前期物业服务合同
甲方（建设单位）：
法定代表人：
联系地址：
邮编：
乙方（物业公司）：大连海科物业管理有限公司
法定代表人：巩其安
联系地址：大连市花园口经济区迎春街6号
邮编：116450
资质等级：三级
资质证书编号：
根据《中华人民共和国合同法》、现行《物业管理条例》、《辽宁省省物业管理条例》和相关法律法规、政策的规定，前期物业管理由开发建设单位（即“甲方”）选聘的物业服务企业（即“乙方”）负责实施。《前期物业服务合同》（即“本合同”）由甲方代表全体业主与乙方签订，合同内容对全体业主有约束力，业主及本合同甲乙双方须共同遵守。甲方须保证业主（即“房屋买受人”）在签订《商品房买卖合同》时，已知悉本合同。
甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就（以下简称“本小区”）首次交付业主之日起三年内的物业管理服务事宜，订立本合同。在本合同期限内，业主委员会成立并代表全体业主签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
第一章物业管理区域概况
第一条小区基本情况
小区名称：
房屋类型：住宅、公建。（小区规划平面图见附件一）。
座落位置：
本物业管理区域简介：
项目
第二章物业服务内容与服务标准
第二条在本物业管理区域内，乙方提供的物业服务主要包括以下（一）至（九）项内容，乙方可以将部分内容分包给专业公司，但不得将物业服务的整体业务外包，乙方须对分包方的工作质量负责：
（一）共用部位的维修、养护和管理；
（二）共用设施设备的运行、维修、养护和管理；
（三）公共区域、共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
（四）公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；
（五）本小区规划红线内交通、车辆行使及停泊秩序的管理；
（六）配合和协助当地公安机关、政府有关部门维护小区公共秩序及日常巡视等工作（但不含人身、财产的保险保管责任）；
（七）业主室内装饰装修的监督、劝请整改，对违法装修行为向政府主管部门报告；
（八）社区文化活动的开展；
（九）房屋及共用设施设备档案资料的管理。
第三条房屋专有部分及自用设施设备损坏时，业主或物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修；经报修由乙方维修的，维修费用由业主或物业使用人承担并按照乙方在物业服务中心公示的收费标准收取；
第四条物业服务标准（见附件二）
第三章物业服务费用
第五条本物业管理区域的物业服务收费方式为酬金制，乙方每月按本物业管理区域应收的物业服务资金的10%提取酬金。
第六条本物业管理区域的物业服务资金主要由物业服务费收入及其他由于使用业主共有的公共设施、场地所产生的相关的经营性收入构成，物业服务资金用于物业服务支出和乙方酬金。
第七条物业服务支出的构成主要包含下述（一）至（十一）项费用，但不包含应当从专项维
修资金中列支的房屋共用部位、共用设施设备的大中型维修及更新改造费用：
（一）管理服务人员的薪酬、社会保险、福利费及公积金等；
（二）共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护费用；
（四）物业管理区域公共秩序维护费用（不含业主、物业使用人的人身及财产的保险保管费用）；
（五）物业管理区域公共水、电及其他能耗费用；
（六）社区文化及节日装饰费用；
（七）物业服务企业现场办公、固定资产折旧及人员教育培训费用；
（八）雇用聘请会计、审计及律师咨询费用；
（九）其他公共服务性费用（如社区公共宣传费用等）；
（十）公众责任保险费用；
（十一）法定税费。
第八条乙方按本合同第五条约定计提酬金后，物业服务支出年度结算后有结余的，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主于次年第一个月底之前，按照其产权面积占物业管理计费总面积的比例追加补足；因社平工资或最低工资标准上调、物价上涨（参考指标为消费物价指数）、公共能源价格上调（主要指水价、电价）等因素导致物业服务支出年度结算后明显不足时，应启动物业服务费收取标准的检讨与调价机制。
第九条经政府主管部门审批或备案，乙方根据房屋的使用性质、特点及下述约定，按甲方提交乙方的政府实测房屋建筑面积向业主收取物业服务费，具体收费标准如下：
（一）住宅用房
多层：元/月·平方米；小高层：元/月·平方米；高层：元/月·平方米；其中住宅公共能耗占住宅物业费的；园区公共能耗占住宅物业费的。
（二）配套商业：元/月·平方米；园区公共能耗占商业物业费的。
（三）其他：装修管理服务费 5 元/月·平方米。
上述收费标准已包含公共能耗费（公共能耗费主要指小区公共部位的清洁、绿化养护及共用设
施设备的运行维护所产生的水费、电费等）。因政府对公共能源价格（主要指水价、电价）进行调整导致公共能耗费与调整前的差额部分，业主须按照其产权面积占物业管理计费总面积的比例进行分摊。
第十条业主应于《入伙通知书》告知的房屋交付期限届满之日起开始交纳物业服务费。（入伙时首次预交半年的物业服务费。”
第十一条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给房屋买受人的单位，其物业服务费由甲方按照本合同第九条及第十条约定全额交纳。
第十二条物业服务费按季度交纳，业主应在每季度首月1-10日内（遇节假日则顺延）预交本季度物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的3‰收取违约金。
第十三条业主出租房屋时，可以与承租人约定由承租人交纳物业服务费，但业主仍负连带交纳责任；业主与承租人之间的交费约定应及时书面告知乙方。
第十四条乙方应按政府规定向全体业主公布物业服务年度计划、物业服务资金的收支情况；对于物业服务资金收支情况有争议的，双方协商解决，协商不成的可采取法律诉讼方式解决。
第十五条业主在符合相关法律规定的前提下，利用或改变住宅用房从事商业或经营活动的，从该房屋取得使用性质改变批文或该房屋实际改变使用性质之日起，按照本小区商业物业服务费收取标准进行交纳。
第十六条由乙方代收代办的费用（如水、电、煤气、有线电视费等），其费用标准与违约金标准按政府及市政单位的具体规定执行。
第四章停车场的经营与管理
第十七条车位所有权人或承租人应与乙方签订书面的《停车服务协议》，明确双方在车位使用及服务方面的权利义务关系；停车服务费收取标准按如下约定执行：
（一）车位权属业主所有
车位使用人应按地上车位 150 元/个·月的标准向乙方交纳停车服务费（按照政府相关规定适时调整）；
第十八条停车服务费不含车辆的保险保管费用，但乙方可通过购买公众责任险等方式，由保险公司提供保险范围内的保险服务。
第十九条停车服务费的计费起始日期、交纳方式、交费周期及违约金等参照本合同第十条、第十一条及第十二条的有关规定。
第五章社区经营及有偿服务
第二十条乙方可开展有利于业主及物业使用人的经营活动，所得收益用于物业服务资金的补充，甲方及业主对相关事宜应予以认可。
第二十一条有偿服务（即“第九条”物业服务费收取标准中不包含的服务项目）的服务内容、收费标准以乙方在物业服务中心或相关场所公示的为准，由业主及物业使用人自主选择；本物业管理区域内属甲方所有的房屋及相关设施，其经营服务费收取标准由甲乙双方另行约定。
第六章小区的承接查验
第二十二条甲方的责任与义务
（一）提前通知与资料的移交：甲方在项目竣工验收合格以后，应派专人负责小区的查验移交及与乙方的对接，并在正式移交工作开始前的30个工作日送达《移交验收通知书》给乙方，书面通知承接查验事宜；小区现场查验开展前20个工作日，甲方应向乙方移交准确、完整的《业主资料》、由政府部门盖章的《房屋建筑面积实测资料》及房屋本体、共用设施设备的技术资料，包括但不限于以下内容：
1、业主花名册及附属信息（业主姓名、性别、联系方式、购房合同上的联系地址、产权信息等）；
2、政府主管部门对各单元户的建筑面积实测表；
3、项目竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
4、房屋及共用设施设备质量保修文件和使用说明文件；
5、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
6、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件。
7、承接查验所必需的其他资料。
甲方未能按时移交上述1-7项资料的，应列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的时限。
（二）房屋及共用设施设备的查验及移交：甲方应协助乙方从房屋本体及共用设施设备的施工质量、使用安全、正常运转以及后期便于物业服务的角度进行现场查验，并对各计量表具（水、电、气等）的初始数据进行确认，与乙方做好水电费用的结算；双方现场查验后均无异议，乙方可正式承接本小区；甲方须对乙方在承接查验时发现的问题制定专项工作计划（包括但不限于解决时间、解决办法等）并报乙方确认；
（三）专项培训：承接查验期间，甲方应负责对乙方人员进行共用设施设备使用及维护、操作安全等方面的专项培训；
（四）施工维保：甲方须对小区现场查验至房屋质保期内的工程质量问题负全责；小区共用部位、共用设施设备及绿化施工的质保期满时，甲方须经乙方签字确认，方可将质保金退还给有关单位，以维护业主的合法权益。
第二十三条乙方的责任与义务
（一）承接方案的拟定：乙方在收到甲方关于本小区承接查验的书面通知后，应积极拟定承接方案，落实人员安排，并派专人负责与甲方对接；乙方须提前对甲方所移交的资料（详见本合同“第二十二条第（一）款”）的准确度与完整性进行检查，并督促甲方按照约定及时补交缺失的资料；
（二）乙方的立场及承接查验的重点：乙方应站在业主及物业使用人的立场，对本小区房屋本体、共用部位及共用设施设备进行验收，验收内容应主要包括下述1 至 3项内容，但不包含甲方依法移交市政单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备：
1、共用部位：包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
2、共用设备：包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
3、共用设施：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
（三）专项培训：乙方须派专人接受甲方对本小区共用部位、共用设施设备的使用及维护、操作安全等方面的培训；
（四）乙方应提供质价相符的物业服务方案并负责实施。
第七章物业的使用与管理
第二十四条甲方在房屋销售前，应制定《项目临时管理规约》（以下简称“临时管理规约”），并将《临时管理规约》与本合同一起在销售现场进行公示；房屋买受人（即“业主”）签订《商品房买卖合同》，即为对接受《临时管理规约》及本合同内容的承诺；乙方可采取提示、警告、公布违规业主名单、法律诉讼等措施制止其违反《临时管理规约》及公众管理服务制度的行为。
第二十五条乙方根据规章制度提供物业服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第二十六条因维修或施工，确需临时停水停电、占用或挖掘本物业管理区域内道路或场地的，乙方应事先告知相关业主；临时占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，应在约定期限内恢复原状。
下述约定中的“第二十七条”及“第二十八条”主要适用于毛坯房收楼的业主：
第二十七条业主在室内装饰装修前，须填写《装修申请表》，办理《装修许可证》（视具体情况办理《动火许可证》），申报装修方案及图纸，经房管部门或乙方审核批准后方可实施；室内装饰装修房屋的业主或其授权委托人应与乙方签订书面的《室内装饰装修管理服务协议》，就允许施
工的时间、对其他业主的影响、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定。
第二十八条室内装饰装修的业主须严格遵守《住宅室内装饰装修管理办法》、《临时管理规约》、《大连市实施物业管理条例办法》（根据各省市文件名称填写）的规定，按照室内装修的消防要求配备相应数量的消防器材，在安全、公平、合理的原则下，正确处理房屋的给排水、通风、采光、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益，包括但不限于以下内容：
（一）禁止变动建筑主体和承重结构；禁止将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间；禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸及拆除连接阳台的砖、混凝土墙体等；禁止损坏房屋原有的节能设施；禁止其他影响建筑结构和使用安全的行为；
（二）在未经政府及市政单位批准的前提下，不得搭建建筑物、构筑物；不得改变住宅外立面及在非承重墙上开门、窗；不得拆改供暖、燃气管道和设施；
（三）装修卫生间、厨房前须做好防水实验，权责界定清晰；需要钻挖地面或墙体时，须提前熟悉本房屋单元的管网分布，保护埋地、埋墙的隐蔽工程（如供水、供电、通讯、采暖等）；装饰装修期间注意保护相邻业主的管网通畅，防止装修垃圾堵塞管道，因室内装修造成相邻住户的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品损坏等，装修人应负责修复和赔偿；
（四）甲方、业主及其授权委托人不得擅自将住宅改变为商业用途，业主确需改变住宅使用性质的，须经有利害关系的业主同意，并按照相关法律、法规规定办理相应手续；
（五）装修垃圾应及时清运并将其堆放到指定地点，不得堆放在公共过道、大堂、电梯厅、单元门口等非指定堆放的公共区域。
第二十九条为维护社区公共秩序，乙方可视情况根据甲方竣工时物业管理区域内各组团、围合的实际状况对本物业管理区域实行封闭式管理或开通、锁闭门禁管理，业主及物业使用人应当认可。
第三十条乙方应结合本小区的实际情况，编制物业管理方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告，及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，自觉接受甲方及业主的监督。
第八章物业服务用房
第三十一条甲方应于本小区交付前至少一个月，按双方约定的装修标准向乙方提供能够直接投入使用的物业服务用房。
第三十二条甲方应提供给乙方使用的物业服务用房总建筑面积平方米，位于；物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第九章专项维修资金
第三十三条本小区专项维修资金的缴存及续筹按照政府有关文件规定执行。
第三十四条本小区专项维修资金在房屋或共用设施设备质保期满后，均可启用。
第三十五条专项维修资金的启用按照各地法律法规的具体规定执行，以下特殊情况发生时，业主应积极响应并全力配合：
（一）共用部位、共用设施设备老化残旧，已严重影响到业主正常生活秩序及生命财产安全，需要更新改造的；
（二）共用设施设备大中型故障已发生，物业服务资金无法承担维修费用，已严重影响到业主正常生活秩序及生命财产安全的；
（三）其他紧急情况下，确有必要启用专项维修资金的。
第十章文函的有效送达
第三十六条本合同中甲乙双方的联系地址及业主购置的本小区房屋单元的地址即为乙方与甲方、已收楼业主约定的通讯地址（已收楼业主与乙方另行书面确认的情况除外）；未收楼业主的通讯地址以购房合同中登记的联系地址为准；
第三十七条乙方按通讯地址，以邮寄或特快专递的形式向甲方或业主寄送文件（或甲方、业主按通讯地址，以邮寄或特快专递的形式向乙方寄送文件），自发件之日起7天即视为送达；如因通讯地址无法送达或被拒收视为通知方已尽通知义务，由此带来的法律后果由被通知方自负。
第三十八条针对部分或全体业主的文件送达，在本物业管理区域内相应的公告栏或主要出入口进行书面张贴公示即视为有效送达，公示之日即为有效送达日。
第三十九条甲方或业主未书面告知其通讯地址变更的，乙方不承担相应的责任；乙方变更通讯地址的，在小区主要公告栏书面公告7天后视为已尽告知义务。
第十一章违约责任
第四十条甲乙双方违反本合同的有关约定，守约方有权要求违约方限期改正；逾期未改正造成守约方损失的，违约方须承担相应的赔偿责任。
第十二章合同期限
第四十一条本合同期限自年月日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日起终止。
第四十二条本合同期满前六个月，乙方可按实际情况做如下选择：
（一）若本小区物业服务资金收支情况良好，物业服务费标准能够支撑管理服务标准的，乙方可以选择继续管理，本合同自动延期一年；
（二）若本小区物业服务资金严重不足，业主未按照本合同第八条予以资金支持的，乙方可以选择退出管理服务并将物业服务用房、设施设备资料等属于全体业主共有的财物移交至政府代管；资料移交期间，乙方可以提供六个月的过渡期管理服务，本合同逾期六个月后仍无解决办法的，乙方将自动退出。
第十三章其他事项
第四十三条在不可预见的情况下（包括但不限于发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、生命救护、协助公安机关执行任务等），为维护公众、业主或物业使用人切身利益，采取紧急避险措施造成业主或物业使用人财产损害的，乙方可以免责。
第四十四条因不可抗力或意外事件（如高空抛物）导致业主或物业使用人人身、财产损害或物业服务中断，或乙方事先已告知业主和物业使用人维修养护房屋共用部位、共用设施设备，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失，或非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失，或业主、物业使用人违反本合同约定，不履行相关义务造成损失，乙方不承担责任。
第四十五条业主或物业使用人自行委托乙方员工代办的事项导致损失的，乙方可以免责。
第四十六条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力；若补充协议与本合同存在不一致的，以补充协议为准；本合同及其附件、补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国及其地方性的有关法律、法规和政策执行；本合同中文版本内容与其他文字版本不一致的，以中文版本为准。
第四十七条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任；本合同在履行中发生争议，双方协商解决，协商不成的，可向本小区所在地人民法院起诉。
第四十八条本合同一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门各执一份；本合同自双方签字盖章之日起生效。
甲方：（签章）乙方：（签章）
授权代表：授权代表：
签约地点：
签约时间：年月日
附件一：小区规划平面图
附件二：物业服务标准
项目物业服务标准