丹江口市工业用地政策解答
一、丹江口市工业用地选址有哪些要求？
（一）符合我市土地利用总体规划
我市土地利用总体规划（2006-2020年）2009年12月经省政府批准。为维护土地利用总体规划的严肃性和权威性，省国土厅规定，县（市）土地利用总体规划“一年一评审，两年一调整”。对土地利用总体规划的修改，必须就修改的必要性、合理性和合法性等进行评估，组织专家论证，依法组织听证，并向社会公示。规划实施评估报告经省国土资源厅同意后，方可开展规划修改。城区办事处土地利用总体规划修改由省政府批准，乡镇土地利用总体规划修改由十堰市政府批准，报省国土资源厅备案，不符合我市土地利用总体规划的项目不能报批。
随着国家保护耕地力度的加大，上级每年分配的使用耕地指标越来越少。如项目占用耕地较多，使用耕地指标很难配置。建议选址时尽量不占或少占耕地，禁止占用基本农田。
重点项目确需进行土地利用总体规划修改的，可以集中进行一次规划修改，但应避开基本农田和土地整治项目区。基本农田和土地整治项目区坐标国土资源部、省国土资源厅已备案，涉及基本农田和土地整治项目区的，除国家重点扶持的交通、能源项目外，现行政策不能进行修改。
（二）符合丹江口市政府相关要求
《市人民政府办公室关于进一步加强市域范围内临水涉水项目管理的通知》（丹政办发〔2014〕68号）要求：
1、环库公路以内所有区域原则上禁止新建各类项目；
2、水库和环库公路可视范围内原则上禁止建设各类项目；
3、环库公路以外1公里范围内实行严格规划控制，未经批准不得新建各类项目；
4、太和大道、土武一级路、枫土路、六均路沿线可视范围内实行严格规划控制，未经批准不得新建各类项目。
（三）符合国家产业政策
为贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）精神，依据《产业结构调整指导目录（2011年本）》（国家发展改革委令第9号）和国家有关产业政策、土地供应政策，国土资源部、国家发展改革委制定了《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》。
凡列入《限制目录》的建设项目，必须符合目录规定条件，国土资源管理部门和投资管理部门方可办理相关手续；凡列入《禁止目录》的建设项目或者采用所列工艺技术、装备、规模的建设项目，国土资源管理部门和投资管理部门不得办理相关手续；凡采用《产业结构调整指导目录（2011年本）》明令淘汰的落后工艺技术，装备或者生产明令淘汰产品的建设项目，国土资源管理部门和投资管理部门一律不得
办理相关手续。
（四）原则上进入园区
一是园区已有园区规划，正在逐步与土地利用总体规划相衔接；二是许多园区都有批而未供土地，企业落地不需新争取用地指标，便于企业快速完善用地手续。如安乐河工业园白果树沟片区有未供土地1000余亩，水都大道两侧有近1000亩，海淀区工业园有未供土地550亩。
（五）符合相关部门的规定
使用林地的，选址符合《丹江口市林地利用规划（2010-2020）》，国家级、省级公益林的非重点工程不得占用，重点工程确需占用由市政府向省林业厅申请。
二、丹江口市工业用地指标争取和土地供应程序有哪些？
（一）用地指标争取
根据土地利用总体规划、城镇建设规划和园区规划，分批次进行用地报批，争取用地指标。
根据上级下达的年度用地计划、规划和项目用地实际，国土资源局初步拟定征地报批资料，报经市政府同意，由市政府向省政府行文请示后，逐级进行用地报批。
用地涉及林地的，在用地报批期间须在湖北省林业厅办理使用林地审核同意书。
用地资料先报十堰市国土资源局审查，出具审查意见后报十堰市人民政府审核，经十堰市人民政府同意后报湖北省
国土资源厅审查（审批）。省国土资源厅审查（审批）通过后，通知地方政府缴纳新增建设用地土地有偿使用费，费用到账后办理用地批文。
（二）土地供应
按照丹江口市人民政府《关于工业项目土地证办理有关事项专题会议纪要》（2013第24号），办理土地出让须提供的资料有：
1、宗地图。用地200亩以下的2000元，200亩以上的3000元；（用地在园区外的企业，测绘宗地图前提供用地虚红线）
2、建设规划设计条件通知书及规划红线图；
3、土地评估报告。100亩以下的收费5000元，100亩以上500亩以下的收费1万元，500亩以上的收费2万元；
4、工业用地投资备案证。市发改局在1个工作日内免费办理；
5、地质灾害评估报告书。用地面积在500亩以下的，按每宗地2万元收费，由市国土资源局负责在7个工作日内办理；
6、建设项目环境影响评估文件。环境影响评价登记表由环保部门在3个工作日内免费办理；环境影响评价报告表由本级环保部门12个工作日内免费办理，中介机构环评编制费用由环保部门协调，每个项目最高收费2.5万元。十堰市级以上环境影响评价报告书由市环保部门向上汇报协调办
理；
7、工商营业执照。由市工商局在1个工作日内免费办理；
资料收集齐全后，国土资源局迅速进行内部会审，报请市土地供应联席会议研究通过后报市政府审批。经市政府批准后，在国土资源部土地市场动态监测监管系统中进行公告，以挂牌方式出让的，公示30天；以拍卖方式出让的，公示20天。公示期满后，公开进行出让。
三、丹江口市工业用地供应的政策有哪些？
（一）工业用地最低价标准
按照国家规定的工业用地最低价标准，我市应不低于8万元/亩。根据湖北省物价局《省物价局省国土资源厅关于十堰市城区及所辖各县（市、特区）城区基准地价的批复》(鄂价工服函〔2014〕121号)和部分工业园区要求，经市政府2014年第40次市长办公会研究，对我市工业用地供地价格进行了调整，自2015年1月1日起执行。
工业用地供应价格标准
备注：根据区位开发程度不同，供地价格可适当进行修正。
（二）工业用地控制指标
《湖北省人民政府关于实行最严格节约集约用地制度的通知》（鄂政发〔2014〕24号）对工业用地控制指标进行了原则规定。
《市人民政府关于实行最严格节约集约用地制度的通知》（丹政发〔2014〕27号）对我市工业用地控制指标进行了明确规定：
1、准入门栏。园区新建工业项目亩均投资不低于200万元/亩；投产后亩均税收不低于15万元/亩（国家另有规定的除外）。新建工业项目容积率不低于1.0，建筑密度不低于40%，绿地率不超过15%，工业项目所需行政办公和生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%。严格控制开发区房地产开发，开发区生产和基础设施用地比例不低于70%。
2、激励节约集约用地。原出让或划拨的存量工业用地，在符合城市规划和不改变用途的前提下，经批准在原用地范围内进行技术改造、建设多层厂房、实施厂房改造加层或开发利用地下空间而提高容积率的，不再收取土地出让价款。对节约集约用地成效显著、亩均税收贡献大或安置吸纳就业人数多的企业予以奖励。
3、鼓励建设多层标准厂房。多层标准厂房容积率一般应达到1.2以上。在多层标准厂房集中区域内，可根据需要建设企业入驻所需的各类公共服务平台。鼓励和引导社会投资主体参与多层标准厂房建设经营，城市基础设施配套费第一
层全额征收，第二层减半征收，第三层及以上免征。多层标准厂房建成后，经市政府同意，在不改变功能和土地用途的前提下，可对房产、国有建设用地使用权分割转让，市政府享有优先购买权。
四、工业用地税费有哪些？
（一）用地报批规费
根据相关规定，由用地单位负担的用地报批规费有：
1、耕地开垦费17100元/亩（耕地收取）；
2、森林植被恢复费平均4000元/亩（具体以林业部门测算为准）；
3、征地管理费平均800元/亩
耕地开垦费、征地管理费，待土地出让后由土地竞得人承担。森林植被恢复费在用地报批时由用地单位缴纳。
（二）已开征或即将开征的税
从地税部门了解，已开征或即将开征的税有：
1、耕地占用税。丹江口市耕地占用税的执行标准为25元/平方米。占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照占用耕地征收耕地占用税。占用基本农田的，加征50%。
2、契税。按计税价格的4%缴纳。
3、城镇土地使用税。分为4等，分别为每年2、3、
4、6元/平方米。
五、影响企业办证原因有哪些？
经过分析研究，影响企业办证主要存在以下几个方面的原因：
（一）项目选址不符合我市土地利用总体规划。土地利用总体规划“一年一评审，两年一调整”，我市现行规划是2010年修编的，2012年初经上级批准实施。修编时虽然反复征求了各镇（办、处、区）、工业园区和市直相关单位的意见，但随着形势的变化和发展思路的调整，部分项目选址暂不符合我市土地利用总体规划。项目选址是影响用地手续办理的一个关键。如果项目选址在已办理好指标的土地范围内，用地手续非常容易办理，如安乐河工业园的三喜水产和丹江红食品生产项目，仅仅一个多月时间，就完善了各项手续，办理了土地证。如果项目不符合土地利用总体规划，占用基本农田或土地整治项目区，用地手续很难办理，如金家湾的宏强公司，2004年建设，因涉及占用基本农田，直到2014年才完善用地手续。
（二）争取用地指标环节多，周期长。一是争取用地指标环节多，组织用地报批资料涉及工业园区、规划、林业、国土资源部门，审查、审批环节涉及丹江口市政府、十堰市国土资源局、十堰市人民政府、省国土资源厅，面积较大的须省政府审批；使用林地的需要省林业厅的使用林地审核同意书（办理林地审核同意书也需要一些前置）。二是周期长，每年上级下达用地计划，都是在5月份之后，2014年下达用
地计划已到8月，没有用地计划，用地报批就像过去买粮没有粮票一样，无法进行。
（三）前置手续不能及时办理到位。在争取指标环节，涉及林地的，有使用林地许可前置。在供应土地环节，由环评前置，环境保护手续“一票否决”，企业未取得环评手续，不得进行供地，部分企业在办理供地手续时，因缺少环评手续，故无法早日供地。
（四）企业方面。部分项目出于自身考虑拖延办理用地手续。一是项目供地程序已完成，但企业却不办理相关手续，挂牌到期后均未摘牌，企业如再要求摘牌须重新进行出让程序，如安乐河工业园的名远科技等项目。二是企业已用地，但一直未办理用地手续，如安乐河工业园的润京纯净水项目，我局多次多次上门服务，但该项目一直没有明确投资主体，至今未完善用地手续。三是企业临时改变要求，终止土地出让程序，如六里坪工业园的盛唐工业园项目，正在进行挂牌出让时，企业为融资方便，强烈要求将宗地分成多地块出让，为企业方便，只有终止正在进行的土地出让程序，重新组织资料进行出让程序。
1、《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率试行办法的通知》穗府函〔2015〕20号（2015年2月5日公布） 2、《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》穗府办规〔2019〕4号（2019年4月1日公布） 3、《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》粤自然资规字〔2019〕3号（2019年3月19日公布） 政策文件《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率试行办法的通知》 穗府函〔2015〕20号《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》 穗府办规〔2019〕4号 供地管理 供应合同 的约定内容 工业用地的供应合同须约定以下内容： （一）工业用地在土地出让期内申请调整为商业、办公、商品住宅、旅游等非工业用途经营性用 地的，须由土地出让人收回土地使用权，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值 和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。 （二）对于拟通过设立项目公司取得工业用地使用权或竞得土地后拟成立新公司进行开发建设 的，应在参与公开出让申请文件中明确项目公司或新公司的出资构成、股权结构等内容，且项目 公司或新公司的经营范围、资质等必须符合土地出让公告中的出让条件。 （三）工业用地供应后的投产年限、达成年限、达产后年产值、供后监管评价时点、评价要求和 评价未达标的整改及处理措施。 （四）工业用地的地下空间不得分割登记、分割转让和抵押。 （五）工业用地内建筑物分割转让和再次转让的，用地单位应就受让主体资格取得属地区政府、 广州空港经济区管委会或其指定机构书面审核意见后方可转让。 （六）新型产业用地（M0）项目需无偿移交给所在区政府、广州空港经济区管委会或其指定机 构的产业用房建筑面积。 第四部分 确权与转让 登记或 分割登记 国有土地使用权证应按宗地为单位办理。以出让方式供应的工业用地，在按合同约定缴清土地出 让金后可办理国有土地使用权证;以“先租后让”方式供应的工业用地，在签订“先租后让”合同 后，应办理国有土地使用权出租登记，出租年期结束，按程序审批后同意办理出让手续的，可在 缴清土地出让金后办理国有土地使用权证。 1、制造业企业在工业产业区块范围内国有普通工业用地上已确权登记的产业用房，可按幢、层 等固定界限为基本单元分割登记、转让，最小单元的建筑面积不低于500平方米。 2、产业用房分割转让的比例不超过总计容建筑面积再扣除配套行政办公及生活服务设施计容建 筑面积后的60%。 3、普通工业用地内的配套行政办公及生活服务设施不得独立进行分割登记、转让或抵押，但可 以随产业用房按比例以幢、层等为基本单元进行分割登记、转让或抵押。 4、产业用房及配套设施自完成分割转让不动产登记之日起5年内不得再次转让，起止时间须在不 动产权登记证书附注注记。 新型产业用地（M0）内的建筑可在土地供应合同中约定按幢、层等固定界限为基本单元分割登 记、转让。分割登记、转让的比例不超过总计容建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施计 容建筑面积后的50%。
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上海市工业用地项目投资协议(正式 版) The Purpose Of This Document Is T o Clarify The Civil Relationship Between The Parties Or Both Parties. After Reaching An Agreement Through Mutual Consultation, This Document Is Hereby Prepared 注意事项：此协议书文件主要为明确当事人或当事双方之间的民事关系，同时保障各自的合法权益，经共同协商达成一致意见后特此编制，文件下载即可修改，可根据实际情况套用。 甲方：_________ 乙方：_________ _________公司(以下简称甲方)受_________人民政府委托和_________(以下简称已方)本着平等互利原则，经过友好协商，于_________年_________月_________日在_________设立_________项目，达成以下协议： 一、项目概况 本项目兴办_________，生产_________产品。 二、项目投资规模及资金到位： 1、项目总投资：_________万元。 2、注册资本：_________万元。
3、资金到位安排：分二期到位，第一期自签约后三天到位_________万元;第二期在做土地证前按土地评估一次性到位土地征用款、城建配套款和间接用地费用_________万元。 三、项目用地 1、该土地位于，地块面积约为_________亩，具体以土管部门宗地图为准。 2、土地价格 甲方出让的土地价格为_________万元/亩(包括土地补偿费、青苗补偿费、安置补偿费)，面积约_________亩，合计人民币_________万元。间接用地补偿价格为每亩_________万元，面积约_________亩，合计约人民币_________万元。 如乙方同国土资源管理部门管理签订合同中土地出让单位高于与甲方的协议单价时，其超出部分在按上述出让单价付清土地款后，由甲方返还乙方。 3、出让土地状况
工业用地产权究竟有何不同？ 欧阳光明（2021.03.07） 能否分割转让？ 工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。 今年8月中旬，东莞市人民政府办公室向各镇人民政府（街道办事处）、市府直属单位印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》。《暂行办法》规定，在国有或集体工业用地、科研用地和商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容的园区或者企业，包括新建和已建的科技园均可以申请产权分割。且东莞市符合规定的科技园区产业用房将可以分栋、分层、分室进行分割销售。这也是继青岛的产业园区产权分割开闸之后，东莞成为了全国第五个明文规定工业用地可以进行产权分割的城市。 在实际中，很多工业用地的产业园在进行产权分割时，大部分都只能做到独栋产权，按层分割已然不错，只有个别的可以做到小面积分割，东莞的分割方式堪称“终极”，单位之小堪比住宅商铺。同时，东莞的分割办法也令工业用地产权分割问题再次成为热点。 前有派米雷，后有天安数码城，工业用地上的产权分割纠纷近两年似乎就没断过。工业用地产权分割问题也衍生一系列企业违约追索的风险。大概很多人都想不明白，所以会有网友发问168地产网，工业用地跟商业用地产权究竟有何分别，为何工业用地的产权分割显得如此吃力。168地产网此次也来谈谈关于工业用地产权分割
的问题，希望对大家有所帮助。 工业用地与商业用地的产权有何不同？土地使用年限不同。根据《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。”所以，工业用地产权为50年，商业用地为40年。如果工业用地是通过出让而不是划拨得来的，即通过正常的招拍挂程序花钱买的，那么你就拥有完全的处置权，可以进行转让，土地在卖给别人，也就是转让的时候，要缴纳土地增值税。而商业用地的转让是完全商品化的，当然，如果你打算在上面盖房子再出售，那么区别就更大了。 如果规划部门同意建的是标准厂房，那么你可以一个厂房一个厂房的卖，单个厂房的房屋所有权和土地使用权都可以办理，也就是这块地的产权可以再分割；如果不是标准厂房，那么就复杂了，要看你转让的下家其产业性质是否符合当地的规划，要看你所在的工业园区是否同意你出售，然后才有可能进行产权分割，而且要记住的一点是，土地产权分割是以地面的整体建筑物计算的，建筑物不能拆分成单元。至于商业用地，你的建筑物按套卖、按层卖、按栋卖，随意就好。 工业用地产权能否分割转让？目前的工业用地出让、使用政策规定，工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发。在这种传
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 上海新版国有建设用地(工业用地产业项目类) 使用权出让合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
篇一：上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的关于加强本市 工业用地出让管理的若干规定（试行） 上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的关于加强本市工业 用地出让管 理的若干规定（试行） 发布单位：上海市人民政府 沪府办〔20XX〕26号 各区、县人民政府，市政府有关委、办、局： 市规划国土资源局制订的〈〈关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）?已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。 上海市人民政府办公厅 20XX年3月28日 关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行） 第_条（目的和依据） 为全面实施总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高基本策略，充分发挥土地资源市场配置作用，加强工业用地出让全生命周期管理，促进上海经济社会转型发展，根据〈〈中华人民共和国土地管理法》、《上海市土地使用权出让办法》、市政府印发的〈〈关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》等，结合本市实际，制订本规定。 第二条（定义及适用范围） 本规定所称工业用地出让全生命周期管理，是以提高土地利用质量和效
益为目的，以土地出让合同为平台，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管，通过健全工业用地产业准入、综合效益评估、土地使用权退出等机制，将项目建设投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。 本市新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总 部产业项目类、研发总部通用类等建设用地，均按照本规定执行。历史 违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分 割转让、原划拨土地转出让等情形，参照本规定执行。 第三条（基本原则） 坚持遵循项目全生命周期规律，合理确定工业用地弹性出让年期。 坚持落实土地利用全要素管理，明确工业用地的单位土地投入、产出、 节能、环保、本地就业等经济、社会、环境约束性指标。 坚持实施土地利用全过程管理，实现项目开竣工、投达产、土地利用绩 效评估和土地使用权退出的全过程管理。 坚持体现土地利用综合效益，实现资源节约、生态环保、提质增效、和 谐发展的目标。 第四条（管理职责） 市规划国土资源局负责本市工业用地规划和土地利用等管理工作。市 经济信息化委、市发展改革委会同市规划国土资源局负责制定本市产业 准入标准和产业用地标准，制定并实施土地利用绩效评估的指标、标 准、方法和程序等。市环保局会同市经济信息化委、市规划国土资源局
工业用地改为商业用地的步骤 1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准， 需要土地部门的领导签字意见。 2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让 办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行， 工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢?到时候又是很多家公司竞争怎么办?学学人家高手吧，碧桂园能做的到的(书上可没写 教你如何拿地哦)!如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市 场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则(如果不想交差价，那就另当别论了)。 但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度 和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公 开交易(招拍挂)，又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金 即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行 上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得 方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则;但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。 司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发[2003]70号)第四点中的部分原文：“协
议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意， 由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。” 3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。 司法解释：《城镇国有土地使用地价是不一样的。二是政府收 回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少 法律依据。钟还认为，协议出让是法律明确的一种出让方式，现使 用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土 地收购储备时应避免强收强卖。 关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补 办手续还是由政府收回后重新招标拍卖挂牌出让，在当前各地实践中，是一个争议较大并且做法不一的问题，对此，需要对现行法律、法规、规章及有关文件进行全面深入的理解。 准确理解相关法规、规章条款的具体涵义 2002年 7月1日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让 国有土地使用权规定》(以下简称11号令)规定，“商业、旅游、 娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方 式出让”。2003年 8月1日施行的《协议出让国有土地使用权规定》(以下简称21号令)第十六条规定，以协议出让方式取得国有 土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地 用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取 得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权 出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的 土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，
工业用地转让合同范本 合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。广义合同指所有法律部门中确定权利、义务关系的协议。以下是整理的工业用地转让合同范本，希望能够帮助到大家！ 工业用地转让合同范本1 转让方（以下简称甲方）：受让方（以下简称乙方）： 根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经友好协商，就甲方将其权属的房屋建筑物、工业用地等转让与乙方及有关事项达成如下协议，以资共同遵守。 一、基本情况 1、乙方购买甲方所有的坐落在房屋建筑物及构筑物，建筑面积平方米。 2、乙方购买甲方位于的工业用地，土地面积为平方米，已缴纳完土地出让金，土地取得价为元整（大写）。 二、房屋建筑物和构筑物、土地价格及其它费用元整（大写）。 元整（大写）。 3、厂房设备拆迁工作由甲方负责，乙方支付给甲方设备拆迁费元整（大写）。 三、付款方式
房屋建筑物、构筑物、土地价格和设备拆迁费总计万元，分次付清，签约日乙方支付甲方定金人民币万元（大写）。年月日前，甲方把房屋建筑物、构筑物和土地交付乙方使用，同时乙方支付给甲方人民币万元（大写）。 四、甲方保证如实陈述该房屋建筑物、构筑物、土地权属的 1、该房屋建筑物和构筑物按双方约定价格总款额为人民币2、甲方按照该土地的取得价原价转让给乙方，转让总价为 具体状况，保证没有指定担保，没有权属纠纷。 五、本协议未尽事宜由双方协商补充确定，与本协议具有同等法律效力。 六、本协议在履行中若发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，双方可向所辖人民法院起诉。七、本协议一式两份，甲方、乙方各执一份，本协议经甲、乙双方签字盖章后生效。 甲方（盖章）： 法定代表人： 乙方（盖章）：法定代表人：年月日 工业用地转让合同范本2 出卖人（甲方）买受人（乙方） 根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立
上海产业用地指南 （2016版） （公开征求意见稿） 二 一六年一月
前言 在当前上海建设用地规模接近极限，建设用地特别是工业用地效率亟待提高的背景下，为推进上海“四个中心”建设，加快向具有全球影响力的科技创新中心进军，顺应新时期推进产城融合、二三产业融合、工业化和信息化融合、信息化与城市化融合的“四个融合”发展要求，落实“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的土地“五量”调控原则，聚焦产业项目“全生产要素、全生命周期、全产业链、全价值链、全所有制”发展，加快推进园区转型升级，打造上海产业园区升级版，按照国土资源部《节约集约利用土地规定》（2014年国土资源部第61号令）、本市《关于统筹优化全市工业区块布局若干意见》（沪府发〔2013〕33号）、《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》（沪府发〔2014〕14号）等文件要求，在《上海产业用地指南（2012版）》的基础上，参考借鉴兄弟省市的成功经验，结合近年来上海在招商引资、项目落地和结构调整等方面的新情况、新问题，组织修订和编制了《上海产业用地指南（2016版）》（以下简称“指南”）。 本指南对产业项目的容积率、固定资产投资强度、土地产出率、土地税收产出率四项用地指标的控制、推荐、调整标准进行了相关规定，对建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率提出了控制要求。其中对容积率、土地产出率和土地
税收产出率三项指标设置了均值、控制值、推荐值和调整值；对固定资产投资强度设置了均值和控制值。本指南基础数据主要来源于市统计局提供的2012-2014年本市规模以上工业企业1统计数据，及从上海市开发区产业用地管理信息系统提取的2008年以来落地、开工、投产的千余家企业的实际案例。 本指南所涵盖的产业用地适用领域包括工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类以及物流仓储用地。此外涉及混合用地的，可根据本指南，按照相关用地比例进行折算。其中，与制造业相关的项目用地按照国家行业分类标准2，结合上海实际，分为165个中类行业设置用地标准；物流仓储业项目用地按照仓储物品的属性分为通用仓储类、保温冷藏类、冷冻类、化学危险品类、城市配送类、农副产品类、堆场类等七个类别设置用地标准；工业用地标准厂房类和研发总部用地通用类作为单一类别，分别设置了全市统一的用地标准；战略性新兴产业项目用地按照其对应的行业中类代码与相关产业领域的用地标准相衔接。 本指南自颁布之日起施行。市相关部门将根据社会经济发展、技术进步、节约集约用地要求和指南实施情况，对产业用地指南进行适时修订。 1是指年主营业务收入在2000万元及以上的法人企业。 2工业行业分类按《国民经济行业分类》（GB/T 4754--2011）执行。
国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知 国土资发〔2009〕56号 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局），新疆生产建设兵团国土资源局，各派驻地方的国家土地督察局： 针对当前经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，部决定对《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称《标准》）实施政策进行适当调整。现就有关问题通知如下： 一、市县国土资源管理部门在工业用地出让前应当按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508－2001）进行评估，根据土地估价结果、土地供应政策和最低价标准等集体决策、综合确定出让底价。 二、对各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。优先发展产业是指各省（区、市）依据国家《产业结构调整指导目录》制订的本地产业发展规划中优先发展的产业。用地集约是指项目建设用地容积率和建筑系数超过《关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》（国土资发〔2008〕24号）所规定标准40%以上、投资强度增加10%以上。 三、以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。农、林、牧、渔业产品初加工工业项目是指在产地对农、林、牧、渔业产品直接进行初次加工的项目，具体由各省（区、市）在《国民经济行业分类》（GB/T4754－2002）第13、14、15、17、18、19、20大类范围内按小类认定。 四、对中西部地区确需使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的国有未利用地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的15%执行。使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地，可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的50%执行。国
广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法 第一章总则 第一条为深入贯彻落实《广州市人民政府关于印发广州制造2025战略规划的通知》（穗府〔2016〕4号）、《广州市人民政府关于印发广州市供给侧结构性改革总体方案及5个行动计划的通知》（穗府〔2016〕8号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率试行办法的通知》（穗府办〔2015〕11号）等政策文件精神，着力加强供给侧结构性改革，满足产业发展差别化用地需求，根据《广东省国土资源厅印发〈关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）〉的通知》（粤国土资规字〔2017〕3号），结合本市实际，制定此办法。 第二条本市行政区域内工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让的管理和实施适用本办法。 第三条为健全我市工业用地土地供应和土地有偿使用体系，降低企业用地成本，提高土地市场周转效率，我市供应的工业用地，除按国家规定的工业用地最高出让年限出让外，可按先租赁后出让、弹性年期出让等方式供应。 本办法所称工业用地使用权租赁是指国家将一定年限的工业用地使用权出租给土地使用者（以下简称为承租人）使用，由承租人与国土规划行政主管部门（以下简称为出租人）签订国有建设用地使用权租赁合同（以下简称为租赁合同），并支付国有建设用地使用权租金的行为。 本办法所称工业用地使用权弹性年期出让，是指国家将工业用地使用权在法律规定的最高出让年限以内，根据产业发展要求和意向用地单位经营情况合理确定工业用地使用权出让年限，出让给土地使用者（以下简称为受让人）使用，由土地受让人与国土规划行政主管部门（以下简称为出让人）签订国有建设用地使用权出让合同（以下简称为出让合同），并支付国有建设用地使用权出让金的行为。 第四条市国土规划行政主管部门负责本市工业用地先租赁后出让和弹性年期出让的规划、供应、利用等政策制定和指导监督工作，区国土规划行政主管部门负责本区工业用地先租赁后出让和弹性年期出让方案的具体制定。 市工业和信息化、发展改革行政主管部门会同国土规划、商务等行政主管部门负责制定本市工业用地先租赁后出让和弹性年期出让工作的产业准入标准和产业用地标准（指南），制定并实施土地利用绩效评估的指标、标准、方法和程序等。 各区政府负责各自行政区域内的工业用地先租赁后出让和弹性年期出让的具体实施及项目履约考核工作。 第二章土地供应 第五条中华人民共和国境内外的个人、法人和其他组织均可以通过先租赁后出让、弹性年期出让方式取得工业用地使用权，法律、法规另有规定的除外。 第六条工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让方式依照国有建设用地使用权出让方式，采用招标、拍卖、挂牌等公开交易方式。工业用地使用权
工业用地转让合同 出卖人（甲方） 买受人（乙方） 根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本房产买卖合同，以资共同遵守。 第一条甲方将自有的工业国有土地厂房转让占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）转让给乙方。房地产具体状况如下： （一）甲方依法签订的房地产权证号为__________________； （二）房地产座落在上海市__________【区】【县】__________【路】__________【弄】【新村】_________【支弄】_______号_______室。（部位___________）房屋类型：____________；结构____________； （三）房屋建筑面积__________平方米，该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】___________平方米。 （四）房屋平面图和房地产四至房屋（附件一）； （五）该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】；国有土地使用权以【出让】【划拨】【________】方式获得； （六）房屋内附属设施状况及室内装饰情况（附件二）； （七）甲方转让房地产的相关关系（包括抵押、相邻、租赁等其他关系）见附件五。 甲方保证已如实陈述房地产权属状况、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。 第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为（_______币）__________元。（大写）_______仟_______佰______拾_______万_______千_______百_______拾_______元整。 甲、乙双方同意，自本合同签订之日起的_______天内，乙方将上述房地产转让价款分_____次付与甲方，具体付款方式、期限另立付款协议（附件三）乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证。 第三条甲方转让房地产时，土地使用权按下列第_____款办理。
上海市工业用地项目投资 协议完整版 In the case of disputes between the two parties, the legitimate rights and interests of the partners should be protected. In the process of performing the contract, disputes should be submitted to arbitration. This paper is the main basis for restoring the cooperation scene. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________
上海市工业用地项目投资协议完整 版 下载说明：本协议资料适合用于需解决双方争议的场景下，维护合作方各自的合法权益，并在履行合同的过程中，双方当事人一旦发生争议，将争议提交仲裁或者诉讼，本文书即成为复原合作场景的主要依据。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 甲方：_________ 乙方：_________ _________公司(以下简称甲方)受_________人民政府委托和_________(以下简称已方)本着平等互利原则，经过友好协商，于_________年_________月_________日在_________设立_________项目，达成以下协议： 一、项目概况 本项目兴办_________，生产
工业用地产权究竟有何不同？ 能否分割转让？ 工业用地就是指独立设置得工厂、车间、手工业作坊、建筑安装得生产场地、排渣（灰）场地等用地。 今年8月中旬，东莞市人民政府办公室向各镇人民政府（街道办事处）、市府直属单位印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》。《暂行办法》规定，在国有或集体工业用地、科研用地与商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容得园区或者企业，包括新建与已建得科技园均可以申请产权分割。且东莞市符合规定得科技园区产业用房将可以分栋、分层、分室进行分割销售。这也就是继青岛得产业园区产权分割开闸之后，东莞成为了全国第五个明文规定工业用地可以进行产权分割得城市。 在实际中，很多工业用地得产业园在进行产权分割时，大部分都只能做到独栋产权，按层分割已然不错，只有个别得可以做到小面积分割，东莞得分割方式堪称“终极”，单位之小堪比住宅商铺。同时，东莞得分割办法也令工业用地产权分割问题再次成为热点。 前有派米雷，后有天安数码城，工业用地上得产权分割纠纷近两年似乎就没断过。工业用地产权分割问题也衍生一系列企业违约追索得风险。大概很多人都想不明白，所以会有网友
发问168地产网，工业用地跟商业用地产权究竟有何分别，为何工业用地得产权分割显得如此吃力。168地产网此次也来谈谈关于工业用地产权分割得问题，希望对大家有所帮助。 工业用地与商业用地得产权有何不同？ 土地使用年限不同。根据《中华人民共与国城镇国有使用权出让与转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其她用地五十年。”所以，工业用地产权为50年，商业用地为40年。如果工业用地就是通过出让而不就是划拨得来得，即通过正常得招拍挂程序花钱买得，那么您就拥有完全得处置权，可以进行转让，土地在卖给别人，也就就是转让得时候，要缴纳土地增值税。而商业用地得转让就是完全商品化得，当然，如果您打算在上面盖房子再出售，那么区别就更大了。 如果规划部门同意建得就是标准厂房，那么您可以一个厂房一个厂房得卖，单个厂房得房屋所有权与土地使用权都可以办理，也就就是这块地得产权可以再分割；如果不就是标准厂房，那么就复杂了，要瞧您转让得下家其产业性质就是否符合当地得规划，要瞧您所在得工业园区就是否同意您出售，然后才有可能进行产权分割，而且要记住得一点就是，土地产权分
一文读懂上海工业用地新政脉络暨【2016】22号文全 面解读 4月8日刚刚出台的《本市盘活存量工业用地的实施办法》沪府办【2016】22号文（以下简称“22号文”）是今年上海市首个涉及存量工业用地盘活政策的 文件，是以《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》〔2014〕14号文为指导思想的落地性文件，是2014年出台的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》沪府办〔2014〕25号文的接续，是今后相当长时间内上海市盘活存量工业用地依据的具体实施办法，对上海城市建设、经济转型升级和产业地产发展都具有极其重要的意义。 首先，我们来看一下上海市近几年出台的所有关于工业用地的新政及其脉络： 备注： 目前上海工业用地规划发展方向分为“104区块”、“195区域”和“198区域”。其中，104区块是指全市 现有的约104个规划工业区块；195区域指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地，实际面积约195平方公里；198区域指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地，约198平方公里。 表格清楚的揭示了本次22号文出台的政策背景，同时向我们透露了一个消息：另一部关于规范工业用地出让的文件即将出台！ ? 关于本次22号文的全面解读 一，22号文重点解决了原土地权利人和新拿地企业如何参与土地转型开发 的问题。 对于原土地权利人： 由下表可知，文件给出了四种参与方式并对每种方式作出了具体规定。 对于新拿地企业： 主要有结余用地转让和调整为标准厂房类用地两种情形。
1，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地在满足原土地权利人自身需要后节余的部分可分割转让，但需要取得出让人同意且满足全生命周期管理要求。 2，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地，位于规划工业区块内且符合规划的，经区县政府或园区管理机构审核同意，可按照市场评估价，补缴土地出让价款后，调整为标准厂房类用地，签订土地出让补充合同，实施土地全生命周期管理。工业用地标准厂房类土地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可以出租给符合所在区县或园区准入条件的工业投资项目。确需土地房屋整体转让的，须经出让人同意，也可由出让人或园区开发平台优先收购，并纳入全市统一土地交易市场实施。 二，22号文虽有创新和突破，但国有平台公司的“国民待遇”特惠政策仍然存在： 三，22号文的影响 对产业地产商：可以说，文件内容不可谓不严苛，文件的出台是对非园区平台的产业地产商一个不小的打击，无论是转型为标准厂房类的不可分割转让规定还是转型为非住宅类经营性用地的高比例持有，再加上区县政府和全生命周期管理的要求，都将会对产业地产商的资金和招商构成很大压力。 对原土地权利人：虽然文件提供了４种转型方式，但除了收储外，其他３种方式的实现均非易事。 更多资讯请关注公众号：上海工业地产交流平台。
工业用地政策报告
一、国家顶层政策 顶层规章制度 1、2014年6月，国土部发布的《节约集约利用土地规定》指出，针对实践中创造的工业用地新方式，市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。不过，《规定》明确禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。该《规定》是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，自2014年9月1日起实施。此时，全国没有一部法律法规给出工业用地上厂房或办公楼能否进行产权分割的明确规定。 2、目前国家并未就工业用地转让出台明确规定，同样在工业用地的产权分割上中央也没有明确的规定，实际操作已地方政策为准。
（一）东莞 ?政策依据：《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》2015年8月。 ?对象：科技企业孵化器，指以培养各类科技企业和企业家为宗旨的各类前孵化阶段、孵化 阶段和加速阶段等。 ?可分割转让的最小单元：有固定界限、乐意独立使用并具有明显（栋号、室号）的房屋。 “单位之小堪比住宅商铺”。 ?如何认定为东莞的科技企业孵化器？需要满足这些要求：属在东莞注册成立的独立法人机 构，并符合“八有”条件，既有孵化场地、有孵化企业（项目）、有孵化团队、有孵化政策、有孵化设施、有孵化服务、有孵化基金、有孵化机制。（具体参照《东莞市加快科技企业孵化器建设的实施办法》） ?《东莞市新型产业用地（M0）管理办法》2018年9月11日。其中可分割转让的新型产业用 地上产业用房达到条件后可进行产权分割、不动产登记、销售、转让（配套用房不得分割转让）。
（二）青岛 ?政策依据: 《关于优化小企业产业园工业标准厂房分割转让办理流程的通知》2014年8月 《关于依法规范科技企业孵化器房屋分割转让有关问题的通知》2014年2月 ?对象1 : 小企业产业园工业标准厂房，符台全市小企业产业园发展规划和国家通用建筑标准及行业要求,利用工业用地,由专门投资运营单位进行统一设计、集中建设用于生产制造类小微企业租用或购置的通用工业厂房。 ?可分割转让的最小单元: （1）固定界限、可以独立使用的建筑空间。 （2）单层标准厂房可以分幢、分跨转让,最小单元不小于500平方米; （3）多层标准厂房可以分幢、分层转让,最小单元不小于300平方米,多层标准厂房一般不在同一楼层内分割,如要在同一楼层内分割,必须符合现行安全、消防等技术标生。 ?入驻企业限制 :入驻企业必须符合产业导向目录和环保、安全有关要求。
【政策解读】198号上海工业用地减量化和五违必治 作者：北京吴少博律师事务所 今天的《法律大讲堂》向大家介绍一下上海的两个土地政策—198工业用地减量化和五违共治（五违必治），我认为这两个政策在实践中是互相配合的政策，而且当中还有重合，甚至是分辨不清到底地方。对被拆迁的企业来讲有时候分不清自己的土地在哪个政策的范围内，今天我们从基本的概念上以及具体情况上来阐述下。 198工业用地减量化大约是在2015年提出的，上海分成104、195、198区块，104区块主要针对商业性行为，195区块是产业调整和土地用途转换。现在就腾退、环境治理、工业用地减量化的方面主要是198地块。 2014年上海市第六次规划土地工作会议也提出上海市工业用地负增长，2016-2017年要减少20平方公里的工业用地，基本就在198地块上实施。 198地块主要在青浦区、金山区、奉贤区、松江区、浦东区等郊区范围内，现在在推动198工业用地减量化的过程中主要还是依靠行政手段来推动，并且一级压一级，市级压区级，区级压镇级。镇主体作为最小单位，落实具体指标。在这里发挥最大的行政力量去做这个事情主要是乡镇街道办，每年、每季度的任务也是由乡镇来完成的，而且超额完成的或自提量有奖励，都是行政手段在推动一个土地政策的实施。 违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住统称为“五违”必治。五违必治和198工业用地减量化互相掺杂，在地块分割上不清楚。198地块如何来确定一些工业场地的腾退？在实践中也有一定的困难。困难在哪？据我们掌握的198地块中80%左右是集体建设用地，不是国有土地，集体建设用地采取一次性买断和出租等方式，企业在土地上进行的实际建设，都是经过乡镇政府的认可、签字盖章的。据说拨付了相关腾退补偿款项，不同的区域级拨放的款项也不一样，我们接触到的松江区拨70万，最高的在浦东新区可能给到108万。 主要是腾退一些工业上能耗大、污染大并且阶级贡献比较低的工业场地，腾退完毕后相关土地复工，也有可能进行重新利用建设，增加最大附加值。如果该工业能耗大、污染大并且阶级贡献比较低，就换一些好的基础工业项目进来。这就是198工业用地减量化的初衷。 由于资金缺口较大、缺乏相关技术等原因，区、镇各级在推进“198”区域减量化中遇到不少难题，各方面阻力也是很大的。这些中小企业都是来自于招商引资或者由于一定的历史渊源过来的。这样的话就造成企业在腾退搬迁的时候有实际存在的困难，阻力也是依次增
陕西省国土资源厅关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知 陕西省国土资源厅关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知各市国土资源局，杨凌示范区国土资源局：针对当前经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，国土资源部对工业用地出让最低价标准实施政策进行了适当调整。按照《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》要求，现将全省工业用地出让最低价标准予以公布，并将有关问题通知如下：一、市县国土资源管理部门在工业用地出让前应当按照《城镇土地估价规程》进行评估，根据土地估价结果、土地供应政策和最低价标准等集体决策、综合确定出让底价，并按照国家有关政策规定依
法供地。二、对我省确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。优先发展产业是我省依据国家《产业结构调整指导目录》制订的本地产业发展规划中优先发展的产业，内容详见附件2。用地集约是指项目建设用地容积率和建筑系数超过《关于发布和实施工业项目建设用地控制指标的通知》所规定标准40%以上、投资强度增加10%以上。 三、以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。农、林、牧、渔业产品初加工工业项目是指在产地对农、林、牧、渔业产品直接进行初次加工的项目，内容详见附件3.四、对确需使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的国有未利用地，且土地前期开发土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于
广州工业用地开发模式 广州工业用地开发模式 根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有4种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 １．工业园区开发模式 工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。 其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。 ２．主体企业引导模式
主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。 如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延申及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。 ３．工业地产商模式 工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。 例如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，开发及管理超过140亿美元资产，普洛斯管理总物业面积已超过2700万平方米。普洛斯专注于物流房产租赁服务，在同类的上市公司中，普洛斯的规模为行业第
上海工业用地更新的制度变迁与经济学逻辑上海城市规划 许多特大城市发展存量开发重要制度的变迁是政府与 市场博弈的结果。政府制定政策的出发点是考虑其长期收益与短期收益的平衡，工业用地的更新导向即是综合平衡长期的税收收益与短期的土地收益的结果。而且政策对工业用地更新的空间形态也产生影响，通过对空间指标、自持比例、使用年限、土地管理等多方面的政策调整，工业园区的形态变迁先后经历了三代历程，从卖地到卖楼再到卖园。以上海为例，解说上海工业用地更新的制度变迁，同时结合不同时期上海的工业园区建设，探讨制度变迁对园区空间形态的影响。 1上海工业用地更新的历程 上海工业用地普遍存在着产出低、比例高、使用粗放等共性问题。针对以上问题，上海从1998年以来就开始颁布各类工业用地更新的制度。笔者将其划分为3个阶段：1.1 第一阶段（1998年—2002年）：宽松的政策，鼓励中心城区的工业用地转型1999年编制完成的《上海市城市总体规划（1999—2020）》明确提出，市域产业布局分为3个层次：内环线内以发展第三产业为重点；内外环间以发展高科技、高增值、无污染的工业为重点；外环线以外以发展第一产业和第二产业为重点，提高集约化水平。在当时的时代背景下，政府积
极鼓励中心城区的工业用地更新，因此工业用地更新相对容易。这一时期的工业用地更新从用地性质上来说，是将工业用地转变为了住宅、商业等经营性用地，实现了中心城区多数用地的再城市化改造。从产权来说，是将原有模糊的产权明晰化了，原来大部分的工业用地是通过划拨得到的，通过用地更新，变成了明晰产权的经营性用地，获得了大量的土地增值收益。但从收益对象来说，主要是原有产权的利益人以及开放商，带来了大量的国有资产的流失以及寻租现象，政府从中获得收益较少，当政府意识到这点时，随后就收紧了工业用地更新政策。1.2 第二阶段（2002年—2005年）：政策收紧之后的微调，中心城区非正式更新逐步增多在经历了第一阶段的更新，政府也意识到存在的问题，逐步收紧政策口径。国家和上海均出台政策，禁止以协议方式出让经营性用地，严控在划拨用地上建设住宅。但是一系列政策使得市场需求被压抑，政府也无法取得相应的税收。部分企业希望通过将厂房改造为商务办公或商业服务用途来满足市场的需求，而这实际也属于工业用地更新的一种，称为“非正式更新”。这种更新方式随后得到了政府的认可和鼓励，出台了多项鼓励政策。可以说其在一定时间内，平衡了政府、企业、投资方等各利益相关方的权益。但也应看到，这也是一种过渡性的政策，需要探索正式更新的合理路径。1.3 第三阶段（2005年至今）：探索正式更新的合理路径，逐步关