2011房地产开发经营与管理复习内容
一、单项选择题
1.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（D ）。
A．位置固定性B．各异性 C. 适应性D．相互影响性
2.房地产投资的缺点是（D ）。
A．相对较高的收益水平B．易于获得金融机构的支持C．抵消通货膨胀的影响D．投资回收期较长
3.如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（B ）。
A．减少B．增加C．不变D．同步递减
4.承包商收到竣工结算价款后，通常应在（A ）内将竣工工程交付给开发商。
A．半个月B．一个月C．一个半月D．两个月
5.在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（A ）。
A．目标定价法B．价值定价法C．挑战定价法D．成本加成定价法
6.房地产投资方案比选通常是在(B )之间进行。(2009年试题)
A 独立方案
B 互斥方案
C 净现值法
D 等额年费用法
7.下列关于收益率指标的表述中，错误的是(D )。(2008年试题)
A 基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B 财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C 常规项目的财务内部收益率是唯一的
D 差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
8.当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用( D )。(2008年试题)
A 挑战定价法
B 领导定价法
C 目标定价法
D 随行就市定价法
9.实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由(D )负责。(2007年试题)
A 开发商
B 监理单位
C 分包单位
D 总承包单位
10.某房地产开发项目，当i
1=14%时，净现值为450万元；当i
2
=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本
率为13.2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为(C )。(2009年试题)
A 3.20%
B 14.31%
C 14.69%
D 14.80%
11.下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（C ）。
A．市场需求容量调查B．消费者行为调查C．市场营销因素调查D．竞争情况调查
12.某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预
测的今年的住宅销售量是（C ）万m2．
A．450B．475C．490D．500
13.从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（D ）。
A．确定调查方式B．设计问卷C．收集信息D．定义市场区域
14.下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（B ）。
A．吸纳率分析
B．房地产市场的商业周期分析
C．家庭规模与结构分析
D．投资购买和使用购买的比例分析
15.某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款韵月还款。已
知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（B ）万元。
A．28.62 B．29.16 C．41.56 D．48.24
16.银行为某人提供期限为10年、年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2％的个人住房
抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（D ）元。
A．1005.56 B．1010.56 C．1110.56 D．1115.56
17.已知某笔贷款年利率为12％，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（B ）。
A．12.35％B．12.55％C．12.68％D．12.93％
18.某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6％，期限为
10年，购房者月还款额的增长率为0.5％，则购房者的首次还款额是（B ）元。
A．204.08 B．356.72 C．508.91 D．666.67
19.下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（C ）。
A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B．经营收入=销售收入+出租收入
C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D．可分配利润=税后收入-未分配利润。
20.工程成本控制的主要对象是主要费用的( A )。
A 变动费用
B 固定费用
C 材料费用
D 人工费用
21.下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是(C )。(2007年试题)
A 生活方式
B 受教育程度
C 购买动机
D 自我形象
22.一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加
强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于(B )竞争者。(2007年试题)
A 从容不迫型
B 选择型
C 凶猛型
D 随机型
23.若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为(A )。(2009年试题)
A 5.77%
B 6.00%
C 10.00%
D 14.40%
24.已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元，折现率为12％时，净现值为-870万元。则该投
资项目的内部收益率是（C ）。
A．11．12％B．11．36％C．11．661％D．12．95％
25.某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40％为自有资
金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（B ）。
A．0.21 B．1.23 C．2.01 D．3.23
26.某房地产投资项目的表面收益率为16％，计算后得到该项目的实际收益率为12％，银行的贷款利率为
5.44％，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（A ）。
A．3.57％B．4.00％C．6.56％D．10.56％
27.某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成
本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％。按季计息。则该项目建造成本的利息是（D ）万元。
A 755.54
B 772.84
C 1400.88
D 1433.90
28.某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为
1500万元，则该项目的速动比率是（A ）。
A 80％
B 120％
C 171％
D 200％
29.房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（D ）。
A 变动成本的设置
B 销售收入的不同
C 固定成本的设置
D 平衡点的设置
30.某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项
目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（B ）。
A 2.0
B 3.0
C 4.0
D 5.0
31.有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，
计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（A ）。
A 52％
B 58％
C 62％
D 68％
32.在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（D ）。
A 时间类参数
B 融资类参数
C 评价标准类指标
D 收益类指标
33.某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租
单元内建筑面积是（A ）万m2．
A 5.2
B 6.4
C 6.8
D 7.6
34.某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时
收取3％的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（B ）万元。
A 13.2
B 15.9
C 19.5
D 20.4
35.假设某段时间内房地产业的预期收益率为15％，国债的投资收益率为10％，市场整体的平均税益率为
20％，则房地产业的系统性市场风险系数是（B ）。
A．0.25B．0.50C．1.5D．2.00
36.房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（C ）子市场。
A．租赁B．销售C．保险D．抵押
37.在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（C ）。
A．第一阶段B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段
38.房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于( C )。
A 房地产开发投资
B 房地产置业投资
C 房地产间接投资
D 投资于房地产投资信托基金
39.( B )是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A 市场供求风险
B 通货膨胀风险
C 利率风险
D 或然损失风险
40.进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于( B )。
A 商品房建设投资
B 土地开发投资
C 其他投资
D 生产性投资
41.下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的影响因素是(D )。
A 人口数量与结构
B 土地资源状况
C 建筑技术进步 D城市或区域产业结构与布局
42.反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为(C )。
A 房地产平均价格
B 房地产中位数价格
C 房地产价格指数
D 房地产众数价格
43.随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈( D )波动趋势。
A 向下
B 平稳
C 不稳定
D 向上
44.进度计划管理通常采用横道图和( B )。
A 资金流动计划图
B 网络图
C 直方图
D 控制图
45.李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果
李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为(C )元。(2009年试题)
A 456.09
B 3505.95
C 3509.74
D 3705.73
46.下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是(C )。(2008年试题)
A 值是资金运动起点的金额
B 终值是资金运动结束的金额
C 资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值
D 不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值
47.需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是(A )。 (2005年、2009年试题)
A 目标定价法
B 价值定价法
C 挑战定价法
D 成本加成定价法
48.下列物业中，属于特殊物业的是( B )。
A 在建工程 B车站 C购物中心 D科技产业园区
49.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ D ）
A 房屋出租
B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让
50.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居
住用地最高出让年限为（ D ）。
A 40年
B 60年
C 50年
D 70年
51.实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由(D )负责。(2007年试题)
A 开发商
B 监理单位
C 分包单位
D 总承包单位
52.（ A ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向
国家支付土地使用权出让金的行为。
A 土地使用权的出让
B 土地使用权的转让
C 土地使用权划拨Ｄ土地使用权赠与
53.对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ B ）
A 额定需求预测法
B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法
54.已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为（ B ）
A 8.07
B 44.61 Ｃ20 Ｄ30
55.按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ C ）。
A 居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场
B 甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场
C 房地产白色市场、黑色市场、灰色市场
D 销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等
56.政府的土地供应政策直接影响房地产开发的( C )。(2008年试题)
A 产品质量
B 产品性价比
C 规模和结构
D 产品档次
57.在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了
市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（ A ）。
A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让
58.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工
业用地最高出让年限为( C )。
A 40年
B 60年
C 50年
D 70年
59.( A )，是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。
A 投资机会选择与决策分析
B 前期工作 C建设阶段 D租售阶段
60.土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的( B )。
A 1%
B 2%
C 3%
D 4%
61.在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由(D )负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等
手续并组织实施。
A 政府部门
B 建设部门 C房管部门 D 开发企业
62.在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素是(A )。(2008
年试题)
A 消费者的感觉
B 消费者的生活方式
C 消费者的经济状况
D 消费者的预期
63. 市场趋势分析中的时间序列分析法不包括(C )。(2007年试题)
A 移动平均法 B指数平滑法 C市场因子推演法 D简单平均法
64. 房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法
属于(A )。(2007年试题)
A 观察法
B 实验法
C 讨论法
D 问卷调查法
65.对预测中低收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ A ）
A 额定需求预测法 B有效需求预测法
C 线性回归需求预测法 D假定需求预测法
66.按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类（ D ）。
A 居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场
B 甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场
C 房地产白色市场、黑色市场、灰色市场
D 销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等
67.根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》（银发［2001］195号），银行发放住房开发贷款
的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（ C ）
A 20％ B25％Ｃ30％Ｄ35％
68.在开工前对工程内容尚不十分清楚的情况下，开发商适合采用（ C ）的合同形式。
A 单价合同
B 固定总价合同
C 成本加酬金合同
D 分包合同
69.某购房者向银行申请了4万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10
年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是(B )元。(2005年试题)
A 204.08
B 345.18
C 508.91
D 666.67
70.美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的
年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的月还款额为(D )美元。(2008年试题)
A 1250
B 1398
C 1416
D 1562
71.某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，
预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为(C )。
(2009年试题)
A 5.00%
B 7.50%
C 18.36%
D 28.85%
72.赵某以12000 元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10
年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为(C )。(2009年试题)
A 0.12
B 0.21
C 1.26
D 2.05
73.对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开
发利润的变化分别为27．31万元、55．04万元、10．16万元、88．33万元，则其中最敏感的因素是(D )。
(2008年试题)
A 地价
B 建造成本
C 贷款利率
D 资本化率
74.某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况
一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45％；一般概率为35％；不好的概率为20％．则该项目的期望值为 (A )万元．(2008年试题)
A 677．50
B 3680．60
C 4003．50
D 5356．80
75.某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1．5，如果房屋开发成本为3000元／㎡ (按建筑面积
计)，预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为(C )元／㎡．(2007年试题)
A 3000
B 5000
C 7500
D 8000
76.下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是(D )． (2007年试题)
A 解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理
C 解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D 蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2-3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量
的风险问题
77.某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E
乙=1800万元，E
丙
=2200万元，净现值的标准差分别为δ
甲
=890万元，δ
乙
=910万元，δ
丙
=1200万元，
则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（A）(2007年试题)
A 乙＜丙＜甲
B 甲＜乙＜丙
C 丙＜甲＜乙
D 乙＜甲＜丙
78.在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判断其对开发项目投资效益影
响的程度，是(A )分析的目的．(2002年试题)
A 盈亏平衡
B 敏感性
C 风险
D 概率
二、多项选择题
1.国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有( BCDE )几种。
A 期内可供租售量/历史同期可供租售量
B 实际价格/理论价格
C 房地产价格指数/居民消费价格指数
D 房地产投资需求/房地产使用需求
E 房地产价格增长率/实际GDP增长率
2.北京市甲级写字楼出售市场，是按房地产市场细分的( ABCDE )标准划分的。
A 按地域细分
B 按房地产用途细分
C 按增量存量细分
D 按交易形式细分
E 按目标市场细分
3.申请领取施工许可证应具备的条件，有( ACDE )。
A 已经办理该建筑工程用地批准手续
B 总承包企业已签署了分包合同
C 已经确定施工企业
D 签署了委托监理合同
E 建设资金已经落实
4.下列关于内部收益率的表述中，正确的有（BDE ）。
A 内部收益率总是大于目标收益率
B 内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率
C 同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率
D 内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率
E 内部收益率越高，投资风险就越小
5.房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对(ABD )都具有吸引力。
A 置业投资者
B 开发商
C 承包商
D 租客
E 专业人士
6.房地产投资较一般投资，具有( AC )优点。
A 相对较高的收益
B 投资回收期长
C 提高投资者的资信等级
D 良好的流动性
E 投资数额巨大
7.房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有（ABCE ）。
A 自我消费
B 房地产保值
C 房地产增值
D 开发利润
E 出租收益
8.在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（CD ）。
A 买地-建房-卖房
B 买房-经营
C 买房-出租-转售
D 买房-出租
E 买地-开发-转让
9.提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（ACD ）。
A 导致房地产实际价值下降
B 导致房地产实际价值上升
C 加大投资者债务负担
D 抑制房地产市场需求
E 增加房地产市场需求
10.从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（ ABCDE ）
A 两者的主体不完全相同
B 在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同
C 两者对主体的资格要求不一样
D 两者所指向的行为对象不同
E 随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化
11.影响房地产项目开发的环境包括（ ABCDE ）
A 经济环境
B 政治环境 C法律环境 D社会环境 E自然环境
12.按计价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为（ ABC ）
A总价合同 B单价合同 C成本加酬金合同 D总承包合同 E分包合同
13.土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（ ABCE ）
A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ交换出让 E 挂牌出让
14.投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了(AD )。(2009年试题)
A 物业增值收益
B 所得税
C 还本付息额
D 投资者权益增加值
E 权益投资
15.下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有(BCD )。(2007年试题)
A 净现值
B 投资利润率
C 现金回报率
D 静态投资回收期
E 内部收益率
16.实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有( CD )．(2009年试题)
A 可预测性
B 不可控性
C 不可逆性
D 可延期性
E 不可变更性
17.房地产开发项目的主要不确定性因素有(ACD )．(2008年试题)
A 开发期和租售期
B 权益投资比率
C 资本化率
D 贷款利率 E运营费用
18.在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有(ACE )．(2007年试题)
A 期望值相同，标准差小的方案为优
B 标准差相同，期望值小的为优
C标准差相同，期望值大的为优
D 标准差系数大的为优
E标准差系数小的为优
19.下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（ADE ）。
A 投资回收期
B 借款偿还期
C 利息备付率
D 财务净现值
E 现金报酬率
20.利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（ABCE ）。
A 项目净现值期望值大于零，则项目可行
B 净现值标准差能准确说明项目风险的大小
C 净现值标准差越小，项目的相对风险就越小建设工程教育网提供
D 净现值大于等于零时的累积概率越太，项目所承担的风险就越大
E 挣现值期望值相同时，标准差小的方案为优
21.在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（BCDE ）。
A 基准收益率
B 目标收益率
C 出租率或空置率建设工程教育网提供
D 毛租金收入
E 运营成本
22.房地产开发项目的前期工作的主要内容包括( ABCD )。
A 获取土地使用权
B 确定规划设计方案并获得规划许可
C 建设工程招标
D 开工申请与审批
E 建筑安装施工
23.房地产开发项目市场定位的含义主要包括(BCDE )。(2008年试题)
A 预测开发成本
B 选定目标市场
C 确定消费群体
D 明确项目档次
E 设计建造标准
24.下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有(BCD )。
A 净现值
B 投资利润率
C 现金回报率
D 静态投资回收期
E 内部收益率
25.实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有(CD)．
A 可预测性
B 不可控性
C 不可逆性
D 可延期性
E 不可变更性
26.房地产开发项目的主要不确定性因素有(ACD )．
A 开发期和租售期
B 权益投资比率
C 资本化率
D 贷款利率
E 运营费用
27.下列关于标准差的表述中，正确的有(ACE )．
A 期望值相同、标准差小的方案为优
B 标准差相同、期望值小的方案为优
C 标准差相同、期望值大的方案为优
D 标准差系数大的方案为优
E 标准差系数小的方案为优
28.从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产得类型主要有（BCE ）。
A 商住楼
B 土地
C 在建工程
D 写字楼
E 建成后的物业
29.房地产间接投资的形式主要有（ABC ）。
A 投资房地产信托
B 购买住房抵押支持证券
C 购买房地产企业债券
D 购买物业用于出租经营
E 购买土地进行开发
30.从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（BCDE ）。
A 价格结构
B 区域结构
C 产品结构
D 供求结构
E 投资结构
31.根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（ABC ）。
A 第一阶段
B 第二阶段初期
C 第二阶段后期
D 第三阶段
E 第四阶段
32.开发商的主要合同关系通常包括（CD ）等。
A 保险合同
B 分包合间
C 销售合同
D 勘察设计合同
E 加工合同
33.房地产市场营销因素调查包括的类型有（ABDE ）。
A 产品调查
B 价格调查
C 市场需求质量调查
D 分销渠道调查
E 促销策略调查
34.房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（ BCDE ）
A 波谷
B 平淡 C萧条 D复苏 E兴旺
35.房地产企业经营成本按成本与经营工作量关系可分为（ AB ）
A 固定成本 B变动成本Ｃ管理费用Ｄ销售费用 E原材料成本
36.征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ ABCDE ）
A土地补偿费 B青苗补偿费 C地上附着物补偿费 D安置补助费 E 耕地占用税
37.当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式(ABCD )。
A 从容不迫型
B 选择型 C凶猛型 D随机型 E灵活型
38.消费者市场细分的标准可归纳为(ABCE )。
A 地理环境因素
B 人口因素
C 消费心理
D 经营变量 E消费行为因素
39.房地产开发项目实施控制的目标包括（ ABC ）
A 成本 B项目工期 C质量 D项目协调性 E技术先进性
40.在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（BCDE ）。
A 文献查阅
B 观察
C 专题讨论
D 分销渠道调查
E 实验
41.在市场经济条件下，利率的高低主要取决于（ABC ）等因素。
A 行业基准收益率
B 政府政策
C 通货膨胀率
D 内部收益率
E 投资者的目标收益率
42.下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有（ABCE ）。
A 速动比率
B 利息备付率C．偿债各付率 D 内部收益率 E 资产负债率
43.在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”。这种划分所采用的市场细分标
准有（CDE ）。
A 按存量增量细分
B 按交易形式细分
C 按目标市场细分
D 按房地产用途细分
E 按地域细分
44.开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有（BDE ）。
A 建设工程规划许可证
B 选址规划意见通知书
C 项目设计方案的总平面图
D 城市计划部门批准征用土地的计划任务建设工程教育网提供
E 1/2000或1/500的地形图
45.对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括(AB )等。
A 销售收入
B 出租收入
C 还本付息
D 利息收入
E 贷款本金收入
46.资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于(ABC )。
A 资利润率
B 通货膨胀率
C 风险因素
D 经济发达度
E 投资结构
47.投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了(AD )。
A 物业增值收益
B 所得税
C 还本付息额
D 投资者权益增加值
E 权益投资
48.评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有(ABDE )。
A 流动比率
B 借款偿还期
C 现金回报率
D 资产负债率
E 利息备付率
49.按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（ABCD ）。
A 随机型竞争者
B 凶猛型竞争者
C 选择型竞争者
D 从容不迫型竞争者
E 软弱型竞争者
50.下列关于基础利率的表述中，正确的有（ACE ）。
A 等于银行存款利率
B 等于银行贷款利率
C 是投资者所要求的最低利率
D 是银行同业之间的短期资金借贷利率建设工程教育网提供
E 一般使用无风险的国债收益率作为其代表
51.下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ABCE ）。
A 资金时间价值是资金的增值特性使然
B 利率是资金时间价值的一种标志建设工程教育网提供
C 从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
D 即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较
E 资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等
52.房地产开发企业的经营成本主要包括（ACDE ）。
A 土地转让成本
B 经营管理费用
C 配套设施销售成本
D 商品房销售成本
E 房地产出租经营成本
三、判断题
1.房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物,直接或间接地从事或参与房地产开发的经济行为。(F )
2.房地产寿命周期长，决定了房地产适合作为一种长期投资。( T )
3.目前我国由于政府不能作为城市房屋帕拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。（F ）
4.在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。（F ）
5.细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸收一个或少数几个竞争者。（T ）
6.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。（F ）
7.开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。（F ）
8.蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率，这是保证分析结果
准确的前提．(T )
9.差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。( T )(2008年试题)
10.房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（F ）
11.一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制筹因素构成的一个系统。（T ）
12.房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。(T )
13.房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。(F )
14.市场调查是系统地设计、收集、分析与公司面临的特定市场营销状况有关的数据的过程。( F )
15.在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越大。( T )
16.借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。(F )
17.风险估计与评价常用方法有调查和专家打分法、解析法和蒙特卡洛模拟法三种。( T )
18.一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着羞异性。（T ）
19.在现金流量图上。横坐标轴上“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。（F ）
20.在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。（T ）
21.如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定量的方法估计未来投资收益。( )
22.一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种
可能收益的分布就越分散，风险就越大。( T )
23.目前我国城市住房的供给主要有三类：廉租住房、经济适用房和商品住房。( T )
24.土地供应政策的核心，是土地储备计划。(F )
25.随行就市定价法是开发商最基本的定价方法。(F )
26.一般来说，全国或国际性房地产经纪公司通常对大型的复杂发展项目有更丰富的代理经验，且与大公司
有更直接、更频繁的接触；而地方性房地产经纪机构对当地房地产市场及潜在的买家或租户有较详细的了解。(T )
27.多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标，因为这可以提高自己的竞争能力并且获利较大。(F )
28.如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利。( F )
29.当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅增加。（F ）
30.房地产开发投资项目用于出租或自营时，其计算期以土地剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限
为最大值。（T ）
31.不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。
（T ）
32.基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资均属于固定资产投资。（T ）
33.土地储备的运作程序有四个步骤，包括收购、开发整理、储备和供给。(T )
34.对于划拨用地开发建设项目，开发商不需取得《建设用地规划许可证》，只需经县级以上人民政府审批后，
由土地主管部门划拨土地。( F )
35.房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（F ）
36.房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（F ）
37.项目财务评价是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。（T ）
38.房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到
利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。（T ）
39.功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。（F ）
四、计算题，
1.某家庭计划5年后购买一套120㎡的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：
（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）（8分）
解：已知i=13%/12=0.25%，n=5×12=60，s=0.5%，A1=12000元×50%=6000元，A2=1000元
（1）P1 = 50万元
（2）P2 = A1/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]n}
= 6000元/（0.25%-05%）×{1-[（1+0.5%）/（1+0.25%）]60}
= 386840.23元
（3）P3 = A2/i[1-1/（1+i）n]
= 1000元10.25%×[1-1/（1+0.25%）60]
= 55652.36元
（4）P = P1+P2+P3
=（500000+386840.23+55652.36）元
= 942492.59元
（5）5年后的终值为：
F = P（1+i）n
= 942492.59元×（1+0.25%）60
= 1094815.21元
（6）可购住房总价为：1094815.21元/50% = 2189630.42元
（7）可购住房单价为：2189630.42元/120㎡= 18246.92元/㎡
2.某家庭前5年月收入2400元，每月存入银行50%准备购房，现利用该存款本利作为部分购房款，其余房款向银行申请住房抵押贷款，银行要求贷款10年还清，家庭收入现为2400元/月，预计月增0.6%.初步安排月收入的40%用于还款。问该家庭有偿还能力的住房价格应控制在多少?如市场上房价为2400元/m2，则所选住房建筑面积应控制在多少?(银行存款利率为6%，贷款利率为9%，其中存款利率为单利，贷款利率为复利，均按月计息) 。
解：
已知银行存款月利率为6%/12=0.5%，n=12，为便于计算，将其换算为复利利率，运用公式
#[i_{1}=[(1+i_{2})^{n}-l]/n]#(其中，#[i_{1}]#为单利，#[i_{2}]#为复利)，可得银行存款复利月利率为0.487%。
该家庭前5年存款的本息和为：
F=2400 ×50%/0.487%×#[[(1+0.487\%)^{12 \times5}-1]]#元=83389.24元
注：该家庭前5年存款的本息和也可用单利求取。F=[2400 ×50%×12 ×5+2400×50%(60+59+58+…+1)×0.5%]元=[1200×60+1200×0.5%×(60+1)/2×60]=82980元
10年内该家庭可偿还贷款现值为：
#[P=A_{1}/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]^{n}]#(当i≠s时)
贷款月利率i为9%/12=0.75%，s0.6%
#[A_{l}]#=2400×40%元=960元，n=12 ×10月=120月
#[P=2400\times40\%/(0.75\%-0.6\%)\times[1-(1.006/1.0075)^{120}]]#元=104781.50元
所以，该家庭有偿还能力的住房价格应控制在：
[83389.24(82980)+104781.50]元=188170.74(187761.5)元
住房面积：188170.74(187761.5)/2400㎡=78.40(78.23)#[m^{2}]#
3.某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%，问该写字楼于第8年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求?
解题思路：先用收益法中净收益按一定比率递增公式算出第一年的净收益(这里指“年租金”A)，再利用年租金每年上涨的公式#[A_{t}=A_{1}(1+s)^{t-1}]#可求出任意年份的年租金。
解：
(1)已知P=400万元，n=20年，i=18%，s=5%，t=8
(2)由#[A_{1}=P\times(i-s)/{1-[(1+s)/(1+i)]^{n}}]#可得
#[A_{1}=400\times(18\%-5\%)/{1-[(1+5\%)/(1+18\%)]^{20}}]#万元=57.58万元(3)利用公式
#[A_{t}=A_{1}(1+s)^{t+1}]#，可得#[A_{8}=57.58\times(1+5%)^{8-1}]#万元=81.02万元该写字楼第8年的净租金收入达到81.02万元以上时，方能满足投资者收益目标的要求。
说明：此题是用计算等比序列现值系数公式来求解，仍可套用收益法中净收益按一定比率递增公式计算，仅需将该公式中的g换成s、Y换成i即可。通过这种对比学习，只要记住收益法中若干公式即可，不用再去记忆《开发》教材中有关资金等效值和复利计算的公式，化繁就简，事半功倍。
4.某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2．该家庭首付了房价总额的30％，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5％和6.8％，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35％用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？
解：1.（1）P1=10万元P2=25.2-10=-15.2万元
（2）n = 15×12=180
i1 = 4.5％/12=0.375％
i2 = 6.8％/12=0.57％(0.567％，0.5667％)
A1 = P1[i1(1+i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000×[0.375%× (1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]=764.99元
A2 = P2[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]=152000×[0.57%× (1+0.57%)180]/[(1+0.57%)180-1]
=1352.66元（按照0.57%）
=1349.62元（按照0.567%）
=1349.31元（按照0.5667%）
（3）最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35 =6050.43元（按照0.57％）
= 6041.74元（按照0.567％）
= 6040.86元（按照0.5667％）
（4）第4年初一次偿还商贷本金5万元，在第4年第15年内的月还款额为：
P1=5万元n=（15-3）×12=144
A 1 = PP2[i2（1+i2）]，[（1+i2）n-1]=5×[0.57％×（1+0.57％）144]/[（1+0.57％）144-1]
= 509.94元（按照0.57％）
= 508.98元（按照0.567％）
= 508.89元（按照0.5667％）
（5）从第4年起抵押贷款月还款额为：A- A 1 =2117.65-509.94
=1607.71元（按照0.57％）
=1605.63元（按照0.567％）
=1605.41元（按照0.5667％）
5.某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000#[m^{2}]#，规划容积率为5.5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/#[m^{2}]#，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/#[m^{2}]#，管理费用为上述费用(土地费用除外)之和的3.5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5.5%。项目开发期为2年，建造期为l.5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7.7%按季计息。不考虑土地增值税。
(1)若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。
(2)若该项目的销售价格为8000元/#[m^{2}]#，求该项目保本的最低销售量。(10分) (2009年)试题) 解：
(1)设项目的最低销售价格为x万元，则项目总开发价值GDV=×(1-5.5%)
项目建筑面积：3000×5.5#[m^{2}]#=16500(#[m^{2}]#)
1)项目总开发成本TDC
①土地费用(土地取得成本)：3000万元
②建安工程费：2200元/#[m^{2}]#×16500#[m^{2}]#=3630万元
③勘察设计和前期工程费：3630万元×3%=108.9万元
④基础设施和公共配套设施建设费：430万元
⑤开发期间税费：114元/#[m^{2}]#×16500#[m^{2}]#=188.1万元
⑥管理费用：(3630+108.9+430+188.1)×3.5%万元=152.50万元
⑦财务费用
a)土地费用的利息
#[3000\times(1+7.7\%/4)^{2\times4}-1]]#万元=494.35万元
b)开发期间税费的利息
#[188.1\times[(1+7.7\%/4)^{1.5\times4}-1]]#万元=22.79万元
c)建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用的利息：
#[(3630+108.9+430+152.5)\times[(1+7.7\%/4)^{(1.5/2)\times4}-1]]#万元=254.40万元
d)财务费用总计：(494.35+22.79+254.40)万元=771.54万元
⑧销售费用：3.5%x
⑨项目总开发成本：
(3000+3630+108.9+430+188.1+152.50+771.54)万元+3.5%x=8281.04+3.5%x
2)税前成本利润率为30%，即
(0.91x-8281.04)/(8281.04+3.5%x)×100%=30%
则x=11968.15万元
(2)该项目保本的最低销售量为x万#[m^{2}]#，根据
#[RPc=\frac{GDV-TDC}{GDV}×100%]#，可得
30%=8000x(1-5.5%)/(8281.04+3.5%×8000x)-1，X=1.50万#[m^{2}]#。
6.王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为
7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以14000元/m2的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/m2的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；20年末将剩余的商铺以16000元/m2的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和l%的个人所得税)。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持300元/m2按建筑面积计)不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%：购房投资发生在第l年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。
(1)做出自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。
(2)列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算出结果)。(10分) （2009年试题）
解：(1) 自有资金现金流量表
1) 总购房款：1.2万元／㎡×10×80㎡=960万元
2) 自有资金购房款：960万元×40％=384万元
3) 购房代理费等：960万元×1.5％=14.4万元
5) 办证费用及装修费：960万元×3.3％+40万元=71.68万元
6) 年毛租金收入：
第3年初～第10年初：200元／(㎡·月)×800㎡×12月=192万元
第11年初～第15年初：200元/(㎡·月)×640㎡×12月=153.6万元
第16年初～第20年初：200元／(㎡·月)×400㎡×12月=96万元
7) 年运营成本：
第3年末～第10年末：192万元×25％=48万元
第11年末～第15年末：153.6万元×25％=38.4万元
第16年末～第20年末：96万元×25％=24万元
8) 净转售收入：
第10年末：1.3万元／㎡×2×80㎡×(1-6.8％)=193.86万元
第15年束：1.5万元／㎡×3×80㎡×(1-6.8％)=335.52万元
第20年末：1.6万元/㎡×5×80㎡×(1-6.8％)=596.48万元
(2) 自有资金财务净现值
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项目位于枣庄文化东路以南、建设路以东，十五中正对面，市妇幼保健院一步之遥，周边配套设施完善，享受购物休闲娱乐为一体的一站式居家生活。项目与十五中学、枣庄三中、双语实验幼儿园等品牌学校相傍，BRT车站环绕左右，保证你出行更加方便小区内采用人车分流人性化设计，智能化，最大程度的提高您的生活品质一步置业，惠及三代，每日书香萦绕的学府环境，从小让孩子树立精英梦想名校前地中海风情洋房开盘在即！梦想到了，“CEO”入驻了
枣庄房产网独家网讯，枣庄市兴业紫桂苑（网上售楼处）是有枣庄市兴业房地产开发公司开发的是一个以地中海花园为主题欧式建筑风格的高智能化小区。总用地面积5465平方米，建筑面积13234平方米，其中地上建筑面积10907平方米。地上最高19层地下为1层，建筑高度不超过60米。小区共100户，其中住宅91户，商铺9户，停车位65个18个地上车位47个半地下车位绿化率高达35%容积率为1.99。
兴业紫桂苑项目位于枣庄市中区中心位置，文化东路以南，建设中路东侧枣庄重点中学十五中北门对过，处于苹果花园与德仁俊园中间位置是枣庄公认的富人区，属于不可复制的风水宝地。位于城市市中心，交通主干道建设路东。紧靠苹果花园，白马庄园在成熟的居住区板块内，周边配套设施完善交通便利，银行、超市、酒店、娱乐、医院、BRT公交路线让您不需等待，享受一站式生活便利.
紫桂苑采用地中海风格为设计元素整个社区从建筑设计到绿化，景观等都以地中海为基点无处不体现地中海风情。外立面采用主色调为黄色，这种色彩表现的是北非特有的沙漠、岩石、泥沙等天然景观，它们浓厚而温暖，不自觉地就让人产生一种亲近泥土的体会。
紫桂苑户型设计方正合理利用空间，户型结构动静分明，时尚，布局紧凑，功能合理户型面积由
86.3-127.8两室两厅组成可满足不同客户的需求，房间自然对流通风，直接采光。独有入户花园和超大观景
阳台设计，视野开阔。
项目地址：建设中路十五中东侧
开发商：枣庄兴业房地产开发有限公司
规划设计：枣庄市建筑设计院
地址:枣庄汽车总站南，枣庄旅游公司，枣庄市教育局东枣庄十五中对过
物业经营的基本思路 一、转变经营观念，创新经营模式 国际经验表明：欧美发达国家物业服务企业的大部分收入来自于物业服务费以外的经营性服务收入。在美国，物业管理的宗旨是使物业拥有最高的价值、最高的租金，即物业保值、增值，属于典型的资产管理理念。美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售，充分发挥物业资产的经济效益，并在此基础上做好物业维护工作。欧美物业服务企业大多把物业管理与经营出租、代理买卖整合在一起，为客户提供租赁、估价、交易、咨询、维护等服务，而且人员精干，管理与作业分离，没有我国“大而全”或“小而全”的大包大揽模式。而我国物业服务企业的收入大部分来自于“四保”(保安、保洁、保绿、保修)等传统的基础性服务收入。近年来，在我国内地迅猛拓展业务的外资物业服务企业，无论是戴德梁行、仲量联行还是世邦魏理仕，无一例外都以房地产综合服务的优势占领市场，都以提供物业经营和物业管理综合服务为特色，寓经营于管理服务之中，体现出卓越的专业水准和市场竞争实力。中国物业管理协会会长谢家瑾在南宁中物协理事会上指出，物业服务企业要发挥物业管理的边际效应，增加多种经营收入，要充分利用物业管理区域内多种资源挖掘边际效益，创造商业价值，改善行业生存状态，要从直接从事低附加值的基础管理服务向承担高附加值的资产管理服务转变。 二、整合经营资源，提升经营效益 目前，在住宅类物业暂时无法扭转低收费标准和低收费率的情况下，企业如何整合利用物业管理区域内的各种资源，挖掘边际效益，创造商业价值，是住宅类物业服务企业的一条重要出路。 1．积极储备物业经营资源 拥有经营资源是开展物业经营的前提条件，但经营业主共用资源必须经业主同意，否则就是侵权行为，且收入的大部分依法将归业主所有，物业服务企业得益不大。因此，物业服务企业有权自由处置和经营的物业资源才能带来最大的收益。物业服务企业也应尽可能尝试通过如下途径储备可以自主经营的物业资源：(1)向发展商争取。依照行业惯例，物业服务企业可以在合同中约定由开发建设单位低价提供一定的商业用房给物业服务企业，或者在合同中约定停车场、会所、游泳池、网球场等设施的经营收益划归物业服务企业所有，以弥补前期物业管理的投入或者充抵部分开办费用。 (2)租用商业网点。如发展商不提供低价商业用房，物业服务企业可以租用部分商业用房进行经营，这样可以规避物业服务企业的投资风险及因业主不再续签合约导致的续期经营风险。(3)在前期物业管理阶段预留物业服务企业在接管验收物业之后可供开发利用的物业资源。 2．以物业本体为中心开展多种经营 这类经营活动是对住宅小区物业管理主业的有益辅助和补充。在物业管理区域内，由于物业服务企业占有经营条件的先天优势，又存在刚性的市场需求，所以如果经营得当，可以获得令人满意的经济回报。物业服务企业要在如何有效进行业主需求分析、拓展潜在服务空间、探索高端经营项目上多下功夫。一般认为，除地产中介类项目外，物业服务企业不宜过多地直接经营具体项目，而是采用合作方式与相关服务企业结成利益共同体收取管理费用的合作模式。 3．开展社区专项经营 专项经营往往是以较大投资为基础的系统性经营活动，具有代表性的此类经营活动有：开办幼儿园、中小学校；经营性场所，如餐厅、酒楼、超市、网吧等；会所及康体娱乐设施；装饰装修公司；搬家公司；礼仪服务公司等。一般来说，专项经营的风险和收益都较大。企业应根据物业项目的实际情况和业主的需求开展服务，满足业主的不同需求。事实上，专项服务给物业服务企业整体上带来更广阔的发展空间。但是物业经营首先要保证物业管理日常工作的正常运行，专项经营不能离开这个大前提。其次，经营收益与经营风险的对比也是值得深思的问题。最后，员工的能力和专业素质能否胜任也是需要重点考虑的问题。所以开展专项经营之前首先要进行规范细致的可行性分析，制定资金筹措方案和进行经营管理方案论证。为了防范风险，专项经营项目主要围绕所管辖的社区物业开展，而且少数大企业才有条件实施这种一业为主、多元经营的企业发展战略。显然，这种经营模式的优势在于通过延伸产业链条，培育新的经济增长点，实现了企业经营的规模效益，增强了物业服务企业的发展后劲。 4．利用品牌优势实施资本运作
2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析2009年房地产开发经营与管理试题 一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号） 1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33%
《景区经营与管理》案例教学 案例一 一、案例名称：免费西湖为何能增收百亿 二、案例背景：门票问题已经成为我国景区经营与管理，乃至中国旅游业发展的焦点问题之一。合理地定位景区门票的作用，是我国旅游业转型升级中面临的重要问题。西湖景区在全国众多景区门票价格不断攀升的大环境下，反其道而行之，在西湖周围众多核心景区实行免费门票，以牺牲3000多万的门票收入为代价，为当地带来百亿的巨额综合收益，为我国其他景区经营管理提供了有益的借鉴，也为我国旅游业及旅游管理理论的发展做出了巨大的贡献。 三、案例描述 材料1：我国5A级景区平均票价超过百元 2014年进入9月以来，国内多家景区纷纷上调门票价格。如从9月1日起，广东丹霞山景区门票价格由原来平日160元、节假日180元统一调整为200元；9月3日，保定涞源十瀑峡景区调价方案获得通过，门票从35元上调至50元。此后9月16日，国家5A级景区之一的丽江玉龙雪山景区发布调价公告，宣布门票价格将从每人次105元调整为130元，执行时间为2015年5月10日起。 此外，今年6月10日起，“中国最年轻火山岛”北海涠洲岛火山国家地质公园门票价格由90元调整为115元；7月1日起，云南大理苍山景区票价由30元涨到40元，同日，苏州园林主要景点门票价格也进行调整，其中，拙政园旺季票价由70元调整至90元，虎丘从60元调整至80元等。 根据中国社会科学院旅游研究中心去年发布的《2013年我国4A、5A级旅游景区门票价格分析报告》，中国所有5A级景区平均票价为109元，52.94%的景区门票价格在100~200元之间，7.19%的景区门票价格在200元以上。 ——新华网2014-9-23 材料2：十一黄金周游客持续拥堵 十一黄金周正式结束，中国旅游研究院报告显示，国庆“黄金周”期间有
房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合
新建楼盘物业管理工作计划思路 依据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： <一>介入期 根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。 1 （11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。 （13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查
积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。 3、按规范实施接管验收 充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面的接管验收。 4、介入期管理工作计划表 <二>入住Array期 1、高效便利办好入住 入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工作： （1）与销售部配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备； （2）销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务；
景区经营管理体制现状与利弊分析 旅游业的快速增长，对旅游景区的经营管理提出了新的要求。由于我国的旅游景区体制复杂、政出多门，加之普遍存在专业管理人才缺乏、基础设施薄弱、资金投入不足等问题，使得许多景区运营水平低，市场适应能力弱，缺乏可持续发展后劲，极大地束缚了我国旅游景区的发展。所以，建立一套既有利于资源保护，又有利于景区管理的管理体制，同时采用适应景区发展需要的经营机制，是一个具有很强现实意义的课题。 一、我国旅游景区的体制和管理现状 据相关调查显示，目前我国2万多家旅游景区中公有制旅游景区比例在80%以上，并且大多数景区承担着多种功能，如自然保护、文物保护、科学研究、考察接待等，经营功能只不过是其中的一种而已。景区的经营收入绝大部分来源于门票，特别是自然类和人文类的旅游景区，受限于多种因素，景区的多种特色经营活动一直开展不顺利，无法形成产业链，加上景区管理成本高、负担重，因而大多数景区经营效益不理想，难以实现价值的最大化，在一定程度造成了资源的限制与浪费。 景区管理有企业化管理和非企业化管理两类，前者包括国有企业经营、民营企业经营、股份制企业经营和整体租赁经营四类，后者又分为具有行政职能的管理与不具有行政职能的管理两类。 二、景区经营管理模式及利弊 1．政府专营模式 此种模式是由政府成立的管理机构对景区进行经营管理，实行财政统收统支。 这种模式有利的是政府可以全面协调各职能部门，全面整合社会资源，可以使景区快速发展。不利的是政府可能将景区作为摇钱树，特别是一些落后的地区，景区是政府的财政来源，根本不可能有余钱用于对景区的保护和开发。加上经营管理上由于所有者缺位，没有人对景区的经营效益负责，导致人浮于事，效益低下，或内部人吃光，或成为接待景区。 政府专营模式通常的表现形式有县（市）政府直管、管理局管理、乡镇管理和“分而治之”四种情况。县（市）政府直管是指政府直接管理旅游风景区，最
房地产开发与经营管理论文 姓名：武智辉 班级：工管11-1班 学号： 品牌策略在房地产运营中的作用 摘要：我国房地产业经过20多年特别是近几年的迅速发展，已成为启动内需的消费热点和国民经济新的增长点，成为国民经济的重要产业，然而经过这么多年的发展，房地产市场的竞争越来越激烈，已从质量竞争，价格竞争阶段过渡到了品牌竞争阶段。品牌竞争已成为企业占领市场，提高利润率的重要手段。相应的房地产的运营策略也从单一的价格营销、人员促销、广告营销等传统的方式转变到实施品牌策略的综合运营阶段。也只有这样才能增加房地产商品的无形价值，提高企业资金的回报率，并争取在与资本市场的结合中赢得优势。本文首先从品牌的概念出发，论述了品牌的含义、特点以及在现阶段实施品牌营销的重要意义。然后通过研究我国房地产市场的现状、行业现状、企业自身现状发现：我国虽然有很多的房地产开发企业，但在规模上、实力上与国外房地产企业存在很大的差距，特别是在创造品牌，实施品牌策略方面更是如此。因此，如何创建品牌，实施品牌战略已经成为我国房地产企业面对竞争必须解决的问题。 关键词：品牌房地产运营策略文化 一、什么是品牌? 什么是品牌?品牌体现的是商品的质量，但又不仅仅是商品的质量。屈云波在《品牌营销》一书中将“品牌体现的质量”定义为：“根据消费者对于一个产品或服务的全面质量或优势的感知认识，关系到它的目的、意图具有选择性。” 由此我们可知“品牌体现的质量”是一种感性认识，对于一个品牌来说是一种无形的的、全面的感知，它体现的不仅仅是真实的、客观的产品质量，还包括一系列更为广泛的能使消费者得到满足的东西，如产品的可信度、生产和销售企业的信誉、消费者精神和心理上的满足等。房地产品牌是一个多维网络结构的动态系统。广义而言，它可分为项目品牌和企业品牌，项目品牌是企业品牌的基础。从法律角度讲，房地产品牌是一种知识产权。知识产权是产权的一种形态，也是可以像资本一样运营、实现增值。 房地产品牌一旦创立，就能够产生普通商标所起不到的重要作用。这一作用就是品牌效应。品牌效应能给企业带来高额的经济收益和显赫的声誉、荣誉以及社会地位。从而表明企业的巨大成功。可口可乐公司总裁曾自
景区经营与管理课程实训标准模板(按课程编写-泰山职业技术学院)(同名15138)
泰山职业技术学院 《景区经营与管理》课程实训标准实践课程名称：景区经营与管理 实践课程类别：（专业素养课、专业基础课、专业核心课或专业拓展课等）学分：4 参考学时：64 学期安排：第 3 学期 周数：16 适用专业：旅游管理 一、实践课程性质 在学生掌握旅游景区管理理论的基础上，进行景区实践实习。通过景区现场实习，使学生将理论知识与实践操作相结合，从而加深对所学理论知识的理解，以理论指导实践，再从实践中不断提炼和总结，使呆板的知识灌输型教学转化成灵活的实用性能力培养，为学生走向社会提供一个理论结合实际的实验环境。 二、实践课程设计思路 通过广泛的行业和企业调研，校企双方共同参与，分析旅游管理有关的职业岗位能力要求，归纳梳理学习情境，以相关岗位相应要求分析为基础，以旅游景区服务与管理主要内容为载体，将理论知识融入景区管理实践活动中，教师演示、引导，学生实际操作、学生自评和教师点评、综合评价相结合，完成对课程技能要点的掌握，从而使学生掌握景区服务的基本知识和技能。 1．按照旅游的职业工作过程，依据“项目导向”、“任务驱动”的设计理念，突出能力为本位，采用项目式教学。将理论部分分成三个项目，通过任务驱动、情景模拟、合作探究等方式培养学生的学习能力和应用能力。 2．强调理论教学与实践教学相结合、强调基础知识与应用能力相结合。 3．以“解决问题”为突破口，提高学生的实际操作能力。通过“解决问题”的
(6)熟悉和掌握旅游景区员工招聘的基本步骤 3、素质目标 （1）初步树立良好的职业形象，具有良好的服务意识并形成职业化的思维习惯。 （2）具有良好的团结协作精神，主动适应团队工作的职业素养。 （3）具有较好的身体素质和健康的心理素质。 （5）培养学生在旅游服务中宽容、善良和善解人意之心。 （6）培养学生对旅游服务职业的热爱情感 四、实践课程内容与学时分配 表1 实践课程内容与学时分配
物业公司经营方案 一、公司的基本情况 大理鸿元物业管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批准成立的，公司注册资本伍是万元，在册股东共两人，分别是：大理鸿元经贸有限公司，出资额为40万元，占公司注册资本的80﹪；大理鸿元房地产开发有限公司，出资额为10万元，占公司注册资本的20﹪；公司于2004年9月7日取得了大理州建设局颁发的物业管理叁级资质证书。于2003年12月通过了ISO9001：200国际质量认证。公司于2008年3月31日出资购买大理苍山感通山泉有限公司。公司成立以来，始终秉承“追求完美，真诚永远，业主至上，用心服务”的管理理念，先后管理了十个小区。其中自建小区五个：鸿元小区.鸿泰花园.泰兴鸿元商住楼，鸿诚广场，鸿鑫佳园。对外托管小区五个：兴隆园小区、茫涌小区.警苑一区，警苑二区、统计局宿舍，员工队伍从原来的十多个人逐渐发展壮大到现在的七十人。公司下设：总经理室、副总经理室、办公室、财务部、保安部、保洁绿化部八个部门。组织结构：总经理1人、副总经理1人、办公室主任1人、财务部出纳1人、工程部4人（经理1人.水电工3人）、小区管理处7人（其中主任6人.管理员兼保安元1人）、保安部39人（保安组长5人.副组长1人，保安员32人、门卫兼保安1人），保洁绿化部14人（保洁绿化工9人、
车棚管理员5人）。物管公司管理户数1639户，管理面积近170000平米。物业类别有住宅.别墅.商铺.仓库和停车场。公司通过近十年的管理服务，为所管理的小区创造了舒适.优美.整洁的生活环境，营造了多彩的社区文化生活，赢得了广大业主的良好口碑，在大理为物业管理企业中逐渐脱颖而出，公司始终一如既往的以优质的服务，用“爱心.细心.贴心”为所管理的小区业主创造温馨舒适.安全有序的居家生活环境，真心让每一位业主“放心、省心、开心”。 二、经营方案的制定和目标 从目前大理市物业企业来看，可分为两类：一类是自管型物业，是指房地产开发企业建成房屋后直接交由下属的物业管理企业管理，一类是自己单位自行组建的物业企业，另一类是托管型物业管理，，是指有一定社会影响力和实力的物业企业通过托管单位办公区.货改制企业的生活区提供物业服务的企业。就我们知道的大理州近72家物业企业中多数都存在经营亏损的情况，分析原因整个大理市目前物业企业物管费收费标准，都在执行，规矩发改委，建设部[2003]1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》文件执行物业管理费的收取，标准多是0.35元/平米的政府指导价，虽然可执行市场调节价但基本都把费用调不上去，因为如果一旦某家物业企业将物业费提高，业主支持还好，如果不支持一旦反映到物价局，物业公司就会受到处罚，因为物价局只认同发改委文件价格标准，前期物业管理约定价格
一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资
周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。
物业管理市场拓展工作 思路探析 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】
物业管理市场拓展工作思路探析 2014年彩生活服务上市成为行业的标志性事件，引领着中国物业管理行业进入一个全新的时代，物业管理行业一时成为各路资本追逐的宠儿。2015年更多的物业企业加速市场化布局，包括万科物业、碧桂园物业等行业龙头企业，也顺势而为，走上市场化扩张的道路。2017年伊始，国务院取消物业管理二级及二级以下资质，物业管理市场拓展工作必然面临新的情况和特点。 物业管理行业本身是一个年轻的行业，伴随着房地产业的蓬勃发展，物业管理行业也不断成长，焕发出生机与活力。从6年前的四万多家物业企业，到如今的超十万家；从最初基本的看门、扫地、修路灯，到现在赶上时代潮流，搭上“互联网+”、“O2O”的快车，迅猛发展，受到资本市场的热捧。本文结合市场拓展工作，对物业管理企业类型、物业企业产品类型、目标信息获取、目标评估四个方面进行阐述。 一、走市场化道路的物业管理企业类型 （一）具备房产企业背景的物业企业 物业管理本身就是伴随着房地产行业的发展而逐渐规模化，在房地产发展过程中，房产企业为了更好管理，或为了打造品牌，或为了售后服务，多数都选择成立自己的物业企业来管理自有项目，纵观物业管理企业百强排行榜，几乎所有靠前物业企业都有着房产企业背景。 此类物业企业在市场化的进程中，公司本身经济实力强、品牌价值高，坐拥关联公司开发的大体量物业管理面积，既可以在品牌上给合作方以影响，又可以在经营管理上让合作方省心，具备极为强大的市场竞争力。 （二）不具备房产企业背景的市场化物业企业 在物业管理发展的过程中，有一批没有房产企业母公司背景的物业企业，此类物业企业注定需要不断的拓展市场，外接项目，从而形成规模化。此类物业企业缺少房产企业的支撑，在管项目都是通过市场化竞争获取，所有的利润均来自于所接管的项目，因此在项目经营管理上也是精打细算，保持收益与品质的动态平衡。 此类物业企业在市场化的道路上有着与生俱来的动力与活力，哪里有机会就去哪里竞争，具备丰富的市场拓展经验，但是随着房产企业下属物业企业的竞争，此类物业企业的竞争优势将会被削弱，市场化竞争将会更加残酷。 （三）借助互联网平台与物业合作的互联网企业 物业企业上市，引来资本市场追逐，主要是因为物业管理搭上了互联网的快车，“互联网+”让物业企业站在风口浪尖风生水起，互联网公司难免会想借助“社区 O2O”、“社区金融”在资本市场获取利益，达到共赢。 此类企业利用自身互联网的优势，快速设计一款APP，以物业互联网+的理念快速在物业企业去推广。这类公司不需要项目的物业服务合同，只需要项目的客户资源，因此针对一些小项目、老项目、物业管理本身水平跟不上的项目以及暂时还没有能力自己研发APP的物业企业来说，吸引力较大。 此类企业目标明确、推广速度快，当客户资源达到一定体量时，公司就会寻求上市，在资本市场获取效益。 二、走市场化道路的物业企业产品类型 （一）全委服务
景区经营管理 名词解释: 1.旅游景区：是指具有吸引国内外旅游者前往游览的景点所构成的明确的区域场所，能够满足游客游览观光，娱乐消遣，康乐健身，求知等旅游需求，有统一的管理机构，并提供必要设施的地域空间。 2.旅游承载力：在某一旅游地环境的现存状态和结构组合不发生对当代人（包括旅游者和当地居民）及未来人有害变化的前提下，在一定时期内旅游地（或景点、景区）所能承受旅游者人数。 3.畅：具有适当的挑战性而能让一个人深深沉浸于其中，以至忘了时间的流逝、意识不到自己的存在的体验。 4.旅游项目：有足够吸引力，旅游者可以身临其境感受或参与的，经过系统管理和经营，并能创造价值的资源集合体。 5.体验经济：是以服务为依托（以服务为舞台），以商品为道具，通过感觉和记忆使消费者对某种事物或现象留下深刻印象或丰富感受的经济类型。 6.旅游景区市场营销：是旅游景区组织为满足旅游者的需要并实现自身经营和发展目标，而通过旅游市场实现交换的一系列有计划，有组织的社会和管理活动。 7.旅游节庆：是指以一定的资源为依托，在一定区域范围内对旅游产生吸引向性，经开发规划后成为吸引旅游者的动态文化吸引物的各种节事庆典活动的总和。 8.景区市场细分：是指旅游企业根据消费者对产品的需求欲望、购买行为与购买习惯的差异，把整个市场划分为两个或者更多个消费群体，从而确定目标市场的过程。 9.旅游景区产品：就是指景区为满足旅游者多样化的需求而提供的有形实体和无形服务的总和。 10.旅游景区承载力：保证旅游系统结构和功能不受破坏的前提所能承载的极值 。 一、创造性主题节庆的策划： 1.深入分析旅游目的地的现有旅游资源、历史文化、地理特色、民俗传统，寻找出目的地发展旅游节庆活动的优势与劣势，充分利用本地的独特资源优势，确定节庆主题。 2.认真分析市场需求，把握现代旅游者多样化且处于变化中的休闲娱乐需求，设计出能适应、引导、创造旅游者需求的主题。 3.在传统的节庆内容上实行突破。 4.深入挖掘当地文化内涵，开发独具一格的主题。 5.导入高新技术的运用意识，使旅游节庆活动内容与高科技想结合，与时俱进。 6.协调与当地旅游资源的关系，塑造目的地品牌形象。 二、景区基本功能： 1.产品层次：具有观光体验、度假休闲、资源保护等多元化特色的基本功能。
景区经营分析 一、关于旅游景区的界定 旅游景区是我国旅游业发展重要的生产力要素，是旅游吸引力的根本来源，也是旅游创汇创收的重要方面。为了规范旅游景区服务，提高其管理和服务水平，促进我国旅游景区的健康发展，国家旅游主管部门近年来加大了对旅游景区的管理和指导力度。2000年11~12月期间，国家旅游局按照国家标准《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T17775—1999）要求，对全国31个省（自治区、直辖市）申报首批国家4A级旅游区（点）的215家景区中的199家进行了现场评定，根据旅游景区的服务质量、环境质量、景观质量，并参考景区的游客满意度，进行综合考评，产生了首批187家国家4A级旅游区（点）。全国首批4A级旅游景区基本包括了国内最主要的旅游景区，在开发、管理、营销、服务方面，这些景区都具有最典型的意义，因而可以说，它们是中国旅游精品景区的主体部分和突出代表。为有助于对我国旅游景区经营情况的基本了解，本报告根据各景区提供的资料，对全国首批4A级旅游景区1999年经营情况，进行分析研究，以期形成关于我国旅游景区行业经营概况的认识 二、伴随着中国经济的高速发展，我国百姓的生活发生了翻天覆地的变化。旅游，成了中国老百姓日常生活中不可缺少的部分。同时，旅游业也是世界公认的朝阳产业，是我国国民经济新的增长点和第三产业的龙头。随着我国经济社会的全面发展和人们精神文化需求的日趋增长，旅游正在悄然兴起并迅猛发展。 同时，也应该清醒地认识到在蓬勃红火的旅游背后存在的诸多问题：当前市场的背景下，我国的旅游景区却仍然延续着计划经济的模式，大部分还属于事业性质，纯属公益事业，经费靠财政拨款。旅游区管理机构虽然既有保护的职能，又有组织生产、经济、解决就业和社区管理的职能，但因政企不分，事企不分而导致了诸多弊端，如资金短缺，经济效益低下，机构臃肿等。由于旅游景区不同于一般的企业，有着自身的特殊性。 三、市场化经营管理模式 市场化经营管理模式就是将所有权和经营权分离，真正把风景区作为一项产业来对待，将其作为独立的主体推向市场。存在的市场化方式主要有两种，一种是以项目的形式招商引资，由多个投资主体进入景区行使经营权；另一种方式是垄断经营权，以一家作为投资主体，进行垄断经营。由于政企职能分开，产权比较明晰，企业作为市场主体的积极性得到充分调动，效率得到了提高。近年来，我国有相当一部分旅游景区（景点）将经营权不断地拍卖出去，这种经营意识是对传统管理意识和管理体制的一大突破，总溪河景区要想有突破性的发展，借鉴这条路子无疑有很强的可操作性益，而忽视社会、环境效益。因此目前完全按市场机制经营的方式遭到了质疑。如黄山风景旅游区，从保护遗产的角度出发，必须严格遵循“景区游，区外居”的旅游方式，而黄山股份公司为追求赢利，必然尽可能以高消费方式将尽可能多的游客留在景区，由此必然造成遗产质量破坏，从而出现了在黄山发展旅游经济后“景区的环境卫生和安全质量提高，而遗产质量反而恶化”这一似乎怪异的现象。另外，这种纯商业化经营必然以其垄断性而伤害游客正当利益。由于风景旅游区不同于一般的企业，有着自身的特殊性，我们在引进市场化机制的时候一定要慎重。 从市场的角度看，旅游景区经营具有三个方面的主要任务，即旅游景区如何吸引游客、如何为游客提供满意的服务、如何实施旅游景区的可持续发展。本文把旅
物业公司多种经营方案 一般情况下具有经营性的项目很多，主要有； ①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。 ②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。 ④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。⑦金融方面：引进各银行的分理处或信用社。 ⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，开设保姆介绍所等等。 ⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。 开展多种经营服务的要求 基本要求是高效、优质。具体有以下四方面要求： ①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。 ②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。 ④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。 综合服务的方式 综合服务的方式由其内容所决定，主要有： （l）常规性服务 这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。 （2）委托性服务 这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，住（用）户自愿选择的特约服务。 （3）无偿性服务 物业服务企业多种经营的方式 一、从经营原理的角度看，经营的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各类资源。物业服务企业要实现多种经营方式，可以从自身现有的两种资源着手。 1．整合自身技术、技能资源，通过产业化发展获取利润。 为了避免物业服务企业利润的外溢和流失，有实力、有条件的物业服务企业可以成立电梯维保机构、清洁服务机构、绿化服务机构、机电管理机构等专业服务机构。这些专业服务机构一方面承包自己公司的服务外包业务，另一方面，合法参与专业市场竞争，外拓专业服务市场，为企业获得更多利润。不少早期大型物业服务企业都采取了这种盈利模式。 同样，物业服务企业可以利用自身的资源优势，向房地产业产业链条的上游和下游延伸业务，从而达到整合经营、获取利润的目的。例如许多物业服务企业在地产策划代理、物业租赁销售，甚至土地测量、地价评估、地产开发、园林施工、建筑监理等产业链条环节都有所作为。2．利用所服务楼宇及业主资源，获取附加利润。 物业服务企业由于服务于物业项目而具有独特的社区经营资源。其多种经营便可以利用这些资源，开展多种社区经营活动，为企业获取附加利润。如很多物业服务企业引入家电维修机
《房地产开发经营与管理》课程 楼盘调查分析报告 班级： 分组： 指导教师： 2012年5月
楼盘调查分析报告 一、调查目的 为了更深入了解，房地产楼盘的主要信息，对楼盘的户型，景观环境及公建设施等信息有一定辨别能力，并且可以对目标楼盘有一定评价，所以开展了这次调查。 二、调查方案设计 调查对象：这次的调查我们选择了两个楼盘，都是住宅小区，分别是张家港恒基未来城，张家港玲珑湾。 调查地点：东苑路与暨阳东路交叉处新农路以西东苑路以北。 调查时间：2012年5月 调查方法：实地参观，网上查资料 实施步骤：第一天上午去玲珑园收集资料，对周边设施进行拍照，对小区整体有一个评估。下午再对翡翠东方进行调查。 第二天上午整理材料，撰写调查分析报告。 成员分工：xx主要负责，保障此次活动顺利进行。 xx主要负责现场的采访，收集素材。 xx主要负责材料的整理整合。 三、调查报告 玲珑湾，地处南部生态圈中央，紧邻城市主干道，坐落于新农路以西，东苑以北，南临苏虞张高速公路，内接繁华，外连世界的从容体验。8000平米的繁华社区商业街环绕，欧尚卖场，澳洋医院，新客运南站，均囊于生活圈内，只需5分钟车程即可抵达周围配套。 以多层，小高层为主，绿化率46%，容积率2.3.售价大约11000元/平米。开发商为张家港市南城房地产总公司。 景观环境：西依暨阳湖。北邻梁丰生态园。环境十分优美。空气清新，绿化覆盖率达到46%。交通设施：地处南部生态圈中央，紧邻城市主干道，坐落于新农路以西，东苑以北，南临苏虞张高速公路，紧靠新客运站，交通很便利，我们从大学城出发，坐公交车不出一会就到达了。 公建设施：周围公建设施配套齐全，有欧尚，澳洋医院，有暨阳湖实验中学。而且社区自身配置了8000平米商业街，对业主来说在这里生活方便快捷。另外，玲珑湾是率先配置标准跑道的水岸健康社区，张家港首家高清数字示范小区，张家港率先可组合式户型，率先开创
物业管理说到底是为业主提供各项满意的服务，“精”就是要求我们的工作每一个步骤都要精心，每一个环节都要精细，每一项工作都是精品。 物业管理的很多案例表明，落实“人性化”的服务措施，对减少客户投诉很有帮助，公司的内部企业文化已具良好基础，公司内部也有了一定的凝聚力，相信公司的外部企业文化也会尽早对客户产生影响，变物化管理为人文关怀。比如公司的保安与新老客户经常接触，服务不应是冷冰冰的，文明礼貌用语、礼节动作还要加强；在工作允许的情况下，可通过诸如为客户叫出租车、帮助提携重物、扶老携幼、热心解答提出的问题等。 我们要思考更多的是：如何从根本上提高公司的竞争力！这就需要“以人为本”的理念，引入人才，培养人才！这其中的一个方面就需要不断创造积极良好的文化工作氛围！当员工人人都有着积极进取，满怀希望，以公司为自己理想的事业家园的时候，公司就能真正的吸引人才、留住人才，公司的壮大就有了持续而坚固的奠基！ 我们作为物业管理企业，既体现业主的利益也要顾及客户对服务的需求，在业主与租户之间寻求一个稳定的平衡点。 在顾及业主利益的同时也要尽量满足客户提出的需求，这样可能更有利于企业的长远发展，也可以在每一个客户的心中建立一个良好的形象。
我们作为物业公司的一员，时刻有着良好的服务意识，无论遇到事情的大或少，都不能用敷衍了事的态度，以为可以打发了事，要千方百计站在客户的角度，真诚地为其分忧解难，这才是服务。 作为服务行业，就应以人为本，从微至细地作好每一件事。 在工作中我们要掌握好客户的需求和我们工作的准确度，不管客户什么时间来，我们首先做到满足客户的时间要求，然后根据情况一一办理。从中体会到，只有让业主（客户）满意，其它各方面才能获利。随着主辅分离改革的不断深入，原有的市场也不再风平浪静，如果不能提供让业主满意的服务，原有的、看似稳定的市场也会失去。因此必须站在服务者的角度，不断地提高服务水平和效率，将公司始终处于市场竞争状态，将眼光投向市场，充分发挥自身优势，去争取自己“血缘关系”以外的市场分额，以规模来提高企业的总体盈利水平。物业管理公司要成功的创建品牌，要根据物业的特点，硬件、软件设施，由点到面，扩大战果，从而实现创建物业管理品牌的战略，也就是说物业公司要先分析了解创建品牌的先决条件。 只有提升服务，才能创新效益。所以，从自己做起，脚踏实地的工作，不要有服务不到位的现象发生。 我们应该树立一种服务是事业，服务是灵魂，服务是一种追求，是一种人生价值观的实现，服务是社会高品质生活的纽带的观念。其中就是站在业主的立场上，而不总站在物业管理企业自身或开发商的立场上改进服务品质。要转变观念，改变旧的服务体系，向海尔集团学习
中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教育试点2006—2007学年度第一学期房地产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选 1、以（）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 2、国际货币基金组织使用以（）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 3、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。A．按投资主体的经济类型不同 B．按资金来源的不同 C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。 A．一切因素 B．主体因素 C．客体因素 D．周围各种影响因素 5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。 A．社会环境 B．政治环境 C．经济环境 D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。 A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度 C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度 7、（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。 A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作 B．前期工作 C．建设阶段的工作 D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（）过程中，开发
[试题]浅谈我国旅游景区游客管理中存在的问题——旅游 景区经营与管理期末论文 浅谈我国旅游景区游客管理中存在的问题 在旅游景区管理过程中,有很长一段时间忽视了对游客的管理, 造成了很多不 良的后果, 如环境污染、文物的破坏、游客的投诉等等, 给旅游景区造成了重大损失。在这些由于对游客管理不善造成的损失中, 旅游景区失去的不仅是金钱, 更重要的是失去了游客对景区的信任, 从而使景区的经营活动陷入困境。 游客管理指景区经营管理者以游客为管理对象,对游客在景区内活动全过程的 组织、管理, 以保证景区内的旅游活动能长期稳定的发展。由管理的目标差异出发, 可以将游客管理分为环境负面影响管理和游客体验管理。一方面, 旅游者在旅游活动过程中带来诸多负面影响, 需要一定的面向游客的管理措施。另一方面, 游客在一定时空中总是容易集中, 局限于某些季节、部分时段及少数景点, 容易造成拥挤、等待等不愉快的旅游体验。因此, 游客管理还必须考虑对数量众多的游客如何有序组织, 以维护正常的游客游览和娱乐的问题。根据管理的侧重点不同又可将游客管理模式分为环境导向型、游客导向型、环境-游客导向型三种。环境导向型管 理模式上要适应于自然景观或文物古迹类景区,游客导向型游客管理模式主要适用 于人造景区,环境-游客导向型管理模式则介于二者之间。 游客管理很大程度上决定了旅游目的地的发展，合理有效的游客管理对旅游景 区的维护管理起到重要作用，在保护旅游环境的同时提升了文化环境内涵，实现旅游景区环境、社会和旅游目的地经济的可持续最大化发展。 由于缺乏有效的游客管理及对游客管理的不重视，导致我国很多旅游景区出现 了资源损毁、游客满意度下降，旅游需求减退等使多方利益蒙受损失的情况。游客