【点评】
中场休息,备战下半场
江门中心城区整体楼市处于全年的调整期，市场去化速度和数量都谈不上好。根据诺德森地产研究中心的数据显示，本周江门住宅成交套数仅为398套，虽说是7月份以来单周表现最佳，但和前几个月少则4、5百的成绩相比，黯然失色。而成交均价方面，更是跌破5800元/㎡，是江门近十周以来最低的签约均价。
各大楼盘在本周的宣传铺排也相对保守，鲜有项目开盘和加推，多以项目认筹和暖场活动为主，有一种以不变应万变的味道。而本周最受关注项目，应该要数江海区的星海湾了，开发布会，邀请明星助庆，值得庆幸的是，项目开发营销中心当日的现场人气十足，老城区和江海区河南一带的客户比较捧场。
而据江门住建局显示，本周仅1个项目获得新的预售证，且货量仅为2套别墅，由此可以预见各大项目在此阶段的确不处于活跃状态。而土地方面，令人最震惊的是本年度最瞩目的甘化厂地块，竟然以底价成交！还记得年初时各大房企争相讨论该地块，多少开发商对这块地虎视眈眈，但挂牌结果最终竟是仅一个房企报名，所以很自然就底价成交了。
整体来看，本周乃至7月份的江门房地产市场均处于半年度转折的淡季，房企既要检验上半年以去库存为上的营销策略效果，又要调整策略备战下半年市场的风云暗涌，因此促使本阶段的房企进入中场休息，审时度势，为迎战下一个暴风雨提前作好准备。
Part 1 本周大事件
1.1双龙片区价值升级，农林双朗小学落户
双龙片区将新增一所高品质的公办小学，拟在双朗地段兴建，拟校名为“江门市蓬江区农林双朗小学”，该小学办学规模拟为36班，按照《广东省义务教育标准化学校标准》进行建设，按标准配套设施配备，计划于2016年9月1日投入招生使用。
该片区位于成熟的城区中心,交通相对便利，近年来楼盘增加明显，但受限于原有的教育资源（仅有里村小学、东风小学等公办小学）短缺，楼盘价值难以有效提升。现省一级学校——农林小学在该片区增设分区，将大大提升该区域的楼盘价值。
1.2江海区新添大型项目，25万㎡星海湾热闹登场
7月21日，星海湾在逸豪酒店举行新闻发布会，7月26日，开放营销中心，邀请林晓峰助庆。项目定位为城央湾区物业，以中高端形象打入江门市场，25万㎡的体量，临近江边和各大商圈交汇的优势，使其迅速成为江海区及老城区的关注焦点。
据了解，项目前身为“滘头兰花味精三旧改造项目”，位于蓬江河以南、胜利南路以西、百宝路以东、仁美路以北，规划用地面积124.2亩，建设用地面积99.93亩。总建筑面积约25万平方米，其中商业2.7万平方米，住宅15.3万平方米，地下车库1万平方米；小区一共规划有1500多户住宅，地下车库配建有1800个汽车停车位，预计到2018年全部建成。Part 2土地供求分析
2.1 甘化用地楼面地价约2000元/㎡，碧桂园欲打造城央江景豪宅
本周有1宗商住地块成交——甘化三旧改造片区之一JD2015-6号地块。地块位于原甘化厂制糖车间西南角，由于地块蕴含深厚的历史文化，且改造区域临近西江，具有极高的标杆意义，因此一直引起江门房地产业内的高度关注。
表1 江门中心城区周度土地交易结果信息列表
土地交易范围：仅统计蓬江区、江海区的住宅和商业用地
数据来源：诺德森市场研究中心7月22日，该地块被碧桂园集团以底价拿下，即以34984万元成交，按最大容积率3.0计算，该地块楼面地价约为2000元/平方米。
JD2015—6号地块位于原江门甘化厂制糖车间西南角，即东至甘北路，西至甘棠路，南至新宁街，北至甘化二路；用途为商住用地；建设用地面积为58304.6平方米（其中商业用地面积为11664.6平方米，住宅用地面积为46640平方米）。具体红线范围参见图1的地块范围。
图1 JD2015—6号地块范围
图片来源：诺德森市场研究中心根据江门市规划局和国土局资料整编
按照出让的规划条件，住宅建设总套数不少于1010套，其中套型建筑面积90平方米以下住房套数不少于466套；商品房住宅套型建筑面积90平方米以下占住宅总建筑面积的比例不低于30%。
碧桂园相关负责人表示，甘化片区拥有一线西江景观，是当地具有重要文化价值的地块，且与目前江门发展珠西智谷、游艇旅游等多个大型战略项目相衔接，具有非常高的标杆意义。碧桂园将会利用这得天独厚的资源，打造瞩目的城央江景豪宅。
Part 3楼市供求分析
3.1新增预售分析
3.1.1新增住宅仅2套别墅，户型为281.14㎡四房
表2 江门中心城区周度新增预售项目情况
本周中心城区新增预售项目仅灏昌园1个，共2套别墅产品，户型均为281.14㎡四房。
3.2整体成交分析
本周中心城区网签398套，环比上涨15.7%，为7月份单周成交最高，但仍然低于6月的周度成交水平。而签约均价方面，本周约 5764元/㎡，环比下降4.98%，跌破6000元大关，是近十周来网签均价最低的一周。
整体来看，7月份处于本地市场半年度营销节点的淡季，各项目经过上半年“去库存至上”的销售模式，7月份以内部调整，铺排下半年营销策略为主，促销力度相对减弱。
图2 近十周江门市中心城区商品住宅成交情况
2000
3000
4000
5000
6000
7000
数据来源：诺德森市场研究中心
3.3 区域成交分析
本周成交增幅最大的是潮荷片区，达到27套，环比上涨高达350%；北新片区和滨棠片区分别成交231套和50套，环比上涨40.85%和21.95%；而其他片区均有不同程度的下跌，其中蓬城片区下降最严重，下降幅度达48.84%。
而签约均价方面，各片区普遍下降或持平，仅杜阮片区表现最佳。
表3 区域商品住宅成交情况列表
数据来源：诺德森市场研究中心
Part 4区域楼盘营销动态
数据来源：诺德森市场研究中心