2015年土地估价师：农用地转用的依据
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在下列图件中，是处理土地权属问题时具有法律效力的图件。
A：红线图
B：宗地图
C：房产图
D：规划图
E：35％～50％
2、在城镇土地定级因子中，道路通达度是指。
A：道路的宽度
B：道路对某特定土地区位的影响程度
C：道路车道数
D：道路在城镇交通中的地位和作用
E：时间因素
3、市场中通过商品价格变化及供求变化的内在__关系，实现对资源的优化配置，达到对市场进行调控的目的，并成为市场经济的重要运行规律。
A．互成正比例
B．互成反比例
C．相互配合
D．相互联系
E．相互制约
4、__是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿，安置等费用后取得的没有使用期限限制的建设用地使用权。
A．划拨建设用地使用权
B．出让建设用地使用权
C．租赁建设用地使用权
D．外商投资企业场地使用权
5、根据《农用地定级规程》，修正法定级是在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择（）等因素计算修正系数，对分等成果进行修正，评估出农用地级别的方法。
A．自然因素、区位因素
B．区位因素、社会因素
C．自然因素、区位因素、社会因素
D．区位条件、耕作便利度
6、下列__行为可以被认定属于“骗取批准非法占地”。
A．行为人申请时误将耕地写错为非耕地
B．行为人实施了骗取行为，但没有取得用地批准文件
C．行为人实施了骗取行为，但取得用地批准文件是越权审批的
D．行为人没有取得任何批准文件而擅自使用土地
7、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。
A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同
B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
E：时间因素
8、土地既可以作为工作用地，又可作为居住用地、商业用地，这是__多样性的体现。
A．土地用途
B．土地经济供给
C．土地种类
D．土地区位
9、根据目前的人工与材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本是。
A：重置成本
B：物理成本
C：重建成本
D：经济成本
E：时间因素
10、在下列选项中，的行为不必缴纳营业税．【2008年考试真题】
A：将自建的房屋对外销售
B：土地所有者出让土地使用权
C：土地使用者转让土地使用权
D：某单位将所拥有的不动产无偿赠与他人
E：土地
11、某商品住宅开发项目，规划建筑面积10000平方米，预计开发期为2年，建安工程费为1200元／平方米，专业费及管理费为建安工程费的12％，第一年投入开发费用的40％，银行贷款年利率为5．8％，销售税费预计为6元／平方米．则正常情况下该房地产开发项目的建设费用利息为万元。【2006年考试真题】A：86．54
B：70．50
C：70．81
D：107．94
E：时间因素
12、某市纳税人小李当月应纳营业税20000元，减免10000元，补交上月漏交的营业税5000元，本月应正常缴纳城市维护建设税为__元。
A．700
B．1050
C．1400
D．1750
13、破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由__人民政府土地行政主管部门或农业行政主管部门责令恢复原状。
A．县级以上
B．镇级
C．市级以上
D．省级
14、采用成本逼近法评估宗地价格时，应根据（）考虑是否进行个别因素修正。
A.估价对象情况
B.估价目的
C.估价原则
D.估价步骤
E.土地增值
15、既具有黄壤与红壤富铝化作用的特点，又具有棕壤黏化作用的特点的土壤种类是__。
A．砖红壤
B．寒棕壤
C．黄棕壤
D．暗棕壤
16、国家实行土地用途管制制度，必须以__作为基础和依据。
A．土地利州总体规划
B．土地利用年度规划
C．土地利用计划
D．土地城市规划
17、估价中的替代原理和区位论作为基本理论在（）中得到体现。
A.成本逼近法
B.剩余法
C.收益还原法
D.路线价法
18、对投资估算步骤描述错误的是__。
A．分别估算各单项工程所需的建筑工程费、设备及工(器)具购置费、安装工程费
B．估算涨价预备费和建设期利息
C．在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费D．估算固定资金
19、剩余法除可用于评估土地价格外，还可以用于．(2000年真题)
A：房地产开发项目可行性分析
B：房地产纯收益估测
C：评估建筑质量
D：物业管理评估
E：合法性
20、级差地租Ⅰ是指由于__所创造的超额利润所转化的地租。
A．利用肥沃土地
B．利用位置较好的土地
C．追加投资
D．利用肥沃程度和位置较好的土地
21、中华人民共和国国家标准《房产测量规范》，以作为限差。
A：中误差
B：两倍中误差
C：三倍中误差
D：以上均不对
E：土地
22、被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起（）个工作日内进行征用土地公告。
A．5
B．7
C．10
D．15
23、《土地权属争议调查处理办法》规定，省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门调查处理下列__争议案件。
A．争议一方为军队，且涉及土地面积较大的
B．在本行政区域内有较大影响的
C．同级人民政府、国土资源部交办或者有关部门转送的
D．跨县级行政区域的
E．跨设区的市、自治州行政区域的
24、根据定级目的要求，也可选择分等中间成果，下列不可作为修正的基础的是__分等指数。
A．自然质量
B．自然
C．经济
D．利用
25、下列不属于国土资源部职能部门的是（）
A．办公厅
B．政策法规司
C．规划厅
D．财务司
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、土地所有权的基本属性包括__。
A．完全性
B．归一性
C．社会性
D．不可分性
E．排他性
2、在拟定土地估价作业计划之前应开展的工作包括__。
A．实地踏勘，收集有关资料
B．签订土地估价合同或协议书
C．确定估价基准日
D．选择适宜的估价方法
E．试算待估价宗地价格
3、影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围，在总体上分为。A：一般因素
B：区域因素
C：共性因素
D：个别因素
E：社会因素
4、按生产要素分类，建筑工程定额包括__。
A．劳动定额
B．机械台班定额
C．材料消耗定额
D．工序定额
E．工作量定额
5、涉及指数方式的因子指标不包括__指数计算。
A．位序标准化或极值标准化方式的
B．区域经济发展水平涉及的有关凶子
C．城镇对外辐射能力
D．城镇交通条件
6、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，下列有关刑事责任，正确的是。
A：情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役
B：情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役
C：致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有期徒刑D：致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上十年以下有期徒刑E：致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处七年以上有期徒刑
7、建筑群体平面布置组合形式一般包括．【2008、2004年考试真题】
A：行列式布置
B：周边式布置
C：混合式布置
D：自由式布置
E：并联式布置
8、下列选项中能列入土地取得费的有。
A：征地费
B：劳动力安置费
C：土地平整费
D：拆迁费
E：土地整理费
9、按城市性质划分，我国城市大体有__类型。
A．商业城市
B．工业城市
C．交通港口城市
D．中心城市
10、下列关于划拨建设用地使用权的表述，不正确的是__。
A．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式
B．除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动
C．取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续
D．在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，均按划拨土地进行管理
11、下列费用中，可计人土地取得费的有。【2004年考试真题】
A：新增建设用地有偿使用费
B：劳动力安置补助费
C：造地费
D：土地补偿费
E：计算周期不同
12、市场中通过这种商品价格变化及供求变化的内在关系，实现对资源的优化配置，达到对市场进行调控的目的，并成为市场经济的重要运行规律。
A：互成正比例
B：互成反比例
C：相互配合
D：相互联系
E：相互制约
13、下列属于流转税类的有。【2004年考试真题】
A：土地增值税
B：城市维护建设税
C：契税
D：营业税
E：土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定
14、我国房地产开发通常经历的阶段有。
A：项目策划
B：立项与企业审批
C：项目规划
D：工程造价
E：土地使用权取得
15、根据《土地管理法》的有关规定，处罚方式主要有。
A：责令退还非法占用的土地
B：限期拆除新建的建筑物和其他设施
C：没收新建的建筑物和其他设施
D：罚款、行政处分及刑事责任
E：罚款、行政处分及民事责任
16、截止到1994．年年底，全国除了港澳台以外，共有城市__个。
A．1620
B．622
C．788
D．920
17、下列选项中，是我国土地权利制度建设的指导思想。
A：限制土地用途
B：保障经济的可持续发展
C：实现土地权利设置的公平与效率
D：维护土地公有制
E：维护土地私有制
18、以下事务中，不属于土地执法监察主要职责的内容。
A：拟定有关执法监察和案件查处的法规、规章和规范性文件
B：监督检查土地管理审批事项和土地管理法定职责履行情况
C：负责土地违法案件的统计、分析和通报工作
D：立案查处重大土地违法案件
E：35％～50％
19、《农村土地承包法》所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的__以及__。
A．耕地
B．林地
C．草地
D．其他依法用于农业的土地
E．建设用地
20、成套房屋的套内建筑面积包含等部分的面积．【2007年考试真题】
A：套内卧室
B：套内起居室
C：套内墙体
D：套内阳台
E：套间墙整体
21、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由__与土地使用者签订。
A．市、县人民政府
B．市、县人民政府土地管理部门
C．市、县人民政府建设管理部门
D．市、县人民政府房产管理部门
22、下列关于土地利用规划和其他规划的关系，说法不正确的是__。
A．区域规划是具体落实国民经济计划的重要手段和编制土地利用总体规划的基本依据
B．土地利用总体规划是编制土地利用计划的主要依据，规划在计划之前，计划是规划的具体落实
C．土地利用总体规划与国土规划的关系中，土地利用总体规划与国土规划是局部与整体的关系
D．从规划的空间范围看，土地利用总体规划与城市规划是点与面的关系
23、经批准，某单位将征收甲乡镇30公顷的农用地。经估价人员调查，得知该乡镇人均农用地面积1.2亩，其中人均耕地面积0.8亩，政府制定的该镇人均社会保障价格为2万元/人，则该单位需支付的社会保障总价为（）万元。A．450
B．600
C．750
D．1125
24、根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，编制土地利用总体规划的主要依据有。【2002年考试真题】
A：国民经济和社会发展规划
B：国土整治和资源环境保护要求
C：土地供给能力及各项建设对土地的要求
D：上一级土地利用总体规划
E：灭失
25、建设项目用地预审应当遵循的原则包括__。A．符合土地利用总体规划
B．保护耕地，特别是基本农田
C．合理和集约节约利用土地
D．符合国家供地政策
E．符合集体土地政策
农用地转用审批流程 欧阳光明（2021.03.07） 农用地转用是指将农用地转为建设用地。建设占用土地涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续。 一、用于非农建设有以下情形之一者，应当办理农用地转用审批手续： (一)征用农村集体经济组织农用地的; (二)农村集体经济组织使用本集体农用地的; (三)使用国有农用地; (四)需要办理农用地转用的其他土地。 二、农用地转用审批程序如何 农用地转用一般经过拟订申报、审批批准和组织实施三个环节： 1.拟订申报。市、县人民政府土地行政主管部门按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，分批次报上一级土地行政主管部门审查。由于这种类型用地并不涉及具体建设项目，无需拟订供地方案。建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况，拟使用土地情况等，并且附具以下材料：①经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图; ②由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书; ③地籍资料或者其他土地权属证明材料; ④以有偿方式供地的，还应当
提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件;⑤为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。 2.审查批准。有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审查。同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准，并将审查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查。有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕，报有批准权的人民政府批准。其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。 3.组织实施。农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由土地所在地的市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。 在土地利用总体规划确定的村庄和集镇建设用地范围内，为实施村庄、集镇规划占用土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案，编制建设项目呈报说明书，按照上述程序办理。注意，由于不涉及征用土地，因此不用拟订征用土地方案.
农用地转用的报批程序 一、农用地转用概述 《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的的土地，包括耕地、林地、园地、草地等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务用地等；未利用地指农用地和建设用地以外的土地。 《中华人民共和国土地管理法》规定，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续”。因此，农用地转用，是指依据土地利用总体规划和年度利用计划，按照法律规定的审批权限，将现状农用地转变为建设用地的行为，是国家实施土地用途管制的具体实现形式。 （二）与农用地转用相关的的几个基本概念 1．批次项目：在土地利用总体规划确定的城镇村建设用地范围内，为实施规划建设，在农用地转用审批中由县、市人民政府统一汇总后按批次形式（而不是按照建设项目用地）分批上报审批的农用地转用。 2．单独选址项目：土地利用总体规划确定的城市规划区范围外，在农用地转用审批中按项目单独编制方案，单独上报的交通、能源、水利、军事等重大基础设施建设项目。 3．一书四方案：是农用地转用申报中的核心资料，包括建设项目用地呈报书、农转用方案、征地方案、补充耕地方案、供地方案。具体根据项目涉及的审批事项选择编写。 二、农用地转用的条件 （一）在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围内农用地转为建设用地的，必须符合以下条件： 1．符合城市总体规划、村庄和集镇建设规划； 2．纳入年度土地利用计划； 3．保质足额补充所占耕地； 4．符合国家的土地供应政策。 （二）在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围以外的建设项目，确需占用农用地的，还应当符合下列条件之一： 1．土地利用总体规划已经明确预留的项目用地； 2．经国务院和省人民政府批准的交通、能源、水利、军事等建设项目用地； 3．供水、供电、排污等确实无法在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地范围内的特殊建设项目用地。 三、农用地转用的权限 农用地转用必须依法办理审批手续。根据中央确定的土地要实行集中统一管理的原则，《土地管理法》对农用地转为建设用地实行两级审批的制度，即国务院和省级人民政府。但考虑到我国的实际情况将乡村企业、农业公共设施和农民宅基地等需新增建设用地，且不涉及到征收的项目用地，可授权设区的市、自治州人民政府审批。 （一）国务院的审批权限： 1．国务院批准的建设项目； 2．省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；
国土资源部 关于印发《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》的 通知 国土资发〔2004〕237号 （2004年11月2日） 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），计划单列市国土资源行政主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局： 为贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）精神，巩固土地市场治理整顿成果，进一步严格建设用地审查报批工作，部研究制定了《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》，现印发你们，请认真执行。 国土资源部 二00四年十一月二日 关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见 为巩固土地市场治理整顿成果，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号，以下简称《决定》）精神，现就完善农用地转用和土地征收审查报批工作提出以下意见： 一、严格控制农用地转用和土地征收报批条件 （一）《决定》下发后，通过清理有关文件，对仍未纠正违法下放的农用地转用和土地征收审批权的地方，继续暂停该地农用地转用和土地征收报批。 （二）各省、自治区、直辖市首先办理经国家发展改革委、国土资源部确认纳入2004年度农用地转用计划的重点急需建设项目的用地报批；年度计划有剩余指标的，再办理其他建设用地报批。年度农用地转用计划指标用完的省、自治区、直辖市或市、县，2004年年底前暂停农用地转用和土地征收报批；没有计划指标，擅自批准用地的，按非法批地查处。 （三）对以往拖欠的农民征地补偿安置费，在2004年年底前未足额偿还的市、县，暂缓下达2005年度农用地转用计划指标，暂停农用地转用和土地征收报批。 （四）对2004年年底前未按《关于基本农田保护中有关问题的整改意见》（国土资发〔2004〕223号）的要求，将现有的基本农田落实到地块的市、县，暂缓下达2005年度农用地转用计划指标，暂停农用地转用和土地征收报批。 二、规范农用地转用和土地征收审查报批工作 （五）城市分批次建设用地严格按法律规定报批。分批次范围内的用地要提供土地开发建设整体方案，有控制性规划的，还应提供控制性规划。分批次范围内已有具体建设项目的，应附具项目名单，列明项目名称、性质、规模和用地面积。 （六）能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《国务院
农用地转用和土地征收审批事项 第一条为加强土地监管，规范国家土地督察机构对农用地转用和土地征收审批事项的督察工作，根据《中华人民共和国土地管理法》和《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，制定本办法。 第二条农用地转用和土地征收审批事项督察，是指国家土地督察机构依照规定的权限和程序，对应报国务院审批和由省、自治区、直辖市人民政府审批的农用地转用和土地征收事项及批后实施情况进行监督检查。 第三条农用地转用和土地征收审批事项督察，不改变、不取代省、自治区、直辖市人民政府的行政审批职权。 第四条省、自治区、直辖市人民政府按规定抄送和提供有关材料，保证材料的真实性和合法性，支持和配合国家土地督察机构的督察工作。 第五条由国务院审批的单独选址建设项目用地的农用地转用和土地征收事项，省、自治区、直辖市人民政府在上报国务院时，应将省级人民政府的请示文件和用地报批材料同时抄送有关派驻地方的国家土地督察局（以下简称国家土地督察局）备案。 第六条由国务院审批的城市建设用地，省、自治区、直辖市人民政府审核同意城市农用地转用和土地征收实施方案及办理回复文件后，在报国土资源部备案时，应将回复文件、标注用地位置和补充耕地位置的标准分幅土地利用现状图和《国务院批准的城市建设用地农用地转用
和土地征收实施方案备案表》同时抄送有关国家土地督察局备案。 省、自治区、直辖市人民政府在将本地区由国务院审批的城市建设用地供应情况报国土资源部备案时，应将《国有建设用地供应情况备案表》同时抄送有关国家土地督察局备案。 第七条由省、自治区、直辖市人民政府审批的农用地转用和土地征收事项，省、自治区、直辖市人民政府在向国土资源部备案时，应将批准文件、省级国土资源部门审查意见、标注用地位置和补充耕地位置的标准分幅土地利用现状图和《省级人民政府批准的建设项目用地备案表》同时抄送有关国家土地督察局备案。 第八条本办法第五、六、七条规定的备案材料，均抄送电子文档一套。无电子文档的，抄送纸质材料一套。 第九条国家土地督察局根据农用地转用和土地征收审批事项督察工作需要，可以查阅、复制其他与农用地转用和土地征收审批事项相关的材料，省、自治区、直辖市人民政府应予以配合。 第十条对未按规定抄送和提供有关材料的地区，由有关国家土地督察局责令改正。未按要求组织改正或者改正不力的，有关国家土地督察局应及时向国家土地总督察报告，由国家土地总督察责令改正。 第十一条国家土地督察局可以根据需要，采取日常重点抽查、实地核查等方式对抄送备案的农用地转用和土地征收审批事项进行督察。 第十二条国家土地督察局对省、自治区、直辖市人民政府报国务
农用地转为建设用地流程 一、预选符合规划的农用地 农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。 规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》(《国家土地管理局令》第七号)的要求。 如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。 如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。 二、编制建设项目可行性论证 确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部
门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。 其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。 三、提出用地预审申请 用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。 建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。 建设用地单位申请预审，应当提交下列材料： 1.建设项目用地预审申请表(该表由国土资源部统一规定); 2.预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案;
以农用地转为建设用地出租未办理审批手续的合同无效（最高检察院公布的参考性案例中确定的审判规则） 【审判规则】承租人与出租人签订租赁合同，向其租赁厂房、空地、办公楼，并约定出租人保证房屋及土地具有合法权利。该厂房系出租人租用农用地建设而成，农用地转为建设用地必须经过审批，出租人未办理任何审批手续。出租人建造的办公楼占地面积超过了建设用地许可证的要求，属于未按照规划许可证建造，土地和房屋均属违反法律强制性规定。故租赁合同无效，出租人应承担赔偿责任，但仍有权要求承租人支付租金。【关键词】民事土地租赁合同无效合同强制性规定农用地建设用地 审批手续建设工程许可证违章建筑赔偿租金【基本案情】绿色公司（重庆市绿色再生资源回收网络有限责任公司）向梁正玉、梁正兰租赁重庆市巴南区南泉街道虎啸村五社自建厂房两幢约2200平方米、两幢厂房间空地约1400平方米、办公楼一幢约400平方米。该厂房系梁正玉租用重庆市巴南区南泉镇虎啸村五社位于河坝处土地12.15亩建设成的，其未办理许可手续。双方于2009年7月17日签订了厂房出租协议。协议载明：租期为九年；厂房、空地及办公室年租金155 000元；梁正玉、梁正兰保证土地来源合法。协议签订后，绿色公司预支付梁正玉、梁正兰租金155 000
元。绿色公司入住后将原厂房大门改建为电动门又安装了其他设施。另查明：梁正玉、梁正兰分别于2008年3月27日、2009年9月27日取得建设用地许可证，批准修建建筑面积合计300平方米房屋，此后二人修建房屋总面积约400平方米。绿色公司提起诉讼，请求法院判令确认租赁协议无效，梁正玉、梁正兰支付赔偿金、建设费用、返还垫支的电力设施费用共计290 593元。梁正玉、梁正兰提起反诉，请求法院判令绿色公司支付自2010年9月起至2011年6月27日的房屋租金及占有使用费127 875元。【争议焦点】承租人与出租人订立租赁合同。出租人出租的厂房系其租用农用地建设而成，但未办理审批手续。出租人出租的办公楼占地面积超过了建设用地许可证的要求。该租赁合同是否有效，承租人是否需要支付租金。【审判结果】一审法院判决：一、原告绿色公司与被告梁正玉、梁正兰协议中除办公楼三百平方米外其他出租房屋的租赁协议无效；二、被告梁正玉、梁正兰赔偿原告绿色公司损失并返还垫支电力设施费用共 计117 108元；三、原告绿色公司支付被告梁正玉、梁正兰房屋租金及占有使用费127 875元；四、驳回原告绿色公司的其他诉讼请求。原告绿色公司与被告梁正玉、梁正兰均不服一审判决，提起上诉。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。上诉人绿色公司不服二审判决，向检察机关提出申诉。检察机关提出抗诉称：梁正玉、梁正兰与绿色公司
农用地转用的批准权限 三、农用地转用的批准权限（熟悉） 《土地管理法》规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农用地转为建设用地实行两级审批的制度，即国务院和省级人民政府。 1．国务院的批准权限 （1）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 （2）在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 （3）涉及到基本农田的。根据《土地管理法》和《基本农田保护条例》规定，农用地转用都必须报国务院批准。 （4）《报国务院批准的建设用地审查办法》规定的国务院批准权限。 《报国务院批准的建设用地审查办法》规定，按照建立最严格的土地管理制度的要求和《土地管理法》第四十四条的规定，下列建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需报国务院批准： 1）国务院批准的建设项目； 2）国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础建设项目； 3）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目； 4）在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地的规模范围内，为实施该规划按土地利用年度计划分批次用地。 2．省级人民政府的批准权限 除上述报国务院审批之外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 例题1：征用( )，不需国务院批准。（2001年房地产估价师制度试题） A．基本农田10公顷以下的 B．基本农田以外的耕地不超过35公顷的 C．基本农田以外的耕地超过70公顷的 D．其他土地不超过35公顷的 E．其他土地超过70公顷的 答案：BD 解析：这里的“征用”应理解为“征收”。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。 例题2：某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。（2002年房地产估价师制度试题） 1．开发公司征用该片土地应报( )审批。 A．Z县人民政府 B．Y市人民政府 C．X省人民政府 D．国务院
农用地转用审批流程 农用地转用是指将农用地转为建设用地。建设占用土地涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续。 一、用于非农建设有以下情形之一者，应当办理农用地转用审批手续： (一)征用农村集体经济组织农用地的; (二)农村集体经济组织使用本集体农用地的; (三)使用国有农用地; (四)需要办理农用地转用的其他土地。 二、农用地转用审批程序如何 农用地转用一般经过拟订申报、审批批准和组织实施三个环节： 1.拟订申报。市、县人民政府土地行政主管部门按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，分批次报上一级土地行政主管部门审查。由于这种类型用地并不涉及具体建设项目，无需拟订供地方案。建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况，拟使用土地情况等，并且附具以下材料：①经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图; ②由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书; ③地籍资料或者其他土地权属证明材料; ④以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件;⑤为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。 2.审查批准。有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审查。同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准，并将审查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查。有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕，报有批准权的人民政府批准。其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。 3.组织实施。农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由土地所在地的市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。 在土地利用总体规划确定的村庄和集镇建设用地范围内，为实施村庄、集镇规划占用土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案，编制建设项目呈报说明书，按照上述程序办理。注意，由于不涉及征用土地，因此不用拟订征用土地方案.
依据我国2004年8月28日通过，由全国人大常委会公布实施的《土地管理法》的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农用地转为建设用地实行两级审批的制度，即国务院和省级人民政府。对于哪些农用地转为建设用地的申请需报国务院审批，主要的参考依据是国务院于1999年10月22日批准的《国土资源部报国务院批准的建设用地审查办法》（“办法”） 依据办法的规定，下列建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需报国务院批准： 1.国务院批准的建设项目； 2.国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程 和大型基础建设项目； 3.省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型 基础设施建设项目； 4.在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治 区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地的规 模范围内，为实施该规划按土地利用年度计划分批次用地，以及 5.《土地管理法》第45条规定的征用下列士地的，包括： （1）基本农田； （2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； （3）其他土地超过七十公顷的。 6.1999年1月1日国务院公布施行的《土地管理法实施条例》 第24条规定的下列建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有 未利用地作为建设用地的，需报国务院批准： （1）国家重点建设项目； （2）军事设施； （3）跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目； （4）国务院规定的其他建设项目。 根据《土地管理法》第四十四条的规定： 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
农用地转用审批手续 农用地转用审批手续 2011-12-26 18:29 农用地转为建设用地应当办理农用地转用审批手续。农用地转用审批指农用地按照土地利用总体规划转变为建设用地的审批权限和审批程序。 农用地转用的基本流程： ⑴农用地转用必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，因而用地单位应首先向国土、规划、建设部门咨询该农用地是否符合上述的各项规划； ⑵确认该农用地可以用于建设后，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》，用地单位应按规定缴纳选址规费。 ⑶用地单位持《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。 ⑷用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用。 ⑸用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。 ⑹国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。 ⑺由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。 ⑻国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。 二、农用地转为建设用地的依据 1．土地利用总体规划 农用地能否转为建设用地，首先应当看其是否符合土地利用总体规划规定的规划用途。 国务院批准的大型能源、交通、水利等基础建设用地需要改变土地利用总体规划的，根据国务院批准的文件修改规划；省级人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设项目与省级人民政府批准的土地利用总体规划不符的，或虽未纳入规划，但已经通过建设项目用地预审的，按照建设项目用地预审意见的具体要求及时调整规划。
农用地征用转为建设用地的简明流程 根据法律法规规定，目前我国农用地转为建设用地的程序简单扼要地有以下步骤： 【第一步】农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。 ▲规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》（《国家土地管理局令》第七号）的要求。 ▲如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。 ▲如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。天下房地产法律服务网 【第二步】确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。 ▲其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。 【第三步】用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。 ▲建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。 ▲建设用地单位申请预审，应当提交下列材料： 1.建设项目用地预审申请表（该表由国土资源部统一规定）； 2.预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案； 3.需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。 ▲如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向国土资
国土资源部国家土地总督察办公室 国土督查函[2008]1号 关于印发《农用地转用和土地征收审批事项督察办 法》的函 各省、自治区、直辖市人民政府，计划单列市人民政府，新疆生产建设兵团： 根据《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发〔2006〕50号）精神，在征求各地意见的基础上制定了《农用地转用和土地征收审批事项督察办法》（以下简称《办法》）。该《办法》已于2008年8月25日经国土资源部第28次部长办公会议审议通过，现予印发实施。 农用地转用和土地征收审批事项督察办法 第一条为加强土地监管，规范国家土地督察机构对农用地转用和土地征收审批事项的督察工作，根据《中华人民
共和国土地管理法》和《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，制定本办法。 第二条农用地转用和土地征收审批事项督察，是指国家土地督察机构依照规定的权限和程序，对应报国务院审批和由省、自治区、直辖市人民政府审批的农用地转用和土地征收事项及批后实施情况进行监督检查。 第三条农用地转用和土地征收审批事项督察，不改变、不取代省、自治区、直辖市人民政府的行政审批职权。 第四条省、自治区、直辖市人民政府按规定抄送和提供有关材料，保证材料的真实性和合法性，支持和配合国家土地督察机构的督察工作。 第五条由国务院审批的单独选址建设项目用地的农用地转用和土地征收事项，省、自治区、直辖市人民政府在上报国务院时，应将省级人民政府的请示 文件和用地报批材料同时抄送有关派驻地方的国家土地督察局（以下简称国家土地督察局）备案。 第六条由国务院审批的城市建设用地，省、自治区、直辖市人民政府审核同意城市农用地转用和土地征收实施方案及办理回复文件后，在报国土资源部备案时，应将回复文件、标注用地位置和补充耕地位置的标准分幅土地利用现状图和《国务院批准的城市建设用地农用地转用和土地征收实施方案备案表》同时抄送有关国家土地督察局备案。省、
土地报批流程[指南] 土地报批流程 一、土地报批的概念 土地报批就是通过一些手续～流程～让土地性质改变～主要有集体土地变为国有土地～农用地变为建设用地。 二、土地报批分类 1、城市分批次建设用地 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内～为实施该规划而将农用地转为建设用地的～由市、县国土资源部门按照土地利用年度计划分批次拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案～编制建设用地呈报说明书～经同级政府审核同意后～逐级上报有批准权的机关批准。主要指城市建设项目用地、工业建设项目用地等。 2、单独选址项目用地 是指在土地利用总体规划确定的城市和村镇建设用地区以外选址的能源、交通、水利、采矿、军事设施等建设项目用地～由建设单位向当地土地行政部门提出用地申请～并由土地行政主管部门拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案～编制建设用地呈报书～经同级政府审查同意后～逐级上报有批准权的机关审批。交通部门实施的公路工程用地大都属于这个类型。根据《土地管理法实施条例》第21条的规定～这类项目需要使用土地的～建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请～办理建设用地审批手续,分期建设的项目～可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地、分期办理建设用地有关审批手续。 三、土地报批流程
城市批次建设用地流程可以总结性地分为以下几个阶段,组卷、报批、征收、出让, 1、组卷阶段 ,1,用地单位提交用地申请及相关项目材料～申请办理规划设计条件通知单。 ,2,市局相关业务部门组织进行测量定界、地类分析、拟定一书三方案,建设用地呈报说明书、土地征收方案、农用地转用方案、补充耕地方案,～组织会审并签发征地告知书。 ,3,进行告知、听证、确认,下发征地告知书、组织进行听证、最后无意间确认,。 2、报批阶段 ,1,市局用地编制批次报市政府审核并签发。 ,2,省厅组织会审～出具意见主管厅长、厅长签批报省政府。 ,3,省政府五处受理、审查、报秘书长签批后下文至省厅,其中报国务院的经省厅汇总后一次性上报,。 3、征收阶段,两方案公告一登记, ,1,第一次公告,10个工作日, 省政府对市政府下发方案批复～被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行“征用土地公告”～该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实。征用土地公告应当包括下列内容: A、征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途, B、被征用土地的所有权人、位臵、地类和面积, C、征地补偿标准和农业人员安臵途径, D、办理征地补偿登记的期限、地点。 ,2,进行登记
农用地征用转为建设用地简明流程 根据法律法规规定，目前我国农用地转为建设用地的程序简单扼要地有以下步骤： 【第一步】农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。 ▲规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》（《国家土地管理局令》第七号）的要求。 ▲如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。 ▲如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。 【第二步】确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。 ▲其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有
关批准文件自动失效。 【第三步】用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。 ▲建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。 ▲建设用地单位申请预审，应当提交下列材料： 1.建设项目用地预审申请表（该表由国土资源部统一规定）； 2.预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案； 3.需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。 ▲如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。 ▲国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。 【第四步】用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用； ▲环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和（86）国环字
农用地转成建设用地的审批内容与办理流程 一，预选符合规划的农用地 农用地转用必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标。城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。 二，编制建设项目可行性论证确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》，用地单位应按规定缴纳选址规费。 三，提出用地预审申请 四，办理手续、缴纳审批费用 五，提出项目用地的正式申请 六，各级政府审批 1，按照《土地管理法》有关规定，建设占用土地，农用地转为建设用地的审批权限： 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地，由国务院批准。 2，在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。 3，上述以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 1）征收土地的审批权限： （1）征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷（525亩）或其他土地超过70公顷（1050亩）由国务院批准（近期已试点下放权限至8省市），其余由省、自治区、直辖市人民政府批准。 （2）除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准； 2）建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。 （1）其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案； （2）农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。七，办理征地手续 由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。 八，领取用地批准文件 国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。 九，缴纳出让费，获得土地使用权 土地征用后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者按照相关规定，签订《国有土地有偿使用合同》出让供地。用地单位按约定缴纳出让费用。
关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意 见 国土资发[2004]237号 各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局),计划单列市国土资源行政主管部门,解放军土地管理局,新疆生产建设兵团国土资源局: 为贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)精神,巩固土地市场治理整顿成果,进一步严格建设用地审查报批工作,部研究制定了《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》,现印发你们,请认真执行。 国土资源部 二00四年十一月二日 关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见 为巩固土地市场治理整顿成果,根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号,以下简称《决定》)精神,现就完善农用地转用和土地征收审查报批工作提出以下意见: 一、严格控制农用地转用和土地征收报批条件 (一)《决定》下发后,通过清理有关文件,对仍未纠正违法下放的农用地转用和土地征收审批权的地方,继续暂停该地农用地转用和土地征收报批。 (二)各省、自治区、直辖市首先办理经国家发展改革委、国土资源部确认纳入200 4年度农用地转用计划的重点急需建设项目的用地报批;年度计划有剩余指
标的,再办理其他建设用地报批。年度农用地转用计划指标用完的省、自治区、直辖市或市、县,2004年年底前暂停农用地转用和土地征收报批;没有计划指标,擅自批准用地的,按非法批地查处。 (三)对以往拖欠的农民征地补偿安置费,在2004年年底前未足额偿还的市、县,暂缓下达2005年度农用地转用计划指标,暂停农用地转用和土地征收报批。 (四)对2004年年底前未按《关于基本农田保护中有关问题的整改意见》(国土资发〔2004〕223号)的要求,将现有的基本农田落实到地块的市、县,暂缓下达20 1 05年度农用地转用计划指标,暂停农用地转用和土地征收报批。 二、规范农用地转用和土地征收审查报批工作 (五)城市分批次建设用地严格按法律规定报批。分批次范围内的用地要提供土地开发建设整体方案,有控制性规划的,还应提供控制性规划。分批次范围内已有具体建设项目的,应附具项目名单,列明项目名称、性质、规模和用地面积。 (六)能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目,在《国务院关于投资体制改革的决定》(国发〔2004〕24号)实施前批准立项的,仍按原规定报批用地;实施后,属国务院、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目,涉及农用地转用和土地征收的,报国务院批准;除此之外的单独选址建设项目,涉及农用地转用和土地征收的,报省级人民政府批准,其中征收土地面积超过省级批准权限的,土地征收必须报国务院批准;建设项目确需占用基本农田的,必须报国务院批准。
一、农用地转用 （一）农用地及农用地转用的概念 根据《土地管理法》和国土资源部颁布的《土地分类》的规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，因此任何间接用于农业生产的土地或者不是用于农业生产的土地，都不是农用地。农用地包括耕地、林地、草地、农田水利用用地、养殖水面等。 农用地转用，是指将土地利用现状调查确定的农用地依据土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的审批权限报批后转变为建设用地的行为。农用地转用又称为农用地转为建设用地。为利用土地转为建设用地以及农用地内部之间的相互转换不属于农用地转用的范围。 （二）农地转用制度审批程序 《土地管理法》第44条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。” （三）农地转用程序
农用地转为建设用地的审批程序包括以下几个环节： 1、提出申请。由组织实施土地利用总体规划的县、市人民政府提出申请，其土地行政主管部门负责编制《农用地专用方案》、《补充耕地方案》等批准手续。 2、逐级报批。按规定由县、市人民政府逐级上报至省级人民政府，省级人民政府土地行政主管部门根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、国家产业政策及补充耕地等情况进行审查。 3、组织实施。农用地转用经批准后，由事实土地利用总体规划的地方人民政府及其土地行政主管部门具体组织农用地转用的实施。如果占用耕地，必须履行补充耕地的义务和责任。 二、征用土地 （一）征用土地概念 征用土地是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征用土地单位和个人一定补偿的行为。征用土地实行国务院和省级人民政府两级审批制。 （二）征用土地审批权限 国务院批准征用土地的权限是： 1、征用基本农田； 2、征用基本农田以外的耕地超过35 公顷； 3、征用其他土地70 公顷以上。 其它由省、自治区、直辖市人民政府批准。市县人民政府没有征用土地的审批权。
土地报批组卷 土地组报卷程序 一、准备材料 1.勘测定界图, 2.勘测技术报告书, 3.征收土地位置现状图, 4.土地利用总体规划分幅图, 5.社保人员统计及费用计算, 6.被征地村基本情况说明,农业人口数、劳动力数、耕 地总面积,, 7.失地农民安置途径～是否采用货币、社保安置, 8.村委会意见～村民代表意见～被征地农户意见, 9.征地款存规土资源分局征地补偿专户的银行进账单, 10.信访会签, 11.区长办公会议纪要, 12.组卷后村、街道签字盖章,区政府领导签字～局领 导签字盖章,。 二、组卷后发生的各种费用 1.新增建设用地有偿使用费:48元/?, 2.耕地开垦费:10元/?, 3.土地管理费:1.8元/?, 4.测绘费:农用地0.27元/?、工业用地0.35元/?, 1 5.钉桩费:648.5元/个, 6.用地审批后需交耕地占用税:33元/?,
7.契税:8000元/亩。 三、上报市局审查 四、市规土局审查通过后扫描上报电子数据至省规土厅 五、省规土厅八处室会签后报省政府批准 六、办理一个项目的一宗地(工业用地)288元/? 单独选址土地转征报卷成果目录 第一部分:申请文件 1、省级国土资源管理部门的审查报告; 、市、县人民政府农用地转用和土地征收的请示文件; 2 3、单独选址项目土地转征申请表。 第二部分:农用地转用和土地征收工作方案 1、农用地转用和土地征收呈报说明书; 2、农用地转用方案; 3、补充耕地方案(含补划基本农田)方案; 4、征收(使用国有)土地方案; 5、土地利用总体规划调整方案; 2 6、供地方案; 7、土地复垦方案批复文件(表土剥离方案可与土地复垦方案合并)。第三部分:土地转征相关附属材料 1、建设项目用地预审批复文件; 2、建设项目批准、核准或备案文件; 3、建设项目初步设计批准或审核文件; 4、是否压覆重要矿床证明材料或压覆重要矿床评估报告;
农用地转用和土地征收 报批程序 The manuscript was revised on the evening of 2021
农用地转用土地征收报批程序 一、农用地转用和土地征收条件 1、符合土地利用总体规划 2、纳入土地利用年度计划 3、占用耕地的项目实现耕地占补平衡 4、符合国家的土地供应政策 5、符合城市规划 二、农用地转用土地征收报批程序 1、国土分局耕保利用科根据用地单位提交的建设项目批准文件（发改委或者经济发展局的项目批准文件）、延安市住房与城乡建设规划局批准文件（包括相关图件）、土地预审批复文件及相关部门的批准文件进行受理，拟定批次号，报经主管局长和局长同意后，给市局出具函件，市局根据函件的内容再给分局和统征办出具集体土地征收报批前期工作通知书，我局接到集体土地征收报批前期工作通知书后，安排统一采购测绘公司，测绘宗地，我局以书面形式委派国土所组织工作人员进行勘测定界测量、土地权属调查、就被征地村（组）涉及人员年龄段基本基本情况进行调查及征地后被征地村（组）剩余人均耕地情况进行核定，将权属调查资料和勘测定界报告书经所长签字盖章后上报分局。市统征办拟定征地告知书、听证告知书、送达回执、放弃听证或听证材料、拟安置补偿方案，城区分局确认拟征地地块的面积、地类、权属确认。
2、我局根据乡（镇）政府做社保的函件及被征地村（组）所涉及人员年龄段基本情况表给宝塔区人事和劳动保障局出具文件及延安市宝塔区征地基本情况表。 3、涉及占用耕地的，出具函件到指定的账户（耕地开垦费专户）缴纳耕地开垦费，在到市局换缴纳耕地开垦费的发票，到宝塔分局制作补充耕地位置图及补充耕地项目验收表、市局的验收文件。 4、依据测绘报告的坐标，到指定制图单位制作1:1万的规划图、1:1万的现状图。 5、我局给市规划局出具函件，请市规划局确定该项目的城市规划用途。 6、拟定建设用地呈报方案（报国务院审批的一式七份，报省人民政府审批的城镇批次一式叁份、单独选址建设项目一式五份）。城镇批次建设用地为“一书三方案”：《建设用地项目呈报说明书》、《农用地转用方案》《补充耕地方案》、《征用土地方案》；单独选址建设项目用地为“一书四方案”，除上述“一书三方案”外，另增《供地方案》。 7、建设用地报批材料、相关图件，按城区分局——市国土局——市政府——省国土厅——省政府——国土资源部——国务院的呈报程序，逐级按规定权限审核报批。 8、市国土局根据省国土厅批复，按项目用地类型转发农用地转用土地征收批件及供地意见。 9、农用地转用土地征收待省人民政府或国务院