浅析城市边缘区的发展现状与对策 【摘要】在我国城市规划中尽管包括城市边缘区规划，但其重点是副食品基地的布局等内容，贫乏的内容使边缘区基本上成为缺乏规划管理的“灰色”地带。所以要在研究边缘区空间变化规律的基础上，制订全面的合理规划。 【关键词】城市边缘区；“退二进三”；规划管理；改革管理体制 On the urban fringe development and Countermeasures Wang Hong,Zhao Jian-xiang (Qingdao University of Technology School of Architecture Qingdao Shandong 2660 00) 【Abstract】Although China’s urban planning in urban fringe areas, including planning, but its focus is the food base for the layout of other content, poor content to the edge area is basically a lack of planning and management of the “gray” zone. Therefore, to study the spatial variation of the edge area base d on the formulation of a comprehensive rational planning. 【Key words】Urban fringe;“retreat into three”;Planning and management;Chang e management system 城市边缘区（urban fringe）指城市建成区的外围地带，或由城市向郊区过渡的地带。城市边缘区位于已建成的外城区的边缘，表现出明显的城乡结合部和城乡经济混合增长的特征。当前，我国大部分大中城市已进入中心区与外围区同步发展的旺盛建设时期，小城市的外缘建设亦在迅速起步，城市边缘区是多数大中城市的主要增长地域。在我国城市边缘区开发利用的过程中，一些地方由于不合理的生产经营方式、企业布局和对于短期经济效益的片面追求，加之未能展开科学有效的管理，逐渐引发了一系列社会、经济和环境生态问题。加强城市边缘区的可持续发展，对于加速CBD的改造，改善城市地域结构，提高城市土地开发效益，优化城市功能区布局，以至于搞好整个城市和周围地区的开发建设，无疑具有重要意义。 1. 二十世纪九十年代以来的中国大城市郊区则出现了一些新的变化。 表现为一些新的取向：城市改造中的“退二进三”使工业郊区化外延、大城市改造中的“原住民”郊区化迁移、新兴居住用地的郊区化扩散等等。主城区面临过度集聚带来了巨大的发展压力，出现包括环境、交通、地价等方方面面的经济和社会问题，使得居住和工业用地到主城区以外寻找空间，显现出城市分散化、郊区化发展的趋势。在这种背景下，大城市边缘区日益成为大中城市的主要增长地域，形成了城市化最敏感、变化最大、最迅速的地区。在我国特殊的城镇化进程中，大城市边缘区城镇的发展起着重要的作用，大城市与其边缘区城镇通过扩散与聚集的作用相互影响、相互制约、紧密联系。在由大城市—
国土资源部关于改进和优化建设项目用地预审 和用地审查的通知 国土资规〔2016〕16号 各省、自治区、直辖市及计划单列市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局，各派驻地方的国家土地督察局，部机关各司局： 为贯彻落实“简政放权、放管结合、优化服务”改革要求，进一步改进和优化建设项目用地预审和用地审查报批工作，现就有关事项通知如下： 一、认真贯彻党中央、国务院决策部署，高度重视改进和优化建设用地审批工作 （一）切实增强改进和优化建设用地审批工作的责任感和紧迫感。以用途管制为核心，以用地预审和用地审查为主要内容的现行建设用地审批制度，在严守耕地红线、保障发展需求、维护群众权益等方面发挥了长期重要的作用，但也存在着审查内容重复、时序结构不尽合理、报件准备周期长、标准化程度不够等问题。改进和优化建设用地审批制度，是贯彻落实党中央、国务院决策部署，适应把握引领经济发展新常态，积极推进供给侧结构性改革的内在要求；是深入落实“简政放权、放管结合、优化服务”的具体体现；是优化发展环境，激发市场活力，降低制度性交易成本，增强发展动能的务实举措；是回应社会关切，进一步提升国土资源服务效能的迫切需要。各级国土资源主管部门要充分认识改进和优化建设用地审批制度的重要意义，以思想的统一促行动上的自觉，以敬民之心，行简政之道，扎实抓好改进优化工作。 （二）准确把握改进和优化建设用地审批制度的总体要求。按照“明确定位、突出重点，系统梳理、减少重复，统筹衔接、强化协同，放管结合、优化服务”的原则，以依法依规、方便行政相对人为导向，
部修正了《建设项目用地预审管理办法》和《建设用地审查报批管理办法》，通过去枝强干、调整时序、简化内容、优化流程等，实现建设用地审批“材料简化、时间缩短、难度降低”的目标。各级国土资源主管部门要准确把握改进和优化建设用地审批制度的方向目标和 总体要求，全面理解掌握修正后部门规章的各项规定，尽快调整适应和改进用地报批审查工作，切实提高用地保障的服务能力水平。 二、简化改进审查内容，切实提高建设用地审批效率 （三）简化对符合土地利用总体规划和土地使用标准的审查。严格土地利用总体规划管理，强化建设项目用地规划审查，建设项目必须依据规划布局确定选址，不得随意修改规划。属于《土地管理法》第二十六条规定情形（包括占用基本农田情形），确需修改土地利用总体规划的，必须对修改规划的必要性和可行性进行论证说明，在用地预审阶段编制规划修改方案（包括基本农田补划内容），并在建设项目用地报批前完成规划修改听证、规划实施影响评估和专家论证等工作。已通过用地预审的建设项目，在用地报批阶段原则上不再重复审查是否符合土地利用总体规划、是否符合土地使用标准等情况，但项目用地位置、规模、功能分区发生变化的，应依据土地利用总体规划和土地使用标准进行复核。在用地预审通过后、可行性研究报告批准或核准前，建设项目选址发生局部调整，不符合土地利用总体规划或者用地总规模超过土地使用标准的，应重新申请用地预审。 （四）简化对补充耕地和征地补偿等的审查。用地预审阶段，不再对补充耕地和征地补偿费用、矿山项目土地复垦资金安排情况进行审查，相应审查在用地报批阶段进行。但地方人民政府应切实履行保护耕地的法定职责、维护权利人的合法权益，建设单位必须承诺将补充耕地、征地补偿、土地复垦等相关费用纳入工程概算，省级国土资源主管部门承诺督促落实。对于地方有关部门批准立项、地方人民政府审批农用地转用，但土地征收需报国务院批准的建设项目，部在用
无形资产(除土地使用权)评估业务审核基本标准 一、评估报告说明及明细表三级审核基本标准: (一)资产评估明细表或收益预测表(检查依据和检查要点): ①单项无形资产或者无形资产组合评估，应当编制评估明细表; ②评估明细表反映的信息应该完整、计算结果正确; ③评估明细表和各级汇总表的钩稽关系正确。 (二)评估报告及说明内容规范性及完备性(检查依据和检查要点): 1、评估报告主要内容完整性 (1)报告应当明确阐述和介绍委托方、产权持有者和其他报告使用者;
(2)产权持有者介绍一般包括名称、法定住所及经营场所、法定代表人、注册资本及主要经营范围等。 2、评估目的 评估报告载明的评估目的应当唯一，表述应当明确、清晰; 3、评估对象和评估范围 (1)评估对象和评估范围表述准确; (2)应当具体描述评估对象的基本情况，通常包括法律权属状况、经济状况和物理状况。 4、价值类型及其定义 (1)评估报告应当明确价值类型及其定义; (2)说明选择该价值类型的理由。 5、评估基准日
(1)评估报告应当载明评估基准日，并与业务约定书约定的评估基准日保持一致; (2)评估报告应当说明选取评估基准日时重点考虑的因素。 6、评估依据 (1)评估报告应当说明评估遵循的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等; (2)评估依据的表述应当明确、具体; (3)评估依据在评估基准日是有效的。 7、评估方法 (1)评估报告应当说明所选用的评估方法; (2)应当对三种基本方法进行适用性分析，并具体充分地表述选择所选评估方法的理由。
8、评估实施的主要程序 (1)进行现场调查、收集评估资料的过程; (2)分析、验证、整理评估资料的过程; (3)评估相关参数的选取以及运用评估方法对各类资产价值进行计算、分析、判断过程; (4)对初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论的过程。 9、有关评估项目的说明内容 1)无形资产的性质、权利状况及限制条件 ①对无形资产的性质、权利状况及限制条件表述清晰准确; ②上述表述与实际评估对象实际情况相符。
城市边缘区域同构 城市边缘区域同构 摘要：边缘区是物质与能量互换活跃区。城市的边缘区是城市生态的保护屏障，却往往在城市化进程中，逐渐被蚕食。本文以成都十陵片区为研究对象，剖析边缘在动态发展中，应用区域整体同构、体验式业态，构建生长在中的绿色屏障网络，发挥边缘区生态效应。 关键词：边缘区，生态，动态，同构，业态，生长 中图分类号：TU984.1文献标识码：A文章编号： Abstract: the fringe area of matter and energy are interchangeable active area. The edge of the city zone is urban ecological protection barrier, but usually in the progress of urbanization, was fretting gradually. This paper ShiLing in chengdu area as the research object, and analyzes the dynamic development of edge, the application of the overall regional isomorphism, experience in the industry and build the green barriers grows in the network, and give full play to the edge area ecological effect. Keywords: fringe area, ecological, dynamic, isomorphism, industry and growth 引言： 城市代表了人类在物质与精神方面的力量与向往，以及社会生活、历史文化、科学技术等方面的积累和变迁，同时也是人类和人类社会等方面的积累和变迁以及社会自身最生动的写照。回顾各地域、历史文化的特点不难发现，历史脉络下的城市空间体现着社会各阶段的世界观和社会伦理。
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》出台2018年4 月9日起正式施行 3月9日国土资源部办公厅印发通知要求，自4月9日起施行《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(以下简称《规范》)。《规范》从2018年4月9日起正式施行，4月9日前受理但仍未出具土地估价报告的，可适用《规范》。已出具土地估价报告的，不再调整。是否出具了土地估价报告，可通过机构档案、行政部门档案和土地估价报告备案系统综合判断。 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》 前言 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。 本规范由国土资源部提出并归口。 本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。 本规范由国土资源部负责解释。 1适用范围 在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范;国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。 2引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。 GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》 GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》 GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》
第12期(总第265期) 2005年12月 财经问题研究 R esearch on Financ i al and E cono m ic Issues Numb er12(General Seri alN o1265) Dece mber,2005 城市边缘区的城市化问题研究1 毛岩亮,刘俊甲 (大连市甘井子区人民政府,辽宁大连116033) 摘要:随着我国城市化进程的不断加快,处于城市化前沿阵地的城市边缘区,作为探索城市化规律、统筹城乡协调发展的切入点,已经成为城市发展研究的热点。本文从城市边缘区发展的核心问题)))城市化问题入手,以综合性、关联性和特殊性的视角,深入分析了边缘区城市化存在的六大问题,并立足科学发展观要求,从发展理念、城市规划、经济结构、就业保障、社会管理等方面,提出了系统的对策建议。 关键词:城市边缘区;城市化;核心区 中图分类号:F290文献标识码:A文章编号:1000-176X(2005)12-0053-05 西方地理学界对城市边缘区的关注和研究起步较早。1936年,德国地理学家哈伯特#路易从城市形态角度进行柏林的城市地域结构研究时,首次提出城市边缘区(U r ban fri n ge)。[1]R#E#迪肯森(D i k i n son)根据伯吉斯的同心圆理论,于1947年进一步提出了三地带理论,将城市地域结构区由核心到外围分为中央地带、城乡边缘中间地带和城市外缘地带或郊区地带[2],开创了城市边缘区(即所谓中间地带)研究的先河。L#H#洛斯乌姆(L#H#Russ w ur m)提出的区域城市结构模式,对城市边缘区的范围作了明确界定。 我国对城市边缘区的研究始于20世纪80年代末期,并于90年代中期进入快速发展阶段,其中1995年顾朝林编著5中国大都市边缘区研究6的出版,标志着研究理论框架的基本形成。[1]综观整个研究阶段,在理论研究方面,众多学者对于城市边缘区的概念、地域界定以及特征等探讨、研究得比较多;在应用研究方面,从单一问题入手研究得也比较深入,比如空间结构问题、土地利用问题等。但是,根据多年的区域行政和经济管理工作实践,笔者认为,城市边缘区问题是一个复杂体系,涵盖经济、社会、行政等多个领域,具有综合性、关联性和特殊性的特点,而解决这些问题的核心策略就是协调推进城市化,这也是城市边缘区可持续发展的必然选择。 一、城市边缘区的特殊性 城市边缘区是指城市发展到一定阶段,核心区的社会、经济功能和影响等因素集中向周边区域辐射与扩散,所形成的位于城乡之间,特征、结构和功能实质介于传统城市和乡村之间的地理区域,是城市和乡村的社会、经济、环境等要素相互作用、相互融合、相互转化的特殊地带。其主要特点表现为: 11二元性。城市边缘区在经济、人口和土地等方面存在着明显的城乡二元结构特征,这是其最显著的特点。经济的二元性表现为既有城市经济,又有乡村经济、城乡混合经济和外来经济;既有从城市延伸或新兴的现代工业、服务业体系,也有乡镇工业、传统农业等生产体系。人口的二元性表现为既有城市人口,也有农村人口;既有从事非农产业的劳动力,也有从事农业的劳动力。土地的二元性表现为既有国有土地,又有集体土地;既有城市建设用地,又有农业用地。 21中介性。城市边缘区是一个城乡结合的地域,特殊的区位使这里混杂了城市与乡村两种经济、社会形态和环境景观,而且两种形态之间的 1收稿日期:2005-09-20 作者简介:毛岩亮(1956-),男,辽宁大连人,经济学博士,主要从事区域经济与行政管理方面的研究。
浅析GIS在国土资源管理中的运用和效能 摘要：国土资源信息是关系国家安全的重要战略资源，同时也是影响我国国民经济的基础性资源。近年来，随着我国国土资源信息化建设的不断加强，国土资源信息正以海量增长，其增速已达到历史最高水平。建设“两型”社会、发展低碳经济以及建设现代化国土资源管理系统都迫切需要具备海量空间数据管理能力的地理信息系统(Geographic Information System，简称GIS)。 关键词：GIS；国土资源管理；运用；效能 推进国土资源信息化，是适应国民经济和社会发展的需要，是国土资源管理现代化的必然要求，是实现国土资源管理方式根本转变和国土资源工作现代化的重要途经。我国国土资源信息化工作虽然取得一些成绩，但还远远不能适应经济建设和国土资源管理工作的要求。《国土资源信息化“十一五”规划》中将“基本建成结构合理、功能完整、安全稳定、监管有效、服务全面、覆盖全局的国土资源信息化体系。信息技术在国土资源调查评价、规划、管理、保护与合理利用等各个环节得到充分应用，国土资源监管能力进一步增强，参与宏观调控更加主动，初步形成‘天上看、地上查、网上管’的国土资源管理信息化运行体系”，是我国国土资源信息化的总体目标。 以信息化建设带动国土资源信息技术跨越式发展和国土资源管理方式的根本转变是大势所趋。抢抓国民经济和社会信息化的机遇。加快国土资源管理的信息化，以管理信息化带动管理科学化和服务社会化将成为推动社会发展的重要力量。因此，国土资源信息化建设工作必须进一步加强。 一、GIS运用于国土资源管理工作的重要意义 国土资源是指在国家管辖范围内可以利用的一切资源的总和。是包括土地资源、矿产资源及海洋资源等自然资源和劳动力资源。以及两者结合衍生出来的经济资源的总称。这些资源都是分布在一定地理空间环境中，和地理位置密切相关。国土资源的这些特点，注定了国土资源信息天然就是一种地理信息。 国土资源是国民经济和社会发展的重要基础。现阶段，我国正处于全面建设小康社会的关键时期。工业化、城镇化、市场化、国际化步伐加快，资源消耗快速增长，土地、淡水、能源、矿产资源和环境状况对经济发展构成严重制约，国土资源在经济社会发展中的地位和作用更加重要，同时也存在突出矛盾和问题。生产和消费结构升级需要更多、更优质的资源。人口的持续增长和城市化进程的不断加快需要占用更多耕地，消耗更多的能源和矿产，经济高速发展对资源的需求保持着旺盛的增长势头。过快的资源消耗增长速度加剧了资源供需矛盾。随着我国经济快速发展以及人民对生活质量要求的不断提高，我国面临的人口、资源和环境的压力也逐渐增大。中国国土资源的形势，总的来说比较严峻，但发展机遇与挑战并存。要应对国土资源运行过程中出现的这些新情况、新问题。要实现中国经济和社会的更好更快发展，实现全面建设小康社会的宏伟目标，就必须根据中国的国情和实际承受能力，走科学合理利用自然资源的可持续发展道路。缓解资源压力，实现资源与经济社会的协调发展，这就需要我们针对国家经济运行的现状，加强调查评价、科学制定规划、强化监督管理、优化集约利用，以此不断提高国土资源对可持续发展的保障能力。 而要走上这条可持续发展的道路，实现真正的科学发展。其首要关键任务就是要充分运用科学技术，切实摸清资源家底，只有及时准确地掌握各类资源不同时期的总量和发展态势，才能对资源进行一系列战略性的合理规划、开发、利用与保护。从而实现经济社会的持续良性发展。地理信息系统(GIS)技术，为实现国土资源信息化提供了重要的技术支撑，它在国土资源信息化管理中的运用，对国土资源信息的查询、统计、分析等具有重要作用，以此为平台，适时提供多种空间和动态的国土资源信息，有利于管理者及时准确地掌握资源不同时
集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 （1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）； （2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）； （5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。
3.依据 （1）《中华人民共和国物权法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）； （10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。
租赁土地使用权价格评估 1、估价依据： 租赁土地使用权价格评估除应依据《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》外，还应执行地方关于土地租赁的管理规定。 2、价值标准： 租赁土地使用权的价值实质是土地使用权在租赁期限内年租金的贴现之和，但要考虑地方对租赁期限内土地使用权的限制。 3、估价方法： （1）市场比较法。若租赁期限内的土地使用权权利与出让土地使用权相同，则可以正常情况下的出让或市场交易实例为比较案例，采用市场比较法评估，但要进行年期修正。（2）收益还原法。以年租金为土地纯收益，按照租赁年限还原出地价。应注意使用期限内有无其它费用。 4、注意事项：（1）租金评估与租赁权评估是两个不同的概念，要加以区分。租赁权指承租人所享有的权利的价值，即所谓租金溢利现象。（2）以营利为目的出租划拨土地上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。 国有承租土地使用权的价格评估问题。思路如下： 1.首先设定该宗地为出让国有土地使用权，采用基准地价系数修正法、成本逼近法等2种方法评估出50年的地价。 2.其次，评估土地年市场租金。市场租金＝50年出让土地使用权地价×土地还原利率/[1-1/(1+土地还原利率)的50次方]。 3.第三，评估土地的盈余租金。盈余租金＝市场租金－合同租金（即租赁合同中确定的租金）。 4.第四，评估承租土地使用权剩余年期的地价。地价＝盈余租金/土地还原利率×[1-1/(1+土地还原利率)的5次方]。式中的5为剩余土地使用年期。 集体土地租赁权思路为： 1.首先评估出集体土地使用权的地价。采用的方法为直接采用基准地价系数修正法或收益还原法等方法。建议是不要扣除出让金或者土地补偿费、劳动力安置补助费。 2.其次，评估市场租金，方法同"国有承租土地使用权的价格评估,2"。 3.第三，评估盈余租金，方法同"国有承租土地使用权的价格评估,3"。
国内城市边缘区研究进展与未来研究方向 2008-01-21 10:39:00 城市边缘区是“一种在土地利用、社会和人口特征等方面发生变化的地带，它位于连片建成区和郊区以及具有几乎完全没有非农业住宅、非农业占地和非农业土地利用的纯农业腹地之间的土地利用转换地区”。尽管城市边缘区研究已有近20年的时间，但由于我国仍处于城市化快速推进时期，受外部因素不断变化的影响，城市边缘区的功能、特征以及空间结构等都在变化之中，使城市边缘区还会有种种问题凸显，而未来还会出现地域规模更为广阔的城市边缘区，因此，继续加强这方面的研究探索十分重要。 1 国内城市边缘区研究总体进展 1.1 1980年代末期至1990年代中期城市边缘区研究进展 1.1.1 大城市边缘区特征研究 城市边缘区具有与城市和乡村不同的社会、经济以及景观特征间。顾朝林(1993)等对我国大城市边缘区的人口、社会、经济以及土地等多种组成要素的基本特征的深入研究表明：①过渡性和动态性是基本的人口特征；②社会空间分异明显；③从经济的角度分析，由于受级差地租及比较收益规律支配，城市边缘区的空间经济活动具有圈层分布的特征；④而城市边缘区的用地具有城乡用地犬牙交错的特点，土地利用性质和利用强度、地域空间结构及地理景观等方面都具有从城市向郊区衰减的特征，基本遵循距离衰减规律。林炳耀在对大城市边缘区社会经济特征进行理论总结的基础上，从产权、地价以及人口等几个方面进一步分析了影响大城市边缘区社会经济特征变动的影响因素。 1.1.2 城市边缘区空间结构研究 空间结构是城市边缘区研究的重点内容。顾朝林(1995)等研究发现，北京城市边缘区大致形成三个分异带：①内环带宽约5km，为城市与农村交错地区，是精细蔬菜、花卉、苗圃等园艺农业分布带；②近郊环带宽10-15km，为蔬菜、畜牧(奶蛋为主)混合农业分布为主；③远郊环带为粮、经、果、牧综合农业分布带；涂人猛(1990)认为可以将城市边缘区划分为内层边缘区、中层边缘区和外层边缘区三个层次，并以武汉市为例研究了城市边缘区的空间结构，认为内边缘区已经形成多种高层住宅区，有比较完善的服务设施和社区组织系统，已经成为城市连绵区的一部分，中层边缘区内有大型企业、经济开发区等，外层边缘区为郊县地带，以农业为主，保留有大片的农田。 1.1.3 城市边缘区演化机理研究 城市边缘区的空间过程和结构演变是城市经济活动、自然、技术多因素作用的结果，其中工业活动是边缘区发展的直接动力，工业活动的内容和方式决定了大城市边缘区空间结构和用地特征。崔功豪(1990)等研究发现，苏南地区城市边缘区的空间扩展随着经济发展的周期性波动而变化，经济的扩张一过热一收缩一再扩张导致了边缘区的扩展速度也表现出典型的周期性特征，存在着加速期、减速期和稳定期三种变化状态；武进(1990)认为我国工业用地的扩展是我国大城市边缘区推进的先导因素，他推断，尽管我国城市边缘区的空间过程是经济、自然等多因素作用的结果，但当我国的国民生产总值达到一定水平后，文化的作用将是影响城市边缘区空间结构的主要影响因素。 顾朝林等(1995)结合我国郊区城市化、乡村城市化和卫星城市建设的实际情况，在研究我国大城市
土地资源调查与评价 名词: 1、土地类型的定义可描述为构成土地各个自然要素的性质相对均一的单元地。 2、土地利用分类就是根据土地的自然属性与经济属性以及其她因素进行的综合性分类。 3、土地利用类型就是根据一定的土地利用分类系统对土地利用现状所进行的划分 4、土地利用变更调查就是利用前一次土地利用的详查的结果作为基础,与当前土地利用状况进行比较,对于利用性 质、利用方式发生变化的土地利用类型(包括线状地物与面状地物)进行调绘、填图、登记与权属确认等工作。 5、土地利用制图单元 6、土地评价即土地用于规定目的时对土地性能的评定 7、土地评价单元把整个评价范围内的土地按照土地质量组合方式,划分成的一个个的土地类型单元。 8、土地特性就是指各种可以直接测量或估测的土地属性,可用于区别不同适宜性的土地单元,用做描述土地质量的一种方法。 9、土地质量就是由一组具有共性的土地性质的综合表达形式,它以相对独立的方式影响某一方面的土地适宜性。 10、土地质量评价就是根据土地特性及一定的土地利用方式选择土地质量,在一定条件下估算土地质量的等级并以 一定的方式描述出来的一整套方法与过程。 11、土地自然适宜性评价就是指分析与评定土地对作物或土地利用方式的生理、生态与管理要求的满足程度的过程。 12、土地生产潜力评价就是在一定的社会经济条件下,分析土地的各种自然属性(土壤、气候、地形等)以及它们之 间的综合作用相互作用对各种可能的土地利用方式的潜在生产能力的影响,依此进行的土地综合评估与分等定级的过程。 13、土地经济评价土地经济评价就是运用经济指标对土地质量进行评定与分析( 投入--产出分析(不同质量土地的 投入与产出的对比关系;相同投入条件下土地的不同产出量经济指标。),比较不同土地利用的投入与效益,决定土地的适宜性类型与适宜程度的过程。 14、农用地分等定级就是根据农用地的自然属性与经济属性,对农用地的质量优劣进行综合评定,并划分等别、级 别的过程。 15、标准耕作制度在当前的社会经济水平、生产条件与技术水平下,有利于生产或最大限度发挥当地土地生产潜力,未来仍有较大发展前景,不造成生态破坏,能够满足社会需求,并已为(或将为)当地普遍采纳的农作方式。16、基准作物就是理论标准粮的折算基准,指全国比较普遍的主要粮食作物,如小麦、玉米、水稻,按照不同区域生长季节的不同,进一步区分的春小麦、冬小麦、春玉米、夏玉米、一季稻、早稻与晚稻等7种粮食作物。 17、指定作物就是指行政区所属耕作区标准耕作制度中所涉及的作物。 18、农用地分等单元 19、农用地自然质量等指数,农用地自然质量等指数就是按照标准耕作制度所确定的各指定作物,在农用地自然质 量条件下,所能获得的按产量比系数折算的基准作物产量指数。 20、农用地利用等指数 21、农用地分等指数 22、土地利用系数现实土地利用水平,它用单位面积的实际标准粮总量与理论标准粮总量之比表示,反映的就是当地社会开发利用土地的平均水平,代表着社会经济条件、生产集约化水平的程度 23、土地经济系数就是当地制定作物的“产量—成本”指数与区域“产量—成本”指数的比值,亦即区域的投入—产出水平,反映了农用地经济效益水平的差异 二、问答: 第一章土地资源调查的基本内容与方法 1为什么要进行土地资源调查？土地资源调查的主任务就是什么？ 土地资源调查就是对土地资源的类型、数量、质量特性、空间变异及在各种社会经济活动中利用与管理土地资源的状况进行综合考察的一项基础性工作 其目的主要就是: 1)为土地资源管理提供基本数据 2)为土地评价与土地利用规划提供基础图件与属性数据
一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 一、案例： 《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4： 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，殖值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的 1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元） 3、计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） （2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） （3）年税金=20×900=18000（元） （4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用=（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。 年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益。 （1）计算年贬值额。 年贬值额=建筑物重置价 使用年限=2500×900 48 =46875（元） （2）计算房屋现值 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限 =2500×900-46875×4=2062500（元） （3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000（元） 6、计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-165000=247740（元） 7、计算土地使用权价值。 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）
国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发〔2013〕20号） 各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局: 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（见附件，以下简称“《规范》”），现予发布。请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构，结合本地实际遵照执行。同时，为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，现就有关问题通知如下： 一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。 二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。 三、出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发…2012?35号）要求，
由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。 四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类专项资金，不得计入出让底价。对估价结果的采用情况及其理由，应纳入集体决策的记录文件，存档备查。 起拍（始）价应当根据当地土地市场的实际情况合理确定，可以高于、低于或等于出让底价，但成交价不能低于底价。 五、省级国土资源主管部门要加大监督指导力度，定期组织土地估价行业协会或专家，对已备案的土地估价报告进行随机抽查和评议，并向社会公布抽查评议结果。 六、出让方对估价结果有异议的，可申请省级土地估价师协会或中国土地估价师协会进行技术审裁，也可以另行组织评估。 七、部将根据各地实际和土地市场运行情况，适时修订《规范》，各省级国土资源主管部门可制订本地实施细则。 本文件的有效期为五年。 附件：国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行） 2013年4月8日
土地资源价格评估 发表时间：2012-07-12T11:17:55.803Z 来源：《赤子》2012年第10期供稿作者：杜宇航[导读] 除上述地价估价方法外，还有区段价法、路线价系数法、收益倍数法和农地标准田法等等。杜宇航（哈尔滨国源土地房地产估价有限公司，黑龙江哈尔滨 150010）摘要：目的：讨论土地资源价格评估。方法：查阅文献资料并根据个人经验进行归纳总结。结果：估量和测算地价须因地制宜顺应土地利 用目的和需求而采用多种适宜的计量方法。结论：除上述地价估价方法外，还有区段价法、路线价系数法、收益倍数法和农地标准田法等等。究竞选用什么方法，要根据估价的目的和地价种类及其制约因素的不同而定，可以选用某一特定的方法，也可以多种方法并相互补充验证。 关键词：土地资源；价格；评估 由于土地价格的制约因素十分复杂，要对土地价格做出科学精确的计量是很困难的，但是又必须进行科学合理的估计和计价，否则土地价格的经济意义及其重要作用将会失去。诸如土地所有权与使用权转移在经济上的实现，土地供求关系的调节，土地资源的占用与利用，以及政府对地税的征收和发行土地债券等种种措施，都必须以正确的地价为依据。估量和测算地价须因地制宜顺应土地利用目的和需求而采用多种适宜的计量方法，其常用的基本方法有以下几种： 1 马克思“地租资本化”法 土地价格与地租、利息率具有如下的函数关系，即土地价格与地租成正比例，与利息率成反比例，用公式表示为：土地价格=■ 上式表明地租愈高，地价就愈高；同时，利息率愈高，地价就愈低。 2 西方国家和港台常用的土地估价法 2.1 纯收益资本化法。 纯收益资本化法即西方所称的“收益资本化法”，亦即由利用某地块每年生产的净收入（纯收益）按资本化法推算出的土地价格。西方经济学家认为把土地收益还原为资本价值这个资本化过程是土地估价的核心。纯收益资本化法，也就是把土地的常量收益还原为资本价值。纯收益的概念即“经济地租”，因此其所用公式与马克思“地租资本化法”的公式并无二致。即： v=■ 式中：v—地价；a—地块每年的净收益；r—当时流行的利息率。 2.2 预期价值法（anticipated value approach）。预期价值法即基于期望对“纯收益资本化”所算出的地价增加一个数值。其使用的公式只是资本化的公式中加上一个数值，即： v=■+（-）■ u、a、r的含义与资本化公式中心相同，i代表预期每年增加的地租额，i/r2代表增加地租的资本化值即地价的增值，符号4-（一）代表正增或负增。原地价称为生产价值（productive value），地价的增值部分称为预期价值。因一般地租、地价呈增长趋势，正常情况下应是正增，用“+”号，但在一定时期也可能下跌，而用“-”号，以事调整。 2.3 购买年法。 英国和德国在采用资本化法时，常以“购买年”（purchaseyears）法表示，即以年租金去除地价的方法，说某块土地卖了“20购买年”（20years purchase）、“25购买年”（25 years purchase），其意义在于以多少年的地租之和来表示地价，或以年均地租去除地价来表示利息率。 2.4 土地批租法（grant-land approach）。土地批租法是由国家土地管理机关代表国家把一定面积的地块在规定期限内依据一定条件通过法定合同（契约）租给土地使用者，期满后收回土地及其建筑物。 3 土地估价的其他几种方法 3.1 市场比较法（market-comparison approach）。是将计（估）价地块与已成交买卖的同类地块进行比较对照，以决定本地块的价格。其关键在于要选准比较地块，以已成交的地价为标准进行估价，而不是依据本地块具有的价格因素逐项分析计量。此法的适用程序一般是： （1）首先依据地块的自然条件、社会环境、土地生产力、地上建筑等制约土地价格的主要因素的相似性，选定比较地块；（2）对照以上制约地价因素和市场交换条件，找出两块土地的差异点，分析这些差异点对地价的影响；（3）分析本地块买卖双方的偏好和非经济因素对地价的影响；（4）最后通过权衡，以确定地价。 3.2 替代成本法，或重置成本法（replacement-cost approach）。是把生产成本原理运用于住宅及其他城市不动产估价的一种方法。它以不动产市场价格为标准，通过成本分析的理论方法对计（估）价地块及其地面上的建筑物逐项测算成本，并算出总成本（含场地费和建筑费等），然后扣除折旧和损耗等因素的影响，最终测定不动产价格。 3.3 剩余法（residual approach），又称剥离法等。其基本思路是把土地价格从整个不动产价格中分离出来。它主要应用于有开发价值的土地估价，即利用其开发后预计获得的总收益扣除其开发投资和正常利润，其剩余价值就是土地投资商所能提供的土地价格。这里总收益是指用最适用方法和最佳利用程度估算开发后的总收益，然后估算土地开发的总成本。 3.4 路线价法。此法主要是依据距沿街道的距离近便度，将整片土地划分为等级，通过制定标准宗地单价，以此为基准而评定相邻宗地价格的估价方法。 3.5 基准地价修正法。基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用权年限、建筑容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。该方法的操作步骤是：（1）搜集有关基准地价的资料； （2）查出估价对象所处地段的基准地价；
土地使用权评估说明 一、评估范围概况 本项目的评估范围为广东省粤晶高科股份有限公司位于广州科学城的两块土地，具体如下表： 二、评估依据 1. 《中华人民共和国土地管理法》； 2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》； 4. 《城市国有土地使用权交易价格管理暂行办法》； 5. 《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001)； 6. 《广州市土地级别及基准地价标准》； 7. 委托方提供的《国有土地使用证》、《房地产权证》、《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程报建审核书》等产权证明文件及其他有关文件； 8. 本公司现场勘察、核对的结果及搜集的有关资料。
三、评估基准日 2010年4月30日 四、地价定义 本次评估的地价是指广东省粤晶高科股份有限公司使用的下表列示土地，于评估基准日2010年4月30日在下表列示的评估设定条件下的国有土地使用权价格。 待估宗地名称、地址实际用 途实际开发 程度 设定土地 取得方式 设定用途设定开发 程度 利用条件剩余使用年限 厂区土地工业六通一平出让工业同实际开 发程度 现状利用 43.42 宿舍区土地住宅六通一平出让住宅同实际开 发程度 现状利用 46.67 待估宗地于评估基准日的实际开发程度已达“六通一平”。“六通”是指宗地红线外市政基础设施达到通上水、通排雨水、通排污水、通电、通讯、通路。“一平”是指宗地红线内土地平整。宗地红线内除排水设施外，各种水电设施投资在建（构）筑物中评估。 根据本项目的评估目的，本次评估需评估待估宗地在评估基准日开发现状下的价格，故本次评估所设定的土地开发程度为评估基准日实际开发程度。 五、评估对象描述 (一)待估宗地A： 1. 土地登记状况 (1) 土地位置：广州市高新产业开发区科学城南翔二路10号（KXCN-B1-2地块）； (2) 土地来源及其变革：国有出让； (3) 土地权属性质：国有； (4) 地籍图号：不详；