1.1.房地产土地增值税计算的三种方法
2.土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称房地
产）所取得的增值额为计税依据，依照规定税率征收的一种税。根据现行政策规定，个人转让房地产土地增值税具体计算主要分三种方法：
能提供评估价格的计算方法
土地增值税应纳税额＝（转让收入－评估价格－与转让房地产有关的税金）×适用税率
1.“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新
度后的价格；
2.“与转让房地产有关的税金”是指包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育
附加、印花税；
3.由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税
时予以扣除，但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除。
4.能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。
例1：柳先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150m2的商品房，缴纳契税12000元，并花50000元进行了装修，2006年12月将房屋以640000元的总价卖出，经房地产评估机构评估价格为460000，支付评估费用600元，房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元，上述房屋原值及相关费用均提供出了合法有效凭据。柳先生转让这套商品房是否要缴纳土地增值税？应缴多少？合计缴税多少？
解析：柳先生转让的这套商品房，由于房屋面积为150m2，属于非普通住宅，且只居住了两年零一个月，因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。柳先生应缴纳的税额为：
1.营业税＝640000×5%=32000（元）；
2.城市维护建设税及教育费附加=32000×（7% 3%）=3200（元）；
3.印花税＝640000×0.05%＝320（元）
4.土地增值税：可扣除项目金额＝460000 600 （32000 3200 320）＝496120（元）；
增值额＝640000-496120＝143880（元），增值率＝143880÷496120×100%＝29%，增值率不超过50%，适用税率30%.应缴土地增值税＝143880×30%＝43164（元）
5.个人所得税，可扣除的房屋原值＝400000＋12000＝412000（元），可扣除的相
关税金＝32000 3200 320＋43164＝78684（元），可扣除的合理费用＝装修费＋手续费、公证费等＝40000＋500＝40500（元）（税法规定可扣除的装修费最高限额为（400000
×10%）40000元，其实际支付的装修费为50000元，则只能在税前扣除40000元装修费），应纳税所得额=640000-412000-78684-40500＝108816（元）应纳所得税额＝应纳税所得额×20%＝108816×20%＝21763.2（元）。合计税款总额=32000 3200 320 4316 4 21763.2=100447.2（元）。
不能取得评估价格，但能提供购房发票的计算方法土地增值税应纳税额＝[转让收入－上手购入价×（5%×n）－与转让房地产有关的税金]×适用税率
1.“n”是指购入房屋到转让房屋的年度数；
2.“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税；
3.上手购房缴纳的契税可凭契税完税证在计算土地增值税时予以扣除，但不作为加计5%的基数。（详见《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号））
例2：刘先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150m2的商品房，缴纳契税12000元，并花50000元进行了装修，2006年12月将房屋以640000元的总价卖出，房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元，上述房屋原值及相关费用均提供出了合法有效凭据。刘先生转让这套商品房应缴纳哪些税？应缴多少？
解析：刘先生转让的这套商品房，由于房屋面积为150m2，属于非普通住宅，且只居住了两年零一个月，因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。刘先生应缴纳的税额为：
1.营业税＝640000×5%=32000（元）
2.城市维护建设税及教育费附加=32000×（7% 3%）=3200（元）
3.印花税＝640000×0.05%＝320（元）
4.土地增值税：可扣除项目金额＝400000×（1 5%×2） 12000 （32000 3200 32 0）＝487520（元）；增值额＝640000-487520＝152480（元），增值率＝152480÷487 520×100%＝31.28%，增值率不超过50%，适用税率30%.应缴土地增值税＝152480×30%＝45744（元）
5.个人所得税，可扣除的房屋原值＝400000＋12000＝412000（元），可扣除的相关税金＝32000 3200 320＋45744＝81264（元），可扣除的合理费用＝装修费＋手续费、公证费等＝40000＋500＝40500（元）（税法规定可扣除的装修费最高限额为（400000×10%）40000元，其实际支付的装修费为50000元，则只能在税前扣除40000元装修费），应纳税所得额=640000-412000-81264-40500＝106236（元）应纳所得税额＝应纳税所得额×20%＝106236×20%＝21247.2（元）
既没有评估价格，又不能提供购房发票的计算方法土地增值税应纳税额＝转让收入×核定征收税率（具体由各省确定）
例3：张先生于2006年12月将自己购于2003年8月的一套住房（非普通住宅）出售，售价为50万元，由于保管不善不能提供出原购房时的相关原始凭证，也不能提供房屋重置成本评估价格（假设当地规定个人转让房地产个人所得税按照1.5%核定征收、土地增值税按照1%核定征收）。张先生转让这套商品房应缴纳哪些税？应缴多少？
解析：张先生转让的这套住房属于非普通住宅，其居住时间为三年零四个月，因此其转让时应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和个人所得税，土地增值税可享受减半征收的优惠。由于其不能提供出完整的成本费用凭证，也不能提供房屋重置成本评估价格，因此个人所得税按照1.5%核定征收、土地增值税按照1%核定征收。张先生应缴纳的税额为：
1.营业税=500000×5%=25000（元）；
2.城市维护建设税及教育费附加=25000×（7% 3%）=2500（元）；
3.印花税＝500000×0.05%＝250（元）；
4.土地增值税＝（500000×1%）×50%＝2500（元）；
5.个人所得税＝500000×1.5%＝7500（元）。
2.1.房地产企业土地增值税的计算(附案例)
:2006-07-08
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
一、把握两个概念
（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、掌握税率
土地增值税实行的是四级超率累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；
（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；
（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；
（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。
三、确定应税收入
包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
四、确定扣除项目
（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；
（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；
（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；
（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；
（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。
五、计算方法
更多土地增值税资料请访问中国地产商网站https://www.doczj.com/doc/106768426.html,
首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。
举例如下：
某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。
每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。问该公司应缴纳多少土地增值税？
计算过程如下：
转让收入：180×80＝14400（万元）
取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：
（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（万元）
房地产开发费用扣除：
0.5×80＋5200×5％＝300（万元）
转让税金支出：
14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（万元）
加计扣除金额：
5200×20％＝1040（万元）
扣除项目合计：
5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（万元）
增值额＝14400－7317.6＝7082.4（万元）
增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％
应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（万元）
六、会计处理
1.转让取得收入时：
借：主营业务税金及附加2467.08
贷：应交税金-应交土地增值税2467.08
2.实际上交时：
借：应交税金——应交土地增值税2467.08
贷：银行存款2467.08
2.2.土地增值税的税金计算与会计核算
一、税金计算
土地增值税计算的两个要素，主要是确定转让房地产收入和确定扣除项目金额。应纳土地增值税税额的具体计算步骤如下：
（一）计算增值额
增值额＝转让房地产收入－扣除项目金额之和
（二）计算增值率，即增值额占扣除项目金额比例（%）
增值率＝增值额÷扣除项目金额之和×100%
（三）计算土地增值税税额
土地增值税税额＝∑（每一级距的土地增值额×适用税率）
例一：某房地产开发公司在市区购买一块土地，取得土地使用权支付金额为1000万元，拆迁安置费为80万元，勘察设计及前期工程准备费为80万元，建筑安装工程费为500万元，管理费用为8万元，贷款利息为80万元（未超过规定标准）。该房地产开发公司于3年后将该项目出售，取得转让收入共计2150万元。计算应纳土地增值税税额。
土地增值税的计税依据为土地增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入减去法定扣除项目金额后的余额。本例中所列各项支出均属可扣除项目。
1、转让房地产收入＝2150（万元）
2、扣除项目金额之和＝1000＋80＋80＋500＋8＋80＝1748（万元）
3、土地增值额＝2150－1748＝402（万元）
402
4、土地增值率＝━━━━×100%＝23%
1748
5、根据税率界定，对土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为30%
6、应纳税额＝402×30%＝120.6（万元）
例二：某商场将所属的一幢新建办公楼全部出售，售价为4000万元，有关新建办公楼的资料为：①该商场在取得该土地使用权时，共支付土地出让金500万元；②该商场在建设该办公楼过程中，支付有关拆迁补偿费110万元，支付前期开发费50万元，支付建筑安装工程费1400万元，支付基础设施费用130万元，支出间接开发费用70万元，支付贷款利息20万元（未超过规定标准）；③该商场在出售办公楼时支付的有关销售税金为220万元。计算该商场应缴纳的土地增值税。
本例题与上例基本相似，只是纳税人有所变化，故解题方法与上例相同。
1、转让房地产收入＝4000（万元）
2、扣除项目金额＝500＋110＋50＋1400＋130＋70＋20＋220＝2500（万元）
3、土地增值额＝4000－2500＝1500（万元）
1500
4、土地增值率＝━━━━×100%＝60%
2500
5、根据税率界定，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为30%，其增值额为：2500×50%＝1250（万元）；增值额超过50%未超过100%的部分，适用税率为40%，其增值额为1500－1250＝250（万元）
6、应纳土地增值税＝1250×30%＋250×40%＝475（万元）
由于上述分段计算、汇总合计的方法较为繁琐，在计算土地增值税税额时，也可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
1、增值额未超过扣除项目金额50%，速算扣除系数为0；
土地增值税税额＝增值额×30%
2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，速算扣除系数为5%；
土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%
3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，速算扣除系数为15%；
土地增值税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%
4、增值额超过扣除项目金额200%的，速算扣除系数为35%；
土地增值税税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35%
对例二按速算扣除法计算如下：
应纳税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
＝1500×40%－2500×5%＝475（万元）
（四）非正常情况下应纳税额的计算
1、隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照房地产评估价格计算应纳税额；
2、提供扣除项目金额不实的，按照房地产评估价格计算应纳税额；
3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，按照房地产评估价格计算应纳税额。
关于对旧房转让土地增值税征税方法的浅析
旧房转让如何缴纳土地增值税，《土地增值税暂行条例》规定，对于旧房转让土地增值税的计算房屋是根据转让价格扣除旧房及建筑物的评估价值计算出来后的增值额计算缴纳。《土
地增值税暂行条例实施细则》又规定，旧房及其建筑物的评估价格，是指在转让已使用房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经过当地税务机关的确认。
对于新建房和旧房如何认定问题，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]48号文规定，新建房是指建成后未使用的房屋。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房屋均属旧房。
这样我们首先在政策上就明确了，对于企业购买后建造的房屋，只要是使用了，无论时间长短在再转让时，都要按照重置成本价乘以成新度折扣率后的价格计算增值额缴纳土地增值税。但经过实践我们发现，这一征税方法在实际中遇到很多问题，不符合实际情况，我们用两个实际的案例说明一下：
①：一企业2000年度购置一土地用于建造厂房，土地购置价款为60万元，房屋建造成本为90万元，该房屋建成后账面价值为150万元。2005年，该单位由于要扩大生产准备异地重建，准备将该房屋转让。经协商，该厂房转让价格为380万元。由于该房屋账面能清楚的反映建造成本，如果按建造成本算，在计算土地增值税的扣除项目金额为初期建造成本加上相关税费，我们假设税费为21万元，增值额为209万元，增值率122%，应缴纳土地增值税78.85万元。如果按照税法规定按重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，对于房地产的重新构建价格是先求取土地的重新取得价格，再求取建筑物的重新构建价格，然后考虑实际建筑物的使用年限和磨损程度考虑成新度折扣率。按这个方法，中介机构评估出，在该地段建同样的厂房，须支付土地出让金300万元，建造成本为110万元，考虑工业用房使用年限为50年，他已使用了5年，以及房屋的磨损程度，成新度折扣率为85%.假设税费仍为21万元，则旧房转让的扣除金额为369.5万元，增值收益为10.5万元，增值率为2.8%，应缴纳土地增值税3.15万元。
②某企业2000年购买了一套普通商品住宅，购买价格为35万元，用于职工居住。2005年，该单位准备将该房屋转让，转让价格为72万元。如果按照原购置价格作为扣除金额，假设税费为2万元，该旧房转让土地增值税的扣除金额为37万元，增值额为35万元，增值率为94%，应缴纳土地增值税12.15万元。如果按重置成本价乘以成新度折扣率后的价格计算，该房屋的土地成本为12万元，建造成本为16万元，考虑到普通住宅的使用年限为70年，实际已使用5年，同时房屋磨损程度很小，成新度折扣率为90%，假设税费为2万元，则转让旧房的扣除金额为27.2万元，增值收益为44.8万元，增值率为164.7%，应缴纳土地增值税18.32万元。
从上面两个案例我们可以发现，对于工业厂房土地增值税的计算方法上，如果采用按重置成本价乘以成新度折扣率后的价格计算，比按实际建造成本计算的土地增值税要少75.7万元。而对于普通商品住宅的转让，采用按重置成本价乘以成新度折扣率后的价格计算，比按实际购买价格计算的土地增值税要多交6.17万元。同时，我们对于普通商品住宅转让土地增值税计算中发现，按重置成本价乘以成新度折扣率后确定的旧房在计算土地增值税时的扣除额为25.2万元，比企业原购置价格35万元都要低。因此，无论是对于工业厂房还是普通商品住宅，我们按照税法规定的重置成本价乘以成新度折扣率都没有真实反映该房地产在计算土地增值税时的增值收益。
国家为什么对旧房及建筑物的土地增值税计算要按重置成本价乘以成新度折扣率后的价格计算的增值额来计算，根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》第六条第四款的解释：转让旧房及建筑物时，在计算土地增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及转让时缴纳的有关税金。这主要是考虑到如果按成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。
国家对于旧房和建筑物在计算土地增值税时按评估价值确定扣除金额主要是考虑到通货膨胀的因素。反观上面两个案例，对于工业厂房而言，即使考虑到通货膨胀因素，他的转让增值收益也不可能从按原建造成本计算的209万元，到按重置成本计算的只有区区10.5万元，人为缩小了其增值收益。而对于普通商品住宅而言，我们考虑了通货膨胀因素，该房屋的价值也不可能在5年后只有25.2万元，还不及他原购买的价格35万元，人为夸大了其增值收益。
因此，我们认为对旧房及其建筑物在计算土地增值税时按重置成本价乘以成新度折扣率后的价格确定扣除金额是存在很大问题的。
在实际中，我们对房屋及建筑物的评估方法主要有以下几种：
1、市场法：是将估价对象与在估价时点近期实际交易的类型房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此来求取估价对象的客观合理价格的方法。
2、成本法：是对估价对象在估价时点的重新构建价格（即重置成本或重建成本），乘以一定的成新度折扣率后的价格作为估价对象价格的方法。
3、收益法：是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
我们可以看到土地增值税中提到的旧房及建筑物的评估价格实际就是我们房地产估价中的成本估价法。但是我们要知道不同的估价方法适用的范围和对象是不一样的。成本法特别适用于估价那些既无收益也很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、医院、公园等公用、公益地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户特殊需求而开发建设的房地产。而对于具有交易性的房地产，比如房地产开发用地，普通商品住宅、高级公寓、别墅、写字楼、商场等则更适合用市场法来进行估价。
即使考虑到通货膨胀因素，用成本法来评估旧房价值作为计算土地增值税时的扣除依据也是不恰当的。对通货膨胀率考虑的方法有很多种，目前国际上通行的考虑通货膨胀对纳税人税收利益的影响的方法是通过物价指数的计算来体现通货膨胀率。以上面工业用房转让的案例来分析，假设，该企业2000年建造房屋时我国的居民消费价格指数为98.1，2004年转让时点的居民消费价格指数为101.1，考虑通货膨胀因素，他转让房屋时扣除的房屋成本为：150*101.1/98.1=154.6，增值收益为225.4.（不考虑税收）
同时我们要认识到，无论是按市场法、成本法还是收益法，都是对旧房在转让时点价值评估的一种方式，而不是对旧房原建造或购买时价格的确定。因此，按这些方法确定的旧房价值是旧房在评估时点或转让时点的内在价值，而旧房的实际转让价格一般是围绕这个内在价值上下波动的。从理论上讲，旧房的转让价格应该是等于按这三种评估方法评估出来的旧房价值。所以，如果我们按成本法确定的旧房价值作为土地增值税的扣除依据，在很多情况下是根本没有增值的，而在有些情况下就会夸大增值。比如对于适合用成本法评估的工业厂房就没有能很好的体现增值，而对于适合用市场法评估的普通商品住宅用成本法评估，又人为夸大了增值，这些都不能很好的体现土地增值税对房地产转让收益的调节作用。
为更好的发挥土地增值税的调节作用，国家对于旧房及建筑物转让土地增值税的计算方法应尽快进行调整。
1、对于纳税人取得的旧房及建筑物，成本资料齐全的，应按实际取得成本乘以物价指数（考虑通货膨胀因素）来确定扣除金额。
2、对于纳税人取得的旧房及建筑物，成本资料不齐全而无法确定房地产成本的：对于交易性房产应按市场法评估该房屋购买时的价格并乘以物价指数来作为扣除金额；对于其他类型的不动产则按房地产建造时土地成本加上当地的建造成本乘以物价指数来确定扣除金额。对于房屋年代久远，无法获得相关资料的，可以采取核定征收的政策。
这样，我们不仅掌握了纳税人取得旧房和建筑物的真实成本，也科学地考虑到了通货膨
胀对纳税人的影响，真实反映了纳税人转让房地产的增值收益，有利于更好的发挥土地增值税的调节作用。
土地增值税纳税计算技法
日期：2002-2-22一、土地增值税的概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
二、纳税人
《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人；还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
三、征税范围
土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
（一）征税范围的一般规定
1．土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
2．土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。3．土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。
具体地，不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。其中，社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进、以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
（二）征税范围的若干具体规定
1．以房地产进行投资、联营
对于以房地产进行投资、联营，如果投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税；但是，投资、联营企业若将上述房地产再转让的，属于征收土地增值税的范围。
2．合作建房
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征土地增值税；但是，如果建成后转让的，属于征收土地增值税的范围。
3．企业兼并转让房地产
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；4．交换房地产
交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
5．房地产抵押
在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房产地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。6．房地产出租
房地产出租，出租人取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，不属于征收土地增值税的范围。
7．房地产评估增值
房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。
8．国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物
国家收回或征用，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定，可以免征土地增值税。
四、税率
土地增值税采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30％，最高税率为60％，税收负担高于我国的企业所得税。
土地增值税四级超率累进税率表
级数增值额与扣除项目金额的比例税率（％）速算扣除系数（％）
1 不超过50％的部分300
2 超过50％～100％40 5
3 超过100％～200％的部分50 15
4 超过200％的部分60 35
五、计税依据
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
六、转让房地产增值额的确定
土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。对这两个因素的内含、范围和确定方法等，税法作了较为明确的规定。
（一）收入额的确定
纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。
对取得的实物收入，要按收入时的市场价格折算成货币收入；
对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。
对取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。
（二）扣除项目及其金额
1．取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：以出让方
式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。2．开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）
房地产开发成本指纳税人开发房地产项目实际发生的成本。这些成本允许按实际发生数扣除。主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。其中：
（1）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
（2）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
（3）建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑工程安装费。
（4）基础设施费，包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
（6）开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
3．开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，土地增值税实施细则对有关费用的扣除，尤其是财务费用中数额较大利息支出扣除，作了较为详细的规定。
对于利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5％以内计算扣除。
对于利息支出，分两种情况确定扣除：（1）凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，“房地产开发费用”的计算方法是，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在10％以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
上述规定的具体含义是：
纳税人能够直接转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房的产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。
纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内。此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
4．旧房及建筑物的评估价格
税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。其中：
（1）“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的
房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（2）对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。
（3）纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。但是，对纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税时所发生的评估费用，则不允许在计算土地增值税时予以扣除。
5．与转让房地产有关的税金
（1）指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中：
允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。
（2）对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，因此，计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。
6．财政部确定的其他扣除项目
其中规定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。
但是，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、以及在转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。此外，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除。具体地，（1）如果代收费用计入房价向购买方一并收取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20％扣除的基数；（2）如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入征税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。
（三）评估价格的有关规定
所谓评估价格，指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。
税法规定，纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目的金额。
1．出售旧房及建筑物的
根据税法规定，出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项目的金额。
2．隐瞒、虚报房地产成交价格的
隐瞒，虚报房地产成交价格的情况主要有两种，一是指纳税人不报转让房地产的成交价格，即根本不申报；二是指枘税人有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为，即少申报。
3．提供扣除项目金额不实的
提供扣除项目金额不实，是指纳税人在纳税申报时，不据实提供扣除项目金额，或是虚增被转让房地产扣除项目的内容或金额，使税务机关无法从纳税人方面了解计征土地增值税所需的正确扣除项目金额，以实现通过虚增成本，达到偷税的目的。
4．转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的成交价低于房地产评估机构通过市场比较法进行房地产评估时所确定的正常市场交易价，对此，纳税人又不能提供有效凭据或无正当理由进行解释行为。
七、应纳税额的计算
土地增值税以转让房地产的增值额为税基，依据超税累进税率，计算应纳税额。计算的方法是，首先以出售房地产的总收入减除扣除项目金额，求得增值额。再以增值额同扣除项目相比，其比值即为土地增值率。然后，根据土地增值率高低确定适用税率，用增值额和适用税率相乘，求得应纳税额。
以下就转让房地产的不同情况，分别介绍应纳税额计算方法：
（一）转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法
转让土地使用权和出售新建房及配套设施的情况在征管实践中较为普遍。可根据上述计税原理，分四步计算应纳税额。
1．计算增值额
增值额＝收入额－扣除项目金额
2．计算增值率
增值率＝增值额÷扣除项目金额
3．确定适用税率
依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。
4．依据适用税率计算应纳税额
应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
［例］某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出如下：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
解：
（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元
（2）房地产开发成本为3000万元
（3）房地产开发费用＝500－50+（1000+3000）×5％
＝650（万元）
（4）允许扣除的税费为555万元
（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20％
加计扣除额＝（1000+3000）×20％＝800（万元）
（6）允许扣除的项目金额合计＝1000+3000+650+555+800
＝6005（万元）
（7）增值额＝10000-6005＝3995（万元）
（8）增值率＝3995÷6005×100％＝66.53％
（9）应纳税额＝3995×40％－6005×5％＝1297.75（万元）
（二）出售旧房应纳税额的计算方法
出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法
计算应纳税额。具体计算步骤是：
1．计算评估价格。其公式为：
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率。
2．汇集扣除项目金额
3．计算增值率
4．依据增值率确定适用税率
5．依据适用税率计算应纳税额
应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
[例] 某工业企业转让一幢90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应纳的土地增值税额。解：
(1) 评估价格＝600×70％＝420（万元）
（2）允许扣除的税金27.5万元
（3）扣除项目金额合计＝420+27.5＝447.5（万元）
（4）增值额＝500－447.5＝52.5（万元）
（5）增值率＝52.5÷447.5×100％＝11.73％
（6）应纳税额＝52.5×30％－447.5×0＝15.75（万元）
（三）特殊售房方式应纳税额的计算方法
1．纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理的，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。
按转让土地使用权的面积的比例，计算分摊扣除项目金额的公式为：
转让土地使用的面积或建筑面积
扣除项目金额＝扣除项目的总金额×—————————————————
受让土地使用权的总面积
2．纳税人采取预售方式出售商品房的，在计算缴纳土地增值税时，可以按买卖双方签订预售合同所载金额计算出应纳土地增值税数额，再根据每笔预收款占总售价款的比例，计算分摊每次所需缴纳的土地增值税税额，在每次预收款时计征
二手房土地增值税计算方法 按土地增值税条例及实施细则等相关文件规定，二手房转让土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。二手房的土地增值税计算方法具体有哪些？ 纳税人转让二手房所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。增值额乘以适用税率(土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%)即可计算出应缴土地增值税。在整个计算过程中，扣除项目金额的认定尤为重要。 扣除项目金额主要包括三部分： (1)取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。根据财税字[1995]048号文件规定，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 (2)房屋及建筑物的评估价格。评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(3)其他扣除项目金额主要包括在转让环节缴纳的税金(如卖方缴纳的营业税及附加、印花税等税金)、旧房评估费用、按国家统一规定交纳的有关费用(如交易费等)。 根据21号文件规定，纳税人转让二手房，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格两项金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让二手房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。
土地增值税的计算方法 一、基本计算方法 （一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数 （二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本 条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 增值额＝销售收入―扣除项目金额 （三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包 括货币收入、实物收入和其他收入。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入： （1）一般销售收入的概念： 《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经 济收益。 2、非直接销售收入及自用： 国税发[2006]187号。 （1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。 按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。 （2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成 本费用税金不得扣除。 （四）扣除项目金额： 扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条） 扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目
土地增值税扣除项目 中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
土地增值税计算公式 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： > 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米=1,500万元
3、计算加计扣除： (300+1500)×20%=1800×20%=360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万 增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计 =4,000-2,510=1,490万元 第三步，确定增值率 增值率=1,490/2,510×100%=59.36% 增值率超过扣除项目金额50%，未超过100% 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% =1,490×40%-2,510×5% =596-125.50 =470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少? 允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)
土地增值税的计算公式及９个实例 时间:2０１4-0４－16 信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。?1、公式中的“增值额"为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。?纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目: ?(1)取得土地使用权所支付的金额；?（2）开发土地的成本、费用；?(３）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； (4）与转让房地产有关的税金; ?（5）财政部规定的其他扣除项目。?2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例１：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金３0０万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目,建成10，００0平米的普通标准住宅，以4，00０元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1，500元,不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为２０0万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元,请问如何缴纳土地增值税. ?第一步,计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元?２、开发土地、新建房及配套设施的成本： 30０+1500）×２0%＝1,500元×1０,０00平方米=１，500万元?3、计算加计扣除：?( １80０×２0％＝36０万元
4、房地产开发费用: 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,房地产开发费用扣除限额为:（300+１５０0）×1０％=180万元，应按照1８0万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝3００＋1，５0０+3６0+18０＋170=2，510万元 第二步,计算增值额?商品房销售收入=4，000元×１０，0０0平方米=4,0００万?增值额=商品房销售收入－扣除项目金额合计?＝４，００0－2，51０=１，490万元?第三步，确定增值率 增值率=1，４90/２，510×10０％＝59。3６％?增值率超过扣除项目金额50％，未超过1 00％?第四步，计算土地增值税税额?土地增值税税额＝增值额×40%—扣除项目金额×５% ＝1,490×40％－２，５１0×５％ =596-125.５０ ＝４7０．50万元 例２:企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为１０00万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5％；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？?允许扣除的房地产开发费用＝（400-10０）+（１000+6000)×5％=６5０(万元） 例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计３2万元。该仓库原造价４０0万元，重置成本８０0万元，经评估该仓库六成新.该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？ 收入总额=600（万元） 扣除项目合计＝80０×６0%+32＝512（万元）?增值额=60０－5１2=88(万元) 增值额占扣除项目比例=8８÷５12×１0０%＝17。19％,适用税率为30％. ?应缴纳土地增值税税额=８8×3０%=2６。4(万元）
土地增值税计算实例 土地增值税超率累进税率表 例一： 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 （2）房地产开发成本为3000万元 （3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元） （7）增值额=10000-6005=3995（万元） （8）增值率=3995÷6005×100％=66.53% （9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元） 例二：
某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。 每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下： 转让收入：180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： (14.8+0.2+50)×80=5200(万元) 房地产开发费用扣除： 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出： 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额： 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计： 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理
土地增值税计算方法举例 土地增值税实行四级超率累进税率 （一）增值额未超过扣除项目金 额 （二）增值额超过扣除项目金额 （三）增值额超过扣除项目金 额 （四）增值额超过扣除项目金额 50%的部分 50%、未超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分 税率为 30% 100%的部分 税率为 40% 200% 的部分 税率为 50% 税率为 60% 、计算土地增值税税额 ,具体公式如下 （一） 增值额未超过扣除项目金额 50%的： 土地增值税税额=增值额X 30% （二） 增值额超过扣除项目金额 50%,未超过100%的：土地增值税税额=增值额X 40%-扣除项 目 金额 X 5% 100%，未超过200%的：土地增值税税额=增值额X50%-扣除 X 35% 公式中的 5%、15%、35%为速算扣除系数。 三、扣除项目 （一） 取得土地使用权所支付的金额 ,取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土 地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）房地产开发成本 ,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本 ,包括土地征用及拆迁 补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 1、土地征用及拆迁补偿费 ,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、 地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 2、 前期工程费 ,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、 “三通一 平”等支出。 3、 建筑安装工程费 ,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费 ,以自营方式发生 的建筑安装工程费。 4、 基础设施费 ,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、 环卫、绿化等工程发生的支出。 5、 公共配套设施费 ,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 6、 开发间接费用 ,是指直接组织、管理开发项目发生的费用 ,包括工资、职工福利费、折 旧 费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）房地产开发费用 ,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出 ,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的 ,允许 据实扣除 ,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用 按取得土 地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的5%以内 计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 ,房地产开发费 用按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的10% 以内计算扣 除。 上述计算扣除的具体比例 ,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 （四）评估价格 ,是指在转让已使用的房屋及建筑物时 ,由政府批准设立的房地产评估机构 评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 五）税金 ,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地 产交纳的教育费附加和地方教育附加 ,也可视同税金予以扣除。 土地增值税计算方法举例 （三）增值额超过扣除项目金 额 （四）增值额超过 200%的： 土地增值税税额 =增值额X 60%-扣除项目金额
土地增值税的计算公式及9个实例 时间：2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本：
1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除： （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万 增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计 ＝4,000－2,510＝1,490万元 第三步，确定增值率 增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％ 增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ ＝1,490×40％－2,510×5％ ＝596－125.50 ＝470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？ 允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）
计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5% （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15% （四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
土地增值税扣除项目中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘
察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折
土地增值税扣除项目及 土地增值税计算方法 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
土地增值税扣除项目 中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 （五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
土地增值税计算方法实 例 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
土地增值税计算方法实例 土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%， 例一： 某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下： 转让收入：180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： (14.8+0.2+50)×80=5200(万元)
房地产开发费用扣除： 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出： 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额： 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计： 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理 1.转让取得收入时： 借：主营业务税金及附加2467.08 贷：应交税金-应交土地增值税 2467.08 2.实际上交时： 借：应交税金——应交土地增值税 2467.08 贷：银行存款 2467.08 例二、某房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为：①支付地价款200万元；②土地征用及拆迁补偿费120万元；③前期工程费180万元；④基础设施费200万元；⑤建筑安装工程费1500万元；⑥公共配套设施费200万元。期间费用
改增后土地增值税计算方法为：应纳土地增值税=增值额×税率 1 公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2 土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法： 土地增值税的计税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体土地增值税计算方法如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5% （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15% （四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道，本文所谓“改前房”仅指纳税人在2016年4月30日以前通过购买取得的房屋。另外考虑到增值税跟土增税相结合业务的多样性和复杂性，下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人，交易金额为含税价，按土地增值税的计算方法中的简易征收。 例： A公司是原营业税纳税人，营改增后为一般纳税人，其机构所在地在青海省西宁市，A公司于2013年2月1日从B公司购买房产一处(坐落地位于西宁市)，取得了相关发票;成交价1000万元、缴纳契税1000*5%=30万元，并办理了过户手续。 营改增前A公司销售此房屋土地增值税的计算方法为： 假设A公司于2016年3月1日以1500万元将此处房产销售给C公司并开具了发票： 应缴营业税=(1500-1000)*5%=25万元; 城市维护建设税=25*7%=1.75万元; 教育费附加=25*3%=0.75万元;
从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢! 转让旧房：土地增值税计算方法（老会计人的经验） 土地增值税有关政策规定，除了对个人转让住宅类的旧房暂免征收土地增值税外，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，应按规定征收土地增值税。但在实际执行中，由于旧房扣除项目金额难以确定，有的地方一律实行核定征收，不仅随意性较大，而且会造成税负不公。本文整理了转让旧房及建筑物几种土地增值计算方法，供读者参考。 情形一：纳税人能提供原购房发票 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，凡能提供原购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目的金额。其中加计扣除项目的“每年”，指购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年;超过1年，未满12 个月但超过6个月的，可以视同1年。对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与房地产有关税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 应纳土地增值税计算步骤： ①计算扣除项目金额=原购房发票金额(1+5%N)+转让环节缴纳的有关税金，其中N代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数;②计算土地增值额=旧房及建筑物转让价款-扣除项目金额;③计算土地增值率=(土地增值额÷扣除项目金额)×100%;④根据土地增值率找出土地增值税适用税率; ⑤计算应纳土地增值税=土地增值额×适用税率。 情形二：纳税人不能提供购房发票或提供扣除项目金额不实根据土地增值税暂行条例实施细则和《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)等有关政策规定，对纳税人转让旧房时，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。此外，对纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用也允许在计算增值额时予以扣除。但对纳税人下列成本费用不得计算扣除：取得土地使用权
个人卖房土地增值税计算方法 个人转让房地产土地增值税具体计算主要分三种方法。 一、能提供评估价格的计算方法： 土地增值税应纳税额=[转让收入-评估价格-与转让房地产有关的税金]×适用税率 1、“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格; 2、“与转让房地产有关的税金”是指包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税; 3、由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除，但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除; 4、能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。 例1：柳先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150㎡的商品房，缴纳契税12000元，并花50000元进行了装修，2006年12月将房屋以640000元的总价卖出，经房地产评估机构评估价格为460000
元，支付评估费用600元，房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元，上述房屋原值及相关费用均提供了合法有效凭据。柳先生转让这套商品房是否要缴纳土地增值税?应缴多少?合计缴税多少? 柳先生转让的这套商品房，由于房屋面积为150㎡，属于非普通住宅，且只居住了两年零一个月，因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和个人所得税。柳先生应缴纳的税额为：1.营业税=640000×5%=32000(元);2.城市维护建设税及教育费附加=32000×(7%+3%)=3200(元);3.印花税=640000×0.05%=320(元)4.土地增值税：可扣除项目金额=460000+600+(32000+3200+320)=496120(元);增值额=640000-496120=143880(元)，增值率=143880÷496120×100%=29%，增值率不超过50%，适用税率30%。应缴土地增值税=143880×30%=43164(元)5.个人所得税，可扣除的房屋原值=400000+12000=412000(元)，可扣除的相关税金=32000+3200+320+43164=78684(元)，可扣除的合理费用=装修费+手续费(公证费等)=40000+500=40500(元)(税法规定可扣除的装修费最高限额为400000×10%=40000元，其实际支付的装修费为50000元，则只能在税前扣除40000元装修费)，应纳税所得额=640000-412000-78684-40500=108816(元)，应纳所得税额=应纳税所得额×20%=108816×20%=21763.2(元)。合计税款总额=32000+3200+320+43164+21763.2=100447.2(元)。 二、不能取得评估价格，但能提供购房发票的计算方法： 土地增值税应纳税额=[转让收入-上手购入价×(1+5%×n)-与转让房地
最新房地产企业土地增值税的计算详解及会计处理 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计 算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。概括的说，土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。其计算公式为：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）或：应纳税额=土地增值税×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率 具体的笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念 （1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。 三、确定应税收入 包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条
如何用EXCEL计算房地产企业应交土地增 值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并收取收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。以下是为您带来的关于用EXCEL计算房地产企业应交土地增值税，希望对您有所帮助 用EXCEL计算房地产企业应交土地增值税其税率实行四级超率 累进税率，见下表： 级增值额与扣除税率速算扣除 数项目金额的比率（％）系数（％） 1 不超过50%的部分300 2 超过50%-100%（含）的部分405 3 超过100%-200%（含）的部分5015 4 超过200%的部分6035
土地增值税在实际计算过程中涉及大量的数据，人工计算难免会出现失误，用Excel则能很轻松解决这个问题，且能大大提高工作效率，下面作者将与大家共同讨论一下用Excel计算房地产开发企业土地增值税。 在完成下面工作之前我们先假设一个前提，即财务费用中的利息支出，能够按房地产项目计算分摊并能够提供金融机构有效证明，且利息金额不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 第一步：建立Excel工作表，取名为“土地增值税”，在工作表的A1、B1、C1、D1、E1、F1、G1、H1、11、J1、单元格分别输入与房地产销售有关的收入、与房地产开发有关的税金、取得土地使用权所支付的费用、房地产开发成本、财务费用、房地产开发间接费用、其他扣除项目、允许扣除项目之和、土地增值额、应交土地增值税。 第二步：输入公式 在F2单元格输入“ =(C2+D2)*5% ”，代表房地产开发间接费用按取得土地使用权所支付的费用与房地产开发成本之和的5%扣除(如上述假设不存在，只需把5%变为10%，且“财务费用”变为“0” 即可)； 在G2单元格输入“ =(C2+D2)*20% ”代表房地产开发企业按取 得土地使用权所支付的费用与房地产开发成本之和，加计20%扣除; 在H2单元格输入“二B2+C2+D2+E2+F2+G2 ”，此公式用于计算准予扣除项目之和； 在I2单元格输入“二A2-H2 ”，此公式用于计算土地增值额；
房地产公司的土地增值税如何计算 房地产企业土地增值税的计算 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念 （1 ）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金 额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1 ）增值额未超过扣除项目金额50 ％的部分，税率为30 ％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50 ％，未超过扣除项目金额100 ％的部分，税率为40 ％，速算扣除数为5％；（3 ）增值额超过扣除项目金额100 ％，未超过扣除项目金额200 ％的部分，税率为50 ％，速算扣除数为15 ％；（4）增值额超过扣除项目金额200 ％的部分，税率为60 ％，速算扣除数为35 ％。
三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币 收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1 ）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2 ）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3 ）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2 ）项合计的5 ％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10 ％以内计算扣除；（ 4 ）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5 ）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20 ％计算扣除。这条规定对于房地 产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。 五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于 税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值 额X税率—扣除项目金额X速算扣除数”进行计算。 举例如下：某房地产公司开发100 栋花园别墅，其中80 栋出售，10