国内6大“田园综合体”建设成功案例分析 继今年中央一号文件首次提出“田园综合体”后，财政部又连续印发了开展农村综合性改革试点的《通知》和《意见》，确定今年在河北、山西等18个省份开展田园综合体建设试点，建设让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体。 本文为江苏，上海，安徽，黑龙江，四川，内蒙古等地的田园综合体样板间建设案例分析。 田园综合体的组成： 农业产业区 生产性主要功能部分，为综合体发展和运行提供产业支撑和发展动力的核心区域
生活居住区 城镇化主要功能部分，农民、工人、旅行者等人口相对集中的居住生活区域 文化景观区 吸引人流、提升土地价值的关键，以田园景观、农业生产和优质农产品为基础的主题 休闲聚集区 满足客源各种需求的综合产品体系，使城乡居民能够享受休闲体验乐趣 综合服务区 城镇化支撑功能，为综合体各项功能和组织运行提供服务和保障的功能区域
江苏·无锡阳山田园东方项目--国内落地实践的第一个田园综合体项目 2012年，在“中国水蜜桃之乡”无锡市惠山区阳山镇的大力支持下,内地第一个田园综合体项目--无锡田园东方落地实践。田园东方综合体分三部分，农业、文旅和居住，以及内在的复合业态。 农业商业化 田园东方的农业是以现代农业、休闲旅游、田园社区为辅助，把农业进行商业化，定位是企业化服务型的农业平台。阳山本身有优质的水蜜桃资源，而该项目通过公司化、规范化、科技化的运作，使得形成
的产业园能作为当地社会的基础性产业。 自然多样的文旅产业 文旅是以生态自然型和多样的旅游产品和度假产品的组合，以此作为产业的根本。比如主题乐园、不同的度假产品和度假村、精品酒店、民宿集群和营地等。 创新社区居住方式 田园社区属于居住的一部分，服务于原住民和新移民，以及旅居的客群，最终形成新的社区和新的小镇。社区分两类，一是结合宅改、土改的政策和试点，用集体建设用地的方式进行开发。另外，利用国有建设用地为基础的开发，这两种社区混合进行。 决策点评 田园东方项目集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体，倡导人与自然和谐共融与可持续发展，通过“三生”(生产、生活、生态)、“三产”(农业、加工业、服务业)的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能。
新乐市旅游综合体市场调查研究报告
新乐市旅游综合体市场前景及投融资战略研究报告 2017-2022年
前言 旅游业是很多城市或地区的支柱性产业，在国计民生中起着不可忽视的作用。我国有很多典型的旅游城市，例如三亚、丽江、焦作、黄山、敦煌等等，都是以旅游为核心，全面带动整体经济发展的城市。旅游景区是旅游业的核心要素，是旅游产品的主体成分，是旅游产业链的中心环节，是旅游消费的吸引中心，是旅游产业面的辐射中心。 中国旅游业已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假的“泛旅游时代”转变，在
此背景下，融合了观光、游乐、休闲、运动等多种旅游功能的旅游综合体成为满足人们多样化度假需求的必由目的地。为更好地顺应市场的需求、创造更大的综合效益，政府机构、旅游集团和地产企业，在区域土地综合开发项目上，都越来越多地指向了“旅游综合体”这一全新模式。据统计，南至海南岛，北到长白山，西至大漠边睡新疆，东沿海岸线蔓延，全国有上百个旅游综合体项目。旅游综合体开发热潮在未来五年甚至更长一段时期内必将继续存在，这是中国旅游产业转型的方向、地产开发创新的方向，也是政府引导区域升级的方向。 中商产业研究院发布的《2017-2022年新乐市旅游综合体市场前景及投融资战略研究报告》由资深专家和研究人员通过周密的市场调研，参考国家统计局、国家旅游局、世界旅游组织、政府部门机构发布的最新权威数据，通过相关市场研究的工具、理论和模型撰写而成。本报告主要分析了我国旅游行业发展环境、新乐市旅游市场总体规模与旅游景区现状、新乐市旅游综合体开发运营模式及借鉴案例、不同类型旅游综合体开发
传统的旅游地产是指一个区域在实施旅游景区开发时，围绕吃、住、行、游、娱、购等基本的配套要素，规划建设一批必要的功能设施，使游客在观光体验的同时能够实现旅游的综合服务价值。而如今，旅游地产在内涵和外延上都有了全新的解释。 从内涵上来说，旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式，是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业、房地产业及其他关联产业相结合的一个全新模式。从外延来说，旅游地产作为旅游业和房地产业的完美结合，旅游房地产兼具服务性、经济性、灵活性和投资性的联动需要，既满足了旅游度假者的游憩需求，为部分投资置业者提供了新的投资渠道，同时也为区域以现代服务业为代表的其他关联产业发展提供了融合与共生的空间。随着大众休闲时代国民休闲度假需求已经成为一种常态生活方式、国民对房地产的投资需求和国家对一线城市房地产行业的政策调整等方面的综合影响，使消费者和开发商对旅游地产的需求更加强烈，也使得旅游地产具有更大的升值潜力。 总结近年国内旅游地产开发的实践，笔者认为目前国内旅游地产发展最大的瓶颈和困境在于旅游核心吸引力的缺乏。对于消费者来说，旅游地产的本质是要实现一种自然生态、休闲享乐的理想生活方式体验，在自然景点、文化景点等传统旅游资源日益稀缺的情况下，如何通过人为打造能够满足游客需求的独特体验产品，构建地块自身独特的吸引力和品牌效应，对于旅游地产开发商顺利将生地变成熟地，避免同质化竞争，实现区域价值最大化和可持续化至关重要。 因此，本文选择目前国内旅游地产开发中最为流行的十大新型旅游核心吸引物驱动的旅游地产开发模式进行研究，以期为不同条件下旅游地产的成功开发提供借鉴经验。
“田园综合体”---未来休闲农业和乡村旅游发展的大方向。 北京东方昊炅科技发展有限公司专业设计、制造、施工可拼装式生态硬木房屋系统和户外设施（岗亭、栅栏、凉亭、廊架、宠物设施、户外专用家具等）。用于房车营地、度假村、新农村、农家乐升级版、生态观光园建设等。 亲，记得点击上方蓝字关注我们哦～关于田园综合体的四个问题随着我国旅游消费升级、景区发展升级、地产开发升级，整个旅游产业面临大转型大融合，在此背景下萌生出的“旅游综合体”的开发模式，成为中国旅游产业乃至区域经济发展升级的主力引擎。与此同时，国民休闲度假需求进一步增长，内需扩大、经济增长方式转变，新型城镇化与新型农业成为中国未来经济发展的战略支点。“田园综合体”则横跨推进中国新型城镇化发展与中国休闲旅游经济发展两个领域，将成为今后休闲农业和乡村旅游发展的大方向。“田园综合体”以更侧重田园综合产业而区别于“旅游综合体”，这一模式可谓横跨推进中国新型城镇化发展与中国休闲旅 游经济发展两个领域，与被媒体热议的旅游型城镇化有所相近。1什么是“田园综合体”？（一）田园综合体是一种可持续性模式是在城乡一体化格局下，顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展，结合农村产权制度改革，实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模
式。 （二）田园综合体的提出是基于一种商业模式方法论其出发点是主张以一种可以让企业参与、带有商业模式的顶层设计、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式，创新城乡发展，形成产业变革、带动社会发展，重塑中国乡村的美丽田园、特色小镇！ （三）田园综合体经济技术原理就是以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营。 1、首先企业化承接农业。企业承接农业，就可以避免实力弱小的农户的短期导向行为，可以做中长期产业规划，以农业产业园区发展的方法提升农业产业，尤其是发展现代农业，形成当地社会的基础性产业； 2、规划打造新兴驱动性产业即综合旅游业，也可称之为文旅产业，促进社会经济产生大的发展； 3、在基础产业和新兴驱动性产业起来后，当地的社会经济活动就会发生大的改变，该地区就可以开展人居环境建设，为原住民、新住民、游客这三类人群，营造新型乡村、特色小镇，形成社区群落。所以也可以这样描述，田园综合体最终形成的是一个新的社会、新的社区。综上，田园综合体模式就是在发达地区城市的郊区，一些有资源的小城镇或美丽乡村，将循环农业、创意农业、农事体验集于一体，构建一种综合开发项目，并推动当地经济产业提升和城镇化进程，也就是“农业＋文旅＋地产”的综合发展模式。
旅游综合体发展模式 前言：随着产业结构升级,旅游结构从原有的单一旅游经济模式向多元化的、集合式的、综合性的旅游模式发展,产生了以旅游资源与土地为基础,以旅游休闲功能为主导,结合大型旅游休闲项目、高品质服务的配套设施、互动发展的休闲旅游地产等多功能的、集合式的土地利用模式及产业聚集模式。 一、旅游综合体发展的三种模式 旅游综合体的开发、建设、运营、管理、盈利模式与传统旅游景区发展模式有较大区别。综合考虑其特定空间内产品复合性和产业集聚性，对比不同旅游综合体的主导产业及产业链中各要素的关系，可以以不同驱动力为基础将旅游综合体的发展模式划分为三类，即以旅游景区转型升级为驱动力的旅游综合体、以地产开发模式创新为驱动力旅游综合体和以城市特定阶段的发展要求为驱动力的旅游综合体。 1. 景区升级驱动型旅游综合体 以旅游景区转型升级为驱动力的旅游综合体，主要以旅游企业为主体进行开发建设，依托知名景区进行旅游综合体打造。该旅游综合体模式主要目的是延伸旅游产业链，提升传统旅游景区的产业结构，完善丰富旅游服务功能及与之配套的旅游服务设施。其中，地产业只是作为重要的关联产业，以一种配套设施的主体部分而存在。此类旅游综合体是一种以不同旅游资源为吸引物的旅游景区的全面开发，更有可能发展成为一种以休闲旅游为导向的旅游目的地。 国内景区升级背景下的旅游综合体发展模式中较为典型的景区之一就是黄山景区。前些年，黄山景区一直采取景区带动性发展模式，随着旅游产业的不断发展，黄山变单一“景区带动型”为“景区城市双带动型”，以品质高、功能全的服务内容为根本，融入度假、会展、演艺、娱乐、居住等产业，改变了传统的发展模式和盈利模式，衍生新型产业，实现多功能、多业态的集聚，对整个区域的发展起到一定的带动作用。 国外如墨西哥坎昆，它是依托世界级的自然资源打造滨海旅游项目，同时通过推广人文历史资源来加强旅游度假地的吸引力。 墨西哥坎昆位于加勒比海北部，尤卡坦半岛东北端海滨。发展初期仅为一小渔村，拥有世界级的沙滩和海资源;岛上有玛雅文化的圣米盖里托古迹废墟，距离坎昆130公里处还有一处反映玛雅人文化的图伦遗址，是墨西哥迄今保存得最好的一座玛雅和托尔特克人的古城。 2.地产创新驱动型旅游综合体
田园综合体模式最全解析 一、正确理解田园综合体 01、阐述田园综合体 田园综合体是以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大围整体、综合的规划、开发、运营，形成的是一个新的社区与生活方式，它强调要以农民合作社为主要载体，农民能够充分参与并从中受益；是企业参与、农民受益、农业 +文旅+ 地产的综合发展模式。 02、田园综合体的特征 田园综合体主要包含六大建设理念，是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式，是在城乡一体格局下，顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展，结合农村产权制度改革，实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。 -以旅游为先导 乡村旅游已成为当今世界性的潮流，田园综合体顺应这股大潮应运而生。 看似匮乏实则丰富的乡村旅游资源需要匠心独运的开发。一段溪流、
一座断桥、一棵古树、一处老宅、一块残碑都有诉说不尽的故事。瑞士有被称为无烟工业（手表、军刀）、无本 买卖（金融业）、无中生有（旅游业）的“三无经济”。旅游本就是一个无中生有的产业，瑞士在这方面开发得风生水起，值得借鉴。 -以产业为核心 一个完善的田园综合体应是一个包含了农、林、牧、渔、加工、制造、餐饮、酒店、仓储、保鲜、金融、工商、旅游及房地产等行业的三产融合体和城乡复合体。 对农民来说，远走他乡和抛家别亲的进城务工牺牲太大，在本区域多元发展，从多个产业融合发展中获取收益的模式更为可行。没有一个比较高的生活水准，人心必背，没有产业支撑的田园综合体也只能是一副空皮盘。各级各类现代农业科技园、产业园、创业园，应适当向田园综合体布局。 -以文化为灵魂 文化就是“人化”与“化人”的过程。 田园综合体要把当地世代形成的风土民情、乡规民约、民俗演艺等发掘出来，让人们可以体验农耕活动和乡村生活的苦 乐与礼仪，以此引导人们重新思考生产与消费、城市与乡村、 工业与农业的关系，从而产生符合自然规律的自警、自醒行为，在冶
浙江省旅游综合体市场前景及投融资战略研究报告 2017-2022年
前言 旅游业是很多城市或地区的支柱性产业，在国计民生中起着不可忽视的作用。我国有很多典型的旅游城市，例如三亚、丽江、焦作、黄山、敦煌等等，都是以旅游为核心，全面带动整体经济发展的城市。旅游景区是旅游业的核心要素，是旅游产品的主体成分，是旅游产业链的中心环节，是旅游消费的吸引中心，是旅游产业面的辐射中心。 中国旅游业已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假的“泛旅游时代”转变，在此背景下，融合了观光、游乐、休闲、运动等多种旅游功能的旅游综合体成为满足人们多样化度假需求的必由目的地。为更好地顺应市场的需求、创造更大的综合效益，政府机构、旅游集团和地产企业，在区域土地综合开发项目上，都越来越多地指向了“旅游综合体”这一全新模式。据统计，南至海南岛，北到长白山，西至大漠边睡新疆，东沿海岸线蔓延，全国有上百个旅游综合体项目。旅游综合体开发热潮在未来五年甚至更长一段时期内必将继续存在，这是中国旅游产业转型的方向、地产开发创新的方向，也是政府引导区域升级的方向。 中商产业研究院发布的《2017-2022年浙江省旅游综合体市场前景及投融资战略研究报告》由资深专家和研究人员通过周密的市场调研，参考国家统计局、国家旅游局、世界旅游组织、政府部门机构发布的最新权威数据，通过相关市场研究的工具、理论和模型撰写而成。本报告主要分析了我国旅游行业发展环境、浙江省旅游市场总体规模与旅游景区现状、浙江省旅游综合体开发运营模式及借鉴案例、不同类型旅游综合体开发运营策略，浙江省旅游综合体投资前景及项目开发规划运营策略等。本报告是旅游企业、房地产企业了解行业当前最新发展动态，把握市场机会，正确制定企业发展战略的必备参考工具，极具参考价值！
xxxx田园综合体概念规划 任务书
xxx xxxx 2019年x月 目录 第一章总则 (2) 一、目的 (2) 二、规划依据 (2) 三、适用范围 (2) 四、成果要求 (2) 第二章项目概况 (2) 一、项目名称 (2) 二、项目范围 (2) 第三章规划思路 (3) 一、总体思路 (3) 二、项目意义 (3) 三、规划结构 (3) 四、合作模式 (3) 第四章规划内容及深度要求 (4) 2
一、总体要求 (4) 二、详细内容及深度要求 (4) 三、成果内容及验收标准 (7) 第五章工作进度安排 (8) 第六章费用预算 (9) 一、地形图测绘费用 (9) 二、规划编制费用 (9) 第一章总则 一、目的 本任务书作为xxxxxx项目规划编制和审查依据。为预防规划中常见问题，保证项目能够顺利申报省级田园综合体，争取申报国家级田园综合体，提高成果质量，降低后期投资风险，特制定本任务书。 二、规划依据 1、《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》（财办〔2017〕29号）； 2、财政部有关负责人就开展农村综合性改革试点试验和田园综合体试点工作答记者问； 3、《关于做好2018年农业综合开发产业化发展项目申报工作的通知》（国农办[2017]21号）； 5、xxxxxx 6、xxxxxx； 10、已有规划审批资料； II
11、国家现行的有关法律、法规、规范和标准； 12、地形图、规划红线范围等其他相关资料。 三、适用范围 本任务书适用于xxx田园综合体概念规划项目所需成果相关规划内容，规划单位应采取必要措施，使规划成果充分满足本任务书要求并确保项目的完整性和落地性。 四、成果要求 规划成果要求内容完整，逻辑结构清晰合理，效果图表达需结合周边真实地理环境；汇报文件风格及格式统一，标注字体及大小需相对一致，表现形式丰富。 第二章项目概况 一、项目名称 xxx田园综合体概念规划。 二、项目范围 项目规划范围包括xxx，规划用地总面积xxxx公顷。 项目概念规划范围图 2
如何打造“旅游综合体” 对于相对复杂的旅游综合体，究竟如何打造？不同类别的综合体，打造模式也必然有所不同。我们结合实践经验，提炼出最一般的模式，让开发企业在最短的时间内，抓住旅游综合体的开发要领。主要从四个方面来阐述： （一）形成概念总体方案，确定打造指向 综合打造的指向，既是旅游综合体的核心特征，也是旅游综合体规划打造的第一要领。实际上包括四大含义： 其一，是土地的综合开发。旅游休闲导向型的土地综合开发，是旅游综合体打造的本质所在，所谓“复合型资源、综合性利用”的思想。 其二，是产业的综合发展。旅游综合体，是从单个旅游项目到综合旅游聚集区的转变，实际上是包括地产、商业、会展、创意、体育、文化等在内的泛旅游产业的综合发展架构，当然，不同的旅游综合体，旅游规划和旅游策划的侧重将不同。 其三，是功能的综合配置。旅游综合体，区别于传统旅游景区的特色之一，就是聚集了多种旅游功能，既要突出某项功能，又能够一站式满足游客全方位的旅游体验需求。 其四，是目标的综合打造。一个成功的旅游综合体，实际上完全有可能发展成为“城市特色功能区、旅游休闲新地标、城市文化新名片”，这是一个综合目标的构架，已经超越了一般旅游区的层面而对城市、文化同样有着巨大影响。 （二）确立定位突破为先导 在旅游综合体未来的发展中，必然面临激烈的竞争，赢得竞争的关键，在于定位的突破，主要包括两个方面：
其一，是区域功能定位。就是要跳出地块，在区域旅游一体化的结构中，通过发挥自身的比较优势，明确自身在区域发展格局中的定位，这是旅游综合体融入大区域城镇发展与旅游发展的前提。 其二，是开发主题定位。旅游策划主题应该面向市场需求，以创造差异化的吸引力与感召力为指向，整合自然旅游资源、文化旅游资源和社会旅游资源三大资源，凸显放大比较优势，形成一个独特性的主题（案名），即要找到“旅游综合体”打造的灵魂，这个灵魂将指导旅游综合体个性文化与特色意境的构建，是非常重要也极具难度的一个环节。 （三）确立功能构架为核心 功能构架的确立，是旅游综合体打造的核心所在。 旅游综合体在功能构架上，绝不是各种功能简单的堆砌和罗列，而是要充分研究其主要作用、内在关系和互动模式。 根据实践的总结，我们提出，任何一个成功的旅游综合体，在功能构架上无不是由“核心吸引中心、休闲聚集中心和延伸发展中心”三大部分构成。开发旅游综合体，实际上就是要“打造核心吸引中心、构造休闲聚集中心、创造延伸发展中心”： 1、打造核心吸引中心 打造核心吸引中心，是面向市场需求，创新整合开发核心资源，目的是创造一个或多个独特的核心吸引物，这是创造核心吸引力的基石所在，在总体旅游规划上，可以是一个或多个核心旅游休闲项目——观光景区、主题公园（乐园）、赛马场、赛车场、影视城、特色街区、温泉养生中心、高尔夫球场、特色酒店、主题博物馆。
旅游综合体四大模式、优劣势分析 旅游综合体的核心在于旅游产品，针对不同的客群、地域、资源而产生了丰富多样的旅游产品模式，如同沙场上的不同兵器，各有所长。综合研究，目前国旅游综合体的开发模式，大体可以分为四大类型——主题游乐型，景点依托型，度假酒店型，以及文旅小镇型。 这是一个群雄角逐的新沙场，不管是有着正统血脉的旅游企业，还是生于草莽的土豪地产商，抑或是半官半商的城市文化投资公司，甚至是精耕一方的农场或私家酒庄，都从旅游综合体新江湖的一隅崛起，并迅速展开了凶悍的疆场厮杀。 一、主题游乐型 主题游乐型旅游综合体模式诞生于人们对外界充满无限向往的八九十年代，在改革开放的窗口，欢乐谷和世界之窗的出现，正迎合了人们改革开放走出去的心理需求，随后，华侨城开始了一二线城市的全国布局，并有了越来越多的仿效者，摩天轮、云霄飞车、卡通装，在大江南北风靡起来。 不过，由于往往规模庞大、硬件设施投入颇巨、后期运营维护也是天价，对开发商前期资金筹措能力和后期运营管理能力有很高要求，且资金沉淀较多，所以涉足的房企较少。效仿华侨城模式的华强集团，目前距离前者还有较大差距。而一直将“中国迪士尼”作为目标的华侨城集团至今仍是国的龙头巨无霸，但相比较自我造血功能强大的迪士尼，我国的主题游乐型旅游综合体仍是小巫见大巫。 用主题公园带动配套商业和地产项目是这一派别的主要模式，温
泉、高尔夫、滑雪等休闲运动项目也与此有异曲同工之处，融体育经济、赛事经济、商务经济、休闲经济及房地产开发于一体的“观澜湖模式”即为其中的典型代表。在国民收入不断提高、文体休闲需求越来越旺盛的今天，这一类文体休闲主题的旅游综合体有望获得新的爆发。 1、优势 这种模式曾经一度深受地方政府欢迎，低廉的拿地成本、市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现，使得这个看起来资金沉淀较大的形态现金流很容易得到平衡。2012年，华侨城甚至凭借良好的运营能力，成功实现了未来门票收益资产证券化，成为旅游行业第一单。 2、短板 主题游乐型旅游综合体的发展，必须有持续的市场热情作支撑，然而，缺乏强大造血能力的国却很难做到一招鲜，往往都是用地产销售作为重要支撑。随着迪士尼、环球影视城等海外势力的入侵，以及政府和市场对这一司空见惯的旅游形态的热情下降，门票收益、衍生品收入、房地产项目销售都受到了一定程度影响，曾经的优势很难再得以发挥，历史也将他们推到了转型升级的节点，是“坐以待毙”还是掷重金激发新活力，成为主题游乐型旅游综合体的两难选择。 3、未来趋势 如何持续地留住游客，用链条和聚集效应来延续旅游消费是重点，融入文化秀是其中的一个必然选择，华侨城、华强、宋城等都已
生态旅游综合体发展模式探讨（上） 大地风景国际咨询集团北京大地风景旅游景观规划院董双兵 翟蕾翟燕 生态旅游综合体（Ecotourism Complex），是以自然的、文化的原生态资源为吸引物，以度假、居住为重要手段，强调综合效益，以旅游业为导向的土地开发模式。要推进生态旅游综合体的建设，进而鼓励社会力量参与产业结构调整，促进改善原住民生活条件，提升区域经济水平，首先就要弄清生态旅游综合体的内涵及特点。 生态旅游综合体的三个特征 以原生态资源为引擎。与其他综合体一样，生态旅游综合体具有较强的复制能力，而不同综合体之间最大的区别，就在于其核心竞争力的原生态资源的不同。与城市综合体、商业综合体等不同的最大特点，是生态旅游综合体是以自然的、文化的原生态资源为吸引物。因此，生态旅游综合体适合的街选址，往往是那些具有原生态特性的山地、乡村、森林和滨海地区。由于这种吸引物对其他产业、一大部类、二大部类都产生重要影响，能带动地产、餐饮、休闲娱乐、会议会展、会所服务以及其他服务业的共同发展，这种吸引物也可以称为引擎或者孵化器。
对中心城市的依附特点明显。生态旅游综合体大多数不是目的地，它的辐射范围以中心城市为依托，一般为距离城市外围生活区在1—2小时车程范围内的旅游度假区，或者本身就是以度假为目的，作为中心城市的次级生活区域。从它的主要游客类型上来看，要么是长期停留的度假游客，要么是旅居者身份的常驻居民。 是旅游业发展的最后一个阶段。从旅游业发展的生命周期来看，生态旅游综合体具有鲜明的阶段性特征。它产生于旅游业发展的不成熟阶段，并跳过一般性的大众观光旅游层次，直接进入休闲旅游阶段。同时，随着综合体的成熟，旅游业对区域的综合拉动机制日益成熟。经过一定时期的发展，生态旅游综合体也极有可能转换成休闲综合体（Leisure Complex），进而变成具备一定游憩功能的城市综合体（Urban Complex），在没有严格的限制的情况下，有可能带动生态 旅游综合体变成卫星城或城市新区。因此，生态旅游综合体又是中国城市化进程的一个产物，是对人居环境改善的必然要求，是城市化的重要催化剂。 生态旅游综合体四种开发模式 滨海（水）度假综合体。我们讲“无水不休闲”，就在于高质量的旅游产品都是围绕“水”文章展开的。滨海度假综合体在西方发展历史较长，因此也最为成熟，甚至有一些已经成为度假目的地，某些滨海旅游小城就是围绕滨海度假综合体发展起来的，加勒比海、地中海、库塔海滩、皮皮岛等都是典型的代表。国内也有一些比较成熟的
官网：https://www.doczj.com/doc/1d10891300.html, 【田园综合体】 田园综合体乡村景观规划设计的要点、原则及商业模式 产业规划园区规划产业市场研究及运营战略一体化服务商 中机产城规划设计研究院 CHINA MACHINERY MARKETING ACADEMY 官方网站：产业规划https://www.doczj.com/doc/1d10891300.html,/ 版权声明：该报告知识产权归中机产城规划设计研究院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
官网：https://www.doczj.com/doc/1d10891300.html, 1 田园综合体的概念 2017年2月5日, 中共中央、国务院公开发布了《关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》, 首次提出田园综合体的概念。文件指出“支持有条件的乡村建设, 以农民合作社为主要载体, 让农民充分参与和受益, 集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体, 通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范”。 田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式, 是在城乡一体格局下, 顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展, 结合农村产权制度改革, 实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式[1]。田园综合体是当前乡村发展代表创新突破的思维模式, 本质上就是为了能够综合多方面的资源来加快农村产业的发展, 带动乡村各个产业的优化和升级。
官网：https://www.doczj.com/doc/1d10891300.html, 2 田园综合体的特征 从《关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》中对于田园综合体概念的定义可以发现, 田园综合体主要有两方面特征。 第一, “支持有条件的乡村建设, 以农民合作社为主要载体。”也就是田园综合体的主体部分为农民合作社, 不能将其他的农村合作社与农民合作社相混淆, 因为主体不同所产生的作用也不同。但是并不是拥有主体即可, 而是更加需要农民能够积极参与。 第二, “田园综合体是集循环农业、创意农业和农事体验于一体的”。其中, 循环农业就是通常大家所说的环境友好型农业, 这也是前几年我国提出的发展策略。循环农业, 是指按照生态学原理和经济学原理, 运用现代科学技术成果和现代管理手段, 以及传统农业的有效经验建立起来的, 能获得较高的经济效益、生态效益和社会效益的现代化农业。所以, 需要农民在生产过程中能够节约资源, 减小对生态环境的污染。创意农业, 是指有效地将科技和人文要素融入农业生产, 进一步拓展农业功能、整合资源, 把传统农业发展为融生产、生活、生态为一体的现代农业。例如, 甘肃省兰州市有一种新品种的马铃薯叫“黑美人”, 其经过太空诱变育种, 外表为黑色, 肉为鲜红色, 色泽夺人眼球, 营养价值高于普通马铃薯, 具有广阔的市场推广价值。农事体验, 是休闲农业与乡村旅游独有的休闲娱乐活动。可以将乡村的一些特产包装成商品, 对外来的游客进行出售, 不仅能够使得游客体验到当地的人文风情、地域文化及乡村乐趣, 而且可以为乡村带来经
旅游综合体 （一）概念 “旅游综合体”的概念，实际上来自于我们所熟悉的“城市综合体”，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐四大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。而“旅游综合体”，有时也称之为“休闲综合体”或“度假综合体”，是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。作为聚集综合旅游功能的特定空间，旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区，也是一个旅游经济系统，并有可能成为一个旅游休闲目的地。 （二）特征 “旅游综合体”出现，是“旅游消费模式升级（从单一观光旅游到综合休闲度假）、景区发展模式升级（从单一开发到综合开发）、地产开发模式升级（从传统住宅地产到综合休闲地产）”三大升级共同作用的结果。从这个意义上看，更印证了“旅游综合体”必然是推动中国旅游产业再次升级的主力引擎，也决定了其核心特征包括以下五个方面： 1.以一定的旅游资源与土地为基础。这是旅游综合体打造的前提所在，需要指出的是，这里说的旅游资源，是包括人工打造的资源在内的泛旅游资源的概念，如何转化成具有独特吸引力的旅游产品是其核心指向。土地资源，可大可小，它决定了旅游综合体的规模大小，影响着产品的配比结构。
2.以旅游休闲功能为主导。作为旅游综合体，旅游休闲功能必须是主导，基于泛旅游产业综合发展的构架，融合观光、游乐、休闲、运动、会议、度假、体验、居住等多种旅游功能在内的“综合旅游休闲”的概念，当然，在实际开发中的功能综合配置，不是多种功能的简单的大糅合，而是要根据具体情况，侧重打造其中某一项或几项功能。 3.以土地综合开发为手段。旅游综合体，实际上根本就是以旅游休闲为导向的土地综合开发利用的一种手段，其目标是通过综合开发，进行多功能、多业态的集聚，以旅游发展提升土地价值、推动衍生产业发展、多元文化互动，最终实现开发回报的最优化。 4.以休闲地产产品为核心。在此说的休闲地产产品，既包括度假酒店地产、休闲商业地产（商街）、休闲住宅地产三大核心类别，也包括其他特色主题地产如创意地产，这是旅游综合体开发最核心的一个板块，是赢利的核心所在。 5.以较高品质服务为保障。作为旅游开发的升级模式，旅游综合体必须拥有超越一般景区的较高品质的服务作为保障，才能够实现良好的运营。（三）作用 从大的层面上来说，一个成功的旅游综合体，对于提升城市品牌形象、提供更多就业岗位、推动产业转型升级等方面都有巨大作用。 从旅游发展的角度来说，旅游综合体实际上有三大作用：其一，推动区域旅游从“观光时代走向休闲时代”。其二，推动区域旅游从“景区时代走向旅游目的地时代”。其三，推动旅游开发从“单一产品时代走向综合体时代”。 从地产开发的角度来说，旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产的开发提供了一种创新的模式；按照“旅游综合体”的特色模式进行旅游休闲导向的土地综合开发，实现地产开发与综合旅游休闲发展的完美融合，为旅游休闲地产的创新开发带来了巨大的空间，东部华侨城正是一个最为成功的典型。
建设乡村旅游综合体，开创城乡统筹发展新模式_乡村旅游开发模式 并可融入低碳、环保等现代化理念。乡村休闲地产是乡村旅游综合体开发的最核心板块，4.核心+赢利点—乡村休闲地产。适合开发的乡村休闲地产可大致分为乡村景观地产、乡村度假地产、酒庄等多种类型。赢利的核心所在 □北京绿维创景规划设计院休闲农业与城乡统筹中心何玲玲秦川刘佳峰 乡村旅游是社会主义新农村建设和城乡统筹发展的重要模式，□北京绿维创景规划设计院休闲农业与城乡统筹中心何玲玲秦川刘佳峰< 乡村旅游是社会主义新农村建设和城乡统筹发展的重要模式。互为契机又相互拉动。乡村旅游已经成为输出乡村价值，推进城乡统筹的重要力量。绿维发现，以往的经验和研究往往集中在具体的景区景点和大的区域发展构架上，而两者之间的中间环节有所缺失。这个中间环节，既要把握景区景点的细节，更要站在产业建设乡村旅游综合体，开创城乡统筹发展新模式_乡村旅游开发模式发展的角度，思考片区发展以及更大尺度上的产业发展和协调。此大背景下，绿维提出了建设乡村旅游综合体的概念，以期形成城乡统筹发展的新模式。 解读乡村旅游综合体 基于乡村土地资源， 1.阐释乡村旅游综合体。乡村综合体有别于城市综合体。以乡村农业、乡村工业等乡村产业为导向对乡村土地进行综合的合理的开发利用，将乡村产业发展、乡村基础设施、乡村住宅、社会建设等生产生活要素集约配置的地域空间形态，一种规模化、多功能、现代化、开放性的乡村聚合空间。 把乡村旅游作为乡村综合体外向联系的突破口，乡村旅游综合体则是基于乡村综合体。合理地开发利用乡村旅游资源和土地资源，以所开发的乡村旅游休闲项目、乡村配套商业项目、乡村休闲地产为核心功能构架，整体服务品质较高的乡村旅游休闲聚集区。 2.乡村旅游综合体的特征。 也要服务于乡村旅游者—城镇居民，1功能复合性。乡村旅游综合体不只服务于乡村居民。这就要求其必须具备城镇与乡村的多重复合功能。 而且追求生态效益和社会效益，2效益综合性。乡村旅游综合体的本质特征决定了不仅追求经济效益。追求全方位的综合性效益。 3要素系统性。乡村旅游综合体各个项目要素之间构成共生互补的能动关系。 乡村农业规模化是乡村旅游综合体的重要特征之一，4产业规模性。乡村农业是乡村旅游发展的重要载体。也是城乡统筹发展下促进传统农业向现代农业成功转型的重要途径。打破城市和乡村相互分隔的壁垒，建设乡村旅游综合体，开创城乡统筹发展新模式_乡村旅游开发模式5城乡融合性。从城乡统筹发展的视角出发。逐步实现城乡经济和社会生活紧密结合与协调发展，逐步缩小城乡差距，使城市和乡村融为一体。 乡村旅游综合体的发展思路 就是要深度挖掘乡村特色资源， 1.乡村旅游综合体开发思路。打造乡村旅游综合体。倡导低碳、生态等科学理念，以乡村旅游资源与土地为基础，以乡村旅游休闲为脉络，以休闲商业为配套，以乡村休闲地产为核心，以高品质服务为保障，对项目地进行综合开发，把乡村打造成一个“岛式圈层”结构的乡村旅游综合体，满足政府、企业、居民、乡村旅游者等多方需求。 主要是农业、工业等产业聚集区；中间圈层—休闲商业项目， 2.乡村旅游综合体发展结构。最外围圈层—乡村资源和乡村土地。主要指为乡村居民和乡村旅游者提供服务，具有多重功能的商业配套设施；核心圈层—乡村休闲地产，主要指以居住功能为主体的传统地产、居住小区、产权式酒店等乡村居所型地产；乡村旅游休闲则是串起各个圈层的连接线。 各个圈层有不同的开发方向和主题，值得注意的岛式圈层”结构的乡村旅游综合体各个圈层之间并不是机械的针对不同的乡村本底。从而形成各具特色的乡村旅游综合体。
山合水易：“田园综合体”模式最全方位解析。 专注乡村旅游与休闲农业，投智美丽乡村建设 做有品位的创意和设计 m.shsee. 2017年中央一号文件首次提出田园综合体这个概念，提出要支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示。田园综合体模式，赋予了农民及其从事的产业自主“造血”的功能，是贫困农户脱贫致富的一条新路子。 其实我们早在2014年便提出农文旅综合体的概念，与田园综合体如出一辙。本文从各个角度全面剖析田园综合体这个概念，从其概念本质、发展意义、政策支持、发展意义、开发模式、打造手法、规划落地等方面全面阐述。 01、阐述田园综合体
田园综合体是以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大围整体、综合的规划、开发、运营，形成的是一个新的社区与生活方式，它强调要以农民合作社为主要载体，农民能够充分参与并从中受益；是企业参与、农民受益、农业+文旅+地产的综合发展模式。 02、田园综合体的特征 田园综合体主要包含六大建设理念，是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式，是在城乡一体格局下，顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展，结合农村产权制度改革，实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。 ◆ 以旅游为先导 乡村旅游已成为当今世界性的潮流，田园综合体顺应这股大潮应运而生。 看似匮乏实则丰富的乡村旅游资源需要匠心独运的开发。一段溪流、一座断桥、一棵古树、一处老宅、一块残碑都有诉说不尽的故事。瑞士有被称为无烟工业(手表、军刀)、无本买卖(金融业)、无中生有(旅游业)的“三无经济”。旅游本就是一个无中生有的产业，瑞士在这方面开发得风生水起，值得借鉴。 ◆以产业为核心 一个完善的田园综合体应是一个包含了农、林、牧、渔、加工、制造、餐饮、酒店、仓储、保鲜、金融、工商、旅游及房地产等行业的三产融合体和城乡复合体。 对农民来说，远走他乡和抛家别亲的进城务工牺牲太大，在本区域多元发展，从多个产业融合发展中获取收益的模式更为可行。没有一个比较高的生活水准，人心必背，没有产业支撑的田园综合体也只能是一副空皮囊。各级各类现代农业科技园、产业园、创业园，应适当向田园综合体布局。 ◆以文化为灵魂
××省××市××县××镇××村乡村旅游 田园综合体项目（二期）合作经营合同书 甲方：××县××镇××村民委员会 乙方：××有限公司 第一条合同宗旨。为了充分利用××镇自然资源发展旅游产业，发挥××村田园综合体项目整体效益，确保脱贫攻坚战略任务如期完成，促使村集体经济得到有效积累，经甲乙双方友好协商，在诚实守信、平等自愿的基础上，就××镇××村乡村旅游田园综合体项目（二期）合作事宜根据相关法律法规的规定签订以下合同，以资双方共同遵守。 第二条合作内容。甲方将××镇××村乡村旅游田园综合体项目（二期）之农产品展销中心、六座小木屋、停车场、旅游公厕、小吃屋及广场（以交付清单为准）项下房屋及附属设施、设备，委托乙方管理经营。 甲方承诺具有签订并履行本合同的相应授权或适当主体资格并经过内部程序性的手续或流程，以确保乙方对第一款经营项目拥有合法的经营和收益权利并免受其他任何第三方的追索或妨碍；不因本村人员的变动或领导岗位的调整而影响本合同的继续履行。 乙方承诺具有签订并履行本合同、独立承担法律责任的适当主体资格并取得第一款项下相关经营项目行政许可，以确保合作项目顺利进行。 第三条合作期限及收益分配。甲乙双方合作期限从年月日起至年月日止。 第一年试运行，乙方于合同签订当日向甲方支付现金壹万元整；第
二年至第十年，甲方应于前一年合同期限届满前一个月每年向甲方支付现金叁万元整。前列费用由乙方直接打入甲方账户（账户名:××县××镇人民政府代管资金财政专户账号:××××××××××××），并向甲方提供支付凭证；该费用不与乙方经营业绩关联，非经双方协商一致，任何一方不得变更。 非因乙方的原因导致第一款合作期限不足的，可据实顺延；乙方支付的费用一经打入甲方指定账户后即由甲方自行处理，乙方无权干涉。 第四条双方权利义务。合作经营期间甲方享有以下权利： （一）本合同项下与乙方义务相对应的权利。 （二）乙方根本违约情形下单方解除合同并要求赔偿的权利。 （三）乙方一般违约情形下主张违约责任并要求赔偿的权利。 合作经营期间乙方享有以下权利： （一）本合同项下与甲方约定义务相对应的权利。 （二）甲方根本违约情形下单方解除合同并要求赔偿的权利。 （三）甲方一般违约情形下主张违约责任并要求赔偿的权利。 合作经营期间甲方履行以下义务： （一）按时全面交付第二条第一款约定的经营项目；保证该经营项目水、电、路、排污畅通，符合项目持续稳健经营的需要。 （二）承认并尊重乙方管理团队独立对项目经营管理的权利，不干涉乙方自主经营权。 （三）在接到乙方书面通知后及时承担第二条第一款经营项目项移交乙方后保修期内非因乙方原因造成损坏的维修义务。
乡村旅游与文化旅游综合体的发展前景及开发模式 乡村旅游与文化旅游综合体是以文化软实力为核心竞争力的开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务等的系统工程;是以“文化和生活方式”为核心，用文化旅游提升价值。 乡村旅游与文化旅游综合体发展的主流趋势 乡村旅游与文化旅游综合体未来发展趋势有五个方面，分别是旅居一体，新型生活方式成为主流;文化振兴，文化创意特征日益明显;市场细化，产品走向多元发展格局;三重助力，新型旅游模式前景广阔;多方关注，大型企业成为开发主力。 从人口增长的速度来看，近年来，大城市人口增长迅猛，1000 万人口以上的超级城市已有 10 多个，北京、上海等城市常住人口已超过 2000 万。多数大城市都不同程度地出现了土地、水、能源、交通、环境等领域的问题，个别城市甚至出现难以为继的严重局面。人口增长过快同时也造成社会竞争的激烈，工作压力过大、情绪持续紧张，使人们越发想要逃离城市，投入舒适、放松的环境中。创意旅游综合体是人们身心需求的必然产物。 从人口结构的变化来看，据国家统计局统计数据显示，2001 年到 2020 年是我国人口快速老龄化阶段。我国将平均每年增加 586 万老年人口，年平均增速达
到3.28%，是全国总人口平均增速的近 5 倍。到 2020 年，老年人口将达到 2.48 亿，老龄化水平将达到 17.17%。按照联合国规定的标准，我国已经步入老龄化社会，老年人市场已经成为一个庞大的市场，并且旅游作为一种社会化的活动，也日益成为老年人的主要休闲方式。创意旅游综合体产品休闲化、环境景区化的特征将使综合体成为老年人的生活首选。 从投资意向的转变来看，传统投资领域、生产领域已基本饱和，特别是传统房地产开发领域机会越来越少，住宅市场成熟期已基本到来，投资商的资金开始物色新的领域。创意旅游综合体是国家大力推进旅游业发展，人们消费意识形态生活化、休闲化双重背景下的产物，是迎合国家政策的“阳光工程”，符合市场规律，必将成为投资者开发的热土。从以上三重视角正视创意旅游综合体的发展前景，可以说前途光明，发展潜力巨大。 伴随着中国步入休闲时代，旅游消费模式也在发生着变化，即：由传统的景点观赏为目的的“观光游”向休闲消费、时间消费、度假居住为目的的“休闲旅游、度假旅游模式”转换。在这种模式下，人们对于旅游消费的需求将逐步倾向于“景区的环境”+“城市的设施”并存的模式。也就是说，人们向往一种“旅游在景区，生活在社区”旅居功能一体化的全新生活方式。 从居民生活方式转变的阶段来看，处于中国城市化高潮阶段，大量居民涌入市区，步入了城居生活时代。随着城市人口压力不断增加、城市资源逐步稀缺，城市空间趋于狭窄、城市环境越发恶化，人们开始逃离城市的压力和氛围，急迫需要一个缓解压力、释放身心的生活空间，郊区生活时代到来。郊区生活虽
旅游综合开发企业运营模式初探 一、站在企业的立场看旅游综合开发 一方面，旅游综合开发是大势所趋。政府对于区域综合发展的要求、市场休闲消费需求综合化的趋势及项目本身的开发条件决定了综合开发的大方向。 另一方面，旅游综合开发是一种极具潜力的成功模式。其一，对于旅游企业，地产收益为支撑；对于地产企业，旅游收益为持续。其二，通过除旅游、地产以外的特色产业的发展能够为企业带来产业链延伸的综合收益。其三，运作旅游综合开发项目，企业将实现从一般的项目开发商到区域运营商的转变，能够获得区域综合运营带来的巨大的区域升值效益。 二、旅游综合开发的企业运作模式 （一）企业定位：四重身份 首先，要梳理企业的定位。我们认为，进行旅游综合开发的企业，实际上包括四重身份。 第一，是旅游开发商。在未来的发展中，核心的工作之一是要进行旅游休闲项目的开发与经营。 第二，是地产开发商。休闲地产是旅游综合开发项目的重要构成，开发企业的重要工作必然是地产开发。 第三，是特色产业发展商。随着发展的深入，单靠地产为收益支撑的模式必然难以为继，政府必然要求企业考虑更科学、更持续特别是能够有效解决三农问
题，促进一二三产业融合发展的模式。这就决定了旅游综合开发项目中，除了旅游板块、地产板块以外，保护下来的生态区域与耕地区域，应当发展特色产业，如葡萄产业、花卉产业等，据此，开发企业自然成为特色产业发展商。
第四，是区域运营商。以区域经济社会统筹发展为己任，把旅游开发、特色产业发展、城镇建设、社会统筹结合起来，在政府的管理下，以主投资商的身份，通过在规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开发、商业房地产开发、住宅和度假地产开发等工作，推动区域经济社会综合发展，这时，开发企业将成为承上（政府）启下（市场）的区域运营商。 （二）商业模式 1、总体模式：土地一级开发为基础，“旅游休闲、特色产业、休闲地产”良性互动 从总体模式上看，是土地一级开发（卖地）和土地二级开发（卖房、旅游经营、产业发展）相结合的模式。 作为区域运营商，开发企业首先通过参与规划与土地一级开发，通过项目的二次招商与土地经营，获得区域升值的初步收益。 然而，旅游综合开发项目最根本的模式，还是“旅游休闲、特色产业与休闲地产”三者的良性互动，共同推动区域旅游、产业、城镇化的综合发展：旅游休闲的发展是引擎——这是实现旅游经营持续收益的根本。旅游休闲包括观光景区、运动游乐项目、度假酒店、休闲街区、文化演艺等，这是吸引消费者前来消费的根本，有利于促进土地从生地变熟地，促进区域升值，并带动相关产业的发展。