（二）、估价方法
A、采用市场比较法测算待估宗地5：
⑴、比较实例选择
比较实例选择原则：与待估宗地属同一供需圈；与待估宗地用途相同或相近；与待估宗地的交易类型相同或相似；与待估宗地的估价基准日接近，相差不超过3年；交易实例必须为正常交易，或修正为正常交易。
⑵、比较实例说明
通过调查分析，我们选择了3个与待估宗地条件类似的比较实例，比较实例均能较客观反映成交时的市场价格，详细情况见比较实例情况说明表：
比较实例选取情况说明表
根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有：
①、交易时间；
②、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；
③、区域因素：主要包括所属商服中心级别、距公交站距离、公交便捷度、道路通达度、临路状况、环境条件、洪涝灾害状况、公用
基础设施完善度、城市配套设施完善度等；
④、个别因素：主要指宗地形状与面积、容积率、规划限制、使用年期等。
⑷、比较因素条件说明
估价对象与比较实例的比较因素条件说明见下表：
⑸、编制比较因素条件指数表
根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表，各项比较因素指数确定如下：
a、交易时间：按地价指数确定。分析待估宗地所处区域类似用途土地市场发展状况，以2013年12月地价指数为100，根据3%的年期上涨编制地价指数表如下：
交易，故交易情况条件指数均为100;
c、土地用途修正：估价对象商住用地，本次评估选取案例为商住用地，商业兼容比例有区别，以待估宗地为100，商业兼容每高或低10%，相应修正2%。
d、使用年期修正
当比较案例与估价对象的土地使用年期不一致时，需进行年期修正，根据年期修正公式K n=[1-1/（1+土地还原率）实际使用年限]/[1-1/（1+土地还原率）法定最高出让年限]，计算出年期修正系数，然后进行指数化处理，确定估价对象及比较案例的指数。具体情况见下表：
使用年限修正指数表
商业服务中心距离、交通条件、基础设施状况、水电综合保证率、环境优劣度等。
状况、临路条件、规划限制条件等。
由此编制比较因素条件指数表如下：
在因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正及年期修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数；采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格，如下表：
估价对象比较因素修正系数表
准价格：
待估宗地比准价格=（2039+2155+2187）÷3≈2127（元/㎡）
浅谈土地估价报告中估价对象界定的撰写【摘要】针对土地估价报告中估价对象界定的撰写，分别从委托估价方、估价对象、估价对象描述、地价影响因素等方面进行了论述。 土地估价报告是土地评估机构给委托方提供的说明评估情况、过程和结论的书面答复，是确定估价对象的客观合理价格的文件，它全面、客观、公正、准确地记述了估价过程和估价结果。一份合格的土地估价报告应该是对估价对象界定准确，估价方法选择合理，估价结果计算正确，文字描述准确，格式规范、内容完整及要件齐全的文字材料。一份高水平的估价报告除应满足估价规程的一般要求外，还要有自己的特点，而不是照抄规范格式。估价报告质量的高低，不仅反映了土地估价师的水平，也直接关系到有关各方的利益。因此，土地估价人员应对报告质量给予足够的重视。 估价报告由摘要、估价对象界定、土地估价结果及使用、附件四部分组成。本文对土地估价报告中估价对象界定中所涉及的格式、内容等方面做探讨。估价对象界定部分是在说明委托估价方的同时，还明确估价对象并针对待估宗地具体条件分析影响地价的因素。 一、委托估价方 说明该项估价的委托者（单位或个人），委托方与估价对象使用者之间的关系，委托单位的营业范围、单位地址、法人代表、联系人，或委托个人的联系地址、联系方式等。 二、估价对象
此部分要说明估价对象的具体位置、面积、容积率、用途、使用年期，开发程度和土地等级。描述时内容应全面而不繁琐，并前后一致，专业术语规范。 三、估价对象描述 估价对象的具体自身条件是影响其价格的主要因素，在评估估价对象的价格时，应明确土地的登记状况、土地权利状况、土地利用状况。 （一）、土地登记状况 说明估价对象的历史来源、位置、土地使用证编号、使用权人、用途、面积、使用权时间、宗地四至等。 描述时要严格按照土地登记证书上的登记内容写，真实地反映土地的登记状况，描述要有先后顺序，先写土地使用证的证书编号，再写土地使用权人，位置、用途、面积等内容。 （二）、土地权利状况 土地权利在我国主要指土地使用权和在土地所有权和土地使用 权上派生出的他项权利，具体包括：待估宗地的所有权状况；待估宗地在基准日的使用权性质（划拨或出让），若是以划拨方式取得，应了解取得该宗地是完全无偿还是支付了部分费用，其使用是否有特殊限制等，若是以出让方式取得，应说明土地取得的时间、出让金额、批准使用年限、已使用年限和宗地使用的特殊规定等；是否有他项权利（如存在抵押权、担保权、租赁权、地役权、地上地下等他项权利、相邻关系权利等），若在估价时点存在他项权利应加以详细说明。
七、评估项目实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见
下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；
土地估价报告 项目名称：东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县号的一宗国有出让商业用地土地使用权价值评估 受托估价单位:山东某土地房地产评估有限公司 土地估价报告编号：号电子备案编号： 提交报告日期：二O—五年五月二十九日 第一部分摘要 、估价项目名称 东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县的一宗国有出让
商业用地土地使用权价值评估。 二、委托估价方 名称：东营市某石油科技发展有限责任公司 住所：垦利县 法定代表人姓名： 注册资本：肆佰陆拾伍万元整 公司类型：有限责任公司 三、估价目的： 东营市某石油科技发展因企业经营需要进行融资，拟以其使用的位于垦利县以北的一宗国有出让综合土地使用权向银行申请贷款，现委托我公司对该宗土地进行评估，为借贷双方协商确定贷款额度提供客观、公平、合理的土地使用权价值参考。 四、估价基准日：二O—五年五月二十五日。 五、估价日期：二O—五年四月二十五日至二O—五年四月二十九日。 六、地价定义：至估价基准日，待估宗地作为出让土地使用权，其所有权属于国 家。此次评 估我们按实际权利状况设定估价对象权利状况，即出让用地、无他项权利限制。 使用权证［垦国用（2003 ）字第020 ］，宗地证载用途为工业用地，面积19992.6 平方米，经估价人员实地查勘，宗地实际用途为工业，本次估价设参照 证载用途将用途设定为工业 ②截止估价基准日，待估宗地实现宗地外开发程度“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平（”场地平整），结合估价对象土地利用特点和估价目
的，我们将宗地内外实际开发程度作为本次设定的开发程度，即宗地外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平（”场地平整）。 ③现场勘察：土地实际利用现状空地待建设。？国有建设用地使用权出让合同?界定规划容积率3.0-4.0 ，本次评估设定容积率4.0。 ④根据委托方提供的国有土地使用权证[垦国用（2003）字第020 ],待估宗地的使用权终止日期为2053 年3 月5 日，自估价基准日起待估宗地的实际剩余使用年期为37.8 年，遵循合法性原则，本次以实际土地剩余使用年期37.8 年做为设定的土地剩余使用年期。 综上所述，本报告估价对象的价格定义设定为：在估价基准日为2015 年5 月25 日，设定的基础设施开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），红线内“场地平整，”土地剩余使用年期37.8 年，面积19992.6 平方米，用途为工业用地的国有出让土地使用权价格。 七、估价结果： 经估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在此次地价定义条件下，于2015 年5 月25 日的土地使用权价格为： （1）评估土地面积：19992.6 平方米； （2）评估单价：223 元/平方米，合15 万元/亩； （3）总评估价值：4458350 元 人民币大写：肆佰肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元整。 说明：待估宗地不存在法定优先受偿款，此价格也不包括法定优先受偿款以及处置时的登记费用、过户费用以及税金等费用。
( 协议范本 ) 甲方：_____________________________ 乙方：_____________________________ 日期：__________年______月______日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 土地价格评估委托协议书正式 模版 The agreement concluded by the parties after reaching a consensus through equal consultation stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.
土地价格评估委托协议书正式模版 委托方：_________（以下简称甲方） 受托方：_________（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议： 一、甲方委托事项： 宗地位置：_________ 权属证号：_________ 评估目的：_________ 宗地面积：_________ 批准土地使用性质：_________ 设定土地使用权性质：_________ 批准用途：_________
评估设定用途：_________ 宗地现状条件：_________ 评估设定条件：_________ 评估日期：________年____月____日 交付报告时间：________年____月____日 交付报告份数：_________ 二、甲方所需提供的资料： 国有土地使用证 宗地规划要点 宗地图 宗地规划平面图 甲方及时、准确、真实地提供乙方所需的资料，因甲方提供虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的使用范围内正确使用评估报告，超范围使用报告所造成的后果由甲方负责。 三、工作要求：
土地估价报告备案系统 用户使用手册 （CAKEY） 国土资源部信息中心 二〇一三年一月
目录 一、CA的基本情况 (1) (一)K EY类型列表 (1) (二)硬K EY安装 (1) (三)软K EY安装 (2) 二、使用CAKEY访问系统网站 (6) (一)运行系统配置工具 (6) (二)访问地址 (6) (三)选择证书 (6) 三、CAKEY的日常维护 (7) (一)初始化 (7) (二)密码锁定解决 (7) (三)密码修改 (8) (四)解决不安全内容的问题 (9) (五)硬K EY的发放 (10) (六)软K EY的发放 (10) (七)KEY无法使用的处理 (10) (八)K EY的丢失或注销处理 (10)
一、CA的基本情况 (一)Key类型列表 CA KEY分硬件KEY（U盘证书Key）与软KEY（软件文件证书Key）两种。 我们系统用户有5种，其中只有估价师暂时使用软KEY。 用户类型 Key类型 1 国土管理机关用户 硬Key 2 土地估价机构备案负责人 硬Key 3 土地估价机构土地估价师 软Key 4 估价协会工作人员 硬Key 5 估价协会专家 硬Key (二)硬Key安装 将硬KEY插入电脑的USB口，然后安装ET199的驱动，双击et199auto.exe直接运行即可。该程序位于我的电脑里的光盘内。安装成功后桌面右下角出现U盘样的图标 单击图标将出现一下窗口，这里可以查看证书和修改密码等。
如果是第一次使用Key，那么还会提示修改密码，默认密码1234： 到这里为止，硬KEY安装成功。 (三)软Key安装 软件文件KEY是一个以pfx结尾的文件，双击该文件将出现证书导入向导。
土地估价报告撰写中的几个关键问题 ---兼谈如何写好土地估价报告 丛明珠 中国土地估价师协会 2007-04-18 一、对估价报告标准的认识 ?总体上：逻辑正确，方法得当，价格合理 ?具体内容上：10条标准 1.估价人员资格。估价人员是否是执业土地估价师，数量是否符合要求。 2.估价对象界定。估价对象界定是否准确、清晰、完整，土地权利、评估基 准日、地价定义等界定是否准确。 3.估价所依据资料的质量。估价所依据资料是否翔实、可靠。 4.估价假设前提和限制条件。估价假设前提和限制条件是否严密、完整、合 法。 5.市场分析。土地市场分析是否完整，结论是否合理。 6.估价技术路线、方法选择及运用。估价技术路线确定得是否得当，估价方 法选择是否适宜，估价方法运用是否正确。 7.地价确定的理由。地价确定的理由是否充分、合理。 8.估价结果。估价结果是否合理，价格水平是否与待估宗地同一供需圈的类 似土地的价格相当。 9.估价报告的逻辑性。估价报告的前后逻辑是否一致。 10.估价报告的完整性。估价报告内容是否完整，附件是否齐全。 二、对我国地价的基本认识 1.地价是什么？ 地价即土地价格，实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。 (1)地价是土地价值(value)和效用(utility,使用价值)在经济上的反映，是土地的稀缺性、效用和有效需求共同作用的结果 (2)地价是土地预期收益(expected income)的购买价格 (3)地价的本质是地租的资本化(capitalization)
(4)地价的主体构成为土地取得费、土地开发费和土地增值收益(或土地纯收益) 2.我国地价管理进展 (1)建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。表现在: ①在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式的转变。 ②在土地价格形成机制方面，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》，建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。 ③在完善土地有偿使用方式方面，制定了《规范国有土地租赁若干意见》，下发了《关于加强土地资产管理促进国有企业改革与发展的若干意见》。 ④在土地市场交易行为的规范方面，国土资源部下发了《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，有效抑制了土地违规交易行为。 ⑤在地价确定和监控方面，建立了专业评估、集体决策和结果公开的工作制度。 (2)建立起了具有中国特色的，以基准地价、标定地价和协议出让最低价为核心的地价体系。具体表现在： ①全国城镇分为15等，已进行3次修订。 ②全国99%以上的城市、85%以上的县城镇和70%以上的建制镇已完成基准地价更新工作，初步建立起了城镇建设用地价格体系，大多数市、县已将各类地价结果向社会公布。 ③在全国25个省、自治区、直辖市部署开展了农用地分等定级估价工作，初步建立起了农用地等、级、价体系。 (3)形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准。具体表现在 ①国家先后公布了《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》2个国家标准，《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》3个部颁行业标准。 ②《城市地价动态监测技术规范》、《城镇土地定级估价制图技术规范》、《农用地分等定级估价制图技术规范》也在积极制定及试用之中。 (4)建立了城市地价动态监测体系
土地估价结果报告 项目名称： 受托估价单位： 估价人： 委托估价单位： 估价日期： 估价报告编号： 估价技术报告编号： 提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县） 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树
木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表： 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明： 实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重臵成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如： （1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行； （2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻
土地估价报告备案系统用户使用手册 （用户注册） 国土资源部信息中心 二〇一三年一月二十日
目录 一、系统简介 (1) 二、系统运行环境及基本设置 (1) 三、系统基本操作 (2) （一）系统主界面 (2) （二）用户注册要点 (3) （三）系统数据录入方式 (3) 1. 下拉列表输入 (3) 2. 单选框的使用 (4) 3. 日期控件的使用 (4) （四）基本功能按钮 (5) 1. 用户检验 (5) 2. 下一步 (6) 3. 保存 (6) 四、备案系统用户注册 (6) （一）国土资源管理部门 (6) （二）估价机构备案负责人 (7) （三）估价机构土地估价师 (10) （四）估价协会工作人员 (11) （五）估价协会专家 (12)
一、系统简介 为了加强对土地评估市场监管力度,做好土地估价报告备案工作，国土资源部根据工作需要，计划建立《土地估价报告备案注册网站》，服务于国土资源管理部门用户、估价机构报告备案负责人用户、估价机构土地估价师用户、估价协会工作人员用户、估价协会专家用户的注册工作。 二、系统运行环境及基本设置 客户端：WindowsXP、Win7+Googl 。 本系统以B/S模式运行，运行本系统的客户端必须安装Google浏览器。 版本要求：本系统的一些特性需要Google浏览器17版本以上支持。 系统登录方式： 启动Google浏览器Chrome，在地址栏中输入土地估价备案注册系统地址：如https://www.doczj.com/doc/1b12019554.html,，进入注册网站首页，系统的登录界面如图所示:
图3-1 系统登录界面 ?国土资源管理部门：只允许注册国土资源管理部门用户。 ?估价机构报告备案负责人：可以注册估价机构，注册所属 估价师。 1)完善机构； 2)估价机构报告备案负责人用户注册； 3)机构数据从库中读取。 ?估价机构土地估价师：所选机构必须先完善，否则系统会 提示要求先完善机构信息。 ?估价协会工作人员：只允许注册协会工作人员，分中估协 与省级协会。 ?估价协会专家：只允许注册协会专家，分中估协专家与省 协会专家。 三、系统基本操作 （一）系统主界面 系统登录后界面如下图所示：
土地估价报告的撰写标准 及业务操作流程 1.提纲 报告撰写及评审的标准 业务操作流程与报告规范格式 报告撰写 撰写估价方法应注意的事项 2.报告撰写、评审的标准 报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写 报告的评审者：评审专家主要依据 《城镇土地估价规程》 《土地估价报告评审规则》 《土地估价报告评审要点》 《土地估价报告评审表》 评审:报告形式、技术问题两方面 2.1形式不合格 未按照《土地估价报告规范格式》撰写的； 缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的； 缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。 2.1.1报告形式案例
封面存在的格式问题 字体、字号 规程要求：封面 “土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。其他内容应为三号楷体。 内容 擅自增加了委托单位、估价人员 “提交估价报告日期”改为“估价日期” 2.1.2报告形式案例 存在的格式问题 估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。 自然机构负责人也没有签字 2.1.3报告形式案例 存在的格式问题 将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容 2.1.4报告形式案例 存在的格式问题 技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的” 2.1.5报告形式案例 存在的格式问题 估价中没有宗地位臵示意图和照片
案例 低级技术错误 1、成本法将新增费计入成本 2、基础设施配套费和土地开发费同时出现 新增建设用地有偿使用费 “新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。”（财综字…1999?117号第二条） “严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”（财综…2006?48号第四条）。 从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。 案例 低级技术错误 年期修正=剩余年期/最高出让年期 2.2技术问题不合格 估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）； 地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； 估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；
报告审核制度标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]
报告审核制度 土地估价报告审核实际上是对土地估价师已完成的土地估价报告进行检查并提出评判意见的行为或过程。土地估价报告审核可以分为外部审核和内部审核两类。外部审核是指由土地行政主管部门、行业协会或客户组织人员对已向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的质量评判性审核。内部审核是指土地估价机构组织内部人员对本机构已完成但尚未向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的审查、核对，并提出具体的修改意见，以不断完善报告内容，提高报告质量。内部审核已成为不断提高土地估价师执业水平和提高土地估价报告质量的最佳途径之一。本文主要探讨如何开展土地估价报告内部审核工作，根据笔者的工作经验，试从审核准则、分级审核制度两个方面做初步探讨。 一、审核准则 1、合法性准则。合法性准则，实际上是从法律法规和现行政策的角度，评判一项估价活动和一份土地估价报告是否合法的重要依据。合法性准则在审核报告时主要应用于以下几个方面：产权审核，估价对象的产权应以土地权属证书或有关部门出具的证明为合法依据；土地利用条件审核，应以城市规划、土地途管制等为合法依据；权益处分审核，应以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据；估价结果审核，应以符合当地土地市场行情或符合当地政府有关土地价格政策规定为合法依据。此外，为保证委托方身份的合法性，也要审核委托方是否具有符合有关规定的合法身份；同时，对报告中是否正确表述估价目的、估价时点、估价作
业时间和土地价报告应用的有效期等内容，也要进行审核。在实务工作中，一旦发现产权资料不全，或者产权证记载内容与实际情况不符，应要求土地估价师进一步做好调查核实工作。如宗地抵押贷款评估，必须掌握其权利人和委托人的关系，以及当地政府土地主管部门书面出具的土地他项权利状况信息等情况。 2、合理性准则。合理性准则主要是指，在独立、客观、公正地进行估价活动的基础上，得出合理的估价结果。土地估价工作属于社会中介服务，不同于一般的商业服务，绝对不能以“顾客满意度”作为衡量服务质量的唯一标准。一份土地估价报告，通常应同时满足以下三个方面的要求：一是满足委托方和相关当事人用于估价目的的要求；二是满足估价机构保持和增加业务量，以及估价机构质量管理和风险防范的要求；三是符合土地市场规律，与土地市场信息的对称。在一般情况下，估价结果的价值定义均指土地公开市场价值。因此，根据合理性准则审核估价报告，主要是依赖审核人员对类似宗地在估价时点的公开市场价值的正确把握，以及对技术报告中有关土地价格影响因素分析、估价方法选用、估价测算过程和估价结果确定等项内容的认真审查。同时，还需要考虑估价过程中是否存在不恰当的人为干扰因素。 3、合规性准则。合规性准则主要是指，估价报告从形式到内容都应该符合《城镇土地估价规程》和国家现行有关标准、规范的规定，符合行业的其他要求。合规性准则，实际上是从行业自律的角度，评判估价报告专业服务水准高低的重要依据。根据合规性准则审核估价报告，其重点主要是：报告格式应符合《城镇土地估
土地估价的基本程序 一、土地估价程序 1．确定估价基本事项: 主要包括确认评估对象,确定委估者估价的目的,确 定估价条件,考虑使用年期. 2．拟订估价作业计划 估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定,拟定估价计划必须先行调查,在已经确定估价项目的 基础上,就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排.包括收集整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证,分析价格影响因素及条件、估价方法的选用,试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划. 3．收集资料实地踏勘 产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容. 4．分析整理相关资料 主要对经济趋势资料、国际国内经济趋势、地方上经济趋势、法规的影响、物价水平,利率的影响.
5．选定方法试算价格 根据估价目的、估价对象特点,所收集到的资料状况,选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价,一般不少于两种方法. 6．确定宗地估价结果 估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析,结合估价者的知识经验和智慧加以判断,对各试算价格进行调整,进而确定最后估价额.一般有五种方法,一是算术平均值,二是加权平均值,三是中位数,四是众数,五是以一种价格为主,其他价格进行参考. 7．撰写估价报告书 土地估价机构在估价完成后,分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告,前者提交委托估价者,后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案.从报告格式上看,分为书信式、文字式和表格式. 二、土地估价业务受理 (一)土地估价业务获取的途径 1．政府委托
土地估价报告评审标准 一、封面格式（2分） 1、封面标题（1分）：重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全，少1项减分，少2项以上则不得分； 2、关键字（1分）：重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整，少1项减分，少2项以上则不得分。 二、第一部分总述（18分） 1、估价目的（2分）。估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分：（1）出现两个估价目的；（2）估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的。 2、估价依据（3分）。重点审查：①估价依据是否充分，法律、法规、政策文件，技术规程，委托方提供的资料，实勘资料等四类是否齐全，表述是否规范等，涉及法律、法规、政策文件的，应注明生效日期；②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。每少一项减1分，少3项以上者不得分。 3、估价基准日与估价日期（1分）。一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 4、价格定义（4分）。重点审查：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。每少一项减1分，少4项以上者和设定条件明显不合理者均不得分。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的，例如：现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻的地区，请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。
（二）、估价方法 A、采用市场比较法测算待估宗地5： ⑴、比较实例选择 比较实例选择原则：与待估宗地属同一供需圈；与待估宗地用途相同或相近；与待估宗地的交易类型相同或相似；与待估宗地的估价基准日接近，相差不超过3年；交易实例必须为正常交易，或修正为正常交易。 ⑵、比较实例说明 通过调查分析，我们选择了3个与待估宗地条件类似的比较实例，比较实例均能较客观反映成交时的市场价格，详细情况见比较实例情况说明表： 比较实例选取情况说明表 根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有： ①、交易时间； ②、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易； ③、区域因素：主要包括所属商服中心级别、距公交站距离、公交便捷度、道路通达度、临路状况、环境条件、洪涝灾害状况、公用
基础设施完善度、城市配套设施完善度等； ④、个别因素：主要指宗地形状与面积、容积率、规划限制、使用年期等。 ⑷、比较因素条件说明 估价对象与比较实例的比较因素条件说明见下表：
⑸、编制比较因素条件指数表 根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表，各项比较因素指数确定如下： a、交易时间：按地价指数确定。分析待估宗地所处区域类似用途土地市场发展状况，以2013年12月地价指数为100，根据3%的年期上涨编制地价指数表如下： 交易，故交易情况条件指数均为100; c、土地用途修正：估价对象商住用地，本次评估选取案例为商住用地，商业兼容比例有区别，以待估宗地为100，商业兼容每高或低10%，相应修正2%。 d、使用年期修正 当比较案例与估价对象的土地使用年期不一致时，需进行年期修正，根据年期修正公式K n=[1-1/（1+土地还原率）实际使用年限]/[1-1/（1+土地还原率）法定最高出让年限]，计算出年期修正系数，然后进行指数化处理，确定估价对象及比较案例的指数。具体情况见下表： 使用年限修正指数表
土地估价报告 项目名称:平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权现值价 格评估 受托估价单位：承德市弘正土地评估有限公司 土地估价报告编号：承弘土（估）[2017]字第173号 提交估价报告日期：二○一七年十二月二十八日
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权现值价格评估 二、委托估价方 河北省平泉市人民法院 三、估价目的 本次是对平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权进行价格评估，目的是为委托方提供客观、公正的国有建设用地使用权现值价格参考依据。 四、估价期日 2017年8月28日 五、估价日期 2017年8月28日至2017年12月28日 六、价格定义 1、本次评估土地价格是指估价基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格； 2、土地用途：土地登记用途为工业用地，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007，2007年8月10日）规定，本次评估设定为工业用地； 3、使用年限：工业用地法定最高出让年期为50年，估价对象终止日期为2056年9月20日，截止到评估基准日，估价对象剩余年期为年，本次评估估价对象的使用年期按照剩余年期设定； 4、本次估价基准日设定宗地实际开发程度为红线外围“三通”（通电、通路、通讯）及宗地红线内场地平整。 七、估价结果 经估价人员现场察勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、评估基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格为： 评估土地面积:平方米 评估单价:250元/平方米
土地估价案例与报告-土地估价报告撰写与审核 1、土地估价报告应由签字土地估价师所在机构的法人代表签字，并加盖公章，其中至少（）为符合土地估价资质的估价机构。 A.1个 B.2个 C.2个以上 D.2个或2个以上 2、下列不属于土地估价报告构成要素的是（）。 A.封面、摘要 B.估价对象界定 C.土地估价过程 D.土地估价结果及其使用 3、土地估价报告书的作用主要有（）。 A.履行土地估价委托合同 B.描述估价对象 C.记述估价过程 D.反映估价成果 E.存入档案
4、估价报告的合法性的内涵是指（）。 A.严格按照我国现行法律和各种技术规范的要求行事 B.主体认定事实清楚 C.符合法定程序 D.证据确凿充分 E.估价过程符合估价师的工作程序 5、属于土地估价技术报告构成要素的有（）。 A.总述 B.摘要 C.估价对象描述及地价影响因素分析 D.估价对象界定 E.土地估价过程 6、土地估价报告书的编写形式有（）。 A.图表式 B.文字式 C.数字式 D.表格式 E.叙述式 7、土地估价报告中三级审批是指（）。
A.主办估价师自查 B.部门的二级审核 C.机构负责人的审批 D.委托方负责人的审批 E.国土资源部门审查 8、如在土地估价报告中采用委托方提供的规划数据，需要在土地估价报告中的（）部分予以说明。 A.估价依据 B.估价方法 C.估价结果 D.需要特殊说明的事项 9、档案管理员在收到工作底稿后，应进行检查的内容包括（）。 A.报告的合法性 B.报告是否已经三级审批 C.目录与内容是否相符，所编页码有无错漏 D.评估人员有无签名 E.评估人员是否有注册土地估价师资格 10、土地估价报告书在以下方面使用，其中包括（）。 A.委托方按估价目的使用的要求及承担的责任
评估报告审查要点 格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求，报告的质量差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深入程度等方面。为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体把握，以下从定性和定量两个方面加以说明。 需要特别强调的是，评分标准只是针对一般情况而言， 在评审过程中，由于估价对象及估价目的不同，估价报告评 审不可能完全套用同一模式，请评审专家针对不同情况，正 确把握评审标准的内涵，具体问题具体分析。 一、估价报告形式审查要点 估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求，凡不符合下列要求的视为形式不合格，直接作为不及格报告不进行评分。 (1)不符合《土地估价报告规范格式》要求的； (2)土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。 二、估价报告关键技术问题审查要点 估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进 行评分。 (1)估价方法存在严重技术性错误的； (2)地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； (3)采用3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修 正的； (4)会审会认为的其他问题。 三、各等级报告评审标准 1、一等报告(大于等于90分)的质量要求 一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价
对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理 恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。 2、二等报告(80一90分)的质量要求 二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。 3、三等报告(70一80分)的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。 4、四等报告(60一70分)的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。 5、对不合格报告的判定 不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如： (1)报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价 对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。
目录 第一部分总述 4 一、估价项目名称 4 二、委托估价方 4 三、受托估价方 4 四、估价对象 4 五、估价目的 5 六、估价依据 5 七、地价定义 5 八、估价期日 6 九、估价日期 6 十、估价结果 6 十一、需要特殊说明事项 6 十二、土地估价师签名7 十三、土地估价机构盖章7 第二部分估价对象描述及地价影响因素分析7 一、估价对象描述7 第三部分土地估价11 一、估价原则11 二、估价方法与估价过程11 (一)市场比较法12 市场比较法可能会出现的错误：20 （二）收益还原法21
收益还原法可能会出现的错误；26 （三〕剩余法（假设开发法〕26 剩余法可能出现的错误：27 （四）成本逼近法27 成本逼近法可能会出现的错误：32 （五）基准地价系数修正法33 基准地价系数修正法可能会出现的错误36 三、地价的确定36 可能出错的地方：37 第四部分附录37 可能出现的错误37
修正报告应注意要点 1、是否规：报告格式的规、术语的规、评估方法的规。 2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项容漏掉；某一项容所包含的容漏掉）。 3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。 4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。 5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致，不同的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等描述前后不一致。 6、描述是否得当或恰当：如区域因素包括区域位置、基础设施状况、环境条件、产业聚集度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当，评估方法选择是否恰当、因素选择、参数选择、费用确定、因素修正、地价确定是否合理等。 土地估价技术报告 [封面标题] 项目名称；[说明估价项目的全称，容包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样。估价项目他称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样] 受托估价单位：[同“土地估价报告”文字式] 土地估价报告编号：[同“土地估价报告”文字式] 土地估价技术报告编号：[说明估价机构对该项目的技术编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（技）字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度] 提交估价报告日期：[同“土地估价报告”文字式]
GB/T18508-2014 (新)土地估价报告01-文字式 封面内容和格式如下： [一]封面： 土地估价报告 [封面标题] 项目名称：[说明估价项目的全称，内容宜包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其它)等要素] 受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构] 土地估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(估)字第××号”等字样，其中地名为估价机构所在省市的名称，所在省份填写简称，年度为提交土地估价报告日期所在年度] 电子备案编号： 提交估价报告日期：[说明土地估价报告提交的具体日期] [二]正文 正文内容和格式如下： 土地估价报告 [正文标题] 第一部分摘要 [分标题] 一、估价项目名称[同“土地估价报告”文字式封面] 二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人] 三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等] 四、估价期日：[说明估价结果对应的具体日期，样式为XXXX年XX月X X日] 五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期] 六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度，现状利用或规划利用
条件，本次估价所设定的开发程度和用途及其理由。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”(指通路、通电、供水、排水、通气、通暖、通讯等)和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在公开市场（或特定市场）条件下，于估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下，土地使用权(或包括其它内容)价格] 七、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，应以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表（见表E.1）。如需用外币表示的，应标明估价期日外币与人民币的比价]。对涉及抵押的估价，应注明上述估价结果中是否包含优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。 八、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字，并注明土地估价师注册证书号] 九、土地估价机构[由签字土地估价师所在的估价机构法定代表人签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构] 估价机构负责人签字：(机构公章) XXXX年XX月XX日上述八、九两项应在同一页展示