中融国际信托有限公司
中融-【】项目
尽职调查报告
（报告完成日期：【】年【】月【】日）经办业务部门：【】部
声明与保证
我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查工作指引》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
直接调查人签字：
年月日
直接调查人签字：
年月日
部门负责人签字：
年月日
目录
一、项目背景5
二、信托方案与风控措施5
（一）信托基本要素5（二）交易结构6
1、信托计划的进入6
2、信托计划的退出7
3、项目公司的管理7（三）风控措施7
1、抵押；8
2、质押；8
3、无限连带责任保证；等8
三、交易对手8
（一）实际控制人8（二）项目公司8（三）控股股东10
四、融资项目12
（一）项目基本情况12
1、项目现状12
2、控规指标12
3、开发计划13
4、设计、施工、监理情况14（二）项目市场情况14
1、宏观经济概况14
2、当地总体房地产市场14
3、项目市场情况15（三）项目分析16
1、总投资预测16
2、已投入资金的合理性17
3、融资额度的合理性18
4、项目资金来源与运用表18
5、银行贷款安排19
6、销售方式19
7、销售预测20
1、项目损益预测20
8、销售率盈亏平衡点21（四）本项目综合评价22
五、本信托计划风险评估22
六、结论及建议22
七、附件：项目资料22
一、项目背景
（此处简要介绍项目背景情况）
例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】（以下简称“【】项目”）。为【】希望由中融信托就上述地块的土地出让金的交付提供融资服务。
【】公司成立于【】年，注册资金【】万元人民币，主要经营范围为房地产开发、商品房销售，实际控制人为【】先生，名下还控制着【】公司、【】公司等，已在【】【】等地投资开发了【】【】等多个房地产项目，累计开发面积【】万平方米，具有丰富的房地产开发经验。
【】公司拟与中融信托开展房地产投融资合作，共同投资【】项目。项目位于【】，占地面积【】，规划总建筑面积【】万平方米，拟开发成住宅/商业/城市综合体等。
根据中融信托【】部门对本项目的尽职调查，建议与【】公司进行合作并以发行集合资金信托计划的形式向该公司提供融资服务。
二、信托方案与风控措施
（此处简要描述本项目的交易结构及风控措施）
（一）信托基本要素
●信托计划名称：
●信托类型：单一/集合，结构化/非结构化
●融资人：
●融资方式：【贷款】/【股权投资】/其他方式等
●融资用途：
●信托规模：【】万元
●信托期限：【】年
●融资成本：【】/年
其中：
公司收入：其中信托报酬方式收取【】% ；财务顾问费形式收取【】%，收入总额为【】万元
投资人预期收益：【】%
发行费：【】%
保管人保管费：【】%
第三方顾问费：【】%
●项目发行计划（适用于集合类项目）：
我公司私人银行部发行：【】万元
【】银行代销：【】万元
第三方理财机构代发：【】万元
●信托收益分配：分配时间【】、分配比例【】
（二）交易结构
1、信托计划的进入
详细说明信托资金的运用方式，采取股权投资形式运用信托资金时，以信托资金受让原有股东持有的项目公司股权的，说明受让价格，以增资方式投入项目公司的，说明计入注册资本和资本公积的比例以及增资完成后我公司持有项目公司的股权比例；以债权方式运用信托资金的，应说明贷款要素（利率、期限、抵押/质押物、保证担保等）。
（此处可列示信托交易结构图）
2、信托计划的退出
说明信托资金的还款来源、退出方式，如果以股权转让方式退出的，说明股权转让价格。
3、项目公司的管理
如果采取股权投资方式，应说明项目公司的监管方式
例如：
双方在公司章程中约定融资方拥有项目经营和控制权，中融信托通过董事会、派驻财务人员等方式实现对项目资金监管和风险控制；
项目公司应分期编制详细的成本标杆、经营计划报告和项目现金流量预测表，经董事会通过后严格予以执行，并作为资金监管和测算中融信托投资收益的基础。单项成本超过部分由融资方或者【】补足，中融信托不再承担该超出部分的成本。
如果采取债权方式，应说明如何保障信托资金的还款来源
例如：
设立监管账户，要求融资人按一定比例将项目销售回款存入该账户。
（三）风控措施
详细说明本项目采取的风险防范措施，是否采取优先次级的结构化设计，是否采取了抵押/质押的担保措施。
1、抵押；
2、质押；
3、无限连带责任保证；等
三、交易对手
（一）实际控制人
介绍实际控制人经历、经验、名下其他资产情况。
（二）项目公司
1、项目公司基本情况及历史沿革
（若项目公司为新成立则视实际情况作简要介绍，另介绍项目从成立至今的历史沿革情况。）
（并在此介绍项目公司的组织机构设置情况）
2、项目公司经营情况
（此处介绍项目公司过往开发经验、荣誉，及目前正在开发的其他项目现状。）
（对于已开发项目，介绍其地理位置、体量、总投、产品类型、定价、销售情况、财务效益等，并配上楼盘实际照片。）
（对于正在开发的项目<包括刚拿地的项目>，介绍其地理位置、体量、总投预算、已投入资金、目前建设进度、开发计划节点、产品类型、定价、销售情况、已实现的财务效益等，并配上项目现状的照片。）
3、项目公司财务状况
（此处列示项目公司近三年一期的财务报表，分析重要的财务指标，对企业的综合财务实力做出评价；并对报表中的重要科目及变动情况进行详细说明，并分析其合理性。
4、项目公司信用记录
（在此处粘贴经中国人民银行征信系统查询的项目公司《企业基本信用信息报告》的扫描件，并说明项目公司未结清贷款情况、对外担保情况及抵押/质押情况，注明项目公司是否存在不良贷款记录。）
贷款情况：当前未结清贷款为【】万元，已结清贷款为【】万元,已结清保函【】万元，已结清承兑汇票【】万。
对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【】万元。
抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【】万元，质押金额为【】万元。
有无不良记录：无/有，原因是【】
5、项目公司税收政策
6、管理层介绍
（介绍项目公司开发经营团队的背景、经历、经验、资质等）（三）控股股东
1、控股股东基本情况
（并在此介绍控股股东的组织机构设置情况）
2、控股股东经营情况
（此处介绍控股股东过往开发经验、荣誉，及目前正在开发和计划开发的其他项目现状。）
（对于已开发项目，介绍其地理位置、体量、总投、产品类型、定价、销售情况、财务效益等，并配上楼盘实际照片。）
（对于正在开发的项目，介绍其地理位置、体量、总投预算、已投入资金、开发计划节点、目前建设进度、产品类型、定价、销售情况、已实现的财务效益等，并配上项目现状的照片。）
（对于已开发和正在开发项目数量众多的大型企业，可挑选其中与本融资项目地理位置较近、产品类型相近的项目进行介绍。）
3、控股股东财务状况
（此处列示控股股东近三年一期的财务报表，分析重要的财务指标，对企业的综合财务实力做出评价；并对报表中的重要科目及变动情况进行详细说明，并分析其合理性。
4、控股股东信用记录
（在此处粘贴经中国人民银行征信系统查询的控股股东《企业基本信用信息报告》的扫描件，并说明控股股东未结清贷款情况、对外担保情况及抵押/质押情况，注明控股股东是否存在不良贷款记录。）
贷款情况：当前未结清贷款为【】万元，已结清贷款为【】万元,已结清保函【】万元，已结清承兑汇票【】万。
对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【】万元。
抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【】万元，质押金额为【】万元。
有无不良记录：无/有，原因是【】
5、管理层介绍
（介绍控股股东开发经营团队的背景、经历、经验、资质等）
四、融资项目
（一）项目基本情况
1、项目现状
（此处介绍项目现状，包括拆迁情况、土地取得方式、价格<包括总价及楼面价格>、土地出让金缴纳进度、“四证”取得的情况、项目公司是否成立等情况，须附上土地现状全景图<例如从较高、远的位置进行俯拍，将土地边界全部拍入照片，不得提供局部图片>）。
2、控规指标
（此处须按地块分别列示）
3、开发计划
（此处以表格或横道图形式列明项目开发进度，如果是分期开发，还应列明各期开发的具体内容和进度。）
示例：
4、设计、施工、监理情况
（此处介绍本项目设计公司、施工单位及监理单位的资质、经验，与开发商的合作历史等）。
（二）项目市场情况
1、宏观经济概况
（此处详细分析项目所在城市的政策环境、经济发展水平、投资消费水平等）。
2、当地总体房地产市场
（此处详细分析项目所在城市和所处区域近期房屋施工面积、销售面积、均价水平、产品需求类型和数量、产品供给类型和数量、各类用途土地的供给数量和面积等房地产市场总
体运行情况。）
3、项目市场情况
（1）项目区域交通情况
(详细介绍项目周边的各种交通设施情况，以卫星图标注项目所在地及其周边的主要交通站点和线路)。
（2）项目配套设施情况
(详细介绍项目周边各种配套设施，包括教育、医疗、购物、文体、娱乐、邮政、银行等，并以卫星图标注项目所在地及其周边主要配套设施)。
（3）周边主要土地成交情况
（详细介绍项目所在区域近期土地成交情况，分析项目土地成本的优劣势。并以卫星图标注项目所在位置及周边成交土地所在位置）。
示例：
数据来源：【】
（4）周边竞争项目分析
（此处列明周边可能与本项目竞争的项目，包括已售完、已开盘和未开盘的项目；以卫
星图标注本项目位置和周边竞争楼盘位置，并附上竞争楼盘的照片<现房>或效果图<非现房>）。
示例：
（三）项目分析
1、总投资预测
（若有必要，可在每一大项下列示更加明细的小项。）
2、已投入资金的合理性
（此处按照工程形象进度、施工合同约定的付款进度和单方合理成本对开发商在建工程进行逐栋测算，加计后与最近一期财务报表中的资产科目进行比对，确认已投入资金的真实性。须附上每栋建筑的照片。）
对于支付的拆迁成本，
●获取拆迁名单、拆迁协议、资金支付凭证；
●获取开发商制定的拆迁补偿标准，与当地政策和市场水平进行对比，分析其合理性；
●当必要并可行时，从拆迁名单里随机抽取拆迁户进行访问，确认拆迁成本支付的真实性；
●将所做的调查工作记录在尽调报告中，并准备向风控提供所获取的原始文件资料。）
3、融资额度的合理性
●此处列明在项目可获其他重大资金来源例如预售回款之前的各项用资明细。
●在建筑安装工程费方面，须按照合理的单方土建成本（即不含安装的建安成本）和建至
可预售条件的工程量，以及施工合同约定的付款进度（若尚未签订施工合同则按行业惯例）来进行融资合理额度的匡算，将计算过程和结果进行列示。
对于超出合理额度的融资需求，须对真实用途进行彻底的调查和说明。
4、项目资金来源与运用表
（资金来源与运用表中，信托期限内的现金流预测须明细到季度，兑付时点后可按年进行预测；除了已签合同的银行贷款外，一般不将其包含在预测表中；不得包含车位的销售收入）。
（此处需测算至信托兑付时点所在季度时，所需投入的开发建设资金，以确认资金来源与运用表中相应资金运用项目现金流出额度的合理性。）
5、银行贷款安排
本项目公司预计【】年【】月申请银行开发贷款【】万，期限【】年，还款来源为：。
6、销售方式
（此处介绍本项目的销售团队及其业绩、本项目计划采用的营销策略等。）
7、销售预测
●此处详细列明销售计划，在信托期限内明细到季度，兑付时点后可按年列示。
●此处的“年”为公历年，即1月1日至12月31日，以与“资金来源与运用表”的销售
收入对应。
●价格按保持不变的均价预测，不得递增。
示例：
1、项目损益预测
项目预计实现销售收入【】万元，扣除成本、税金，预计税前利润【】万元、税后利润【】万元。