当前位置:文档之家› 投资性房地产公允价值计量模式的运用对财务状况的影响分析8-27

投资性房地产公允价值计量模式的运用对财务状况的影响分析8-27

投资性房地产公允价值计量模式的运用对财务状况的影响分析8-27
投资性房地产公允价值计量模式的运用对财务状况的影响分析8-27

投资性房地产公允价值计量模式的运用对财务状况的影响分析摘要:

随着我国社会主义经济的不断发展,产业分工不断细化,特别是20世纪30年代以后,企业的组织形式发生变化,所有权与经营权分离,产权主体更加分散,委托代理关系模糊和不明确;资本市场快速发展,在这种经济背景下,历史成本由于不涉及后续确认计量问题,忽视了对经济事项做动态的衡量。在历史成本会计下,经营状况和信用质量的恶化得不到反映,历史成本计量财务会计提供的财务信息已经完全不能很好的满足投资人、债权人的决策需要,无法根据报表所提供的信息对企业的财务状况和经营成果作出评价,从而影响其投资决策,优秀的“簿记员”显然不再是“成功商人”的必备条件。从我国加入WTO开始社会经济各个方面都开始和国际接轨,企业财务也是2006年颁布新的《企业会计准则》中就对投资性房地产计量方式进行重新调整,使其更加适合现代社会发展方式。

结合国内的房地产市场自2002年开始的快速发展,房地产价格持续走高,特别是投资性房地产市场持续强劲增长,出于资产增值,或为抵御通货膨胀,而出现投资房地产的热潮。即使在2008年全球金融危机的大环境影响下,虽然当年房地产价格出现松动的迹象,但是2009年下半年出现的快速反弹,却一直保持到2012年,自2013年下半年开始房地产市场局部出现下降,整体平稳的发展趋势。那么这样一种投资反映在企业的财务报表中,如果采用历史成本计量投资性房地产,很显然会计的账面价值与现实市场的真实价值出现了巨大的背离,这使得会计信息失真,而会计信息的有用性成为空谈。然而公允价值模式引入投资性房地产,更加直观、公允的反应了投资性房地产的价值,是财务报表提供的会计信息更加接地气,为报表使用者提供了可观公允的价值信息,为决策提供了帮助。可以看出对投资性房地产采用公允价值计量模式是会计准则的一次重大的改革,其影响和意义都非常重大。

在企业内部对资产计量方式有很多种,自从2006年颁布了《企业会计准则》对相关计量方式又进行一次细化,同时引进公允价值计量模式,使得企业会计计量和发展进入一个新的层次,新的会计准则要求企业对资产可以选择按照公允价值模式或者成本模式进行计量,这就对企业财务报表以及会计计量属性产生必要影响。“公允价值”是按照交易双方公平交易价格进行计量的,这和历史成本计

量方式有很大不同,但是计量的本质并不矛盾,历史成本是按照企业过去的金额进行计量的,公允价值是按照当下交易双方约定的金额进行计量,两者在只是在交易时间上面有差异导致的。企业在计量投资性房地产时候可以选择公允价值模式,也可以选择成本模式,但是公允价值模式计量要满足特定的条件,如果不能满足条件,企业只能选择成本模式进行计量。在经历了欧债危机和世界经济危机后我们发现公允价值计量的投资性房地产能够反映其当前环境下的实际价值,对于提高企业会计信息的真实性和稳定性起到了积极作用,增强了投资者对市场发展的信心,这也是公允价值计量模式得到发展的原因。

本文主要以理论为基础同时和实践相结合的方式结合中海发展所持有的投资性房地产按照公允价值计量后,对资产、利润及所有者权益的财务影响,说明公允价值计量模式对会计信息有用性、对报表使用者决策的影响,同时结合相关案例分析公允价值计量模式在我国现阶段实施的风险和不足。当然公允价值的计量模式在推广中,是一定要接受约束和审计监管,至于如何使公允价值发挥最大限度的正面影响,还有待于继续研究和探讨。本文研究的意义在于通过公允价值计量模式测算让财务报表使用者清楚的认识到公允价值计量对企业财务报表的影响,通过对财务报表的分析判断做出明智的投资决策,同时公允价值计量模式这种量化指标对于企业内部决策者在做出投资爱和经营决策时候也提供一个必要的依据,从而提高了财务报表数据的可靠性和真实性。

本文主要是通过五部分对公允价值计量模式对投资性房地产的影响进行详细阐述和分析,第一部分主要包括近几年国内外研究理论和现状,第二部分主要论述公允价值理论发展和现状,第三部分讲述投资性房地产的计量模式以及中海地产持有的投资性房地产计量方式对企业财务的影响,第四、五部分主要阐述了投资性房地产的确认方法以及发展现状和所面临的挑战,同时总结投资性房地产在计量模式中对企业发展的影响。

关键词:投资性房地产公允价值

Abstract:

With the continuous development of China's socialist economy, increasingly refined division of labor,especially in twentieth Century after30years,the enterprise organization form change,the separation

of ownership and management rights,property rights more decentralized, principal-agent relationship between the fuzzy and uncertain;the rapid development of the capital market,in this economic background,the historical cost because it does not involve the following to confirm the measurement problem,ignoring the measure of dynamic on economic matters. In the historical cost accounting,operating conditions and the deterioration in credit quality not reflected,the historical cost accounting to provide financial information have been completely unable to satisfy investors,creditors decision-making needs,not according to the statements of the information provided by the enterprise's financial position and operating results of evaluation,thus affecting its investment decision making,excellent"bookkeeper"is no longer "necessary for successful businessmen".From China's accession to the WTO began to social and economic aspects and international standards, corporate finance and in2006promulgated the new"accounting standards for business enterprises"of the investment real estate measured re adjustment,to make it more suitable for the modern social development mode.

Combining the domestic real estate market since the rapid development began in2002,real estate prices continued to rise, particularly the continued strong growth in investment in real estate market,for the asset value,or to resist inflation,and the emergence of real estate investment boom.Even in the environmental impact of the global financial crisis in2008,although real estate prices appear signs of loosening,but the rapid rebound in the second half of2009,but until 2012,since the second half of2013local real estate market decline,the overall development trend stationary.Such an investment reflected in the company's financial statements,if the use of historical cost measurement of the investment real estate,obviously true value book value accounting

and reality of the market and there is a huge deviation,which makes the distortion of accounting information,and the usefulness of accounting information become empty.However,the fair value model into real estate investment,more intuitive,fair reflects the investment real estate value,is the financial statements provide accounting information more down to earth,provides valuable information for the report users substantial fair,provides the help for the decision.We can see that the investment real estate through the fair value measurement model is a major reform of accounting standards,its influence and significance are very important.

In the interior of enterprise assets measurement in many ways,since in2006promulgated the"accounting standards for enterprises related to the"measurement method and a refinement,while the introduction of fair value measurement model,makes the enterprise accounting measurement and development to a new level,new accounting standards require the enterprises can choose to assets are measured at fair the value or cost model,which has essential influence on enterprise financial statements and accounting measurement attribute."Fair value"is measured by the parties to the transaction even bargain prices,are very different from this and the historical cost measurement methods,but the nature of measurement is not in contradiction,historical cost is measured by the amount of the business in the past,the fair value is measured by the current transaction both sides agreed amount,the only differences resulted in the transaction time.Enterprises can choose the fair value model in the measurement of the investment real estate,also can choose the cost model,but the fair value measurement mode to satisfy certain conditions,if you can not meet the conditions,enterprises can only measure selection cost model.After the debt crisis in Europe and the world economic crisis,we found that the fair value measurement of the

investment real estate can reflect the real value of the current environment,a positive role to improve the enterprise accounting information authenticity and stability,enhance investor confidence in the market development,this also is the fair value measurement model the reasons for the development of.

In this paper,on the basis of the theory and practice combination with held by China Shipping Development of the investment real estate according to the fair value measurement,the financial impact of assets, profit and owners'equity,the fair value measurement model is useful to the accounting information,for the users of financial statements to influence decisions,and combining with the related cases risk analysis and the lack of fair value measurement model was implemented in the present stage of our country.Of course,the fair value measurement model in the promotion,must accept the restraint and audit supervision,as to how to make the fair value play a positive maximum impact,still need to continue to study and explore.The significance of this paper is through the fair value measurement model estimates that the users of the financial statements.A clear understanding of the effect of fair value measurement on corporate financial statements,judgment and make wise investment decisions through the analysis of the financial statements,at the same time,the fair value measurement model of this kind of quantitative index for enterprise decision makers in making investment and operating decisions when love also provides a necessary basis,so as to improve the reliability of financial statement data and authenticity.

This paper is mainly through the five part of a detailed description and Analysis on the impact of fair value measurement of the investment real estate,the first part mainly researched in recent years theory and current situation of domestic and foreign development and present situation,the second part mainly discusses the theory of fair value,the

third part about the measurement of the investment real estates and the sea real estate holdings investment property measurement method on corporate finance,fourth,the five part mainly elaborated the confirmation method of real estate investment and development present situation and challenges faced,and summarized the investment real estate influence for the development of enterprises in the metering mode.

Key words:Investment real estate Fair value

目录

第一章前言 (7)

1.1研究背景 (8)

1.2研究目的 (8)

1.3研究课题 (9)

1.4研究框架 (9)

1.5研究方法 (9)

1.6研究局限性 (10)

第二章公允价值基本理论 (10)

2.1会计计量模式现状及发展 (11)

2.1.1历史成本计量的属性 (12)

2.1.2现行成本计量属性 (12)

2.1.3现行市价计量属性 (13)

2.1.4可实现净值计量属性 (13)

2.1.5未来现金流量现值计量属性 (13)

2.2历史成本计量模式面临的挑战 (13)

2.3公允价值计量特征及定义 (14)

2.3.1公允价值计量产生的历史背景 (14)

2.3.2公允价值计量特征及定义 (15)

2.3.3公允价值计量属性与其它几种计量属性的关系 (16)

2.4公允价值计量理论基础 (17)

2.4.1决策有用理论 (17)

2.4.2经济收益理论 (18)

2.4.3全面收益理论 (18)

2.5制约公允价值计量模式实施应用的因素分析 (18)

2.6国内外会计准则对公允价值计量模式的相关规定 (19)

2.6.1美国会计准则规定 (19)

2.6.2其他国家对公允价值的规定 (19)

2.6.3我国对公允价值的规定 (19)

第三章投资性房地产计量模式理论研究 (19)

3.1投资性房地产概述 (19)

3.2投资性房地产核算相关会计准则 (20)

3.2.1国际会计准则对投资性房地产核算的相关规定 (20)

3.2.2我国会计准则对投资性房地产核算的相关规定 (20)

3.2.3国际国内投资性房地产核算准则之比较 (21)

3.3投资性房地产计量模式比较 (22)

3.3.1历史成本计量模式 (22)

3.3.2公允价值计量模式 (23)

3.4以中海发展有限公司2011-13年财报为例分析投资性房地产公允价值变动对财务指

标的影响 (24)

3.4.1中海发展有限公司概况 (24)

3.4.2中海发展股份有限公司公布关于会计政策变更的公告 (24)

3.4.3变更投资性房地产计量模式评估方法及结果 (25)

3.4.4公允价值模式计量的投资性房地产对财务指标的影响 (26)

第四章投资性房地产公允价值的确定方法 (31)

4.1房地产估价概述 (31)

4.2投资性房地产估价与公允价值的关系 (32)

4.3投资性房地产估价与一般房地产估价的区别 (32)

4.4投资性房地产估价方法 (32)

4.4.1现行市价 (33)

4.4.2重建估价 (33)

4.4.3未来现金流量现值 (33)

4.5投资性房地产估价的审计 (33)

4.6以估价为基础确定投资性房地产公允价值面临的挑战 (34)

第五章投资性房地产公允价值计量模式应用现状及面临挑战 (35)

5.1公允价值计量模式的困境 (35)

5.1.1现行会计准则对计量模式的严格要求 (36)

5.1.2公允价值数值的公允性 (36)

5.2投资性房地产公允价值后续计量模式的改善建议 (37)

5.2.1投资性房地产后续计量采用公允价值模式的实施细则具体化 (37)

5.2.2加强对公允价值计量方法和计量模式的应用指导 (38)

5.2.3加强完善监管机制 (38)

5.2.4提升从业人员职业能力 (39)

结论 (40)

参考文献 (42)

致谢 (46)

第一章前言

1.1研究背景

国内的房地产市场自2002年开始,步入快速发展阶段,房地产价格持续走高,特别是投资性房地产市场持续强劲增长,无论个人投资者,还是企业投资者,纷纷进行房地产投资,其目的显然希望通过资产增值而获得盈利,至少也应该是为抵御通货膨胀,进行资产保值。及时在2008年全球金融危机的大环境影响下,虽然当年房地产价格出现松动的迹象,但是2009年下半年出现的快速反弹,一直持续到2012年,自2013年下半年开始房地产市场局部出现下降,整体平稳的发展趋势。这样一个十年的发展,在企业提供的会计信息里,如果采用历史成本计量投资性房地产,很显然会计的账面价值与现实市场的真实价值出现了巨大的背离,这使得会计信息失真,而会计信息的有用性成为空谈。所以将公允价值模式引入投资性房地产,更加直观、公允的反应了投资性房地产的价值,是财务报表提供的会计信息更加接地气,为报表使用者提供了可观公允的价值信息,为决策提供了帮助。可以看出对投资性房地产采用公允价值计量模式是会计准则的一次重大的改革,其影响和意义都非常重大。

在这样一个市场背景下,通过分析持有投资性房地产上市公司报表反映的财务数据,研究公允价值计量对财务报表的影响,希望能够证明公允价值计量对报表使用者获取有用信息的重大意义。

1.2研究目的

席卷全球的08年金融危机指责此前作为防范金融风险利器的公允价值会计准则是此轮国际金融危机“帮凶”。会计界、金融界、商界乃至政界对此都争论纷纷,公允价值计量是否为操控利润提供了便捷的通道,公允价值的公允性与客观性,再次受到质疑。对于这一观点,西方发达国家的房地产市场发展完善,对公允价值,特别是投资性房地产公允价值计量的研究要比国内深入,有学者2000年在研究英国公司年报中发现,尽管年报中披露的公允价值与后来实际的销售价格有差异,但是比起历史成本还是要更加相关和准确。但是主流的声音依然是“虽然公允价值计量现在面临许多责难,但过错不在于公允价值本身”。笔者相信公允价值计量是大势所趋,只是需要继续研究使用的环境、条件及方法。本文也试图通过中海国际投资性房地产2011-2013公允价值变动状况,来说明公允价值信

息的相关性及有用性。

1.3研究课题

今年来我国投资性房地产持续性增长,伴随着经济上升,居民和企业都将资金投入到房产地产中,有主营的也有兼营的,总之房地产投资已经在社会经济中占据很大比重,本文主要研究的课题是通过综合分析我国房地产市场的现状以及按照公允价值模式计量对投资性房地产产生的影响,相对比分析计量模式的变化对企业财务产生的影响。

1.4研究框架

本文的写作框架安排如下,

第一章前言。主要介绍了本文的研究背景、研究意义研究框架方法及研究过程中的局限性进行了说明和分析。

第二章公允价值基本理论。首先介绍了会计计量模式的发展状况,从经济发展的角度阐述了历史成本计量模式面临的挑战,由此引出公允价值计量模式。然后介绍公允价值计量模式理论基础,给出公允价值计量模式的定义及特征,通过分析定义和特征,引出制约公允价值计量模式实施应用的因素,对这些因素进行分析,为后面找出解决办法做铺垫。最后介绍了国内外会计准则对公允价值计量模式的相关规定。

第三章投资性房地产计量模式理论研究。经过前面2章对公允价值计量模式和传统历史成本计量模式的阐述,本章正式界定本文的研究对象是投资性房地产计量模式。首先需要强调投资性房地产的概念和特征,然后介绍了投资性房地产历史成本计量与公允价值计量模式会计核算的比较,针对国内外会计准则对投资性房地产计量核算的相关规定,再次经行介绍并比较。以中海发展有限公司2011-2013财报为例分析投资性房地产公允价值变动对财务指标的影响。

第四章投资性房地产公允价值的确定方法。我们不仅需要理论的支持,而且需要具体的操作办法,本章从方法论入手,归纳总结了投资性房地产公允价值确定的方法,希望本文具有一定的实践性。

第五章我国投资性房地产公允价值计量模式应用现状及面临挑战。本章主要对我国企业在投资性房地产采用公允价值计量模式的现状做一个介绍,通过现状的了解,引出投资性房地产公允价值计量所面的挑战,及如何应对挑战。

1.5研究方法

本文主要是通过用运对比和综合分析的方法对投资性房地产公允价值计量模式进行剖析,将理论和实例相结合分析对投资性房地产按照公允价值计量模式进行计量后对财务指标的影响,在此基础上得出结论投资性房地产采用公允价值计量模式对会计信息相关性、有用性具有重大意义。

1.6研究局限性

本文分析投资性房地产公允价值计量对财务指标的影响,主要采用了举例的方法,由于研究案例对象样本仅限一个,因此其代表性具有很大的局限性。公允价值由于本身计量的复杂性,加之投资性房地产计量本身也收到非常多而复杂因素的影响,二者结合到一起,成为更为综合复杂的会计计量问题,因此无法对其所有的影响因素进行综合性阐述。

第二章公允价值基本理论

通常我们要了解一家公司或者企业的生产经营状况,最快捷的方式是通过阅读它的财务报表,这样一张高度浓缩了的财务信息的报表提供的信息的数量和质量成为报表者经行优质决策的关键因素。会计计量是财务会计的核心,是决定财务信息数量和质量的关键因素。大信息时代的到来和科技迅猛发展、复杂的企业委托代理关系等诸多因素的影响,使得以历史成本计量为基础的静态财务报表,已经不能满足现实投资者和债权人对财务信息的需求,同样对于潜在的投资者和债权人,运用这些信息进行决策,越来越缺乏吸引力和说服力。公允价值计量模式的产生,体现了市场变化和财务报告信息决策有用性这一转变的要求,大大提高了会计信息的决策有用性,不仅对已完成经济事项的及时反映,而且提供更多有用财务信息,运用于对未来、尚未发生的事项的预测,大大发展了会计对象的时空观念。

同时投资性房地产按照公允价值模式进行计量的话,其账面价值和实际价值会存在很大差异,这种差异会对企业财务产生较大影响。公允价值计量的投资性房地产与账面价值的差会影响利润表中公允价值变动损益,其影响有很大的不确定性,同时也会存在人为操纵的可能。企业如果财务用历史成本模式进行计量的话,投资性房地产价格不会因为市场变动出现很大的波动,财务信息保持稳定。不管是采用成本模式还是公允价值模式企业在对投资性房地产进行计量时候要

综合考虑企业所处的市场经济环境、政府政策、宏观经济发展状况等相关因素,在综合分析的基础上找到一种更加适合自己计量的方式,保证财务报表的真实性,不会误导外部投资者,同时在企业内部人员作出决策时也有一个合理的参考依据。

投资性房地产公允价值计量主要是公允价值的确定,它必须是双方自愿进行交易的价格,如果是强制性交易则价格不公允。在完全市场状态下公允价值指得是交易双方在公平、公正且充分掌握信息同时消除个别信息不对称的情况下买卖双方自愿为交易付出的公允价格。所以完全市场竞争能够真实反映交易双方的公允价值,如果在垄断市场中只要交易双方也是按照公平、公正、自愿的价格进行交易的其垄断价格也可看成是公允价值。

2.1会计计量模式现状及发展

就像写一篇文章,用最精炼的语言对交易事项进行纪录,时间地点人物前因后果等,什么样的文体满足什么样的读者需求。会计信息就是在不同的计量时间、空间对发生的经济事项进行连续的纪录,来满足使用者的不同需要。会计计量是价值的计量,用货币或其他量度单位计录各项经济业务所包含的一定价值的数量关系及其变动结果的过程,其特征主要是以货币单位表示的价值量关系来确定物品或事项之间的内在联系,是对经济现实的最直接反映。美国财务会计准则委员会关于会计计量的定义为“财务报表要素计量(资产、负债、所有者权益、收入、费用、利得或损失)是关于企业的经济资源、经济资源的转移义务以及这些资源的投入、产出及其变动的数量表现。”

企业会计计量是在综合了所有情况的基础上所用运的一种计量方法,它是主要是通过一个特定的计量尺度对特定计量属性的经济事项进行的会计计量过程,会计计量本身就是一个综合的过程,其主要包括计量属性、尺度、单位、对象等等。在对交易实质综合分析的基础上作出一个正确的计量事项。

其中,会计的计量属性主要是通过定量和计量某一经济事项的特性或外在表现形式,简单理解也就是一个经济事项用什么方法予以量化和计量。经济交易或事项因可以从多个方面予以货币定量从而形成不同的计量属性。同时不同的计量属性,如果使相同的会计要素也会表现为不同的货币数量。

计量单位是指不同会计计量标准所运用的各种量度单位,作为国际通用的

“商业语言”,货币计量当然作为会计计量单位的不二之选,其他量度单位则作为辅助信息,帮助使用者了解经济业务的全貌。货币单位也有不同性质,主要有名义货币计量单位和一般购买力货币计量单位两种。名义货币计量单位是指某一国家法律规定使用的货币单位,有时也称货币面值单位。名义货币单位在社会经济环境中一般是稳定的,不会有太大波动,只有国家对其进行调整,否则不会发生变化,所以名义货币也作为企业会计计量的基础存在。一般货币购买力单位也称为不变货币购买力、稳定的货币单位,将不变的货币购买力或者相等的货币金额作为会计计量的基础,采用这种货币计量主要是使得会计计量在一定时期内保持不变,然而使用这种货币单位进行计量也会引起会计计量的不稳定,因为每次在确定这种货币计量时候都需要对货币计量单位进行一次调整计算,这种调整和换算的可靠程度在一定时期内对会计计量属性也会产生影响。

对会计计量属性、计量单位在不同计量时间和空间的组合选择,形成不同的计量模式。因此会计信息反映了财务成果和经营状况建立在不同的计量模式基础上,而选择不同的计量模式也会受会计目标体系的影响。

1984年美国FASB在第5号财务会计概念公告《企业财务报表的确认和计量》中提出五种计量属性,包括历史成本、现行成本、现行市价、可实现净值和未来现金流量的贴现值。

2.1.1历史成本计量的属性

企业采用历史成本进行计量主要是通过对购置资产采用实际支付的现金或者是现金等价物按照交易发生实际支付的公允价值进行计量的;负债主要是指企业的一种现实义务,以及为现实义务所付出的公允价值来表现的,通过在现实经济发展中通过日常活动中支付的偿还债务的公允价值所要支付的现金或者现金等价物进行会计计量的。企业历史成本计量室建立在货币计量属性稳定的基础上,要求资产或者负债按照交易时候的公允价值作为会计计量的基础入账,同时入账后也不会因为经济现状的变化而做出相应调整,以保持会计计量的稳定性。

2.1.2现行成本计量属性

现行成本计量模式指用于资产计量的价格是为了获取企业现有资产的市场牌价,如果企业没有适用的现时牌价,则需要利用资产的价格指数并通过估价方法作出近似的现时重置成本来计量。这种计量方法考虑了市价因素和资产的置存

损益,可以更有效地评价企业管理人员置存资产的经营活动是否成功。这一属性否定了币值稳定的假设,现实反映了物价变动引起资产损益。

2.1.3现行市价计量属性

现行市价计量属性指销售或如果销售某项资产时可望获得的现金数额或现金等价物。比如商品存货用当期可售价格作为计量基础。这种计量模式能够较好的反映了商品存货实际经济价值和预测未来的现金流量,可避免武断的成本分配,从而提高这部分资产的信息质量。但是现行市价计量属性没有考虑货币一般购买力变动,无法消除通货膨胀的影响。

2.1.4可实现净值计量属性

可实现净值计量属性是指把可实现销售价格减去预计销售费用,或现有资产估价扣除任何处置资产的成本,来对相关资产进行计量。采用可实现净值计量,资产负债表能如实反映当前的资产价值,能够评价企业财务的应变能力,但实务操作中,处置成本的估价难以确定,便无法合理地计量收益。

2.1.5未来现金流量现值计量属性

未来现金流量现值计量属性是指对资产在正常经营状态下,可望实现的未来现金流量的现值进行计量。对于未来现金流量现值是否作为会计计量属性,目前还存在争议。现值指将未来现金流量按一定的折现率折算为现在的现金价值。对现值的概念在管理会计学、证券投资、金融保险、资产评估、价值评估等众多学科领域广泛的运用,而这种运用的基础数据来自会计。但是现值技术在会计实务中操作性很差,比较难以推广。

2.2历史成本计量模式面临的挑战

历史成本计量属性是最传统、最基本的会计计量属性,就算是当今经济社会无论会计准则还是会计实务中,历史成本仍然占据主导地位。

历史成本计量强调会计信息的客观性、可靠性和可验证性,往往只对实际交易活动产生的结果进行确认,而不对尚未发生的交易进行估计,保持了财务报表的纯粹性,可靠性。这种以交易事实为依据的金额是客观的、可验证的,通俗地讲,就是有凭有据,白纸黑字,以此计算的收益亦是可信且可靠的。由于历史成本属性的可靠性是它众多优越性中的最突出特性,而可靠性是会计的灵魂,在整个会计系统中的占居非常重要的地位,是会计信息的核心。因此,反映企业活动

的实际收支额被认为是一种客观计算可分配利润的非常好的计量模式。会计之父卢卡帕乔利在《簿记论》中提到,成功商人所具备的素质之一是自身是一名优秀的簿记员,这体现了在市场经济发展早期,历史成本计量可以使企业所有者、商人及时掌握财产情况,以便在经营活动中进行决策。美国著名会计学家阿纳尼亚斯?查尔斯?利特尔顿曾经说“历史成本计量属性是企业会计最合乎逻辑的基础”。另外历史成本计量的方法基本不需要会计人员的估计和判断进行计量,相关凭证容易取得,确认和计量的过程操作简单;历史成本计量因为不需要进行后续计量,使得会计信息加工成本低,此外历史成本计量具有很强的可比性。正是由于历史成本计量属性的易操作、低成本使其得到最广泛的应用。

然而,全球一体化经济加强、信息技术飞速发展、科技创新日新月异,金融衍生工具创新发展,会计外部环境发生了巨大的变化,传统会计计量模式在价值计量方面暴露出严重的缺陷和不足,遇到了严峻的挑战。简单的打个比方,在2013年12月31日的两笔银行存款各1000万,3个月期和3年期在资产负债表日账面价值是一样的,这显然没有让报表使用者了解到此刻这个企业的更全面的财务状况,根据这样的报表做出的决策,必然存在失误和漏洞。历史成本计量模式的局限性主要表现在,首先历史成本计量难以满足企业经营和投资决策的需要,历史成本计量模式由于不进行后续计量,提供的是过去已发生的成本信息数据,不利于企业管理人员、投资者、债权人进行相关决策;其次历史成本计量模式没有考虑货币时间价值和物价变动因素的影响,无法实现实物资产保值增值;最后历史成本计量模式无法反映资产存置期所产生损益。

我们已清楚地看到,目前会计环境发生的重大变化,会计计量模式也必须随着社会的发展而发展,而且到了非解决不可的时候了,历史成本计量也因为社会经济发展面临更大挑战,所以需要结合现代社会发展的实际情况对历史成本计量属性做深入分析。

2.3公允价值计量特征及定义

2.3.1公允价值计量产生的历史背景

最早反映公允价值的思想可以追溯到1898年美国法律实务中,即史密斯和阿麦斯案件,在这例案件中,高等法院同意决定投资者应该按其投资资产的公允价值,而不是历史成本获得公正的利润。

在20实际80年代美国发生严重的次贷危机,国内2000多家银行的金融工具陷入财务困境,最终由约400多家金融机构破产,在这些金融机构陷入破产困境时其建立在历史成本模式基础上的财务报表显示金融机构财务状况是安全稳定的,在美联储保险机构不能做出赔偿情况下,美国政府动用1000多亿美元投入市场中进行补救。投资者认为采用历史成本模式进行计量不能真正反映企业现实状况中的财务情况,不能预警经济业务风险,甚至会误导投资者对经济状况的判断,如果发生危机不能有效采用风险规避工具来降低风险。从那以后金融机构倾向于采用公允价值模式对金融工具进行计量。在1999年9月10日时任美国证券监督委员会主席理查德?C?布瑞登在美国参议院的银行、住宅及城市事务委员会发表的讲话,他指出历史成本计量的财务报表对于企业预防和化解经济风险于事无补,并且首次提出了采用公允价值模式对金融工具进行计量。“公允价值”概念在80年代美国发生危机后正式被引用,这一原则被2006年美国财务会计准则委员会发布的SFAS157号会计准则——公允价值计量推向了高潮。

然而席卷全球的08年金融危机又指责此前作为防范金融风险利器的公允价值会计准则是此轮国际金融危机“帮凶”。会计界、金融界、商界乃至政界对此都争论纷纷,但是主流的声音依然是“虽然公允价值计量现在面临许多责难,但过错不在于公允价值本身”。笔者相信公允价值计量是大势所趋,只是需要继续研究使用的环境、条件及方法。

2.3.2公允价值计量特征及定义

1970年,美国注册会计师协会在其会计原则委员会报告书第四集中,将公允价值理解为:当在包含货币价格的交易中收到资产时所包含的货币金额,以及在不包含货币或货币要求权的转让中的交换价格的近似值。这可能是对公允价值的最早定义。

国际会计准则委员会(IASC)在1995年制定的国际会计准则第32号(IAS32)《金融工具:披露和列报》中指出,“公允价值是指在公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额”。

美国会计准则委员会FASB在1996年《美国财务会计准则第157号》把公允价值定义为“公允价值是在计量日当天,市场参与者在有序交易中出售资产收到的价格或转移负债付出的价格”。

加拿大特许会计师协会CICA将公允价值定义为“没有受到强迫的、熟悉情况的、自愿的双方在一项公平交易中商定的对价的金额”。

英国会计准则委员会ASB在FRS7中定义公允价值“熟悉情况的、自愿的双方在一项公平的而非强迫的或清算拍卖交易中交换一项资产或负责所使用的金额”。

在我国“公允价值”首次出现在1998年6月发布的《企业会计准则—债务重组》,其中对公允价值的定义为“公允价值是指在公平交易中,熟悉情况的交易双方,自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”此外,在1998年6月发布的《企业会计准则—投资》中,财政部也阐述额使用公允价值计量的原因。在其中我们可以找到当时对于公允价值的认识和态度:公允价值定义中的“公平交易”是指交易双方在互相了解的、自由的、不受各方之间任何关系影响的基础上商定的条款而形成的交易,公平交易为其确定的价值的公允性提供了前提条件。同时,公允价值的公允性体现在交易双方均为维护自身利益出发协商的结果,一般不会轻易接受不利于自身利益的交易条款。另外,公允价值的公允性还体现在交易双方的自愿性上。

2.3.3公允价值计量属性与其它几种计量属性的关系

公允价值与历史成本计量模式不同,历史成本计量模式不进行后续计量,他反映的企业财务状况是静态的,但是公允价值计量则对价值进行动态计量模式。

公允价值计量与现行成本计量的主要区别,现行成本计量强调企业主体的投入值,而公允价值计量强调独立的市场价值。

公允价值计量与现行市价计量的主要区别,现行市价计量特别强调公开活跃的市场价格,对市场价格的依赖性很强,而公允价值计量在无法获得市价的时候,可以采用最佳的技术进行估价。

公允价值计量与可变现净值,可变现净值没有考虑货币时间价值,公允价值计量要考虑货币时间价值。

公允价值计量与未来现金流量现值,公允价值计量属性反映的是现值,但是未来现金流量现值属性并不能全部代表公允价值。

本文中的观点认为公允价值计量与其它计量属性并不是矛盾的,或者并不是替代的关系,而是相互补充的关系。公允价值计量属性并不排斥其它计量属性,

它可以通过多种形式表现出来。在美国现行公认会计原则中,处理不同的经济业务在计量属性上可以有不同的选择,并非一种计量属性主宰着会计计量实务。英国会计准则理事会(ASB)发布的《财务报告原则公告》也认为,任何一种计量基础都无法实现提供财务报销使用者所有需要的信息,而采用多种计量基础结合的方式是恰当的。

2.4公允价值计量理论基础

“公允”最早出现在英国工业革命中,英语单词“fair value”中规定了公允指的是公平、公正的意思。国际会计准则和美国会计协会对公允进行了重新定义,指的是公平的交易环境下熟悉业务的双方自愿为该项业务付出的金额。在2006年我国会计准则在参考国际会计准则的基础上对公允价值进行了定义界定为“在公允价值计量基础上,公平交易环境中交易双方自愿为购买资产或者债务清偿所支付的价格”。公允价值主要体现的是公平、及时性、可预见性:(1)公平是公允价值计量中最重要的部分,指的是交易双方是在自愿、公平的交易环境中进行的交易;(2)及时性指的为了避免企业交易滞后性,不能客观反映当前交易环境中资产的真实价值弊端,需要企业根据现实交易环境中的实际情况及时反映企业交易中的价格;(3)可预见性指企业在交易过程中同类资产在市场中的普遍价格或者是在某种假定基础上可预见的交易价格。综合考虑公允价值计量是熟悉交易情况双方以交易时间中实际发生的价格,从量化指标来看公允价值是预期给企业带来的未来现金流量的现值,所以公允价值也是企业未来现金流量现值的一种量化表现。

公允价值在各个国家中定义有所区别,但是综合所有情况后发现其具有一个共同内涵:公允价值是在一种公平的不受干扰的市场环境中,市场参与者按照在完全平等、没有关联关系、理智、自愿为该项交易所付出的交易金额。

公允价值作为现行市场中不断推崇的计量工具,它的产生和现代社会发展相适应的,符合了企业及投资者的决策有用,经济收益和全面收益,公允价值计量能够提供一个与企业业绩发展状况更加相关的信息,有利于财务报表使用者根据财务报表做出适当的经济决策。

2.4.1决策有用理论

在20世纪30年代后期市场经济不断发展,企业财务信息不仅仅为委托人提

供信息,而且对于经济投资者做出经济决策起了重要作用,因此为实现这样的作用,就需要对企业经济状况寻找一种更加合理计量方式,同时能够适应高度发达的市场经济发展需要和外部、内部投资者的需要。历史成本计量属性主要是对企业过去交易和事项发生额做出的计量工具,而公允价值计量模式是随着企业发展及时的一种计量模式,两者相比公允价值计量更能准确反映企业当下的经济状况,同时为决策者做出有效经济决策提供更加有效依据。

2.4.2经济收益理论

企业财务会计者在催财务信息分析和计量的基础上主要是为了确定其经济收益,然而传统的会计学收益在当下日趋复杂的交易和通货膨胀下是很难准确反映其经济实质的。从而倡导以公允价值计量的经济收益开始取代了历史成本计量的会计学收益。亚当·斯密在《国富论》中提出经济收益是一种纯收入,它是在不侵蚀资本为条件的基础上留住居民的财富,经济收益观反映的是企业所有财富的增加,同时将企业实际交易和非实际交易都考虑在内的一种观念。以公允价值计量的经济收益将传统会计观念包括在内同时在此基础上能够更加真实反映企业经济交易的实质,同时为决策者提供更加有用信息,所以会计学家也开始将经济收益观作为企业收益的理论基础。

2.4.3全面收益理论

随着社会经济发展,市场经济交易日趋复杂,在传统经济收益观念提供决策者有用信息时候有一定局限性,远远不能满足当前信息使用者的需求,所以美国会计学会提出了全面收益理论,其主要还是以公允价值理论作为基础诠释了企业会计计量属性。全面收益不仅仅包括净收益还包括企业在各个期间所获得的收益。全面收益理论使得传统收益发生转变,以公允价值为基础确立的全面收益理论更加适合当前经济发展状况和形式。同时有助于经济决策者在把握全局的基础上作出有利于企业的经济决策。

2.5制约公允价值计量模式实施应用的因素分析

公允价值计量在可靠性、操作性、实施成本方面存在明显的缺陷。使用公允价值进行后续计量的大多是在没有发生交易情况下,而是假设的前提,即使是真实发生交易形成的价格,是否就是公允的也很难判断,如果没有活跃市场,采用任何估值方法都离不开对未来事项的主管判断,因此可靠性大大打折;另外在会

计实务中操作难度和成本也是公允价值计量推广中的一大障碍,因为在操作中许多会计要素不存在公开活跃的市场,使用现值技术,在未来现金流量金额、时间和货币时间价值及风险等要素都存在不确定性,在计量操作上往往困难重重。但是计量操作上的困难并不能成为反对公允价值计量科学性借口,正式由于这样的挑战,才引发人民的更深更全面的研究和思考。

2.6国内外会计准则对公允价值计量模式的相关规定

由于各国经济发展状况不一样,所以对公允价值模式的相关规定也有区别,尚未统一,美国财务会计发展比较成熟所以对公允价值计量模式额规定一直走在世界发展的前列。

2.6.1美国会计准则规定

公允价值最早出现在美国会计学家威廉﹒佩顿在《会计月刊》发表的一片为《会计成本和价值的文章中,最早对公允价值定义是在1970年的美国会计原则委员会的第四号公告中指出:公允价值是包含货币交易的价格中收到资产所支付货币金额,或在不包括货币或货币要求权的转让中交换价格的近似值。

2.6.2其他国家对公允价值的规定

英国会计协会中指出公允价值是“熟悉情况的双方在公平而且非强迫的交易中愿意支付的金额。在2001欧盟规定各成员国在2005年1月1日开始都应当按照国际会计准则(IFRS)编制企业合并报表,中国香港也开始采用IFRS的相关规定,因此对于公允价值的定义就采用国际会计准则的相关规定。

2.6.3我国对公允价值的规定

在2006年财政部发布的《企业会计准则-基本准则》中这样规定公允价值的:”公允价值是在双方公平交易的过程中自愿进行资产交换或负债清算时支付的价格”此次颁布的会计准则是在借鉴了国际会计准则的基础上同时结合我国实际情况修改的。

总的来说对于公允价值计量模式定义中最权威性的是国际会计准则和美国财务会计准则委员会。通过比较FAS157与IFRS中对于公允价值定义我们发现,都在强调交易双方自愿公平和实效性。表明公允价值计量是一个动态反映过程,同时是在交易双方相互平等公平的基础上执行的一种交易。

第三章投资性房地产计量模式理论研究

3.1投资性房地产概述

投资性房地产是目前国际会计准则唯一将公允价值计量运用于非金融资产的项目。什么是房地产,通俗的理解就是房屋和土地,或者房产和地产,传统农统意义上讲就是土地及其定着物。由于城市化发展,城市房地产甚至建筑物为主,土地为辅,因此把建筑物从土地定着物中单列出来,将房地产定义为“土地以及建筑物等土地定着物”。

在《会计准则》中对投资性房地产的规定:投资性房地产是指为赚取租金或资本增值的房产,已经出租的土地使用权或则持有并且准备增值后转让的土地使用权。

从定义中不难看出企业投资性房地产区别于固定资产、无形资产、其他长期资产,与金融资产中交易性债券的部分属性相似,首先持有的目的是一样的,都是在投资期间获得收益或出售赚取差价,其次持有期间产生的现金流及资产所蕴含的风险、报酬及回收方式相似于交易性债券投资,如果交易型债券采用公允价值模式计量,那么投资性房地产也应该采用这种计量模式,特别是投资性房地产产生的现金流量几乎独立于主体持有的其他资产。

3.2投资性房地产核算相关会计准则

会计核算在企业日常经济活动中占据重要地位,会计在企业中编制经济预算,根据企业经济活动信息制定科学的经费预算机制等,不断提高企业经济效益从而提高企业的整体利益。

正对企业投资性房地产相关会计信息核算问题,各个国家的会计准则略有不同,本文主要分析国际通用的会计准则和我国会计准则针对投资性房地产的相关规定。

3.2.1国际会计准则对投资性房地产核算的相关规定

在国际会计准则中对于投资性房地产核算项目的相关规定主要是按照英国会计准则委员会SSAP19相关规定制定和执行的。在19号报告中首次提到了投资性房地产的会计核算方法以及会计披露方法,同时在1992年和1997年分别都投资性房地产重估内容进行完善。在2000年3也开始国际会计准则委员会通过了IAS40,并且在2001年1月1日开始正式实施,同时印度和澳大利亚分别在40号规定的基础上面结合本国实际情况制定了投资性房地产的相关准则。

投资性房地产的后续计量

第三节投资性房地产的后续计量 ◇采用成本模式计量的投资性房地产 ◇采用公允价值模式计量的投资性房地产 ◇投资性房地产后续计量模式的变更 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是,同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式计量的投资性房地产 (一)科目设置: 1.投资性房地产 2.投资性房地产累计折旧(摊销) 3.投资性房地产减值准备 (二)会计处理 在成本模式下,应当按照固定资产或无形资产的有关规定,对投资性房地产进行后续计量,按期(月)计提折旧或摊销;存在减值迹象的,还应当按照《资产减值》准则的有关规定进行处理。 【提示】投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。即:当期增加的投资性房地产(建筑物)当期不提折旧,当期减少的投资性房地产(建筑物)当期照提折旧;当期增加的投资性房地产(土地使用权)当期即开始摊销,当期减少的投资性房地产(土地使用权)当期停止摊销。 1.计提折旧或摊销时 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 2.计提减值准备时 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 3.取得租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 应交税费——应交增值税(销项税额) 【教材例4-6】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用,确认为投资性房地产,采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为72 000 000元,按照年限平均法计提折旧,使用寿命为20年,预计净残值为零。经营租赁合同约定,乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元(假定不考虑增值税)。 甲公司的账务处理如下: (1)每月计提折旧 每月计提的折旧=(72 000 000÷20)÷12=300 000(元) 借:其他业务成本——出租写字楼折旧 300 000 贷:投资性房地产累计折旧 300 000 (2)每月确认租金收入 借:银行存款(或其他应收款) 400 000 贷:其他业务收入——出租写字楼租金收入 400 000 二、采用公允价值模式计量的投资性房地产

投资性房地产转换及处置财务账务处理

投资性房地产的转换和处置账务处理方式 (一)投资性房地产的转换 1.投资性房地产转换形式和转换日 (1)转换形式 1.非投资性房地产——投资性房地产 (固定资产,无形资产,存货) 2.投资性房地产——非投资性房地产 (2)转换日的确定 ●投资性房地产转为自用:达到自用状态的日期。 ●作为存货的房地产转为出租,或自用建筑物或土地使用权停止自用转为出租:租赁期开始日。 2.投资性房地产转换的会计处理 (二)投资性房地产的处置 1.成本模式计量的投资性房地产的处置 借:银行存款 贷:其他业务收入 借:其他业务成本 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 2.公允价值模式计量的投资性房地产的处置 借:银行存款 贷:其他业务收入 借:其他业务成本

贷:投资性房地产——成本 ——公允价值变动 借:资本公积——其他资本公积(冲减成本) 贷:其他业务成本 借:公允价值变动损益(冲减成本) 贷:其他业务成本 或借:其他业务成本 贷:公允价值变动损益 【例7-17】甲为一家房地产开发企业,20×7年3月10日,甲企业与乙企业签订了租赁协议,将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用,租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日,该写字楼的账面余额45 000万元,公允价值为47 000万元。20×7年12月31日,该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满,企业收回该项投资性房地产,并以55 000万元出售,出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量,不考虑相关税费。 甲企业的账务处理如下: (1)20×7年4月15日,存货转换为投资性房地产: 借:投资性房地产——成本 470 000 000 贷:开发产品450 000 000 资本公积——其他资本公积20 000 000 (2)20×7年12月31日,公允价值变动: 借:投资性房地产——公允价值变动10 000 000 贷:公允价值变动损益 10 000 000 (3)20×8年6月,出售投资性房地产: 上述分录可以拆分为: 借:银行存款 550 000 000 贷:其他业务收入550 000 000 借:其他业务成本480 000 000 贷:投资性房地产——成本470 000 000 ——公允价值变动 10 000 000

第七章投资性房地产-采用公允价值模式进行后续计量

2015年注册会计师资格考试内部资料 会计 第七章 投资性房地产 知识点:采用公允价值模式进行后续计量 ● 详细描述: 1.企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得 的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量; 2.获取租金收入; 3.计算应交营业税(计入营业税金及附加); 4.不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。 (一般情况)企业选择公允价值模式,就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量,对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。    (特殊情况) ①在极少数情况下,采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业 ,有证据表明,当企业首次取得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产)时,该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的,应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置,并假设无残值。采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业,对于在建投资性房地产(包括企业首次取得的在建投资性房地产),如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的,应当以成本计量该在建投资性房地产,其公允价值能够可靠计量时或其完工后(两者孰早),再以公允价值计量。 ②但是,采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业,即使有证 据表明,企业首次取得某项投资性房地产时,该投资性房地产公允价值能够持续可靠取得,该企业仍应对该项投资性房地产采用成本模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当同时满足下列条件: (1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

投资性房地产公允价值资产评估

投资性房地产公允价值资产评估

投资性房地产公允价值资产评估 四、价值类型及其定义 根据《以财务报告为目的的资产评估指南(试行)》(中评协[2007]169 号)第二十四条规定:在符合会计准则计量属性规定的条件时,会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。根据评估目的实现的要求,结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约,本次评估价值类型选用市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异,本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。

五、评估基准日 (一)本项目评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。 (二)按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则,由委托方确定评估基准日。 (三)本次资产评估的工作中,评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等,均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 六、评估依据 本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价及其他等依据,具体如下: (一)经济行为依据 1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。 (二)法律法规依据 1、中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》(2005 年 10月 27 日); 2、国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》

房地产开发项目投资可行性分析

前言 [案名:硅谷阳光]: 本项目位于桂林信息产业城内,其环境配套资源与目标消费群体特征,给我们提供了项目市场包装设计的方向。因此,我们暂用“硅谷阳光”作为项目的名称,以便于项目各项工作。 [自主开发经营]: 1、本报告仅为该项目构架性预算,以助于桂林信息产业集团资产公司自主开发 决策,概念性规划方案只是作为参考方案: 2、桂林信息产业集团公司决定自主开发,我公司将结合土地资源条件,通过严 密的市场调查、研究,结合市场需求预期及开发主体盈利预期,提供2~4个规划方案,以便桂林信息产业集团公司最终确定产品性价比和投入产出最大化方案,确保自主开发的成功。 [股权增值运营]: 1、引进项目包装方法,对项目进行专业策划与包装,使其价值清晰、可测,具 有投资吸引力,以便于桂林信息产业集团资产公司实现股权套现的初衷;2、采用市场运营手段,对经过包装设计的项目,进行市场公开推介活动,将原 来的难点资产转化为市场争抢的亮点资产,实现桂林信息产业集团资产股权增值套现。 一、项目概况与周边环境 本项目位于桂林市七星区,宗地本身即为信息产业集团,西接桂林电子信息城,东邻桂林电子科技大学,南靠桂林市六合路,现已有直达桂林市中心广场、十字街、公共汽车总站、火车站的10路、16路、24路公共汽车。与东环菜市、汇通小学、银行仅一路(六合路)之隔。随着六合路花园村段的即将成功改造,雨天晨练于七星公园将不再有泥泞路的烦恼。 就七星区而言,桂林电子科技大学(前身为桂林电子工业学院)、桂林工学院、广西师范大学、桂林航天专科学校、桂林旅专、桂林医学院等林立的高校和各职业中专、中小学,高考名校——二附等,为本项目营造了浓烈的文化教育氛围;就本项目而言,毗邻的电子信息产业城、桂林电子科技大学,划定了电子高新产

注册会计师第七章投资性房地产章节练习

甲股份有限公司(以下简称甲公司)为非房地产开发企业,发生的有关投资性房地产的资料如下:
(1)甲公司将所持有的原作为固定资产核算的写字楼经营租赁给乙公司,租赁期为1年,年租金为300万元,租金于年末结清。租赁期开始日为2010年1月1日。租赁期间,由甲公司提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3000万元,使用寿命30年,采用年限平均法计提折旧,预计净残值为零,已计提折旧1000万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续核算。
(2)2010年12月,该办公楼发生减值迹象,经减值测试,其可收回金额为1600万元;2010年共发生日常维护费用40万元,均以银行存款支付;收到乙公司支付的租金并存入银行。
(3)2011年1月1日,甲企业决定于当日开始对该写字楼进行重新装修,装修完成后将继续用于经营租赁。
(4)2011年4月20日,甲企业与丙公司签订经营租赁合同,约定自2011年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年,年租金为500万元,租金每半年支付一次。
(5)2011年6月30日,该写字楼再开发完成,共发生符合资本化条件的支出200万元,均以银行存款支付。开发完成后发现甲公司当地的房地产市场比较成熟、公允价值能够持续可靠取得,于是将该写字楼的后续计量模式由成本模式变为公允价值模式,当日的公允价值为2500万元。
(6)2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为2700万元。
(7)假定不考虑其他条件,甲公司按净利润的10%计提盈余公积。
要求:
(1)编制2010年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。
(2)编制2010年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
(3)编制2011年1月1日该投资性房地产的会计分录。
(4)编制2011年6月30日该投资性房地产的有关会计分录。
(5)编制2011年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。 A.该项变更为会计政策变更 年12月31日应当确认公允价值变动损益200万元 年12月31日应当确认资本公积200万元 年12月31日应当确认的公允价值变动损失为100万元 年12月31日应当确认的公允价值变动收益为50万元 根据资料(2),下列说法中正确的有() A.以出让方式购入的准备建造办公楼的土地使用权 B.未来持有目的不明确在建建筑物 C.经营出租拥有使用权的建筑物 D.出租的投资性房地产租赁期届满,暂时空置但将继续用于出租 E.已出租的建筑物 下列各项资产中,不属于投资性房地产的有()

新会计准则讲解第3号——投资性房地产

新会计准则第3号──投资性房地产 【字体:大中小】【打印】 一、概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地,而在中国,土地所有权归国家或集体所有,企业只能取得土地使用权。因此,本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同,例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等,但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值,或两者兼有。因此,投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产,而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则,两类房地产应区分进行会计处理,投资性房地产适用本准则,而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异,将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算,不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定,要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性,从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较,主要的差异有: 1.在资产负债表上的列示 新准则规定,企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中,一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定,可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时,需要计提折旧、进行摊销及计提减值,减值一经计提,不得转回;选用公允价值计价时,以期末公允价值为基础调整其账面价值,两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定,以历史成本模式进行核算,分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定,对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式,视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的,不得再转为成本模式。

投资性房地产公允价值评估研究

投资性房地产公允价值评估研究 随着投资性房地产公允价值会计计量的实施,以财务报告为目的的房地产评估将成为一个新兴评估业务品种。文章在参照国家对会计报表审计的相关管理,结合企业会计准则和相关评估规范,对投资性房地产公允价值评估中涉及的委托权、独立性、价值定义、估价对象范围等相关因素进行了初步探讨。不多说下面请看下面的内容吧: 一、关于委托主体 房地产评估委托权问题在评估界研究不多,因为传统房地产评估主要为房地产交易服务,而交易一般仅涉及交易双方,牵涉的利益相关方较少,评估委托权上容易达成一致。但是,基于财务报告目的的评估,涉及的相关利益方多,利益诉求各不相同,因此,委托评估制度设计是否科学合理,对于评估报告质量,乃至资本市场的稳定均有重要影响。 对于投资性房地产公允价值评估,委托权制度设计的基本原则,是平衡各方利益,让既是评估客体又是评估结果的利益最相关方与委托权的行使适当隔离,评估委托交由评估结果对其利益影响相对较小、地位比较超脱者行使,即由独立董事行使评估委托权。 二、关于评估独立性 独立、客观、公正是评估机构执行评估业务的基本要求,独立性是中介鉴证机构的生命线,丧失独立性即丧失公信力。从独立性要求出发,不仅会计师事务所、评估师事务所与企业之间要保持独立,而且会计师事务所、评估师事务所之间也应该保持各自独立。目前兼营房地产评估业务的会计师事务所或实质上归于同一主体控制或双方的关系足以影响其独立性的两家事务所,不得在接受审计委托的同时,又接受投资性房地产公允价值评估的委托。 注册会计师在审计过程中可以借助评估师的工作对企业提供的投资性房地产公允价值计量是否合规、合理提供咨询意见,评估师的工作具有咨询性,属于注册会计师利用专家的工作,评估师提供咨询性意见,只对注册会计师负责,责任由注册会计师承担,笔者认为评估机构承担此类业务仅需评估机构和企业保持独立性即可,因为责任主体是审计机构。这和承担财务报告目的评估是截然不同性质的工作,后者是鉴证性评估。 三、关于价值定义 会计计量当中的公允价值是会计专业术语,有关评估规范当中没有公允价值的定义。各国会计准则对公允价值的定义表述不完全一致,我国会计准则对公允价值定义为“资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”(《企业会计准则——基本准则》第四十二条) 《房地产估价规范》对公开市场价格的定义为在公开市场上最可能形成的价格。所谓公

房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式

房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式(包括基本估算数据)第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置(四周范围) 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论

3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究

1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测

投资性房地产知识点

投资性房地产(大前提:企业自己的资产) (一)投资性房地产概述 投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房建筑物固定资产 地土地使用权无形资产 1.投资性房地产的范围 (1)已出租的土地使用权:用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得,并以经营租赁方式出租的土地使用权。(赚取租金)(2)持有并准备增值后转让的土地使用权:企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。(资本增值) 【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地(2年),不属于投资性房地产。 (3)已出租的建筑物:企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 (赚取租金) 【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物,即企业的资产。 投资性房地产(大前提:企业自己的资产) 【注意】 第一,企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的,不属于投资性房地产,也不能确认为企业的资产。 第二,已出租的投资性房地产租赁期届满,因暂时空置但继续用于出租的,仍作为投资性房地产核算。(目的不变) 第三,企业持有以备经营出租的空置建筑物,如果董事会或类似机构作出书面决议,明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的,即使尚未签订租赁协议,也应作为投资性房地产核算。(目的不变) 不属于投资性房地产的范围 (1)自用房地产:为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。 (2)作为存货的房地产:房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 (3)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的,不属于投资性房地产,也不能确认为企业的资产

投资性房地产会计分录大全

三、投资性房地产业务 (一)投资性房地产的初始计量 1.外购的投资性房地产 (1)采用成本模式进行初始计量 借:投资性房地产 贷:银行存款 (2)采用公允价值模式进行初始计量 借:投资性房地产一成本 贷:银行存款 [说明]外购成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出;只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起,下同)或用于资本增值才能确认投资性房地产,否则后期转化;投资性房地产是一种经营性活动。 2.自行建造的投资性房地产 (1)发生建造成本时: 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 (2)建造完工时: 借:投资性房地产[适用于成本模式计量] 投资性房地产一成本[适用于公允价值模式计量] 贷:投资性房地产一在建 [说明]建造成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益,不计入建造成本。 3.投资性房地产资本化的后续支出 (1)采用成本模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ○3改扩建工程或装修完工 借:投资性房地产 贷:投资性房地产一在建 (2)采用公允价值模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 贷:投资性房地产一成本 投资性房地产一公允价值变动[可能在借方] ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ③改扩建工程或装修完工

借:投资性房地产一成本 贷:投资性房地产一在建 4.投资性房地产费用化的后续支出 借:其他业务成本 贷:银行存款 (二)投资性房地产的后续计量 1.投资性房地产的成本模式计量 (1)按期(月)计提折旧或进行摊销 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧/累计摊销 (2)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (3)发生减值时 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 2.投资性房地产的公允价值模式计量 (1)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (2)确认公允价值的变动 借:投资性房地产一公允价值变动 贷:公允价值变动损益[或做相反分录] [说明]采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,并由此对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 3.投资性房地产后续计量模式的变更 借:投资性房地产——成本[变更日公允价值] 投资性房地产累计折旧[摊销][已计提] 投资性房地产减值准备[已计提的减值准备] 贷:投资性房地产[账面余额] 盈余公积[(公允-账面)*0.1] 利润分配一未分配利润[(公允-账面)*0.9] (三)投资性房地产的转换 1.成本模式下的转换(看账面价值) (1)投资性房地产转为非投资性房地产 ○1投资性房地产转换为自用房地产 借:固定资产(无形资产) 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 累计折旧(累计摊销) 固定资产减值准备(无形资产减值准备) ②投资性房地产转换为存货

投资性房地产公允价值计量账务处理例题讲解

投资性房地产公允价值计量账务处理例题讲解 一、公允价值模式计量投资性房地产账务处理 企业作为存货的房地产转换为投资性房地产的,应按其在转换日的公允价值借记“投资性房地产(成本)”,贷记“开发产品”等科目,按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”或借记“公允价值变动损益”,已计提跌价准备的,同时结转跌价准备。资产负债表日,投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额,借记“投资性房地产(公允价值变动)”,贷记“公允价值变动损益”;公允价值低于其账面余额的差额做相反分录。处置投资性房地产时,应按实际收到的金额借记“银行存款”等科目,贷记“其他业务收入”,按该项投资性房地产的账面余额借记“其他业务成本”,贷记“投资性房地产(成本)”,贷或借记“投资性房地产(公允价值变动)”;同时按该项投资性房地产的公允价值变动借或贷记“公允价值变动损益”,贷或借记“其他业务收入”。 [例1]A企业是从事房地产开发的企业,2007年3月10日与B企业签订了租赁协议,将其开发的一栋写字楼整体出租给B企业使用,租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日,该写字楼的账面余额450万元,其公允价值为410万元,2007年12月31日,该写字楼公允价值为430万元,未计提存货跌价准备。2008年4月租赁期满,A企业收回该写字楼并于2008年6月出售,出售款已收讫。A企业的账务处理如下: (1)2007年4月15日 借:投资性房地产——XX写字楼(成本) 4100000 公允价值变动损益400000 贷:开发产品4500000 (2)2007年12月31日 借:投资性房地产——××写字楼(公允价值变动)200000 贷:公允价值变动损益200000 (3)2008年6月出售时 借:银行存款4600000 贷:其他业务收入4600000

第12讲_投资性房地产的后续计量(2),投资性房地产的转换

贷:银行存款 3 000 000 (3)2×19年11月30日,改扩建工程完工 借:投资性房地产——厂房—成本23 000 000 贷:投资性房地产——厂房—在建23 000 000 【例题?多选题】下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中,正确的有()。(2017年) A.自行建造的投资性房地产,按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量 B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产,计提的减值准备以后会计期间可以转回 C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时,其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益 D.满足投资性房地产确认条件的后续支出,应予以资本化 【答案】AD 【解析】选项B,成本模式下投资性房地产计提的减值准备以后持有期间不得转回;选项C,成本模式计量的投资性房地产转换为公允价值模式计量应作为会计政策变更处理,公允价值与账面价值的差额,调整留存收益。 【例题?判断题】企业对采用成本模式计量的投资性房地产进行再开发,且将来仍作为投资性房地产的,在开发期间应当对该资产继续计提折旧或摊销。()(2018年) 【答案】× 【解析】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的,在开发期间应继续将其作为投资性房地产,不计提折旧或摊销。 (二)费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出,不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益(其他业务成本)。 第四节投资性房地产的转换和处置 一、房地产的转换 (一)房地产的转换形式及转换日 1.房地产的转换是指房地产用途的变更。 【提示】企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类。 2.在下列情况下,当有确凿证据表明房地产用途发生改变时,企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。 ①投资性房地产开始自用,相应地由投资性房地产转换为自用房地产; ②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出,相应地由存货转换为投资性房地产; ③自用土地使用权停止自用,用于赚取租金或资本增值,相应地由无形资产转为投资性房地产; ④自用建筑物停止自用,改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租,相应地由固定资产转换为投资性房地产; ⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售,从投资性房地产转换为存货。 3.转换日的确定 ①投资性房地产开始自用,转换日为房地产达到自用状态,企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期; ②作为存货的房地产改为出租,或者自用建筑物停止自用改为出租,其转换日为租赁期开始日; ③自用土地使用权停止自用,改为用于赚取租金或资本增值,转换日为自用土地使用权停止自用后,确定用于赚取租金或资本增值的日期; ④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时,从投资性房地产转为存货,转换日为租赁期满,企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。 【例题?判断题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时,应将其转为投资性房地产。()(2017年) 【答案】√ (二)房地产转换的会计处理 1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的转换 在成本模式下,房地产转换后的入账价值,以其转换前的账面价值确定。 基本账务处理:

投资性房地产公允价值计量模式分析

投资性房地产公允价值计量模式分析 关键词:公允价值投资性房地产计量属性相关性 一、公允价值计量模式的引入 (一)公允价值的含义及启示国际会计准则委员会(IASC)在IAS32和IAS39中将公允价值定义为在公平交易中,熟悉情况的自愿当事人,进行资产交换或负债清偿的金额。美国财务会计准则委员会(FASB)在SFAS N0.157中将公允价值定义为双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中,自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。英国会计准则委员会(ASB)将金融工具公允价值定义为在公平交易中,亦即在非强制性和非清算性销售中,熟悉情况的当事人自愿据以交易(该金融资产或金融负债)的金额。我国在新颁布的企业会计准则中,将公允价值定义为在公允价值计量下,资产和负债按照公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。我国主要是借鉴国际会计准则委员会对公允价值的定义,将计量对象确定为资产与负债,交易主体确认为市场参与者,更加强调双方的交易是在自愿条件下进行的,价格是双方达成的,任何一方对达成的价格都没有异议。 (二)公允价值的特征分析公允价值是动态的计量,受时间、空间变化的影响较大。同一交易在不同的时间进行,交易双方达成的公允价值可能不同;同一交易由于交易地点的不同,交易双方达成的公允价值也不尽相同。公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。相关性和可靠性往往是此消彼长的,很难达到统一。与历史信息相比,公允价值是面向现在和未来的,有利于利益相关者做出预测和决策,很大程度上提高了会计信息的相关性;与此同时,根据国际会计界的最新研究表明,随着估价和现值技术的发展,公允价值将能够在各种复杂的经济环境中(存在活跃市场或非理想环境下)取得客观可靠的市场价格或现值,从而能够更好地体现会计信息的最高原则“真实与公允”。公允价值体现交易的公平性。从国内外对公允价值的阐述中可以看出,公平性是公允价值的核心属性。要保证,获得的公允价值具有公平性,必须使交易双方在交易过程中满足四个条件:一是双方的交易是公平交易,而非不平等交易;二是交易-双方相互熟悉彼此的情况,信息较为完备;三是交易双方自愿让渡资产或清偿债务,而不是强

房地产项目投资可行性分析报告

“SG·DHSZ”项目投资可行性分析报告

目录 目录....................................................... 第一章总论.................................................... 一、项目背景及概况....................................... 二、主要技术经济指标..................................... 表1 “SG·DHSZ”项目主要经济技术指标................. 第二章住宅市场分析与营销战略................................. 一、投资环境分析........................................... 表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标............... 二、住宅市场分析........................................... 三、当前住宅市场面临的矛盾和问题........................... 四、营销推广战略........................................... 表3 楼盘销售价格増况表 ............................... 第三章项目选址及区设条件..................................... 一、项目选址............................................... 二、区域历史文化地位....................................... 三、建设条件............................................... 第四章建设规模及功能标准..................................... 一、建筑面积及内容......................................... 二、项目规划设计方案....................................... 表4 “SG·DHSZ”住宅户型 .............................

投资性房地产的两种后续计量模式

投资性房地产的两种后 续计量模式 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】

一、投资性房地产的定义 (一)、投资性房地产的概念 《企业会计准则第3号——投资性房地产》中的规定:投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 (二)、投资性房地产的特征 1、投资性房地产是一种经营性活动 投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权,这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入,是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。 2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 (三)、投资性房地产的范围 1、已出租的土地使用权 已出租的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权,不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的,不能确认为投资性房地产。 2、持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权

3、已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋建租物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 二、什么是公允价值模式和成本模式 (一)、成本模式 投资性房地产成本模式下后续计量,对于已出租的建筑物,参照《企业会计准则-固定资产》的有关规定进行后续计量;对于已出租或持有准备增值转让的土地使用权,其后续计量参照《企业会计准则-无形资产》有关规定。即对投资性房地产计提折旧(建筑物)或计提摊销(土地使用权),如投资性房地产发生减值,还需计提减值准备,且计提的减值准备在以后期间不允许转回。即在成本模式下,投资性房地产有关后续计量的处理与前面固定资产或无形资产处理是相同的。 (二)、公允价值模式 投资性房地产公允模式下后续计量,在资产负债表日,企业应当以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值变动计入当期损益。即公允价值模式下企业不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,也不计提减值准备。且在处置时还要将原公允价值变动和资本公积转入其他业务收入。 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,应当同时满足以下两个条件: 1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 所在地,通常指投资性房地产所在的城市。对于中大型城市,应当为投资性房地产地所在的城区。

投资性房地产习题

第七章投资性房地产 一、单项选择题 1.下列属于甲公司的投资性房地产的是()。 A.甲公司持有的已经营出租给乙企业的土地使用权 B.甲公司持有的自用办公楼 C.甲公司以经营租赁方式租入丙企业持有的建筑物 D.甲公司在企业附近购买了一栋商品房,改造成职工宿舍,出租给本企业职工,收取一定的租金 2.甲公司将一栋写字楼出包给某建筑公司承建,建成后准备用于对外出租并采用公允价值模式进行后续计量,该写字楼建造完成时的入账价值是指()。 A.写字楼的实际发生建造成本 B.甲公司向承包单位支付的工程价款 C.写字楼的公允价值 D.写字楼的可变现净值 3.某企业购入一栋写字楼用于对外出租,并与客户签订了经营租赁合同。写字楼买价为2000万元,另支付相关税费150万元。在与客户签订经营租赁合同过程中,支付咨询费、律师费等10万元,差旅费2万元。该投资性房地产的入账价值为()万元。 A.2000B.2150C.2160D.2162 4.下列项目中,属于外购投资性房地产的是()。 A.企业购入的写字楼直接出租 B.企业购入的土地准备建造办公楼 C.企业购入的土地准备建造办公楼,之后改为持有以备增值 D.企业购入的写字楼自用2年后再出租 5.甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。2010年1月5日,甲公司购入一建筑物(土地使用权和上层建筑不能区分计价)并准备用于对外出租。2010年2月25日,与客户签订了房屋经营租赁协议,租赁期开始日为2010年3月1日。房屋购买成本为3800万元,

预计净残值为200万元,预计使用年限为20年,采用直线法计提折旧。2010年度企业对该房屋应计提的折旧额为()万元。 A.135B.150C.165D.180 6.企业对采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提折旧(摊销),应该计入()。A.其他业务成本B.管理费用C.营业外支出D.投资收益 7.企业的投资性房地产采用公允价值模式计量,下列各项中,不影响当期损益的是()。A.存货转为投资性房地产时,公允价值大于账面价值的差额 B.存货转为投资性房地产时,公允价值小于账面价值的差额 C.持有期间,资产负债表日公允价值大于账面价值的差额 D.持有期间,资产负债表日公允价值小于账面价值的差额 8.下列关于投资性房地产后续计量的表述中,不正确的是()。 A.投资性房地产通常应采用成本模式计量 B.满足规定条件时投资性房地产才可以采用公允价值模式计量 C.同一个企业可以分别采用成本模式和公允价值模式 D.同一个企业只能采用一种后续计量模式 9.长江公司于2010年12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量,出租时,该建筑物的成本为2800万元,已提折旧500万元,已提减值准备300万元,公允价值为2050万元,2011年12月31日,该建筑物的公允价值为2100万元,2011年长江公司应确认的公允价值变动损益为()万元。 A.损失50B.收益50C.收益150D.损失100 10.某企业投资性房地产采用公允价值模式计量。2010年7月1日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为510万元,用银行存款支付,预计使用年限为20年,预计净残值为10万元。2010年12月31日,该投资性房地产的公允价值为508万元。2011年4月30日该企业将此项投资性房地产出售,售价为550万元,该企业应确认的处置损益为()万元。 A.42 B.40 C.44 D.38 11.甲公司将一写字楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,该写字楼的账面原值

房地产项目可行性研究分析报告

房地产项目可行性研究分析报告 (完整标准模板) 第一部分项目概况分析 一、项目基本情况介绍 1.项目名称介绍 2.项目宗地位置介绍 3.项目合作单位介绍 4.承担可行性研究的单位介绍 5.项目经济技术指标介绍 二、项目开发企业介绍(内容可选) 1. 开发企业的基本情况介绍 2. 开发企业的组织机构介绍 3. 开发企业的管理团队介绍 4. 开发企业的经营情况介绍 三、项目产生背景 第二部分项目市场调查分析 一、项目投资环境分析 1.政策环境分析 (1)全国政策环境分析 A.金融政策分析 B.土地政策分析

(2)城市政策环境分析 2.经济环境分析 (1)全国经济环境分析(内容可选)A.国民经济整体情况分析 B.固定资产投资分析 C.通货膨胀分析 D.消费需求分析 E.重大利好事件分析 (2)城市经济环境分(内容可选)A.城市主要经济指标分析 B.城市固定资产投资分析 C.城市引进外资情况分析 D.城市重大经济项目分析 E.城市经济发展历程分析 F.城市经济预测分析 3.社会文化分析 (1)城市自然地理情况分析 (2)城市历史文化分析 (3)城市人口情况分析 4.宗地现状分析 5.配套设施分析 6.城市规划分析

7.市政设施分析 二、项目竞争环境分析 1.房地产市场分析 (1)全国房地产市场分析 (2)城市房地产市场分析 A.城市房地产市场分析 B.城市房地产市场价格分析 C.城市房地产市场供给情况分析D.城市房地产市场供给情况分析(A)产品类型的供给情况分析(B)土地供给情况分析 (C)产品的开工咯和竣工情况分析2.板块竞争对手分析 (1)板块范围的界定 (2)项目所在板块情况分析 (3)板块产品特征分析 (4)板块间的对比分析 3.楼盘竞争对手分析(内容可选)(1)住宅开发项目的竞争对手分析(2)商业开发肥肉竞争对手分析(3)综合开发项目的竞争对手分析三、项目客户群分析

投资性房地产累计摊销

投资性房地产累计摊销 一、投资性房地产的定义及特征 (一)投资性房地产的定义 所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。 (二)投资性房地产的特征 1.投资性房地产是一种经营活动。 2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别与企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。 3.投资性房地产有两种计量模式,一是成本模式,二是公允价值计量模式。 二、投资性房地产的范围 (一)投资性房地产的范围 1.已出租的土地使用权; 2.持有并准备增值后转让的土地使用权; 按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 3.已出租的建筑物。 (1)用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物; (2)已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租的建筑物;

企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务,应当将该建筑物确认为投资性房地产。 某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,不确认为投资性房地产。 (二)不属于投资性房地产的资产 1.自用房地产,即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 2.作为存货的房地产。 【要点提示】投资性房地产的辨认属于多选题选材。 经典例题【多选题】下列各项中,属于投资性房地产的有()。 A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物 C.已出租的土地使用权 D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 [答疑编号1742100606] 『正确答案』AC 『答案解析』投资性房地产包括:(1)已出租的土地使用

相关主题
相关文档 最新文档