美国房地产发展史
历数从罗斯福时代到克林顿时代的房地产行业政策，说房地产的发展是总统的事业似乎也并不为过
房地产是国民经济的重要产业，同时也影响及政治稳定和社会公平层面，所以，即使在美国这样市场化程度很高的国家，政府对房地产的政策干预也不少。
美国住房政策的出发点主要是面对中低收入家庭。自上世纪30年代以来，美国历届政府都很重视住房问题，其住房政策有过一系列的调整，但重点始终是确保中低收入家庭能够买得起房子。
历数从罗斯福时代到克林顿时代的房地产行业政策，说房地产的发展是总统的事业似乎也并不为过。
罗斯福与杜鲁门时代：从200万失房者到居者有其屋
1929年至1933年，美国经济出现大萧条，都市中房屋建设减少了约90%，近200万户居民因无力偿还贷款而丧失住房产权，约1600家银行因无法回收贷款而破产。住房问题成为影响经济发展和社会稳定的一件大事。
罗斯福政府看到问题的实质：一方面是居民的支付能力在下降，一方面是银行体系的信用失灵。解决问题的关键是打通两者之间的资金链，政府于是果断地引入抵押担保体系。
罗斯福批准了《住宅抵押贷款法》（HOLA），该法规定由联邦政府提供担保，形成长久性、以分期还款方式运作的抵押市场；1934年，美国国会正式通过《国家住房法》（NHA），成立联邦住宅管理局（FHA）和联邦储蓄贷款保险公司（FSLIC），组建“互助抵押贷款保险基金”，对个人住房抵押贷款提供保险；1937年的《公共住宅法案》提出，设立联邦平民房屋建设署（USHA），以维持永久性的中央政府补贴。
在1949年修订的《国家住房法》中，杜鲁门政府提出宏伟的目标：“为每一个美国家庭提供大方的、具有良好居住条件的住宅”。
在经济复苏和房地产政策的刺激下，美国房地产行业进入一个快速发展的时期，住房需求远远大于住房供应，开工创新高，住房拥有率节节上升，从1950年的55%上升到1960年61.9%。罗斯福和杜鲁门时代奠定了美国房地产政策的两大基石：
第一、奠定了政府、金融机构、消费者和地产商的黄金四角关系。引入政府担保，确保了金融机构的信用，这又确保了向消费者提供资金的能力。分期还款方式使消费者有条件提前拥有合适的住房，需求被刺激起来，这大大推动了房地产行业的发展。
第二、杜鲁门提出的目标与其说是政治口号，不如说房地产政策已开始成为美国政府调节经济发展的一个重要手段。从此后几十年的美国经济发展看，房地产对国民经济的推动作用日渐明显。
肯尼迪与约翰逊时代：一切为了平等
肯尼迪政府改变传统的帮助低收入人士的做法，提出由私人机构兴建并出租低收入家庭住房的设想，1961年制定第221（d）（3）条款的“低于市场水平利率”的贷款计划，鼓励私营金融机构按照比市场水平低的利率向租赁性住宅项目提供贷款，而将此抵押权按照正常的市场行情出售给联邦全国抵押协会，这两个合同之间的差额由联邦政府补贴。
由于补贴数额庞大，政府财政收支很难平衡，1965年，约翰逊政府提出“租金增补”计划，将低收入家庭用于住房支出的比例限定在其收入的20%，其余租金部分的差额则由政府提供补助。
1965年，联邦政府设立国家住宅和城市发展规划部，后来的许多住房计划都由此部门负责实施。这个部门的设立体现了联邦政府对公民住宅发展的重视。
1968年，《平等住宅法》颁布，禁止在公共或私有住宅活动中从事一切与种族、肤色、宗教
信仰和原居住国相关的歧视活动。在约翰逊总统指示下，同年出版了一份关于住宅质量和住宅所有权的咨文。
无论是鼓励私人资金介入，政府补贴，设立管理部门，还是禁止各种歧视，这期间美国房地产政策的一条主线仍然是维护社会公平。
尼克松与福特时代：开辟二级抵押市场
1969年，尼克松上台之后，实施了第235条款的“自置居所计划”和第236条款的“租赁住宅计划”，但是收效甚微，公屋建设中断。1970年，国会通过《紧急住宅融资法案》，批准成立联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC），协助FHLB下属的各储蓄与贷款协会开辟二级抵押市场。1974年出台《住房与社区发展法案》第8条款计划，替代原先的第235条款计划和第236条款计划，明确为低收入家庭交付租金提供信用担保。
后来，福特提出“社区发展补助计划”（CDBG），将住房建设、都市重建和其他住房资助计划结合在一起，并将资金分配给各州和地方政府，旨在促进社区的发展。
二级抵押市场和第8条款计划进一步推进了中低收入人群住房问题的解决，推动了社区化发展，给住宅产业注入新的活力，使行业发展在1972年出现了一个空前的高潮。
里根与布什时代：减税，担保和信用证明
进入里根时代，美国开始实行“新自由主义”经济政策。其中重要的政策措施包括：削减社会福利支出，解除政府部门对私人企业的管制，减税刺激投资。
这在里根执政期间的房地产政策上得到一定体现。
在福利支出方面，为了减少政府的财政压力，里根修订了第8条款计划，提高租客承担租金的标准(由家庭收入的25%增至30%)，并且降低政府确定的“公平市场租金”标准。
但是，加快解决低收入家庭住房的政策并没有取消，里根的做法是从房地产企业入手解决问题。1987年，里根推行“低收入阶层住房税金信用计划”，为针对低收入人士提供住房项目的业主提供税收减免的优惠，政府每年为此计划提供了约30亿美元的财政补贴，使不少项目获得的税金减免达到可承担住宅项目成本的50%以上。
布什政府出台了《国民可承担住宅法案》，一方面通过担保和信用证明方式为租客提供帮助，有效利用现存的住宅；另一方面，加强地方政府和地方非营利社区的开发机构在住宅建设中的作用。
与前几个时期相比，里根和布什开始从直接补贴措施转向间接调控，事实上减免税收促进了房地产企业的发展，而信用证明等方式也减轻了联邦政府的资金压力。
克林顿时代：接力棒传给地方政府
克林顿改革了住房与城市发展部（HUD）的职能，在削减联邦政府对住房有关预算的同时，将执行住房计划的职能逐步转交到州和地方政府。把联邦政府的沉重财政负担给地方政府分担，并综合应用多种政策组合推动住房消费。
1995年，克林顿宣布公民住宅拥有率在2000年达到67.5% 的战略目标。1997年宣布《多员家庭资助性住房改革及承受能力法案（MAHRAA）》，这将涉及180万个住宅单位和440万人的利益，同时也为1999年以后逐步改革由FHA提供保险的抵押贷款体制创造条件。同时，联邦政府还新增45亿美元的资金用于支持在1998年到期的第8条款合约的更新。克林顿主政时代，保障中低收入群的房屋购买能力依然是政策重点。从行政管理和财政支持上，这一时期更重视地方政府的作用，而联邦政府则更加重视在宏观调控上的目标导向。总结美国大半个世纪以来的房地产政策特点，可以得出三个鲜明的结论：
房地产政策始终是福利政策的重点内容。从罗斯福“新政”时期的公屋建设一直到克林顿的《多员家庭资助性住房改革及承受能力法案》，中低收入阶层的房屋购买承受能力始终是政策关注的核心。这是因为住宅状况最能体现一个社会的公平程度，无论今后美国房地产行业如何发展，政策如何演变，维护公平的居住权将始终是美国政府的一大政策重点。
始终依靠金融杠杆保障房地产的稳定和活力。“大萧条”时期，罗斯福解决了资金链问题，开始建立政府、金融机构、消费者和房地产企业的黄金四角关系，肯尼迪提出了“低于市场水平利率”的贷款计划，尼克松时代开始建立二次抵押市场，布什向租客提供信用证明，克林顿改革抵押贷款体制——显示出美国政府对金融杠杆的运用逐步成熟。
政府指导下较为有效的私人参与。美国是市场经济国家，所以历届政府始终重视鼓励私人机构参与住房建设与经营。美国政府不时地借助私人机构的力量，也不时地向房地产商提供各种政策支持。这与中国目前地产商与政府之间的关系形成了对照。
从美国房地产行业的政策演变历程看，美国房地产行业从来不是一个纯市场运作的体系，美国政府对房地产行业一直进行强有力的干预和控制。
美国政府对市场的强力干预及救市过程中对银行、房地产等行业的“国有化”措施，是社会主义的表现。
一、美国关于政府与市场关系的传统观念
从传统来看，美国人对与政府与市场的关系的认识，与他们对政府与社会的认识是完全一致的。他们的思想基本是“小政府大社会”的思想，放之于经济领域则是政府对市场的干预越少越好。这样的认识基础于美国人对人权的基本认识和他们对于财产制度的基本认识
《独立宣言》有这样的警句：“我们认为下述真理是不言而喻的：人人生而平等，造物主赋予他们若干不可让与的权利，其中包括生存权、自由权和追求幸福的权利。”自由是美国人最基本的人权观念之一。关于财产制度，在美国，威廉?皮特所表达的一种观念是深入人心的：“即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威。风可以吹进这所房子，暴雨可以打进这所房子，房子甚至会在风雨中飘摇，但是英王不能踏进这所房子，他的千军万马不敢踏进这间烂了门槛的破房子”。这样的人权观念和财产观念决定了美国人关于市场自由与政府管理之间的传统认识。
从立国开始，美国完全是自由市场经济。与一些古老的国家不同，美国是个移民国家，以开荒为起始点，市场经济慢慢发展起来。自发的竞争是这种经济的原动力，美国人把自由竞争看得天经地义。
达尔文之后，斯宾塞提出了"社会达尔文主义"，认为社会可以和生物有机体相比拟，社会与其成员的关系有如生物个体与其细胞的关系。社会达尔文主义者与达尔文对自然界的解释一样，用"弱肉强食，物竞天择，适者生存"的观点来阐释社会现象，美国人对此十分赞同。所以，在十九世纪末和二十世纪初，在美国思想界，社会达尔文主义是论争各派中极其重要的一擘。
从自由人权的角度、从财产所有制的观念、从美国的移民历史、从美国对于社会达尔文主义的文化认同，我们可以看到在市场与政府的关系上，美国人排斥政府计划、政府管理、政府控制的观念是根深蒂固且源远流长的。
二、大小罗斯福对美国传统观念的冲击和颠覆
美国是什么时间开始认真思考政府应该对市场经济进行认真干预的呢？应该是在1865年南北战争之后，也就是19世纪的后期。美国通过南北战争扫除了发展的障碍，经济飞速发展，铁路在美国境内纵横延伸，大量油矿被发现，许多大财团出现了。财富高度集中，贫富悬殊扩大，社会矛盾尖锐化，好多社会问题就出来了。在社会达尔文主义风靡美国的同时，它也受到许多美国有识之士的质疑。因为从逻辑上讲，移民恳荒阶段，大家是平等的，但过了几代以后起点就不
平等了。如同接力赛，第一棒同时起跑，但第一棒之后就参差不齐了。所以，达尔文主义虽然揭示了自然界的真理，但除了在原始社会之外，在发达到一定程度的其它社会阶段，用社会达尔文主义来揭示社会现象是很难站得住脚的。
马克思主义认为，垄断资本主义是腐朽的资本主义，并最终导致其灭亡。美国同其它资本主义国家一样，最先通过其自身的调节机制所纠正的,也正是资本垄断。垄断财团形成以后，通过垄断市场，抬高物价，坑害消费者；压低工资，增加劳动强度，损害弱者的利益。当然，垄断也有好处，可以节约成本，可以提供物美价廉的产品；而且,资本的高度集中，有利于科技开发，有利于生产力的提高。但因为人的本性是贪婪的，在政府不加管理的情况下，垄断很难展示其善的一面；恶的一面则无限膨胀，中小企业和一般的老百姓深受其害是常见情况。在此情况下，1890年美国制订了世界历史上第一部反垄断法——《谢尔曼反托拉斯法》。但它十分不完备，有空可钻，力度也不够。20世纪初的美国，出现了进步主义运动，其目标是大规模的改变政府和市场经济关系。老罗斯福总统，即西奥多?罗斯福是进步主义运动的标志，他1901年当选，大力倡导反垄断。
在老罗斯福总统的推进下，美国社会首先在理论上论证政府干预经济不违背美国立国之本的自由主义，也不违反《宪法》，变革美国人在此问题上的传统认识。与思想推进相一致，老罗斯福任期之内通过了新的《反垄断法》，并以此为据，采取几项重大措施。第一就是拆分了几个财团，一个是铁路，一个是美孚石油公司。这比原来的谢尔曼法严厉得多。第二、把企业置于政府法规监管之下。在开始的时候，老罗斯福总是面临着是不是违宪的问题，企业主常跟总统打官司，老罗斯福有胜有败。第三、改革税制，逐步推动实施累进税，对富人和穷人实施不同的税率，促进社会公平。第四、认真解决劳工福利问题。在一次煤矿工人大罢工中，老罗斯福政府以仲裁人身份干预其事，逼资本家作出让步。并逐步出台最低工资、最低福利，劳动条件等法规，改善劳工生存条件。其它方面，老罗斯福总统还最早将资源保护问题纳入政府的监管范围，同时在政府干预金融问题上作了许多有益尝试。
此后，美国经历了威廉?塔夫脱、卡尔文?柯立芝、赫泊特?胡佛等五任总统.这一阶段,美国一直在主张政府干涉市场的进步主义和经济自由主义二者之间摇晃。值得说明的是,五任总统中的后两位，柯立芝总统和胡佛总统，都是主张经济自由主义的。直至小罗斯福，即富兰克林?罗斯福于1933年登上总统宝座，政府干预市场经济的思想才在美国社会取得了颠覆传统的胜利。
小罗斯福总统于大萧条将近结束的1933年3月4日上任，他上台之后以非常大的力度进行政府干预，被称为“百日新政”。百日新政期间，他通过了好多法律进行改革，举几项主要的：
1、金融改革。在银行纷纷倒闭的情况下，他上任伊始，给银行放假一周，中止支付。然后政府出资收购了6000来家银行的股票，这些银行都成了政府控股的银行。情况好转之后，政府主动退出，又卖给私人。
上台之后的第五天，通过《银行紧急救助法令》，采用个别审查颁发许可证制度，对有偿付能力的银行允许尽快复业。接着又通过《联邦证券法》成立证交会，集准立法权、执法权和准司法权于一身，对全国的证券发行、证券交易所、证券商、投资公司等实施全面监督。通过《格拉斯－斯蒂格尔法案》，成立联邦存款保险公司，对5万美元以下的银行存款提供担保，以避免公众挤提的事件再次发生；该法案严格限制金融机构经营范围，不得同时从事商业银行和投资银行
业务。1934年1月10日，宣布发行以国家有价证券为担保的30亿美元纸币，促使美元贬值40.94％。通过美元贬值，强化了美国商品的对外竞争力。通过以上措施，对于稳定局势，疏导国民经济运行的血液循环系统——金融体系，产生了重要作用。
2、先后通过了《农业调整法》和《全国工业复兴法》，要求商业主体必须遵守的“公平竞争”规则，订出各企业生产的规模、价格、销售范围，从而限制垄断；给工人们订出最低工资和最高工时的规定。两部法律虽然于次年因资本家集团起诉违宪，被美国法院撤销，但对于稳定当时的经济局势、缓和劳资矛盾产生了非常重要的作用。
3、小罗斯福执政初期，全国有1700多万失业大军。1933年5月，通过《联邦紧急救济法》，成立联邦紧急救济署，专门规划、筹集、经营与管理救济物资，制定优惠政策鼓励地方政府用来直接赈济贫民和失业者。第二年又将单纯赈济改为“以工代赈”，联邦政府支出的种种工程费用，藉此修筑了近1000座飞机场、12000多个运动场、800多座校舍与医院，为建立福利社会和巩固民主政体打下坚实的基础。
4、1935年，在新政第一阶段的基础上，通过了《社会保险法案》、《全国劳工关系法案》与《公用事业法案》等专门法律；1938年6月14日又通过《公平劳动标准法》保护工人的权益，消除了社会动荡因素。
小罗斯福政府聘用的知识分子也是最多的，他成立了各种各样的咨询委员会，使得当时在20年代涌现出来的一大批改革理论家在30年代的时候就能在献计献策方面提供很大的用处。知识分子往往是社会的批判力量，通过这种方法罗斯福政府也把知识分子招安了。
小罗斯福所进行的是一场资本主义的体制改良运动，在整治危机的过程中，他摒弃了古典自由主义的传统原则，在宏观层面上运用国家政权干预经济，促使在微观层面上较大地调整产权关系、生产方式和生产管理体制。从促进学术发展方面说，罗斯福新政促进了凯恩斯主义的成熟，推动了凯恩斯关于政府干预经济思想的理论化和系统化，结束了经济自由主义在美国的统治地位。
美国房地产宏观调控政策
长期以来，美国已经形成了比较健全的税收制度和房地产评估系统、多元化的房地产金融服务体系以及严格的商业法治氛围。美国调控其房地产市场是在这样一种相对成熟的市场经济条件下进行的，特别是发达的金融市场保证了美联储利率政策的正确传导和实施。回过头来看，美国房地产自1980年代末1990年代初的衰退和复苏之后，已连续经历了长达十几年的繁荣。2000年前美国房地产的发展，主要得益于新经济形成后美国整体经济的扩张。2000年以后主要是宏观经济政策特别是持续下调的利率政策，支撑了美国房地产的繁荣。2004年年中开始特别是去年下半年以来，美国又综合运用利率和税收等经济杠杆，同时辅之以法律手段和必要的行政措施，对房地产市场适时降温。
——利率政策。利率政策在美国房地产市场调控中发挥着核心作用。2000年，美国股市暴跌，股民财富损失惨重，企业投资持续收缩，整体经济显现衰退迹象。美联储马上改变其宏观调控方向，宣布将联邦基金利率下调50个基本点，利率从6.5%下降为6%，由此拉开了美国降息的序幕。此后，美联储连续13次降息，最终在2003年6月将联邦基金利率降至1%的低点，并维持了1年有余。在美联储的引导下，美国的金融环境十分宽松，各种利率纷纷下调，高风险金融工具开始得到广泛运用。在住房贷款市场上，30年固定抵押贷款利率从2000年底的8.1%降至2003年的5.8%，1年可调息抵押贷款利率从2001年底的7.0%降至2003年的3.8%。得益于利率的降低，房价上涨并没有大幅度增加购房者的偿付压力。2000年—2004年，中位房价上升了33%，但购房者每月所需偿付的贷款额却仅从846美元升至876美元，上升幅度不过3.5%，低利率成为支撑高房价、高销售量的主要因素。可调息抵押贷款、只付利息贷款等多种高风险金融工具相应得到快速发展。宽松的金融环境推动美国房地产市场保持了强劲增长，房地产市场成为继“互联网”之后拉动美国经济增长的主要引擎。房地产的财富效应扩大了消费开支。2001年以来，美国房地产市场创造了超过6万亿美元的财富，根据美国、德国、日本学者最近的联合研究表明，美国房地产每增值100美元，个人消费即增加9美元，而股票市场只能产生4美元的效应。据此测算，超过6万亿美元的财富使美国私人消费开支增加了5000多亿美元，相当于美国年国内生产总值的2个多百分点。在房价上升和低利率情况下，多数房主向银行申请房屋升值的再贷款，也增加了消费开支。据统计，自2001年以来，美国家庭通过再贷款融资2万多亿美元，其中一半以上用于消费支出。房屋建筑及相关部门也直接增加了生产，并提供了1／3的新增就业岗位。
美国房地产繁荣也催生了较严重泡沫现象。美国家庭房产的平均价值相当于家庭平均收入的3倍以上，是1960年以来的最高值。美国两个沿海板块(太平洋、南大西洋(21.76,-0.80,-3.55%))、南部板块等热点地区的房屋费用，年上涨幅度比正常情况高30%，美国总体房价比其实际价值约高出15%以上。鉴于此，自2004年6月起，美联储连续17次加息，将短期利率由1%提升至2006年6月29日的5.25%，并相应带动长期利率回升，目前30年期贷款利率也达到了近年来的高位。提升利率对美国房地产产生了多方面的降温作用，有效抑制了房地产信贷消费，增加了新购房者的借贷成本，加重了已购房者的还贷压力，挤压了房地产开发商的利润空间。美国房地产开发商的平均利润率在15%左右，目前的利率水平，开发商的利润空间已非常有限。加息对美国宏观经济起到了紧缩的作用，减少了经济活动对房地产的需求。目前，纽约曼哈顿房价已冲高回落，一些热点地区房价增长明显放缓，不少地区出现滞销现象，据美国商务部公布的数据，2007年以来，美国新房销售已连月出现下降，说明美国房地产市场过热现象已有所改观。
——税收政策。对房地产消费和投资起明显调节作用的首推房地产税。1970年代末，当时为遏制房价过快增长，美国加利福尼亚州率先开征了房地产税，目前全美50个州都已开征了房地产税，税率一般为1%—3%。房地产税是美国地方政府调控土地利用的重要手段，美国州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。房地产税也是美国地方政府最大、最稳定的财政收入来源，一般占其财政收入的一半以上。2000年—2004年，全美房地产税收入增长了28%，而同期个人收入增长了16%。针对房屋购买和出售时的差价，美国一些州政府专门设计征收房地产增值税，规定自住房住满两年以上出售时可以享受大幅度增值税减免政策，投资房则不能享受相应的增值税减免政策。为鼓励建设
廉价房，美国政府还实行退税政策，对凡是建造一定标准廉价房的开发商，政府在10年之内返还整体工程造价4%的税费。
——住房保障政策。联邦政府利用金融手段提高低收入家庭的购房能力，是美国住房保障政策的重要内容。上世纪经济大萧条之后，罗斯福政府就设立了“联邦家庭贷款银行”，由其资助商业银行以低息发放信贷。美国政府给低收入家庭提供的住房贷款保险，降低了低收入家庭购房首付款。著名的“房利美”(即联邦国民抵押贷款协会)专门收购商业银行的住房贷款，在金融市场上“打包”出售，帮助商业银行迅速回收资金，加快资金周转。美国的住房保障政策成效显著，目前接近70%的美国家庭拥有自住房，因此，在房价持续上涨的情况下，住房问题没有成为美国社会的突出问题。
——外资政策。美国没有明确的限制外资购房的法律和政策，但外国人要在美国购买房地产事实上存在一些制约。在审核外国人提出的住房贷款申请时，美国银行相当谨慎。外国人要提供比美国人更为详细的收入情况等个人资料，银行要对其进行较长时间的资信调查，房款首付的标准也较高，相关的税收制度更复杂繁琐。因此，在美国外资炒房的现象较少。
——法律手段。美国房地产涉及数十部法律，如《合众国住房法》规定了为低收入家庭建设公共住房的长远目标。一旦发现美国房地产商有散布虚假信息、签订假合同、人为制造涨价风潮等不法行为，不仅会受到《公平交易法》等法律的严惩，还会受到消费者集体诉讼和媒体曝光，房地产行业协会和相关金融机构也会将其列入黑名单。
——行政手段。主要针对低收入家庭的住房问题。比如，美国政府可以直接给低收入家庭提供廉价住房，早在1965年，美国就设立了住房和城市发展部，2005年的预算为313亿美元，重点用于向低收入家庭提供住房补贴，或直接资助建设廉价房。美国政府鼓励房地产开发商建设廉价房，由政府先把某块土地从私人手中买下，并以较低价格转批给房地产开发商，同时规定开发商必须建造一定比例的廉价房。有时政府可以根据地块具体情况，允许开发商多造房子，以此鼓励开发商以较低价格出售住房。
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建筑与世界名园赏析结课论文 罗斯福纪念园 ——案例分析
项目名称：罗斯福纪念园 地点：美国华盛顿 规划时间：1950年—1997年 规模：3.04公顷 园林风景设计师：劳伦斯·哈普林 加州风景园林设计师劳伦斯·哈普林是美国第二代风景园林设计师，在设计罗斯福总统纪念园之前，他已经在美国风景园林行业里取得了巨大的成功。劳伦斯·哈普林1916年出生于纽约市的布朗克斯区, 在康奈尔大学和威斯康辛大学学习植物学，获得了植物学学士和园艺学硕士。1941年哈普林来到哈佛大学，并追随英国著名风景园林设计师唐纳德学习风景园林。 二战期间，哈普林在海军驱逐舰服役，因伤而回到旧金山，后来在当时美国最著名的风景园林师托马斯·丘奇的事务所工作了四年，并参与了丘奇事务所最著名的作品唐纳花园的设计。 从1949年哈普林成立自己的事务所到1974年被选中为罗斯福总统纪念园做设计这个期间，他已经完成了一系列引人注目的园林工程项目，其中最为著名的要算他在上个世纪60年代设计的波特兰系列广场和绿地。 甲方：美国政府 设计单位：劳伦斯·哈普林事务所 1.总述 罗斯福总统纪念园的设计可以说是二十世纪后半叶美国园林风景史上最具影响力的园林设计作品之一，作为一种为纪念历史人物而设计的纪念性空间。该园林呈献给参观者的是一种景观式的纪念空间体验，没有高高在上的英雄式的纪念物，有的是变化多端的空间形
式和丰富的视觉景观。罗斯福纪念园从设计之初的选址到漫长的设计竞赛历程，再到艰苦的施工以及最终的完成，经历了半个多世纪的时间。 2.场地分析 在美国首都华盛顿哥伦比亚特区的市中心有一条河叫波托马克河，河的东面有一座美丽的大公园，风景十分优美，叫做波托马克公园。这个公园定义为美国国家历史上最著名的总统和名人的纪念园用地。罗斯福纪念园正位于潮汐湖与波托马克河之间的西波托马克公园内的一个狭长的地段上。在其周围已经坐落了三位美国总统的纪念园。罗斯福总统纪念园的选址是在整个大的规划指导原则下确定的，横向延展，自由灵活的布局使得整个纪念园空间与狭长的地段完美的结合在一起，成为华盛顿市中心的一处优美而独特的风景。 3.项目背景和历史变迁 罗斯福总统纪念公园的设计，经历了一个慢长而艰难的过程。自1950年国会提出建议,其间经过十年时间的准备，终于在1959年选定了与华盛顿纪念碑遥对，中间只隔一湖的多潮湿低洼地作为公园基址，并组织了设计竞赛。1960年竞赛委员会评出彼德森和梯尔涅的方案为一等奖。该方案由八块高矮不同的板状纪念碑组成开放性空间，并构成四个高低错落的平台。参观者可以自由活动，籍以象征罗斯福的人道主义和自由博爱精神。纪念碑表面刻有从罗斯福著作中精心选录的讲演词。整个纪念碑模仿竖立的书本，表达了罗斯福是位学识渊博，值得尊敬的伟大学者。该方案创造了现代纪念性建筑的新概念，以碑群的形式来代替传统的单碑形式，并且巧妙地利用各碑的位置不同，转折不同，体量不同，形成一个层次变化极为丰富的空间,富有不尽之意。但是由于该方案造型奇特,与周围环境中其它纪念物不相协调，因此经过长达五年的激烈讨论，最终还是为艺术委员会所否决，没能付诸实施。后来马歇尔·布鲁尔(Mareel·Breuer)提出了新的设计。但到1967年,布鲁尔的方案也因“不能相容的,不敬的,不足采用的”理由被艺术委员会取消。由于长达十年的失败和公众对纪念公园的日益要求，艺术委员会轻率地建议采用一个全是玫瑰园及雕像的纪念公园方案,因为他们认为这个方案具有“至少与环境相容”的特点。然而这个方案实在不能令人满意,遭到了公众的反对。1974年艺术委员会找到了劳伦斯·哈普林事务所，这样，一个期待了24年的愿望终于得到正式设计并建造完成。
欧美房地产发展模式启示录[116851] 自从冯仑提出“学习万科好榜样”之后,万科就真的成了不少房地产企业的标杆。在王石和郁亮的带领下,万科也学会了给自己树立榜样,激励自身不断成长,这个榜样就是美国的房地产巨头普尔特(PULTE-HOMES)。在谈到万科和普尔特的差距时,喜欢引用数据的郁亮这样说:万科20年持续盈利,而普尔特持续52年盈利,在27个州、44个城市有业务,比万科做得好;对于股东的回报率,普尔特能够达到18%,而万科目前只能做到11-12%;普尔特在美国房地产市场上的占有率是5.3%,而万科现在只有1%…… 国外房地产行业的发展规则和模式都与中国大相径庭。在高度专业化的背景下,当我们还在期盼着中国房地产百亿企业出现的时候,美国房地产企业早已突破了千亿的大关。在中国的背景下,我们当然不能提出“学习国外好榜样”,但国外房地产企业的专业化精神和客户终端式的扩张路线,不能不提。我们该学谁:香港还是美国 最早提出中国房地产企业应该放弃香港这个不称职的榜样、转而“投靠”美国的是冯仑。冯仑坐而论道,认为香港与内地差异太大,中国和美国则颇为相似,发展路线应向美国靠近。在这种比较中,我们不难看出以美国为代表的发达国家房地产发展模式。 首先,土地经济形态的差别造成土地价值和企业行为不同。香港处在城邦经济的框架之内,经济和一个城市的发展绑在一起。而中国内地和美国则都面临着城市和农村经济发展差距的问题,地价差距也很大。在香港和台湾,土地就是绝对财富,土地价值被夸大到了迷信的程度。但在美国没有几家公司是靠土地取胜的。 第二,从金融模式来看,当香港纵向安排价值链的时候,美国房地产公司的业务更专业化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一个环节来追求增值。因此,在美国,预售的销售模式基本不存在。 第三,亚洲企业的价值体系和管理文化都比较模糊,这与欧美国家有很大差距。在美国,最基本的要求是人我界限清楚、专业化、细分、财务透明。 房地产公司的运作模式主要取决于三个维度,第一是土地制度、空间布局;第二是财务体系、金融模式;第三是价值体系、管理文化。“西方的企业组织像织物,经纬是标准的,花色程序是固定的,延伸出去几百丈,花色还是如一。组织形态的标准化十分重要。” 在诸多差异的影响下,学习香港模式的内地房地产企业大多卖期房、夸大土地价值、依赖银行、项目赌博、公司治理倾向家族化。业内人士普遍承认,欧美的发展模式更符合市场经济原理。当地产基金成为主导 在美国的地产模式中,基金或者投资银行成为房地产市场的主导者,地产建造商或中介商只不过是围绕地产基金的配套环节。有人认为,正是因为这种独特的发展模式,使房地产企业始终无缘全球财富500强,因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。 在美国,房地产的核心是金融运作而非开发营建。无论是位列500强第54的摩根大通,还是第73位的摩根斯坦利,都脱不开来自于房地产的盈利贡献。 一般来说,美国房地产的终端产品分为两类,一类是供出售的住宅物业,一类是商用物业。因此开发公司也分为两种:第一个是从事住宅开发并销售的企业,从属于建筑服务业,相当于我国的住宅开发商;第二类是从事商用物业开发和销售的企业,也就是国内持有物业的开发商,也属于建筑类。虽然中国的房地产企业都有着这二者的身影,但无论哪一种,都没有真正涉及到房地产投资信托。 对银行的过分依赖,缺乏对基金、尤其是海外基金的利用,已经为不少业内人士所关注。走在前面的企业如万科、万通,开始寻求基金的开发之路。 万科幸运地撞上了美国的PulteHomes,也是上市公司,也是跨地域开发,公司主导权也不在公众基金手中,45年中一直保持着缓慢增长,但离500强已不再遥远。
“基因城”-美国波士顿创新生态圈 【本期大咖】 文立民,世界华人技术经理人协会WACTM会长，美国专利和商标管理局(USPTO)注册的专利代理人 【本期看点】 1.波士顿的黄金时代; 2.波士顿不一样的创新生态环境; 3.“基因城”波士顿，全世界高科技最密集的地区、最具有创新能力的地方。 |本期内容| 有多少人知道波士顿？有多少人去过波士顿？我的中文名字叫文立民，我是南开大学毕业的，去美国20年了。我在美国做了大概15年的技术转移。 作为华人，在北美做技术转移几乎是先驱者之一，如果不是第一的话。而且我是第一位华人，从中国大陆去美国的第一位华人，第一个做到综合性大学技术转移部门的正主任。 我今天主要是讲波士顿。大家可能很容易想到波士顿是一个创新城市，这个应该不难，而且更容易想到的是波士顿是一个生物医药全世界的中心，但是有好多东西你还不知道，波士顿发展的很快。我可以给大家一个结论，如果中国人都知道硅谷的话，创新不仅仅是硅谷的意思。硅谷的黄金时代已经过去了，波士顿的黄金时代到来了。 我想提一下，我还是美国专利和商标注册管理局的专利代理人，在法律意义上讲，我可以帮助世界上任何人、公司申请美国专利。因为我帮助过很多中国的企业、个人、专家、教授申请过美国专利。 我今天主要阐述波士顿的创新生态环境。波士顿在美国的东海岸，在美国的东北地区，它有一个叫法，叫新英格兰地区。实际上新英格兰最核心的城市就是波士顿。说起麻塞
诸塞州（音）核心区也是波士顿地区，那儿的华人现在也不少，大多数以做科研、科学家为主。按人头算的话，全美国所有的洲里面从科研单位出来的创新公司的数量麻塞诸塞州是全美排第一的。在这个专利的数量上来算，我们跟加州是并列第一的。得到政府的小企业的创新资金来说，我们在全美国排第一。 好多概念现在都在转，过去我们的传统认识都是硅谷，一去美国看创新都是硅谷、斯坦福，实际上那已经过时了，已经过度炒作了。现在更多的人去波士顿，招聘的人、创公司的人、甚至到波士顿去开孵化器、创业园的人都去了波士顿。 在2013年整个麻塞诸塞州获得的风险投资金额已经超过了硅谷，在全美国排第一，是55个亿美元。在2013年就已经超过了硅谷、超过了加州。2014年、2015年仍然是第一。这是你们不知道的。每个州都有它的DGP，在麻塞诸塞州有5%的GDP投入到科研和研发。企业合作的科研经费上，在2013年它达到了两亿一千九百万。 这些工作机会，好多工作都是跟高科技工作有关的，将近20%，不是餐馆、服务业，都是高科技公司。雇了40多万人。在2013年有将近200个并购发生，都是高科技公司之间的并购。毫无疑问，它是一个生物医药和生物工程的世界核心的位置，它有500多家，我会具体地讲。 有一个重要的原因使得这个麻塞诸塞州的高科技行业或者是企业发展迅猛，这个离不开政府的支持，就像现在中国大力提倡的创新创业一样。政府部门给了好多好多优惠政策。它在税收方面是非常明显的有倾斜性的，只要你是创新公司，你买的仪器设备用于科研的，好多税都是减免的。在美国卖了东西赚了钱都是要交税的，但是他是减免的。 在生物技术医疗仪器制造商这方面的公司它特别的扶持。政府专门有一部分专款就给这些公司，你只要雇人我给你钱，给你一部分补贴。 美国有一个洲际公路，是一个高速公路，在波士顿城区边上，这叫128路，实际上也叫95号公路。这个公路的两旁一大堆的创新公司，包括跨国大公司。
一座纪念公园、一位历史人物、一种史学方法 ——浅谈《罗斯福新政》的异构设计 嘉定中光中学朱真背景： 《高中历史学科教学基本要求》指出所谓历史课程的思想意识，是指?在遇到人、人与社会及其相关问题时有历史的觉察，即从社会演变与发展及其经验的视角看，应当倾向从什么方向去思考、探索和努力，这是长期的历史课程学习所获得的悟性和可持续发展的潜能。?[1]它具有极为丰富的内涵，其中，?鉴证识史、论从史出和把一切人与社会问题置于其所处的历史范围内，具体问题具体分析的求真意识? [1]是其重要内容。 上海市教育卫生工作委员会、上海市教育委员会和上海市精神文明建设委员会办公室《关于进一步落实中小学生社会实践工作的若干意见》的通知中指出?落实中小学生社会实践工作是全面贯彻党的教育方针的根本要求，是加强和改进未成年人思想道德建设的重要举措，是实施素质教育的关键环节，是贯彻课程改革要求、实现课内外有效衔接，促进中小学生健康全面发展的基本途径。?[2]社会实践要注重强调?坚持以体验教育为基本途径，引导学生在实践中体验、感悟、内化道德情感，培养创新精神和实践能力；坚持理论联系实际，注重课内课外、校内校外相结合的学习方式，丰富学生成长经历? [2]。根据文件精神，上海市基层中小学校，每年至少安排和组织学生进行两次外出实践活动，进行素质教育。 一年两次的素质教育活动，有大部分场所是在历史古迹、纪念馆或者博物馆。这些素质教育基地是培养学生历史思想意识，实现中学历史学科育人价值的极佳机会。但在现实中很多学生不懂得如何参观，不明白如何搜集相关信息，不能进行自主思考，游有所得。笔者在教授华东师大版《高中历史》第五分册第二十八课《罗斯福新政》时，通过模拟参观罗斯福纪念公园的方式，整合艺术资料、文献资料、图片资料等不同类型史料，对如何参观历史纪念馆进行了一番尝试 情景： 师：我们已经知道，要获取历史信息，可以通过文献、考古、网络等多种途径，在我们身边还有一个地方汇集了大量的历史信息，那就是博物馆、纪念馆。我们素质教育活动都去过哪些纪念馆或者博物馆？ 生1：绍兴的鲁迅纪念馆。 生2：上海的中共一大会址。 生3：徐家汇的光启公园。 师：学校组织或者我们同学以自助游的形式去过很多的历史纪念馆和历史博物馆，我们在参观的时候可以通过哪些渠道获取其历史信息？我们又如何去评判这些历史信息的价值？今天，我们通过模拟参观美国华盛顿的罗斯福纪念公园，来了解美国总统罗斯福的一段历史，并尝试着学会如何参观历史纪念馆。 罗斯福纪念公园是为了纪念美国第32任总统——富兰克林·罗斯福而修建的，我们在公园的大门前可以看到公园园名及罗斯福真人大小的雕塑。同学们仔细观察一下，罗斯福有什么体貌特征，他总统任职有多久？
在美国波士顿犹太人大屠杀纪念碑上， In Germany, they first came for the Communists, and I didn't speak up because I wasn't a Communist. Then they came for the Jews, and I didn't speak up because I wasn't a Jew. Then they came for the trade unionists, and I didn't speak up because I wasn't a trade unionist. Then they came for the Catholics, and I didn't speak up because I was a Protestant. Then they came for me， but by that time，there was no one left to speak up. by Rev. Martin Niemoller, 1945 在德国， 起初他们追杀共产主义者，我没有说话———因为我不是共产主义者； 接着他们追杀犹太人，我没有说话———因为我不是犹太人； 后来他们追杀工会成员，我没有说话———因为我不是工会成员； 此后他们追杀天主教徒，我没有说话———因为我是新教教徒； 最后他们奔我而来，却再也没有人站出来为我说话了。 马丁尼莫拉 这首“短诗”的作者是一位牧师，他的名字叫马丁·尼莫拉。这位牧师是二战前德国的宗教领袖，他曾为战后德国社会道德重建立下了不朽功勋。当年，尼莫拉因反对希特勒的犹太政策和对德国教会的控制，被希特勒亲自下令送进集中营，最后在各方正义力量的协助下才逃过纳粹的迫害。这首短诗是他在晚年忏悔自己当年的道德污点时写下的。后来人们把它当作“碑文”刻在美国波士顿犹太人大屠杀纪念碑上。 这段“碑文”确实寓意深刻，它精辟地阐述了人世间正义与邪恶、自我与社会、助人与被助的辩证统一关系。在当今社会中，一个人、一个群体、一个政党乃至一个国家，如果只顾自己的利益，而不为社会正义而付出哪怕一点点代价，那么最后吃亏和受到惩罚的还将是他自己。
经典作品赏析流水别墅Fallingwater 流水别墅是赖特为卡夫曼家族设计的别墅.在瀑布之上,赖特实现了“方山之宅”(house on the mesa)的梦想,悬的楼板锚固在后面的和自然山石中.主要的一层几乎是一个完整的大房间,通过空间处理而形成相互流通的各种从属空间,并且有小梯与下面的水池联系.正面在窗台与天棚之间,是一金属窗框的大玻璃,虚实对比十分强烈。整个构思是大胆的，成为无与比的世界最著名的现代建筑。 -- 流水别墅 从流水别墅的外观。我们可以读出那些水平伸展的地坪，要桥，便道，车道，阳台及棚架，沿着各自的伸展轴向，越过谷而向周围凸伸，这些水平的推力，以一种诡异的空间秩序紧紧地集结在一起，巨大的露台扭转回旋，恰似瀑布水流曲折迂回地自每一平展的岩石突然下落一般，无从预料整个建筑看起来象是从地里生长出来的，但是它更象是盘旋在大地之上。这是一幢包含最高层次的建筑，也就是说，建筑已超越了它本身，而深深地印在人们意识之中以其具象创造出了一个不可磨灭的新体验 流水别墅这个建筑具有活生生的，初始的原型的，超越时间的质地，为了越过建筑史的诸多流派，它似乎全身飞跃而起，座落花流水于宾夕法尼亚的岩崖之中，指挥着整个山谷，超凡脱俗，建筑内的壁炉是以暴露的自然山岩砌成的，瀑布所形成的雄伟的外部空间使落水山庄更为完美，在这儿自然和人悠然共存呈现了天人和一的最高境界。 流水别墅的建筑造型和内部空间达到了伟大艺术品的沉稳，坚定的效果。这种从容镇静的气氛。连辣潜其间，力与反力相互集结之气势，在整个建筑内外及其布局与陈设之间。不同凡响的室内使人犹如进入一个梦境，通往巨大的起居室空间之过程，正如经常出现在赖特作品的特色一样，必然先通一段狭小而昏暗的有顶盖的门廊，然后进入反方向上的主楼梯透过那些粗犷而透孔的石壁，右手边是直交通的空间，而左手便可进入起居的二层踏步，赖特对自然光线的巧妙掌握，使内部空间仿佛充满了盎然生机，光线流动于起居的东，南，西三侧，最明亮的部分光线从天窗泻下，一直通往建筑物下方溪流崖隘的楼梯，东西，北侧几呈围合状的室，则相形之下较为暗，岩石陈的地板上。隐约出现它们的倒影，流布在起居室空间之中。从北侧及山崖是反射进来的光线和反射在楼梯的光线显得朦胧柔美。在心理上，这个起居室空间的气氛，随着光线的明度变化，而显现多样的风采。 在材料的使用上，流水别墅也是非常具有象征性的，所有的支柱，都是粗犷的岩石。石的水平性与支柱的直性，产生一种明的对抗，所有混凝土的水平构件，看来有如贯穿空间，飞腾跃起赋予了建筑最高的动感与张力，例外的是地坪使用使用的岩石，似乎出奇的沉重，尤以悬挑的阳台为最。然而当你站在人工石面阳台上，而为自然石面的壁支柱所包围时对于内部空间或许会有更深一层的体会。因为室内空间透过巨大的水平阳台而延伸，衔接了巨大的室外空间——崖隘。赖特对于国际形式主义空谈机能主义的态度，浓缩地表现在由起居室通到下方溪流的楼梯。这个著名的楼梯，关联着建筑与大地，是内、外部空间不可缺少的媒介，且总会使人们禁不住地一再流连其间。 流水别墅可以说是一种以正反相对的力量在做妙的均衡中组构而成的建筑。也可以说是水平或倾斜穿杆或近几年推
美国波士顿公园系统评析 一、波士顿公园系统介绍波士顿公园系统是由美国最著名的规划师和景观设计师弗勒德里克?奥姆斯特德（Frederick Law Olmsted）所规划设计，是以河流等因子所限定的自然空间为定界依据，利用200～1500英尺宽的绿地，将数个公园连成一体，在波士顿中心地区形成了景观优美的公园。波士顿公园系统又被波士顿人亲昵地称为翡翠项链（Emerald Necklace），它是从波士顿公园到富兰克林公园绵延约16公里，由相互连接的9个部分组成（图1）： （1）波士顿公园（Boston Common） （2）公共花园（Public Garden） （3）马省林阴道（Commonwealth Avenue） （4）滨河绿带（Esplanade），又称查尔斯河滨公园（Charlesbank Park） （5）后湾沼泽地（Back Bay Fens） （6）河道景区和奥姆斯特德公园 （Riverway&Olmsted Park），又称浑河改造工程（Muddy River Improvement） （7）牙买加公园（Jamaica Park） （8）阿诺德植物园（Arnold Arboretum） （9）富兰克林公园（Franklin Park） (一）波士顿公园（Boston Common） 波士顿公园位于波士顿市中心，面积达50英亩。1634年以来这里就是一个公共园地，算得上是美国最早的公园。波士顿公园在波士顿初建时期已经划定，供居民放养奶牛、士兵操练以及游戏、散步等户外活动。后来逐步演变为一座公园。1910—1913年，奥姆斯特德全面改造了波士顿公地：自然式布局的大树、大草坪，任人自由漫步，一派田园风光。 波士顿公园中仅有的建筑设施是：一个体量不大的管理处，以一座1877年建设的南北战争纪念碑“海员、战士纪念碑（Soldiers and Sailors Monument）”为主的若干纪念碑，一座音乐亭，一处面积较大的儿童涉水池和中央墓地。海员、战士纪念碑(图2)的碑文是：“献给在陆地和海洋上为美利坚合众国全面废除奴隶制和维护宪法而为国捐躯的波士顿人。城市满怀感激之情建设了这座纪念碑，愿他们的榜样世代流传。”音乐亭全名为帕克曼音乐亭（图3），它建于1912年为了纪念乔治?F?帕克曼（George.F.Parkman）,帕克曼曾经给这座城市留下了500万美元用于维护波士顿的公园。公园职工乐队常在节假日免费为游客演奏。涉水池叫做青蛙池（Frog Pond）（图4），是夏季最受公众欢迎的地方。青蛙池附近有几尊绅士般的青蛙先生，为公园增添了一些趣味。
行业研究专题报告 波士顿地产：美国最大的上市写字楼REIT 孟群 86-755-82940647 mengqun@https://www.doczj.com/doc/1e6053036.html, 贾祖国 86-10-88088569 jiazg@https://www.doczj.com/doc/1e6053036.html, 2009年7月14日 海外房地产企业研究专题之一 周期性消费品 房地产 推荐（维持） 波士顿地产1980年代由开发商向REIT 转型，1997年上市后实现了第一次飞跃，成为美国最大的上市写字楼REIT 。1997年至今收入复合增长率23.5%，年化的股东回报率达到19%，优于标普500指数和写字楼REIT 及权益型REIT 。 公司简介： 波士顿地产成立于1970年，是美国最大的上市写字楼REIT ，2008年总资产109亿美元，收入14.9亿美元，94.3%来自写字楼租赁及相关业务； 2008年或将成为公司第二次飞跃的拐点：波士顿地产于1997年作为REIT 上市，实现第一次飞跃，收入1997年1.45亿，1998年突破5亿，2001年 突破10亿。2008年有望成为实现第二次飞跃的拐点，因为公司在2004-2007年的房地产热潮中出让物业资产，收回现金，2008年大举购买优质物业仅600万平方尺，收购规模仅次于1997年； 公司业务现状：现有物业147栋，可供出租面积4599万平方尺，出租率94.5%，客户多为各行业龙头企业；收入的94.3%来自租赁及与租赁相关业务；84%来自纽约，波士顿和华盛顿三地；租赁运营支出（41%），折旧和摊销（26%），以及利息支出（23%）构成了成本的主要部分，一般行政管理支出只占6.1%； 公司运作模式及经营战略：公司采取了UPREIT 结构，以BPLP 为经营实体，通过发行BPLP 权益的方式收购资产，通过成立纳税子公司从事安装，维修，电讯，写字楼开发，酒店管理等业务；坚持“业务集中于精选后的区域市场，并成为目标区域市场物业持有或开发的领导者”的经营战略； 公司业绩表现：1997年上市以来收入年复合增长率高达23.5%，毛利率在65-72%之间波动，净资产收益率年均16.8%。物业价格波动对公司净利润的影响日益扩大，2006年和2007年净利润的70%来自物业价格波动； 投资公司的回报率：从1997年以REIT 形式上市以来，波士顿地产给股东带来的年率化收益率高达19%。波士顿地产的股价表现也远远优于标普500指数和写字楼REIT 及权益型REIT 。 上证指数 3081 行业规模 占比% 股票家数（只） 116 7.4 总市值（亿元） 12452 5.7 流通市值（亿元） 8306 8.1 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 26.9 135.6 80.3 相对表现 11.3 56.5 66.5 -60 -40-20020406080100 Jul-08 N ov-08Feb-09Jun-09 (%) 相关报告
美国房地产开发模式及流程 目录 一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长 (2) 二、美国房地产企业的经营模式特点 (3) 三、美国土地法规、制度及房地产税收情况 (4) （一）土地利用的控制法规 (4) （二）土地制度 (5) （三）房地产税收 (5) （四）中美商品房价格构成比例比较 (5) 四、美国房地产开发程序 (5) （一）土地获取的方式 (6) （二）土地规划——土地规划改变较国内要严格 (6) （三）土地的获取程序 (6) （四）开发建设 (8) （五）租赁与销售 (11) 五、房地产开发过程中的战略控制点和可能面临的风险 (12)
一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长 美国模式其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。美国地产模式的背景及特点是： 1、土地自由供应。美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。 2、专业分工明确。美国房地产发展模式强调，房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）, 负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。不同公司根据自己的专业特长专注于某个细化产品市场。比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。 3、以金融运作为核心。美国房地产模式中存在有金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链，各产业链均衡发展并相互协调。各个链条中，金融产业链最为发达。美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。 4、收益大众化。美国的房地产基本上是私人投资，全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资，主要渠道是房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等。
波士顿动力公司概况及产品简介
目录 一、公司概况 (1) 二、公司产品简介 (2) 一、LS3 (2) 二、Atlas (2) 三、Petman (3) 四、Cheetah (3) 五、BigDog (4) 六、SandFlea (5) 七、Rhex (5) 八、Rise (6) 九、LittleDog (6) I
一、公司概况 波士顿动力是一所致力于研制开发动力机器人及人类模拟仿真软件的工程 公司。 公司最初分支于麻省理工学院，美国国家工程院成员Marc Raibert和他的大学同学首次研制出一款跑步和操纵像动物的机器人。 1992年，他们成立波士顿工业公司, 并继续他们的开创性工作。 今天，波士顿工业创造了众多创新性机器人。例如BigDog，一款爬行类机 器人，用来越野、在颠簸崎岖的道路上运输货物；PETMAN，一种像真人一样四处活动的机器人，它的职能是为美军实验防护服装；RISE，一款在垂直表面上爬行的机器人, SquishBot，虫类外形迷你间谍机器人，等等。 波士顿工业旗下有一支非凡的创作团队，集结了众多出色的科学家和工程师，他们用先进的分析、思考方式创作了许多创新与实用并具的机器人，并以此为傲。 1
2 二、公司产品简介 一、LS3 LS3，绰号“阿尔法狗”，是由波士顿动力学工程公司设计，美国军方研制出的一款具有出色机动性能的半自治四腿机器人，能够站立，可在搭载400磅（约合181公斤），相当于一个班，重物情况下连续行走20英里（约合32公里）。能够跟在士兵后面穿过复杂地形，同时以一种很自然的方式与士兵互动，就像训练有素的动物与主人之 间的互动一样。阿尔法狗也可进行伪装，与周 围环境融为一体。 二、Atlas Atlas ，阿特拉斯机器人(希腊神话中的大力神)，是世界最先进的人形机器人。Atlas 身高1.9米，体重150千克，由头部、躯干和四肢组成， 像人类一样用双腿直立行走。 这一机器人将来或许能像人一样在危险环境下进行救援工作。 Atlas 有28个液压关节，两只手、两条腿、两只脚、一 个身躯。 它的脑袋 包括立体 照相机和一个激光测距仪。 Atlas 的动力来至设置在一 个场外的电源上。 它能在传送带上大步前 进，躲开传送带上突然出现
建筑与世界名园赏析结课论文 罗斯福纪念园 ——案例分析
项目名称：罗斯福纪念园 地点：美国华盛顿 规划时间：1950年—1997年 规模：公顷 园林风景设计师：劳伦斯·哈普林 加州风景园林设计师劳伦斯·哈普林是美国第二代风景园林设计师，在设计罗斯福总统纪念园之前，他已经在美国风景园林行业里取得了巨大的成功。劳伦斯·哈普林1916年出生于纽约市的布朗克斯区, 在康奈尔大学和威斯康辛大学学习植物学，获得了植物学学士和园艺学硕士。1941年哈普林来到哈佛大学，并追随英国著名风景园林设计师唐纳德学习风景园林。 二战期间，哈普林在海军驱逐舰服役，因伤而回到旧金山，后来在当时美国最著名的风景园林师托马斯·丘奇的事务所工作了四年，并参与了丘奇事务所最著名的作品唐纳花园的设计。 从1949年哈普林成立自己的事务所到1974年被选中为罗斯福总统纪念园做设计这个期间，他已经完成了一系列引人注目的园林工程项目，其中最为著名的要算他在上个世纪60年代设计的波特兰系列广场和绿地。 甲方：美国政府 设计单位：劳伦斯·哈普林事务所 1.总述 罗斯福总统纪念园的设计可以说是二十世纪后半叶美国园林风景史上最具影响力的园林设计作品之一，作为一种为纪念历史人物而设计的纪念性空间。该园林呈献给参观者的是一种景观式的纪念空间体验，没有高高在上的英雄式的纪念物，有的是变化多端的空间形式和
丰富的视觉景观。罗斯福纪念园从设计之初的选址到漫长的设计竞赛历程，再到艰苦的施工以及最终的完成，经历了半个多世纪的时间。 2.场地分析 在美国首都华盛顿哥伦比亚特区的市中心有一条河叫波托马克河，河的东面有一座美丽的大公园，风景十分优美，叫做波托马克公园。这个公园定义为美国国家历史上最著名的总统和名人的纪念园用地。罗斯福纪念园正位于潮汐湖与波托马克河之间的西波托马克公园内的一个狭长的地段上。在其周围已经坐落了三位美国总统的纪念园。罗斯福总统纪念园的选址是在整个大的规划指导原则下确定的，横向延展，自由灵活的布局使得整个纪念园空间与狭长的地段完美的结合在一起，成为华盛顿市中心的一处优美而独特的风景。 3.项目背景和历史变迁 罗斯福总统纪念公园的设计，经历了一个慢长而艰难的过程。自1950年国会提出建议,其间经过十年时间的准备，终于在1959年选定了与华盛顿纪念碑遥对，中间只隔一湖的多潮湿低洼地作为公园基址，并组织了设计竞赛。1960年竞赛委员会评出彼德森和梯尔涅的方案为一等奖。该方案由八块高矮不同的板状纪念碑组成开放性空间，并构成四个高低错落的平台。参观者可以自由活动，籍以象征罗斯福的人道主义和自由博爱精神。纪念碑表面刻有从罗斯福著作中精心选录的讲演词。整个纪念碑模仿竖立的书本，表达了罗斯福是位学识渊博，值得尊敬的伟大学者。该方案创造了现代纪念性建筑的新概念，以碑群的形式来代替传统的单碑形式，并且巧妙地利用各碑的位置不同，转折不同，体量不同，形成一个层次变化极为丰富的空间,富有不尽之意。但是由于该方案造型奇特,与周围环境中其它纪念物不相协调，因此经过长达五年的激烈讨论，最终还是为艺术委员会所否决，没能付诸实施。后来马歇尔·布鲁尔(Mareel·Breuer)提出了新的设计。但到1967年,布鲁尔的方案也因“不能相容的,不敬的,不足采用的”理由被艺术委员会取消。由于长达十年的失败和公众对纪念公园的日益要求，艺术委员会轻率地建议采用一个全是玫瑰园及雕像的纪念公园方案,因为他们认为这个方案具有“至少与环境相容”的特点。然而这个方案实在不能令人满意,遭到了公众的反对。1974年艺术委员会找到了劳伦斯·哈普林事务所，这样，一个期待了24年的愿望终于得到正式设计并建造完成。
欧美房地产发展模式启示录[119220] 自从冯仑提出学习万科好榜样之后,万科就真的成了不少房地产企业的标杆。在王石和郁亮的带领下,万科也学会了给自己树立榜样,激励自身不断成长,这个榜样就是美国的房地产巨头普尔特(PULTE-HOMES)。在谈到万科和普尔特的差距时,喜欢引用数据的郁亮这样说:万科20年持续盈利,而普尔特持续52年盈利,在27个州、44个城市有业务,比万科做得好;对于股东的回报率,普尔特能够达到18%,而万科目前只能做到11-12%;普尔特在美国房地产市场上的占有率是5.3%,而万科现在只有1% 国外房地产行业的发展规则和模式都与中国大相径庭。在高度专业化的背景下,当我们还在期盼着中国房地产百亿企业出现的时候,美国房地产企业早已突破了千亿的大关。在中国的背景下,我们当然不能提出学习国外好榜样,但国外房地产企业的专业化精神和客户终端式的扩张路线,不能不提。我们该学谁:香港还是美国 最早提出中国房地产企业应该放弃香港这个不称职的榜样、转而投靠美国的是冯仑。冯仑坐而论道,认为香港与内地差异太大,中国和美国则颇为相似,发展路线应向美国靠近。在这种比较中,我们不难看出以美国为代表的发达国家房地产发展模式。 首先,土地经济形态的差别造成土地价值和企业行为不同。香港处在城邦经济的框架之内,经济和一个城市的发展绑在一起。而中国内地和美国则都面临着城市和农村经济发展差距的问题,地价差距也很大。在香港和台湾,土地就是绝对财富,土地价值被夸大到了迷信的程度。但在美国没有几家公司是靠土地取胜的。 第二,从金融模式来看,当香港纵向安排价值链的时候,美国房地产公司的业务更专业化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一个环节来追求增值。因此,在美国,预售的销售模式基本不存在。 第三,亚洲企业的价值体系和管理文化都比较模糊,这与欧美国家有很大差距。在美国,最基本的要求是人我界限清楚、专业化、细分、财务透明。 房地产公司的运作模式主要取决于三个维度,第一是土地制度、空间布局;第二是财务体系、金融模式;第三是价值体系、管理文化。西方的企业组织像织物,经纬是标准的,花色程序是固定的,延伸出去几百丈,花色还是如一。组织形态的标准化十分重要。 在诸多差异的影响下,学习香港模式的内地房地产企业大多卖期房、夸大土地价值、依赖银行、项目赌博、公司治理倾向家族化。业内人士普遍承认,欧美的发展模式更符合市场经济原理。当地产基金成为主导 在美国的地产模式中,基金或者投资银行成为房地产市场的主导者,地产建造商或中介商只不过是围绕地产基金的配套环节。有人认为,正是因为这种独特的发展模式,使房地产企业始终无缘全球财富500强,因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。 在美国,房地产的核心是金融运作而非开发营建。无论是位列500强第54的摩根大通,还是第73位的摩根斯坦利,都脱不开来自于房地产的盈利贡献。
国外四大房地产金融模式分析
国外四大房地产金融模式分析 国外房地产金融的四种模式 不同国家由于不同的历史特点和经济发展程度而采取不同的房地产金融制度，形成了不同的房地产金融模式，归纳起来，国际上具有代表性的主要有四种模式：证券型、基金型、储蓄型和混合型。 (一)以美国为代表的证券融资型房地产金融模式 美国是国际上房地产金融市场最发达、制度体系最健全、品种最丰富的国家。20世纪70年代以来，几乎所有的房地产业金融创新工具都起源于美国。到目前房地产金融在美国金融业务中所占份额越来越高。美国房地产金融模式概括起来，主要有以下四方面特征： 1、美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高 美国的房地产金融市场，分为一级市场和二级
市场。在一级市场和二级市场，有的专门从事住宅金融业务，有的专门从事商业房地产和写字楼房地产金融业务。总体上讲，一级市场以商业性金融为主导，二级市场以政策性金融为主导，同时政府通过提供相关保险担保服务对住房金融体系实施了有力的间接干预。 一级市场：由储蓄机构、商业银行、抵押银行、人寿保险公司和其他商业金融机构构成，直接为家庭或企业提供抵押贷款业务。储蓄机构包括储蓄与贷款协会、储蓄银行和信用合作社，它们是美国金融体系的创立者。其中抵押银行是美国最具特色的房地产金融机构，其本身不吸收存款，主要通过商业票据和商业银行短期抵押，银行将发起的抵押贷款处理和交割后就将其在房地产金融二级市场上出售，一般情况下，只保留贷款运作权，而不持有自己发起的贷款。 二级市场：美国房地产金融二级市场主要是从事买卖抵押贷款的市场。在抵押贷款发起后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给联邦国民抵押协会 (FNMA，即房利美)、联邦住宅
美国房地产业简介 作为近十年来在中国最火爆的行业，房地产业的一举一动无不吸引着众人的目光。这个行业诞生了福布斯中国富豪榜上一半的名单，也承载了太多人的财富、梦想、焦虑和悲欢。 如果把目光投向大洋彼岸的美国，美国的房地产行业又是怎样的一副光景？ 提起这个问题，可能许多人首先想到的是房利美房地美，是至今让全球经济步履维艰的次贷危机，是仍旧处在价格低谷的美国房市。无可否认，这些现象都反映了美国房地产市场的重要一面，但房利美和房地美所代表的房地产抵押贷款行业，终究只是这冰山露出水面的一角。 在正式开始这一篇之前，必须要说明的是，中美两国的房地产行业存在巨大的差别。美国可以做为一面镜子，让我们看清自己，但镜子本身与我们自己，却是截然不同的两种。 一、金融危机与美国房地产业 如果要分析美国的房地产行业，就不能回避2008年金融危机。这场金融危机对美国的房地产行业造成了如此巨大的打击，直到今天，美国的房地产公司仍然深陷于行业衰退的泥潭中无力自拔。从财富500强的变化中可以显著的看到这种剧变。 在金融危机之前， 2008年美国财富排行榜全美1000强企业中包含了12家住宅建筑商、10家不动产商，这是近年来美国房地产行业入围公司最多的一年。财富排名榜的主要依据是上一年度的销售收入数据，2008年，有8家住宅建筑商、4家不动产商入围全美财富500强。 入围财富500强的8家住宅建筑商：Centex、 Homes（普尔特）、KB家居、NVR、Hovnanian Enterprises（霍夫纳尼安公司）、Toll Brothers（托尔兄弟公司），都是纽交所上市公司，其中Centex已经于2009年被普尔特集团收购并停牌退市。4家不动产商中，ProLogis（普洛斯）、CB Richard Ellis Group（世邦魏理仕）和Host Hotels & Resorts（酒店控股）也是纽交所上市公司，只有Realogy不是上市公司，但Realogy是著名的21世纪不动产（纽交所代码：CTC）的母公司。2007年，销售收入最低的托尔兄弟收入总额为46.5亿美金，最高的Centex达到142.9亿美元。
美国景观规划第二代代表人物——劳伦斯·哈普林 劳伦斯·哈普林(Lawrence Halprin)是美国现代景观规划设计第二代的代表人物，美国最著名的景观设计师之一。 1935年～1939年哈普林就读于康乃尔大学，1939年获得自然科学博士学位。1941年～1942年，他就读于麻省的哈佛大学，并在华德葛培斯、马塞布尔和克里斯多福等人的指导下，获得景观建筑学工程学位。1949年～1976年，哈普林和其合伙人成为旧金山当地重要的建筑师(1954年～1969年间获7次美国建筑师协会大奖)。哈普林于1963年～1965年担任加州高速公路部门的设计顾问；于1963年～1966年担任旧金山海湾捷运地区的都市顾问。其间，哈普林还受邀到温哥华大英哥伦比亚大学、北卡罗兰纳大学、宾州大学等校访问、讲学，之后又担任加州柏克莱大学分校的讲师，并成为“哈宾夏季研习会”的董事。 重视自然和乡土性是哈普林的设计特点。在开始设计项目之前，哈普林首先要查看区域的景观，并试图理解形成这片区域的自然过程，然后再通过设计反映出来，如著名的滨海农场住宅开发项目。哈普林的第二个设计特点是，他的作品都带有极强的空间参与性、公共性和大众化。 而说到哈普林的设计思潮，事实上与其设计特点是相呼应的。第一，他的环境设计中人应该作为最重要的要素来考虑和设计。第二，设计师一个过程和记过都很重要的整体性问题，必须依靠集体的努力和使用者的参与来完成。第三，环境设计应与自然环境相一致。 其实不难看出，哈普森的设计思潮和特点并非有多大的其特性，仔细想想，他的这么特点和理念在我们这些专业的人看来，在我们现在以及以后的职业生涯中都应该时刻灌输的。而哈普林为什么可以成为大师，其实，也就因为其把这种理念和思想极其深入地灌输到了他的每个作品中，这样就难得可贵的，久而久之，哈普林也就成为了这些理念的代表！ 说到哈普林的代表作，第一个不得不说的就是伊拉·凯勒水景广场
美国四大房地产企业发展历程 蔡歆 成立于1956年的Pulte Homes公司是美国四大房地产公司之一。Pulte Homes公司过去50年里累计建筑了33万套住房，客户市场地域遍及美国大陆本土、阿根廷、墨西哥、波多黎各，总计44个，年销售额高达90.5亿美元，拥有42.94亿美元土地储备。 Pulte Homes公司的主营业务是居民住房业务，几乎涵盖所有的居民住房市场，包括首次置业、二次置业、三次置业住房，老年人住房以及国际房地产市场。同时，Pulte Homes公司还经营地产金融服务、建筑材料生产、物业服务业务。 Pulte Homes公司奉行一贯的价值理念：在最佳的地点为居住者提供超一流的住房和服务！公司的口号是：一旦加入我们的家庭（购买Pulte住房），客户就将享有Pulte提供的终生服务！ 作为美国最优秀的房地产公司，Pulte Homes公司保持了53年的持续盈利，在近十年间保持了两倍于市场的销售增长，销售规模从1992年的12.24亿美元迅速增长到2003年的89.3亿美元。 鲜明的发展历程 第一阶段（1950－1960初）：确立专业化路线。1950年，Bill Pulte在底特律起家，建造并卖出了平生第一套住房，18岁的他开始梦想把建造和出售住房作为自己一生的职业。 其时恰逢二战以后，美国政府大力支持房地产建设。1949年，联邦政府公布了“Housing Act”计划，并提出宏伟目标：为每一个家庭提供大方的具有良好居住条件的住宅。在经济复苏和房地产政策的刺激下，美国房地产行业进入一个快速发展的时期，住房需求远远大于住房供应，住房开工创新高，住房拥有率节节上升，从1950年的55%上升到1960年61.9%。 1956年，Pulte Homes公司正式成立，业务主要集中在底特律郊区修建居民住房和部分商业用房。公司同时确立了经营理念：在最合适的地方建最好的房子，通过整个购房体验过程取悦客户。1950年代末，美国房地产行业第一轮快速增长行将结束。住房拥有率达到顶峰，住房需求迅速饱和。面对加剧的行业竞争，Pulte Homes公司进行了第一次业务整合：停止商用住宅建设业务，专注于居民住宅建设业务。 由此，Pulte Homes公司确立了专业化路线，开始逐步奠定在居民住宅领域内的竞争优势，积累了专业操作经验。 第二阶段（1960－1969）：第一次地域扩张。经历10多年的房地产发展热潮，许多地区房地产市场开始饱和。1960-1961年，美国房地产行业步入萧条，房地产公司的发展受到了威胁。1960年底特律的住房拥有率达到顶峰，市场空间逐渐饱和。