第一章规划设计介入与建设施工介入
第一节规划设计介入
规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需求，这就要求物业公司事先应根据房地产开发商的投资规划、物业档次、建筑规模、环境与道路规划、居住人口数量等前提条件，从建筑设计、环境设计、设施设备选型及安装、降低管理成本、提供优质的服务等方面入手，在规划设计阶段向开发商提出合理化建议。
一、规划设计介入的主要方面
本章所论述的规划设计介入，是指除各类设备系统之外的公共区域或具有公益性质的建筑及设施的前期规划介入。
(一)配套设施的完善
对于一个较大型的居住小区而言，开发商应根据周边区域环境着重考虑幼儿园、学校、生活服务功能(如商业、饮食、邮政、银行、娱乐健身等)、锅炉房、垃圾站等配套设施，而作为物业公司应关注以下几点。
1.这些配套设施在小区内的布局是否合理、是否方便、是否有利于将来在小区内形成一个中心服务区。
2．这些配套设施对住户是否会造成某些干扰或影响(如噪音、气味、环境卫生等)。
3．这些配套设施是否便于物业公司对它们进行管理(如环境管理、交通和治安管理、垃圾清运等)。
(二)物业基本状况
物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物
业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前期管理。
物业基本情况包括以下几个方面。
1.未来小区的档次、人口密度和数量。
2.建筑物的密度、层高、地下建筑状况。
3.附属建筑物的使用功能和建筑面积。
4.区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。
5.公建区域及面积。
6.小区出入口及区内道路。
7.公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、中水系统、电梯、通风及空调系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统。
8．停车场(库)等的基本状况。
(三)水、电、气供应容量
物业公司参与水、电、气供应容量规划的原因在于：设计人员一般只依据国家标准进行设计，但是国家标准只是一个带有普遍意义的基本规定，而实际情况则多有不同；物业公司根据多年的管理经验，对小区的实际能源需求量及潜在的能源增长需求量，较之设计人员有着更全面的了解。因此，物业公司在对小区物业基本状况了解的基础上，应详细测算水、电、气的真实供应容量，以避免将来遭遇“瓶颈”问题。
此外，临时供电也是物业公司所应关注的问题。一项物业的建成、交付使用，在业主
(租户)入住后相当长的一段时期内，可能会由于开发商的原因(如投资经费不足)，小区的正式供电系统迟迟不能投入使用，致使小区的供电在较长时期内必须依靠建设施工时的临时供电系统，而这个时期少则1～2年，多则4～5年，甚至更长。所以，物业公司在测算电的供应容量时，不仅要测算正式供电的设计容量，还要测算施工用电的实际容量能否满足物业交付使用后较长“临时供电”期的实际需求，以保证在较长“临时供电”期内能够安全供电并能满足潜在的增长需求。这些都要在前期规划中以正式文件报告开发商，使开发商在同地方供电管理部门签订供电协议时留有余地。
公共用水、用电不能安装过多的计量表，以免造成资金浪费，而且也不便于管理。所以，公共用水、用电设计时应尽量集中，较大型社区可采用分区集中的方式，以减少水表、电表的安装数量。
(四)物业管理用房的规划
物业管理用房是开发商委托设计单位进行规划设计的，物业公司应根据将来物业管理的规模和实际需求对设计进行审核，避免以后给物业管理工作带来困难。物业管理用房的规划一般应从以下几个方面进行审核。
1．提供良好的办公环境
(1)以方便业主为目的，物业公司办公地点距各住宅楼的距离应大体相当。
(2)以方便业主为目的设计物业办公的流程模式，并在此基础上对物业的办公用房布局进行审核，看其是否符合办公流程的要求。
(3)办公用房间数量和面积是否够用。
(4)库房及工作间的面积是否够用，并且尽可能将库房和工作间安排在相邻处，这对日后的工作和管理十分有利。
(5)认真审核建筑平面图，对哪些地方需要改变门的位置、哪些地方需要打隔断并重新开门、哪些房间便于使用功能的组合等都要仔细研究和规划，否则等施工完毕就无法进行改造了。
(6)如有需要应考虑外聘方办公用房、工作用房、库房的需求。外聘方是指电梯维修保养公司、保安公司、保洁公司和绿化公司等。
(7)由于物业办公用房多被安排在地下，所以要尽可能争取良好的采光和通风条件。
2．提供良好的休息环境
(1)员工的生活环境同办公环境一样，都是物业公司对环境管理的重要组成部分。物业公司对办公环境提出要求，是为了给员工提供良好的工作条件；对生活环境提出要求，是为了给员工提供良好的休息条件。二者的目的都是提高员工的身心健康，提高工作效率。
(2)员工住宿条件应能满足以下要求：住宿房间数量和面积够用；员工食堂、文化娱乐、卫生间、洗浴室列入规划且规划合理。这里不仅要满足物业公司自身员工的住宿需求，还要满足外聘方员工的住宿需求。
(3)由于开发商将员工住宿和活动用房设计在地下建筑内，所以应争取尽可能好的采光、通风条件(有时开发商为了节省投资，不设计天井)，以保证员工的身心健康。
(4)较高档次的住宅小区多为低层建筑，地下一层是业主的私房，且不建地下二层，这意味着物业公司可以利用的地下房间的数量有限，因此，物业公司更应该对物业管理用房、员工住宿、生活用房的数量和使用功能进行详细审核，以避免将来物业用房的数量不足和功能不完善。
(五)建筑材料的选用
优质材料是建造优质物业的基础，如何选用建筑材料从表面上看是开发商和设计单位的责任，与物业管理公司无关，其实不然。
1．物业公司在长期的管理和使用实践中，对各类建筑材料、各类设备设施、通用器材和材料质量的了解比较全面。
2．对相同的材料、设备设施和通用器材，哪一个厂家或哪一个品牌的质量好、售后服务优良，物业公司能掌握到第一手资料，这一优势是开发商和设计单位都没有的。
3．为了打造一个优质的物业基础，为了全体业主的切身利益，为了将来物业公司与业主之间建立良好的关系，为了降低物业管理成本，物业公司有责任将优质的建筑材料、设备设施和通用器材以书面形式推荐给开发商，供开发商和设计单位选用。
二、规划设计介入的具体内容
(一)小区公共建筑规划
1．规划有幼儿园、学校的小区，每千人建筑面积为559～850乎方米。
2．幼儿园应布置在环境安静，接送方便的地段，儿童活动室和活动场地应有良好的朝向，保证
室外有一定面积的硬地和一定数量的活动器械。
3．由于小学或初中学生活泼好动，所以学校应布置在小区边缘，选择比较僻静的地段，并与住宅保持一定距离，以避免其室外活动的喧哗声干扰住户。
4．规划有商业、服务建筑的小区，每千人建筑面积为353～389平方米。
5．规划有金融、邮电建筑的小区，每千人建筑面积为16～22．5平方米。
6．附属建筑如变电站、水泵房、锅炉房、燃气调压站、垃圾站等是否满足使用，并考虑建筑位置是否合理，是否会扰民。
7. 商业、服务业、金融、邮电、居民委员会的布局应相对集中，以便形成小区的服务中心。服务中心一般应布局在小区的主出入口附近以方便居民，但同时也要考虑可能产生的噪声扰民和气味污染等问题。
8．居民委员会用房及业主委员会用房的使用功能一般分两类：一类是办公用房；一类是公众娱乐用房，如图书(报章)阅览室、会议室、乒乓球室、舞厅及其他与老年人相关的文化活动等。
9．居民委员会办公用房的规划应符合政府的规定，按小区人口／户数的规模规划设置居民委员会及其用房面积。一般当达到2 000～3 000户时应设置居民委员会。
10．居民委员会用房的建筑面积按以下原则考虑：规模为较小型居住区时，不考虑单独设立；规模为较大型居住区时，建筑面积在150～225平方米；规模介于较小型居住小区和较大型居住区时，建筑面积取下限。
11．业主委员会办公用房面积可以参照居民委员会用房(小于其面积)，可与居民委员会办公室设在同一座楼内，与物业公司办公区相近，方便工作联系。
12．居民委员会和业主委员会办公用房最好不与物业公司在同一座楼内。
(二)小区公共道路规划
1道路的使用功能
(1)应考虑便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、骑自行车、驾驶机动车通行等。
(2)便于清洁垃圾、递送邮件等市政公用车辆通行。
(3)便于救护、消防、装修及搬家等车辆的通行，尤其是楼前小路更应考虑救护、消防、装修及搬家车辆的通行。
(4)有些设计为了片面追求艺术效果，将小区的非主要干道(如楼前的甬道)设计得宽窄不一，窄处机动车辆难以通行，且有些拐弯设计成死角，车辆难以转向，如果车辆强行通过，势必会碾压路旁的绿地、花木甚至损坏道牙。
2．小区道路分级
(1)一级道路是小区的主要道路，是解决小区内外联系的主干道，路宽应在9米以上
(2)二级道路是小区次要道路，用以解决内部联系，路宽为7米以上。
(3)三级道路为小区内的支路，用以解决住宅组群的联系，路宽不小于4米。
(4)四级道路为楼门前道路，路宽不小于3米，能满足上面所述的机动车通行要求。
3．小区道路的规划要求
(1)建筑物外墙面与人行道边缘间距应大于1．5米，与机动车道的距离应不小于3米。
(2)尽端式道路其长度不宜超过120米，尽端处应有12米×2米的回车场地。
(3)单车道，每隔150米应有一段回车处。
(4)道路两边应设有立道牙，以利于保护绿地，并防止下雨时绿地中的泥水、杂物流入路面。
(5)休闲区的甬道或人行步道应因地制宜，不一定全部采用立道牙，但要考虑防止行人踩踏绿地的措施。例如，在过往行人较多的步行道两侧铺装漏孔砖，尤其在道路转弯处，漏孔砖的铺设面积更应大一些，以防止行人贪走近道，踩踏绿地。
(6)在甬道两边栽种小灌木形成“绿篱”，也可以起到阻隔作用。为了景观多样性，可采用“绿篱”隔离和漏孔砖交替使用。
4．道路铺装要求
(1)高档小区可采用不同色彩的石材或其他彩色砖来铺装路面，而不宜采用沥青路面。
(2)铺装用的彩砖或石材的品种、规格不宜过多，否则会加大日后维修用储料的成本，一般应控制在五种以内，既可以满足不同风格的美观效果要求，也可以降低日后的储料成本。
(3)有机动车通过的路面，铺装材料(不论是石材还是彩砖)的尺寸不宜过大并应达到一定的厚度，以满足承载要求，避免重载车辆对路面的损坏。
(4)铺装应采用防滑材料，避免雨、雪天摔伤行人。
(5)铺装路面应平坦，无沟缝，便于清洁。
(6)铺装路面应易于渗水、排水，避免路面积水。
(三)自行车棚布局规划
低层建筑的小区，一般不设计地下室作为自行车存放处，多在室外设置自行车棚，此时，应按下述原则考虑。
1．集中设置有利于管理，但既要考虑合理的服务半径，又要考虑管理的经济合理性。
2．分散设置不宜过多，要相对集中，并使周边的住户感到便利。
3．因是地面建筑，所以自行车棚的风格和式样应与小区的建筑风格一致。
4．因自行车棚周边一般会有绿地，所以要对通往自行车棚通道的走向进行合理规划，防止行人出入自行车棚时走捷径，踩踏绿地。
(四)娱乐、健身场所规划
1．儿童游戏场地规划
在规划设计时应考虑不同年龄段儿童的特点和需要，一般分为幼儿(2岁以下)、学龄前儿童(3～6岁)、学龄儿童(6～12岁)三个年龄组。
(1)幼儿需要家长或成年人带领，活动量较小；学龄前儿童有很强的依恋家长的心理，活动量和能力都不大，这两组年龄段的儿童游戏场地宜靠近住宅旁，可与老年人、成年人休息活动场地结合布置。
(2)学龄儿童体力及活动能力都较大，伴随而来的喧哗声也大，因此他们的游戏场地应远离住宅，以减少对住户的干扰。
2．老年人、成年人休息及健身场所
老年人和成年人的活动主要是锻炼、聊天、打牌、下棋、乘凉或晒太阳，因而其活动场所应布置在环境较为安静、景色较为优美的地段，一般可结合公共绿地单独设置或与幼儿及学龄前儿童游戏场地结合设计。
3．对设施的使用功能性设计
物业公司应从住户的视角出发，尽可能全面、细致地考虑各种设施的使用问题，如是否安全、规范、既方便使用又方便维护等，提出合理化建议，提请开发商和设计单位注意。
(五)园区景观和绿化规划
园区景观和绿地不仅能美化园区，改善小气候，净化空气，减少噪声，为住户创造一个优美、舒适、安逸的居住环境，同时也是城市美化的组成部分。
1．结合投资规模、小区的档次、小区建筑的主体风格及小区的主体文化内涵等因素进行景观形式、风格的规划。
2．一般应将主体景观设置在小区的主出人口处及园区的中心地带，形成园区整体景观的核心部分。小区主出入口区域的景观最好能体现出小区名称的内涵。
3园区内的水景景观不宜过多，较小型小区有一处即可；中型小区有1～2处即可；较大型的小区有2～3处即可，但也应尽可能取下限。如此考虑，不但节省了水资源和电能，也降低了物业管理成本。
4．由于木栈道的使用寿命短，且养护费用高，一般1～2年即自然损毁，所以景观中
的木栈道应不用或少用。
5．园区里不宜制作太多的“地形”，可在重点地方少量修建。
6．人造上丘或高地不宜过高，坡度应尽量缓和，以利于存水。此外，人造土丘或高地不能离住户窗户太近。
7．尽量少建或不建树池，即使建造，其高度不应超过50厘米、内径应不小于1．5米(方形树池比圆形树池要美观、大方)。如此规定的原因在于使树根扎在树池之下，既有利
于树木生长，而且待树木长大后，树根也不会将树池拱裂。
(六)绿地组成及绿化标准
1．.绿地组成
(1)公共绿地，指居民公共使用的绿化用地，如居住区小公园、小区周边的绿地及林荫道等。
(2)公建专用绿化用地，指同区内的幼儿园、学校、商业服务中心等处的绿化用地。
(3)庭院绿地，指住宅四周的绿化用地，包括住户的小院。
(4)道路绿地，指同区内各道路的行道树及绿地。
2．居住区绿地标准
以“居民平均占有绿地面积”和“居住区用地的绿化覆盖率”两个指标来衡量。原建设部制定的指标为2～4平方米／人，因各地区具体情况不同，还应遵循地方政府的规定。
3．绿地率
绿地率指在居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(不包括屋顶、晒台的人工绿地)。通常新建小区绿地率不低于30％，旧小区绿地不低于25％。
4．绿化率
绿化率指建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率(％)。绿化率一般要高于绿地率。
5．绿地的规划及功能
(1)遵循集中与分散、重点与一般、点线面结合的原则，形成完整统一的居住区绿地系统，并与城市绿地系统相协调。
(2)充分利用原有的自然资源和自然条件。
(3)植物配置和种植力求投资少、管理方便、效益好。
(4)园内小块公共绿地，主要供居民(特别是老人、儿童)使用。绿地以观赏为主．也可在其中灵活设置一些游戏娱乐设施，供休息、活动用。
(5)宅旁和庭院绿地主要功能是供业主休息及活动。
(6)为保证采光，不宜在窗前种植高大型乔木和灌木。如果种植，则距离窗户应不小于5米。
(7)院落之间可用“绿篱”、栅栏或花墙隔离。高层住宅前后的绿地，因楼群间隔较大，可作为一般的公共活动之用。
(8)道路绿化在交叉路口的视距三角形内，不应栽植高大乔木、灌木，以免影响驾驶员视线。
(9)在地下建筑物上方种植，其土层厚度一般不应小于1．5米，植大树处土层厚度应不小于2米。
(10)所有施工中应改良士壤，或按《城市园林绿化工程施工及验收规范》中对土质的要求进行施工，施工中应施底肥。
以上这些要求应在设计文件中明确规定。
(七)审核景观、绿化设计
设计图纸是规划的体现，也是施工的依据。从某种意义上讲，审核图纸比规划介入更为重要，因为最终的结果是依照图纸建成的。
受设计人员的知识、观念、经验及思考问题的角度等因素影响，其设计中会出现诸多偏差或错误，若不予以纠正，势必会给后期的绿化养护管理工作带来许多困难，加大绿化养护管理的成本。
基于此，物业公司必须认真审核景观、绿化的设计图纸，从整体景观效果、使用功能、日后养护、管理成本等方面进行综合分析，纠正图纸错误和偏差，以期最终实现“管理方便、养护费用少、绿化
效果好”的目标。
1．选配植物的一般原则
(1)大量而普遍的绿化应选择适宜本地条件、易长、易管、少修剪和少虫害的乔木、灌木树种。
(2)在入口及公共活动场所，应选择观赏性的乔木、灌木或少量花卉。
(3)为较快形成绿化效果，可采用速生与慢生相结合的树种，并以速生树种为主。
(4)行道树宜选用遮荫强的树种。
(5)所有游戏娱乐、健身场地、路边不得种植有刺、有毒植物。
(6)为提高美化效果，可采用乔木和灌木、常绿与落叶、不同树形及色彩多变化的树种搭配组合。
(7)根据当地的气候条件，选择适宜本地区生长的植物。
(8)尽量少种或不种时令花卉和草本花卉。
(9)尽量少种宿根花卉，即使栽种，其面积也不应过大。
2．选择植物品种的错误
(1)设计图中选用了不适宜本地区种植的树种。
①白桦，适宜生长于海拔高的山区。
②梅树，适宜生长于长江中下游地区。
③菩提树，适宜生长于西双版纳地区或北方温室。
(2)选用了本地区市场少见且价格较贵的树种，如朴树、槲树、朝鲜溲疏等，这些树种均难以购得。
(3)选用的树种偏少，会使绿化效果单调。
(4)部分区域设计种植密度过高，不利于树木生长。
(5)绿篱及色带选用过多，会导致养护费用增加。
(6)水杉因其树冠为圆锥形，不是大树冠，所以遮荫效果差，且定植后小树枝会大量死亡，几年后才能恢复，致使株型不可能一致，因而不适合做行道树。
(7)石贝竹，其习性忌高温酷热及多雨环境，北方地区6月中旬至8月正是此种气候，石贝竹将会因条件不适而大量死亡。
3．影响景观效果的设计错误
(1)设计中未注明松树类的具体名称，因各类松树形状相差甚远，从设计中不能看出将来的效果。
(2)选用的花灌木类品种无设计图纸，无法综合其绿化关系及效果。
(3)不宜在同一处种植同科植物(如玉兰、二乔玉兰、元宝枫、五角枫)，因为这些植物的株形、叶形类似，景观效果也类似，在同一处种植会影响景观效果。
(4)同一地段中，不同种植块的树种组合不应有同种的重复种植。
(5)宿根花卉(如福禄考、鸢尾等)种植面积过大，会造成晚秋至初春时段这5～6个月的时间有较大面积黄土裸露而影响景观；又因为设计在路边或道路转弯处，在黄土裸露时期易被人穿行踩踏，影响来年的返青发芽。
(6)灌木图中与乔木图中的部分树种重复，且其中绝大部分因株形比较大，不适宜做乔木的基础种植。
(7)乔木下种植“色块”其视觉效果不佳，不要将乔木种在“色块”中。
(8)围墙四周种植品种宜控制在5～6种，并采用常绿乔木与花灌木间种的形式，株高以不影响安防监控摄像为原则。
(9)设计中的草花、时花较多，种植面积过大。这类花卉每年需种植2～3次，费工费时、养护成本大。可适量改种草坪、宿根植物(但应是小面积)或改种相应的灌木。
(10)楼字间应适当多种常绿乔、灌木，以保持四季美化。
(11)龙柏因其株体不直，不适宜做“绿篱”，应改用其他灌木做“绿篱”。
(12)整体设计中相似树种使用过多，似乎仅是为凑品种，如绿柳与垂柳、毛杨与青杨、元宝枫与五角枫、三桠绣线菊与绒毛绣线菊等。
(13)应将大花萱草改为金娃娃，因其花期长，株形矮小，更为人们喜爱。
4．种植设计错误
(1)常绿树中雪松、白皮松、华山松为强阳性树种，与其他树种的间距应大于5米．否则会影响树形(若为单一树种的纯林则例外)。
(2)玉簪、紫萼，性喜半阴，忌阳光直射，因为强光下叶片会褪色并产生日灼，应种植于大树下或楼北侧，不应设计在阳光直射处。
(3)各楼单元门前的种植设计显得凌乱，每个单元门口两侧的种植应有一定的规律性和对称性，应考虑株型的匹配，品种不宜过多；每座楼应有标志性的种植物。
(4)较高的树池不应种乔木。因为随着树木增长，树根会将树池拱裂。
(5)大型乔木的种植点距建筑物距离不应小于5米，窗前种植的竹林也不应太近，太近会影响采光。
(6)某些地段常绿树的种植间距偏小(有的间距不足4米)，这样会使下部枝条因为缺少光照而枯萎，同时其下方更不应种植大叶黄杨、洒金柏等灌木。
(7)不适宜在花钵内种植西府海棠等花灌木，因其株型较大，易被风刮倒。此外，考虑到养护费用较高，应尽量少用或不用花钵。
5不便于管理的设计错误
(1)因不易存水、难以养护等原因，应取消绿化丘设计，可采取平面种植，通过人工修剪达到“丘”形效果。
(2)波峰型种植草坪存在以下问题(尽量不采用此种设计)。
①倾角不应太大，因其上部不易存水，难以养护草坪。
②波谷问容易存水和积存污物，应有排水措施，若排水不畅，会使草死亡。
⑧因为割草机割刀的长度是最小为50厘米的直形刀，难以将峰顶和谷底修剪成圆形，因而应加大波峰间距，缓解波峰倾角过大的问题，便于修剪。
④草坪中铺装的花岗石板小路，每块石板的间距应大于650厘米，以便于割草机通过。
⑧为了尽量在地下管线密集处多种植，增加景观效果，应采用增建绿化池的形式栽种植物，但不应栽种乔木．
⑥绿化池的高度以30～40厘米为佳。
(八)绿化用水规划
绿化用水应该本着节约水资源，降低养护成本，取水便利等原则考虑。
1．绿化用水水源有自来水、中水、雨水三种。，
2．为降低养护成本，节约自来水，小区应建设地下雨水收集池(较大的小区至少应建设两个)，蓄水容积要足够大，不仅能够收集雨水，还要能够收集景观水池中的废水。
3．将收集池水通过水泵管路与设计中的喷灌管网连接，进行喷灌。
4．如果没有喷灌管网，也可进行人工浇灌。
5．地下雨水收集池的位置，一般应设在小区雨水总排泄出口处。
6自来水价格高自不必说，中水要达到浇灌的标准，其成本也很高。对于人口密度小的高档小区，中水的产量少，不能满足绿化的需求。所以小区的绿化用水应把收集雨水及景观废水作为辅助手段，尽量节约水资源。
7．为了节约水资源，应采用喷灌方式，不宜采用漫地浇灌。因为喷灌方式一般可节水40％左右，所以如果有可能，物业公司应尽可能争取开发商投资喷灌建设。喷灌管线有地埋式和地表敷设式，后者可节省投资，在北方冬季可以收进室内保管。
8．无论有无喷灌管网，均应在小区各楼前后、道路两边以交叉位置和适当间距(以70米左右为宜)设置取水点，以解决喷灌死角用水或人工浇水问题。
9．各楼单元门口通道两侧的喷灌要考虑不影响人员出入。
上述绿化用水的各类问题均应在审核设计图纸时加以关注，这些问题如果不解决好，势必会给后
期的绿化养护管理工作带来困难和经济损失。
(九)垃圾处理规划
1．对于小区内的垃圾收集方式、垃圾场地的管理、垃圾的运输，垃圾场对周边环境的影响等，在规划设计阶段就应给予充分的关注。
2．垃圾储运场地的位置应考虑以下几点。
(1)方便使用，位置适当。应设置在小区非主要出口处，道路通畅，便于运输。如果有条件，以垃圾运输车辆不进入小区为最佳。
(2)垃圾场距住宅、办公楼窗户16米以上，且处于夏季主导风向的下风口。
(3)垃圾场应比较隐蔽，不碍观瞻。可用较密集的乔木、灌木相间的绿化方式加以隔离或用具有美化效果的建筑形式遮挡。
(4)垃圾场地应有配套的水龙头、地漏，场地铺砌易排水，便于装车、运输、清扫。
(5)关注各楼层垃圾桶的设置是否合理。
(6)楼层、地下室、地下车库、园区环境等处的清洁用水应方便取用。
(7)电梯厅内吸尘用电方便。
(8)天台设置照明及水龙头，以方便清洁使用。
(十)辅助设施规划
辅助设施主要包括社区文化和公益宣传栏、公告牌、信箱、垃圾桶等，这些设施都是由开发商投资提供，但物业公司要根据以往的管理经验，向开发商提出具体建议和要求。
1．社区文化和公益宣传栏一般应安装在小区的休闲活动中心区，在与中心区的景观相协调的原则下，物业公司向开发商提出宣传栏的式样、长度和高度要求。
2．在与周围照明相协调的原则下，物业公司提出对宣传栏的照明要求。
3．因宣传栏安装在室外，必须采用不锈钢材料制作。
4．公告牌一般安装在小区主出入口处、主要通道处或电梯厅，为了整齐美观，物业公司应提出长、宽、高的具体尺寸要求。室内安装的一般为长方形，以四张A4纸(足够发布公告或通知用)大小的幅面比较适宜；室外安装的一般为公示小区平面图或其他公告，其尺寸需要相对大一些。不论室内或室外安装，均应以不锈钢材料制作。
5．物业公司应根据不同安装情况，分类统计广告牌的数量、尺寸，报告开发商。
6．信箱也应以不锈钢材料制作，保证每户一个。
7．信箱可以安放在整幢楼的一层大堂内，也可以安放在每个单元入口的避风阁内。第二种方式，信箱可以设计成两面开箱的形式，即住户可以在避风阁内取出信报，投递员可以将信件和报纸放进箱内，而不必使用“门禁卡”进入单元内，这就大大增加了安全防范的功效。
8．因小区楼宇的形式不尽相同，对信箱的形式、数量、安装方式的要求也不尽相同，所以物业公司应将信箱分类，向开发商提出不同的具体要求。
9．垃圾桶有不同的样式，室外安放的垃圾桶的式样和色彩应与周边环境相协调。物业公司应将所需垃圾桶的数量和式样以报告形式向开发商提出．
(十一)临时供电、供水收费
因为小区入住后在相当长一段时间内处于临时供电、供水的状态，常有些业主以此为借口，拒不缴纳水电费，所以物业公司应要求开发商在房屋销售合同中写明业主入住后应交纳临时供电、供水费及其交纳标准。
(十二)园区道路、公共区域照明及景观照明控制规划
住宅小区道路、公共区域照明及景观照明的控制方式必须科学、合理。选择了控制方案也就决定了以后的运行和管理模式，这不仅关系到日后运行、管理和维护是否方便，更重要的是关系到能否在满足不同照明要求的前提下，大量节约电能，降低物业经营成本。
1．划分照明区域
(1)视小区占地面积大小，将园区划分成两个或两个以上的控制区域，对每个区域内的道路照明、公共区域照明和景观照明分别进行分类控制，使之面、线、点层次清晰，不但便于运行管理和维护，也可避免因故障而造成整个园区的公共区域无照明。
(2)将每个控制区域的照明按使用功能划分等级，再按照不同使用功能结合实际情况(如建筑物的分布、道路的长短、景观要求、照度要求、照明时间等)划分支路，不同功能的支路不得混合。
(3)将相同使用功能的照明进行分组控制才能达到既满足用电需求又节能的目的。
2按照使用性质划分照明等级
(1)I级照明
I级照明是用于安全管理及交通的照明，还可以进一步细分为I-1级照明和I-2级照明。
①I-1级照明是不扰民、高照度的照明，其照明范同是小区围墙和大门区域。I-1级照明要求彻夜照明，并达到足够的照度，但不能对邻近住户造成光污染、使灯光扰民，同时还要满足治安监控及夜间巡逻的需要。
②I-2级照明是不扰民、柔和照度的照明，其照明范围是小区园内主干道、甬道。I-2级照明为保护行路人安全及夜间巡逻照明，要求彻夜光照柔和，既能让行人看清路面，又不会使灯光扰民。
(2)Ⅱ级照明
Ⅱ级照明是用于绿地、景观及节日的照明，还可以进一步细分为Ⅱ-1级照明和Ⅱ-2级照明。
①Ⅱ-1级照明是有安全管理要求的照明，其照明范围包括小区内外水系边、小桥、梯级路等易使行人发生意外的场所，要求彻夜照明。
②Ⅱ-2级照明是一般性的照明，其照明范围包括甬路、绿地内、林木间、水下灯、景观等。
③楼内大堂的照明有两种使用功能：一种是单纯的照明作用，一种是美化(景观)作用。当两者均有时，在控制上应加以区分，实行分别控制。大堂内的景观照明属于Ⅱ-2级。
(3)Ⅲ级照明
Ⅲ级照明是用于园区内功能性活动场区的照明，包括节日灯、游乐场、休闲场、健身场等处的照明。Ⅲ级照明既属于一般性照明，又属于小区园景美化整体的一部分，所以对它们的设计要求归人Ⅱ-2级中。
3．重要节日的照明
(1)所有节日彩灯及情景照明、功能性照明灯均处于全工作状态，24：00后可适当延长关闭时间。
(2)一般节假日可开启部分节日灯，24：00后可关闭。
(3)平时不开启节日彩灯，有选择地开启景观灯、绿地内的灯，但在23：00后可关闭。楼群之间的甬道照明也应在23：00后关闭。
(4)高档楼内大堂的景观照明常由多个不同形状、不同光色的灯具按照特定的几何形状布置，所以也要分为相应的支路进行控制，才能实现普通照明与景观照明的区别使用．以达到节电的目的。
4．控制方式
为了实现上述三种等级的照明功能，在相同功能支路分组的基础上，每组的控制方式是时钟控制+手动控制。，
这里要求的是“时钟控制”，而不是“时间控制”，即采用时钟控制器，而不是普通的时间继电器。因为对于一个较大型的小区而言，道路、公共区域、景观、节日灯的支路繁多，又有不同的使用要求，而且不同季节的开灯时间也不同，单凭时间继电器是不能满足自动控制要求的。为了减少人工管理的繁琐及达到最大化节电的目的，必须采用时钟控制。手动控制是对时钟控制的补充，当自动控制出现故障时，以手动方式控制照明。
小区围墙灯属于I-1级照明，对于较大型的小区，围墙灯的数量多，不仅要求分段控制，还应在分段的同时进行“隔盏”控制，以满足在不同时问段内开灯数量不同的要求．既能满足照明需要，又能达到节电的目的。
5设计图纸审核
在审核设计图纸时，一定要把握不同使用功能的支路不得混合的要领，还要强调三相负荷平衡的问题。
审核设计图纸的过程中，出现最多的有以下几个方面的问题。
(1)不同使用功能的支路混接，如道路照明和景观照明混接、此区域的照明支路同另一个区域的照明支路混接、休闲娱乐场地的照明与道路照明混接等。
(2)有的支路过长，连接的灯具数量过多。
(3)园内主干道高杆灯的间距过密，只有10米左右。适宜的距离为20～25米。
(4)有些楼前甬道的高杆灯正对一层住宅的窗户，易对住户造成光污染。解决的方法是尽量避免灯光直射住户的窗户，选择光线柔和的灯具。
(5)高档楼内大堂的灯饰过分强调美化效果，灯具数量过多，单个灯的功率过大。
(6)在支路组合时，未充分注意将三相负荷尽量平均分配，致使三相负荷有较大的不平衡。
(十三)建筑设计缺陷举例
以下列举的楼宇建筑设计问题(设备问题将在设备前期管理一章中讲述)是一些住宅小区在物业接管之后发现的，有的可采取补救措施，有的则难以整改，开发商不得不同业主协商以经济赔偿了事。这些问题造成了业主的极大不满或对房屋的安全性提出严重质疑。
实例1 某别墅小区部分联排户型的楼梯高度不足，给业主的装修、居住带来不便并造成安全隐患，开发商不得不赔付业主。
实例2 某小区有3栋楼未设计基础加固CFC桩(利用水泥、粉煤灰、碎石作原料，对整体地基进行加固的简称)，引起此3栋楼的沉降幅度过大，沉降时间过长，其直接后果是：
(1)楼宇伸缩缝止水带断裂，防水装置失效；
(2)雨雪季渗水、积水严重，影响车辆和行人通行；
(3)长期渗水，危及相邻设施安全；
(4)业主对楼宇结构和安全性提出质疑。
对此，开发商在楼宇伸缩缝处采取止水铜板防水工艺，在伸缩缝外部重做止水带进行补救。即使如此，劣质建筑的印象也难以从业主的头脑中抹去。
实例3 某小区跃层户型室内楼梯高度不足，影响业主正常使用。开发商与业主达成协议，由业主在装修中自行施工整改，其费用由开发商承担。
实例4 某小区共有4栋高层住宅，只有一部电梯通往地下车库，给业主的出入带来了极大不便。
以上列举的问题似乎令人难以置信，但确实是发生了。如果物业公司在设计阶段参与前期管理，对设计进行审核，或许可以避免这些问题的发生。
第二节建设施工介入
物业公司作为物业建成后的常驻管理与服务者，其对建设施工质量的关切程度应更为强烈。物业公司在施工阶段虽然处于非主要地位，但是长期物业管理的经验和对已建成物业工程质量的详细了解，比较容易发现施工质量问题，所以物业公司十分有必要参与施工阶段的质量检查，为下一步的物业接管和后期物业管理打下一个坚实的基础。
建设施工介入工作主要有以下几个方面。
1．从用户角度参与对设计的修改、洽商，跟进各项设计在施工中的落实情况，及时根据实际情况提出调整，改进不合理设计和不合理施工，所有这些都应进行记录。
2．协助监理单位对各项工程施工质量进行监督，建设优质物业。各专业工程技术人员要深入现场，跟进工程进度，不仅要检查施工质量，更重要的是要通过跟进施工掌握隐蔽工程的状况。
3掌握水、电、气、暖、通风、空调、各类弱电工程(消防监控系统、安防和电梯监控系统、通信和宽带系统、有线电视系统等)的管线关键部位的布局和走向并进行记录，这对日后的管理和维护非常重要。
4．在开发商或施工单位的要求下，为售楼处、样板房或施工现场提供保安、保洁等服务。
5．协助开展工地管理，维持秩序，保障施工通道的畅通，对施工现场的安全防火进行监督、管理等工作。
6．对材料、器材、设备的质量、品牌进行验证，避免施工中使用质量差的材料、器材、设备。
7．在设备的安装、调试阶段，物业公司各专业工程技术人员必须深入现场，跟踪工程进度，以充分了解设备的技术状态和技术性能。
综上所述，物业公司在介入施工时，应明确自己的责任和位置，发现工程质量问题时要按程序提出意见，既要负起责任来，又要避免“越位”现象，这样才能处理好开发商、监理公司、物业公司及施工单位之间的关系。
第三节建筑工程质量保修的前期管理
一、保修期限问题
从字面上看，建筑工程质量(包括各类设备设施)保修工作属于物业后期管理的范畴。但由于诸多原因，工程竣工时间与业主入住时间不统一，形成一个“保修时间差”，这个时间差有数月或半年之久甚至更长，这就引出了一个保修的起始时间间题。开发商同施工单位签订的保修合同的起始日期是从每栋楼竣工验收合格之日算起，而此时业主并没有入住，往往是在数月甚至更长时间以后才入住，显然，实际保修期被缩短了。造成这一问题的责任在开发商，而不在物业公司，所以物业公司在前期管理工作中必须就此问题同开发商达成相关协议，以正式文件的形式做出规定，以免在后期的保修工作中陷入被动或造成经济损失。
为了维护业主(使用人)及物业公司自身的利益，物业公司可以要求开发商与施工单位在保修合同中规定保修起始日期从业主(使用人)入住之日算起。这样做并不违反国家相关法规的规定，因为法规中明确说明其规定的保修期限是“最低期限”。
如果开发商与施工单位不能就此达成一致，则物业公司与开发商应另行签署一份保修合同或协议，规定实际保修的起始日期从业主(使用人)入住之日算起，并明确开发商是保修的责任方，应承担在“保修时间差”内发生的所有因质量缺陷而进行保修的费用。
二、有关建筑工程质量保修的法律法规
以下列举了国家有关建筑工程质量保修的法律法规，从这些法律法规中可以明确了解上述的保修“最低期限”的含义。
1．《中华人民共和国建筑法》，1988年3月1日施行。
2．《建设工程质量管理条例》，2000年1月30日施行。
3．《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，2005年1月1日施行。
4．《房屋建筑工程质量保修办法》，2006年6月30日施行。
工程质量保修是我国实施的一项法定制度，《中华人民共和国建筑法》第六十二条、原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、国务院《建设工程质量管理条例》第六章都对建设工程质量保修的范围、期限、责任等方面进行了明确规定，同时又指出，这些法律法规中规定的保修期限是“最低期限”。
(一)建筑工程质量的保修范围
《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定，建筑工程的保修范围应当包括：地基基础工程；主体结构工程；屋面防水工程及其他土建工程；各类设备以及电气管线、上下水管线的安装工程；供热、供冷系统工程。
(二)建筑工程质量的保修期限
《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定，保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限正常使用、维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。
国务院《建设工程质量管理条例》第四十条、原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限如下。
1．基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
2．屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。
3．供热与供冷系统，为两个采暖期／供冷期。
4．电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包人与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。(注：这就是前面所说的“保修时问差”) 5．其他项目的保修期限可以由建设单位和施工单位进行约定。
原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第二条还规定，工程质量保修办法不仅适用于新建、扩建、改建各类房屋建筑工程的质量保修，同样也适用于装修工程。
(三)建筑工程质量保修书
根据《中华人民共和国建筑法》、国务院《建设工程质量管理条例》的相关规定，建设工程承包单位在向建设单位(即开发商)提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。合格的质量保修书是工程竣工验收的法定条件之一。
原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第六条规定，建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期必须符合国家的有关规定。
应该强调的是，物业公司应当取得质量保修书的复印件。
(四)建筑工程质量保修责任的确定
国务院《建设工程质量管理》第四十一条规定，建设工程在保修范围和保修期内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定，因保修人未能及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。
原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》对保修责任做了如下规定。
第十二条施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。
第十三条保修费用由质量缺陷的责任方承担。
第十四条在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。
第十五条因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。
第十七条下列情况不属于保修范围：
(一)因使用不当或者第三方造成的质量缺陷。
(二)不可抗力造成的质量缺陷。
只有了解了国家关于建筑工程质量保修的法律法规，才能理解将保修工作纳入物业前期管理工作范畴的含义。
第四节筹建物业管理机构
一、筹建前期物业管理架构
所谓“前期物业管理架构”是指物业项目在开发建设阶段，由开发商选定或由招投标选定的物业公司的组织架构。此时的物业公司“麻雀虽小，五脏俱全”，不需要太多的人员，但要求上岗人员都是能够独当一面甚至多面的骨干型人才。此期间物业公司的工作任务不是直接面向业主提供服务，而是要完成物业前期管理工作的全部任务。所以，此时的物业公司只是搭起了一个骨干架构，为以后扩
充规模奠定基础。
项目开发建设阶段物业公司的机构和人员组成(仅为参考)。
1．经理1人。
2．文秘1人(兼管其他事物性工作)。
3．各工程专业技术人员，每个专业1人或兼职。
4．工程主管1人(同技术人员一起参与工程及设备系统的前期管理工作，尤其是验收工作，熟悉设备系统)。
5．水、电维修领班各1人(同技术人员一起参与工程及设备系统的前期管理工作，尤其是验收工作，熟悉设备系统)。
6．保安主管1人，保安员若干人(视开发商的需求而定，如售楼处及施工现场的保安。随着“样板楼”和竣工楼宇的移交，适时增补保安人员。物业公司应与保安公司签订合同，适时配备人员)。
7．保洁主管1人，保洁员若干人(视开发商的需求而定，如售楼处及施工现场的保洁。随着“样板楼”和竣工楼宇的移交，适时增补保洁人员。物业公司应与保洁公司签订合同，适时配备人员)。
8．绿化工程技术人员1人(负责绿化施工全过程的质量监督，物业公司自己配备或与相关公司签订合同配备)。
9．财务主管1人(视工作进程阶段需要配备)。
10．物业主管1人(视工作进程阶段需要配备)。
二、适时组建完整的物业管理机构
在业主入住前2～3个月，物业公司应由前期的“架构”型，按工作进度逐步转化为“完整”型。此时应根据物业的规模、特点，将前期的“架构”进行充实。
首先定岗位、定人员，制定各岗位人员的招聘条件，配备各部门、各岗位人员。这些人员应根据工作进程分期分批到位。
在人员到岗，业主入住前，物业公司除了要做好入住准备工作外(将在“物业后期管理”章节中详细讨论)，首先要做好员工的培训考核工作，让员工以饱满的热情、娴熟的业务、优良的服务迎接业户人住。为此要拟订培训计划，对各岗位人员进行上岗培训和专业培训。
各类人员的培训课目，如下所示。
(一)对管理人员的培训、考核
1．物业经营管理知识。
2．物业法律、法规。
3．公司概况及各项规章制度。
4．礼仪、礼貌，文明服务。
5．机电设备知识(重点对象是主管工程的人员)。
6．安全生产知识(重点对象是主管工程的人员)。
7．物业管理目标及管理知识。
8．公文写作知识(重点对象是文秘、行政事务管理人员)。
9．公共关系知识(重点对象是物业服务主管、保安主管、行政事务主管、文秘)。
10．与财会有关的知识。
11．本小区物业概况(主要包括物业的规模、建筑风貌、物业档次及业主概况、入住率、地理位置及周边环境、公共交通等)。
12．与服务有关的小区周围的社会单位，如学校、幼儿园、商业、餐饮业、银行、医院、社区中心、街道委员会、派出所等单位的所在地及联系电话。
(二)对工程维修人员的培训、考核
1．安全生产知识。
2．设备系统现状。
3．上门维修工作制度。
4．专业技术、技能。
5．公司概况及各项规章制度。
6．礼仪、礼貌，文明服务。
7．本小区物业概况。
(三)对物业服务人员的培训、考核
1．物业法律、法规。
2．公司概况及各项规章制度。
3．礼仪、礼貌，文明服务。
4．本小区物业概况。
5．岗位职责。
(四)对陪同业主收楼人员的培训、考核
业主收楼前，应对全体陪同收楼的人员进行培训并考核。
1．收楼资料、收楼流程。
2．如何陪同业主验房。
3．检查各种能源计量表并记录原始数据。
4．收楼的注意事项。
5．填写收楼登记表的要求。
(五)对外聘单位人员的培训、考核
主要是对电梯维修保养、保安、保洁、绿化等外聘单位的管理人员进行培训，让他们了解物业及物业公司的概况、规章制度、服务及管理要求，并充分理解双方既是合作共赢的关系，又必须服从物业公司的管理，共同为业主提供优质服务。具体的培训内容如下所述。
1．相关的合同内容。
2．本小区概况。
3．外聘单位人员应遵守的管理制度。
4．礼仪、礼貌，文明服务。
三、前期测算及办理前期手续
(一)物业开办费和物业费
物业开办费用由开发商按照政府规定的标准承担，一般是小区建筑安装工程造价的2%。物业收费标准根据小区物业的基本情况，按照地方政府的政策规定进行测算。目前大多数物业公司实行的是市场调节价的物业服务收费方式。
(二)商品房物业费测算
根据地方政府的规定，实行市场调节价的物业服务费可以采取包干制或酬金制方式。由于在物业前期阶段不可能成立业主大会，所以由开发商、物业公司与业主在购房合同或前期物业服务合同中约定。
物业公司最了解物业服务的规模和具体内容，因此物业服务费用的测算主要由物业公司承担。这就要求物业公司对小区物业进行全面、详细的了解，在此基础上，依据当地政府的有关法规进行测算。测算内容一般包括以下几方面。
1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
2．物业共用部位、共用设施设备的日常管理运行、维护费用。
3．物业管理区域清洁卫生费用。
4．物业管理区域绿化养护费用。
5．物业管理区域治安、秩序维护费用。
6．办公费用。
7．物业公司固定资产折旧费。
8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
9．经业主同意的其他费用。
(三)经济适用房、危改回迁小区的物业服务费
经济适用房、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。
四、协助开发商的前期工作
(一)办理楼／门牌号
在入住前6个月开始进行小区楼门牌号手续的办理工作，在此过程中须加盖公章的一律加盖开发商的公章。
办理步骤及所需资料如下。
1．到当地辖区派出所领取《楼门牌办理登记表》，并附加办理申请一份。
2．具体提报材料(以下全部资料只需复印件)如下：
(1)地名使用批复证；
(2)用地许可证、国有土地使用证；
(3)小区规划许可证、规划平面图和规划意见书；
(4)所有楼宇的规划许可证；
(5)所有楼宇开工证、施工证、竣工证；
(6)小区平面图(A3、A4幅面各一份)；
(7)拟设置楼宇编号图的要求与原工程编号(规划)的楼宇编号一一对应，按从北至南、从东向西的顺序排列。
3．所有资料准备齐全后到派出所进行审报，经派出所审核批准、盖章后到所属区公安分局办理审批手续。
4．到区公安分局办理手续时需提交办理申请一份及原派出所申报材料一份。
5．区公安分局现场勘验完毕后出具《楼门牌号证明信》一份。
6．取得《楼门牌号证明信》后，到当地邮政投递局办理小区通邮手续。
7．《楼门牌号证明信》是作为办理小区通邮手续的重要证明，应履行严格的交接手续交接给开发商，物业公司留存复印件，且此原件属开发商所有，在办理任何手续时均不应交予第三方。
8．楼门牌号办理的各项手续，应从办理初始阶段起，物业公司要注意留存相关整套复印件以备将来查询时用，同时此全套手续应交开发商一份存档。
(二)代为开发商准备物品
需准备的物品包括以下儿大类。
l．开发商与物业公司共同起草或开发商委托物业公司起草的文件。
2．开发商委托物业代为采购的物品。
3．开发商为提高小区档次而特殊要求的附属物品等，一般又分为以下几类。
(1)文件、资料等印刷类，包括《业主手册》、《业主临时公约》、《前期物业服务合同》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件。
(2)保洁开荒类。
(3)交通、安全、消防类。
(4)标识类，包括：室外告示、室外指示牌；室内告示、室内指示牌；交通指示牌。
(5)环境及卫生类，包括垃圾桶、地面座椅、娱乐健身设施等。
修建性详细规划及建筑方案审批 1
修建性详细规划及建筑方案审批 ( 一) 工作目的: 修建性详细规划的审查是规划行政管理部门依照项目的选址, 结合城市控制性规划的要求对项目规划进行全方位的审查。批准后的详细规划将是项目工程施工图、环境、环保、市政配套等设计文件的依据。 ( 二) 主管部门: 行政许可中心规划局窗口。 ( 三) 工作内容: 此项工作应按以下步骤分别进行: 1、首先委托详细规划的设计院将规划总平面方案报请规划行政主管部门认可后, 再进行详细规划设计。 2、详规成果完成后, 领取《建设工程规划设计方案申报表》、《市政工程规划设计方案申报表》。汇集填报上述表格。执表格及相关要件到窗口进件。 3、详细规划批准后, 委托施工图设计院设计建筑方案, 方案应包括建筑效果、总平面、各层平面、立面和剖面等。建筑方案设计完成后领取《建筑设计方案申报表》。汇集填报上述表格。执表格及相关要件到窗口进件。 ( 四) 要件: 1、建设工程规划设计方案申报 2
( 1) 出让供地方式提交《国有土地使用权出让合同》和《建设用地规划许可证》, 其它供地方式提交《选址意见书》; ( 2) 总平面方案( 包括设计说明、现状地形图和规划总平面图等) 、规划设计方案( 包括规划设计说明、现状地形图和规划图等) 、在规划设计方案审定前, 根据《规划设计方案修改通知书》要求提交规划设计方案; ( 3) 申报单位( 人) 委托代理的, 须提交授权委托书。 2、市政工程规划设计方案申报 ( 1) 市政工程规划设计要求通知书; 属于修建性详细规划项目, 须提交建设项目《选址意见书》; ( 2) 规划设计方案( 含规划说明、图纸、电子文件, 其中图纸包括: 现状及规划方案、规划路网及横断面) ; ( 3) 图纸比例要求: A、外环线以内: 管线综合和路径规划1/500, 选线规划1/ ; B、外环线以外: 路径规划1/1000或1/ 。选线规划1—10公里管线工程1/10000, 10公里以上长输管线工程1/50000; ( 4) 申报单位( 人) 委托代理的, 须提交授权委托书。 3、建筑设计方案申报 ( 1) 1/500现势地形图; ( 2) 出让供地方式的建设项目提交国有土地使用权出让合同 3
组组通公路施工组织设计 一、制依据及原则 （一）编制依据 1、“组组通”路面硬化工程施工图设计文件。 2、公路工程相关规程及验收规范以及我公司对施工现场 情况并结合我公司技术力量和技术装备而编制。我们在此基础上遵循合同要求，进一步按照设计文件、技术规范和标准编制出详细的实施性施工组织设计，并严格按照经过批准的施工组织设计进行施工，确保工程实施。 （二）编制原则 1、遵循招标文件各项条款要求，严格按照设计标准，现行施工规范和质量检验评定标准，正确组织施工，确保工程质量合格。 2、根据工期要求，抓住关键线路，合理安排施工进度，搞好工序衔接，达到均衡生产，在保证工程质量、安全的前提下，在工期内完成任务。 3、坚持实事求是的原则，在制定施工方案中，充分发挥我队专业化、机械化的施工优势，借鉴以往类似工程施工经验，坚持科学管理、精心施工，确保高速度、高质量、高效益地完成本合同段的建设。 4、科学合理配置资源，做到机械化作业、流水作业和标
准化作业，合理配备劳动力资源，加强内部管理，降低工程成本，提高经济效益。 5、在满足业主各种要求的前提下，确保实现进度、质量、安全的预期目标。 二、工程概况 （一）工程简介： 本项目为“组组通”水泥砼路面工程，工程地点位于赤水市长沙镇。工程范围：长沙镇6个村全长约52KM，路基宽5.5M，路面宽4.5M，水泥砼路面。 （二）、道路结构 道路结构：15cm C30水泥混凝土面层，在靠边沟一侧路面按20×30cm施工。 （三）、工程承包范围及主要工程数量 本项目承包范围为公路道路工程，包括平整场地、临时用电线路、路基挖方、路基填方、挡土墙、水泥砼面板、汇车道等工程，主要工程数量为： （四）工程承包范围 本项目承包范围为公路道路工程，包括平整场地、挡土墙、C30水泥砼面板、安全设施及预埋管线等工程， 三、施工管理力量及劳动力安排 （一）项目管理机构 根据合同任务和工期要求，立即组织成立施工现场管理机
《民用建筑设计通则》 修订征求意见稿 中国建筑标准设计研究所 建设部标准定额司
目录 2. 术语………………………………………………………………………………………… 3. 基本规定……………………………………………………………………………………… 3.1 民用建筑分类……………………………………………………………………………… 3.2 民用建筑使用年限………………………………………………………………………… 3.3 建筑气候分区对建筑要求………………………………………………………………… 3.4 建筑与环境的关系………………………………………………………………………… 3.5 建筑无障碍设施…………………………………………………………………………… 3.6 停车空间…………………………………………………………………………………… 3.7无标定人数的建筑………………………………………………………………………… 4 城市规划对建筑的限定……………………………………………………………………… 4.1 建筑基地…………………………………………………………………………………… 4.2 建筑突出物………………………………………………………………………………… 4.3建筑高度控制……………………………………………………………………………… 4.4 建筑密度、容积率和绿地率……………………………………………………………… 5.1 建筑布局…………………………………………………………………………………5.2 通路………………………………………………………………………………… 5.3 竖向………………………………………………………………………………… 5.4 绿化………………………………………………………………………………… 5.5 工程管线布置……………………………………………………………………………… 6 建筑物…………………………………………………………………… 6.1 平面布置………………………………………………………………………………… 6.2 层高和室内净高…………………………………………………………………………… 6.3 地下室和半地下室…………………………………………………………………… 6.4 设备层、避难层和架空层…………………………………………………………… 6.5 厕所、盥洗室和浴室……………………………………………………………………… 6.6 台阶、坡道和栏杆………………………………………………………………………6.7 楼梯……………………………………………………………………… 6.8 电梯、自动扶梯和自动人行道…………………………………………………………… 6.9 墙身和变形缝……………………………………………………………………… 6.10 门窗……………………………………………………………………… 6.11 幕墙……………………………………………………………………… 6.12 楼地面……………………………………………………………………… 6.13 屋面和吊顶……………………………………………………………………… 6.14 管道井、烟道、通风道和垃圾管道…………………………………………… 6.15 室内外装修……………………………………………………………………… 7 室内环境…………………………………………………………………… 7.1 采光………………………………………………………………………………… 7.2 通风…………………………………………………………… 7.3 保温………………………………………………………………………………
第一章施工组织概论 1、公路建设的内容和特点是什么？其资金来源有哪些？ 答：公路建设的内容：公路的小修、保养；公路工程的大中修与技术改造；公路工程基本建设。公路建筑产品的特点：产品的固定性、产品的多样性、产品形体的庞大性、产品部分结构的易损性。公路施工的技术经济特点：施工流动性大，施工协作性高，施工周期长，受外界干扰及自然因素影响大。资金来源是：凡属于固定资产的维修、固定资产的更新和技术改 造资金由交通经费即养路费开支；而扩大再生产中的新建公路和新建大中桥等基本建设投资开支。 2、公路基本建设通过哪些形式实现固定资产扩大再生产？ 答：公路基本建设通过新建、改建、扩建和重建四种形式实现固定资产的扩大再生产。凡属于固定资产的维修、固定资产的更新和技术改造资金，由交通经费即养路费开支。而扩大再生产中的新建公路和新建独立大桥等由基本建设投资开支。 3、公路基本建设的定义，内容及其组成项目是什么？ 答：公路基本建设：指公路运输业有关固定资产的建筑、购置、安装活动以及与其相关的如 勘察设计、征用土地等工作。内容：建筑安装工程，设备、工具、器具的购置，其它基本建设工作。组成项目：基本建设项目，单项工程，单位工程，分部工程，分项工程。 4、公路基本建设程序的定义及内容是什么？ 答：公路基本建设程序：基本建设项目在整个建设过程中各项工作的先后顺序，称基本建设程序。坚持基本建设程序的意义：基本建设涉及面广，它受到地质、气候、水文等自然条件和资源供应、技术水平等物质技术条件的严格制约，需要内外各个环节的密切配合，并且要求按照既定需要和有科学根据的总体设计进行建设。内容：项目建议书，可行性研究，设计 文件，列入年度基建计划，施工准备，组织施工，竣工验收、交付使用。 5、公路基本建设项目通常有几种设计，包括哪些设计文件，各适用什么工程？答:公路基本建设项目通常有一阶段设计、两阶段设计、三阶段设计三种设计。包括一阶段施工图设计，适用于方案明确的简单小型项目，两阶段初步设计和施工图设计，适用于一般工程项目，三阶段初步设计、三阶段技术设计、三阶段施工图设计，适用于技术复杂的大型项目。
《民用建筑设计通则GB50352—2005》6.10.3第4条——窗的设置应符合下列规定： 临空的窗台低于0．80m时，应采取防护措施，防护高度由楼地面起计算不应低于0．80m； 注：1 住宅窗台低于0．90m时，应采取防护措施； 2 低窗台、凸窗等下部有能上人站立的宽窗台面时，贴窗护栏或固定窗的防护高度应从窗台面起计算。 以此为依据，您所叙述的情况中，应该在550毫米高的窗台上做0.9米（住宅）或0.8米（其他建筑）高的栏杆。之所以出现混淆，可能和下面这本书的相关条款有关，请参阅。 《2003全国民用建筑工程设计技术措施规划·建筑》第121页中，10.5.4条规定： 低窗台防护措施的高度应不小于0.8米（住宅应不小于0.9米）。 1 低窗台的防护高度应遵守以下规定： 1）低窗台高度低于0.5米时，护栏或固定扇的高度均自窗台面起算； 2）低窗台高度高于0.5米时，护栏或固定扇的高度可自地面起算。但护栏下部0.5米高度范围内不得设置水平栏栅或任何其他可踏部位。如有可踏部位则其高度应从可踏部位起算； 3）当室内外高差小于或等于0.6米时，首层的低窗台可不加防
护措施。 2 凸窗（飘窗）的低窗台防护高度应遵守以下规定： 1）凡凸窗范围内社有宽窗台可供人坐或放置花盆等用时，护栏或固定窗的防护高度一律从窗台面起算； 2）当凸窗范围内无宽窗台，且护栏紧贴凸窗内墙面设置时，可按低窗台的规定执行。 本人之前遇到过类似问题，非常棘手。因为在0.45米~0.55米高的窗台上安装0.9米高的栏杆后，栏杆距地面1.35米~1.45米，刚好是普通人眼睛的高度，遮挡视线，实在是很难处理。 至于“栏杆高1.05米、1.10米”之说，源自《民用建筑设计通则》第6.6.3条“临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m，临空高度在24m及24m以上(包括中高层住宅)时，栏杆高度不应低于1.10m”，该条适用于“阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯”，室内窗台不在其
有色金属项目规划设计方案 规划设计/投资分析/产业运营
摘要 2018年我国有色金属行业产量平稳增长，达到5688万吨；行业固定资产投资同比增长1.2%，规模以上企业主营业务收入也有所上升。然而，行业的利润却出现下滑，未来优化业态、推进整合是重点工作目标。 该有色金属项目计划总投资9533.32万元，其中：固定资产投资7301.21万元，占项目总投资的76.59%；流动资金2232.11万元，占项目总投资的23.41%。 本期项目达产年营业收入15997.00万元，总成本费用12630.80 万元，税金及附加164.86万元，利润总额3366.20万元，利税总额3995.36万元，税后净利润2524.65万元，达产年纳税总额1470.71万元；达产年投资利润率35.31%，投资利税率41.91%，投资回报率26.48%，全部投资回收期5.28年，提供就业职位290个。
有色金属项目规划设计方案目录 第一章项目基本情况 一、项目名称及建设性质 二、项目承办单位 三、战略合作单位 四、项目提出的理由 五、项目选址及用地综述 六、土建工程建设指标 七、设备购置 八、产品规划方案 九、原材料供应 十、项目能耗分析 十一、环境保护 十二、项目建设符合性 十三、项目进度规划 十四、投资估算及经济效益分析 十五、报告说明 十六、项目评价 十七、主要经济指标
第二章建设背景分析 一、项目承办单位背景分析 二、产业政策及发展规划 三、鼓励中小企业发展 四、宏观经济形势分析 五、区域经济发展概况 六、项目必要性分析 第三章建设规划分析 一、产品规划 二、建设规模 第四章选址可行性研究 一、项目选址原则 二、项目选址 三、建设条件分析 四、用地控制指标 五、用地总体要求 六、节约用地措施 七、总图布置方案 八、运输组成 九、选址综合评价
公路工程施工组织知识点、习题及答案1. 公路工程施工组织设计的概念和主要任务（表3-7-1） 1.施工组织设计的分类（表3-7-2） 3. 施工组织设计的编制原则 1）严格遵守工期定额和合同规定的工程竣工及交付使用期限。 2）合理安排施工程序与顺序。在安排施工程序时，通常应考虑以下几点： ①要及时完成有关的施工准备工作，为正式施工创造良好条件。 ②正式施工前应先进行平整场地，铺设管网，修筑道路等全场性工程及可供施工使用的永久性建筑物，然后再进行各个工程项目的施工。 ③对于单个构筑物的施工顺序，既要考虑空间顺序，也要考虑工种之间的顺序。 3）用流水作业法和网络计划法安排施工进度计划。 4）恰当地安排冬、雨季的施工项目。 5）采用先进合理而又可行的施工方法，贯彻执行技术规范和操作规程，确保工程质量和安全施工，降低工程成本。 6）尽量利用正式工程、原有或就近的已有设施，以减少各种临时设施；尽量利用当地资源，合理安排运输、装卸与存储作业，减少物资运输量，避免二次搬运；精心进行施工场地规划布置，节约施工临时用地，不占或少占农田。 7）实施目标管理。 8）与施工项目管理相结合。 ）3-7-3编制程序（表4.
5. 公路施工组织的具体任务 1）确定开工前必须完成的各项准备工作； 2）计算工程数量、合理部署施工力量，确定劳动力、机械台班、各种材料、构件等的需要量和供应方案； 3）确定施工方案，选择施工机具； 4）安排施工顺序，编制施工进度计划； 5）确定工地上的设备停放场、料场、仓库、办公室、预制场地等的平面布置； 6）制定确保工程质量及完全生产的有效技术措施。 6. 公路工程项目的施工过程组织原理 按照现行的公路工程设计概预算文件编制办法，将公路工程划分为路基、路面、桥涵、交叉工程、隧道、其他工程及沿线设施六个分项工程。 公路工程项目的施工过程组织的主要内容包括：时间组织、资源组织和空间组织。时间组织又是施工组织的核心。时间组织主要考虑实施施工的作业顺序和施工组织的作业方式。公路施工组织的作业方式一般可分为： 1）顺序作业。按工艺流程和施工程序（步骤），按先后顺序进行施工操作。 2）平行作业。线型工程的作业面很大，根据工程或技术的需要，可划分为几段（或几个点），分别同时按程序施工。 3）流水作业。是比较先进的一种作业方法，它是以施工专业化为基础，将不同工程对象的同一施工工序交给专业施工队（组）执行，各专业队（组）在统一计划安排下，依次在各个作业面上完成指定的操作。前一操作结束后转移至另一作业面，执行同样操作，后一操作则由其他专业队继续执行。各专业队按大致相同的时间（流水节拍）和速度（流水速度），协调而紧凑地相继完成全部施工任务。 顺序作业法、平行作业法、流水作业法在生产过程中不仅可以单独运用，而且可以根据具体条件，将三种基本作业方式加以综合运用，从而出现平行流水作业法、平行顺序作业法以及立体交叉平行流水作业法。这些施工过程时间组织的综合形式，一般均能取得较明显的经济效果。 7. 流水施工的原理 1）主要参数： （1）工艺参数：是指一组流水中施工过程的个数。 （2）时间参数： ①流水节拍是指某个专业队（或作业班组）在一个施工段上的施工作业持续时间，以t 表示。． 式中：Q──某施工段的工作量（i＝1，2，3，…，k）； C──每一工日（或台班）的计划产量（产量定额）； R──施工人数（或机械台数）； P──某施工段所需要的劳动量（或机械台班量）。 ②流水步距是指两个相邻的施工队（组）先后进入流水作业的最小时间间隔，以符号K表示。计算时应考虑每个专业队连续施工的需要和技术间歇的需要，并且流水步距的长度应保证每个施工段的施工作业程序不乱。 ③工期是指从第一个专业队投入流水作业开始，到最后一个专业队完成最后一个施工过程的最后一段工作退出流水作业为止的整个延续时间。
2B320000. 公路工程项目施工管理 2B320010. 施工组织设计 1.() 是施工单位承包工程的依据，也是编制施工组织设计的基本依据。 A.预算单价 B.施工合同文件 C.施工现场环境 D.预算定额 隐藏答案加入收藏加入记忆学习笔记考友讨论错题反馈 ［答案］ B ［解析］相关文件包括：工程招标文件、工程投标书、工程设计文件和设计图纸、与业主签订的施工合同文件。 2.以下不属于施工总体部署内容的是() 。 A.建立施工管理机构 B.施工任务划分 C.施工顺序安排 D.施工总平面图设计 隐藏答案加入收藏加入记忆学习笔记考友讨论错题反馈 ［答案］ D ［解析］ 3.在施工组织设计的基本内容中，用于指导施工过程的进行并控制施工节点的是() 。 A.工程概况 B.各种资源需求计划 C.施工进度计划 D.施工总平面布置图 隐藏答案加入收藏加入记忆学习笔记考友讨论错题反馈 ［答案］ C ［解析］ 4.() 是施工组织设计的重要组成部分，是编制各项资源需求和进场计划的依据。 A.施工总体部署 B.施工总平面布置图 C.施工进度计划 D.材料运输计划 隐藏答案加入收藏加入记忆学习笔记考友讨论错题反馈 [ 答案] C
[ 解析] 根据已确定的施工进度计划，编制各项资源需求及进场计划。 5.施工方案的优化主要通过对施工方案的() 比较，选择最优的施工方案，达到加快施工进度并能保证施工质量和施工安全，降低消耗的目的。 A.资源和技术 B.经济和安全 C.经济和技术 D.经济和质量 隐藏答案加入收藏加入记忆学习笔记考友讨论错题反馈 [ 答案] C [ 解析] 施工方案优化主要通过对施工方案的经济、技术比较，选择最优的施工方案，达到加快施工进度并能保证施工质量和施工安全，降低消耗的目的。 6.施工组织设计的内容有() 。 A.施工方案的拟定 B.施工进度的编排 C.施工总平面图设计 D.施工成本降低措施的拟定 E.质量、工期、安全、环保及文明施工的保证措施隐藏答案加入收藏加入记忆学习笔记考友讨论错题反馈 [ 答案] ABCE [解析] 7.施工组织设计按工程项目阶段分类可以分为() 。 A.设计阶段施工组织设计 B.单位工程施工组织设计 C.分部分项工程施工组织设计 D.招投标阶段施工组织设计 E.施工阶段施工组织设计 隐藏答案加入收藏加入记忆学习笔记考友讨论错题反馈 [ 答案] ADE [解析] 8.施工组织设计的主要作用是() 。 A.项目全体员工进行施工生产活动的行动纲领 B.项目领导和职能部门指导施工准备、布置施工生产、进行项目管理、控制施工进度的依据 C.劳动力、材料和机械设备进退场和调配的依据 D.编制工程预算的依据 E.材料的检验、试验的依据隐藏答案加入收藏加入记忆学习笔记考友讨论错题反馈[ 答案] ABCD [解析]
民用建筑设计通则最新版 第一章总则 第1.0.1条目的 为保证建筑符合适用、安全、卫生等基本要求，特制定本通则作为各类民用建筑设计必须遵守的共同规则。 第1.0.2条适用范围 本通则适用于全国城市各类新建、扩建和改建的民用建筑。 注：根据国务院颁发的《城市规划条例》第二条规定，本条所称城市，是指国家行政区域划分设立的直辖市、市、镇(建制的镇)及未设镇的县城。 第1.0.3条与其它规范的关系 民用建筑设计除执行本通则外，尚应执行国家或专业部门颁布的有关设计标准、规范和规定。 第1.0.4条建筑耐久年限 以主体结构确定的建筑耐久年限分下列四级： 一级耐久年限100以上适用于重要的建筑和高层建筑。 二级耐久年限50～100年适用于一般性建筑。 三级耐久年限25～50年适用于次要的建筑。 四级耐久年限15年以下适用于临时性建筑。 第1.0.5条民用建筑高度与层数的划分 一、住宅建筑按层数划分为：1～3层为低层;4～6层为多层;7～9层为中高层;10层以上为高层。 二、公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者为高层(不包括高度超过24m的单层主体建筑)。 三、建筑物高度超过100m时，不论住宅或公共建筑均为超高层。 第1.0.6条建筑热工设计 建筑物热工设计应与地区气候相适应，按《民用建筑热工设计规程》规定，全国划分为下列四个地区： 严寒地区(Ⅰ区)：累年最冷月平均温度≤-10℃的地区。 寒冷地区(Ⅱ区)：累年最冷月平均温度>-10℃、≤0℃的地区。 温暖地区(Ⅲ区)：累年最冷月平均温度>0℃，最热月平均温度<+28℃的地区。 炎热地区(Ⅳ区)：累年最热月平均温度≥+28℃的地区。 第1.0.7条设计基本原则 建筑设计除应执行国家有关工程建设的方针政策外，尚应执行下列基本原则： 一、当地城市规划部门制定的城市规划实施条例; 二、根据建筑物的用途和目的，综合讲求建筑的经济效益、社会效益、环境效益; 三、合理利用城市土地和空间，提倡社会化综合开发和综合性建筑; 四、适应我国经济发展水平，在满足当前需要的同时适当考虑将来提高和改造的可能; 五、节约建筑能耗，保证围护结构的热工性能; 六、建筑设计的标准化应与多样化结合; 七、体现对残疾人、老年人的关怀，为他们的生活、工作和社会活动提供无障碍的室内外环境; 八、建筑和环境应综合考虑防火、抗震、防空和防洪等安全措施;
项目建设全程策划 方案
全程策划的建议 建设项目全方位(全程)策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程,逐步完善而形成的理论体系,内容包括: ①项目投资策划 ②项目规划设计策划 ③项目质量工期策划 ④项目形象策划 ⑤项目推广策划 ⑥项目顾问、销售代理 ⑦项目服务策划 ⑧项目二次策划 研发中心建议,未雨绸缪,在莱西项目上作试点,试图将整个开发项目理念系统化,并加强成本控制,为以后的开发总结经验,提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其它公司开发项目的框架,可能个别地方不太适合或繁琐,在以后的工作中能够修正和调整完善,力争形成一个标准格式报告文件。 案头工作阶段 第一章”某项目”投资策划 第一节项目投资策划的含义 项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节,这个过程操作好了,就意
味着项目成功了一半,在这个过程中多下些功夫,以后的开发经营中就能够未雨绸缪。经过对项目环境的综合考察和市场调研分析,以项目为核心,针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析,再结合项目进行SWOT分析,在以上基础上,对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析,然后根据基本资料,对某项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,并对开发节奏提出专业意见。 第二节某项目投资策划的具体内容 一、项目用地周边环境分析 1．项目土地性质调查 ·地理位置·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图·七通一平现状 2．项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物·绿化景观 ·自然景观·历史人文景观 ·环境污染状况 3．地块交通条件调查 ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4．周边市政配套设施调查 ·购物场所·文化教育
北京地区建设工程规划设计通则
北京地区建设工程规划设计通则 (试用稿) 北京市规划委员会 2003年3月
前言 目前，北京地区规划设计领域中的规范、标准繁多，设计单位进行规划设计时难以掌握统一的标准，给规划设计工作和规划管理工作带来了诸多不便。 为了适应社会主义现代化事业发展的要求，体现公开、公正、透明的审批原则，规范设计市场，便于设计单位规划设计北京地区的建设工程，我们依据有关法律、法规、规章、政策和技术规范，结合建设工程规划设计和管理的实践经验，编制了《北京地区建设工程规划设计通则》。 《北京地区建设工程规划设计通则》适用于北京行政辖区范围内各类建设工程的规划设计、规划审批。全书分为八章：第一章为用地规划要求、第二章为建筑规划设计要求、第三章为历史文化保护规划要求、第四章为绿化环境规划设计要求、第五章为交通规划要求、第六章为市政设施规划要求、第七章为公共设施配套要求、第八章为附则。 在编写《北京地区建设工程规划设计通则》的过程中，得到了市规划院、市计划发展委员会、市教育委员会、市交通局、市环境保护局、市园林局、市保密局、市消防局、市人民防空办公室、市排水公司、市自来水公司、市热力公司、市供电局设计院、市燃气公司设计院的大力支持。北京市建筑设计研究、中国建筑设计院、北京维拓时代设计有限公司、清华大学建筑设计研究院、北京建工建设设计研究院、马建国际设计公司、北京市市政工程设计研究总院、中天建中设计有限公司、金田建筑设计有限公司、商业部设计院等设计单位也分别提出了宝贵意见。在此，我们深表感谢。 在编写《北京地区建设工程规划设计通则》的过程中，我们重新学习和理解了各项法律、法规、规章、政策和技术规范。同时也深感制定规范、统一的规划设计标准在建设工程的规划设计、规划管理中的重要性和迫切性。此书虽经过多次讨论和修改，但仍会有不妥与疏漏之处。请设计单位在使用时提出宝贵的意见和建议，同时，请各位领导、专家批评、指正，以便《北京地区建设工程规划设计通则》能更加完善、准确，更好地为我市的规划设计和规划管理工作服务。 《北京地区建设工程规划设计通则》编写组
北京地区建设工程规划设计通则-现行版
总则 1 目的 为了指导设计单位正确作出北京地区建设工程的规划设计方案，适应社会主义现代化建设事业发展的需要，根据有关法律、法规、规章、政策和技术规范，总结建设工程规划设计的实践经验，制定本通则。 2 适用范围 在北京行政区划范围内进行规划设计时涉及有关技术用语和技术标准均按本通则的规定执行。 本通则所指建设工程包含除管线、道桥等市政工程以外的建设项目。 3 要求
设计单位可直接参照本通则的有关规定进行规划设计。在规划行政部门对建设工程提出特殊规划设计要求时，应按照规划行政部门的要求执行。
第一章用地规划设计要求 第一节建设用地位置范围 1.1.1 建设用地边界 1．定义： （1）建设用地——建设单位可用于工程建设的用地。 建筑用地面积由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。 （2）代征市政用地——由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市政、交通部门进行管理的规划市政、道路用地。
（3）代征绿化用地——由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等）的规划城市公共绿地。 （4）其它代征用地——由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由建设单位负责拆迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地（该用地由建设单位或城市规划行政部门指定单位进行管理）。 2．建设用地边界线位置确定：
一体化教学在理论与技能教学中的运用 项目建设规划方案 总体目标 我校焊接专业建设的总体目标就是:到2012年将我校焊接专业建成“有一支双师型教师比例高、具有先进的教育理念的师资队伍;有一个产学研水平较高的实习实训基地;有一套适应市场的、成熟的人才培养方案;能够较大规模地培养焊接技能应用型人才”的中职品牌专业。精品专业的各项指标达到教育部有关专业评估指标的评价标准,建成在省内甚至在全国都具有一定知名度的名牌专业,提升办学实力,拓展发展空间,并使其建设成为在同类院校中相关专业建设起到示范与推动作用。成为半岛蓝色经济特区焊接技能型优秀人才的培养基地。 培养方案建设项目 1、建设目标: 深化以行业企业专家为主的专业建设指导委员会对专业建设的指导作用,优化“校企联合、订单式培养为主”的人才培养模式,培养面向本地相关行业,培养从事焊接加工、焊接设备维修、焊接质量检测的,德、智、体、美全面发展的应用型人才;不断拓展校企合作,使订单式人才培养比例保持在40%以上;不断优化以焊接技术应用能力为主体的专业培养方案,不断提高产学研结合层次与水平,提倡人人参与专业教学研究、教改研究、技术应用服务等工作,努力形成本学科专业的研究特色与服务专长。 2、建设内容及措施:
①优化培养方案建设。企业参与专业建设,目前我校与十多家企业建设了较为稳固的校企合作关系,每年根据企业需要,对人才培养规格,专业培养方案、专业改革与建设、课程改革与建设、产学研结合、实训基地建设等进行咨询,提出意见与建议,参与审定教学计划与人才培养计划,并推荐技术人员与专家到学校任兼职教师,完善师资结构。 ②拓展校企合作。优化校企合作运行机制,建立稳定的校外实训基地,使“订单式”人才培养比例稳定在40%以上,力争在2012年达到50%。通过以吸收企业技术专家为主体的专业建设指导委员会的活动,加强专业教师与企业工程技术人员的交流,在教师培训、实训基地建设等方面积极协作,力争建立稳定的校企合作关系,并在此基础上,开展半工半读试点,增强学校的办学活力。 ③积极开展技术应用服务。充分利用我校现有资源,特别就是人才优势,积极开展技术应用服务,利用专业优势,为企业特别就是中小企业提供咨询服务。以科研促进教学,同时在教学过程中也可以产生科研成果。利用科研成果充实教学内容,通过科研形成的一系列思想方法,能有效提高教师的教学水平。同时,各专业在现有的校外实训基地建设的基础上,重点选择条件较好,实力较强的企业建立产学研合作基地。 ④彻实做好市级立项课题——“焊接专业一体化教学模式改革”的工作, 课程体系建设 1、建设目标: 以适应社会需求为目标,以培养技术应用能力为主线建设课程体系,确定本专业的课程与课程结构,构建理论与实践相互融合、以作业流程为导向的专业课程体系。到2012年,将《焊接工艺》、《焊接结构》两门课程建设成为省级精品课程。
石场乡幼儿园设施维修等项目 工程设计建设方案 投标竞赛文件 询价（竞争性谈判）人：石场乡教育管理中心 竞标（竞争性谈判）人：贵州鑫桥建设工程有限公司
目录 第一章工程概况 (2) 第二章施工设计建设方案 (3) 第三章施工部署 (5) 第四章主要分部、分项工程施工方法 (7) 第五章安全生产和文明施工措施 (11) 第六章工期保证措施 (17) 第七章质量保证措施 (19) 附施工图 附报价表
1.项目名称：石场乡幼儿园设施维修等项目 2.建设地点：石场乡新街社区 3.建设内容：a剔除地砖， b走廊硬化， c环氧地坪漆， d天井雨棚。 4.编制依据:《中华人民共和国现行工程建设标准强制性条文》 《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001） 《建筑施工安全检查标准》 JGJ59-2011 《贵州省建筑安装施工现场安全防护规定》 《钢结构工程施工质量验收规范》（GB50205-2002） （符合预算清单要求参数） 本公司制定的《企业管理制度》、《季节性施工措施及注意事项》、《程序文件》、《质量手册》
1.组织管理 (1)针对该工程成立现场项目经理部，负责现场施工、质量、安全、文明施工。落实各项经济责任制，对工程管理人员加强定岗、定职教育，制定严格的奖罚制度，加强每个管理人员的工作责任感，消除各种可能发生不良后果的隐患。 (2)公司主要部门负责人现场负责解决、协调、平衡工程进展过程中有关技术、资金、劳动力、机械等方面的问题，确保工程施工快速优质顺利进行。 (3)由建设单位、现场监理和施工单位成立现场工程指挥部，每周在现场召开办公会议，协调工程施工过程中有关技术、质量问题，协调各施工单位间相互配合问题，确保工程施工顺利进行。 2.劳务组织 (1)钢结构结构施工，电焊工、安装工、混凝土工组成整建制施工队伍，有利于各工种间相互配合和穿插施工，避免产生等工、窝工现象。 (2)择优选用劳动队伍，加强劳动纪律及劳动技能的教育和培训，充分发挥劳务力量的潜在能力。 (3)各特殊工种均持证上岗。
《施工组织与概预算》习题集 第一章公路施工组织概论 一、单项选择题【每题的备选项中，只有1个最符合题意】 1．从再生产的角度来看，实现固定资本扩大再生产主要是通过（D）实现的。 A．公路工程的小修、保养B．公路工程大中修 C．公路工程技术改造D．公路工程基本建设 2．以下哪项不属于公路建筑产品特点的是（C）。 A．固定性B．庞大性 C．批量性D．多样性 3．与一般工业生产相比，公路建筑产品最明显的特点是（A）。 A．固定性B．庞大性 C．易损性D．多样性 4．公路建筑产品的特点决定了公路工程施工的技术经济特点，其中施工的流动性是由于（C）决定的。 A．产品的多样性B．产品的形体庞大性 C．产品的固定性D．产品的易损性 5．不属于公路基本建设活动的内容的是（D）。 A．建筑安装工程B．设备及工器具购置 C．其它基本建设工作D．运营与养护管理 6．施工组织总设计是以（A）为编制对象。 A．建设项目B．单位工程 C．分部工程D．分项工程 7．有独立的设计文件，竣工后可以独立发挥生产能力或效益的工程称之为（A）。 A．建设项目B．分项工程 C．单位工程D．分部工程 8．以下说法正确的是（A）。 A．在初步设计阶段编制设计概算，采用概算定额 B．在施工图设计阶段编制修正概算，采用施工定额 C．在预可行性阶段编制投资估算，采用投资估算指标 D．施工阶段中编制施工图预算，采用预算定额 9．关于公路工程基本建设项目的设计，以下说法正确的是（C）。 A．公路工程项目一般采用三阶段设计的方式 B．一阶段设计方式是指初步设计 C．二阶段设计是指初步设计和施工图设计 D．三阶段设计是指初步设计、工艺设计和施工图设计 10．在桥梁基础施工中，通常划分为围堰、挖基础、砌筑基础、回填土方等，这种按不同材料、不同施工方法划分的项目，称为（D）。 A．单项工程B．单位工程 C．分部工程D．分项工程 二、多项选择题【每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个正确选项得0.5分】
设计师如何做好方案汇报 01.总体心得： 具体演讲技巧都差不多，不加赘述。只讲一点自己的切身体会和心得： 如果汇报方案时感觉底气不足，鸡同鸭讲，做不到心得以理服人，一定是因为设计者与方案没有用心融合，没有“人案合一”。 我不同意“甲方故意刁难说”。去理发店的目的是求一个好发型，我们曾故意刁难过理发师乎 我不同意“甲方不专业说”。诚然在如何“剪”头发这个技术层面我们确实不专业，但在发型是否适合自己气质、长短是否满足自己需求上我们一定有来自经验的直觉上的判断。同理，甲方带着身家性命做项目，孰优孰劣不会轻易下结论。 所以，在项目开始时带着满脑子纷乱的信息、跳跃的念头开始真正用心画草图，实在是成功汇报的第一步啊，正所谓“汝果欲学诗，功夫在诗外。” 02.清楚汇报对象： 我争取把这个答案写成一个心得体会的总结，随着自己体会的加深不定时的做更新。毕竟，汇报这个事儿，真真儿的是建筑师的终身必修课。而我目前所得，还差得远。 汇报是啥是交流。 都说图纸是建筑师的语言，也对也不对。要我说，建筑师作为典型的服务行业从业者，从衣着到谈吐，全身上下都是语言。毕竟我们的工作核心就是提出解决问题的方案，并用一切办法让甲方信服你的提案。图纸对非专业人士来说毕竟相对生疏，有距离感。在面向甲方的时候，汇报作为面对面的交流，变得非常重要，重要到需要将其提高到战略高度的层面来思考问题。 举个栗子：商业综合体投标，几家单位的述标人那都是眉飞色舞口若悬河，说实在的方案虽然各不相同，但也都是有利有弊，如何打动业主看我方总工怎么破：总工凭借多年江湖经验，在前期沟通的时候一眼看穿甲方在操作商业综合体方面是个不太专业的新兵，据此制定出投标策略：轻设计重忽悠。交标时，我方提出两个深度较浅的对比方案，总工亲自述标，并未局限于两个方案本身，而是以两个方案为载体，将自己在综合体方面的毕生心得浓缩成二十分钟的精华，给业主上了一堂高深精尖的业务课，说的众业主是连连点头称
[建设用地类] - 04建设项目规划设计方案（修规）报批 城市规划区内用地面积30000平方米以上的建设项目，在办理建设用地规划许可阶段，须同时进行修建性详细规划（规划设计方案）报批。 办事程序：申报－受理－上报－核发 （一）办理事项所需材料 A、修建性详细规划审批 1.《建设项目规划（建筑）方案申报表》1份； 2.现状地形图1份（比例1：500或1：1000）及全面反映该项目最新用地现状的照 片（须在上报前一周内拍摄；(附电子文件) 3.规划方案总平面图4份（项目所在地为莞城、东城、南城、万江、寮步、松山湖、 虎门港、生态园的提供3份）；（1:500或1:1000的蓝图，设计单位盖出图章，镇街规划管理所初审后盖章确认，附电子文件） 4.规划设计方案1本（项目所在地为莞城、东城、南城、万江、寮步、松山湖、虎门 港、生态园的提供2本）；（含修建性详细规划图纸、说明、建筑方案简单平面和立面、效果图，附电子文件） 5.《建设用地规划许可证》及附件、附图的复印件各1份；（查验原件） 6.住宅房地产项目提交所在街道办事处的中小学配套证明；（项目所在地为莞城、东 城、南城、万江、寮步、松山湖、虎门港、生态园的需提供） 7.户型比例一览表；（房地产项目需提供，附电子文件） 8.经济技术指标申报表2份；（须备案规整员签名及所属设计院盖章，并附符合《东 莞市城建规划局规划方案电子报批技术规定》的有关要求的规划方案电子报批文 件） 9.经东莞市地理信息与规划编制研究中心校核后的日照分析报告1份；（涉及生活居 住特征建筑需提供） 10.经东莞市地理信息与规划编制研究中心审核合格的交通影响分析报告1份；（大型 建设项目需提供） 11.该用地所在控制性详细规划的图则（标识项目红线范围，附电子文件）1份和该图
公路工程施工组织设计要点 (新编版) Safety work has only a starting point and no end. Only the leadership can really pay attention to it, measures are implemented, and assessments are in place. ( 安全管理 ) 单位：______________________ 姓名：______________________ 日期：______________________ 编号：AQ-SN-0515
公路工程施工组织设计要点(新编版) 摘要：公路工程施工组织设计是公路工程建设的重要组成部分，施工组织设计的内容,决定于它的任务和作用。 关键词：公路工程；施工组织；要点 一施工组织设计的编制内容及相互关系 施工组织设计的内容,决定于它的任务和作用。因此,它必须能够根据不同工程产品的特点和要求,根据现有的和可能争取到的施 工条件,从实际出发,决定各种生产要素的基本结合方式,这种结合 方式的时间和空间关系,以及根据这种结合方式和该工程产品本身 的特点,决定所需人工、机具、材料等的种类与数量及其取得的时间与方式。不切实地解决这些问题,就不可能进行任何生产。由此可见,任何施工组织设计必须具有以下相应的基本内容:1.总说明;2.施工方法与相应的技术组织措施,即施工方案;3.施工进度计划;4.施工
现场平面布置;5.各种资源需要量及其供应。 在这五项基本内容中,第4、5项主要用于指导准备工作的进行,为施工创造物质技术条件。人力、物力的需要量是决定施工平面布置的重要因素之一,而施工平面布置又反过来指导各项物质的因素在现场的安排。第2、3两项内容则主要指导施工过程的进行,规定整个的施工活动。 二路基工程施工组织设计的编制特点 1、重点考虑以下内容：确定施工方法和土方调配；编制施工进度计划；确定工地施工组织；规定各工程队施工所需的机械数量。 三路面工程施工组织设计的编制 除了与总体施工组织设计内容基本相同外,还要根据路面工程的自身特点,在确定施工方案和进度计划时,充分考虑: (一)路面各结构层的质量检验和材料准备以及试验路段 在施工组织时要进行各个结构层的质量检验,可参见施工技术管理部分。路面材料选择采购、场外运输、试验路段的铺筑以便获取数据,这也是施工组织应注意的问题。
目录 总则 (1) 第一章用地规划要求 第一节建设用地位置范围 1.1.1 建设用地边界 (2) 1.1.2 建设用地规划设计基本要求 (2) 第二节建设用地使用性质 1.2.1 建设用地分类 (4) 1.2.2 用地性质的可兼容性 (10) 1.2.3 建筑性质分类 (10) 第三节建设用地规划技术指标 1.3.1 规划建设用地面积 (11) 1.3.2 代征城市公共用地面积 (11) 1.3.3 人口密度 (11) 1.3.4 容积率 (12) 1.3.5 建筑密度 (12) 第二章建筑规划设计要求 第一节建筑面积 2.1.1 定义 (13) 2.1.2 建筑面积计算办法 (13) 第二节建筑高度 2.2.1 定义 (15) 2.2.2 计算方法 (15) 2.2.3 建筑高度的规划设计要求 (17) 第三节建筑退让建设用地边线距离 2.3.1 定义 (18) 2.3.2 建筑退让规划道路红线距离 (18) 2.3.3 建筑退让绿化控制线 (21) 2.3.4 建筑退让相邻单位建设用地边界线距离 (21)
第四节建筑间距 2.4.1 定义 (22) 2.4.2 建筑间距的系数 (23) 2.4.3 建筑间距的计算方法 (25) 2.4.4 消防间距 (27) 2.4.5 其它间距 (29) 第五节竖向设计 2.5.1 设计地面的形式 (30) 2.5.2 设计标高确定 (30) 第三章历史文化保护规划要求 第一节北京历史文化名城保护的规划要求 3.1.1 北京历史文化名城保护的指导思想 (32) 3.1.2 北京历史文化名城保护的规划基本思路 (32) 第二节文物保护单位的规划要求 3.2.1文物保护单位的保护范围和建设控制地带 (32) 3.2.2 文物保护单位的名单 (33) 第三节历史文化保护区的规划要求 3.3.1 历史文化保护区的保护 (36) 3.3.2 重点保护区的规划要求 (36) 3.3.3 建设控制区的规划要求 (37) 3.3.4 道路市政规划要求 (38) 3.3.4 环境规划要求 (38) 第四节北京历史文化名城保护规划 3.4.1 旧城整体格局保护 (38) 第四章绿化环境规划设计要求 第一节技术术语 4.1.1 城市绿化规划指标 (45) 4.1.2 城市绿化规划指标的统计口径 (45) 第二节建设工程绿化面积要求 (46) 第三节建设工程绿化面积计算办法