标题：方兴23号丰县经开集合资金信托计划
信托业务部门：上海金融事业部
一、项目总体概况
（一）信托名称：
方兴23号丰县经开集合资金信托计划
（九）信托资金用途：
信托资金用于受让丰县经开持有的5亿合同债权，资金用于高新技术产业园研发中心大楼（科技企业孵化器）项目的建设、公共管理与公共服务设施项目的建设、
道路与交通设施项目的建设、工业用地项目的建设、绿化项目的建设、供水供电基础设施项目。
（十）还款来源：
丰县经开在信托计划到期后回购该合同债权以实现信托计划的退出。
（十一）还款保障措施：
1、连带保证责任：丰县城市投资发展有限公司提供连带责任担保；
2、资产抵押：丰县经开以其持有的近10万平米土地以及3000多平米栖凤园商
铺抵押给我司，经武汉国佳口评结果2.5亿，抵押率不超过60%。
（十三）主要风险及控制措施：
（1）信用风险控制措施：
1）要求相关单位办理标的债权转让，确认标的债权的付款时间和金额，放弃原有抗辩权。在融资方未按时还本付息的情况下，我司有权以向第三方出售等方式处置相应标的债权。
2）一旦交易对手出现违约情况，我司将着手准备相关抵押物的处理工作，以保障信托计划的按时退出。
3）丰县城市投资发展有限公司提供连带责任担保。
（2）管理风险控制措施
为保证受益人能够按时、足额收回信托资金本金，并获取收益，受托人将发挥在金融信托领域的专业优势，严格实行相关责任制度和分离制度，坚持各种调查、审查、检查制度，建立严格有效的风险防范和控制制度。
（3）操作风险控制措施
将在严格按照合同要求管理信托事务管理，包括信托财产管理、对投资者收益分配、信息披露等具体工作，以保证本信托计划项目的顺利进展。同时，将定期收集、整理、分析融资方、担保方的财务数据和运营状况，对其履约能力进行持续监控，防范项目当事方的履约风险，加强项目过程管理。如出现到期偿付风险，及时与当地政府、财政局、丰县经济开发区管委会、交易对手等协商，全力保证信托计划按时足额兑付。
二、申请发行人（融资人）概况
（一）工商执照
丰县经济开发区投资发展有限责任公司于2006年12月4日取得徐州工商行政管理局颁发的执照编号为【320300000016537】的《企业法人营业执照》，证载信息如下：
公司名称：丰县经济开发区投资发展有限责任公司
注册号：320300000016537
住所：丰县经济开发区解放路延伸段
法定代表人：胡炜
注册资本：20000万元人民币
实收资本：20000万元人民币
公司类型：有限公司（国有独资）
经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：对园区基础设施建设项目、制造业及科技业投资；市政工程施工；市政设施管理服务；公共建设管理与维护；城市市政公共设施管理与维护；水利设施综合开发管理与维护；城市环境综合治理；投资项目的招标、投标代理；经济贸易信息咨询服务；农业农村基础建设；农民集中住房建设；房屋拆迁安置；城中村改造施工；物业管理。
成立日期：2006年12月4日
营业期限：2006年12月4日至2026年11月28日
营业执照已经2011年年检。
（二）中华人民共和国组织机构代码证
丰县经开投发公司已取得江苏省徐州质量技术监督局颁发的《组织机构代码证》，主要信息如下：
组织机构代码：79612569-2
有效期：自2012年07月20日至2016年07月19日
登记号：组代管320300-192715-1
（三）税务登记证
丰县经开投发公司已于2012年07月26日取得江苏省丰县国家及地方税务局颁发的《税务登记证》，其证号为：320321796125692，登记注册类型为“国有独资公司”。
（四）开户许可证
丰县经开投发公司已于2012年07月26日取得中国建设银行丰县支行颁发的编号为【3010-02647987】号《开户许可证》，证载信息如下：
核准号：J3031000309006
基本户开户银行：中国建设银行股份有限公司丰县支行
账号：32001717136059000068
（五）贷款卡
3203210000016257
（六）股权结构
根据公司章程，目前股东情况如下：江苏丰县经济开发区管理委员会为丰县经济开发区投资发展有限公司的100%控股股东，出资额为20000万元，其中以货币方式出资13000万元，占比65%，以实物方式出资7000万元，占比35%。（七）2012年12月财务报表
1、总资产：2,653,273,657.80元。
（1）流动资产金额及主要构成来源的具体解释：流动资产总额为852,400,824.92元，其中货币资金21,474,650.83元，预付账款305,258,458.00元，应收账款435,846,243.32元，其他应收款89,821,472.77元。
（2）固定资产金额及主要构成来源的具体解释：固定资产总额1,173,987,958.36 元，其中固定资产净值382,553,970.78元，在建工程791,433,987.58元。
（3）无形资产及其它：无形资产总额为407,884,874.52元，长期股权投资总额为219,000,000.00元。
2、负债：705,083,199.57元。
（1）流动负债金额及主要构成来源的具体解释：流动负债总额为705,083,199.57 元，其中预收账款175,321,425.58元，应付账款261,215,650.84元，其他应付款268,546,123.15元。
（2）长期负债金额及主要构成来源的具体解释：无长期借款。
3、净资产的金额及主要构成来源的具体解释：净资产总额为1,948,190,458.23 元，其中实收资本200,000,000.00元，资本公积893,246,671.98元，未分配利润854,943,786.25元。
4、近三年每年的收入、成本和利润介绍：
（1）2010年主营业务收入359,565,458.92元，主营业务成本300,595,946.39元，净利润53,000,100.00元；
（2）2011年主营业务收入545,529,997.34元，主营业务成本320,581,789.52元，净利润218,950,481.55元；
（3）2012年主营业务收入1,283,058,474.58元，主营业务成本762,243,587.25元，净利润505,533,658.08元。
5、近三年每年的现金流情况说明及未来现金流预测：
（1）2010年经营活动现金流净额314,927,400.90元，投资活动现金流净额-315,733,775.37元，期间现金净增加额-806,374.47元；
（2）2011年经营活动现金流净额233,945,065.91元，投资活动现金流净额-243,797,686.30元，期间现金净增加额-9,852,620.39元；
（3）2012年经营活动现金流净额492,895,549.57元，投资活动现金流净额-572,671,700.00元，筹资活动现金流净额99,132,459.50元，期间现金净增加额19,356,309.07元。
6、偿债能力分析：
见财务分析部分
（八）或有负债及内、外担保情况说明：
对外保证担保202,900,000元，对外抵押担保119,795,500元。
（九）申请发行人的股东和董事会（或主管部门）是否对此次融资的表示同意情况说明：同意
（十）公司优势分析
1、丰县经开投发所处行业拥有天然垄断优势
丰县经开投发处于行业垄断地位，基本无外来竞争，市场相对稳定，持续盈利能力较强，经营的资产均具有长期稳定的投资收益。
2、丰县经开投发具有较强的融资能力
丰县经开投发作为新城区建设的投资主体，有着良好的信用水平，并与多家银行建立了良好的合作关系。
3、丰县经开投发的项目投资建设能力强
丰县经开投发的业务优势明显，以其较强的专业能力在长期城建投资建设与运营
的过程中积累了丰富的经验，形成了一套降低投资成本、保证项目质量的高效管理程序。目前公司具备条件的融资项目有：A.安置房建设工程。该项目用地1035亩，包括安居四、五、六、七、八、九期，月牙河安置小区，总建筑面积91万平方米，总投资14.3亿，2013年完成投资3.35亿。B.公共租赁住房项目。该项目坐落于开发区北环路南侧、东环路西侧地块，用地84.55亩，总建筑面积6.4万平方米，项目总投资约10000万元，是符合国家扶持贷款的项目。C.高新技术产业园项目。规划面积3.8万平方公里，总体布局结构为“一中心四园区”，即：研发中心、新材料园区、先进制造园区、电子产品及仪器仪表园区、仓储物流园区。D.污水处理厂配套管网设施。园区内污水管网总长度78.44公里，污水提升泵站2座，年度污水管网建设11.3公里，总投资4548.49万元。E.2012-2013年正在实施的重点工程。解放路东延伸段，全场2700米，总投资6000万元；河滨东路，全长2200米，总投资2000万元；经五路，全长1700米，总投资1900万元；纬二路东延段，全长1300米，总投资1500万元；南苑路西延段，全长570米，总投资4340万元；雨污水管网工程，全长4000米，总投资2000万元；复新河东岸道路及景观建设工程，总投资10000万元；新城区新增道路建设工程38450万元；新城区市政基础设施建设6000万元；旅游乡村建设3500万元；开发区区中村整村搬迁220000万元。
4、广阔的业务发展空间
丰县经开投发未来的基础设施建设及开发建设主要由公司承担，公司未来的业务量和效益将会有所保证。
三、担保方-丰县城市投资发展有限公司概况
（一）工商执照
丰县城市投资发展有限责任公司于2009年4月3日取得徐州工商行政管理局颁发的执照编号为【320300000201205020048N】的《企业法人营业执照》，证载信息如下：
公司名称：丰县城市投资发展有限责任公司
注册号：320300*********
住所：丰县工农南路53号
法定代表人：郭学习
注册资本：20000万元人民币
实收资本：20000万元人民币
公司类型：有限公司（国有独资）
经营范围：许可经营项目：房地产开发、销售。一般经营项目：对城市及农业基础设施建设项目、农业综合开发项目、旅游开发项目、服务业项目、房地产项目投资，拆迁安置，建设用地平整，授权范围内国有资产经营管理，投资信息咨询。成立日期：2009年4月3日
营业期限：2009年04月03日至2029年04月02日
营业执照已经2010年年检。
（二）中华人民共和国组织机构代码证
丰县城投已取得江苏省徐州质量技术监督局颁发的《组织机构代码证》，主要信息如下：
组织机构代码：68780613-0
有效期：自2012年05月22日至2016年05月21日
登记号：组代管320300-189502-2
（三）税务登记证
丰县经开投发公司已于2012年05月17日取得徐州市丰县地方税务局颁发的《税务登记证》，其证号为：320321687806130，登记注册类型为“国有独资公司”。（四）开户许可证
丰县经开投发公司已于2012年05月29日取得中国农业银行丰县支行颁发的编号为【3010-02647746】号《开户许可证》，证载信息如下：
核准号：J3031000532003
基本户开户银行：中国农业银行丰县支行
账号：10242101040018990
（五）贷款卡
3203210000078754
（六）股东结构
根据公司章程，目前股东情况如下：丰县人民政府为丰县城投的100%控股股东。出资总额为20000万元，分两期，均以货币方式出资。第一期出资时间2009年
4月5日前，出资额6000万元，第二期出资时间2009年6月28日，出资额14000万元。
（七）2012年12月财务报表
1、总资产：4,618,148,055.56元
（1）流动资产金额及主要构成来源的具体解释：流动资产总额为3,824,482,211.75元，其中货币资金320,479,828.31元，预付账款87,835,079.37元，应收账款172,250,756.8元，其他应收款490,537,449.11元，存货2,749,211,483.09元。（2）固定资产金额及主要构成来源的具体解释：固定资产总额253,842,774.55 元，其中固定资产净值241,530,200.82元，在建工程6,706,747.01元。
（3）无形资产及其它：无形资产总额为67,867,345.02元，长期投资总额为243940564.24元。
2、负债：1,294,329,846元。
（1）流动负债金额及主要构成来源的具体解释：流动负债总额为1,133,228,070.47元，其中短期借款67,733,000元，应付账款164,327,048.78元，其他应付款759,729,243.08元。
（2）非流动负债金额及主要构成来源的具体解释：非流动负债总额为161,101,775.53元，其中长期借款46,280,000元，长期应付款100,700,000元。3、净资产的金额及主要构成来源的具体解释：净资产总额为3,323,818,209.56元，其中实收资本200,000,000元，资本公积2,985,859,906.37元，未分配利润128,742,821.69元。
4、近三年每年的收入、成本和利润介绍
（1）2010年主营业务收入211,107,855.66元，主营业务成本181,874,954.52元，净利润14,861,583.74元；
（2）2011年主营业务收入770,919,475.77元，主营业务成本622,920,900.19元，净利润77,906,280.49元；
（3）2012年主营业务收入936,037,224.96元，主营业务成本793,617,533.37元，净利润64,454,025.46元。
5、近三年每年的现金流情况说明
（1）2010年经营活动现金流净额72,508,805.47元，投资活动现金流净额
-58,724,673.70元，筹资活动现金流净额108,288,824.37元，现金净增加额122,072,956.14元；
（2）2011年经营活动现金流净额-223,108,491.69元，投资活动现金流净额-14,473,402.32元，筹资活动现金流净额184,448,179.88元，现金净增加额-53,133,714.13元；
（3）2012年经营活动现金流净额575,220,983.32元，投资活动现金流净额-344,196,837.29元，筹资活动现金流净额-31,688,742.60元，现金净增加额199,335,403.43元。
（八）或有负债及内、外担保情况说明
对外保证担保30,000,000元。
（九）担保方式：连带责任保证担保
（十）担保人的股东和董事会（或主管部门）对担保的表决同意情况：正在审批。（十一）公司介绍：
公司是丰县最大的政府平台，先正处于发债准备阶段，公司负债率低，现金流稳定，资产价值高。
四、当地政府情况
（一）基本情况
1、区位
丰县位于江苏省西北部，苏、鲁、豫、皖四省七县交界处，淮海经济区中心地带。
2、行政区划
丰县全县总面积1449.7平方公里，南北长约59.2公里，东西宽约46.6公里，下辖14个镇和1个省级开发区，人口116万。丰县经济开发区总人口6万人，土地面积6197公顷。丰县经济开发区是2006年5月通过国家发改委审核公告的省级开发区，紧临丰县县城，开发区近期建设面积25平方公里，规划控制面积75平方公里。
3、自然条件
丰县为黄泛冲击平原，地势高亢、平坦。地面高程一般在35-45米之间，西南略高于东北。境内河流原为自然河流，东西走向，以洪水走廊大沙河为界，东有郑集南北支河水系，流向自西向东；西有复新河水系，流向自南向北。废黄河经过治理，引入长江水，形成大沙河带状水库。
丰县地处暖温带半湿润季风气候区，四季分明，日照充足，年平均气温在15℃左右，最冷月（一月）平均气温-0.2℃，最热月（七月）平均气温27.3℃左右。年平均降水量约630.4毫米，无霜期达200天左右。
4、交通
丰县地处苏、鲁、豫、皖四省七县结合部，承东启西，连南贯北，交通区位优势显著。
高速公路：徐济（徐州-济宁）高速公路穿境而过，与京福、京沪、连霍高速公路并网，畅通于全国各地，境内省级公路三条，分别为S321、S322和S254。其中丰徐一级公路S322连接丰县到徐州；S322沛丰单公路连通丰县东西，西通山东菏泽、河南商丘等地，东连山东枣庄、临沂等地；S254贯穿丰县南北，北通山东济宁、菏泽地区，南连安徽淮北等地。
铁路运输：丰沛铁路按国铁Ⅱ级设计，线路全长50.4公里，年运量500-800万吨，已完成路基和桥涵工程.
水路运输：丰县位居微山湖西部，境内主航道复新河为六级航道，与湖西京杭运河相通，相距40公里，复新河航道“六改五”工程及丰县港建设正在积极推进。
航空运输：丰县距徐州观音机场约100公里，行车时间仅需1个小时.
5、人文历史及经济情况
丰县历史悠久、人文昌盛，是汉高祖刘邦的诞育之地，有“千古龙飞地，一代帝王乡”之美誉。两汉名相萧何、名将周勃、周亚夫、道教鼻祖张道陵、清代名臣兵部尚书李卫、状元李蟠等名人辈出。深厚的历史人文底蕴，造就了丰县人“豪爽率真、重情重义”的特有性格。
2011年，丰县生产总值192亿元，比上年增长28%；全县财政总收入36.13亿元，比上年增长27.9%，财政一般预算收入19.66亿元，比上年增长52.5%，完成固定资产投资104亿元，同比增长30%。2011年，丰县经济开发区地区生产总值、地方一般预算收入分别占到全县的52.9%、44.6%，成为县域经济发展的“主引擎”，被评为江苏省投资环境最佳开发区。开发区将凭借得天独厚的资源优势和政策优势，着力打造中国电动车三轮车生产和研发基地、江苏省新兴的能源和盐化工基地、淮海经济区果蔬产业化基地、汉文化生态旅游观光基地、苏鲁豫皖商贸物流基地，进一步形成富有竞争力的特色经济板块，成为丰县经济的中坚力量。
（二）开发区的发展优势
1、完备的载体优势
开发区围绕做强平台、做优产业，大手笔、高起点规划，累计完成道路、管网、污水处理等各类基础设施投入38亿元，开发区面积由5.7平方公里扩展到25平方公里，形成了“十一横六纵”路网格局。开发区内道路、供电、通信、热力、排水、绿化、污水处理一步到位，标准厂房、安居小区、酒店等设施配套齐全，环境质量好，投资成本低，极具投资潜力。截止目前，已设立各类企业185余家，已成为丰县改革的先行区、政策的试验区、产业的集聚区和经济的增长区。
2、雄厚的产业优势
开发区紧紧围绕产业规划和定位，内外兼顾、招大引强，引导优势产业项目集聚开发区，先后吸引了无锡益多、香港天虹、吉林森工、香港协鑫、安德利果蔬汁、大连林家铺子等国内外大中型企业入驻，形成了以煤盐化工、电动三轮车、食品加工、机械制造、木材加工、纺织服装为基础的优势产业群体。开发区以煤盐化工、电动三轮车、食品和农副产品加工、机械制造四大产业为主导和未来发展方向，切实以重点产业的大集聚来推动经济社会又好又快发展。
3、低廉的成本优势
与发达地区相比，丰县在电力、土地、劳动力等方面具有明显的投资成本优势。电力供应方面，建有热电厂2座，拥有220KV A、110 KV A、35KV A变电站19所，电力供应十分充足。土地供应方面，丰县近年来大力拓展建设用地与耕用土地的置换空间，工业、商业用地相对充足。劳动力供应方面，丰县是116万人的人口大县，拥有大量稳定、廉价和素质较好的劳动力资源，现有劳动力60多万人，劳动力价格要比南方地区要低1/2左右。
4、优越的后发优势
丰县是江苏省发改委的重点扶持县、东陇海产业带的重点辐射区和南北共建开发区产业转移的链接地，具有其他地区无可比拟的政策优势。除享有省级开发区的各类优惠政策外，并享受省赋予南北共建开发区土地优先供应、劳动力免费培训、融资倾斜等更加特殊、更加灵活的优惠政策。目前，丰县县域经济已呈现出由工业化初期向工业化中期跃升的特征，具备了承接发达地区产业转移的基础和快速发展的潜力与后劲。
（三）当地财政情况
1、2012年预算收支
1）收入
公共财政预算收入518535万元。其中：税收收入207500万元。其中增值税收入15500万元，营业税收入111700万元，企业所得税收入12800万元，个人所得税收入5000万元，城市维护建设税收入9300万元，房产税收入2500万元，印花税收入2100万元，城镇土地使用税收入4500万元，土地增值税收入23000万元，车船使用和牌照税收入1300万元。耕地占用税、契税分别收入4500万元、14000万元。
非税收收入38300万元。其中：行政性收费收入24000万元，罚没收入5000万元，国有资产经营收入5600万元；国有资源（资源）有偿使用收入3000万元。
2）支出
一般预算支出518535万元，其中:一般公共服务支出37944万元，公共安全支出15316万元，教育支出95653万元，科学技术支出3616万元，文化体育与传媒支出3267万元，社会保障和就业支出40576万元，医疗卫生支出40762万元，节能环保支出33860万元，城乡社区事务支出54613万元，农林水事务支出
60633万元，交通运输支出6613万元，工商金融事务支出8219万元，国土资源气象等事务支出6307万元，住房保障支出10220万元，其他支出26051万元。
2、近几年财政收入及负债表
根据丰县财政局盖章数据：丰县当地2012年一般预算收入24.92亿元，转移性收入23.8亿元。预计2013年一般预算收入30亿元，转移性收入25亿元。
丰县本级财政收入增长稳定，当地各项负债指标均在国际公认负债红线以下。
五、标的债权概况
（一）标的债权对应项目
工程名称：高新技术产业园建设工程
工程介绍：高新技术产业园位于开发区东部，紧邻徐济高速公路入口，规划面积3.8平方公里，总体布局结构为“一中心四园区”，即：研发中心、新材料园区、先进制造园区、电子产品及仪器仪表园区、仓储物流园区。园区规划“四横四纵”基础设施路网结构，规划引进高新产业相关联的企业入园发展，成为园区支撑产业，进一步增强该园区吸引力和凝聚力。首批落户园区的项目有江煤物联网科技集团公司年产500万套液压支柱及各类矿山安全设备项目、上海信然压缩机公司年产1.3万台压缩机项目、徐州恒天德尔重工科技公司年产1万台套重型机械项目、徐州旭昇金属科技公司年产2000吨不锈钢微丝项目等。
工程地点：丰县经济开发区七期解放路延伸段
工程内容：研发中心大楼（科技企业孵化器）项目的建设、公共管理与公共服务设施项目的建设、道路与交通设施项目的建设、工业用地项目的建设、绿化项目的建设、供水供电基础设施项目。
工程总建周期：2012年4月10日-2015年4月10日
（二）项目批复资料
1．2012年8月8日，取得丰县人民政府《县政府关于同意设立丰县高新技术产业集聚区的批复》（丰政复【2012】39号），集聚区规划面积为3.8万平方公里，东起济徐高速丰县出口县界，西至华张路，北起北环路，南至高速连接线。2．2012年8月15日，取得丰县环保局《关于对丰县高新技术产业园规划环评执行标准的确认函》。
六、抵押物情况
（一）地号23-027-045-0004
土地使用权人为丰县经济开发区投资发展有限责任公司，座落为丰县经五路西，通慧路南侧，地号为23-027-045-0004，图号为39.75-64.75，地类（用途）为城镇住宅用地、批发零售用地，使用权类型为出让，终止日期为2082年12月28日，使用权面积为54168.49㎡，本次评估面积为54168.49㎡。并根据委托方提供的《国有建设用地使用权出让合同》，确定容积率为1.5~2.5。
（二）地号23-027-045-0005
土地使用权人为丰县经济开发区投资发展有限责任公司，座落为丰县经五路西，通慧路南侧，地号为23-027-045-0005，图号为39.85-64.85，地类（用途）为城镇住宅用地、批发零售用地，使用权类型为出让，终止日期为2082年12月28日，使用权面积为41999.9㎡，本次评估面积为41999.9㎡。并根据委托方提供的《国有建设用地使用权出让合同》，确定容积率为1.5~2.5。
（三）栖凤园商铺
位于丰县中阳大道南经五路西安居康乐小区的不到3000平米商铺
以上抵押物经武汉国佳口评结果共计2.5亿，抵押率不超过60%。
七、风险分析及其对策措施
1、信用风险及其对策措施：
融资方及担保方等交易对手存在不履行相关承诺、义务、担保的可能，从而造成信托财产损失的风险。
对策：对融资方和担保方严格进行尽职调查，定期对其经营及财务情况进行调查分析，密切关注可能影响借款人偿债能力的事项。
2、市场风险及其对策措施：
借款人的经营受宏观经济环境、政府基础建设投资规模的影响较大，从而其还贷能力有可能受到影响。
对策：借款人连续多年有稳定现金流，主营业务清晰，且本信托计划中合同债权为高新区厂房及配套设施建设，大量科技型企业已经准备进驻。
3、操作风险及其对策措施：
由于受托人受经验、技能等因素的限制，可能会影响本资金信托的管理，导致信托资金遭受损失。
对策：加强对资金用途的监管、防止信托资金被挪用，对企业经营情况实时监控，定期上门走访，了解借款人BT项目进度以及收到回购款的情况。
4、本项目一旦成立后，部门对项目的事后管理拟采用哪些方式和程序
将对借款人进行贷后跟踪，定期对借款人的生产、经营及财务情况进行调查分析，密切关注可能影响借款人还贷能力的事项。
5、本项目若到期无法兑付，部门拟采用哪些实际手段和措施来维护我方利益
要求保证人承担连带保证责任，处置相关抵押物。
八、本项目银行为什么不贷款：
不适用
九、本项目具体运作模式简介：
信托资金用于受让丰县经开享有的对丰县经济开发区管委会因高新技术产业园代建工程代建协议而产生的5亿元合同债权，信托计划到期后丰县经开回购该合同债权以实现信托计划的退出。丰县经开以其名下土地及商铺提供抵押担保，丰县城市投资发展有限公司为信托计划的按时还本付息提供连带责任保证担保。十、本信托产品特色分析简介：
集合资金信托。
十一、本项目发行和销售草案：
公司直销
十二、本部门对本项目的总体评价：
方正东亚信托作为受托人设立本信托计划，信托资金用于受让丰县经开持有5亿合同债权，信托计划到期后丰县经开回购该合同债权以实现信托计划的退出。本项目交易对手实力较强，负债率低，现金流充沛且净利润可观；担保方是当地最大的平台公司，正处于发债准备中，资产实力雄厚负债率低，有很强的担保能力；本信托计划有国有出让土地及成熟商铺抵押，抵押物价值高有较大的升值空间；丰县经济发展迅速，当地财政实力强且负债率低。
综合来看，项目交易结构合规，交易对手实力较强，各项增信措施到位，整体风险可控，且能形成较高收益，建议实施。
十三、律师对本项目的法律意见：
本项目法律意见书由北京君泽君律师事务所出具。
本着对公司忠诚的原则我们对方兴23号丰县经开集合资金信托计划项目向公司出具了该尽职调查报告，我们郑重承诺上述报告完全从公司利益出发，内容真实准确，不存在任何虚假成份。
特此声明
信托经理签名：
主要责任人签名：
年月日附注：
附件清单：
“银行征信查询系统”的查询结果说明
一、融资方
截止2013年4月15日，丰县经开未结清贷款80,000,000元，票据7,400,000元。对外保证担保202,900,000元，对外抵押担保119,795,500元。
无不良信贷记录。
二、担保方
截止2013年4月15日，丰县城投未结清贷款余额72,500,000元。
对外保证担保30,000,000元。
无不良信贷记录。
尽职调查——财务分析部分
(融资方：丰县经济开发区投资发展有限公司)
一、公司近三年会计报表审计情况
说明：公司流动资产呈逐年上升趋势,说明企业的变现能力、短期偿债能力增强。
公司2010-2012年的总资产分别为13.44亿、18.17亿、26.53亿，说明企业资产规模增长较快。
（二）负债及所有者权益结构
（金额单位：元）
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关于兴业银行股份有限公司的尽职调查报告 中国银行业监督管理委员会泉州监管分局： 根据兴业银行股份有限公司泉州分行（以下简称“兴业银行泉州分行”）与我行签订的系列理财产品托管合同，由兴业银行泉州分行作为我行系列型理财产品募集资金的托管人。根据《公司法》等有关法律法规的要求，我行本着行业公认的业务标准、道德规范和勤勉精神，对兴业银行泉州分行的基本情况、公司的主要业务及内部风险管理等方面的材料进行了相关核查。核查主要依据兴业银行泉州分行提供的文件资料。现就具体情况汇报如下:
一、基本情况 兴业银行成立于1988年8月，是经国务院、中国人民银行批准成立的首批股份制商业银行之一，总行设在福建省福州市，注册资本107.86亿元，注册地址福建省福州市湖东路154号，邮政编码350003，法定代表人高建平。 兴业银行2007年2月5日正式在上海证券交易所挂牌上市（股票代码：601166），截至2011年6月末，兴业银行前十大股东依次为：福建省财政厅、恒生银行有限公司、新政泰达投资有限公司、福建烟草海晟投资管理有限公司、中粮集团有限公司、福建省龙岩市财政局、湖南中烟工业有限责任公司、内蒙古西水创业股份有限公司、中国电子信息产业集团有限公司、广发聚丰股票型证券投资基金。 截至2011年6月末，兴业银行资产总额突破2万亿元，达到20899.06亿元，股东权益1011.73亿元，不良贷款比率为0.35%，上半年累计实现净利润122.32亿元。根据英国《银行家》杂志2011年7月发布的全球银行1000强排名，兴业银行按总资产排名列第75位，按一级资本排名第83位。根据美国《福布斯》2010年发布的全球上市公司2000强排名，兴业银行综合排名第245位，在113家上榜的中国内地企业中排名第14位。 二、治理结构 兴业银行股份有限公司按照《公司法》、《证券法》、《商业银行法》的有关规定制订了《公司章程》及配套的管理制度，建立了股东大会、董事会、监事会和经营管理层为主体的法人治理结构。实行统一法人
XXXX信托股份有限公司 地址：XXXXXXXX 邮编： 电话：传真： 尽职调查报告 项目名称：XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划报送部门：证券信托部 二○一三年十一月
XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划 尽职调查报告 一、信托项目简介 1、项目名称：XXXX?XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。 2、信托规模：总规模不超过30000万元人民币（信托资金达到3000万元信托可以成立，资金可分期到账） 3、期限：固定2年期。 4、委托人及受益人：1、XXXX号集合资产管理计划；2、合格机构投资者； 5、融资人：XXXX公司（以下简称“A”）。 6、信托财产到期交付：每年支付一次信托收益，信托到期时，归还信托本金和最后一期信托收益。 7、信托目的：通过设立集合资金信托，由委托人指定XXXX信托对A发放信托贷款，“A”将所得资金用于XX县XX安置房建设项目。信托计划存续期内，由A 按照合同约定归还信托计划本息，实现受益人信托收益。 8、信托资金用途：按委托人指定向XXXX公司发放信托贷款，借款人用于“XX 安置房建设项目”建设项目开发。 9、还款来源： （1）项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障； （2）“A”主营业务收入； （3）“A”现有资产28.09亿元，其中：国有土地资产1829亩估价15.13亿元、房屋资产100715.87平方米估价4.72亿元、林权资产14158亩估价2.75亿元、流动资产及其它资产5.49亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。 （4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据XX 县“十二五”规划目标，五一物流园建成后，年产值突破100亿元。每年可增加财政收入3亿元，这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障。 10、保管银行及保管费：待定
企业贷款尽职调查 模板 一、公司基本情况及历史沿革 1、公司基本情况需披露公司设立情况，股东情况，实际出资情况，经营范围及实际经营的具体业务。 2、股东及实收资本的每次变化需详细披露具体情况，包括变更前后的持股数量和比例，转让、增资扩股价格及作价依据，每次是否办理工商变更，是否验资，实际出资情况是否与验资报告相符； 公司的股权是否清晰：设立以来是否发生频繁的股权转让，尤其是涉及到公司核心人员的持股转让，控股股东及实际控制人是否保持稳定（从买卖过程看实际控制人是否对公司的发展有信心，是否有大规模套现行为），是否存在名义与实际股东不符情况； 3、公司登记的业务范围是否发生变化，实际经营的业务是否发生变化，经营业务的具体方式是否发生变化； 4、公司管理层的稳定性（董事、监事、总经理、副总经理、财务负责人、部分公司视情况还需要包括技术负责人、销售负责人）。 5、实质控制人的判断、历史出资问题 二、公司人员情况 1、公司的主要高管，公司人数及年龄、学历结构； 2、公司人员结构（人数、学历层次、年龄层次等）； 3、分部门人员情况（分部门列表：中层人员、财务人员、销售人员、采购 人员、技术人员）； 4、劳动合同、社保及薪酬情况 公司所有人员是否都签订了劳动合同、是否都缴纳了社保；公司工资总额及平均工资额，各部门人均工资。 三、公司的经营模式 1、公司是做什么的？公司所从事行业的规模、总体需求及成长性；主营是否符合国家或区域产业政策；主营行业竞争者是否容易进入等；
2、公司为谁提供产品和服务？公司的主要客户、客户的实力、是否有在行业内或区域内较为著名的客户等、公司市场占有率及其变化； 3、公司是如何提供产品和服务的？公司的营销、采购策略及服务理念等； 4、公司是如何赚钱？利润来源及其稳定和增长性；决策机制水平；盈利预测（大多数时候只是口头的盈利目标）的可信度等； 5、是否存在对市场预测的机制及程序，（银根紧缩、原材料涨价、人民币升值、出口退税率降低等因素对公司的大致影响，以及公司在应对这些因素时采取了哪些措施）。 6、公司是如何从设立到发展壮大的，公司的主要竞争对手有那些？公司通过什么途径建立竞争优势，公司今后的前景（经营模式的总体判断），公司通过什么途径保持自己的竞争优势？可行性及持久性？。 （通过技术创新创造真实的差异化产品？ 通过品牌或信誉创造虚拟的差异化产品？（药品、食品、服装等） 通过降低成本并以更低的价格提供相似的产品？ 通过创造高的转换成本锁定用户？ 通过建立门槛把竞争者挡在外面？）（比如取得资质、认证等） 四、独立及持续盈利能力 1、公司在调查期内存在的所有关联方，关联交易的种类、交易金额及占同类总金额的比重、期末余额、价格及作价方式、关联交易毛利占总毛利的比重； 2、公司经营所必需的房产、土地、商标、专利及非专利技术的取得方式，所有权归属情况； 3、公司的技术、业务、利润来源是否过度依赖其他公司、相关政策及补贴收入； 4、公司生产经营模式、产品或服务结构、经营环境是否发生或将要发生重大变化； 5、公司对主要供应商及客户是否存在严重依赖。 五、财务状况及收入确认分析 1、公司在过去三年的财务数据分析，包括销售规模及收入、毛利率、净利润、现金流分析；
银行尽职调查清单 第一部分公司基本情况 1.1 公司的主体资格 1.1.1 请提供由公司注册地主管工商行政管理局出具的、盖有“工商档案查询专用章” 的 公司（包括公司前身）成立至今的所有工商底档，以及《公司注册登记资料查询 单》/《公司变更登记情况查询单》 1.1.2 按以下顺序提供相关文件： （1）公司（包括公司前身）自成立以来（包括设立、历次变更）的企业法 人营业执照及最新经年检的企业法人营业执照（包括正本和副本） （2）公司改制为股份有限公司时的改制文件，包括但不限于各级政府及主 管部门的批复及指导性文件、股改审计报告、资产评估报告、发起人 协议、创立大会决议、股东签名册等 （3）公司自设立至今历次增资发起人/股东出资方式、资产来源及有关凭证； 历次股权转让作价依据及受让方资金来源 （4）请提供能证明清单中每项变更的相关法律文件，包括但不限于变更前 后的营业执照、公司章程、验资报告、资产评估报告、公告、相关的 各种决议、协议（如该等文件与其他条款项下要求的文件重复，请注 明已经提供文件的情况） （5）公司正在进行的股权调整的相关文件，包括但不限于股权重组方案/ 改制方案、股权调整涉及的相关协议、政府部门关于股权调整的批复/ 证明/登记/备案文件、股权调整涉及的相关公司的内部决议、有关股东 放弃优先购买权的同意函、拟注销公司的工商底档文件、拟注销公司 获得的政府部门的注销证明 （6）公司出资人签署的出资人协议、股东投资协议或出资人为设立公司而 签署的其他类似协议，以及出资人为设立公司而作出的决议（7）公司股东关于利润/利益分配的特别约定（如有） （8）公司成立及历次变更时的政府主管部门（如行业主管部门、国有资产 主管部门、外商投资主管部门）或上级主管单位的批文或批准证书（9）公司成立以及历次注册资本变动所需的验资报告、资产评估报告 （10）公司成立时及历次变更的公司章程以及现行有效的公司章程 （11）公司的股东会、董事会、监事会2016年至今召开的所有会议的会议 记录和会议决议
小企业授信业务尽职调查报告 （适用符合国家统计局确定的小企业标准且在本行授信风险敞口在500万元 （含）以下的小企业） 申报单位：经办人： （续授信要求描述我行授信后变化及限制性条款落实情况）
2．其他资产或对外投资情况：金额： 0 万元， 详细说明：无对外投资 3．主要负债分布情况：合计 1600 万元， 其中： (1)本行借款 0 万元，票据余额 0 万元，保证金比例 0 ％， 其他金融机构融资敞口1600万元，按揭 0万元。 (2)应付帐款189万元，其它应付款82万元。 (3)其他负债0万元，详情说明：无 (4)信用记录情况：信用记录良好 (5)或有负债情况：无对外担保 4．其他非财务因素分析：
1、主要优势 2、主要风险：公司目前经营现状来看，其主要风险如下： 政策风险。与大多数外销企业一样，出口退税在企业利润中的占的份额较大，如果国家对出口退税政策发生变化将直接影响企业的最终利润。 行业风险。安吉作为转椅生产基地，相关产品生产厂家较多，企业的模仿能力较强，产品的替代性较强，如果不能拥有自己的专利产品，将面临较大的行业风险。 经营风险。从公司货款回笼及支付情况来看，企业与上、下游客户关系较好，其美元收汇速度较快，同时对上游企业也能及时支付原材料款，表明企业与上、下游客户合作诚信度高。同时其应收、应付账款主要客户无重大变化，表明企业与上下游合作关系稳定，不存在重大贸易纠纷；产品销路较好，产销基本平衡。 汇率风险。由于人民币对美元的汇率持续升温，汇率变动的风险相对较大。 担保风险。保证人 六、担保人简介及生产经营情况（包括电费、工资、税收等支付情况）：
附件2 **银行授信业务尽职调查报告（2014年版）（非金融企业债务融资工具承销业务）
第一部分工作底稿 尽职调查应用的主要方法包括查阅、访谈、列席会议、实地调查、信息分析、印证和讨论等。需要指出的是，并不是所有的方法都适用于所有的债务融资工具发行人，主承销商需要根据发行人的行业特征、组织特性、业务特点选择适当的方法开展尽职调查工作。 尽职调查报告应在收集资料和债券承销业务尽职调查工作底稿的基础上撰写。尽职调查工作底稿按照《**银行非金融企业债务融资工具承销业务尽职调查和注册材料撰写工作细则》（招银发【2013】446号）要求办理。 尽职调查报告应层次分明、条理清晰、具体明确，突出体现尽职调查的重点及结论，充分反映尽职调查的过程和结果，包括尽职调查的计划、步骤、时间、内容及结论性意见。 一、尽职调查资料清单
二、调查人员尽职调查声明 本调查报告的内容是按照**银行债券承销业务有关制度、规章和操作规程的要求，由（杨**）与（张**）共同对发行申请人、增信方的主体资格、财务状况以及抵（质）押物的权属、状态进行了全面的调查、核实，取得了相关凭据，并
对所取得的资料凭据进行了理性分析与判断。 本调查报告不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 我们没有隐瞒已经知道的风险因素，申请人及担保人的实际控制人、高层管理层人员不是我们的关系人。 主办客户经理姓名：杨** 协办人姓名：张** 调查时间：2014年3月3日至 2014年3月17日
第二部分授信调查报告 一、业务往来与合作情况 1.简述客户关系建立历史 客户上门、我行开发、他人介绍等；与我行人员有无特殊关系。 申请人为浙商证券股份有限公司推荐客户，2013年**月**日，上海证券交易所下发上证债备字【2013】***号文《接受中小企业私募债券备案通知书》，拟以非公开方式发行中小企业私募债券30000万元人民币，自通知书出具之日起6个月内完成。申请人为我分行辖内企业，浙商证券作为承销商向我行推荐认购该笔中小企业私募债券。申请人与我行人员无特殊关系。 2. 客户授信要求及我行预计收益 3.申请人及其关联企业在我行授信历史 申请人及其控股子公司在我行的授信历史、目前有效的授信内容和审批条件，以及授信使用情况。如果是集团客户，应说明集团客户在我行的总体授信情况，以及额度切分情况。 申请人为我行新客户，无授信历史。
债权类项目尽职调查要点与风险防范 本文的债权类项目主要是指以信托、资管或者基金子公司为通道或者交易对手索投资的债权型项目，本文以信托为范本。信托行业的价值在于能够发现好的 投资项目并能够运用专业手段降低风险，从而实现不同风险偏好的社会资本与 具有不同利润创造能力的企业的对接。自有资本不过数十亿的信托公司管理着 数以千亿计的资产，每个项目出现问题都不容小视。随着近年来兑付危机的初 步显现，面对诸多的质疑，持乐观态度的人士往往提出信托风控的强大，核心 便是担保物的足值。实际上，信托业的风控手段远不限于抵押担保，信托风控 实有十八般武艺可以施展。真正的问题在于，每一种武艺都有他的弱点甚至是 致命伤。 一、项目审查篇 （一）遴选交易对手 遴选交易对手是信托风控的重要一环。最优质的融资方往往能够凭借自身信用 从银行取得贷款。信托公司除非有特殊资源，很难在这些优质融资主体上有所 斩获。不过，追求稳健和资金来源充足的信托公司可能会以较低的融资成本赢 得这类项目。 在目前的国情之下，选择良好的交易对手的确是降低风险最简单、有效的方式。但是过于注重交易对手也有可能会走向两种极端，一是只看交易对手，只要交 易对手资信较强，就放松项目设计中的风控措施，结果埋下隐患，二是对于一 些交易对手不够强大但可以通过项目设计防控风险的项目也拒绝操作。前者是 过于轻信，后者是不够自信，都是应当避免的。 总体而言，信托项目融资方的资信要劣于银行的贷款客户。但是如果融资方资 信存在重大问题，比如存在高额民间借贷或者违法预售等严重不规范情形，无 论其是否能够提供足额抵押担保，信托公司都应当避免与其合作。因为对于这 类企业，无法按照常理来预期其未来的经营行为，也无法对其进行有效的中后 期管理，甚至连抵押物也可能存在重大瑕疵。实践中已经暴露出这样的问题。
编号：中国金谷国际信托有限责任公司 乌海市锦绣中华项目（一期） 尽职调查报告 业务经办部门： 调查人员： 联系电话：
声明与保证 我们在此声明与保证：本报告是按照《中国金谷国际信托有限责任公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 项目经理签字： 年月日 项目经理助理签字： 年月日 调查人团队主管签字： 年月日 2
目录 业务经办部门：1调查人员：1联系电话：1 1项目背景与交易结构概述5 1.1项目背景5 1.2交易结构概述5 2融资人资信情况7 2.1融资公司基本情况7 2.2融资人财务状况8 2.3融资人银行贷款、其他融资及对外担保情况9 3项目概况和建设情况9 3.1项目基本情况9 3.2项目建设条件11 3.3项目建设实施进度11 3.4项目的设计、施工、监理情况11 4项目市场情况12 4.1项目投资环境12 4.2项目分析及市场情况14 4.3项目租售情况预测15 5项目财务效益评估16 3
5.1房地产项目总投资预测16 5.2项目资金来源情况17 5.3项目损益预测17 5.4项目有关财务效益指标18 6信托方案与风险防范措施19 6.1交易结构安排及信托计划摘要19 6.2风险防范措施21 7意见及建议22 8项目资料22 9附表：楼盘预订名单23 4
1项目背景与交易结构概述 1.1 项目背景 2009年11月27日，乌海广昊房地产开发有限责任公司（以下简称“乌海广昊”）通过协议转让方式获得万龙房地产开发（集团）有限责任公司名下位于内蒙古自治区乌海市海勃湾区地号为【02-02-51-0138】地块（总面积为77210 m2）的国有土地使用权。截止到2010年9月20日，乌海广昊办理其中46786.89 m2土地的使用权证，编号为【乌国用09第516号】；剩余30423.11 m2土地因拆迁工作尚未完成，目前还未取得国有土地使用权证。广昊房地产开发有限责任公司准备于上述地块上开发锦绣中华商住小区项目，希望由金谷信托就该房产项目的开发建设提供融资服务。 1.2 交易结构概述 1.2.1 信托结构简述 融资方式：权益投资 融资总成本：15% 融资人要求信托资金到位时间：2010年10月 信托期限：18个月，12个月可提前结束 公司收入：其中信托报酬方式收取【4-5】% 保管人保管费：0.1%-0.2% 受益人的预期收益：优先级预期收益A类100-299万元，9%/年；B类300-999万元， 10%/年；C类1000万元以上（含1000万元），11%/年项目发行计划（适用于集合类项目）： 我公司自主发行的额度：【15000】万元 1.2.2 项目现状 项目公司--乌海市广昊房地产开发有限责任公司，于2007 年8 月成立。包头市万龙房地产开发（集团）有限公司在2007年11月20日于乌海市国土资源局以摘牌方式获得本项目用地，土地出让金为45479809元。广昊房地产开发有限责任公司成立后，此土地转让到广昊房地产开发有限责任公司名下。除土地出让金外，乌海广昊房地产公司已缴纳该地块（77210平方米）契税1364394元，已缴纳国土局服务费（77210平方米）584798元。至此，该地块土地费用已全部交清。另该公司已向乌海市海勃湾区拆迁办支付拆迁补偿资金3684万元，并出资1300万元建设紧邻此项目的乌珠穆主题公园。至此该公司已投入资金超过9700余万元，折合楼面价约 5
中融国际信托有限公司 中融－大连琥珀湾项目 房地产股权投资集合资金信托计划 尽职调查报告 （报告完成日期：2011-4-21） 经办业务部门：中融国际信托有限公司【金融市场】部
声明与保证 我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 直接调查人签字： 年月日 直接调查人签字： 年月日 调查人部门经理签字： 年月日
目录 1 项目背景与交易结构概述 3 1.1 项目背景 3 1. 2 交易结构概述 3 1.3信托产品交易要素 4 1.4 本项目概况 4 2 融资人资信情况10 2.1 融资公司基本情况10 2.2 开发业绩1 3 2.3 融资人/实际控制人财务状况15 2.4 融资人银行贷款及对外担保情况23 3 项目概况和建设情况2 4 3.1 项目基本情况24 3.2 项目建设条件31 3.3 项目建设实施进度32 3.4 项目的股权价值分析25 3.5 项目的施工方、设计公司、监理情况33 4 项目市场情况2 5 4.1 项目投资环境25 4.2 大连市房地产市场29 4.3 项目分析及市场定位33 4.4项目SWOT分析35 5 项目财务效益评估37 5.1 现金流量分析37 5.2 敏感性分析38 5.3 资金来源与运用表39
5.4 投资计划与资金筹措表40 5.5 项目销售收入预测43 5.6项目现金流量预测45 5.7项目利润分析和经济指标评价44 5.8销售率盈亏平衡点45 5.9本产品优势比较分析46 6 信托方案与风险防范措施47 6.1 交易结构安排及信托计划摘要47 7 综合评价50
XXXX信托股份有限公司地址：XXXXXXXX 邮编： 电话：传真： 尽职调查报告 项目名称：XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划报送部门：证券信托部
二○一三年十一月 XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划 尽职调查报告 一、信托项目简介 1、项目名称：XXXX?XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。 2、信托规模：总规模不超过30000万元人民币（信托资金达到3000万元信托可以成立，资金可分期到账） 3、期限：固定2年期。 4、委托人及受益人：1、XXXX号集合资产管理计划；2、合格机构投资者； 5、融资人：XXXX公司（以下简称“A”）。 6、信托财产到期交付：每年支付一次信托收益，信托到期时，归还信托本金和最后一期信托收益。 7、信托目的：通过设立集合资金信托，由委托人指定XXXX信托对A发放信托贷款，“A”将所得资金用于XX县XX安置房建设项目。信托计划存续期内，由A 按照合同约定归还信托计划本息，实现受益人信托收益。 8、信托资金用途：按委托人指定向XXXX公司发放信托贷款，借款人用于“XX 安置房建设项目”建设项目开发。 9、还款来源： （1）项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障； （2）“A”主营业务收入； （3）“A”现有资产28.09亿元，其中：国有土地资产1829亩估价15.13亿元、房屋资产100715.87平方米估价4.72亿元、林权资产14158亩估价2.75亿元、流动资产及其它资产5.49亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。 （4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据XX
信贷业务中的尽职调查报告信贷员的尽职调查，是对贷款人和借款人双方负责任的重要体现，借款人能清晰了解到自己的贷款能力，贷款人能有效防范风险，双赢的模式下将有助于银行也健康有序的发展。 信贷业务中的尽职调查报告有的员工说柜员是银行最重要的岗位，每天接待客户的现金和资金的来去;但也有人认为信贷员是为银行创造利润的群体，没有信贷员日晒雨淋的调查和催收贷款，哪里来的银行利润。其实，存贷款工作一并重要。 存款是银行生存之基础，贷款是银行发展之本。银行内每一个岗位都有其固有的重要性和特殊性，或许存在接触存款业务的客户很多，但是对于贷款业务的认识的还是比较陌生，现在就信贷业务做个简单了解。 尽管在信贷业务品种不同、对象各异上，但都有其内在的、本质的、共同的管理流程。科学合理的信贷业务管理实质上是规避风险、获取收益，以确保信贷资金的安全性、流动性、盈利性的过程。 每一笔信贷业务都会面临诸多风险，基本操作流程就是要通过既定的操作程序，通过每一个环节的层层控制达到防范风险、实现收益的目的。一般来说，一笔贷款的管理流程
分为九个环节，分别是：贷款申请、受理与调查、风险评价、贷款审批、合同签订、贷款发放、贷款支付、贷后管理、回收与处置。 衡量一个从事信贷业务的专业人员工作效能，关键在于看他对每一笔贷款申请的尽职调查程度。因为尽职调查作为贷款全流程风险管理的关键环节，具有重要的意义。首先，全面深入、细致严谨、高质量的尽职调查工作是银行业金融机构开展信贷业务、管理信贷风险的基本保障，其工作质量直接决定了贷款质量和风险承担水平。其次，尽职调查是降低贷款人与借款人之间信息不对称，减少贷款风险隐患的重要手段。最后，通过揭示可能影响贷款安全的风险信息，有助于银行也金融机构作出正确的决策。 勤勉尽责地履行调查义务，尽可能掌握借款人及业务的各方面情况，揭示分析潜在的风险因素，是信贷员尽职调查工作的基本要求。信贷员必须遵循真实、准确、完整、有效的原则，通过各种途径开展调查工作，全面掌握客户及项目信息。 信贷员可以通过现场调查和非现场调查相结合的方式展开调查。现场调查包括现场会谈和实地考察，非现场调查包括搜寻调差和委托调查等方式。 尽职调查最终体现在调查报告中，个人贷款尽职、调查报告侧重于对借款人的资信水平、偿债能力，贷款具体用途
对借款人50万元贷款的尽职调查报告 摘要：上门客户，于＃＃年8月23日向我行申请50万元贷款，担保方式;自然人担保。 一、借款人基本情况 1、借款人身份信息：身份证全部信息 借款人＃＃，男，汉族，43岁，法定住址：＃＃市＃＃县＃＃镇五。身份证号15262 ， 发证机关：＃＃县公安局。身份证有效期。 2、借款人简历情况 就职于＃＃＃＃实业总公司 -＃＃年从＃＃实业辞职后成立了森纳达贸易有限责任公司 ＃＃-＃＃年在赤峰市元宝山做土方剥离工程。 ＃＃年＃＃入股蒙野食品公司。 ＃＃年7月开始与巴彦淖尔欣泰房地产公司在＃＃巴彦淖尔市五原县境内合作开发房地产项目。 ＃＃-＃＃年所开发项目竣工，并对项目后期进行处理 ＃＃年巴盟乌拉特中旗拍得30亩地，花费1520万，个人占30% 3、对借款人基本情况的主观评价。 在与客户沟通过程中感觉此人具备很强的沟通能力，会公关，借款人家中兄弟两人，弟弟巴盟主要做电信工程，感觉此人为人精明，
对事对人都有自己很独到的看法，对房地产开发有自己的想法，对当地情况把握较为准确。 二、借款人实力情况 1、借款人经营经历（含资金积累过程等）。 1997年借款人在＃＃＃＃实业总公司原料部，分配到巴盟地区主管粮油收购等业务，对食品行业比较了解。2002年从＃＃实业辞职后成立了森纳达贸易有限责任公司，与朋友合伙各出资50万元做奶食品经营，并买断该产品河北、河南、陕西、山西、天津，北京、山东华北七省的销售权。 在2003-2004年完成500多万元的销售业绩。在＃＃年由于合作期限已到，此时其代理销售的厂家也有了自己的销售公司，由于借款人＃＃占据的份额较大，所以受到了一定的管制，加之当年奶食品业也爆出质量问题，随后森纳达公司注销。 从＃＃年之后分析＃＃的经营，自购5台装卸车，拉运土方及煤炭，后全部转让。 ＃＃年＃＃入股蒙野食品公司，共同开发了草原燕麦面、草原荞麦面，但是也没做起来。 从＃＃年由于借款人亲戚在巴盟五原是当时是分管城建的领导，在有这层关系的前提下，开始与巴彦淖尔欣泰房地产公司在＃＃巴彦淖尔市五原县境内合作开发房地产项目，目前该项目的一期已经完工，占地10亩，建筑面积1万平米，其中住宅42套，商户26套，由于小区对面有学校，其商铺及住宅的销售情况一直不错。截止目前，
个人贷款尽职调查报告 衡量一个从事贷款业务的专业人员工作效能，关键在于看他对每一笔贷款申请的尽职调查程度。为大家的个人贷款尽职调查报告，欢迎大家来查阅。 有的员工说柜员是银行最重要的岗位，每天接待客户的现金和资金的来去；但也有人认为信贷员是为银行创造利润的群体，没有信贷员日晒雨淋的调查和催收贷款，哪里来的银行利润。其实，存贷款工作一并重要。 存款是银行生存之基础，贷款是银行发展之本。银行内每一个岗位都有其固有的重要性和特殊性，或许存在接触存款业务的客户很多，但是对于贷款业务的认识的还是比较陌生，现在就信贷业务做个简单了解。 尽管在信贷业务品种不同、对象各异上，但都有其内在的、本质的、共同的管理流程。科学合理的信贷业务管理实质上是规避风险、获取收益，以确保信贷资金的安全性、流动性、盈利性的过程。 每一笔信贷业务都会面临诸多风险，基本操作流程就是要通过既定的操作程序，通过每一个环节的层层控制达到防范风险、实现收益的目的。一般来说，一笔贷款的管理流程分为九个环节，分别是：贷款申请、受理与调查、风险评价、贷款审批、合同签订、贷款发放、贷款支付、贷后管理、回收与处置。 衡量一个从事信贷业务的专业人员工作效能，关键在于看他对每一笔贷款申请的尽职调查程度。因为尽职调查作为贷款全流程风险
管理的关键环节，具有重要的意义。首先，全面深入、细致严谨、高质量的尽职调查工作是银行业金融机构开展信贷业务、管理信贷风险的基本保障，其工作质量直接决定了贷款质量和风险承担水平。其次，尽职调查是降低贷款人与借款人之间信息不对称，减少贷款风险隐患的重要手段。最后，通过揭示可能影响贷款安全的风险信息，有助于银行也金融机构作出正确的决策。 勤勉尽责地履行调查义务，尽可能掌握借款人及业务的各方面 情况，揭示分析潜在的风险因素，是信贷员尽职调查工作的基本要求。信贷员必须遵循真实、准确、完整、有效的原则，通过各种途径开展调查工作，全面掌握客户及项目信息。 信贷员可以通过现场调查和非现场调查相结合的方式展开调查。现场调查包括现场会谈和实地考察，非现场调查包括搜寻调差和委托调查等方式。 尽职调查最终体现在调查报告中，个人贷款尽职、调查报告侧 重于对借款人的资信水平、偿债能力，贷款具体用途及还款等请款的分析，确保借款人交易、借款用途、还款意愿和还款能力真实，防范虚假按揭等现象的发生。 信贷员的尽职调查，是对贷款人和借款人双方负责任的重要体现，借款人能清晰了解到自己的贷款能力，贷款人能有效防范风险，双赢的模式下将有助于银行也健康有序的发展。 一、小额信用贷款贷前调查的重要性
信托项目尽职调查 要点 1
信托项目尽职调查要点 本文的债权类项目主要是指以信托、资管或者基金子公司为通道或者交易对手索投资的债权型项目，本文以信托为范本。信托行业的价值在于能够发现好的投资项目并能够运用专业手段降低风险，从而实现不同风险偏好的社会资本与具有不同利润创造能力的企业的对接。自有资本不过数十亿的信托公司管理着数以千亿计的资产，每个项目出现问题都不容小视。随着近年来兑付危机的初步显现，面对诸多的质疑，持乐观态度的人士往往提出信托风控的强大，核心便是担保物的足值。实际上，信托业的风控手段远不限于抵押担保，信托风控实有十八般武艺能够施展。真正的问题在于，每一种武艺都有她的弱点甚至是致命伤。 一、项目审查篇 （一）遴选交易对手 遴选交易对手是信托风控的重要一环。最优质的融资方往往能够凭借自身信用从银行取得贷款。信托公司除非有特殊资源，很难在这些优质融资主体上有所斩获。不过，追求稳健和资金来源充分的信托公司可能会以较低的融资成本赢得这类项目。 在当前的国情之下，选择良好的交易对手的确是降低风险最简单、有效的方式。可是过于注重交易对手也有可能会走向两种极端，一是只看交易对手，只要交易对手资信较强，就放松项目设
计中的风控措施，结果埋下隐患，二是对于一些交易对手不够强大但能够经过项目设计防控风险的项目也拒绝操作。前者是过于轻信，后者是不够自信，都是应当避免的。 总体而言，信托项目融资方的资信要劣于银行的贷款客户。可是如果融资方资信存在重大问题，比如存在高额民间借贷或者违法预售等严重不规范情形，无论其是否能够提供足额抵押担保，信托公司都应当避免与其合作。因为对于这类企业，无法按照常理来预期其未来的经营行为，也无法对其进行有效的中后期管理，甚至连抵押物也可能存在重大瑕疵。实践中已经暴露出这样的问题。 政信合作项目的大量开展也是基于对政府的信任。当前有些地方政府经过融资平台大规模借道信托融资，并以人大预算函、政府承诺等方式提供隐形保障。信托公司对此类项目趋之若鹜，虽明知政府的保证在法律上没有效力，但还是认为政府是资信最好的客户。可是，如果地方政府为了得到信托融资把自己的公章都变成了橡皮图章，我们也无法预期她们提供的材料在多大程度上是可信的。她们对信托公司百般迎合，并不是因为信托公司有多么牛气，而是屈从于自身利益需要，我们也无法预期等她们无力偿债、发生纠纷后，会如何运用手中的权力，以迎合她们彼时的利益。
项目信托尽职调查操作要点 1、信托项目尽职调查——是资管专业人士按照实证、审慎、专业的要求，遵循勤勉尽责、诚实信用的原则，通过书面审验和实地考察等方法，对已经或即将获准立项的信托项目进行全面调查，并据此形成关于信托项目的尽调报告的过程。 标准及要求：如实反映信托项目状况；能有效识别、防范和控制风险 论证：通过定量分析、定性研究论证信托项目的可行性及操作模式 风险：充分揭示信托项目的风险、瑕疵、特点和对策 利益：重视调查信托项目中其他权利主体与信托公司间的利益冲突，并充分重视时点偿付问题 记录：建立尽职调查的工作底稿制度，制定信托项目尽职调查的台帐 报告：根据事实制作专业的信托项目可行性研究报告或尽职调查报告 报告要求 A、符合论证逻辑和思维习惯，力求真实、客观、周全 B、独立 C、格式规范 D、文字表述书面化、专业化、客观化 E、信息充分性——充分调研、充分分析、充分揭示 F、专业严谨性——定量分析、定性研究、其他方法 G、责任性——声明与保证 金融监管要求： A、《信托公司集合资金信托计划管理办法》第九条：信托公司设立信托计划，事前应进行尽职调查，就可行性分析、合法性、风险评估、有无关联方交易等事项出具尽职调查报告 B、《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》第五条：私人股权投资信托风险管理制度包括但不限于以下内容：1、目标企业的投资立项；2、目标企业的实地尽职调查；3、投资决策流程及限额管理；4、目标企业的投资实施；5、目标企业管理；6、目标企业股权退出机制 C、《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》第九条：应对拟投资对象的发展前景、公司治理、股权结构、管理团队、资产情况、经营情况、财务状况、法律风险等展开尽职调查 D、《关于加强信托哦公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》：尽职调查，深入了解房地产企业的资质、财务状况、信用状况、以往开发经历、以及房地产项目的资本金、“四证”、开发前景等情况，确保房地产业务的合法性、合规性和可行性； 尽职调查关键点：信托资金拟投项目的可行性
XX公司应收账款集合信托计划 尽职调查报告 (说明：本文为word格式，下载后可直接编辑) 1.概要 1.1 报批项目 XX市**科教产业投资发展有限公司（以下简称：“XX**科教”）为提高其资产的流动性，拟将其对XX山水城管委会（以下简称“XX山水城”）享有的经审计的约【6】亿元应收款（详见专项审计报告）进行转让以获得融资，我司发行信托计划募集资金受让该应收账款进行投资，XX**将所得的信托资金用于对清源河以南、缘溪道以东、蠡湖大道以西、环太高速以北区的基础设施整理工程。信托发行后，XX**科教按期向**信托支付回购款，XX**科教以其依法持有的【土地】提供抵押（抵押价值详见评估报告）作为对其履行回购义务的担保；同时，XX市城开投资发展公司（以下简称“XX城开”）为XX**科教回购上述应收账款提供连带责任担保。 1.2 信托项目概述
**信托通过发行信托计划“**信托?XX**科教应收账款集合资金信托计划”（以下简称“信托计划”或“本信托”）募集资金，拟募集资金规模【3亿-3.5】亿元，信托资金用于受让XX**科教享有的对XX山水城的约【6】亿元应收账款（信托本益覆盖率约【0.95】倍-【1.33】倍），信托资金用于基础设施整理工程。信托计划期限届满时，XX**科教应按照约定履行回购义务；XX**科教以其依法持有的【住宅用地】为其履行回购义务提供抵押担保。信托计划期限【24】个月，融资总成本拟定为【12.5%】/年。 1.3 项目亮点 （1）区域发展优势显著 XX滨湖区处于长三角一体化发展地带，位于中国经济实力最强的经济圈，区位优势明显。同时，京沪高铁的建设为其发展提供带来了历史性的机遇，该铁路位于中国东部地区的华北和华东地区，两端连接环渤海湾和长江三角洲两个经济区域。铁路通车后，XX融入上海半小时经济圈，挺进环渤海湾经济圈。滨湖区具有显著的区位优势、政策优势和发展机遇，发展前景良好，财政实力将明显增强，这一方面为本项目推进以及收益的实现提供良好的外部环境；同时政府财力的夯实也有利于进一步增强融资主体的财力支持，增强后者的信用质量和偿债能力。 （2）项目综合效益良好 本项应收款对应项目已基本完工，应收款的回购收益可有效覆盖本项目信托计划投资收益及本金。 （3）偿债保障措施充分 除享有本项目回购款带来的项目净收益现金流作为还款来源的直接保障外，本项目就本信托计划的投资收益及本金偿付还有以下保障措施： 为了进一步明确政府的债务及相关财政资金的安排，XX市滨湖区相关部门将出具财政资金安排文件，并通过人大审批，承诺将还款计划纳入专项财政预算，在信托到期前，优先以该XX市滨湖区人民政府财政收入和土地收入支付到期债务，若仍不足支付的，由其督促安排资金，用于向**信托支付到期债务。 如XX山水城管委会未按约履行偿付上述应收账款的义务，**信托有权要求XX**科教回购上述应收账款。 在信托计划期限内，XX**科教以XX南泉古镇建设发展有限公司拥有住宅土地提供抵押担保。抵押率为4.5-5.3折。 XX市城开投资发展公司为XX山水城管委会偿付上述应收账款的义务及/或XX**科教的上述回购义务提供连带责任保证担保。 （4）风险缓释措施 本方案针对本项目信托计划所面临的主要风险采取了相应的风险缓释措施：
关于兴业银行股份有限公司的尽职调查报告 中国银行业监督管理委员会泉州监管分局： 根据兴业银行股份有限公司泉州分行（以下简称“兴业银行泉州分行”）与我行签订的系列理财产品托管合同，由兴业银行泉州分行作为我行系列型理财产品募集资金的托管人。根据《公司法》等有关法律法规的要求，我行本着行业公认的业务标准、道德规范和勤勉精神，对兴业银行泉州分行的基本情况、公司的主要业务及内部风险管理等方面的材料进行了相关核查。核查主要依据兴业银行泉州分行提供的文件资料。现就具体情况汇报如下: 一、基本情况 兴业银行成立于1988年8月，是经国务院、中国人民银行批准成立的首批股份制商业银行之一，总行设在福建省福州市，注册资本107.86亿元，注册地址福建省福州市湖东路154号，邮政编码350003，法定代表人高建平。 兴业银行2007年2月5日正式在上海证券交易所挂牌上市（股票代码：601166），截至2011年6月末，兴业银行前十大股东依次为：福建省财政厅、恒生银行有限公司、新政泰达投资有限公司、福建烟草海晟投资管理有限公司、中粮集团有限公司、福建省龙岩市财政局、湖南中烟工业有限责任公司、内蒙古西水创业股份有限公司、中国电子信息产业集团有限公司、广发聚丰股票型证券投资基金。 截至2011年6月末，兴业银行资产总额突破2万亿元，达到
20899.06亿元，股东权益1011.73亿元，不良贷款比率为0.35%，上半年累计实现净利润122.32亿元。根据英国《银行家》杂志2011年7月发布的全球银行1000强排名，兴业银行按总资产排名列第75位，按一级资本排名第83位。根据美国《福布斯》2010年发布的全球上市公司2000强排名，兴业银行综合排名第245位，在113家上榜的中国内地企业中排名第14位。 二、治理结构 兴业银行股份有限公司按照《公司法》、《证券法》、《商业银行法》的有关规定制订了《公司章程》及配套的管理制度，建立了股东大会、董事会、监事会和经营管理层为主体的法人治理结构。实行统一法人的总分行体制，坚持“三会一层”的规范化运作，形成了在监事会监督和董事会领导下的行长负责制。 三、股东 截至2010年末，招商局轮船股份有限公司为第一大股东，持股12.40%，其母公司招商局集团有限公司间接持有股份比例合计为18.58%；香港中央结算（代理人）有限公司其代理的在香港中央结算（代理人）有限公司交易平台上交易的招商银行H 股股东账户的股份总持股17.83%位列第二。 四、招商银行泉州分行基本情况 兴业银行泉州分行成立于1988年9月，现有网点25家，其中分行本部位于泉州市丰泽街兴业大厦，其余网点合理布局于中心市区、泉港区、晋江、石狮、南安、惠安、安溪等区域。
. XXXX信托股份有限公司 地址：XXXXXXXX 邮编： 电话：传真： 告报查尽职调 项目名称：公司贷款集合资金信托计划·XXXXXXXXXXXX报送部门：证券信托部 二○一三年十一月
. . XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划 尽职调查报告 一、信托项目简介 1、项目名称：XXXX?XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。 2、信托规模：总规模不超过30000万元人民币（信托资金达到3000万元信托可以成立，资金可分期到账） 3、期限：固定2年期。 4、委托人及受益人：1、XXXX号集合资产管理计划；2、合格机构投资者； 5、融资人：XXXX公司（以下简称“A”）。 6、信托财产到期交付：每年支付一次信托收益，信托到期时，归还信托本金和最后一期信托收益。 7、信托目的：通过设立集合资金信托，由委托人指定XXXX信托对A发放信托贷款，“A”将所得资金用于XX县XX安置房建设项目。信托计划存续期内，由A 按照合同约定归还信托计划本息，实现受益人信托收益。 8、信托资金用途：按委托人指定向XXXX公司发放信托贷款，借款人用于“XX 安置房建设项目”建设项目开发。 9、还款来源： （1）项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障； （2）“A”主营业务收入； （3）“A”现有资产28.09亿元，其中：国有土地资产1829亩估价15.13亿元、房屋资产100715.87平方米估价4.72亿元、林权资产14158亩估价2.75亿元、流动资产及其它资产5.49亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。 （4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据XX县“十二五”规划目标，五一物流园建成后，年产值突破100亿元。每年可增加财政收入3亿元，这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障。 10、保管银行及保管费：待定 . . 11、信托报酬:1.2%/年。 12、预计融资人总成本约为：14%/年。 13、保障措施：
附件2： 徽商银行并购贷款尽职调查细则（试行） 为做好并购业务的尽职调查工作，提高尽职调查质量，识别并控制并购贷款风险，并购贷款调查人员应根据本细则提示的内容，全面准确深入地调查分析并购双方和并购交易的相关情况和风险因素。 一、并购双方应提交的资料 （一）涉及并购双方的基本资料 主要包括但不限于： 1.并购双方的注册登记（或批准成立）、变更登记相关文件、营业执照、税务登记证明、组织机构代码证书、贷款卡，以及上述资料的最新年检证明。涉及外商投资企业，或属于需批准经营的特殊行业的，还应有相应的批准证书或许可证。 2.并购双方的公司章程、法定代表人身份证明。 3.并购双方近三年经审计的财务报告。 3.说明并购双方企业类型、注册资金、股权结构、实际控制人、机构设置和人事结构、历史沿革、行业地位、竞争优势等的相关资料。 4.说明并购双方的产品特征、生产设备、生产技术、研发能力、生产能力、分销网络的资料。
5.并购方未来几年重大投资计划。 （二）涉及并购交易的相关资料 主要包括但不限于： 1.有权部门对并购交易出具的批复文件或证明文件（如需要）。 2.可行性研究报告、并购涉及资产的评估报告，被并购方出让资产的产权证明、有经营特许权的经营许可证等。 3.涉及并购交易的有关文件，包括并购方案、合同或协议、原有债权债务的处理方案，股份制企业董事会或股东大会同意并购的决议原件及相关公告等。 4.与本行签署的收购兼并财务顾问或融资顾问聘任合同。 （三）能证明并购方投融资能力的有关材料 主要包括但不限于： 非债务性资金的筹资方案和出资证明、用款计划、还款资金来源和还款计划、还款保证措施及相关证明文件等。 二、尽职调查分析 （一）并购双方基本情况分析 1.并购双方基本情况分析，包括公司治理、组织结构情况，生产经营、主营业务、生产技术和产品情况等。 2.了解并购双方的合并及分立情况。应到工商管理部门核查企业设立批准文件、营业执照、章程、设立程序、合并及分立情况、工商变更登记、年度检验等事项，核查目标企业是否