金网络企业介绍
中国房地产策划代理综合实力TOP 10 CIHAF中国房地产综合服务商TOP10 中国房地产最佳全程顾问服务商
KINVO金网络置业成立于1997年8月，由中国信达资产管理公司等法人单位及公司高级管理人员等自然人共同投资组建。
KINVO金网络置业目前拥有经纪公司、投资顾问公司、商业管理公司、物业管理公司、资产管理公司等多家专业公司。
各专业公司以“全客户主体、整合型服务、区域性布局、国际化标准”为企业发展定位，致力成为中国房地产领先发展的综合顾问机构。
1997年金网络正式成立，经过15
年发展，已经成为业内排名TOP10的著名企业，并以稳健专业的服务赢得良好的市场口碑。为顺应市场及开发商发展趋势，金网络置业迈向全国，以企业运作为区域化运作核心，将全国化经验、人才及资源与本地化相结合，设立各城市分公司，提供整合型服务。
5大专业公司
18 城市作业 1200名员工
1000亿销售额（累计）
1600万平米销售面积
1.【 全国布局 】
市场研究与定位
产品规划与设计
营销策划及推广
销售执行与服务
代理项目基本采用全案运作模式，从市场研究、市场定位的初始介入，全面把握市场、产品、推广、
销售各个重要营销环节，整体运作，对开发商全面负责，对项目运作的最终成果负责。
全案策划 全程代理
2.【 业务模式 】
招商运营与物业租赁
2005年——2011年
蝉联由国务院发展研究中心、清华大学房研所、搜房机构
联合评定的中国房地产策划代理综合实力 TOP 10 2006年——2011年
由中国住交会机构、博鳌论坛 评定
CIHAF 中国房地产综合服务商TOP10 中国房地产最佳全程顾问服务商
2000～2011年， 连续12年
北京地产金牌 10 大代理行，位列前 3 甲
以“90%才是我们的起点”、以“确保每一个项目成功”作为回馈开发商的莫大信任的工作起点，在房地产业内及市场创造了良好品牌及口碑。
3.【 企业荣誉 】
2001年 “中国别墅杰出营销机构” 2002年 北京行业十强企业
2003年 “中国最有影响力的地产综合服务机构” 2003年 “中国最佳房地产综合服务机构” 2003年 投资型地产最佳代理行奖
2004年 “中国地产经纪公司100强”称号
2005年 “2005年中国国际公寓杰出营销机构” 2005年 “中国地产十五年著名经纪机构” 2005年 “新地产”年度品牌顾问公司 2005年 投资型地产峰会最佳代理行奖 2005年 中国国际公寓杰出营销机构 2005年 中国别墅研究会特聘专家机构 2006年 “京城标杆房地产经纪公司” 2006年 “北京地产优秀营销策划机构”
2006年 “2005年度投资型地产最佳代理行” 2006年 中国地产十五年著名经纪公司大奖
2007年 “CIHAF 中国房地产综合服务商TOP10” 2007年 “CIHAF 中国房地产最佳全程顾问服务商” 2008 中国房地产策划代理综合实力TOP10 2009 中国房地产策划代理综合实力TOP10
4.【无锡公司介绍】
2005年，金网络无锡分公司正式成立，经过几年的发展，已形成70多人专业人才规模的高效团队，下设综管、财务、市场、策研、推广、销售、招商、租赁8大部门，成功运作全案代理项目11个，总面积约180万平米。
截止目前全案代理项目有King紫金门、皇后街、首创隽府、紫金英郡、D-PARK国际、和睦家园、首创悦府、凤凰798街区、华仁凤凰城、华仁大厦、首创瑞府等。
项目区域推广名位置服务内容物业类型服务面积
1 崇安新城D-PARK 锡沪路前期定位、营销代理办公、公寓、
商业8万平米
2 崇安新城KING紫金门锡沪路/人民
路前期定位、营销代理住宅28万平米
3 崇安新城皇后街/紫金门家居
广场锡沪路/人民
路前期定位、营销代理商业4万平米
4 滨湖区紫金英郡青祁路前期定位、营销代理住宅50万平米
5 北塘区凤凰798街区北大街营销定位及代理
招商及租赁商业4万平米
6 北塘区华仁大厦兴源路营销代理及租赁写字楼3万平米
7 北塘区华仁凤凰城北大街营销代理住宅10万平米
8 新区和睦家园春华路营销代理住宅4万平米
9 锡山区首创隽府新民路
前期定位、营销代理住宅、底商33万平米
10 新区首创悦府机场路21万平米
11 江阴首创瑞府敔山湾南路17万平米
累计182万平米5.【无锡公司服务项目】
目录
方案目标：全案目标与任务设定
第一部分：精准定位——环境分析与定位建议
第二部分：创位营销——产品硬功能与软服务建议
第三部分：渠道整合——三位一体渠道资源整合
第四部分：赢在执行——营销策略及销售量价思考
附件：金网络商务服务建议、D-PARK客户研究数据
方案目标：全案目标与任务设定
》》》全案销售周期目标构成《《《
全案均价约8167元/平米、销售额约 2 亿元、销售周期10 个月
套数面积（㎡）均价（元/㎡）总销售额（万元）精装公寓98 6305 8800 5545
毛坯公寓280 18219 7950 14482
合计378 24524 8167 20027
阶段划分
第一阶段
2012.8～9
第二阶段
2012.10～12
第三阶段
2013.1～3
第四阶段
2013.4～7
营销核心卖点传播首轮强销持续热销二轮强销
销售目标金额蓄客6323万5082万8623万比例——31.6% 25.4% 42%
去化量套数——120套80 140 面积——7900㎡6515㎡10109㎡
均价预判精装公寓——8500元/㎡控盘9300元/㎡以上毛坯公寓——7500元/㎡7800元/㎡8300元/㎡
》》》全周期营销阶段划分、营销周期12个月《《《
正文
第一部分：精准定位——环境分析与定位建议
第二部分：创位营销——产品硬功能与软服务建议第三部分：渠道整合——三位一体渠道资源整合第四部分：赢在执行——营销策略及销售量价思考
第一部分：精准定位如何令本案在区域内一枝独秀
外部市场环境分析
无锡竞争类产品年度供销及价格情况
年份供应量
（万m2）
成交量
（万m2）
成交均价
（元/m2）
2007 33.84 17.61 7795 2008 22.86 12.24 7838 2009 7.74 21.9 8006 2010 23.9 32.4 8608
2011 65.9 20.7 8560 2012（1-6）28.9 14.43 7818
2011.082011.092011.102011.112011.122012.012012.022012.032012.042012.052012.06
销售面积 2.43 2.140.810.93 4.98 1.56 2.18 3.38 2.12 2.35 2.84
销售价格81899345641987098253692382117396780175318133
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000 0
1
2
3
4
5
6
元/㎡万㎡
2011年8月以来办公月度成交情况
1、供应量：无锡办公市场供应量在2011年达到峰值，为65.9万㎡，2012年上半年供应量已达28.9万㎡，超过08-2010年全年水平。
2、成交量：办公市场年成交量在20万㎡左右，2010年成交32.4万㎡，为历年之最，2011年虽供应充足，但受整体市场的影响，
成交量一般；
3、成交均价：2012年上半年办公市场成交均价明显下滑，仅为7818万㎡，主要是由于多个办公公寓项目调整价格所致。
无锡竞争类产品成交面积段及价格分析
2010-2012（1-6）
面积段成交套数成交面积套数所占比例成交均价50㎡以下3474 167772.36 44% 9470 50-100㎡2941 211041.23 37% 9080 100-150㎡684 88607.21 9% 8794 150-200㎡436 77735.9 6% 7852 200㎡以上387 127019.44 5% 7532 合计7922 672176.14 100% 8624 面积段：成交量最大的为50㎡以下户型，其次为50-100㎡，面积控制在50平米上下；
成交价格：50㎡以下户型成交均价最高，其次为50-100㎡，总价控制以50万左右为主。
物业类型功能定位代表项目地段要求与本项目匹配性区域内竞争情况商务型纯写字楼华仁凤凰大厦商务中心区差异较大——
商住型公寓、办公混合D-PARK 区域中心区√激烈
酒店型酒店+小产权公寓凯宾斯基商务核心区难度较高——酒店式服务+小产
权公寓
红豆国际、摩天
360等
区域中心区√空白
本报告市场部分将重点针对区域内商住型竞争案例、区域外酒店型案例展开研究！无锡竞争类产品分类
1、商住型、办公居住混合类
竞争项目总体销售情况：有喜有苦、各有特点
项目名称统计
类型
推出
套数
已售
套数
可售
套数
可售面积
（㎡）
限售
套数
限售面积
（㎡）
华东家艺中心
办公
公寓768 151 7 381.27 610 34853.06
D-PARK国际876 472 205 12418.96 199 12052.19 哥伦布广场221 137 84 4000.64 ——
名品城二期1144 1023 121 6570.75 ——
金科新大陆378 357 21 1337.39 ——合计3903 2371 469 26448.54 1063 61085.99
景隆欣苑项目 定位及营销策略报告 贵阳源森置业顾问有限公司 2009年6月7日
目录 第一部分：市场概述 (6) 一、城市概括 (6) 二、市场分析 (8) 1、市场总体概括 (8) 2、竞争项目分析 (9) 3、市场分析 (10) 第二部分：项目定位 (11) 一、项目简介 (11) 1、数据指标 (11) 2、区位周边条件 (11) 3、区位配套 (12) 二、项目分析 (12) 1、项目四至 (12)
3、用地条件: (14) 3、SWOT分析 (15) 4、核心竞争力提炼 (17) 三、项目定位 (17) 1、项目定位方向 (17) 2、项目产品定位 (19) 3、目标客户群定位 (20) 4、目标客户定位： (22) 5、形象定位： (23) 6、价格定位： (24) 第三部分：营销策略 (26) 一、营销策略整合 (27) 1、价格策略 (27) 2、销售时机与价格策略 (28) 二、概念导入与塑造 (30) 1、整盘概念的指导意义 (30)
2、整盘概念的塑造： (31) 3、产品概念塑造金字塔模型： (32) 4、概念设计的组合 (32) 三、推广策略 (33) 1、终极推广目标： (34) 2、战略动作： (34) 四、推广战术组团 (35) 1、推广系统主要内容 (35) 2、推广系统的立体框架示意图 (37) 五、产品卖点与推广概念转化 (38) 1、产品卖点的挖掘： (38) 2、卖点的概念转化： (38) 六、形象包装策略 (39) （一）、包装目的 (39) （二）、包装内容 (39) 1、售楼处包装建议： (40) 2、看房通路包装： (40) 3、项目前面路段的氛围营： (41)
房地产项目的市场定位和营销策略研究 在市场竞争日趋激烈的今天，成功的关键在于企业的产品市场定位是否准确，营销策略是否实用有效。作为房地产开发企业，项目的市场定位和营销策略，简单地说即开发商想生产什么样的产品？卖给谁？怎样尽快卖出等。本文就房地产项目市场定位的内容、基本原则、存在问题及原因等方面探讨了对房地产项目定位和市场营销策略的问题。 标签：房地产项目市场定位营销策略 0 引言 房地产市场定位的概念，是由市场营销学中的“市场定位”理论借鉴而来的。市场定位一词最早是在1972年由美国两个广告经理艾尔·里斯和杰克·屈劳特在《广告时代》杂志上发表文章《定位时代》时提出，并慢慢流行起来的。房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调研和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准。 1 房地产项目的市场定位和营销策略 对于一个房地产开发公司来说，最重要的生产要素：一是土地，二是资金，三是人才；而最重要的生产经营环节：一是项目决策前的市场定位，二是项目实施后的市场营销。准确的市场定位和积极的营销策略是房地产项目开发和经营成功的前提。 房地产项目的市场定位是明确项目面向哪类消费群体，进而在此基础上决定相应的户型、面积、成本和售价。房地产企业只有把握好了市场定位，使楼盘符合消费者的需求，才能顺利实现商品资本到货币资本的转变，最终实现企业的经营目的。若定位不准，目标客户不清造成销售不畅，必将使产品大量积压，影响企业资金周转，甚至可能变成烂尾楼盘。 基于房地产项目市场定位的重要性，所以房地产公司在取得土地项目后，都十分重视项目的市场定位工作。但往往因企业自身或其他客观因素限制，致使房地產项目的市场定位工作产生了偏差。此时，就需要及时对项目进行重新的市场定位，并相应改变市场营销策略。 房地产开发经营是一项投资巨大、资金密集的系统工程。在这个系统里面，人员组织、资金筹措、产品定位、工程建设管理、营销策划等，每一个环节都要精心计划，环环相扣，互相保证。任何一个环节出现问题，都可能影响全局。特别是在工程项目开工以后，资金的筹措更是成为项目运作成败的关键问题。可以说，资金就是一个项目的“血液”，是企业生命力的源泉。银行或其他筹措资金充其量只是外部输血补充，关键是企业自身要有造血功能。而市场营销就是企业的造血机器，这台造血机的性能如何又有赖于项目前期的市场定位是否准确，准确
分析“麦当劳”与“肯德基”的市场定位和营销策略 摘要：全球范围看，麦当劳和肯德基尚不属于一个重量级，麦当劳的“量体裁衣”式营销建立核心竞争优势重文化、重品质、重服务，加强品牌核心竞争力。肯德基的“水 涨船高”式营销，人员本土化、职业化；注重培训，志存高远。麦当劳和肯德基各 自有各自的营销理念，各自有各自的想法，不然怎会分出伯仲呢？ Abstract：Global perspective, the McDonald's and KFC is not a heavyweight; McDonald's "tailor" the establishment of the core competitive edge marketing-culture, re-quality, and heavy service and enhance brand core competitiveness. KFC's "things" - style marketing, end localization, professional; focus on training, cherish lofty aspirations. McDonald's and KFC each have their own marketing idea, each have their own ideas, or separation of how to compete ？ 关键词：市场文化重质量崇高愿望市场定位 KeyWords：Marketing-culture Re-quality Market localization Marketing strategy 在中国的快餐行业中，麦当劳与肯德基从一开始就是一对“欢喜冤家”，当进入中国市场就展开竞争，随着产品结构日趋同质，行销手段日益雷同。麦当劳和肯德基之间的价格战、广告战和促销战在很多城市蔓延开来，甚至在有些地方打得如火如荼。我觉得他们也算是一种互相的促进吧！不然怎么会形成如此激烈的竞争呢，正所谓“既生瑜何生亮”，都有一种不甘被比下去的精神。值得可歌可泣。 肯德基推出了一则广告，其中以大大的问号写着：“羊能克隆，肯德基也能克隆？”很多人看后不禁哑然失笑，知道这是冲着麦当劳开始卖炸鸡去的。麦当劳以“牛肉汉堡”闻名，“肯德基的炸鸡，麦当劳的汉堡”一直各有地盘，相安无事。但麦当劳却悄悄打破其在全球市场统一的“牛肉汉堡”的菜单，在
营销策划中心2016年1月 目录
一、项目概况 二、项目SWOT分析 （一）优势 （二）劣势 （三）机会 （四）威胁 三、初步定位 （一）业态定位 （二）形象定位 （三）功能定位 （四）运营建议 四、营销思路建议 （一）销售思路 （二）招商建议 一、项目概况（原规划定位）
彩虹城位于兰溪市城西兰江片园区，北临创业大道，东临彩虹路，南面为夏荷路，西面为惠兰路。是兰溪开发区商业中心、电子商务中心和生活服务中心，中心汇集成就宜商宜居风水宝地。项目占地面积约100亩，总投资近10亿，项目占地面积约65207平方米，总建筑面积约18万平米，其中住宅部分约12万方，商业部分约6万方。 项目业态组合丰富，将打造成为兰溪集住宅、商业、酒店、产权式酒店公寓、餐饮、娱乐等一站式体验型城市综合体。彩虹城由10幢高层住宅楼、1幢13层产权式酒店及公寓、4幢2层商业排屋、1幢3层综合商业大楼、1幢8层管委会大楼、及4个区域的底商排铺组成。 规划设计以人为本，以将新设计手法科学处理商业建筑、住宅建筑、人、环境等项目组合体的关系、创造出极具特色的健康住宅小区，以丰富的建筑形态、宜人的购物环境、完善的商业布局、标致性的建筑形象，繁荣区域商业文化氛围，打造兰溪城市兰江片园区的综合服务中心。 一站式都会综合体的业态设置为大型商业mall、预留12000㎡大型超市、大型家电卖场、电影院、量贩KTV、网吧、儿童游乐城、旱冰馆、星级酒店、精品酒店式公寓、餐饮一条街、咖啡酒吧一条街、名品一条街等，并设置5000平方米的休闲广场，生活功能完美融合衣食住行，吃喝玩乐，各种生活所需都能轻松满足，是宜商宜居的一站式城市综合体。 生活配套：人民医院、市卫生局、市公安局、纺织品市场、大型物流集散中心（规划）。 银行：中国银行、农业银行、工行自助银行、邮政储蓄银行。 学校：振兴小学、育才中学。 生活菜场：大埠张菜场、大路口菜场。 交通：距兰溪溪西中心区车程仅5分钟，公交车可乘坐23路，城北起点，班车间隔8-15分钟左右。 二、项目SWOT分析 （一）优势
X X项目营销方案 项目初期市场分析及推广 一、区域市场动态调查分析 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 项目概况 市场定位 销售价格 销售政策措施 主要媒体应用及投入频率 公关促销活动 其它特殊卖点和销售手段 二、本项目与其它项目主卖点及物业强、弱势分析与对策 三、目标客户群定位分析 页脚内容1
1、项目所在地人口总量及地块分布情况 2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况 3、项目所在地家庭情况分析 家庭成员结构 家庭收入情况 住房要求、生活习惯 4、项目客户群定位 目标市场： 目标市场区域范围界定 市场调查资料汇总、研究 目标市场特征描述 目标客户： 目标客户分类 目标客户特征描述 目标客户资料 四、价格定位及策略 1、同类产品对比项目市场价格 2、价格策略 定价方法 页脚内容2
均价 付款方式和进度 优惠条款 楼层和方位差价 3、价格分期策略 内部认购价格 入市价格 价格升幅周期 价格升幅比例 价格变化市场反映及控制 项目价格、 结论：了解市场动态，做好前期蓄势接待工作。进入实质性销售阶段 一、销售流程： 1、销售阶段： 前期蓄势期 蓄势调整期 页脚内容3
内部认购期（优惠活动） 开盘试销期（销售活动） 销售扩张期 强势销售期 扫尾清盘期（政策促销） 2、销售实施： 顾客购买心理分析 楼房情况介绍 签定认购书 客户档案记录 成交情况总汇 正式合同公证 签定正式合同 办理银行按揭 销售合同执行监控 成交情况汇总 销售合同执行监控： 收款催款过程控制 按期交款的收款控制 延期交工的收款控制 页脚内容4
项目销售方案 1
[凤凰城]项目销售方案 嘉兴六合地产营销策划有限公司 二零一一年十二月
一、代理项目基本概况 1、项目基本构成 精装酒店式公寓、步行街、卖场。 2、项目经济指标 酒店式公寓面积9513.72平方米;步行街面积12376.4平方米;卖场面积7201.68平方米。 3、主力面积 酒店式公寓45平方米;步行街独立一层30平方米左右 ,1-2层120平方米;卖场划分为30平方米的单元。 二、项目SWOT分析 1、优势(S) 城市综合体,聚集大量人气及商业配套,发展前景无限。 依托崇福广场优势,聚集人气。 依托崇福广场住宅入住,商业形成一定气氛,五星级酒店开业,以及政府大楼入住,城市中心地段完全显现。 崇福广场的成功运作,给投资者带来继续投资凤凰城的信心。 2、劣势(W) 与崇福广场有崇新线隔断,道路状况一般。
商业体量较大,且主力集中在步行街1-2层,单套面积过大,势必造成单套物业总价偏高,影响到客户的投资热情。 3、机会(O) 崇福镇即将撤镇建市,变成崇德市,政府的扶植力度及各方面配套会渐渐完善,也将更加吸引长三角投资者的目光。 政府各部门入住崇福广场办公,崇福行政商业中心已然形成。 4、威胁(T) 大型城市综合体,必须依托良好的招商以及后期商业管理。当前难以保障今后项目的稳定运行。 崇福当前人口总量偏少,是否有能力消化现有或将有的商业。 当前崇福整体商业的售价及租金价格完全不成正比,投资回报较低,投资者受益较差。 总结 综上所述,项目的前景还是比较良好的,机会及优势远大于劣势。我们将凤凰城定位为崇福广场凤凰城,充分依托崇福广场所带来的各种机遇和机会,将凤凰城打造成与崇福广场相得益彰的,相辅相成的由高档别墅、精装酒店式公寓、大型商场、品牌步行街为一体的城市综合体。
中国茶叶的市场定位与营销策略
中国茶叶的市场定位与营销策略 摘要； 我国地域广阔,茶叶资源十分丰富,据统计,目前全国有近千个茶叶品牌,且各有特色.同时,劳动力丰富,茶叶科研也成体系.对浙江,福建,四川,湖南,云南等产茶大省来说,茶是衣食万户的产业.茶文化也是我国悠久历史文化的一部分,但是,随着时代的发展,特别是从产业的角度看,中国茶在市场经济的今天却面对着如何打出品牌做大作强的问题.我国名优茶有上千种,但一些名优茶叶,虽然知名度很高,却大多是以地方特产的模式来应对市场,无法发挥品牌的优势,更无法在国际市场上与知名品牌相提并论. 但这么多年来，中国的茶叶没有一个大的品牌，品牌是茶市场获胜的关键，但如何运作品牌却有千百条门道。目前仅仅拉开序幕的品牌战，无疑会是未来几年的竞争焦点。所以大家一直呼唤茶品牌，也一直重视品牌营销，但目前的品牌中有特点的不多见，中茶公司是老字号，是中国茶叶界的龙头企业。 .关键词: 中国茶叶中国茶叶龙头企业品牌老字号 市场现状分析 中国茶叶股份有限公司在茶叶外贸领域一直占据行业的绝对主导地位费者对众多茶产品缺乏信任，市场呼唤可信赖的品牌。由于受到伪劣产品、农药残留污染等现象的影响，消费者对普通茶产品的信任度越来越低。消费者对放心茶的期待，要求有强力品牌作为认知基础。尽管茶市场没有任何事实上的进入壁
垒，但消费者的信任和品牌忠诚将成为最强大的壁垒，机会只会留给中茶股份这样的强者。 行业内尚未形成强势品牌，竞争各方都没有处于战略实施状态。尽管有很多资本开始涌入茶市场，很多企业都有很宏大的市场目标，但通常是说得多，做得少，或者是说得好，做得差。虽然中茶股份在竞争者面前并无优势，我们也没有道理轻视任何竞争对手，但这种群龙无首的竞争格局确实给了我们更大的胜算。挑战首先在于强手林立的竞争参与者。娃哈哈、康师傅、旭日升等瓶装茶饮料，张一元等老字号茶叶品牌，立顿等迎合现代消费趋势的国际品牌，德信等有国际大资本支持的新进入者，甚至一些地方传统茶品牌，似乎都已经比中茶股份走得更远。 其次的挑战来自于企业的能力。茶市场的复杂多变特征导致各品牌做得都很艰难，中茶股份对市场是否具有比竞争对手更强的洞察力、更独到的见解，是否能形成更有成长性的营销战略模式，以中茶股份的现有能力，还需要 中茶公司的市场定位，主要针对以下人群 产品定位，全产业链基地，生产、加工、质检、销售，中茶公司的茶叶为中国茶叶行业提供了高品质产品，品质齐全、种类繁多、可供不同人群针对自己的喜好酌情选择。 企业定位，中茶公司隶属于世界五百强之一的中粮集团，集茶叶种植、生产、加工、科研、销售、文化推广于一体，在全国主要茶叶产区设有多家大中型生产企业和原料基地，营销网络遍布海内外，是中国茶叶行业中无可争议的龙头企业。
项目营销策划方案 【篇一：项目营销方案】 项目营销方案 1.项目概况 1.1 项目名称 风尚国际 1.2 项目宗地位置 风尚国际公寓位于京东燕郊经济开发区的核心金融商贸区，北临燕 郊城市主干道102国道，东距燕郊金融街及景观大道迎宾路200米，西距行宫市场及燕郊人民医院（二级甲等）300米，毗邻燕郊中学及燕郊镇政府 1.3 项目经济技术指标 2. 项目市场分析 2.1 项目投资环境 2.1.1 项目投资环境宏观分析 燕郊虽隶属于河北三河市，但在北京市的规划里，最东的正是燕郊。在很大程度上，燕郊与北京的联系远远大于与三河市的联系。燕郊 与通州接壤，距北京仅30分钟的车程，比北京很多远郊区县还近， 是临近北京市区发展最为成熟的外埠地区之一。燕郊依托毗临北京 得天独厚的地域优势，以及自身日臻完善的各项基础配套设施，优 美的环境，良好的产业发展及便捷的交通条件，吸引了周边区域内 尤其是京城高端人士愈来愈多的关注。 1992年7月，燕郊被正式批准为河北省省级经济技术开发区。 1999年12月，又被批准为省级高新技术产业园区。2001年又被批 准为省级高新技术产品出口基地、河北省首家软件产业基地和省级 海外留学生创业基地，目前综合实力在全省27个省级开发区中位居 第三，在全省县（市）域开发区中位居第一，是河北省6个重点开 发区之一。经过近10年的发展，燕郊开发区正发展成为集科技、生产、旅游、度假、金融、商贸于一体的一座崭新的现代化首都卫星城。 目前，快速上涨的房价显示出燕郊板块房地产发展上行的巨大空间；而基础设施建设以及生活配套的完善也使得北京人开始有自觉移民 趋势。据统计，燕郊的商品房当中有近八成卖给了北京人，而这个 比例在高档项目中则更高，燕郊临近京城的位置和较高的教育水平
中国茶叶的市场定位与营销策略摘要； 我国地域广阔,茶叶资源十分丰富,据统计,目前全国有近千个茶叶品牌, 且各有特色.同时,劳动力丰富,茶叶科研也成体系.对浙江,福建,四川,湖南,云南等产茶大省来说,茶是衣食万户的产业.茶文化也是我国悠久历史文化 的一部分,但是,随着时代的发展,特别是从产业的角度看,中国茶在市场经 济的今天却面对着如何打出品牌做大作强的问题.我国名优茶有上千种,但 一些名优茶叶,虽然知名度很高,却大多是以地方特产的模式来应对市场,无法发挥品牌的优势,更无法在国际市场上与知名品牌相提并论. 但这么多年来，中国的茶叶没有一个大的品牌，品牌是茶市场获胜的关键，但如何运作品牌却有千百条门道。目前仅仅拉开序幕的品牌战，无疑会是未来几年的竞争焦点。所以大家一直呼唤茶品牌，也一直重视品牌营销，但目前的品牌中有特点的不多见，中茶公司是老字号，是中国茶叶界的龙头企业。 .关键词: 中国茶叶中国茶叶龙头企业品牌老字号 市场现状分析 中国茶叶股份有限公司在茶叶外贸领域一直占据行业的绝对主导地位费者对众多茶产品缺乏信任，市场呼唤可信赖的品牌。由于受到伪劣产品、农药残留污染等现象的影响，消费者对普通茶产品的信任度越来越低。消费者对放心茶的期待，要求有强力品牌作为认知基础。尽管茶市场没有任何事实上的进入壁垒，但消费者的信任和品牌忠诚将成为最强大的壁垒，机会只会留给中茶股份这样的强者。
行业内尚未形成强势品牌，竞争各方都没有处于战略实施状态。尽管有很多资本开始涌入茶市场，很多企业都有很宏大的市场目标，但通常是说得多，做得少，或者是说得好，做得差。虽然中茶股份在竞争者面前并无优势，我们也没有道理轻视任何竞争对手，但这种群龙无首的竞争格局确实给了我们更大的胜算。挑战首先在于强手林立的竞争参与者。娃哈哈、康师傅、旭日升等瓶装茶饮料，张一元等老字号茶叶品牌，立顿等迎合现代消费趋势的国际品牌，德信等有国际大资本支持的新进入者，甚至一些地方传统茶品牌，似乎都已经比中茶股份走得更远。 其次的挑战来自于企业的能力。茶市场的复杂多变特征导致各品牌做得都很艰难，中茶股份对市场是否具有比竞争对手更强的洞察力、更独到的见解，是否能形成更有成长性的营销战略模式，以中茶股份的现有能力，还需要中茶公司的市场定位，主要针对以下人群 产品定位，全产业链基地，生产、加工、质检、销售，中茶公司的茶叶为中国茶叶行业提供了高品质产品，品质齐全、种类繁多、可供不同人群针对自己的喜好酌情选择。 企业定位，中茶公司隶属于世界五百强之一的中粮集团，集茶叶种植、生产、加工、科研、销售、文化推广于一体，在全国主要茶叶产区设有多家大中型生产企业和原料基地，营销网络遍布海内外，是中国茶叶行业中无可争议的龙头企业。 竞争定位，中茶公司在全国拥有国家绿色食品发展中心A级和AA级认证可控茶园7万亩，有机茶园2400万亩，为中茶公司产品提供了健康安全的原料。彰显了中茶公司的口号《全球信赖、茶品典范》
目录 一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 2、市场消费需求环境分析 3、结论 二、项目整体SWOT分析 1、项目SWOT分析之优势分析（S） 2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W） 3、项目SWOT分析之机遇点（O） 4、项目SWOT分析之威胁点（T） 5、结论 三、项目产品定位 1、产品特点定位 2、开发理念分析 3、社区文化分析 四、消费群体定位 五、项目营销推广及执行 1、总体营销目标 2、项目主推广语及主题价值延展 3、营销推广策略 4、项目一期推广阶段安排 六、销售价格策略 七、总结
一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 滨海房产市场日趋规范，整体进入理性发展趋势，在市场发展的过程中，可分为三个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下表：
综上所述: ——开发量持续增长，市场竞争日益激烈； ——宏观经济走好，消费力量分流； ——综合因素影响，房价稳中有升。 2、市场消费需求环境分析 ●XX房地产行业发展逐渐完善和规范，政府管控力度加大，房地产金融政策 可能收紧，开发成本增多； ●置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点； ●90~100m2的两房、小三房和111~130 m2的三房是最受购房者喜欢的面积和 房型，部分消费者有70~90 m2的小房型需求； ●多层住宅仍然是市场需求主体，小高层认同度呈上升趋势，建筑朝向仍对住 房消费有较大影响力； ●消费者对小区交通和车库要求比较高； ●明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。 ●对于小区及周边配套设施要求完善实用； ●市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司； ●楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统，推广方式较模式化，无新意； ●“产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件， 但滨海房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。
麦当劳的市场定位和营销策略调查报告 ：刘卉慧 年级：08级 班级：平面2班调查时间：2011.3.6 调查地点：岳阳市步行街 调查对象：麦当劳甜品站 在市场竞争态势中，用市场区隔的方式将快餐行业区分为中式快餐与西式快餐两种。其中，西式快餐则以麦当劳、肯德基最具代表性。西式快餐是由国外引进的经营方式，麦当劳是第一家进入台湾市场的快餐连锁店，而肯德基由于在炸鸡方面独具特色，占有一定的市场。 市场定位 定位与强调提供上班族“快速、简便”的用餐环境。定位于中式快餐简餐与外带餐盒，并以快速自我选择的环境，透过点心式产品的组合，来满足消费者多样化的需求。 肯德基：定位在“家庭成员的消费”，提供一家庭式温馨团圆的用餐气氛。 肯德基立足本土麦当劳缺少创新肯德基之所以能够在中国保持快速的发展势头，一方面的原因是成熟、完善的管理和品牌经营，肯德基不仅在中国有很多自营餐厅，还发展了很多的特许经营餐厅，这使得肯德基可以保持以较快的速度在二线、三线城市发展连锁店；另外一方面，肯德基进入中国市场后，随着对中国消费者了解程度的日益加深，也加紧了本土化的步伐，他们针对中国消费者的口味推出了一系列的新产品。虽然其中有些产品并不成功，但可以看出，肯德基是决心融入中国饮食文化中的。 肯德基的品牌传播也多了很多本土化的痕迹，以往山德士上校的卡通形象已经很少在广告中出现，代之的是很中国化的普通家庭场景。2002年肯德基的电视广告围绕着小波一家的故事展开了一系列的生活剧，将肯德基的产品与小波一家
的生活结合在一起，体现出浓浓的家庭氛围和幽默情调，算是肯德基在广告传播方面的一次尝试和突破。由以上分析，可看出各连锁店在市场定位上的做法均倾向于塑造“吸引目标客层的舒适用餐”印象诉求的定位策略。其中，西式业者的策略多秉承授权母公司的原有风格，中式业者则积极在塑造自己的魅力与独特风格。 在这里，我对岳阳的一家麦当劳做了更充实的市场调查。 根据我与麦当劳员工的交谈中了解到，麦当劳的市场定位重点都在小孩的需求层面，一方面希望培养小孩从小吃块餐的习惯，另一方面也希望通过小孩的带动，能吸引整个家庭成员都到店中接受温馨的服务。 以下即为行销新趋势：１．块餐业经营者会针对市场的反应来修订行销策略。２．以往块餐市场的主要目标顾客群为学生和上班族，而今天，随着许多妇女与小孩的加入，块餐业更加显得活泼和多元化，使经营者有更多的市场机会来把握，同时也对块餐业的经营提出了相应的挑战，块餐业应专门对新的顾客群进行经营定位，以适应他们新的不断变化的需求。因此，块餐业有三大主要目标市场：上班族市场、学生市场、家庭组员市场（以家庭为消费单位）。 总观麦当劳的市场定位是提供上班族“快速、简便”的用餐环境。定位于中式快餐简餐与外带餐盒，并以快速自我选择的环境，透过点心式产品的组合，来满足消费者多样化的需求。以年轻、活泼作诉求，希望提供一个轻快的用餐环境。麦当劳秉承“品质、服务、清洁和物有所值”的经营原则，并坚持在中国建立完善的食品供应网路系统和人力资源管理及培训系统的理念，应与本地共同发展、共同进步和繁荣。 麦当劳的“量体裁衣”式营销策略 我通过在网上的搜索资料，了解到麦当劳的营销策略是“量体裁衣”式营销策略，即品质、服务、清洁、物有所值。 品质、重服务，加强品牌核心竞争力。麦当劳金色的拱门允诺：每个餐厅的菜单基本相同，而且“质量超群，服务优良，清洁卫生，货真价实”。它的产品、加工和烹制程序乃至厨房布置，都是标准化的，严格控制。
汝州项目 产品定位及营销推广方案
国房蓝海（厦门） 2007年10月提纲： 前言： 第一部分：整体策划思路简述 一、定位基准原则 二、定位逻辑结构 第二部分：项目深度分析 一、汝州概况及宏观经济分析 二、项目概况及地块深度分析 三、在售住宅项目及调查分析 四、商业市场现状及业态分析 第三部分、项目整体定位思路
一、项目整体定位建议 二、住宅产品规划建议 三、商业业态规划建议 第四部分、项目整体营销策略 一、项目总体推广建议 二、项目整体销售建议 三、项目媒介推广建议 总结： 从本质上看，每一块地的开发可以有多种发展的可能性，但无疑，它必然有其最适合的定位，我们要做的就是找出那个最适合的！ --国房·蓝海
第一部分：整体策划思路简述
一、定位基准原则 由于市场的不断细分，决定了任何产品都有多样性和多元化发展的可能；但随着市场竞争的加剧，任何项目必须要有一个适合的定位，才可能与其他项目相区隔，才能在彰显自身价值的同时被市场所接受。在对该项目的分析和定位中，将遵循
以下8大基准原则： ◇把握区域特征：定位的基础是建立在市场调查分析的结论之上； ◇强调市场引导：在市场调查的基础上塑造对项目所处地段的号召力； ◇强调扬长避短：针对本案的优劣势提出适用的解决方案； ◇提倡可盈利性：以项目盈利在最短时间内得以体现为出发点； ◇带动品牌衍生：通过产品的实现提升开发商及项目本身的品牌效应； ◇体现可操作性：定位产品须通过可操作的手法最终展现给客户； ◇坚持以客为本：在保障开发商利益最大化的基础上兼顾客户的利益； ◇主张不可复制：在项目功能上具有排他性，其他同类产品不可复制。 二、定位逻辑结构 由于定位分析强调专业、严谨的推论过程，从而得出更为准确贴切的定位结论。为本案定位的逻辑推论过程如下结构图示，旨在能更清晰地了解各章节内容之间的逻辑因果关系。
一项目定位…………………………………………………………………………………… 1、定位依据 2、定位 3、定位内涵 二项目规划…………………………………………………………………………………… 1、总规划原则：充分利用优良的自然环境 2、总规划思路：“中间带两边” 3、总规划思想：艺术性建筑，度假性元素，合理性规划 4、一期规划定位：酒店式公寓、服务式公寓 5、二期规划特点：以经营物业为主 6、三期规划优势：住宅加少量别墅（Townhouse&Villa） 第二部分项目品质分级 一地段价值分级…………………………………………………………………………… 1、汾湖度假区的中心位置 2、原生态湖泊—元荡（太阳湖） 3、长三角的金三角中心 4、交通便捷 5、旅游资源丰富 二内部价值分级…………………………………………………………………………… 1、临湖面积大，风水宝地 2、配套完整 3、小户型，精装修 三投资价值分级…………………………………………………………………………… 1、低总价，高回报率 2、专业的经营与管理 3、巨大的市场机遇 4、无限的升值空间 第三部分项目营销策略 一项目企划策略……………………………………………………………………………二项目销售策略
一项目定位 1 定位依据 1．1 长三角的“金三角”中心 项目距离上海虹桥机场50公里，距苏州中央公园45公里，距杭州武林广场100公里。 1．2 交通便捷 A9沪苏浙段年底通车，汾湖出口离项目不到400米，到上海虹桥机场只需30分钟。 1．3 原生态湖泊—元荡（太阳湖） 元荡是拥有15平方公里的天然湖泊，几乎是西湖的3倍，而且水质清测； 被江苏省确定为无公害特种水产品养殖基地。特产元荡三鲜（大闸蟹、花白鲢、中华鳖） 被中国绿色食品发展中心认证的A级绿色食品。 1．4 旅游资源丰富 项目距离周庄、同里、大观园、朱家角等景点都在30分钟车程以内。 2 定位 根据以上定位依据，和长三角房地产市场的背景下，我门建议项目的定位： 月亮湾国际度假区 3 定位内涵 月亮湾国际度假区是集度假、娱乐、休闲、会务、养生、居住为一体的国际度假社区，类型包括酒店式公寓、服务式公寓、高层住宅、别墅（villa）、排屋（townhouse）、商业街及其他配套设施。 二项目规划 1 总规划原则：充分利用优良的自然环境 本项目规划设计的基本出发点是，充分利用优良的自然环境，为住户提供优质的度假、休闲、居住环境、以及内容丰富、设施完善的保健、娱乐内容。要做到这些，我方将特别强调以下几个基本的原则：1、生态原则。结合中国风水的理念，充分利用自然水系，阳光，景观和空气。2、环保原则。充分利用自然因素，减少能源消耗和对原有环境的损害。3、以人为本原则。在现有条件下，使总体布局和单体建筑组最大限度的满足人们对度假、休闲、居住、保健和娱乐的要求。
工商银行的客户定位和市场营销策略 中国工商银行浙江省台州市分行课题组 市场营销是市场经济条件下企业经营经管的一项重要职能，随着我国经济、金融体制改革的不断深化，市场营销观念已引入到商业银行经营经管之中。这一观念在商业银行日益激烈的竞争中不断传播和渗透，冲击和改变了传统的思维方式和经营理念、给现代商业银行的改革和发展带来了生机和活力。本文在回顾归纳总结国内外银行市场营销发展历程和现状的基础上，着重对工商银行在新的金融和市场环境下，如何运用市场营销理论进行市场细分、市场定位和实施营销战略进行了研究。研究表明，为了适应发展需要，我们必须引入现代经管理念，实行战略经管，对组织结构进行再造，真正建立科学、高效的现代商业银行经营经管机制。 一、国内外银行市场营销的演变过程与现状 银行市场营销是银行从客户需求出发，综合运用各种科学的市场经营策略，把金融产品和服务引导到经过选择的客户中去，尽可能满足他们的需求，并最终实现银行自身生存和发展目标的一种市场经营活动。银行属于服务行业，银行市场营销具有服务企业市场营销的一般特点。此外，与非金融企业相比，银行市场营销还具有以下特点：一是营销效益的滞后性。银行营销所带来的效益大多不会马上显现，如通过营销获得的存款只有通过贷款、投资等形式运用出去后才能产生效益，而贷款的发放又存在长短不一的期限约定，只有如期收回才有效益可言。二是营销结果的高风险性。银行的信用特征使银行营销面临着比一般企业更大的风险，除自身经营风险外，还存在着银行自身难以有效控制的很多外部风险，如信用风险、利率风险、汇率风险和国家风险等。因而，银行在营销时如稍有不慎，就有可能造成难以估量的损失。三是营销对象的严格选择性。由于存在上述两个特征，银行对营销对象就存在一个严格选择的问题，特别是贷款对象的确定，必须建立在严格的风险分析基础之上。一个企业即使预期效益比较高，但若其预期风险也很高的话，一般来说也不可能成为银行的贷款营销对象。四是营销环境的制约性。一国金融政策、客户的信用状况和消费习惯等营销环境对银行营销具有强烈的制约性。 20世纪50年代中期以前，西方金融市场还处于卖方市场状态，银行极少了解和关心市场营销。到了20世纪50年代中后期，战后第三次科技革命浪潮席卷西方世界，西方经济得到了迅猛发展，也促进了服务业的快速发展，银行业也由此进入自由竞争时期，银行同业竞争日益激烈，金融市场开始从卖方市场向买方市场转变，市场营销理论逐步被西方银行家们重视并开始萌芽。从萌芽到今天，银行市场营销在西方的演变过程由低到高、由表层到深层、由零碎到系统大致可以分为引入、广告与促销、友好服务、金融创新、服务定位和系统营销等六个阶段。经过近半个世纪的不懈探索和尝试，西方银行营销已逐渐走向成熟，成为主宰银行经营成败的决定性因素。近年来，在新经济和高科技的有力推动下，西方
一、地产项目整体营销方案 1)项目分析与目标客户分析 本项目主要客源属于圈层性质尤其突出明显的一群人，无论从社会地位还是个人喜好而言，一方面他们不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很难加入其中。 因为地段/面积/总价，导致本项目产品特征与传统住宅项目不同，属于缺少外在展示空间，更加注重内秀。同时为了把握住嘉祥可以承受总价百万豪宅的人的购买之目的，2015的推盘将表现出的是对平民百姓的“拒绝”！ 2)项目竞争态势分析 3)营销推广策略 4)项目销售策略 5)营销费用使用计划表 【微观】 二、项目销售策略 1.项目销售总体目标 细化要求：销售金额、套数、需要的客户量（以经验数据判断）、整体营销费用等 2.入市时机分析 3.销售策略 项目的销售思路 销售价格策略 项目价格影响因素 项目面积区间分布 项目户型分布 项目价格区间分布 推盘策略（工程进度） 4.案场管理和服务 1)包括：人员岗位分布、流线设置、现场服务、体验式营销等等 2)输入条件：项目可研阶段，经营策划阶段产品定位、价格定位、项目分期结论 3)备注：《项目整体营销方案》阶段的定价、推盘策略可能与产品建议书阶段的定价、推盘策略发生变化，主要阐述这种变化以及变化后的项目收益情况 4)信息：
项目分期计划表(可配图进行分期示意) 推盘分期推盘时间范围产品配比（物业类型及户型）价格测算面积测算 一期 二期 三期 项目整体推盘表 销售节点时间范围推盘范围产品配比面积测算 形象巩固期 内部认购期 2次开盘强销期 商业开盘期 持续销售期 三、项目推广策略 1.项目推广思路 1.1.项目的形象定位 1)2015推盘全面以崭新的面貌入市，将住宅案名重新命名为【阳光*巴比伦】， 王者归来,风尚*阳光巴比伦--2015金利来广场楼王级豪宅正式接受预约登记！ 2)项目形象 【商业与政务中心*不对外的豪宅】 A卖奢侈品：值得嘉祥仰望的高度，地产中的奢侈品,只有钻石可以切割钻石，对话王者。 B 卖地段：嘉祥政教文体*城中心，不对外的豪宅，折服所以挑剔的目光。 C 卖稀缺：谁都能来看，不是谁都买的起，一般地方能买到的，我这里不卖。 对于“不对外”的理解： 奢侈品的“开放式阻碍营销” ——拒绝一部分人的同时，赢得真正客群的认同 低端：摆架子——预约制 中端：拒绝外人----加入会员制 高端：以自身气质让不属于同一圈层的人感觉到自己被“拒绝” 1.2.项目的推广主题
市场定位的营销策略分析 互联网企业与“+互联网”的实体企业如何分庭抗礼 马云和王健林 马云是做电子商务的，并且取得了世界级的成功。 王健林是做商业地产的，大概是取得了亚洲级的成功。 马云是搞新经济的，王健林是搞传统经济的。 如果马云去学习王健林，估计他的钱不够用，且会是赶一个晚集;如果王健林去学习马云，估计在成功之前会先成功地把自己搞死——如果做得“成功”，他的商业地产业务岂不就成了压死自己的包袱? 马云去“互联网+”商超了。估计“+”谁最终一定是吃掉谁。 王健林也去“+互联网”了。估计“+”的结果会是两张皮——王健林吃不掉别人，如果真吃掉了，他反倒更可能会被马云玩死;别人也不可能让王健林按照自己的要求做，否则那就不是王健林了。 但这都不是我要表达的核心观点，我的核心观点是：马云(中国的电商们)能够起来，一半是建立在中国的实体服务业不够发达的基础之上。这个不用多说，从发达国家密布的商超和三五十米便有一 处的便利店即可判断，中国与发达国家在生活便利性上不可同日而语。这也与中国辽阔的国土面积、高昂的物流成本及各类税费、房 租成本等具有很大的关系。这也为电商们在天上飞提供了可能。另 一半是建立在大众对虚拟生活无比狂热的基础之上。与中国人对微信、微博那种全方位的痴迷，那种为抢到打折商品所展现出的大无 畏精神具有很大的关系。中国人娱乐至死的精神也的确是起到了推 波助澜的作用。但这些会是永恒的常态吗?我怀疑!拟或这仅仅是一 个特殊时期的特定现象?
中国人口众多，当然用户就多;中国人喜欢侃，当然微信、微博受欢迎;中国人获取信息的渠道有限，所以互联网更受欢迎;中国人憋屈多、牢骚大，在互联网或者社交媒体上可以不承担任何责任地发泄。互联网应用商们发现并且满足了这些需求，电商们把这些引向商业，并获得了迅猛发展。 那为什么跨国公司没有发现互联网在中国的巨大商机?鬼子进了村，但并不了解村民而已。别说鬼子，就是中国港台的巨头，对此也不够敏锐。中国人研究外国人已经有了近两百年的历史，而外国人研究中国人才多长时间?再一个，外国人、外国企业俯视中国和中国人的姿态，也妨碍他们真正了解中国市场和中国人。 我个人认为，在电商长驱直入的同时，中国实体商业的发展，更具指标意义。看到香港、台湾、澳门的商业没有?那应该就是大陆商业的未来。电商肯定能拿走一定比例的市场份额，但动摇不了实体商业作为主角的根基。 马云能够吃掉与他合作的商超，但吃不掉中国所有的商超。即便是中国的商超都被他吃掉了，商超依然是比电商更为庞大的商业力量。王健林也永远不可能整体变为电商属性，他的商业帝国如果出问题，也只会出在他自己手里，不会死在马云的手里。 让大家明白这个道理有何价值呢?那就是不要恐慌，去踏踏实实地提升自己的认识水平、经营管理水平、营销水平并且高度重视“+互联网”就可以了。 案例2：雷军与董明珠 雷军已经成功地完成“互联网+”了。 董明珠正在“+互联网”。 雷军是新经济。 董明珠是传统经济。 雷军有可能通过互联网集众智建立起强大的研发团队，而董明珠已经拥有目前至少在中国属于一流的研发团队。作为实体产品供应
项目营销推广方案 一、项目背景概况 【AA金钻】商住楼项目由如皋市XX房地产开发有限公司开发，原定位为汽摩配市场及空中花园加连排别墅的中档住宅区，该项目总建筑面积11万方，一期开发面积为4万方。项目位于如皋市益寿南路与福寿路交界处，北靠市政府、行政审批中心；南临群宇摩配市场、绿园新村；西对电信大楼、市实验中学；东依如城镇政府、如皋大剧院。项目交通便捷，地理位置优越，并与开发建设中的市政府相毗邻，必将成为如皋城市西扩南移的新标志，创造财富新焦点。 近两年来如皋市的楼市发展尤为迅猛，市区房地产需求近于饱和，仅2006年，就先后有金九华府、浅水湾、龙游御境等楼盘陆续上市，而此时正值全国房价接连上涨，供需结构严重失衡，国家再施宏观调控之际。因此，对于【AA金钻】项目来说，既存在机遇，也无疑面临一定的压力。机遇在于近年来如皋市民对房地产需求的持续旺盛，同时，如皋城区规划为房地产开发提供了新一轮增长空间；压力则来自多个楼盘在有限空间内的激烈竞争，以及居民在国家宏观调控背景下的持币观望心态。 在这种市场背景下，我们认为：任何一个楼盘都不可能仅仅依靠几个广告就取得巨大的成功，楼盘推广是一次整合行销的过程，需要广告、促销、公关等多种营销手段的组合拳出击，方能达到目的。 二、项目市场分析
1、项目现状分析 1）、工程状况 ■一期已经交付使用。 ■二期正在规划阶段。 2）、销售状况 ■我公司于2006年8月接手本项目销售工作。 ■我公司接手前，共销售面积占一期开发面积的75﹪，还有商业7575㎡，住宅2231㎡待于销售。3）、出租状况 ■已经出租了一期开发面积的10﹪。 4）、业态状况 ■目前的经营状态主要是以摩托车配件经营为主，辅以日用百货、餐饮休闲的综合性市场。 2、项目SWOT分析 1）、优势﹝Strengths﹞
项目定位的分类： 项目定位有两个基本的层面，即市场定位和目标客户群定位。 市场定位 市场定位是项目策划的核心、本源，是项目全程策划的出发点和回归点，是在项目策划初期就必须首先明确。市场定位的前提是一份市场调研分析报告（调研涵盖宏观、中观、微观，内容涉及政治、经济、科技、文化等方面），至少需要能够回答三个问题：竞争处于什么态势？本项目在未来可供选择的市场取位？本项目相对的优势和风险在那里？ 这是定位的前提条件，没有这些，定位显然是无本之木、无源之水了。在这些素材具备之后，我们首先要考虑的就是项目的市场位置，即项目拟在未来市场中的战略取位。 具体方法就是三面交叉分析定位法，三面就是 1、项目“我”所能（达到）2、整体（或区域）市场所需（空白） 3、市场竞争者所弱（不足）三个市场状态面。 以市场竞争为导向，寻求这三面的交叉地带是市场定位的基础，通过对这三个方面的分析我们就很容易确定项目的市场定位——此种定位理念、方式对于中小项目而言，差异化的攻击力的明显。 当然，对于大盘而言其定位可能不会局限在某个细分的市场层面，而应当涉及到市场上大多的客户层面、类别，这时的定位理念运用就需要适度变通，更多的从意识形态和生活方式的革命、引导中实现，可是必须明确的是虽然大小有异，但思维方式雷同！！！ 目标客户定位 市场定位确定了，其实在某种意义上项目/产品其它的（产品、渠道、价格、促销等）定位也随之产生，因为市场定位是纲，纲举则目张。与市场定位紧密联系在一起的就是目标客户群定位，下面就讲一下项目策划的关键所在——目标客户群的定位方法，即目标客户群四步刻画法；也就是说目标客户群的定位主要是通过四个步骤将其全方位的刻画、描述出来，以期后期从客户需求角度量身定制产品和营销。具体操作方法如下： 在市场定位的前提下，要让目标客户群浮出水面，首先，要在地理上确定展开销售的区域；其次，要确定预想的客户群的人文特点；再次，要描述客户群的内在心理特点；最后，要描述客户的外在行为特征。具体执行中多通过目标客户群的静态描述和动态描述来实现。
摘要:市场定位事关企业的成败。企业的资源总是有限的,如果贪大求全,什么都想做,最后是什么都没有做成。文章根据企业定位的内容浅谈中小企业如何进行市场定位,从而正确选择营销策略,提高企业在市场的竞争力。 关键词:市场定位;营销策略;思考 市场定位即是企业为自己的产品确定在目标市场的位置,确定自己产品在目标市场上的竞争地位,也叫“竞争性定位”。企业管理者必须先分析竞争者的产 品在市场上的地位和份额,充分了解目标 市场上现有产品和品牌的质量、实用性及 价格水平等方面的特点,了解目标市场客 户对产品的主要关注点。 一、企业市场定位的内容 第一,目标市场定位。确定企业的目 标市场。企业必须根据自身优势锁定确定 目标市场。这其中最大的忌讳是企业什么 市场都想做,分散了企业资源,最后导致 企业在各个目标市场都未能有所建树。 第二,企业定位。即树立企业品牌。企 业在确保产品高品质的同时,必须规范企 业职工在与外界接触时的言行,树立企业 形象塑造品牌。
第三,产品定位。侧重于产品实体,企 业生产的产品必须与竞争对手产品作比较,确定公司产品在成本、品质、稳定性及实用性上区别,准确定位产品。 第四,竞争定位。确定企业相对与竞 争者的市场位置,企业要准确分析产品与竞争对手产品在成本及品质上的优势,以优势对劣势打击竞品,占领市场。 二、市场定位的阶段 市场定位的关键是企业要设法在自 己的产品上找出比竞争者更具有竞争优 势的特性,如产品成本、品质及实用性等优势。 竞争优势一般有两种基本类型:一是 价格竞争优势,即在产品同等质量的条件下比竞争者定出更低的价格。这就要求企业在原料采购、优化生产工艺及减少运营费用方面来降低单位成本。二是产品质量或实用性竞争优势,即能提供竞争对手所