（房地产管理）住宅小区弱 电系统设计标准
***集团住宅小区弱 电系统设计标准
目录
总则 第一章. 目标售价（6000 以下）住宅项目弱电系统设计标准 第一节．楼宇对讲系统 第二节. 家居安防系统 第三节. 视频安防监控系统
第四节. 周界防越报警系统 第五节. 离线式电子巡更管理系统 第六节．停车场管理系统 第七节. 紧急广播与背景音乐系统 第八节. 大屏信息发布系统 第九节. 一卡通系统 第十节. 电梯三方通话系统 第十一节. 有线、网络、电话系统 第十二节. 智能灯光控制系统 第十三节. 消防系统 第十四节. 小区局域网系统 第十五节. 中心机房系统 第二章. 目标售价（6000--10000 以内）住宅项目弱电系统设计标准 第一节．楼宇对讲系统 第二节. 家居安防系统 第三节. 视频安防监控系统 第四节. 周界防越报警系统 第五节. 离线式电子巡更管理系统 第六节．停车场管理系统 第七节. 紧急广播与背景音乐系统 第八节. 大屏信息发布系统 第九节. 一卡通系统
第十节. 电梯三方通话系统 第十一节. 有线、网络、电话系统 第十二节. 智能灯光控制系统 第十三节. 消防系统 第十四节. 小区局域网系统 第十五节. 中心机房系统 第三章. 目标售价（10000--20000 以内）住宅项目弱电系统设计标准 第一节．楼宇对讲系统 第二节. 家居安防系统 第三节. 视频安防监控系统 第四节. 周界防越报警系统 第五节. 离线式电子巡更管理系统 第六节．停车场管理系统 第七节. 紧急广播与背景音乐系统 第八节. 大屏信息发布系统 第九节. 一卡通系统 第十节. 电梯三方通话系统 第十一节. 有线、网络、电话系统 第十二节. 智能灯光控制系统 第十三节. 消防系统 第十四节. 小区局域网系统 第十五节. 中心机房系统
第四章. 目标售价（20000 以上）住宅项目弱电系统设计标准 第一节．楼宇对讲系统 第二节. 家居安防系统 第三节. 视频安防监控系统 第四节. 周界防越报警系统 第五节. 离线式电子巡更管理系统 第六节．停车场管理系统 第七节. 紧急广播与背景音乐系统 第八节. 大屏信息发布系统 第九节. 一卡通系统 第十节. 电梯三方通话系统 第十一节. 有线、网络、电话系统 第十二节. 智能灯光控制系统 第十三节. 消防系统 第十四节. 小区局域网系统 第十五节. 中心机房系统 附件一. 房地产小区监控安装技术方案要求
总则
1. 编制说明
为规范集团住宅项目弱电系统的设计，房地产业集团设计管理中心研发部组织编制了本 标准。
适用范围：新建住宅小区弱电系统详细规划、弱电系统方案制定、弱电系统初步设计、 弱电系统施工图设计等。
本标准修订、解释权归房地产业集团设计管理中心研发部。
2. 规范性引用文件
下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准条款的，凡是注明日期的引用文件，
其随后所有的修改条目（不包括勘误的内容）或修订版均自动适用于本标准。凡是不注明日
期的引用文件，其最新版本适用于本标准。
GB/T50314-2000
智能建筑设计标准
GB/T50339-2003
智能建筑工程质量验收规范
GB/T50311-2000
建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范
GB 50198-94
民用闭路监视电视系统工程技术规范
GB 50174-93
电子计算机机房设计规范
GB 50057-1994
建筑物防雷设计规范
GB 50343-2004
建筑物电子信息系统防雷技术规范
JGJ/T 16-1992
民用建筑电气设计规范
居住小区智能化系统建设要点与技术导则（修订稿）
CJ/T 174-2003
居住区智能化系统配置与技术要求
DB 31 294-2003
上海市住宅小区安全技术防范系统要求
DBJ 01-615-2003
北京市建筑智能化系统设计技术规程
DB 29 23 –2000
天津市住宅建设智能化技术规程
3. 总体结构
“***集团住宅小区弱电系统设计标准”主要由以下子系统组成，详见下图 ：
***集团住宅小区弱电系统设计标准
楼家视周离停紧大一电有智消自中
宇居频界线车急屏卡梯线能防建心
对安安防式场广信通三、灯系小机
讲防防越电管播息系方网光统区房
系系监报子理与发统通络控
局系
统统控警巡系背布
话、制
域统
系系更统景系
系电系
网
统统管
音统
统话统
系
理
乐
系
统
系
系
统
统
统
4. 一般规定
4.1 住宅小区弱电系统的设计，应综合考虑居住区较高的安全性、舒适的生活环境、快捷的 信息通信、完善的物业管理等方面的需求。 4.2 住宅小区弱电系统的设计，应综合考虑项目投资额度的可控性、设备选型的灵活性、工 程施工的可行性、系统运营维护的便利性和物业管理的规范性等方面的需求。 4.3 住宅小区弱电系统设计应参照本标准的要求，同时应具有一定的升级和扩展能力，并预 留相应的接口；原则上均采用各子系统独立运行的组合式智能化系统构造方式，不提倡联网 集成管理的方式。 4.4 住宅小区弱电系统的设计除了满足国家标准与规范的相关规定，以及本标准基本配置的 强制性要求外，还应满足建筑、结构以及其它相关联专业的设计标准和规范要求，特别需要
注意符合项目当地现行有关标准和规范的特殊条款要求。 4.5 住宅小区弱电系统所采用的设备及线路材料等均应符合国家现行标准的规定，并具有产 品质量检验证书，其中安防子系统等重要的监控设备要求产品通过国家 CCC 认证。 4.6 住宅小区弱电系统的工程质量保修期为二年，保修期从工程实际移交给物业公司完成之 日算起。
5. 设计流程
5.1 住宅小区弱电系统建设与小区建设应同步进行，实行统一规划、统一设计。住宅小区弱 电系统的规划、设计应由设计院总体负责，弱电专业应参与居住区前期规划工作的全过程， 弱电系统的规划与小区详细规划方案协调统一。 5.2 住宅小区弱电系统的规划和设计的协调工作由城市公司（独立项目公司）设计部主持， 集团信息中心、物业、工程及成本核算人员配合完成。基本流程如下图所示：
城市公司（独立 项目公司）设计 部、集团信息中 心、工程部、成
本、物业 规 划
设计院
弱电系统总包单位
依据标准
阶 段 实
实施方案汇 施报 方 案 施 工 图
弱电系统施 工图
5.3 成果要求：住宅小区弱电系统设计各阶段成果应满足下表要求
弱电系统设计阶段
成果要求
设计任务书
项目说明、弱电工程总体要求、弱电各系统设计范围、设备要求、成本
规划方案 初步设计
要求等 弱电系统总体规划说明、弱电系统总体投资概算 弱电系统初步设计图纸（封面、目录、图例、设计总说明、设备材
实施方案汇报 施工图
料清单、室内外管槽主干图，各系统所属系统图、各控制室设备平面
布 初置 步图 设等 计） 成、 果弱通电过系实统施初方步案设汇计报预，算总。经理认可系统设计及成本预算。 除初步设计图纸的内容外，还应包括各系统的设备/点位布置图和管线
施工图深化
槽敷设图，各控制室装饰图、配电图、接地图等 由弱电总包单位完成，包含全部施工安装图纸，满足现场施工要求。
5.4 安防监控中心、信息通信网络中心、物业管理中心、电信交接间、有线电视交接间、广
播室、保安值班室等机房的位置和主要技术指标要求在规划环节确定下来。 5.5 应将弱电系统布线管网纳入居住区综合管网设计中，并符合居住区总平面规划的要求和 房屋结构对预埋管路的要求，并在规划环节中确定下来。
6. 术语
小区：是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10,000-15,000 人）相 对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚 居地。 组团：小区内的划分方式，是指被小区内道路分割、由多栋建筑组成的开放式或封闭式布局， 一般具备统一的出入口通道，是小区的次级管理区域。 单元：以共用楼梯或电梯为核心布置的多套住房的组合空间称为单元。 户内：即住户入户门内部的私有空间。 点位设置：弱电各系统设置的信息点/监控点名称、数量和安装位置。
第一章.目标售价（6000 以下）住宅项目弱电系统设计标准
第五节. 离线式电子巡更管理系统
1. 系统组成 主要由巡更点、巡更棒、通讯座、PC 机和电脑管理软件等组成。
2. 安装位置 巡更点主要安装在小区出入口、主干道、小区周界、地下停车场、重要设备机房、单元
电梯前室等区域，具体定点可在小区建成后与物业公司进行讨论最终确定。 2.1 点位设置
设备布点 小区出入口
设备名称 巡更点
主干道 小区周界
巡更点 巡更点
地下停车场
巡更点
重要设备机房
巡更点
单元电梯前室
巡更点
2.2 注意事项
数量 1个/出入口
安装位置 出入口值班岗亭旁，墙
根据需要设置 根据需要设置
装，安装高度 1450mm 安装高度 1450mm 周界围栏内侧墙角转弯
处，安装高度 1450mm 根据停车场布局情况墙 装 ， 安 装 高 度
设置 1个/机房
1450mm 机房通道门右侧，安装高
1个/前室
度 1450mm 墙装，安装高度
1450mm
设备布点
需考虑事项
巡更点
系统设计时宜结合具体的物业管理模式设置巡更点
3. 实现功能
3.1 电子巡更手持机 3.1.1 容量大，最少可存储 10000 个巡更点的巡更数据，而且不会因断电而丢失数据。 3.1.2 低功耗感应读卡头，读卡距离 3-10 公分。 3.1.3 内部自带时钟，锂电池供电，不受断电影响。 3.1.4 省电工作方式，开机或读卡后能自动断电。 3.2 电脑管理软件
根据保安人员的人数和管理要求编制巡更方案，在预先设定的巡查线路中，用巡更器采 集巡更点信息，对巡更人员的巡查线路、状态进行监督和记录；中央管理软件具有巡更人员 登陆、巡更点记录、随机读取数据、记录数据（包括存储、查询、打印）、修改各种功能设 置和随时调整巡更线路等功能。
第六节．停车场管理系统
1. 系统组成的主要设备
主要由值班岗亭、减速带、远距离读卡机、自动道闸、车辆检测器、停车场控制机、显 示屏、摄像机、射灯、地感线圈、IC 复合卡、通讯适配器、管理电脑、停车场系统管理软 件等组成。
2. 安装位置
在小区的主、次车辆出入口处安装。 点位设置：
设备布点 设备名称
数量
安装位置
出、入口值班岗亭1 套/出入口 安装在车道的安全岛上，安全岛应在车道宽
（含电脑等） 入口远距离读卡机 1套/入口
度的正中间。或根据现场环境来定 安装在入口值班岗亭外左侧（安全岛上），
入口自动道闸 1 台/入口 入口数字式车辆检1套/入口
入口读卡机须离出口道闸4米以上 入口值班岗亭外左侧，应安装在安全岛上 安装在自动道闸正下方的地面上
测器（含线圈）
入口控制机
1 台/入口 安装在岗亭内
入口显示屏
1 块/入口 安装在车辆驶入方向右前方，高度根据现场
小区车 辆出入 口通道
情况确定 入口摄像机（含支1 台/入口 距离刷卡车辆车牌不小于 4000mm，距地
架） 入口射灯
高度 2000～2500mm；或近距离安装，高 1 只/入口 度 距不 离小 刷于 卡车6辆00车m牌m不（小根于据现35场0定0m）m，距地
出口远距离读卡机 1套/出口
高度 750mm 安装在出口值班岗亭外左侧（安全岛上），
出口自动道闸 1 台/出口 出口数字式车辆检1 套/出口
出口读卡机须离出口道闸4米以上 出口值班岗亭外左侧，安装在安全岛上 安装在自动道闸正下方的地面上
测器（含线圈） 出口控制主机 1 台/出口 出口摄像机（支架）1 台/出口
安8装00在~1岗2亭00内mm 距离刷卡车辆车牌不小于 400mm，距地
出口射灯 3. 实现功能
高度 2000~2500mm；或近距离安装，高 1 只/出口 度 距不 离小 刷于 卡车6辆00车m牌m不小于 3500mm，距地
高度 750mm
3.1 在小区内车辆出入口设置联网式 IC 复合卡（IC 卡与远距离卡集成）停车场管理系统， 对车辆进行管理。 3.2 自动道闸具有防砸车、脱机运行和停电手动控制等功能。
3.3 车辆检测器可检测有无车辆经过，采集车辆信息。 3.4 具有自动发卡功能。 3.5 采用远距离复合 IC 卡，刷卡距离≥2 米。 3.6 图像抓拍：自动抓拍并存储相片，能清楚看到车牌号和驾驶员，存储相片一年。 3.7 图像对比功能：车辆进出停车场时，联动摄像机自动抓拍，并将照片文件存储在电脑里。 出场时，电脑自动将新照片和该车最后入场的照片进行对比，监控人员能实时监视车辆的安 全情况。 3.8 防砸车功能：当车辆处于道闸的正下方时，地感线圈检测到车辆存在，道闸将不会落下， 直至车辆全部驶离其正下方。 3.9 各种事件查询功能，提供摄像的图片时间查询。 3.10 采集进出小区车辆信息，管理终端反馈业主具体信息。 3.11 记录车辆进出小区及停放的时间，查询、打印进出小区车辆停放的历史记录。 3.12 车位实时显示功能，显示收费金额、剩余车位等。 3.13 按月租卡、季度卡、年租卡和临时卡等对车辆进行管理。 3.14 具有语音提示功能，在设置时间快到的时候会有语音提示等（如 5 月 1 日到期， 则系统软件提前 3-5 天在刷卡进出的时候会有语音提示）。
第七节. 紧急广播与背景音乐系统
1. 系统组成的主要设备
系统主要由机柜、智能广播系统控制器、编程控制调谐器、编程控制 CD 机、前置放大 器、报警信号发生器、消防信号智能接口、电源时序器、监听器、纯后级功放、寻呼话筒、 扬声器等组成。
2. 安装位置 在小区内主干道两侧、公共活动区域、楼间、室外景观、地下停车场、一层单元大堂等
位置。 2.1 点位设置
设备布点 主干道两侧 公共活动区域
楼间 室外景观 地下停车场 一层单元大堂
2.2 注意事项
设备名称
数量
草坪音箱
1个/25m
室外音柱（防水）或草根据现场情况设置
坪 草音 坪箱 音箱 草坪音箱 壁挂/吸顶式扬声器 吸顶式扬声器
根据现场情况设置 根据现场情况设置 按消防规范做 1个
安装位置 地面 立柱或地面
地面 地面 立柱或墙角 吸顶安装
设备布点 室外扬声器 室内扬声器
需考虑内容 避免播放背景音乐时对底层业主造成噪声影响 点位设置中未标明位置按消防规范做
3. 实现功能
3.1 公共广播功能：根据小区的需要，可以实现对小区的整体广播。 3.2 定时自动播放功能：实现上下班铃声，广播操、太极拳、背景音乐自动播放。主控管理 电脑实现自动开关机，默认执行该天的播放列表，进行顺序自动播放，完全达到无人值守功 能。 3.3 分区控制功能：对整个小区内背景音乐进行分区管理，既可以实现对整个小区的整体播
放，也可以实现对单个或多个区域组合进行播放。 3.4 具有广播、讲话功能。 3.5 火灾事故报警广播：在消防紧急状态下，强行打开（可分区或整体打开）各扬声器进行 广播，具有绝对优先权。 3.6 多套播放节目音源。
第八节. 大屏信息发布系统
1. 安装位置 在小区主出入口、会所、物业管理中心服务前台、安防监控中心安装 LED 或 LCD。
点位设置：
设备布点
设备名称
小区主出入口 LED显示屏
数量 1个/出入口
安装位置 支架安装，底座高度不小于
会所
LCD显示屏、触摸屏根据现场情况设置 1根5据00现m场m情况确定
物业管理中心服和 LCLDE或D显LE示D显屏示屏 根据现场情况设置 根据现场情况确定
务 安前 防台监控中心 LED显示屏
1台
2. 实现功能
电视墙上方
2.1 小区出入口、物业管理中心服务前台、安防监控中心等部位的显示屏由小区安防监控中 心统一管理和控制，要求能够播放或滚动播放各种物业信息、图片资料以及宣传片、科普知 识、娱乐节目等，还可以根据住户的要求，在社区内部发布一些相关的产品或企业的广告， 收取一定的广告费用。 2.2 会所内用来宣传公司楼盘广告的显示屏采用就地控制方式，其它显示屏由小区安防监控