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兰州高新区红星美凯龙城市综合体工程建设项目可行性研究报告

兰州高新区红星美凯龙城市综合体工程建设项目可行性研究报告
兰州高新区红星美凯龙城市综合体工程建设项目可行性研究报告

兰州高新区红星美凯龙城市综合体工程建设项目可行性研究报告

目录

第一章总论 (4)

第一节项目名称及概述 (4)

第二节编制依据 (10)

第二章项目建设背景及投资的必要性 (11)

第一节兰州市概况 (11)

第二节中心城区用地布局 (15)

第三节城市道路与交通 (18)

第四节城关区社会经济发展概况 (21)

第五节兰州新区发展指引 (23)

第三章市场分析 (27)

第四章项目建设规模及建设条件 (47)

第一节工程概况 (47)

第二节项目建设条件 (48)

第五章节能、节水 (50)

第一节概述 (50)

第二节节能 (51)

第三节节水 (52)

第六章环境保护和劳动安全 (54)

第一节环境保护 (54)

第二节消防及劳动安全 (58)

第七章项目组织管理 (62)

第八章项目工程招投标 (65)

第九章项目投资估算及资金筹措 (67)

第十章社会评价与经济评价 (70)

第十一章结论与建议 (77)

第十二章附表 (79)

第一章总论

第一节项目名称及概述

一、项目名称:兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目

二、项目建设地址:兰州市高新技术产业开发区S615#规划路以南,T608#规划路以东,S601#规划路以北。项目总用地面积94472平方米(约142亩),容积率为3.71,项目总建筑面积446732平方米,项目地块分为A、B、C、D 等4个地块,A、B地块为家居Mall,C地块为百货Mall,D地块为高层住宅、办公、商业街。

三、项目开发单位:该项目由兰州新元置业有限公司主导开发。建设红星美凯龙家居Mall、百货Mall、住宅商品房、商业及办公用房等相关配套物业。设立项目开发部, 开发部内设财务部,工程部,成本部,综合办,营销部等部门。

四、项目建设的背景

根据兰州市2011-2020年总体城市规划,为了保障兰州城市安全和提高节能环保的标准,推动大型产业基地(尤其是西固重化工业)跳出现有城区,在兰州新区寻找新的发展空间;中心城区通过西固重化工业置换、加快高新技术开发区和经济技术开发区增容扩区获得发展空间,实现区域中心职能的有序聚集。在市域形成双城格局,在兰白经济区形成“一主两副五带”的空间发展格局。

一主:兰州市区(远景包括榆中盆地),区域性综合服务中心;

两副:兰州新区和白银市区(含刘川工业园)。兰州新区是西部地区重要的

经济增长极、甘肃省实施“中心带动”战略的重要抓手,兰州市发展战略中的核心地区;白银市区(含刘川工业园)是区域性传统产业服务中心,能源和有色冶金产业基地。

五带:是兰白战略核心区向外辐射的主要轴带,引导产业和人口轴向聚集、形成区域发展的主要支撑,辐射带动周边区域发展,是实现兰白地区“中心带动”战略的主要空间载体。即兰州—西宁西向城镇发展带、兰州—定西东向城镇发展带、临夏—兰州—白银黄河城镇发展带、兰州—武威西北向城镇发展带、兰州—甘南南向城镇发展带。

兰州新区于2010年启动规划建设,范围为高新区与榆中县的和平镇与定远镇,区位优势明显,市政府予以重点投资建设,规划方向为兰州市的经济特区。

兰州高新区是国务院1991年批准的首批27家国家级高新技术产业开发区之一,开发区的政策区和新建区面积共29.18平方公里。地处兰州、西宁、银川三个省会城市共生带的中间位置,是国家规划建设的综合交通枢纽,也是甘肃与国内、国际交流的重要窗口和门户。

兰州市目前规划出806平方公里的面积来承载兰州新区的建设,其中有中心发展区、生态休闲商住区、现代农业和生态建设示范区、荒山丘陵综合开发利用示范区四个大的功能分区。将来兰州新区规划方向为兰州市乃至甘肃省的经济特区,以黄河水系为轴,发展高新技术产业带,打造经济、科技、文化、商务新中心,生态保障体系完善,适宜人居,商业配套也将逐步健全。

2010年12月1日,兰州新区建设协调领导小组成立,兰州新区建设被提升至全省发展战略的高度。

五、项目建设的必要性

(一)适应国民经济发展的需要

当前,我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期,促进国民经济的稳步健康发展,优化消费结构是当务之急。根据国家有关部门的分析和预测,我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变,到2010年,我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米,平均每户拥有一套功能基本齐全的住房,住房消费占整个消费的比重将达到15﹪,城市化水平将提高到36﹪左右,我国居民住宅的近期发展目标是户均一套,人均一室,力争在近已年达到人均建筑面积35平方米,主导户型为三室二厅和两室两厅。

根据国家统计局的分析和研究,商业物业开发对国民经济的拉动作用约为1.5-2个百分点。正因为房地产投资的带动作用较大,国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展,将建筑业列为国家的支柱产业之一。兰州市房地产占GDP 的比重还将快速上升,对GDP的贡献率还将逐步增大。因此,本项目的建设是适应国民经济发展的需要。

兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目包含红星美凯龙家居MALL、百货MALL、商务办公、商业街、休息娱乐、居住、纵横交叉交通系统等城市功能。具备完整的街区特点,是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。通过街区内部功能的整合,实现了与外部城市空间的有机结合,交通系统的有效联系,成为城市功能混合使用中心,延展了城市的空间价值。

(二)解决劳动就业的需要

另一方面,由于我国目前正处于经济结构的调整时期,部分行业职工下岗再

城市综合体体规划设计指引

城市综合体规划设计指引 总体规划 场地分析 对商业综合用地范围内原有建筑物和场所进行分析,分析要点包括: 1、用地范围内是否有需要保留的古建筑及文化遗址;如果有,在满足总体规划要求的前提下,可以考虑采取迁建保护和原地保护的方式进行规划; 2、用地范围内是否有需要保留的古树名木,如果有,在规划设计中尽量加以保留; 3、用地范围内是否有需要保留的湿地,在规划设计中作为重要景观元素加以利用; 4、用地范围内必须保留的城市道路绿化用地的位置及保留范围,如果在项目实施过程中必须局部破坏,在取得当地主管部门同意的前提下,应在项目完成后及时恢复。 对用地周边可以利用的景观资源进行分析,分析要点包括: 1、用地周边是否有可以利用的风景名胜及古迹,在规划中规划景观视线直接借景; 2、用地所在位置若有可以借鉴的文化背景,在景观主题的营造上应与城市文化相衔接,营造主题景观。 对用地周边的道路系统进行分析: 1、根据交通评估报告的结论,在车流、人流、物流汇集的部位设计广场,同时采取措施合理分流; 2、分析商业综合体附近的公交车及出租车的停靠位置。 规划要求

建筑退线要求 商业综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时,尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定,确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。l商业综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提。l 应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离,沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。l 高层部分道路退线距离应多于多层部分,高层建筑退线最低不应少于8 米,多层不应少于5米。 功能分区 城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区:酒店功能区,商务区,高级写字楼功能区、酒吧街区、商业休闲购物餐饮文化娱乐区、特色商业服务区,室内步行街、高档居住区、文教服务区、公寓办公区和城市广场区等等功能区。 确定好各功能区的内容组成和规模,并根据地块的城市规划条件和成本技术条件考虑适合的建筑体量和形状。 确定综合体主次面、主要人行车行出入口和城市广场区的位置,必须符合城市规划的需求,对应地块周边情况和道路人流特点,满足综合体商业经营和未来更新的需要。 各功能区规划应围绕室内步行街这一核心部分展开,首先确定符合城市商业人流规律的步行街走向和形式,然后根据其他功能区的使用特点沿步行街加以有机的组合衔接。 酒店区与高级写字楼功能区,宜尽量沿主要城市干道于显要位置独立设置,以突出其城市标志作用和物业的高档性;商业休闲购物餐饮文化娱乐区由多个主力店沿步行街组合而成,与步行街形成商业综合体的主体部分;公寓办公区一般作为商业主体上部的高层建筑群出现(插蜡烛),应尽量沿商业主体的边缘布局。 各个功能区的规划布局应符合商业综合体内在规律,有机联系、相辅相成,同时要考虑城市空间和建筑体量的合理搭配,形成科学、高效、协调的商业综合体。 在形成用地基本状况分析的前提下,将商业综合体各类景观空间进行组合:包括广场活动区、货物集散区、写字楼公寓入口区、停车区、

城市商业综合体项目的风险规避研究

我国城市商业综合体项目的风险规避研究 ——以“绿城?温州鹿城广场项目”为例 一.大型城市综合体在我国的发展 1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”,从1990年到2010年,我国的城市化从18.96%将提高到45%以上,这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代,要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案,涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态(City Mall)正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合,已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。 城市综合体,具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合,并与交通系统有效联系,成为城市功能混合使用中心,延展城市的空间价值。 2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险 (1)我国城市综合体项目发展的两面性 十多年来,我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用,香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式,大型城市综合体资源配置的综合性,开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发,意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……,诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性;因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创,而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序,很多城市为此付出了巨大的代价。 (2)影响我国综合体项目开发的重要风险因素 影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面,一方面是对区域环境开发条件的要求,包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等;另一方面是对开发商的要求,包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。 当前,我国北京、上海等一线城市,城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这

城市轨道交通站点与周边城市综合体

城市轨道交通站点与周边城市综合体 一体化空间设计 徐匆匆 (武汉大学,武汉430072) 摘要:近年来,我国在城市建设中逐渐尝试创造一些城市中的新生事物来满足城市和城市居民的要求,例如轨道交通和城市综合体在我国部分大城市中不断涌现。然而在此摸索过程中,城市综合体的设计或改建却往往与轨道交通站点的建设相矛盾,这就阻碍了两者之间的互促发展,削弱了对城市发展和解决城市矛盾的突出作用。二者一体化的设计研究和实践刻不容缓。本文从城市设计的空间要素入手,对一体化设计的方法进行了探索。最终归纳出了对城市轨道交通站点和周边城市综合体空间一体化设计方法的模式。 关键词:城市轨道交通站点 城市综合体 一体化设计 空间 1. 国内背景 我国面临着大范围的城市建设。其中在城市新区的建设过程中,大型工程普遍开展,交通系统随之推进,与交通系统相结合的城市综合体呼之欲出,迎来了实践的契机。旧城区面临改造与更新的需要,新的交通方式入驻其中,原有的城市综合体也需要改建。 然而在这个过程中,以城市轨道交通建设为例,城市综合体的设计或改建却往往与站点建设互相矛盾,这就阻碍了城市轨道交通站点─城市交通系统的重要节点与其周边的城市综合体─城市空间的延续之间的互推作用。这种一体化结合的欠缺与不足,很大程度上影响了城市建设对区域发展的推动作用。具体表现有一下几点: (1)轨道交通站点规模较小,功能较为单一,周围地下公共空间开发量小,尚未完全发挥它们的经济价值和商业价值。与发达国家差距较大。 (2)轨道交通站点周围步行合理区的步行系统不发达,与其他功能的建筑和城市空间连接点少,站点的吸引范围小。 (3)城市综合体的建设和轨道交通站点的建设各行其是。城市综合体的建设更多地关注建筑设计和本身的空间设计;轨道交通站点的建设则是以关注选线、大区域范围内的土地利用以及随之而来的开发模式的研究,以及工程建设。二者的建设严重脱节,城市设计没有在其中起到应有的作用,没有对应有的建设同步性进行超前的控制和引导。 2.城市轨道交通站点与周边城市综合体空间一体化设计手法 本文中涉及的城市轨道交通站点与周边城市综合体的一体化设计方法是微观层面的城市设计范畴,一般来说应该从城市设计的4个重要要素─交通、功能、环境形象、空间入手 城市规划与交通网h t t p ://w w w .c i t y u p .o r g

城市综合体的发展过程分析

理论探讨 随着时代前进与经济发展,城市建设已由原来的简单聚集、粗略规划、简单分散的建设模式,转向有序规划、产业聚合、功能互补的综合模式[1]。亦即集多种城市功能于一体的城市综合体,又称HOPSCA,是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合,并与城市的交通、环境、发展相协调的一种开发模式。可以说,城市综合体是城市发展到一定阶段的产物。 一、西方城市综合体的发展 (一)城市综合体的起源:建筑综合群 从城市产生之时起,城市化进程就已经开始。然而,农耕时代的本质决定了早期的城市主要是小商小农和少数的手工业者在城市空间的聚集,导致城市产业结构简单,城市规模普遍较小,城市性质、功能单一,对外辐射能力较弱,人口聚集能力不快。在早期城市化进程这一漫长的历史过程,仅在某些较为先进的大城市,出现了一些类似于现代都市综合体的建筑群,如古希腊的阿索斯广场、古罗马的卡拉卡拉浴场。 (二)现代城市综合体的雏形:单功能综合体 18世纪60年代,工业革命从英国开始。工业化所要求的人力、资本、技术的聚合,使城市这种最适合的发展模式脱颖而出。至此,传统城市以家庭经济为中心的城市格局被打破,城市结构和规模都发生了急剧的改变。 同时,由于城市中拥有较多的就业机会,较好的社会服务保障制度,较高的薪金待遇,这一切都吸引着来自乡村的农民大量涌进城市寻找机会,随之而来的便是城市人口的急剧膨胀。由此住房紧张、交通拥挤、环境恶化、犯罪率上升等一系列被称之为“城市病”的问题开始浮现。为了根治“城市病”,19世纪末以功能主义和机器美学原理为基础的城市理论应运而生。到20世纪20年代,在国际现代建筑协会(CIAM)的倡导下,城市逐步脱离古典主义传统,向功能主义形体化方向迈进[7]。 城市开始出现功能分区的综合体: (1)大型公寓或住宅区的出现。由于城市的扩张速度远远赶不上城市居民的增加速度,人们对住房的需求不断上升,再加上当时功能主义形体规划观为主流思潮的影响,西方社会开始出现“邻里单位模式”,以改变工业革命后住宅街坊中的拥挤、恶劣的居住环境,典型如法国马赛公寓。 (2)工业办公区的出现。这是由工业化的快速发展对工厂数量的需求增加导致的,以芝加哥的办公区为典型。这种办公综合体多是大楼的底层和裙楼做商业零售,塔楼部分是宾馆和办公用房,将多种功能和形式结合在一栋建筑中,满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。 功能分区原则虽然能很好地协调各部分的比例,防止城市功能的混乱,却易使城市发展偏向单一化,导致了当时城市发展计划中贬低“高密度、传统街坊和开发空间的混合使用”,从而破坏了城市的多样性。不同空间的单一化分割,相互间缺少内在的必要联系,不但没有创造出新的城市空间秩序,反而在很大程度上造成了城市整体的混乱,对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。 (三)二战结束后城市综合体的缓慢发展 1945年二次大战后,由于工业化和商业的迅速发展,相应的城市化速度也日益加快,许多发达国家城市化水平平均达60%以上。“城市病”更加严重,市中心区聚集了大量的低收入者,人们开始认为城市特别是市中心区不再适合居住。另一方面,汽车工业得到长足发展,中产阶级普遍拥有私人汽车,大量高速公路的修建也使驾车出行十分方便快捷。同时婴儿潮也使得人口迅速增加,人们不得不到城市中心区之外寻找新的居住地点,这时环境幽雅开阔、空气清新、交通便利的城市郊区成为首选。西方许多大城市开始出现郊区化趋势。 郊区化趋势对城市的发展产生了一系列的影响,如大批企业开始到郊区投资建厂、零售业外迁、城市空心化现象等,但最主要的还是开始出现了商住结合型综合体,由于中产阶级搬到郊区居住后,强烈要求从各方面提高生活舒适度,城市郊区的综合体开始与步行商业街结合起来,如美国的休斯顿长廊(The Galleria Huston)。 然而,由于大量的城市高收入人口外流,分散到城市周边,却并没有形成一个中心区或城市新区,同时还带走了城市的商业和服务业,城区中主要居住者都是低收入阶层,这些在一定程度上都致使了城市的衰落,对城市的发展产生了严重阻碍。 另外,“邻里单位模式”也开始出现弊端。这种模式虽然简化了居住空间的组织要素,抽取了组织结构中最有效的表象成分,却忽略或舍弃了与人的居住生活对应的含混复杂的内在机理[6]。当社会从满足量的需求转变为提高质的水平时,这种简化所带来的种种弊端就鲜明地显现出来。因此,1960年以来,西方学者不断反思功能主义城市规划理论以及在这一理论背景下产生的诸多理念,并进而倡导以社区理论取代邻里单位模式作为居住空间塑造的理论依据。社会开始出现了顺应人生活的复杂性与多样性,讲求城市结构的多重性、功能的复合性、适当的高密度和功能混合等思潮。 总之,这个阶段的经济发展、建筑成熟、价值思考为城市综合体后来发展的盛行奠定了基础。 (四)现代城市综合体的盛行:20世纪70年代至今 70年代的石油危机引发了西方国家在社会、政治、经济、文化、心理等多方面新的矛盾与冲突。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流,主要形式如购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的城市综合体、城市区域的重新规划等。许多城市的中产阶级也开始重新回到市中心。城市对繁荣与活力的追求,成为城市综合体开发建设的催化剂。 另外,第三次科技革命的兴起使得劳动密集型生产逐渐被知识密集型生产所代替,这为城市生产、生活、居住的空间融合奠定了物质基础。市中心大量集中的第三产业人口为城市综合体提供了持久的支持力。 与此同时,技术的进步也提高了整个社会的劳动生产率,从根本上将人们从长时间繁重的劳动中解放出来,现代人由此获得了较过去高2-3倍的闲暇时间。因此,人们开始追求丰富多彩的游憩空间及内容,如求知型的图书馆、业余学校,娱乐型的影剧院、音乐厅、体育场,服务型的商场、餐馆、美容室,休闲型的公园、画廊等。这也为城市综合体的出现提出了客观要求。 居住空间的构建模式也发生了根本变化,在国外大城市中大量出现了混合居住区、整体式小区等,即在居住空间中融入多种城市职能,比如办公、小型工业、多种服务设施,同时将多种功能立体化地进行组织。 城市综合体开始在西方国家大量兴起,例如法国巴黎的拉德芳斯、加拿大多伦多的伊顿中心、日本东京的六本木等。 二、中国城市综合体的发展 按照特定的历史背景,中国的城市化可分为以下四个阶段[4]: (1)1949年前。我国城镇体系职能组合结构自古是以行政中心城市为基础,另外,几千年自给自足的小农经济,也决定了此时期的中国只能是缓慢的城市化。 (2)1949年至1978年,中国的城市化滞后于工业化和农村集镇发展萎缩。 (3)1978年改革开放以来,随着我国城乡户籍制度等政策的调整,工业化进程的加快,特别是乡镇企业的“异军突起”,吸纳了一部分农村剩余劳动力向二、三产业转移,带动了小城镇的迅速发展,中国的城市化水平有了较大提高。 (4)2000年后,中国的城市化进程开始迈入快速发展阶段,并成为带动中国经济乃至世界经济增长新的动力,目前我国的城市化率已接近46%。 然而,由于中国城市化进程整体的缓慢,城市综合体的出现大大晚于西方发达国家。 (一)中国早期的建筑综合体 城市综合体的发展过程分析 曾 月 中海物业管理有限公司 【摘 要】城市综合体是城市发展到一定阶段的必然产物。近几年来,城市综合体已在我国很多大城市开始盛行。本文以城市化历程作为背景,分别追溯了西方国家和中国的城市综合体的起源和发展,揭示了产业革命、城市化和城市综合体之间的逻辑发展关系,以及城市综合体对城市发展的重要性。 【关键词】城市综合体 城市化 发展过程 2011. 01241

健身休闲综合体可行性研究报告

第一章总论 1.1 项目背景 1.1.1项目名称:健身休闲综合体 1.1.2项目建设规模:年接待人数18万人次 1.1.3项目投资规模:11500万元人民币 1.1.4项目建设用地:项目用地分类为建设用地,总用地面积15亩 1.1.5项目建设地址:紫石路、凤山路交汇处西200米 1.2 项目建设内容 健身休闲综合体项目,主要建设内容为休闲健身娱乐活动基地。包括住自助动力器材健身会所、水上健身娱乐会所、球类会所、按摩养生会所、配套停车场、休闲广场、园林园艺等服务场所设备。 1.3 编制依据 1.3.1《全国经济和社会发展第十二个五年规划纲要》 1.3.2《国务院办公厅关于加快发展体育产业的指导意见》 1.3.3《全民健身计划(2011—2015年)》。 1.4项目提出的背景 近年来随着海安基础设施不断完善,城市建设日新月异,在人民群众走出家门,参加健身运动的同时,也充分享受到了城市建设新气象。健身休闲综合体的建成,更是为广大群众娱乐健身休闲创造了良好的条件,越来越多的群众走出家门,加入到全民健身的队伍中,然而海安依旧缺乏一个综合性健身、休闲、娱乐、餐饮场所,成为海安全民休闲健

身乃至体育事业发展的瓶颈,急需建立一个适合市场的综合性休闲运动健身中心以满足该类需求,因而健身、休闲、娱乐项目由此提出。 在这种背景下,项目单位顺应国民追求身心健康的趋势,推动各类休闲娱乐运动项目的普及和发展,计划在海安义乌小商品城兴建一座以休闲、运动、健身为主要特色,辅以篮球、羽毛球、乒乓球、健美运动项目,创造最优质的休闲运动空间,突出“自然、和谐、统一”,将运动、休闲、娱乐三个层面进行叠合,高标准、高品位地建成具有绿色生态的休闲健身娱乐中心,充分地满足不同消费者的需求,竭诚为每一位客人提供最优质的服务。 1.5研究范围 本可行性研究报告重点对本项目建设的背景和建设的必要性、社会需求及建设规模、建设条件、工程方案、投资估算与资金筹措、经济和社会效益评价等内容进行分析论证。 1.6 项目概况 1.6.1拟建地点 工程拟建于海安县紫石路、凤山路的交汇处,总用地面积约15亩。 1.6.2建设规模 工程总建筑面积23500m2,项目主要内容游泳健身大楼8000㎡,综合运动大楼8000㎡,休闲娱乐大楼6000㎡,室外球类场地1500㎡(其中包括室内恒温游泳馆、室内小型恒温游泳馆、室内蓝球场、室内羽毛球场、室内乒乓球馆、有氧运动馆、自动器械健身馆、操类健美馆、棋牌休闲室、按摩放松中心、餐饮娱乐中心)。

全国与宁波城市综合体发展的趋势特点

全国与宁波城市综合体发展的趋势特 点 发布处室:重项办发布日期:2011-11-01 点击数:1405 【字体:大中小】保护视力色: 城市综合体是指具有商贸、商务、居住、酒店、展览、会议、休闲、娱乐、文教、交通、产业等城市功能三项以上,各功能之间有机联系、相互助益,规模体量大、交通衔接好,且保持一定比例物业统一经营和整体管理的多功能、高效率建筑群落。从缘起来看,这一城市建设开发方式起源于西方国家,在我国兴起和发展的时间并不长,但近年来发展迅速,呈现出大规模开发建设、多样化发展的特点和态势。 一、全国城市综合体发展的基本状况与趋势特点 (一)从发展阶段来看,我国城市综合体正处于迅速扩张阶段国外的发展实践表明,当城市人均GDP达到4000美元时,城市综合体处于起步发展阶段,而达到或超过1万美元时则是城市综合体快速发展并逐步成熟阶段。目前,我国主要城市的经济发展水平均已经达到城市综合体起步或快速发展阶段的要求,城市综合体开发越来越受到各地城市管理者和地产开发商的青睐,许多大中城市甚至是一些三、四线城市都在积极开发建设城市综合体。如杭州、济南、合肥等城市政府就明确提出未来要以城市综合体开发为主来推动都市化和新型城市化进程。而且,随着我国新型城市化进程的快速推进,将会有越来越多的三线、四线城市甚至是县城加入到城市综合体的开发浪潮中去。因此,在某种意义上,我国的城市发展已进入到城市综合体“唱主角”的时代。 (二)从实践进展来看,我国城市综合体发展水平的层次性比较明显根据《2009年中国城市综合体开发调研报告》和《2010年中国城市综合体专业研究报告》,目前国内城市综合体发展可以分为四个层次:一是走向成熟型。北京、上海、深圳等一线城市综合体发展走在了全国前列,它们早在20世纪90年代就建起了国内第一批城市综合体,如北

教育培训综合体项目可行性研究报告--商业计划书

教育培训综合体项目可行性研究报告 中咨国联出品

目录 第一章总论 (9) 1.1项目概要 (9) 1.1.1项目名称 (9) 1.1.2项目建设单位 (9) 1.1.3项目建设性质 (9) 1.1.4项目建设地点 (9) 1.1.5项目负责人 (9) 1.1.6项目投资规模 (10) 1.1.7项目建设规模 (10) 1.1.8项目资金来源 (12) 1.1.9项目建设期限 (12) 1.2项目建设单位介绍 (12) 1.3编制依据 (12) 1.4编制原则 (13) 1.5研究范围 (14) 1.6主要经济技术指标 (14) 1.7综合评价 (16) 第二章项目背景及必要性可行性分析 (17) 2.1项目提出背景 (17) 2.2本次建设项目发起缘由 (19) 2.3项目建设必要性分析 (19) 2.3.1促进我国教育培训综合体产业快速发展的需要 (20) 2.3.2加快当地高新技术产业发展的重要举措 (20) 2.3.3满足我国的工业发展需求的需要 (21) 2.3.4符合现行产业政策及清洁生产要求 (21) 2.3.5提升企业竞争力水平,有助于企业长远战略发展的需要 (21) 2.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要 (22) 2.3.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 (22) 2.4项目可行性分析 (23) 2.4.1政策可行性 (23) 2.4.2市场可行性 (23) 2.4.3技术可行性 (23) 2.4.4管理可行性 (24) 2.4.5财务可行性 (24) 2.5教育培训综合体项目发展概况 (24) 2.5.1已进行的调查研究项目及其成果 (25) 2.5.2试验试制工作情况 (25) 2.5.3厂址初勘和初步测量工作情况 (25)

红星美凯龙建材家居商业综合体项目

红星美凯龙建材家居商业综合体项目 合作框架协议书 甲方:红星美凯龙家居集团股份有限公司 住所地:上海市浦东新区莲林路15号311室 法定代表人:车建新 乙方:林州加美城市发展有限公司 住所地:林州市太行路与鲁班大道交汇处 法定代表人:赵夕太 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规的规定,甲、乙双方本着自愿、平等、公平、互利的原则,签订本合作开发框架协议书。 一、项目概况 1、项目位置及规划用途 项目地位于河南省林州市太行路与鲁班大道交汇处,约460亩土地(以下简称项目用地)的国有土地使用权,并利用该土地按双方约定投资建设大型商场及写字楼、百货超市、商业步行街、配套设施等商业综合体等约60万平方米。 2、项目投资:18亿元人民币。 3、项目用地的各项规划、设计条件设定为: (1)要求统一摘牌、统一规划; (2)容积率≤3; (3)土地使用年限:商业用地40年。

二、合作方式: 1、甲、乙双方共同出资建设该项目,按照出资比例持相应股份; 2、甲方派出管理运营团队管理并运营该项目; 3、乙方负责办理土地手续、拆迁、交付净地。 三、出让价格: 乙方保证争取到的优惠政策中该宗土地出让金不高于15万元/亩。 四、优惠政策: 乙方负责争取优惠政策如下: 1、争取配套开发用地500亩,出让价格≤30万/亩; 2、免收城市配套设施费; 3、免收人防费用、行政事业收费、行政服务收费; 4、水、双电源、气免费送至红线内; 5、开发项目有关税费市、区地方留存部分全额返还(含土地契税,营业税,所得税及土地增值税); 6、施工期间施工单位的营业税市、区留存部分全额返还; 7、甲方同意乙方商业部分自经营之日起5年内所涉及的营业税和所得税地方留成部分(市、区两级)每年末以奖励形式全额返还给乙方; 8、排污:免征增容费; 9、道路:城市道路绿化带广场由项目公司统一设计,并根据项目公司图纸设计要求政府免费开设规划道路出入口和提供相关的建设; 10、综合开发费用全免; 11、免劳动统筹金(养老保险金);

城市综合体出入口部分

5.1城市综合体与城市的接口 5.1.1城市步行接口空间 城市的步行系统主要包含了人行道、商业街、空中步道、天桥、地下通道、城市广场等,城市综合体通过接口空间与这些系统相联系,共同构成城市完整的步行系统。这些空间设置的优劣,将直接影响到进入城市综合体中的人流量,并决定城市综合体的总体效率和经济产出。步行城市接口空间,主要分为地面、地下和空中三种,其中,地面和地下接口空间往往公共人流多,而空中接口则以特定人群为多。 1、地面接口 虽然大量车流占据了当今城市大部分的地面空间,但是,地面层在大多数情况下,依旧是步行人流最密集的层面。因此,地面接口也是绝大多数城市综合体中最重要的接口空间。能够吸引人流的地面接口空间主要有以下几种: l)设置可以使人会聚和逗留的开放空间,如凹入式小门厅、小广场、大挑檐遮蔽下的灰色空间等。 2)入口的设置直接面对主要人流的来向。比如面对商业街、地铁出入口、广场等。 3)设置室内商业街道直接与外部城市空间相连,例如难波花园就有一条开放式的内街,直接与城市空间相连,并且有机联系了地块周围的交通。 4)设置位于建筑一侧的开放中庭空间,来吸引人流的进入。如新宿的爱岛大厦,通过下沉广场及广场内的雕塑等,吸引了人们驻留。 5)以底层架空的方式连接周边的城市空间。 6)通过设置自动扶梯在入口处的方式,使人流能够被直接引入建筑内部。 如东京都港区的M记town,在与街道连接的底层空间设置了两部自动扶梯,联系了地下商业空间、地铁,以及上层的商场中庭,直接将人流引入了建筑核心位置。 2、地下接口 在现代城市的发展中,由于交通立体化的趋势日趋明显,地铁的大量建设,地下车站、地下通道、地下商业街等空间,越来越多地与城市综合体发生着直接的联系。因此,地下接口,也成为城市综合体设计中,需要认真考虑的一个重要部分。与城市综合体有关的地下空间往往都是公共性的,所吸引的人流也具有公共性的特征。能够吸引人流的地面接口空间主要有以下几种: l)通过设置可以聚集人流的开放空间,吸引人流。如下沉广场、地下门厅等。 2)设置地下商业街与地下接口连接,引入人流。 3)设置直通地下的中庭空间,减少了地上和地下空间的区别感。 4)在接口处设置自动扶梯,直接将人流引入内部。 5)将地下空间的出入口结合设计到建筑内部。如六本木新城,将地铁的出入口设置在了建筑的内部,这样使得出入地铁的人流有了进入商业零售空间的可能。 3、空中接口 由于地面空间的日益紧张,伴随着地下空间的开发,空中空间也越来越多地得到设计者的关注。如西单.的中友百货、君太和大悦城之间,将步行系统设置在2层,将人流引入到空中,不受地面车流影响,人流穿梭于个商场之间,提高了效率,带来了商机。而在大部分以地面交通为主的城市,空中交通一般以过街天桥或建筑间的空中连廊为主。对于面对空中步道系统和过街天桥的接口空间而言,它们所面对的人流往往是公共性的;而建筑间的空中连廊,面对的主要是特殊人群,例如新梅田大厦的空中连廊,面对的是办公的人群。在一些城市综合体中,也可通过与高架轻轨的连接,吸引人流。地面层是公共交通和私人交通最密集的层面,在设置地面接口时,城市综合体商业功能的地面接口应以公共交通为主,而对于办公、宾馆、住宅等功能,也有需要设置适当的私人交通地面接口。城市综合体一般采用两种方式

贵州省毕节市大方县田园综合体PPP投资建设项目可行性研究报告-广州中撰咨询

贵州省毕节市大方县田园综合体PPP投 资建设项目 可行性研究报告 (典型案例〃仅供参考) 广州中撰企业投资咨询有限公司 地址:中国·广州

目录 第一章贵州省毕节市大方县田园综合体PPP项目概论 (1) 一、贵州省毕节市大方县田园综合体PPP项目名称及承办单位 (1) 二、贵州省毕节市大方县田园综合体PPP项目可行性研究报告委托编制单位 (1) 三、可行性研究的目的 (1) 四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2) (一)项目可行性报告编制依据 (2) (二)可行性研究报告编制原则 (2) (三)可行性研究报告编制范围 (4) 五、研究的主要过程 (5) 六、贵州省毕节市大方县田园综合体PPP产品方案及建设规模 (6) 七、贵州省毕节市大方县田园综合体PPP项目总投资估算 (6) 八、工艺技术装备方案的选择 (6) 九、项目实施进度建议 (6) 十、研究结论 (7) 十一、贵州省毕节市大方县田园综合体PPP项目主要经济技术指标.. 9项目主要经济技术指标一览表 (9) 第二章贵州省毕节市大方县田园综合体PPP产品说明 (15) 第三章贵州省毕节市大方县田园综合体PPP项目市场分析预测 (15) 第四章项目选址科学性分析 (15) 一、厂址的选择原则 (16) 二、厂址选择方案 (16) 四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17) 五、项目用地利用指标 (17) 项目占地及建筑工程投资一览表 (18)

六、项目选址综合评价 (19) 第五章项目建设内容与建设规模 (20) 一、建设内容 (20) (一)土建工程 (20) (二)设备购臵 (20) 二、建设规模 (21) 第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21) 一、原辅材料供应条件 (21) (一)主要原辅材料供应 (21) (二)原辅材料来源 (21) 原辅材料及能源供应情况一览表 (22) 二、基本生产条件 (23) 第七章工程技术方案 (24) 一、工艺技术方案的选用原则 (24) 二、工艺技术方案 (25) (一)工艺技术来源及特点 (25) (二)技术保障措施 (25) (三)产品生产工艺流程 (25) 贵州省毕节市大方县田园综合体PPP生产工艺流程示意简图 (26) 三、设备的选择 (26) (一)设备配臵原则 (26) (二)设备配臵方案 (27) 主要设备投资明细表 (28) 第八章环境保护 (28) 一、环境保护设计依据 (29) 二、污染物的来源 (30) (一)贵州省毕节市大方县田园综合体PPP项目建设期污染源 (31)

红星美凯龙综合体项目投资意向书知识交流

红星美凯龙综合体项目投资意向书 红星美凯龙综合体项目投资意向书 篇一: 红星美凯龙项目投资意向书(集团简介、合作模式简介、联系方式) 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书红星美凯龙城市综合体项目投资意向书 201X年3月 - 1 - 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书 一、集团简介: 1、集团简介——红星梦红星美凯龙集团自1986年创业以来,已将家居MALL开遍全中国。至201X年3月,已在全国逾 118座城市开办了156余座家居商场,家居商场总建筑体量超过1700万平方米。家居公司连续5年跻身中国民营企业500强前50位;201X年获得“中国家居行业核心竞争力第一品牌”;201X年被评为“中国十大自主创新品牌”、“中国家居行业唯一标志性品牌”;201X年销售总额突破500亿元,位列中国民营企业50强,成为真正意义上的中国家居流通业第一品牌!在稳固红星美凯龙在家居行业第一品牌的同时,斥巨资筹划红星地产,昂首进军房地产行业,首创家居与商业双MALL综合体运营模式,在全国 20多个城市建设了38座红星国际广场。红星地产 - 2 - 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书 201X年度荣获中国商业地产第2名,房地产企业全国百强第41名。我们将充分运用集团品牌和资源的优势,开拓进取,努力把红星美凯龙打造成领先全球的世界一流家居品牌,做受人尊敬的综合体开发商,把红星地产铸造成中国商业地产的第一品牌!预计到2020年红星美凯龙集团将建成300座家居MALL、100家商业MALL,布局全国主要城市,实

现集团“中国家居品牌典范”、“中国商业MALL航母”、“打造属于中华民族的世界商业品牌”的红星梦!为缔造亿万家庭的品质生活,阔步前进! - 3 - 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书红星美凯龙第7代家居商场外观图 - 4 - 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书红星美凯龙家居商场室内(实景图) - 5 - 篇二: 红星美凯龙全球家居生活广场投资意向书红星美凯龙全球家居 生活广场投资意向书红星家具集团目前已在北京、上海、天津、重庆、南京、成都、无锡、常州、长沙、济南、南昌、石家庄等21个城市成功建设了34 家有中国特色的红星美凯龙家居连锁大卖场,在杭州、郑州、沈阳、蚌埠、盐城等城市的项目正在建设之中,总营业规模达280 万平方米。预计在201X年建成40家、到2020年建成200家连锁商场。红星集团连续5年排名中国民营企业500强前30位,201X年公司规模销售额突破106亿元,资产96亿元。201X年荣获中国连锁经营企业50强、中国最具竞争力企业50强,201X年荣获全国文明单位、全国学习型组织创建示范基地、中国企业文化建设十大杰出单位、中国诚信企业等荣誉,并成为中国企业文化促进会副会长、中国家具协会副会长、中国建材工业经济研究会副会长、中国建材装饰材料协会副会长单位,成为中国家居流通业第一品牌。红星美凯龙作为先进的现代服务业,通过实行厂家现场直销的“市场化经营”和让顾客放心的“商场化管理”这一经营模式,在全国率先推出“所有售出商品由红星美凯龙负全责”,把严格管理引入市场,同时大力提升服务质量,深受消费者的青睐。作为绿色生态环保商场,环境高雅,美观、时尚、舒适,让消费者感受现代家居的文化。商场实行“名牌捆绑”,名品进名店,优势互补,资源共享,交相辉映,真正实现“到红星好比跑遍全中国”的一站式消费;管理规范完善,营销攻势强大,商机无限。

城市综合体开发前期十大问题

城市综合体开发前期十大问题 大型房地产建设项目,尤其是在大型综合性的房地产开发项目上,“项目开发前期战略规划”是贯穿项目整个生命周期的生命线,决定了项目的终极命运。开发商没有做好缜密的项目开发前期的战略规划,他是没有办法向建筑师讲清楚他心中的项目是什么样的。他们往往被建筑师牵着鼻子走,跟着政府部门的要求或有关领导的感觉走。在许多项目上,教训十分深刻。那么,碰到大型复杂的项目,开发商们如何做好“项目开发前期战略规划”后,在方案设计前向建筑师讲清楚他们自己心中的项目是怎么样的呢? 做好大型综合项目开发的战略规划之前,我们需要研究十大问题。开发商只有把这十个问题研究透了,开发商才能够制定出适合于该项目开发的战略规划,才能够向建筑师讲清楚自己心目中的项目到底是什么样子,建筑师也才能够按照开发商的心意设计出开发商想要的建设项目方案。我从十大问题入手,诠释如何准确演绎出开发商心中想要的项目。 问题一:研究地块的条件和政府规标的要求 对地块的研究目的是为了发现地块所处位置具有哪些优势或有利条件,便于进一步发掘其潜在的价值。对地块研究的重点应放在地块四周的道路和交通通勤能力,便于研究确定地块今后所建物业与经营项目的辐射距离和商圈范围大小。研究地块四边人流通过的多寡和邻近项目的业态,便于确定地块四边商业价值大小,以及与邻近商业业态人流互动,从而便于创造商机。研究政府对该地块的规划要求,便于利用政府硬性指标中许可条件,策划最适合本地块的物业组合。 问题二研究地块所在地的市场 研究市场有六个重点: 1.城市综合情况的调研分析,重点了解城市对各类物业产品的刚性需求。 2.城市地产市场的现状和发展趋势,重点在于各类物业产品的租售的价格水平、各类物业产品供给状况和在建规划状况预测、未来数年内市场供求关系的变化。 3.城市消费市场现状和发展趋势,旨在发现商业开发的空间。 4.城市商业经营者调研,了解各类经营者是否愿意来本项目所在区域经营,所需的物业经营条件,各自愿意出的租金水平如何。 5.城市投资者情况调研,重点了解城市各类消费人群愿意投资什么样的物业产品。 6.地块所在商圈范围调研,旨在填补空商业白点,通过对商圈内现有各类物业可供状况和趋势分析,发现本商圈内的需求的空白点,便于研发适销对路的物业产品;增加商业新亮点,通过对商圈内现有可供各类物业进行分析,确定本项目物业组合有别于其他开发商的组合特色,命名一个主题,创造新的项目亮点。

商业综合体项目可行性研究报告

商业综合体项目可行性 研究报告

第一章总论 第一节项目概况 1、项目名称:商业综合体项目 2、建设性质:新建商业综合体项目 3、拟建地点:某某某镇繁荣路北侧、金祥商贸楼东侧 4、建设内容:两层框架结构商业综合楼 5、计划工期:总工期三个月 6、项目建设单位:某某某房地产开发有限公司 第二节可研编制依据 1、编制原则 (1)项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令,符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。 (2)采用的工艺技术要先进适用、操作运行稳定可靠、能耗低、三废排放少、产品质量好、安全卫生。 (3)以市场为导向,以提高竞争力为出发点,产品无论在质量性能上,还是在价格上均应具有较强的竞争力。 (4)以科学、实事求是的态度,公止、客观的反映本项目建设的实际情况,工程投资坚持?求是、客观?的原则。 (5)通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究,推荐项目的建设规模、方案,论证项目建设的合理性。 (6)贯彻技术进步原则。强化企业的自主创兴,研发体系建设,使本项目工业设备选型、生产工业达到国家先进水平。

(7)采取?一次规划、分期实施、滚动建设?的发展原则。合理布臵、节约用地、先进性与经济性相结合,尽量减少工程投资。 (8)严格遵守?三同时?设计原则。工艺、设备不仅各项技术参数领先,同时必须达到国家规定的排放标准。 2、编制依据 (1)国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》 (2)国家及地方有关建筑工程设计规范和标准 (3)国家计委和建设部联合颁发的《建设项目经济评价与参数》 (4)业主提供的与项目有关的基础资料。 第三节项目建设的必要性 1、本项目的实施是加快旧城改提升城市形象的需要 为进一步加快旧城改造步伐,改善居民居住条件和城市环境面貌,合理利用城市土地,优化城市空间布局,提升城市形象,推进城市化进程,促进经济社会持续快速健康发展,根据某某某政府关于加快旧城改造开发改造的意见,以?三个代表?重要思想为指导,以增强城市总体功能,改善人文环境为目标,按照落实科学发展观、构筑和谐社会的要求,坚持?统一规划、合理布局、综合开发、配套建设?的方针,有计划、有步骤地对旧城进行改造开发,使某某某居民居住区布局更趋合理,配套设施更加齐全,服务功能更加完善。

城市综合体物业管理及其管理措施

鉴于综合体物业类型管理要求高,物业设施含量高,日常运营管理要求高,因此,我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。 一、xx综合体物业管理特点 1、综合体物业管理的任务 综合体的物业类型复杂,一般包括五星级酒店、购物中、写字楼、公寓。 综合体物业包含大量智能化设备,例如,楼宇自动化系统,智能化中央空调系统,技术含量高,需要较高的专业水平维护。由于城市综合体通常是收益性物业,因此,城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”,而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化,并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理,在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。 根据物业管理规定,需要考虑根据物业不同性质收费不同,其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。 2.商业综合体物业基本的管理职能为: ——办公室(含前台、财务、采购、仓库) ——客服中心(客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等); ——工程管理(供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理;公共部位装潢维修维护等); ——公共秩序管理(含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等); ——环境卫生管理(含消杀、绿化和团膳)。 基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。

3.物业管理收费特点由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业 xx综合体物业管理收费标准 二、城市综合体物业管理公司的组织架构和团队建设 xx综合体物业管理组织架构 工程部:电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工(负责强电、消防设备维护等)。 由于综合体物业设施多,物业管理人员素质要求高,需要注重知识共享和培训。 三、综合体前期物业管理服务介入方案 综合体前期物业管理服务包括在工程规划、建设与验收交付阶段的前期介入,开盘区的物业管理服务,物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。 根据工程开发各阶段的工作重点的不同,物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作,充分发挥开发商自有物业的资源优势,确保产品更具人性化优势与恒久的品质。 工程规划设计阶段参与人员前期介入小组:物业管理公司业务副总经理、工程经理、工程主管、财务部经理主要工作内容1、从物业管理角度对工程的整体布局提出建议,如在综合体工程中,前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议。 综合体前期物业管理服务介入方案:参与工程的规划,如在本工程中,前期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议。 成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口 3.全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作,前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建

城市综合体的概念及发展历程

城市综合体的概念及发展历程 中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势,推进中国的城市化进程,房地产尤其是商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和,资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑成为刺激消费带动投资的发动机,也成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。 1、城市综合体概念 城市综合体是从“城市性、开放性和集约性” 层面切入城市发展本质,把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体,利用建筑空间复合化、集约化和开放化,满足城市的商业、办公、居住一、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求,并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系,从而形成多功能、高效率的经济聚集体。 2、城市综合体发展历程 八十年前,19 栋建筑组成的洛克菲勒中心给了纽约和世界各国的大都市一个全新的概念,其公共空间的创新和商业功能的融合,让其成为全世界仰慕的财富象征。此后,亚洲人对于这一概念表现出了由衷的热爱,从东京11.6 平方公里的“城中城”六本木,到香港中环的国际金融中心IFC 都展现了融合当地城市文化的商业精华。然而,城市综合体在中国的进程并非一帆风顺,中国在20 世纪90 年代前,城市的购物、酒店和办公等功能都处于各自分开的状态。 直到上世纪90 年代初,中国才出现了城市综合体的雏形,至今也只有短短二十几年的发展史。为了更清晰地了解我国城市综合体的发展演变过程,我们将它的发展历史划分成雏形、早期开发、大规模孕育、快速扩张四个阶段:

1. 雏形阶段(20世纪90年代初期) 中国城市综合体的出现始于上个世纪 90年代初期。在这个阶段,中国只有极个别几个 能称得上是城市综合体的项目。 在1990年开业的北京国贸中心与上海商城 (波特曼),可以 视作中国城市综合体的雏形。 尽管经过了改革开放,我国许多城市都高速地发展起来, 尤其是北京、上海等高速发展 的大都市,其核心区域的发展为城市综合体的开发提供了机会。 雏形阶段城市综合体特点: 地理位置:这一阶段,城市综合体基本局限在北京、上海等城市,且所处地段大多 以城市核心区域为主。 规模特点:该阶段的城市综合体体量不大,基本介于 10-20万平方米之间。 2. 早期开发阶段 (21世纪初) 伴随着中国城市化进程的加快,我国一线城市人口急剧增加、城市建设用地日趋紧张, 城市的承载能力亟待提高, 城市化发展必须走集约型发展之路; 与此同时,随着城市居民生 活水平的不断提高,人们对便利、便捷、舒适的高品质生活需求旺盛;商务人士为降低综合 商务成本,也更青睐于集办公、 餐饮、商业等功能于一体的高容积率的综合建筑群;城市土 地的饱和、人口的激增以及居民对便捷、 舒适的高品质生活的迫切需求, 激发了城市综合体 的早期开发。21世圮初 2008年始 数呈帥 刼樟增加创数I 力 突中布一线城市 大规榄汗笈 护秋剖二三御宙市 规楼墙大 一线城市城市化迥帥政府I 日城改造:車亡 快 雜宗合休盂求囂加 开发畜主动岀击 政府敢"目标 城市&屣新动卅 経城市综台体观橫增 大、数呈喑參 上海恒瑾广肠 」腺千複乐方广场 二和副中 万b 场 二三线城市収 斷 区综台体騎 华润万象城 中a 憶城 20阻纪9D 年代 数量极少 现接10-20 h 仅在北京、上海 际上誨中心人口 激增、L 地泡和 工戸国辽屮」 上甄商城

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