上海市集体土地所有权调查技术方案
上海市规划和国土资源管理局
二〇一二年三月
目录
1 概述 (1)
1.1目的和任务 (1)
1.2基本原则 (1)
1.3技术依据 (1)
1.4技术路线 (2)
1.5测量要求 (3)
1.6所有权宗地规则 (4)
1.7工作流程 (5)
1.8主要成果 (5)
2 准备工作 (7)
2.1组织准备 (7)
2.2人员准备 (7)
2.3经费准备 (8)
2.4技术准备 (8)
2.5资料准备 (9)
2.6设备准备 (9)
3 工作启动 (11)
3.1发布集体土地所有权调查通告 (11)
3.2村民委员会申报 (11)
3.3推举所有权指界人 (12)
4界线调查 (14)
4.1权属梳理 (14)
4.2预指界 (14)
4.3指界准备 (15)
4.4调查指界 (16)
4.5数据处理 (18)
4.6形成成果 (19)
5 成果征询 (21)
6 成果入库 (22)
7 成果资料整理及归档 (23)
8 签署土地所有权界线协议书 (24)
8.1形成村民决议 (24)
8.2签署协议 (24)
9 检查验收 (25)
9.1成果检查 (25)
9.2成果验收 (32)
10 附录 (33)
1 概述
1.1 目的和任务
为加强土地管理，规范本市集体土地所有权调查，保障集体土地所有权确权登记的顺利实施，实现中发（2010）1号文件“力争用3年时间把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织”的工作目标，结合本市实际情况，制定本技术方案。
集体土地所有权调查的主要任务是：
1、开展集体土地所有权调查，查清每个集体经济组织土地所有权的权属状况。
2、建立覆盖全市的土地所有权数据库，为土地登记、土地征收等工作提供详实的数据，实现“以证管地”的管理模式。
3、进一步开发和完善地籍数据更新和应用系统，夯实基层地籍管理基础，健全市-区（县）-镇（街道）三级网络体系。
4、建立集体土地所有权调查长效管理机制，培养一支技术精、业务熟的地籍管理队伍，形成完善的数据更新制度。
1.2 基本原则
开展集体土地所有权调查，应遵守“依法合规、尊重历史、实事求是”的基本原则。
1.3 技术依据
1、《中华人民共和国村民委员会组织法》（中华人民共和国主席令第三十七号）；
2、《确定土地所有权和使用权的若干规定》（国土[籍]字（1995）第26号）；
3、《集体土地所有权调查技术规定》（国土资发[2001]第359号）；
4、《第二次全国土地调查技术规程》（2007年国土资源部）；
5、《宗地编码编制规则（试行）》（2011年国土资源部）；
6、《城镇地籍调查规范》（TD 1001）；
7、《卫星定位城市测量技术规范》（CJJ/T 73）；
8、《城市测量规范》（CJJ8）；
9、《上海市房地产地籍测量规范》（沪房地权[1999]0587号）。
1.4 技术路线
本次集体土地所有权调查，利用第二次全国土地调查（以下简称“二调”）成果和现有的地籍资料，采用“内业权属梳理、外业调查指界、实测界址范围、内外业相结合”的方法，以村为单位，全面查清每个集体经济组织土地所有权的权属状况，形成集体土地所有权宗地、《土地所有权界线协议书》等成果，为集体土地所有权登记提供依据。
1、内业方面
（1）在本市“二调”成果的基础上，结合地籍基础数据库数据，收集各类权属证明材料，全面梳理调查范围内土地权属状况。
（2）根据土地权属梳理成果，结合地籍基础数据中镇（乡）、
村、村民小组界线，利用2011年最新的分辨率为0.25米的航空影像，形成土地所有权界线外业调查图件。
2、外业方面
（1）组织所有权人按规定程序对内业梳理形成的土地所有权界线进行现场核查指界，确定所有权界线位臵，设臵界址点。
（2）利用已有的地籍调查控制成果，遵循从整体到局部、分级布网的原则布设平面控制网，实地测量集体土地所有权界线界址点，获取坐标信息，形成高精度的集体土地所有权调查成果。
1.5 测量要求
1.5.1 基本方法
集体土地所有权调查，应采用解析法实测界址点，获取坐标信息。对隐蔽地区的界址点，可使用内插、外插、距离交会、直角推算等间接方法。
平面控制测量可采用卫星定位测量、导线测量等方法，并符合相应的规定。
1.5.2 精度要求
界址点测量的精度应符合下表规定：
重要界址点必须满足上表中级别“一”所述精度要求，对于界址点难以测量等特殊情况，须满足上表中级别“二”所述的精度要求。
1.5.2 作业要求
界址点测量应采用GNSS RTK技术，在受到地形、天气、网络信号等因素制约时，可以使用全站仪等测绘仪器测量有关界址点。
1.6 所有权宗地规则
1.6.1划界编宗
所有权宗地分国有和集体两种，集体土地所有权宗地分为村民小组属、村属及镇属三种类型。划界编宗的基本原则为：（1）一个所有权宗地必须是一个封闭的图形。土地的所有权属不同，必须分别编宗。
（2）凡是被国有线状地物分割的集体所有土地，不论其是否为同一权属，所有权宗地应该分别编宗。
（3）集体所有的河流、道路、沟渠等与相邻地块为同一权属的可划入相邻所有权宗地内，一般不再单独编宗。
（4）所有权宗地为飞入地时，按坐落进行编宗；
（5）有争议的土地，不得划入任何宗地，应按照争议双方各自主张的界线单独编宗，记录为“争议宗地”。待争议调解、处理、确权后，再行划入相关宗地或单独立宗。
1.6.2宗地编码
所有权宗地编码按国土资源部《宗地代码编制规则（试行）》执行，土地所有权宗地编码共19位：其中1-4位为上海市代码3100；5-6位为区县级行政区划代码，按照《中华人民共和国行政区划代码》（GB/T2260）确定；7-9位为地籍区代码，在区县范围内按镇（街道）从001开始续编；10-12位为地籍子区代码，在地籍区范围内按村（街坊）从001开始续编；13-14位为土地权属类型码；15-19位为宗地号，以街坊（村）为单位，在同一特征码内从00001续编。特征码按类型分为三类：
1、国有土地所有权宗地特征码为“GA”；
2、集体土地所有权宗地特征码为“JA”；
3、集体土地所有权争议宗地特征码为“ZA”。
1.7 工作流程
集体土地所有权调查分为准备工作、工作启动、界线调查、成果征询、成果入库、成果整理归档阶段、签署协议书，具体流程见附录1。
1.8 主要成果
本次集体土地所有权调查成果主要包括：数据成果、图件成果、相关文字成果和数据库成果。
（一）数据成果
1、集体土地所有权界线数据；
2、集体土地所有权宗地数据。
（二）图件成果
1、集体土地所有权界线图件；
2、集体土地所有权地籍（宗地）图。
（三）文字成果
1、市、区县、乡镇各级土地调查工作报告；
2、集体土地所有权调查技术报告书；
3、土地所有权界线协议书。
（四）数据库及系统成果
调查形成的图形、属性等电子数据成果均按要求通过信息系统进入地籍基础数据库。主要包括：
1、土地所有权数据库；
2、集体土地所有权调查及成果管理系统。
2 准备工作
2.1 组织准备
1、市级
按市土地调查领导小组要求，市规土局成立市土地调查领导小组办公室（以下简称“市调查办”），下设综合推进组、调查技术组、信息系统组、权属调处组四个专题小组，负责集体土地所有权调查任务的组织和实施。
2、区（县）级
各区（县）须按照市土地调查领导小组统一要求，成立区（县）土地调查领导小组，领导小组办公室（以下简称“区（县）调查办”）设在区（县）规土局，由区（县）局办公室、用地部门、地籍部门、调查单位及成果管理部门等成员组成，下设综合组、调查组、权属组三个专题小组，负责组织、实施、协调本区（县）集体土地所有权调查工作。
3、镇（乡）级
各镇（乡）成立镇（乡）土地调查办公室（以下简称“镇（乡）调查办”），由镇政府、镇（乡）规土所、镇（乡）建设主管部门、镇（乡）农业主管部门、村委会等部门人员组成，协同土地调查单位具体实施集体土地所有权调查工作。
2.2 人员准备
1、落实调查队伍
各区（县）规土局应按市局要求落实调查队伍，指定下属具
有土地权属调查资质的单位承担调查任务；若区县无符合条件的调查单位，应指定专门部门并落实人员组织实施。具体的外业测量工作可通过招投标或委托方式由专业队伍承担。
2、开展业务培训
在开展集体土地所有权调查前，市规土局负责做好各区（县）相关调查人员业务培训，规范调查程序，统一调查方法和要求。
3、取得调查资格
各区（县）调查人员经过市局统一培训后，应通过统一考核，取得土地调查工作证，方可从事集体土地所有权调查工作。
4、获取信息系统使用权限
集体土地所有权调查成果必须在统一的信息系统上形成，各区（县）取得土地调查工作证的调查人员应由区（县）规土局统一申请，经市规土局身份核定后，方可取得信息系统使用权限。
2.3 经费准备
按照市、区县两级财政管理模式，集体土地所有权调查经费由市、区县两级职责分工进行落实：市级负责落实调查推进、业务培训、技术指导、检查验收及数据入库等工作经费，各区（县）负责落实所辖区内的土地调查经费。市、区县两级财政部门应将土地调查经费列入各自财政预算，多方筹措，统筹安排，保证调查顺利进行。
2.4 技术准备
1、市级
为保证各项技术规定和调查成果统一，市调查办结合上海实际，制定上海市集体土地所有权调查工作方案及技术方案。
2、区（县）级
各区（县）应在市局工作方案和技术方案基础上，根据本区实际情况，制定集体土地所有权调查实施方案。主要内容包括基本情况、组织实施、职责分工、时间安排、经费预算、质量控制及主要成果等。
2.5 资料准备
各区（县）在开展集体土地所有权调查前，应由相关镇土地所及调查单位收集准备下列基础资料：
1、权源证明材料，包括人民政府或者有关行政主管部门的批准文件和处理决定；县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书；人民法院生效的判决、裁定或者调解书；当事人之间依法达成的协议等。
2、地籍资料，包括薄膜地籍图、地籍台帐、村和村民小组权属界线资料等。
3、电子基础数据，包括宗地数据、审批数据、勘测定界数据、地形图及1：2000正射影像等。
4、水务、公路等管理部门与调查有关的资料。
4、集体经济组织证明文件，包括名称、负责人、坐落等。
2.6 设备准备
各区（县）根据本区土地调查工作的实际需要，臵备外业调
查和内业数据处理所必须的设备，如GPS接收机、全站仪、测距仪等仪器设备和打印机、绘图仪、电脑等办公设备。
3 工作启动
3.1 发布集体土地所有权调查通告
开展集体土地所有权调查工作前，必须由区（县）人民政府发布集体土地所有权调查通告，将有关事项告知调查区域内的有关权利人。
3.1.1 通告内容
集体土地所有权调查通告的内容包括土地调查的区域、内容、期限、要件、收件地点，及其他与土地所有权调查有关的注意事项，样式可参照附录2。
3.1.2 发布方式
通告以A2纸张大小打印并加盖区县人民政府印章。张贴范围为调查区域涉及的村，可张贴在有关村的村民委员会信息公开栏或村民活动相对集中的地点，每村至少2处。张贴后，应拍照留档，取近景远景各1张。
3.2 村民委员会申报
发布通告后，镇（乡）调查办组织相关村开展集体经济组织及所有权界线申报工作：
1、村民委员会对本村的集体经济组织按镇、村和村民小组三类情况进行申报，填写《集体经济组织情况表》（附录3），该表须经村委会、镇（乡）政府盖章确认。
2、村民委员会对本村的集体土地所有权界线进行申报，提供标示村范围内集体土地所有权界线范围及其对应的集体经济
组织名称的图件和《镇属、村属集体土地申报表》（附件4）。3.3 推举所有权指界人
3.3.1 村、村民小组指界人
镇（乡）调查办组织相关村开展土地所有权指界人推举工作：
1、指界人身份
村及村民小组集体土地所有权指界人必须是该集体经济组织十八周岁以上的成员。
2、指界人推举
每个集体经济组织应当推举1-2名指界人。集体经济组织应按《村民委员会组织法》及村民自治章程召开村民会议，推举指界人，并形成会议决议（附录5）。
指界人推举结果应及时向本集体经济组织成员公布。
3、指界人授权
依法推举的指界人须经集体经济组织授权，签订授权书（附录6）。
4、特殊情况
已撤销村建制但存在剩余集体土地的，集体土地的指界人由撤村资产处臵方案中明确的集体土地资产管理方指定并授权。3.3.2 镇（乡）属集体土地指界人
每个镇（乡）集体经济组织产生1-2名指界人，由镇（乡）人民政府指定并授权（附录7）。
3.3.3 国有土地指界人
国有土地的指界人为该国有土地使用者，可以是法人代表、自然人或委托代理人，法人代表应具备身份证明书（附件8），委托代理人应具备指界委托书（附件9）。
4界线调查
集体土地所有权界线调查工作由镇（乡）调查办协同土地调查单位具体实施。
4.1 权属梳理
以村为单位，结合村委会申报的土地所有权界线情况，利用收集的各类权属证明材料，梳理村范围内的国有和集体土地使用权状况，初步确定国有和集体土地所有权范围。
4.1.1收集资料
以村为单位，根据村委会申报的集体土地所有权界线，按照2.5中资料种类，收集并整理相应的权属资料及基础数据。
4.1.2数据比对
1、比对电子数据
以“二调”村、队界线成果为基础，比对登记、供地、测绘项目等信息，确定集体土地所有权范围。同一区域内存在登记、供地、测绘等图形交叉，或存在带征、绿化、道路、防汛通道等用地信息的，应重点核实。
2、比对权源证明材料
在电子数据比对基础上，根据收集的权源证明材料，进一步核实相关用地的权属性质、范围及界线。
4.2 预指界
4.2.1 制作预指界图
以地形图或1：2000比例尺的正射影像作为底版，叠加权属
梳理形成的国有、集体土地所有权界线，制作预指界工作底图。图上须完整标示每块所有权宗地的界线、范围及其对应的集体经济组织名称。
4.2.2实施预指界
镇（乡）调查办组织镇（乡）土地所、集体经济组织代表或相关指界人、土地调查单位，对村范围内的土地所有权界线进行预指界：
1、预指界中如发现与权属梳理中不一致的界线，调查单位应在工作底图上勾绘需调整的界线，并记录界线走向。预指界后土地所应会同集体经济组织收集调整界线的依据。
2、预指界中所有权界线存在权属争议，经协调未解决的，镇（乡）土地所应会同调查单位制定相应的外业调查预案。
3、预指界后，根据调查区域内的权属界线走向和地形状况，拟定合理的现场指界工作线路。
4.3 指界准备
4.3.1 制作指界索引图
以村为单位，对预指界确定的每根所有权界线进行顺序编号，制作所有权界线指界工作索引图。索引图应反映每根所有权界线编号和每块地对应的集体经济组织、国有权利人名称。
4.3.2 制作指界图及调查表
以地形图或1：2000正射影像为底版，按单根所有权界线制作指界图及土地所有权界线调查表（附录10），供外业调查使用。
指界图应反映单根所有权界线位臵、编号及双方权利人名称。
土地所有权界线调查表的内容应包括界线编号、图幅号、所指界址点的点号和界桩种类、界址线的类别和位臵、指界人签字栏、重要界址点点位说明、主要权属界线走向说明、权属调查员调查记事等。
4.3.3 制订指界计划
根据预指界拟定的指界工作线路，确定每根界线计划的指界时间、地点及须出席的指界人，形成指界计划。
4.3.4 发送指界通知
按指界计划向相关集体经济组织或国有土地使用者发送《土地所有权调查出席指界通知书》（附录11），通知指界人按时到场指界。
通知书应以书面形式由区（县）调查办发出。指界通知送达后应要求收件人在回执上予以签章确认。无法直接送达的，通过公告或邮送的方式进行通知。
4.4 调查指界
根据指界计划，镇（乡）调查办组织镇（乡）土地所、调查单位和有关指界人，对所有权界线进行现场核查和指界。
4.4.1核实指界人身份
指界前，调查人员须查验指界人身份证明及其资格证明，确保指界工作依法合规。
4.4.2指认界线
法律尽职调查清单详细版 1.公司名称不符合有关法律规定 2.公司名称未经有权机关核准 3.公司名称与驰名商标冲突 4.公司注册资本低于法定最低限额 5.公司的经营期限短于拟议交易的需求 6.公司的经营期限届满未办理延期登记 7.公司的设立未能取得有权机关的批准 8.公司章程规定与公司法存在冲突 9.公司法定代表人变更未办理相关登记 10.公司的法定代表人资格不符合任职资格 11.公司实际经营的业务与营业执照载明的内容不一致 12.公司营业执照载明的经营范围与拟议交易冲突 13.公司设立程序不规范 14.公司实际使用的经营场所与工商登记不一致 15.公司的法定住所使用住宅用房 16.公司未能通过最近年度的工商年检 17.公司未签发出资证明书 18.公司未设立股东名册 19.对公司的投资超过了母公司章程规定的限额 20.公司未能及时办理组织机构代码证登记手续 21.公司(外商投资企业)未能及时办理财政登记证 二、关于公司的股权转让 29.股东未放弃优先权 30.转股价款未支付 31.转股未履行适当的法律程序 32.外商投资企业股权转让未按照评估值作价 33.转股不符合公司章程的限制性规定 34.支付给个人的转股价款溢价部分未予代扣代缴所得税 35.转股未办理工商变更登记 36.转股协议约定的转股生效条件未能满足
37.股权转让未签发出资证明书 38.有限责任公司未按照转股结果修改公司章程/股东名册 39.股份公司的记名股票转让未办理股东名册登记手续 40.发起人持有的股份转让不符合《公司法》的有关规定 41.董事、监事、高级管理人员转让股份不符合《公司法》、公司章程的有关规定 42.受让方股东的身份对拟议交易造成影响 43.伪造转股文件，股权权属存在纠纷 44.转股涉及的个人所得税纳税手续尚未办理 三、关于公司的出资(含增资、减资) 45.公司的出资形式不符合当时有关法规的规定 46.公司的注册资本未能按时缴清 47.非货币出资未能办理过户手续 48.股东以未评估的部分资产出资 49.关于股东虚假出资 50.关于以自身资产评估出资 51.股东抽逃注册资本 52.非货币资产的出资比例不符合当时有效的法律规定 53.关于以实物出资使用假发票 54.评估增值过大 55.关于以划拨土地出资 56.对公司出资中个人股东的巨额出资来源无法合理合法说明 57.增资中某方股东未放弃对增资的优先认购权 58.公司未向增资后的股东出具出资证明书 59.公司未按照增资结果变更股东名册 60.公司增资或者减资未取得有权机关的批准 61.公司增资或者减资违反了章程中的限制性规定 62.公司注册资本需要提前缴纳 63.公司未按照法定程序减资 四、关于公司的类型变更 64.公司类型变更程序对拟议交易存在影响 五、关于公司的合并、分立、解散 65.合并、分立、解散不符合法定程序
编号：_____________ 农村集体土地所有权互换 协议 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
甲方： 乙方： XX乡XX区域服务中心XX村和XX乡XX区域服务中心XX村为相邻两村，为了方便村发生产生活，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十三条、第三十七条及相关法律法规政策的规定，甲乙双方经过友好协商，就土地互换的问题达成如下协议： 一、甲方愿意将某地的56.75亩土地与乙方在某地的56.75亩土地进行互换。 二、土地互换以后，双方互不进行经济补偿（但如果双方同意补偿则不受本协议的限制）。如果互换的土地为承包土地，则双方负责解除与村民的土地承包合同。 三、双方互换为所有权的互换，互换的年限为永久性。任何一方在签订互换协议后不得再主张权利，但双方都同意变更互换协议除外。 四、互换以后，如遇国家征收一方的土地，则互换另一方不得干涉，更无权享受土地征收相关的补偿。（按互换以前的土地使用方享用征用的安置补偿，同时享用补偿的一方得将另一方的土地还给对方，也可以协商按互换以后的使用方享受补偿，原与村里的承包合同解除，由未被征用土地的一方重新与村签订承包合同）。 五、互换以后，一方如果改变土地使用性质，由改变土地使用性质方到国家规定的有关部门办理相关手续，另一方可永久性的享受互换以后土地的使用权（国家规定不能享受的除外）。 六、土地互换协议上签订后报村委会备案。 七、此协议一式三份，甲乙双方各执一份，报村委会一份。
浅谈农村集体土地的所有权主体 作者：郭丽媛，胡吕银 作者单位：扬州大学法学院 出处：社会主义新农村建设理论月刊2007 年第10 期 内容摘要：我国立法在农村集体土地所有权主体上使用了非法律意义的“农民集体”的概念，使法学界对此产生了多种理解。本文认为农民集体是具有较浓团体色彩，介于自然人和法人之间的一种组织形态，即非法人团体。其组织形式则类似于法人的组织机构。 关键词：农民集体;非法人团体;组织形式 中图分类号：D9 文献标识码：A文章编号：1004-0544(2007)10-0159-03 正文： 一、现有的讨论：农民集体是什么 人们在讨论农村集体土地所有权主体时，多集中在“农民集体”这一概念上。因为从现有法律规定来看，有关农村集体土地所有权主体的法律表述都使用了“农民集体”的概念。[1]这些规定反映了我国集体所有制的内容，即由农民享有土地。但从法律的角度而言，却没有一个明确的权利主体。因为从民法理论看，民事权利主体主要有自然人和法人两种，以及特殊情况下的国家。显然“农民集体”不是民法上的权利主体概念。其作为农村土地的所有权主体，只是一个经济学意义上的概念，这是一种政治制度的设计而非法律意义上的权利主体设计。这导致了法学界对“农民集体”有了丰富的理解。 1．社区说。认为农民集体作为农村集体土地所有权的主体，是一定社区范围内的全体成员的集合体。[2]该集体成员的资格以户籍登记为公示要件。因此该一定范围内的公民基于出生就获得相应的权利能力，可以享有土地权益。外来居民到该社区落户，就当然成为集体成员。原社区内的公民前往他地，则当然丧失这种资格。这种土地所有权对社区内居民是一种天赋人权，作为农村居民的生存权均分给社区居民。[3]而该农民集体可表现为乡(镇)农民集体、村农民集体、组(即村以下一级建制)农民集体三个方面。 2．自然人的特殊形式说。根据对农村集体土地所有权性质的不同认识，可分为两种观点。一是认为农民集体的所有权是一种共同所有的形式，但这种共有是在继承和更新传统总有形式的基础上的一种新型总有形式——总同共有。总同共有是指村、村民小组、乡等社区范围的居民全体为实现其共同利益对属于其集体所有的财产，共同为全面支配的权利。其主体仍属自然人，是自然人以特殊形式——群体形式享有所有权。自然人以一定社区为范围结成群体(团体)，群体与成员互相联系，密不可分。群体不能脱离成员而独立，成员组成群体
法律意见书 （意xxxx第0xxx号） 页数（Total Pages）：6页时间（Date）：2006年11月0 7日 致：中国东方资产管理公司DDDD办事处 关于：AAAAAAAAAAAAAAA公司债权项目 前言 湖北山河律师事务所接受贵的委托，指派本律师就债务人AAAAAA AA公司的债务及资产状况进行调查并提供法律意见。
本律师按照法律的规定及委托人招标文件和委托合同约定，对贷款债务人的相关情况依法进行尽职调查，遵循律师职业道德和勤勉审慎义务，就上述委托事项出具本法律意见书。 委托人已经向本律师提供了相应的不良资产资料，提出了律师尽职调查的具体要求。在审阅上述资料的基础上，本律师进行了相应尽职调查工作，到当地工商、土地及房产管理等部门调卷查档及征询有关部门和知情人士，收集了相关资料。本律师的调查工作主要包括但 不限于以下事实： l、主债务人和保证人的诉讼时效、执行时效，保证的方式和效力； 2、主债务人和保证人工商登记资料； 3、主债务人和保证人的主要资产状况，即土地使用权、房屋建筑 物、车辆、股权及其他固定资产和流动资产；
4、主债务人和保证人的最近财务报表； 5、与主债务人、保证人有关的诉讼问题、是否存在清收障碍； 6、抵（质）押物基本情况； 7、抵（质）押法律效力； 8、与抵（质）押有关的诉讼问题； 9、关联单位以及其是否依法承担责任和责任范围。 需特别提请注意的是：律师的调查取证工作受制于相关政府等部门的许可和配合程度，调查取得的债务人资产等信息可能与实际情况 不符，本律师不对此作出保证。
主文 一、主债务人相关法律状态 （一）、主债权的状况 1、主债权的基本情况 债务人AAAAAAAAAAAAA公司与原债权银行发生1笔借款，贷款本金计人民币XXX万元，合同号X年第XXX号，借款期限F年FF 月FF日至FF年F月F1日。双方于FF年FF月FF0日又签订贷款展期合同，贷款本金为XXX万元，借款期限为9F年9月21日至9 9年9月VV日。 贵办受让的债权转让金额为FFF万元。 债务人为本债权提供了抵押担保。
国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见 各省、自治区、直辖市及副省级城市国土资源主管部门、农办（农工部、农委、农工委、农牧办）、财政厅（局）、农业（农牧、农村经济）厅（局、委、办），新疆生产建设兵团国土资源局、财务局、农业局，解放军土地管理局： 为切实落实《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发〔2010〕1号），国土资源部、财政部、农业部联合下发了《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号），进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作，现提出以下意见： 一、明确农村集体土地确权登记发证的范围 农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土 地使用权等土地权利的确权登记发证。农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地，不得遗漏。 二、依法依规开展农村集体土地确权登记发证工作 按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《土地登记办法》、《土地权属争议调查处理办法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等有关法律政策文件以及地方性法规、规章的规定，本着尊重历史、注重现实、有利生产生活、促进社会和谐稳定的原则，在全国土地调查成果以及年度土地利用变更调查成果基础上，依法有序开展确权登记发证工作。 农村集体土地确权登记依据的文件资料包括：人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书；人民法院生效的判决、裁定或者调解书；当事
农民集体之间土地所有权争议的确权研究 作者：秦永雄发布时间：2010-10-18 18:15:38 一、集体土地所有权的归属 由于历史原因，农村集体之间土地所有权的归属，目前仍然呈现出“三级所有，队为基”，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理，已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理，已经属于乡（镇）集体所有的由乡（镇）集体经济组织经营管理。”由此可以看出，集体土地的所有权可以归属于村民委员会，可以归属于村民小组，也可以归属于乡镇集体经济组织所有。弄清了集体土地所有权可以归谁所有，政府才能进行正确的确权。 二、土地行政管理部门处理农村集体之间土地所有权坚持的原则 建国后，我国的土地权属经历了土地改革、互助组、合作化、人民公社等演变过程，在土地私有制转变为全民所有制和集体所有制过程中，土地权属出现了混乱。我国土地制度经过了土改、四固定、合作化以及以后的权属变化，土地权属不明确，长时间存在争议，大多数缺乏有效证据，给土地确权案件带来一定的困难。土地改革、“四固定”不彻底，以及在其后一系列政治运动中土地林地权属发生多次变更，历史遗留问题多，且缺少书面形式的文字记载，时间长，地形地貌已变，难于认定。土地林地确权行政案件，多发生在农村，涉及面广，政策性强，土地林地作为农民的生产、生活资料，与农民关系非常之大，特别是改革开放后，土地利用价值不断提高，发生的纠纷也随之增加。由于存在以上诸多原因，政府在处理土地确权案件，要遵重历史，面对现实，要从有利于农民生产、生活，有利于管理和利用的角度来处理争议。 三、土地行政管理部门在处理集体之间土地所有权纠纷的法律程序 土地行政管理部门在处理农民集体之间土地所有权争议时应严格按程序进行，《土地权属争议调查处理办法》规定土地行政部门在处理这类案件时应遵循的程序： 1、调查证据 2、审查证据 3、先行调解 4、进行确权 四、土地行政管理部门处理所有权争议的法律依据 《确定土地所有权和使用权若干规定》规定： 1、土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。见18条
集体土地所有权主体制 度研究 文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]
集体土地所有权主体制度研究 [摘要]当前农村集体土地法律制度出现的一切问题，归根结底是由于其主体制度的不完善引起的，必须重视主体制度的研究。应当在坚持集体土地所有制的基础上对其进行改良。集体土地所有权是一种新型的总有，其权力运作机制中不应当由村委会的介入。 [关键词]所有权用益物权法人总有新型总有民事主体 一研究这一制度的意义 （一）目前农村土地所有权制度的现状 《宪法》第10条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地也属于集体所有。”明确了农村土地的集体所有制。《民法通则》第74条进一步规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有的，由村农业生产合作社等集体经济组织或村民委员会经营管理。已经属于乡镇农民集体经济组织所有的，可以属于乡镇农民集体所有。”《土地管理法》第10条进一步补充规定“村农民集体所有的土地分别属于村内两个以上农民集体经济组织所有的，可以属于各该农村集体经济组织的农民集体所有。”《农业法》也有相同规定。由此可知农村集体土地的所有权主体是农民集体，在法律上有三类：村农民集体，乡（镇）农民集体，村内农业集体经济组织内的农民集体。 （二）缺陷及分析 由上面列举的法律我们可知农村集体土地的所有权主体是农民集体，而不是有些学者所说的集体经济组织[1].但法律的规定并不严谨，何为集体法律没
有界定。何为集体所有法律只规定由集体经济组织或村民委员会经营管理。这种定性上的空白与权利行使上的简单粗糙的制约导致了极权的产生。实践中，土地名义上由农民集体所有，实际上为集体经济组织或村民委员会所有，甚至是由其中的个别人所有，农民不能从法律上看到自己与土地的关系。这一方面使农民在于集体经济组织或村民委员会的承包合同纠纷中不能正切地主张自己的合法权益，另一方面也使农民淡化了土地的保护意识，对土地抛荒、被侵蚀的现象十分淡漠。而集体经济组织或村民委员会的领导者们也毫无土地由农民集体所有的观念，随意撕毁承包合同，随意干涉农地经营，甚至私自卖地。这些行为都不利于农业的发展，最终损害了农民的利益，而这一切都源于法律对集体所有定性上的空白和权利运作机制上的简单粗糙的规制，所以必须完善集体土地所有权主体制度。 （三）两点补充 1 研究主体制度有助于改善集体土地所有权内容不完全的现状。土地既是一种重要的财产也是一种的重要的自然资源，国家对其权利进行限制是有必要的，但这种限制在我国在我国却泛滥开来，在使用权、收益权和处分权权能方面，明显存在国家土地管理权排斥集体土地所有权的倾向[2].我认为这与集体土地所有权主体制度的不完善有直接关系，正因为主体制度在法律上的种种缺陷、在实践中的种种弊端极大限制了其所有权权能的发挥，其私法自治的能力受到怀疑，国家公权利才会强势介入，替其包办一切，而当我们明确了集体所有有权的性质并健全其权利运作机制，才能保证权利的正确行使，才能保证权利内容的完整性。 2 “虚化所有权，强调用益物权”的改革思路是不妥的。有学者主张应将改革的重点放在农村土地用益物权的完善上，而不应纠缠于对集体土地所有权的定性，因为改革的目的是为了更好地实现集体土地的利用价值，物权法的
尽职调查的主要内容 为了确保一项并购的成功，兼并企业必须对被兼并企业作详细的调查，以便制定合适的并购与并购后整合策略。并购调查应包括企业的背景与历史、企业所在的产业，企业的营销方式、制造方式、财务资料与财务制度、研究与发展计划等各种相关的问题。 如果要保证公司的兼并与收购业务有较大的成功机会，在准备兼并一家公司之前，必须对目标公司进行必要的审查，以便确定该项兼并业务是否恰当，从而减少兼并所可能带来的风险，并为协商交易条件和确定价格提供参考。兼并与收购的调查是由一系列持续的活动组成的，涉及到对目标公司资料的收集、检查、分析和核实等。 在收购与兼并中，对目标公司的调查之所以重要，其原因是，如果不进行调查，收购中所固有的风险就会迅速增加，在缺少充分信息的情况下购买一个公司可能会在财务上导致重大的损失。尽管这些基本的道理听起来似乎非常简单，但是在实际中却常常会发生违背这些原则的事例。 我们可能会遇到，在一些案例中，兼并与收购的调查似乎是无效的，它不能为正确地评价潜在的目标公司和作出正确的决策提供必要的信息。导致这一结果的原因可能是多方面的，诸如缺少信息沟通、对信息产生误解、缺少认真细致的计划、责任不明或相互之间缺乏协调等多种原因，然而最重要的原因可能是由于调查中经常只注意取得信息的数量，而忽视了信息的质量。 例如，有关市场营销信息，收购方不应该仅仅注意市场占有率或市场增长的统计，还应该重视哪些有助于它们评估为什么潜在的目标公司在其市场上能够取得成功，它的竞争战略是否将继续可行等方面的信息。又如，对有关财务信息，收购方应该注意财务报告中揭示的主要问题、变化趋势和非正常财务特征，而不仅仅是注意财务报表中的每一个项目。 收购与兼并中的调查既可以由公司内部的有关人员来执行，也可以在外部顾问人员(例如会计师、投资银行家、律师、行业顾问、评估师等)的帮助下完成。但是，一般来说，收购方的经理人员参与调查是非常重要的，因为经理人员对出售方及目标公司的“感觉”和一些定性考虑，对作出收购决策来说都是非常必要的，如果经理人员不参与调查或在调查申不发挥主要作用的话，就会失去这些“感觉”。 资产并购的尽职调查应当包括以下主要内容： （一）并购资产 1、机器设备。 机器设备是每一资产并购案中必然包括的主要资产。目标公司从事的经营范围与投资公司并购后拟从事的业务不完全一致，因此投资公司需要尽职调查了解目标公司全部机器设备所生产的产品或从事的业务种类，从而拟定并购资产中机器设备的范围。 2、房屋建筑物。
集合共有:一种新的共有形式——以集体土地所有权为研究对象(一) 关键词:集体土地所有权/总有/联合所有/集合共有 内容提要:集体土地所有权的准确定性是改革和完善集体土地所有权制度的切入点。既有的定性都不具有法理和实践上的可行性。只有大胆借鉴英美法系的联合所有制度,重构大陆法系的共有形式,才能对集体土地所有权予以准确定性。新的共有形式——集合共有,与集体土地所有权性质具有内在的一致性。以集合共有规则来解释和处理集体土地所有权,既符合学理和逻辑的要求,更贴近中国的实际。在中国,对农业生产土地所有权关系的分析主要以集体土地所有权为对象。但对集体土地所有权却存在认识上分歧、立法上模糊和实践上混乱。这种状况很大程度上影响了农业土地资源的有效利用,以及土地承包经营制度的落实,甚至公有制在中国农村的存续。准确把握集体土地所有权的性质就成为当今中国农村改革的关键。一、集体土地所有权准确定性的意义改革和完善集体土地所有权制度已备受学界重视。其基本思路大体上有三种:其一,主张废除集体土地所有权,实行全部土地国有化；1]其二,主张国家所有的农用地和集体所有土地私有化,形成农民私人土地所有权；2]其三,主张保留集体土地所有权,实行集体土地所有权的再造。3]土地同其他自然资源一样具有不可再生性,且现代社会对其依赖为以往任何时代所不及,因此,许多国家的法律明定土地资源属于国家所有。农地国有化思路确有许多优点。但中国目前实行农地国有化方案面临很大障碍。首先,选择国有化途径的障碍。一般说来,土地转为国有的途径有两条:一是无偿宣告为国有；二是有偿购买。第一条途径显然将引起农民不满,如果将农民集体的土地无偿地国有化,农民就有一种被剥夺感,很可能引起社会的剧烈动荡。第二条途径受国力的制约,政府无法提供一笔巨额资金来对农地进行有偿购买。其次,土地管理上的障碍。农地国有化后至少要考虑两个问题:一是农村社区在失去土地所有权以后如何存在和运行；二是国家面对众多而分散的农户如何有效地行使它的所有权。农地私有化方案是要使农民获得最充分永久的土地权利,这本身无可厚非,也不应无限上纲。但该方案的缺陷是显而易见的:第一,农地私有化的成本太高,缺乏可操作的方案。由于无法确定公平的土地分配方案,在私有化进程中难以做到公平公正。一方面,人口是一个变量,无法确定土地分配的基准；另一方面,土地分配势必耗费巨大的人力、物力进行土地计量和评估。第二,农地私有化不可避免地导致土地兼并,引发一系列严重的社会问题。土地私有化将导致两极分化,与社会主义“共同富裕”的根本目的自然背道而驰。第三,农地私有化会导致农地资源的低效率和管理的无序。中国土地的自然条件和农业生产的实际,决定农地私有化并不会产生出规模经济的效益。相反,会出现管理上的无序,分散的家庭、众多的人口和辽阔的国土,很难禁止农民的投机使用、闲置、随意转让和改变用途。第四,国外农地私有化的实践证明,土地私有化不是济世良药。“所有中东欧国家的农业生产在私有化初期都遇到了困难,农业生产总值在改革开始后的几年里连续下降。而且,经济发展水平较高、集体农业相对发达的国家遇到的问题更严重,农业生产下降的时间更长、幅度也更大。”4]比较农地国有化和私有化方案,集体土地所有权再造方案是切实可行的,这也是目前学界多数学者的主张。尽管在具体方案上仍存在分歧,但在大的方面是一致的,即对集体土地以农民集体所有为前提,针对集体土地权利主体虚位、权利内容残缺等缺陷去寻找改革的突破口。对集体土地所有权的改革和完善,学界大多是从重新界定集体土地所有权的主体作为切入点的。“就现行立法而言,我们无法回避农村集体土地所有权在法律上有名无实的状况。权利主体虚位,是集体土地所有权弱化的原因与表现。”5]然而,只要我们对现行法进行正确的解读,我们就不会得出上述的判断。新《土地管理法》第10条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的,由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”结合《宪法》第9条和第10条、《民法通则》第74条第2款和《农业法》第11条的规定,可以清晰地显
权属调查实施细则 1 权属调查内容 本次权属调查是对集体土地所有权、使用权的土地权属来源及其权利所涉及的位置、界址、面积和用途等基本情况的调查。 2 调查底图及要求 调查底图应采用已有地籍图、大比例尺地形图或第二次土地调查大比例尺正射影像图。在调查时，按街坊或社区现状绘制宗地关系位置图，也可以利用第六次人口普查图件，根据村庄的具体情况，在调查底图上标绘调查范围界线、行政界线，统一划分地籍区。 3 划分地籍区、地籍子区与宗地编码 地籍区是在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线性地物划分的土地管理区域，划分时应与城镇行政管理的乡（镇）、街道办事处界线一致，即利用管辖界线作为地籍调查的地籍区界线。然后在根据实际情况，以行政村、街坊为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。在此基础上进行统一宗地编码。各县（市、区）地籍区、地籍子区划分表要求随设计书报省厅备案。 3．1 宗地编码结构及方法 宗地代码采用五层19位层次码结构，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、土地所有权类型、宗地号。第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用《中华人民共和国行政区划代码》（GB/T 2260）。第二层次为地籍区，代码为3位，用阿拉伯数字表示。第三层次为地籍子区，代码为3位，用阿拉伯数字表示表示。第四层次为土地所有权类型，代码为1位，用G、J、Z表示，“G”表示国家土地所有权，“J”表示集体土地所有权，“Z”表示土地所有权争议。第五层次为宗地号，代码为6位，包括1位宗地特征码和5位宗地顺序码。 其中：宗地特征码用A、B、S、X、C、D、E、F、W、Y表示。“A”表示集体土地所有权宗地，“B”表示建设用地使用权宗地（地表），“S”表示建设用地使用权宗地（地上），“X”表示建设用地使用权宗地（地下），“C”表示宅基地使用权宗地，“D”表示土地承包经营权宗地（耕地），“E”表示林地使用权宗地，“F”表示草原使用权宗地，“W”表示使用权未确定或有争议的土地，“Y”表示其他土地使用权宗地，用于宗地特征扩展。宗地顺序码用00001~99999表示，在相应的宗地特征码后顺序编码。 3．2 赋码规则
尽职调查的368个详细内容 一、关于公司的设立和存续 1. 公司名称不符合有关法律规定1 2. 公司名称未经有权机关核准3 3. 公司名称与驰名商标冲突5 4. 公司注册资本低于法定最低限额7 5. 公司的经营期限短于拟议交易的需求9 6. 公司的经营期限届满未办理延期登记10 7. 公司的设立未能取得有权机关的批准11 8. 公司章程规定与公司法存在冲突14 9. 公司法定代表人变更未办理相关登记16 10. 公司的法定代表人资格不符合任职资格17 11. 公司实际经营的业务与营业执照载明的内容不一致19 12. 公司营业执照载明的经营范围与拟议交易冲突23 13. 公司设立程序不规范24 14. 公司实际使用的经营场所与工商登记不一致26 15. 公司的法定住所使用住宅用房27 16. 公司未能通过最近年度的工商年检28 17. 公司未签发出资证明书30 18. 公司未设立股东名册31 19. 对公司的投资超过了母公司章程规定的限额32 20. 公司未能及时办理组织机构代码证登记手续34 21. 公司(外商投资企业)未能及时办理财政登记证35 二、关于公司的股权转让37 29. 股东未放弃优先权37 30. 转股价款未支付39 31. 转股未履行适当的法律程序40 32. 外商投资企业股权转让未按照评估值作价42 33. 转股不符合公司章程的限制性规定44 34. 支付给个人的转股价款溢价部分未予代扣代缴所得税46 35. 转股未办理工商变更登记49 36. 转股协议约定的转股生效条件未能满足51 37. 股权转让未签发出资证明书52 38. 有限责任公司未按照转股结果修改公司章程/股东名册53 39. 股份公司的记名股票转让未办理股东名册登记手续54 40. 发起人持有的股份转让不符合《公司法》的有关规定56 41. 董事/监事/高级管理人员转让股份不符合《公司法》/公司章程的有关规定57 42. 受让方股东的身份对拟议交易造成影响58 43. 伪造转股文件，股权权属存在纠纷60 44. 转股涉及的个人所得税纳税手续尚未办理61 三、关于公司的出资(含增资、减资) 63 45. 公司的出资形式不符合当时有关法规的规定63
集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 （1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）； （2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）； （5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。
3.依据 （1）《中华人民共和国物权法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）； （10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。
农村集体土地所有权调查 1.宗地和地籍编号 1.1宗地 1.1.1属同一农民集体拥有的权属界址线所封闭的集体土地(含该集体所有的建设用地)划分为一宗地。 1.1.2同一所有者的集体土地被铁路、公路、河流、沟渠等线状国有或其他集体土地分割的，原则上应分别划分宗地。对线状地物狭窄、图上难以准确反映其实地状况的，也可不单独分宗，但要在调查时注明，并相应扣除其面积。 1.1.3有争议的土地，不得划入任何宗地，待争议调解、处理、确权后，再行划入相关宗地或单独立宗。 1.2地籍编号 1.2.1宗地地籍号以县级行政区为单位，采用乡(镇)—行政村—宗地编号。例如： （1）编码规则 宗地代码采用五层19位层次码结构，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、土地所有权类型、宗地号。宗地代码结构如下图所示。
ⅩⅩⅩⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩ Ⅹ ⅩⅩⅩⅩⅩⅩ （2）编码方法 第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用《中华人民共和国行政区划代码》（GB/T 2260）。 第二层次为地籍区，代码为3位，用阿拉伯数字表示。 第三层次为地籍子区，代码为3位，用阿拉伯数字表示。 第四层次为土地所有权类型，代码为1位，用G 、J 、Z 表示。“G ”表示国家土地所有权，“J ”表示集体土地所有权，“Z ”表示土地所有权争议。 第五层次为宗地号，代码为6位，包括1位宗地特征码和5位宗地顺序码。其中： ——宗地特征码用A 、B 、S 、X 、C 、D 、E 、F 、W 、Y 表示。“A ”表示集体土地所有权宗地，“B ”表示建设用地使用权宗地（地表），“S ”表示建设用地使用权宗地（地上），“X ”表示建设用地使用权宗地（地下），“C ”表示宅基地使用权宗地，“D ”表示土地承包经营权宗地（耕地），“E ”表示林地使用权宗地，“F ”表示草原使用权宗地，“W ”表示使用权未确定或有争议的土地，“Y ”表示其他土地使用权宗地，用于宗地特征扩展。 ——宗地顺序码用00001-99999表示，在相应的宗地特征码后顺序编码。 （3）赋码规则 地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线尽量保持稳定，原则上不随所依附界线或线性地物的变化而调整。 当未划分地籍子区时，相应的地籍子区编号用“000”表示，在此情况下地籍区也代表地籍子区。 跨地籍区或地籍子区的连续的铁路、公路、河流，可以单独划分为一个地籍区或地籍子区，用999表示。 为保证宗地代码的唯一性，因宗地的权利类型、界址发生变化，宗地代码在相应宗地特征码的最大宗地顺序码后续编，原宗地代码不再使用。 宗地号 土地所有权类型 地籍子区 地籍区 县级行政区划
集体土地所有权中的集体概念的不足及完善 摘要：集体土地所有权是我国特有的一种土地所有权形式，农业合作化以后，各种形式的农民集体所有并存，且界限模糊。农村集体土地所有权制度一直是我国社会主义公有制的重要标志，政治上的隐喻性很强。现实生活中，它又存在着性质模糊，主体虚位，权能不全等问题，这都与我国社会主义市场经济条件下的物权保障等内容冲突。如何更好地阐释和完善集体所有权中集体这一概念，不同的学者给出的理论观点各异。论文从集体所有权的来源历史和它的不足之处来论述集体所有权的现状，同时，对解决集体所有权的上述问题，参考各家的观点，旁征博引，在论文中给出了自己的看法。 关键词：集体土地所有权；合作社运动；农民集体；总有制度；社员权；
集体所有权，是指农村劳动群众集体经济组织对于依法属于自己所有的土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。我国集体土地所有权的主体为农民集体，《宪法》第10条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地也属于集体所有。”这项规定明确了土地所有权的主体，即农民集体和国家。国家土地所有权的各项规定和制度在法律中十分明确，行政性的保护国有土地所权的法律法规居多，而经济性的保护集体土地所有权的法律法规相对不足，导致在集体土地所有权方面存在诸多法律缺陷。 我国集体土地所有权的直接来源于农业合作化运动，其背后则是马列主义关于将“小农”改造成“大农”的理论。作为我国特有的一种土地所有权形态，是伴随着农业合作化运动、人民公社化运动而最终形成的一种所有权形态。纵观其历史，政治上的作用不可忽视。在新民主主义革命时期，中国共产党与农民群体达成了将土地权利分配给农民的政治契约，革命的目标即通过土地改革没收封建地主的土地分配给农民，摧毁封建主义的生产关系以巩固工农联盟的政权基础。土地改革完成后，农民对土地享有完全的所有权，包括占有、使用、收益、处分等各项完整的权能，农民对其土地可以“自由经营、买卖和出租”。1954年颁布的《中华人民共和国宪法》第8条第一款规定：“国家依照法律保护农民土地所有权和其他生产资料的所有权。”农民个人的土地所有权在法律上得到了明确的确认和保障。随后开展的农业合作化运动，逐步采取互助组、初级社和高级社等形式，即“三大改造”中的农业改造运动。农业合作化在高级社形式中表现为农村的土地转归高级社使用和所有，农民在中国共产党的领导下在自愿互利的基础上组织起来成为社会主义的集体经济组织。但在合作化过程中对集体所有权制度的构建和设计也存在一些问题，合作化运动过程主要采取的是一种政治动员的方式来建立集体土地所有权。“合作化运动承载了太多的功能，加上新生国家面临社会主义建设压力，导致合作化运动不断加速，而在政治压力和政治动员下，集体化成为必然“。自此以后，合作化运动造就了集体所有权这一新型的所有权形式，这一权利形式依托于国家公共权力，带有鲜明的政治色彩和公共利益色彩。人民公社化运动时期，全国在政治动员下涌起了将小型合作社并为大型农业合作社的浪潮，即人民公社。本时期的土地所有权制度为”三级所有，队为基础“。绝大多数土地由生产队集体所有，公社和生产大队也拥有部分土地。土地物权制度的改革完全是在行政权力主导下进行的，脱离了农民的生产实际情况，也违背了农民的意志。改革开放以后，在保留集体土地所有权的基础上，又确立了土地承包经营权、宅基地使用权、农村建设用地使用权等用益物权制度。虽然实现了农村土地所有权和使用权的分离，但规定的所有权主题依然是集体。 我国的所有制形式为以公有制为基础，多种所有制经济共同发展。在农村，集体土地所有制承载了社会主义公有制标志的政治上的象征意义。虽然目前农村土地承包经营权的范围和实际意义远远大于抽象的集体土地所有权，但在《宪法》《民法通则》等法律中都坚持了集体土地公有的观点，反对“私化“。法律中明确规定了农民可以以转包、互换、入股、转让、出租甚至抵押等形式来对土地进行流转，集体的地位和功能就被虚化了。虽然说，所有权压倒使用权，但在这种情况下，集体土地所有权成了法律概念上的理论本体。 在我国法律中，可以找到对集体土地所有权的主体的规定。《民法通则》在第74条中明确规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业
农村集体土地权属调查 方案 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
五、权属调查 1.权利内涵 集体建设用地使用权是指农民集体和个人依法使用集体土地建造除农村住宅之外的建筑物、构筑物及其附属设施的权利。 农村宅基地是指农村村民依法使用集体土地建造住宅、厨房和厕所等建筑物和构筑物的土地及庭院用地。农村宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。 2.基本要求 权属调查是农村集体土地确权登记发证工作的前期和基础，应以第二次全国土地调查成果为基础，结合大比例尺地籍调查工作的逐步推进，全面开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等地籍调查工作。以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据《集体土地所有权调查技术规定》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等相关技术规定的要求、因地制宜选取调查方法，查清农村每一宗地的权属、界址和用途等，形成完善的地籍调查成果，为农村土地确权登记发证提供依据。 3.调查单元 权属调查的基本单元是宗地。凡是被连续的权属界址线所封闭的地块称为宗地。一个地块内由几个土地使用者共同使用而其间又难以划清界限的也称为一宗地。过境公路、铁路等国有线状地物，应按用地范围单独划宗，不调查使用权人，仅调查地类。其他未确定使用权的土地，如住宅区内的街巷用地、排水沟渠等公共基础设施用地，须按用地范围单独划宗，使用权确权给集体经济组织。 农村宅基地要逐户分宗进行调查。 4.宣传与技术培训
通过报纸、电视、广播、网络等媒体和渠道大力宣传农村土地确权登记发证的重要意义、工作目标和法律政策，创造良好的舆论环境和工作氛围。争取广大农民群众和社会各界的理解和支持，充分发挥农村基层组织在申报、土地确权、纠纷调处等工作中的重要作用，调动广大农村群众参与的积极性。 各领导小组负责对土地确权登记发证人员及队伍进行培训，根据县局编制的培训材料制定培训材料和计划。根据国家统一标准和《河北省农村土地确权登记发证工作实施方案》，对参与此项工作的队伍进行资质审查。通过资质审查的队伍和经培训合格的人员，方可承担土地确权登记发证任务。同时完成乡镇、街道办事处村工作人员的相关配套培训。 5.宗地划分与地籍编码原则 集体土地使用权宗地划分原则：集体土地所有权宗地内的集体建设用地、宅基地，按使用权划分宗地。 国有土地使用权宗地划分原则：国有土地按照使用权分宗。一个地块由一个国有土地使用者独自使用的划为一宗地，一个地块由几个权属单位共同使用，其间难以划清权属界线的，划为共用宗地。 有争议土地的宗地划分原则：有争议的土地按双方各自所指的界线划出争议区，设为争议宗地，在地籍调查表的权属调查记事与调查员意见栏内记载争议情况。 参照《宗地编码规则(征求意见稿)》要求，宗地代码采用五层19位层次码结构，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、土地所有权类型、宗地号。在同一个地籍子区内，宗地号按照“从左到右，自上而下”的原则，用阿拉伯数字依次连续编号。 XXXXXX – XXX– XXX –XX － XXXXX 宗地号5位 土地所有权类型
第四讲：法律尽职调查的基本内容及相关问题的处理意见 主讲人：李 俭 法律尽职调查完全 手册
法律尽职调查的类别一基本内容：根据目的不同调整尽调清单及内容二C O N T E N T S 目录
一、法律尽职调查的类别——种类 股权类：IPO、新三板、私募股权投资、并购 债权类：发债、信托、股权质押融资、担保、 借贷、PPP
一、法律尽职调查的类别——区别 侧重点不一样范围不一样 要求不一样法律风险不一样
二、基本内容：根据目的不同调整尽调清单及内容 1、主体资格 主体资格是指企业独立经营、自主对外承担民事责任的资格和能力。 一般由企业提供：营业执照、银行开户许可证、贷款卡、财政登记卡、海关登记证、对外贸易许可证、经营资质、各类许可证及政府批准文件、企业征信报告、最新的公司章程、公司的经营概况等目的：了解目前公司处于什么样一种状态？经营情况良好还是亏损，抑或已停止经营？原因？公司下一步有什么打算？
2、设立与历史沿革： 主要来自工商档案登记信息，一般采 取全部打印的方式，并有工商局加盖首页章及骑缝章。 通过对工商登记信息的查阅、复制， 可以全面了解公司的设立及历史沿革，公司的历次变更情况？可以看到公司发展、变化的脉络，看看是否存在程序上违法违规的情况，如股权转让、增资控股是否按照公司章程召开了股东会并形成了相应的股东会决议？如果是国有股转让是否履行了审计、评估、挂牌、备案的手续？ 常见问题及解决方案：集体土地、国 有股转让瑕疵（资产评估、挂牌、备案）、知识产权（无形资产评估、转移所有权、 是否在使用并产生价值）？
论集体土地所有权与土地承包经营权之间的冲突与协调(一) 关键词:集体土地所有权/土地承包经营权/冲突 内容提要:集体土地所有权与农村土地承包经营权并行存在于农村土地上的事实决定了两者之间必然会产生冲突与协调的问题。现实中，集体土地所有权与土地承包经营权之间的冲突普遍存在于农村土地的调整过程中、集体收回承包地的过程中以及农村土地承包经营权的流转过程中。严格限制集体调整承包地与收回承包地的权利，允许农民在自愿的基础上充分流转其承包地，建立集体土地所有权在土地承包经营权限制下实现的制度，可以达到协调两种权利的运行，构建和谐农村法秩序的目的。在农村的农用土地之上，普遍存在着集体土地所有权与农村土地承包经营权。集体土地所有权与农村土地承包经营权之间存在着一种共生与制约的关系。理论上，集体土地所有权应由集体成员共同形成决议并由集体土地所有权代行主体（通常是村民委员会）来实现，而土地承包经营权则直接由农民家庭与农民个体来行使。集体土地所有权与农村土地承包经营权的主体与行使方式不一致，导致了两者之间存在着发生冲突的空间。 土地承包经营权设定以后自然对集体土地所有权形成了制约，这一点已经没有什么疑问。问题的关键在于土地承包经营权可以在什么程度上对农村土地承包经营权进行制约与限制？作为代行主体的发包方，其行为可以在多大程度上影响农村土地承包经营权的行使？发包方能否调整、收回承包地，改变已经形成的承包关系？能否对农民转让承包经营权的行为进行限制？对于上述问题的回答离不开对集体土地所有权与农村土地承包经营权之间冲突的现实考察。现实中集体土地所有权与农民的土地承包经营权的冲突也主要表现在如下方面：以集体的名义进行土地调整，损害农民个人土地承包经营权；集体收回农民的承包地，侵害农民土地承包经营权；集体否认农村土地承包经营权流转的效力；土地征收补偿时，对集体土地物权的补偿与对农民个体土地物权的补偿混淆。 一、农村土地调整中的集体土地所有权与土地承包经营权之冲突及协调 土地承包经营权是一种物权，目前已经没有什么疑问。但是，在土地承包经营权制度推行之初，这一点并不明确。在农民最初要求承包经营时，出于对政治风险的担心，他们一般都与乡村干部约定一个较短的承包期，通常为1-3年。在这一期限届满后，乡村干部会组织农民根据人口变动的具体情况对承包地进行相应的调整，重新发包再确定一个1-3年的承包期。1984年的中央一号文件规定承包期一般应在15年以上，并强调在延长承包期以前，可以本着“大稳定，小调整”的原则，经过充分商量，由集体统一调整。中央这一政策的目的是通过土地承包经营权这一权利来实现向新民主主义革命理想的有限回归，因此，中央希望农民能够在历史上进行承包基础上，再进行一次较小规模的调整，达到农民的土地权利之间的基本平等后，长期维持农民对特定地块的承包经营权。让农民一次性地获得对特定农地地块长达15年以上甚至更长的土地使用权的制度安排只能是一种物权性的安排，1986年颁布的《民法通则》就很好地把握并贯彻了中央的这一意图。但是这一规定在实践中并没有被很好地遵守，它的法学意义也没有被法学家与司法实务界人士很好地挖掘。1990年中共中央国务院发布的《关于1991年农村工作的通知》强调“只要承包办法基本合理，群众基本满意，就不要变动”，“确实需要调整的，也要从严掌握”，再次说明了中央要实现农民对特定地块进行稳定支配的政策导向。 但是在实践中，人民公社时期土地集体所有与集体使用的实践与普遍的意识形态宣传形成并强化了农民心目中朴素的平等观念。在农村土地承包之初，农村土地基本是在综合考虑土地的肥沃程度等因素的基础上，按照人口与劳动力等情况进行均分的。在经过最初的一次或者两次的调整与均分以后，土地的调整与按人口进行再次均分被农民群体与乡村干部所普遍接受，土地承包经营权延长到15年以上的政策目标没有得到实现。农民的平等观念与平均主义意识对土地平均调整提供了有力的思想支持，而乡镇政府与乡村干部也希望借助于农村土