上篇：昆明市土地一级开发
一、土地一级开发概述
（一）土地一级开发的定义
（二）我国土地一级开发的起源
（三）土地一级开发综述
（四）土地一级开发模式现状
1.土地一级开发的业务特点
2.土地一级开发的风险
3.土地一级开发成本组成
4.土地储备金的管理
二、土地一级开发的流程
三、土地一级开发的模式
（一）政府与企业的地位
（二）企业与政府利益分配方式
四、昆明市土地一级开发综述
五、土地一级开发案例
六、土地一级开发所面临的风险
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下篇：土地一级开发收益担保的可行性
一、担保的定义（参照我国担保法）
二、可用于担保的种类
三、实物资产担保与土地一级开发收益担保对比
四、土地一级开发收益担保的案例
五、土地一级开发收益担保的可行性
（一）昆明市土地一级开发概况
（二）昆明市土地一级开发收益概况
（三）昆明市土地一级开发收益预测
（四）一级开发收益作为担保存在的风险
土地一级开发收益担保不如直接用土地作为担保
城投一级开发与用一级开发融资15亿
土地一级开发收益的担保本质上类似于高速公路收费权的担保。注：写此文的目的有两个（后一个更为重要）：
1.介绍昆明土地一级开发的情况
2.政府用土地一级开发收益作为担保的可
行性
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3.土地一级开发收益担保最为主要的因素是受二级市场交易的影响，因此可以从二级市场交易的情况（价格、成交量）去反推土地一级开发的收益情况。
4.土地出让收入的比重（占地方财政收入的比重）
2007年以前，土地出让收入纳入预算外专户管理，再将扣除征地补偿和拆迁费用以及土地开发支出等成本性支出后的余额缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算管理。2007年以后，全部土地出让收入缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算，实行“收支两条线”管理，与一般预算分开核算，专款专用。
土地一级开发流程及收益模式
一、土地一级开发的概述
（一）土地一级开发的定义
对土地一级开发的定义有很多。总体来说，土地一级开发就是政府依据土地利用总体规划、城市总体规划，控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对纳入储备计划的国有存量土地、拟征用和转用的农林土地进行统一征用、统一拆迁、补偿、安置。由一级开发单位对城市基础设施建设和配套公共设施建设进行建设，使一级开发范围内
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土地达到“三通一平”或“五通一平”或“七通一平”的建设条件。之后政府根据城市发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或挂牌的方式出让土地使用权。
从内涵上看，土地一级开发就是土地储备过程中的实物收储环节，是一个以“生地变熟地”为主要特点的过程。土地供应即是土地一级开发与二级开发的分界点，供应之前的土地开发属一级开发，供应之后为二级开发。
鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是：地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。
（三）土地一级开发综述
1.土地一级开发的业务特点
（1）资金需求规模大
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土地一级开发业务属于资金密集型业务，资金需求往往少则几亿多则达到几十亿元，相对于其他项目，土地一级开发业务对资金的需求较高。
（2）融资难度较大
土地一级开发阶段，融资渠道单一，缺少债券、股票上市等直接融资渠道，是融资困难的原因之一，再加上由于土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行融资抵押更加大了开发商融资的难度。
（3）产品需求稳定
土地是稀缺资源类的商品，是房地产产业链最前端的环节，随着土地不可再生和社会经济增长、城市化发展的矛盾日益突出，土地增值是必然的。所有以土地为对象的土地一级开发业务，以及土地这一商品的需求相对是稳定的。
（4）土地一级开发资金链清晰
土地一级开发项目的资金筹措后，主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其它相关费用；土地一级开发完成后通过交易，取得的出让收入用于返还土地开发成本，产生收益部分用于投入其他基础设施建设。
二. 土地一级开发的风险
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土地一级开发企业主要面临：融资风险、投资风险、回款风险、政策风险。
（一）融资风险
1.融资困难
目前我国土地一级开发资金来源渠道有多种方式，如国家和地方政府投资、银行贷款、土地信托、BT融资模式、BOT模式、土地整
理基金、土地证券化以及引入民间资本等新型土地开发融资模式。
虽然土地一级开发存在上面这么多的融资方式，但是受制于我国金融体系发展与企业自身情况的缘故。目前土地一级开发融资渠道单一，缺少债券、股票等直接融资渠道，加之受国家宏观调控政策的影响，近两年银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态，随着央行多次上调金融机构人民币贷款基准利率，加重了贷款利息负担，使得土地一级开发实施主体从银行获得资金支持难度越发加大。所以土地一级开发资金来源主要以商业银行及其它金融机构信贷资金为主，银行贷款一般占到土地一级开发融资总额的70%一85%。
以昆明市为例，2010年12月份的统计数字显示，当年昆明某土地一级开发企业承担的土地一级开发项目总投资达130.74亿元，其
中91.52亿元是银行贷款，占总量的70%。开发企业自有资金也占有一定的比重，相比其它渠道资金占有的比重均很小。
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2.债务期限结构存在较大的变数
债务期限结构通常是指企业的长短期借款的相对权重。如果债务期限结构安排不合理，会增加企业的融资风险。《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(银发【2003]121号)文件规定土地一级开发的贷款期限最长不得超过2年，企业在贷款时为了综合考虑成本等因素，一般贷款期限也是两年，等到土地开发完以后上市，土地出让金优先用于偿还银行贷款。但是土地一级开发周期存在不确定性风险：一方面；由于土地一级开发由于涉及到拆迁等问题：如土地房屋的权属纠纷、农用地征转用审批问题等，导致土地一级开发不能按期完成，开发周期可能会延长。土地不能及时进入储备及出让，土地出让收益不能及时取得。
另一方面；政府组织验收后，土地出让的顺利与否会直接影响到开发企业开发成本的回收。如果企业大量举借短期借款，但是由于各种因素开发周期的延长，或土地出让的不顺利；则当短期借款到期时，企业可能会出现无法偿还短期借款的风险，甚至有可能被迫宣告破产。
例如；云南城投负责开发的环湖东路（这儿将云南城投的例子加上去）
（二）、土地一级开发企业投资风险
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土地一级开发企业的投资风险主要包括成本风险、开发周期风险。
1.成本风险
在土地一级开发项目成本组成中，比重最大且最难控制的是征地拆迁成本。在征地拆迁工作中，如果前期房屋和地籍调查失实，拆迁方案的制定不完善，都有可能会导致征地拆迁成本增加，以及在项目开发过程中往往偏离补偿标准执行，致使成本增加，开发企业的成本风险也相应增大。
2.开发周期风险
通常土地一级开发项目预先都有一个计划周期，能否按照计划的开发周期完成，是土地一级开发面临的又一投资风险。在整个土地一级开发流程中，征地拆迁占用时间最长、最难控制周期，其次就是土地移交标准不明造成的开发周期延长。
3.回款周期风险
土地移交入库后，土地不能进行出让交易，土地一级开发时间越长，资金占用时间越长，资金成本越高，支付的其他管理费用(场地
看守费等)会越多，最终导致项目投资风险加大。由于各地政府土地
供应相关政策的可变和不确定因素，使已完成开发土地迟迟不能供应，
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或土地交易流拍，开发企业不能按计划回笼土地开发资金，从而使土地一级开发企业有蒙受损失的可能。
4.企业现金流动性不足增加了投资风险
土地一级开发对预期现金流入量的要求尤为重要，这主要体现在土地一级开发所投入的成本，需要通过土地出让后的所得收入来冲抵，或者说土地一级开发的投资，通过被开发土地出让的土地出让金来收回。
因此，土地不能按预期的计划进行出让，并且获得预期的收入不确定，给土地一级开发企业带来投资的风险。对土地一级开发项目来说，从征地拆迁到土地出让的整个过程，周期长、资金周转缓慢、回收期长，从项目初期投资开始，直到资金回笼，少则2--3年时间，多则5年以上，资金回收期不确定性增强，企业如果在同一时期内开展两个以上的土地一级开发项目，其现金流动性不足带来的投资风险就越发增大。
例如：云南城投负责开发的环湖东路（补充完整这个例子）
（三）、回款不确定风险
由于昆明市土地一级开发收益：主要采取政府承诺保底收益加土地出让金收益分成的模式。
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土地一级开发的收益偏差风险源自于：土地交易市场和政府对一级开发企业收益政策的不确定性风险。昆明土地一级开发周期一般为二年，贷款期限一般就是2年的短期贷款。由于土地供应市场的不确定性，使得土地一级开发的实际收益与预期收益可能发生一定偏差，从而使开发企业蒙受损失。
一方面；房地产市场的波动直接影响着土地需求和土地价格，直接决定了被开发土地的收益和资产价值，也使得开发企业面临回款偏差风险。如果开发成本过高，以至于土地出让时制定的底价高于市场需求的价格，导致土地流拍开发企业难以回收成本。
另一方面；由于政府是土地一级开发项目最主要的业主，项目收益分配决定权在政府，政府通过政策调整开发企业的土地一级开发收益分配比例。因此，土地一级开发企业的回款偏差受到收益政策不确定的影响，产生了回款风险。
（四）、政策缺失与土地供应政策变动风险
1.土地一级开发的政策、法律、法规的不完善、缺乏合理性与变动性，给土地一级开发的实施造成了一定的阻碍。例如政府的《征地拆迁补偿标准》和当前的实际补偿标准严重脱节，导致土地一级开发企业在征地拆迁时，与被拆迁人进行补偿费用的谈判时陷入被动状态。
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2.由于土地供应政策的变动，主要是指各地政府土地供应相关政策的可变和不确定因素，己完成土地一级开发土地迟迟不能供应，使得开发企业不能按计划回笼土地开发资金，从而使土地一级开发企业有蒙受损失的可能性。房地产政策风险包括国家对于房地产价格、交易、税收等调控政策的力度加大，使得开发商在以出让方式获得土地时，不得不考虑土地价格与预期收益之间的平衡关系，增加了土地交易“流拍”的风险。
例如：云南城投负责开发的环湖东路（补充完整这个例子）
3.收益政策不确定风险
由于政府是土地一级开发项目最主要的业主，项目收益分配决定权在政府，政府通过政策调整开发企业的土地一级开发收益分配比例。因此，土地一级开发企业的回款偏差受到收益政策不确定的影响，产生了回款风险。
4.企业对土地出让资金控制能力有限
由于土地收储和土地出让一般实行财政收支两条线，由土地开发企业支出土地收储的成本和费用，而由地方财政向土地使用权购得者收取土地出让金，土地一级开发企业对开发土地出让后取得的出让金收入没有第一支配权，需由地方财政按土地出让收入分配政策进行分
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配，地方财政审核土地一级开发项目成本和相关费用后，核拨相关成本费用。
但是，土地开发和出让的资金流程通常都需要一个时间段，在这个时间段中的不确定性如:政府财政出现困难，就将土地出让收入用于弥补财政赤字；政府为体现政府政绩，拉动地方经济，在建设资金不足的条件下要加大对社会公共基础设施项目的投资力度，只能将土地出让收入挪用。这些不确定想就使得土地一级开发企业对资金投入后的回款没有控制权，使得企业的投资风险增加。
三、土地一级开发成本组成
根据《土地管理法》、《土地储备管理办法》、《土地一级开发整理管理办法》及《土地储备成本支出核算管理办法》等相关规定，具体而言，主要包括以下几个方面:
①土地报批等各项税费，包括:上缴国家、省、市有关部门的新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、被征地农民社会保障基金、土地报批等相关税费;
②征地补偿费，包括:土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、安置补助费，以及按征地面积15%计算的生产生活预留安置用地的货币补偿费等费用;
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③依法收购国有土地的收购补偿费;
④拆迁安置补偿费，包括:房屋拆迁补偿费、地上地下管线迁改费、被拆迁居民的回迁安置或货币补偿费、搬迁费、过渡费、搬迁奖励费等费用;
⑤土地一级开发整理项目前期费用，包括:规划编制、工程招标、工程监理、土地房屋测绘评估、图件资料的测绘等费用;
⑥土地前期开发整理费用，包括:实施土地一级开发范围内片区道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设的费用;
⑦银行贷款利息，包括:土地一级开发企业向金融机构融资所支付的利息;
5.1.1.7土地储备资金管理
政策规定土地储备资金应执行收支两条线管理，符合国家、省、市有关预决算管理和土地储备资金财务管理以及会计核算办法的有
关规定。也就是说，土地储备资金由土地储备机构支出，土地出让收益由土地使用权取得者将土地出让金直接缴入财政国库。政策还提出土地储备资金来源包括:
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①财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土
地储备机构的土地储备支出;
②财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金;
③土地储备机构向银行等金融机构融资的资金;
④其他可用于土地储备的资金;
⑤上述资金产生的利息收入。
政策对土地储备各相关主体收益也作了相应规定:土地储备机构按照储备土地出让收入的2%计提土地储备管理费;按照完成委托事项直接支出总额的3%向受土地储备机构委托实施土地储备的公司支付管理费;按照征地费总额的2%向征地实施单位支付征地工作经费;按
照拆迁费总额的2%向拆迁实施单位支付拆迁工作经费。上述费用计入土地储备支出，采取预提支付、审计后结算，不得再计提其他费用。在这样的政策情况下，可以说从事土地一级开发的企业的收益是固定的，风险也相当减少许多。
四、土地一级开发的流程与分工
近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合
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作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责:规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事:建设资金的
筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。
目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。
土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。可简单表述如下：策划及前期准备阶段--行政审批阶段--
基本建设阶段--完工阶段
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实施流程具体如下：
（一）前期准备与审批阶段
⒈土地一级开发计划
国土局依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。（城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交
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通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。）
2. 土地一级开发实施方案
国土局或委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案。
3.由政府相关部门联席会议审批。
由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
4.土地一级开发招投标
国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体（由政府或企业担任）。
（二）行政审批阶段
发展与改革、规划、建设、交通、园林、文物、环保、市政等部门及市政府审批开发主体的各项申请。
（三）基本建设阶段
⒈土地一级开发操作性实施方案
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土地一级开发主体根据审批的实施方案编制操作性实施方案以指导开发中的施工。
⒉土地一级开发征地与补偿
土地一级开发主体会同政府相关部门负责开发土地的征用及补偿。
⒊土地一级开发拆迁与安置
土地一级开发主体会同政府有关部门负责待开发土地原有居民的搬迁与安置
⒋土地一级开发基本建设
土地一级开发主体会同市政府部门负责开发中的基本建设。
（四）完工阶段
⒈土地一级开发竣工验收与入市交易
国土局会同相关部门对开发工作进行验收并使熟地进入二级市场进行交易。
储备土地完成前期开发整理后，纳入土地供应计划，由土地储备机构统一组织供地。储备土地的供应价格，应当根据土地面积、用途、
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建设规模、储备支出、配套设施建设支出、市场交易参考价格等进行评估。按照规定以招标、拍卖、挂牌方式公开交易的储备土地，交易底价和起始价在综合考虑拟供应宗地的位置、面积、用途、建设规模、规划设计条件、政府公布的基准地价、土地储备支出、城乡基础设施建设投资、市场交易参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上确定。储备土地以划拨、协议出让方式供应的，按国家、省、市对划拨、协议出让国有土地使用权的相关规定办理。
五、土地一级开发收益模式
（一）从政府与企业地位来看
目前的土地一级开发模式包括：政府主导模式、企业主导模式以及政府主导市场化运作模式三种模式。全国土地一级开发采用的三种模式不尽相同，全国土地一级开发模式呈现出三种模式并存的现象。
1.土地一级开发的政府主导模式：是指由土地储备机构作为土地一级开发主体，实施土地一级开发的模式。土地储备机构需完成包括编制土地储备计划、筹措资金、编制控制性规划、征地拆迁、大市政建设、土地一级开发成本核算、土地出让底价核算以及委托土地交易中心进行土地交易等所有开发工作。这种模式优点在于由于政府全程主导；这样有利于征地拆迁的实施，不足之处在于土地储备机构不具备市场主体资格，在资金筹措方面有难度。
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2.土地一级开发的企业主导型模式：是指通过土地储备机构向企业授权或通过招投标方式选定企业并由政府委托实施土地开发的模式。这一模式则由企业完成包括编制土地储备计划、筹措资金、编制控制性规划、征地拆迁、大市政建设、土地一级开发成本核算等开发工作，仍由土地储备机构进行土地出让底价核算以及委托土地交易中心进行土地交易等工作。
而企业主导型模式有两种选择企业的类型：
一种类型是由土地储备中心直接授权企业进行土地一级开发，多数地方土地储备机构主要还是委托属于国资委管理的企业，这种方式可以有效节约土地开发成本;
另一种类型是通过招投标方式确定土地一级开发主体，由土地储备机构根据土地一级开发项目组织招投标，招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，确定开发企业后，土地储备中心与中标开发企业签订上地一级开发委托协议，该类型下具体资格条件的所有企业都享有平等的投标、中标权利。
3.土地一级开发的政府主导市场化运作模式：是指地方政府和企业合作发挥各自的“比较优势”——政府负责:规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则从事:建设资金的筹
措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等。强调在城市
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最全土地一级开发流程 一级开发流程 1.1土地一级开发的概念 土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 1.2一级开发工作流程三阶段 土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。 一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。
2 一级开发项目模式 2.1一级开发项目模式 一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
2.2各模式对比 03 一级开发实务分析
3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复 （二）规划条件
（三）用地预审 （四）立项核准
需关注事项: a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。 b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。 3.2组织实施阶段关键事项 （一）征地
土地一级开发融资、盈利模式探讨 一、前言 随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。 对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。相比房地产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。 二、主要观点 1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。 2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。 3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。 4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。 5、房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值；把握行业波动周期，控制开发节奏。 三、土地一级开发的典型模式
由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。 目前土地一级开发主要有以下几种典型模式： 模式一：一二级联动开发模式 由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。 房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。 但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。 模式二：完全政府控制模式 完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。 这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。 模式三：政府和法定机构协作模式 政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增
土地一级二级三级开发概念 2013-01-21 18:05:14 来源：贵州圣思项目策划有限公司浏览：6631次土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发 土地一级开发一般工作程序 程序一：确定土地一级开发项目 程序二：确定一级开发单位 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） 程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） 程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序八:办理规划意见书 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 程序十：取得征地批复(实施征地) 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）
程序十二：编制市政基础设施实施方案 程序十三：组织验收，评估土地成本 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备 目录 一、土地一级开发. 2 1.1 土地一级开发概念 (2) 1.2 土地一级开发的流程 (2) 1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3) 1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4) 1.3.2土地一级开发协议 (4) 二、土地二级开发. 4 2.1 土地二级开发的概念 (5) 2.2土地二级开发流程 (5) 2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6) 2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6) 2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8) 三、土地三级开发. 9 附件一征地拆迁补偿协议. 10
一级土地开发商盈利模式研究 一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面 一是影响太大了。不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。 二是诱惑太大了。越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径， 三是弹性太大了。按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损(而非共赢)的现象时有发生。 土地一级开发涉及三个利益集团:代表土地所有权的政府、一级开发企业(授权、组建或招标)、原驻地企业/居民/农业生产者(一级开发前土地使用者)。土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。 普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。只要利益保障了，多难也能征、也能拆。原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实
土地一级开发盈利模式及风险问题浅析 作者：黄双燕 来源：《商情》2014年第47期 【摘要】 近些年来，我国社会经济呈高速发展趋势，推动了土地开发产的发展。针对土地开发体系，土地一级开发作为重要内容，在土地出让前，所实施开发、建设，政府或政府委托企业负责土地开发，执行一级开发，主要是使土地达到出让标准。现阶段，我国二级土地开发企业，逐渐转型为一级开发企业。然而，我国土地一级开发，主要为政府主导，土地开发市场化运作不够成熟，盈利、运营等模式，也具有许多制约因素和风险问题。本文主要分析一级开发盈利模式的相关问题，探讨一些针对性的优化对策。 【关键词】 土地一级开发;盈利模式;风险问题;开发成本 针对土地管理体系，土地一级开发为重要内容，主要为严格控制土地出让成本，对盈利多少具有直接影响。近些年来，我国二级市场的土地开发成本日益增加，诸多房地产企业转向土地一级开发范畴。我国土地一级开发也由政府主导逐渐转向市场化运行。针对开发企业而言，参与一级开发，可获取二级开发更多利益。例如，在一级开发中获利，土地增值收益的获取等。而一级开发盈利主要取决于各项成本费用控制力度。另外，与二级开发相比，一级开发风险性、不确定性较大。例如，长期占用资金和拆迁成本等风险，加上政策、违约、政府干预行为等风险。因此，在一级开发中，要想控制成本费用，必须优化土地开发运作流程，加强土地开发管理，熟悉掌握相关政策法规，进而提高抗风险能力。本文主要分析了一级开发盈利模式的相关问题，并探讨有针对性的解决对策。 一、土地一级开发的操作模式分析 首先，政府垄断开发。政府成立项目公司，或委托开发企业，实行土地一级开发，即称为政府垄断模式。采取该种模式，政府可完全掌控土地出让价格，待土地开发称为熟地之后，可保证增
1 特色小镇土地一级开发与普通项目的基本区别 特色小镇中的土地一级开发并不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设，其主要目的也不仅仅是使“生地”成为“熟地”，而是要与产业发展、与项目开发结合在一起，因为产业的价值决定了特色小镇土地的价值。因此，在特色小镇建设领域，土地一级开发工作与项目的前期规划、项目建设、产业导入、产业运营等环节之间存在密切联系，而且具有很高的关联程度。2特色小镇土地一级开发模式解析 土地一级开发的主要内容包括了筹措资金、办理规划和项目核准（立项）等各种审批手续、征地、拆迁、组织实施市政基础建设并接受验收等。
1、土地开发基本形式 按空间类型分类：成片开发（或连片开发）&分片开发。 按时间类型分类：先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式&一级开发包含在二级开发之中的形式。 按开发性质分类：存量一级开发：包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目。增量一级开发：包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。 2、土地一级开发两大模式 土地是特色小镇建设的基础与保障，土地的一级开发对于小镇项目的建设落地与产业发展具有重要作用。根据实施主体的不同，土地一级开发可分为土地储备机构自行开发或者企业通过招投标方式取得土地一级开发权两类开发模式。
3、特色小镇土地一级开发16大主要工作内容 4、特色小镇土地一级开发工作各环节注意事项 特色小镇土地一级开发工作与项目前期规划、项目建设以及后期产业导入、产业服务等环节之间存在内在联系，关联度很高，因此，参与特色小镇一级土地开发建设的市场主体在开发过程中要仔细考量与政府的合作模式，既要遵循此类项目投融资、建设、运营环节紧密联系、相互运作的规律，又要确保参与程序规范合法。期间，各环节注意事项如下：
土地一级开发程序办理手续材料明细 一、办理项目规划条件(需 20个工作日 1、申请书 2、用地说明书 3、地形图 3份 4、平面设计图 1份 5、交评、环评审批意见 6、普测或钉柱成果报告书(电子版 7、地质灾害危险性认定书 8、一级开发批复 二、办理项目审核(需 45个工作日 1、项目申请报告 5份 2、一级开发批复 3、项目用地预审意见 4、征地补偿安置初步协议 5、法人资格证书 6、环评、交评审批意见 三、办理市政府征地批复(需 60个工作日 1、申请书
2、《规划意见书》及附图 3、钉柱测量成果报告书 4、一级开发项目立项核准文件 5、征地补偿安置协议书 6、一级开发批复和建设项目用地预审意见 7、拟占用土地 1:1万土地利用现状图 8、补充耕地位置图 9、地质灾害危险性认定书 10、一书四方案原件 11、 (占地情况调查表 12、建设拟征(占地土地权属情况汇总表 13、是否占压矿床证明 14、土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件四、办理拆迁许可证(需 30个工作日 1、申请书 2、《规划意见书》 3、一级开发批复和建设项目用地预审意见 4、一级开发项目立项核准文件 5、拆迁实施方案
6、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件 五、办理征地结案(需 20个工作日 1、办理国家建设用地征地结案申请表 2、国务院或北京市人民政府用地批准文件 (复印件 3、征地补偿安置协议书(复印件 4、国家建设征用土地结案证明(村委会、乡政府出具 5、国家建设征用土地结案表 6、征地补偿款交款凭证(复印件 六、办理建设用地批准书(需 20个工作日 1、用地单位申请 2、市政府征地批复或建设用地的批复(农转用批复复印件 3、规划部门批准的《规划用地许可证》及附件、附图或《规划意见书》及附件、附图复印件 4、钉桩坐标成果通知单复印件 5、征地结案文件(包括:区县局出具的征地结案表或征地结案证明 6、工程进度计划 7、 1:2000地形图三份(标明用地位置 8、耕地占用税及税票 七、组织验收、评估土地成本(组织一级开发验收需 5个工作日,评估一级开发成本需根据实际情况确定
目录 1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (4) 2：编制土地一级开发实施方案 (5) 3：用地预审 (9) 4：给区发改委提交的申请 (10) 5：给市发改委提交的申请 (10) 6：征求规划意见书（选址） (10) 7：市交通委交通评价意见 (11) 8：市文物局文物保护意见 (11) 9：市环保局环境评价意见 (12) 10：市政专业部门市政接用意见 (21) 11：用地批准 (29) 12：核发集体土地房屋拆迁许可证 (31) 13：核发城市房屋拆迁许可证 (32) 14：市政基础设施建设（同附件10） (33) 15：办理征地结案表 (33) 16：环境影响的批复 (33) 17：区发改委项目核准 (40) 18：区发改委招标方案核准 (40) 19：市发改委项目核准 (41) 20：市、区建委项目核准 (41) 21：人民防空工程建设标准审查 (42) 22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (42) 23：出让国有土地使用权设定登记 (44) 24：商品房计划 (45) 25：施工图纸及消防审核 (46) 26：区建委办理招投标备案 (48) 27：办理安全监督备案 (50) 28：施工许可受理、审批 (51) 29：办理预售许可 (51) 30：建设工程规划验收 (52) 31：消防验收 (53) 32：建设项目环保设施验收 (55) 33：组织综合验收 (56) 34：办理房屋所有权证 (57)
1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 国有土地使用权入市交易程序: 一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请； 二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心； 三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验； 四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议； 五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件； 六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估； 七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核； 八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件； 九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批； 十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议； 十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易； 十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书； 十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议； 十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。 国有土地使用权入市交易需提供的材料:
土地一级开发流程及相关手续 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。 土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。土地一级开发项目的流程： 一．土地储备开发项目的要求：土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。 二．土地一级开发的程序 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体。 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办
理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。 （六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。 （七）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 （八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。 （九）组织验收：建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 1、审核土地一级开发成本。 2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求。 3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费。 4、纳入市土地储备库 三通一平"（通水、通电、通路、平整土地）、"五通一平"（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）、"七通一平"（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/149270110.html, 土地一级开发成本核算问题 作者：徐灿 来源：《管理观察》2016年第09期 摘要：土地是人类生存与发展的基础，我国关于土地管理的制度具有明显的特征，即：所有权与使用权的分离。20世纪90年代末，国家相继出台了一系列的法规政策，进一步确立了土地的储备制度，制度中明确规定：经营性用地必须经过土地市场的招标、拍卖、挂牌上市，土地一级、二级开发实现了正式分离。土地一级开发至今已经经历了十几年，在诸多方面取得了成效，例如：运作模式、开发流程、资金管理等，并积累了丰富的实践经验。在土地一级开发的具体实施过程中，成本问题一直就是困扰项目开发的中心议题，但是，纵观目前我国土地一级开发成本的核算现状来看，成本管理问题仍很多，并亟待解决。本文将就我国土地一级开发成本核算问题进行分析，并针对具体问题提出具体建议和对策。 关键词：土地一级开发成本核算问题策略 一、引言 土地资源作为人类生存与发展的基础，具有有限性、不可再生性，合理地优化和配置土地资源已经成为市场经济发展的重要基石。在我国的土地管理制度中，最明显的特征就是所有权与使用权的分离，由于我国特殊的社会主义性质，土地实行的是社会主义公有制的形式，即土地的所有权归国家或集体所有，任何单位和个人只拥有对土地的使用权。在我国计划经济时期，需要土地的单位主要是通过协议的方式来获得土地，然后再进行征地拆迁、市政建设、房屋建设等。土地的存在只能作为生产建设的附属品，并不能充分体现出土地的真实价值。这就造成土地的使用效率低下、闲置浪费现象严重的问题。为了提高我国土地的使用效率，国家先后出台了一系列政策和法规，使得土地一级开发成为土地上市的必要条件，并实现了土地的一级、二级分离。我国一级土地的开发在经历了从无到有的运作模式、开发流程、资金管理等方面的不断实践与探索后得到了完善与发展。在实践的过程中成本核算问题一直贯穿于项目运作的全过程，但是，近年来频繁出现在全国各地的“地王”现象使得房价居高不下，造成了土地一级开发过程中拆迁成本高涨、项目周期延长、项目资金压力增加，土地一级开发预测成本与实际成本之间严重脱节，一级成本也是多次变化。实践中的这些问题严重影响了土地一级开发的运作与实施，严重阻碍了我国土地市场的正常运行。目前，有针对性地探寻一级土地开发成本管理中存在的问题，有针对性地找到解决问题的思路，探索行之有效、切合实际的成本管理方法，是指导企业对土地一级开发成本进行管理的重要手段。 二、土地一级开发成本核算中存在的问题分析 （一）成本管理环节严重缺失
1 什么是一级土地整理 一级是和二级相对的，自从土地禁止了协议转让之后，所有土地出让都要走招拍挂流程。招拍挂之前所有事情就叫一级，包括土地拆迁、农用地征收、修路造桥管网铺设的三通一平、建设用地指标的覆盖等；招拍挂之后的所有事情都叫二级，就是房地产开发，包括设计、报建、施工、交房等。 简而言之，一级土地整理，就是把一块毛地，做到可以开工建设的地步，只待政府办一套招拍挂手续就能土地出让了。就是俗称的“生地”变“熟地”，由“毛地”变“净地”的过程，也就是所说的土地一级开发。 一般是将纳入土地利用总体规划及城市土地储备供应计划的土地，由土地整理主体实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政
基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等建设条件，使整理的土地变成“熟地”，为下一步国土收储、招拍挂等打下基础的过程。 2 一级土地整理的出让手续 土地拆平了或者建设用地指标到位了就可以走流程准备招拍挂出 让了，办这个手续也很麻烦。这个我就简单讲讲吧，不是我的强项，因为每个城市都不一样，就说几个共性的手续。 1、规划条件：市规划局正式下发。一般由国土局发函申请，根据开发商提供的规划设计指标，规划局复函，国土局作为定界，评估的依据，是最前提条件之一。 2、土地征收、收储：市国土局负责。集体地为征收，国有地为收储。集体土地（没有土地证），以签订征收协议为工作结果。国有土地签订协议，以收缴土地证为工作结果。 3、定界确权及申请宗地号 定界：市国土局委托专业测绘院测绘，出宗地的坐标图、地形图，用坐标明确土地具体位置，实测面积。确权：本宗地与周边土地是否地界清楚，产权清楚。 4、宗地成本构成审计：成本初审、复审，出具评估报告等。
土地一级开发流程及收益模式 土地一级开发流程及收益模式 一、土地一级开发现状 近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。 目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。 二、土地一级开发的流程与分工 土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地
（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发实施流程具体如下： ㈠策划及前期准备阶段 ⒈土地一级开发计划 土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。 ⒉城市专项规划与土地一级开发计划 城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。 ⒊土地一级开发实施方案 国土局或委托单位依据开发计划编制实施方案，由政府相关部门联席会议审批。 ⒋土地一级开发招投标 国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体。 ⒌土地一级开发主体 土地一级开发主体可以由政府或企业担任，全面负责实施某块土地的一级开发工作。 ㈡行政审批阶段
土地一级开发成本的组成 （一）项目前期费用 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 工程勘察、测绘、定桩费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 招标代理费、招标服务费 工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 ◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费 （测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 3、工程勘察、测绘、定桩费用 4、环境影响评价分析费用 5、交通影响评价分析费用 6、地震影响评价分析费用 7、地价评估费用 8、工程设计费及施工图审查费 9、招标代理费、招标服务费 10、工程保险费 （二）征地、拆迁费用 1、征地补偿费用 根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。 本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。 征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。 2、拆迁补偿费用
1、固定比例收益模式 该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。 该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。 2、分享土地出让金 该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确
定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。 在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。 这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。 3、分享土地增值收益 该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出 4、持有部分优质公建配套设施 该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。
有关土地一级开发项目的成本测算工作 有关土地一级开发项目的成本测算工作 一、土地一级开发成本的概念： 土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红 线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 二、土地一级开发成本测算的作用： 土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据： 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于
建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。 四、土地一级开发成本的组成 （一）项目前期费用 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 工程勘察、测绘、定桩费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 招标代理费、招标服务费 工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 立项报告、可研报告的编制费 土地一级开发实施方案的编制费
土地一级开发的业务特点和盈利模式 https://www.doczj.com/doc/149270110.html,中国土地一级开发网2008-9-24 经营性用地的出让必须采用招拍挂等公开竞价的方式进行，土地上市交易前，要将生地开发整理成熟地。因此，房地产开发过程可以分为一级开发和二级开发两个过程。两类业务风险收益特性各不相同。 土地一级开发的盈利 土地一级开发可以由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%。 由开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。 土地一级开发业务的特点 *资金密集。土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求往往达到几亿元或者几十亿元。 *融资困难。从事一级开发的企业大多数是为项目设立的项目公司，融资比较困难，原因在于：（1）企业成立时间短，缺少经营业绩，市场信誉和银行信用还没有建立起来；（2）企业缺少固定资产或其他有效财产作为融资抵押。一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行抵押融资；（3）受国家宏观调控政策调控的影响，银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。中国人民银行“121号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”，使得各类土地一级开发主体从银行获得资金支持难度加大；（4）缺少债券、股票上市等直接融资渠道。 *需求稳定。土地是资源类商品，也是房地产产业链最前端的环节。而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程。以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险，流动性风险也比较小。 *土地一级开发过程简单，与其对应的资金路线图清晰。现金流方面，资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其他相关费用。由于征地、拆迁、市政等子市场比较成熟和透明，法律政策体系相对完备。因此，一级开发的过程和成本是可控的，事先可以做出比较准确的预算。8%的开发利润基本由政策提供保障。以上特性决定了土地一级开发与房地产二级开发不同的风险收益特性，是风险较低和收益稳定的经营业务。 *土地一级开发业务的发展方向是政府主导、市场化运作。从相关政策的演进来看，政府逐渐从市场的直接参与者向规则制定者和行业监管者的角色转变，通过培育市场主体、加强市场监管等举措推动土地市场发育。从规划的制订到土地供应的计划管理、土地入市交易管理等，都体现了政府的主导作用。同时，政府也在积极培育合格的市场主体，以维持适度竞争。
土地一级开发及盈利模式分析 一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面 一是影响太大了。不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。 二是诱惑太大了。越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为?曲线拿地?的新途径， 三是弹性太大了。按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的?谁投资、谁受益?，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。 土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级
开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。 普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。只要利益保障了，多难也能征、也能拆。原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。 二、土地一级开发模式分析 从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，
房企参与土地一级开发的五种主要盈利模式 近年来，由于城市产业结构转型和房企自身战略发展需要，国内一些房地产企业如万科、绿地等纷纷提出转型城市运营商。在十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。”这对房地产企业有积极的指导意义，企业转型城市运营商后，可以通过参与城市基础设施开发，更多进入城市的土地一级开发，甚至可以参与到土地定价。目前来看，原先从事二级开发的房地产企业向土地一级开发领域延伸已越来越多，但我国土地一级开发仍旧是以政府为主导，市场化还不成熟，运营和盈利模式均存在着诸多风险和制约。本文通过对房企参与一级土地开发的五种主要盈利模式进行梳理和总结，以期为房企进入该领域提供借鉴意义。 一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式 土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式： 1、固定比例收益模式 该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。 该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。 2、分享土地出让金 该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。 在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。 这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。 3、分享土地增值收益 该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出让金增值收益。具体来讲，当开发企业完成一级开发之后，由政府进行招拍挂出让，出让所得减去开