Statistical and Application 统计学与应用, 2015, 4, 1-8
Published Online March 2015 in Hans. https://www.doczj.com/doc/194017025.html,/journal/sa
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Estimating Output Elasticities of Agricultural Production Factors in China Based on the
Least Cost Method
Yu Guan1, Min Ghen2
1Department of Statistics, Zhejiang A & F University, Hangzhou Zhejiang
2Zhejiang Survey Organization, National Bureau of Statistics, Hangzhou Zhejiang
Email: guanyu@https://www.doczj.com/doc/194017025.html,
Received: Feb. 6th, 2015; accepted: Feb. 21st, 2015; published: Feb. 28th, 2015
Copyright ? 2015 by authors and Hans Publishers Inc.
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Abstract
Based on market hypothesis of the minimum cost method, using historical production cost benefit survey data and related literature, combined the weighted average of farming, forestry, animal husbandry, fishery, this paper estimates that the current output elasticities of the investment proportion of the agricultural production material consumption (capital), labor and land are about 0.55, 0.3 and 0.15 respectively. It overcomes un-robustness of the popular regression op-timize method. In addition, the contribution rates of scientific and technological progress on the farming, forestry, animal husbandry, fishery and mega-agriculture are measured.
Keywords
Agriculture, Products Factor, Output Elasticity, Least Cost Method
基于最小成本法的我国农业生产要素
产出弹性的估算
管宇1，陈敏2
1浙江农林大学统计系，浙江杭州
2国家统计局浙江调查总队，浙江杭州
基于最小成本法的我国农业生产要素产出弹性的估算
Email: guanyu@https://www.doczj.com/doc/194017025.html,
收稿日期：2015年2月6日；录用日期：2015年2月21日；发布日期：2015年2月28日
摘 要
本文基于最小成本法的市场假设，利用历年农产品生产成本收益调查数据和相关文献，结合农林牧渔业分项产值构成进行加权平均，估算得到目前我国农业生产物质消耗(资本)、劳动和土地投入比重即产出弹性分别约是0.55、0.3和0.15。它克服了目前流行的回归优化而带来的不稳健性。另外，测算了全国农林牧渔业和大农业的科技进步贡献率。
关键词
农业，生产要素，产出弹性，最小成本法
1. 引言
弹性是经济学中的一个重要概念，它定量地描述了一个经济变量相对于另一个经济变量变化的反映程度。在农业生产率评价时，会涉及资本K 、劳动L 、土地M 三大投入要素，它们关于产出Y 的产出弹性分别为：
, , Y Y Y Y Y Y K K L L M M
αβγ???===??? 问题是上述三个公式中的分子Y Y ?是彼此不一样的。譬如对于资本来说，要求在劳动和土地不变条件下，资本增加1%，产出增加%α。在现实生产中，人们很难控制其它条件不变，而只让一个生产要素变化的，由此造成了“如何合理计计生产要素产出弹性”这一难题。
2. 要素产出弹性估算方法
周方[1] [2]利用成本函数和成本构成给出生产要素产出弹性的一个计算公式，但需要有完整的投入产出表。文献[3]列举多种估计要素产出弹性的方法：最大利润法、最小成本法、经验确定法、时间序列回归法、横截面数据回归法(包括随机前沿模型)等等。
2.1. 最小成本法和最大利润法
本设Y 是产出，()1,,q X X X = 为诸投入要素，1,,,Y q P P P 分别是产出Y 和诸投入要素的价格。在产出Y 一定的条件下，成本最小化模型如下：
1
min q
i i i C P X ==∑，约束条件为()Y g X =
如果生产函数()Y g X =是X 的r 阶齐次函数，利用Lagrange 乘数法求解得产出弹性
1
, 1,,i i i q i i j j
j P X Y Y r i q X X P X α=?==?=?∑ 其中r 大于1、小于1和等于1时，分别称为递增报酬型、递减报酬型和不变报酬型，表明按技术用扩大生产规模来增加产出是有利的、不利的和中性的。
基于最小成本法的我国农业生产要素产出弹性的估算
类似有最大利润法，其产出弹性公式是：
, 1,,i i i i i Y P X Y Y r i q X X P Y
α?==?=?
章上峰等人[4]研究时变弹性生产函数模型，针对1978~2008年我国经济指标数据，用半参数变系数 Profile 估计方法得到不同时期资本和劳动力时变产出弹性与资本和劳动力收入份额统计值相当吻合的结果，即佐证了最小成本法的可行性。周方[1] [2]利用成本函数和成本构成给出生产要素产出弹性的一个计算公式，但需要有完整的投入产出表。文献[3]列举多种估计要素产出弹性的方法：最大利润法、最小成本法、经验确定法、时间序列回归法、横截面数据回归法(包括随机前沿模型)等等。 2.2. 经验回归优化分析法
经验回归优化分析法包括纵向的时间序列回归、横向的横截面和面板数据回归法(包括线性回归、对数线性回归、非线性回归)。回归法容易实现，而且能利用线性或非线性模型的许多新方法如半参数方法，因此被许多文献采用[5]-[11]。但是，回归法存在以下几个问题：(1) 回归方程和系数可能通不过显著性检验；(2) 回归系数可能为负数，虽然在极端情形下弹性可以取负值，如严重超量施肥导致粮食减产，但宏观生产数据(如农业生产数据是合并许多农户生产得到的)中弹性系数不应该是负的；(3) 回归法是基于现有数据的优化分析，回归系数对模型和数据都相当敏感。
表1罗列使用回归方法估算我国农业三大要素产出弹性的部分文献，结果差异较大，显然主要是其中原始数据来源和处理不同造成的。
2.3. 我们的选择
虽然中国农业生产和主要农产品销售价格一定程度上还受到国家调控，除主要粮食价格受国家调控逐年稳步提高外，多数农产品价格几乎完全市场化，不同年份间波动较大。无论是地方政府还是农业生产者，都无不在现有的体制下设法使自己的生产或经营尽可能成本最小化和利润最大化。
目前最权威的国家统计局农村统计数据，多数是通过抽样调查获取的：抽样857个县(约占全国的35%)，每个调查县的调查户数为30~100户。农业生产严重地受制于地理、土壤、气象等因素，农产品价格波动远高于工业产品，农业统计指标明显多于其它行业。农村农业统计数据既复杂又波动明显，通常无法用简单的某个统计模型直接套用，这是农业经济文献非常之多，但结果差异很大的原因。
如果生产环境理想且统计数据近似准确，那么各种模型的结果应该相近。由于农业生产存在太多不确定的干扰因素(如地理、天气)，在原始数据误差没法控制的前提下，应该尽可能采用相对稳健的估计方法。综合现有各种方法和文献，我们建议使用“最小成本法”即要素产出弹性等于该要素成本占总成本的比重，它远比经验回归稳健得多。最大利润法涉及产出价格，波动较大的农产品价格会造成其测算结
Table 1. Output elasticities data of material capital, labor and land investment proportion
表1. 资本、劳动、土地三大要素产出弹性文献数据 作者
朱希刚[5] 朱喜等[6] 孙秋霞等[7] 雷玲等[8] 白秀广等[9] 刘威[10] 孙兆明[11] 时间
1972~1994 2003~2007 1996~2006 2001~2007 2000~2009 2004~2008 1980~2010 对象
农业 农业 农业 陕西农业 苹果九产区 规模奶牛 海水养殖 资本比重
0.55 0.443 0.446 0.567 0.0818 1.508 0.724 劳动比重
0.20 0.213 0.53 0 0.5722 ?0.508
基于最小成本法的我国农业生产要素产出弹性的估算
果的不稳定性，因此该法不太适合于农业生产测评。
3. 农业生产要素投入比重即产出弹性的估算
历年《全国农产品成本收益资料汇编》(简称《汇编》)和《中国农村统计年鉴》(简称《农村统计》)有相当详细的主要农产品成本收益调查统计数据，据此我们以农产品产值比重作为权重，进行加权平均，近似估算出三大要素占总成本的比重，进而估计产出弹性。
3.1. 农业(种植业)
以2010年种植业物质要素产出弹性为例，解说其中的估算过程。按国家统计局的统计分类指标，种植业划分为谷物及其他作物、蔬菜及园艺、水果坚果及饮料、中药材4大类。其中中药材类生产成本收益数据欠缺，中药材产值比重很轻2010年只占1.34%忽略不计，因此种植业生产成本就用谷物及其他作物、蔬菜及园艺、水果坚果及饮料3大类来估算，按2010年产值分别取权重48.47%、36.54%、14.99%。
每个大类又由若干子类组成，由小及大逐级向上加权平均。这样近似估算整个种植业的生产成本，结果见表2。
3.2. 林业
林业生产包括林木培育和种植、竹木采运和林产品3大类。历年《汇编》和《农村统计》中数据中林业的很少。本节林业产品成本数据主要来自“中国期刊网”学术论文。
刘强等人[12]调查了2010年浙江省临安市32个农户96块已经进入采收期的山核桃年投入产出情况；
汪淅锋和沈月琴[13]调查2009年浙江省2个“竹子之乡”安吉和临安的227户农户，分析农户现有的竹林经营模式及其成本收益；董爱宏[14]给出2012年河北板栗种植的成本分析；黄世国等人[15]调查了2004年海南民营橡胶生产情况，并估计国营农场加上还有一部分社会成本，使得橡胶总成本大概9000元/吨。
汇总上述文献数据，计算得要素投入比重得表3。
据我们了解，目前平原农田租赁时间较短，每公顷租金1000元以上，一般占生产成本的10%~20%；
山林租赁时间较长，每公顷租金约100元，一般不超过生产成本5%。考虑到租山地生产时改造成本较高，Table 2. Investment proportion of Chinese farming in 2010
表2.2010年全国种植业分项比重
谷物及其他作物蔬菜及园艺水果坚果及饮料中药材种植业成本产值(可比价格/亿元) 14781.3 11140.7 4571.6 429.2 32036.9 产值比重(%) 48.47 36.54 14.99 - -
物质比重(%) 43.08 41.11 50.08 - 43.41
劳动比重(%) 38.01 47.61 42.91 - 42.25
土地比重(%) 18.91 11.28 7.01 - 14.34 Table 3. Proportion of forest products in literature [12]-[15]
表3.文献[12]-[15]林业产品投入比重
产品生态山核桃山核桃笋用林材用林笋材两用林板栗玉米民营橡胶国营橡胶物质比重(%) 27.15 15.14 54.35 23.00 28.17 18.37 42.86 32.41 53.33
劳动比重(%) 72.85 84.86 45.65 77.00 71.83 81.63 57.14 67.59 47.37 地区浙江浙江浙江浙江浙江河北河北海南海南
基于最小成本法的我国农业生产要素产出弹性的估算
林业生产要素的土地投入比重取10%。林木培育和种植相对地较接近于普通的种植业，平时需要施肥、施药、修剪等，物质和劳动投入比重相近，都取45%；竹木采运和林产品主要都是开始的较大投入，后期的管理、采运、采收中人工费用比重极高，竹木采运和林产品的劳动比重分别取55%和60%，见表4。
3.3. 畜牧业
畜牧业统计主要涉及牲畜饲养、猪的饲养、家禽饲养、狩猎和捕猎动物和其他畜牧业，其中牲畜饲养包括牛、羊及其奶产品，家禽饲养包括肉禽和禽蛋。《汇编》与《农村统计》中有较全面的畜牧业分项目生产成本，经过2次加权平均可估算出畜牧业的综合生产成本，请见表5。
3.4. 渔业
渔业包括捕捞与养殖，又分别对应有内陆(淡水)和海洋。《汇编》和《农村统计》中只列有2003~2007年淡水鱼农户精养成本调查数据。戴俊和何坪华[16]调查分析比较了武汉地区184个黄鳝网箱养殖户成本收益水平状况，网箱养殖的土地成本明显低于非网箱养殖。还有3种海产品大菱鲆、大黄鱼、对虾养殖成本数据，请见表6。
考虑到近年来过度捕捞导致的“近海无鱼”现状，渔业越来越依赖于水产养殖。据了解目前鱼塘租赁每年每亩上升到5000~10000元，明显高于农田和山林。综合各因素和现有数据，我们建议水产品(不分海水和淡水)养殖要素投入物质、劳动和土地比重分别取75%、15%和10%。
Table 4. Investment proportion of forest products
表4.林业生产要素成本比重
林木培育和种植竹木采运林产品加权平均物质比重(%) 45 35 30 36.67
劳动比重(%) 45 55 60 53.33
土地比重(%) 10 10 10 10
Table 5. The output value and investment proportion of animal husbandry in 2010
表5.2010年畜牧业产值及其要素比重
牲畜饲养猪的饲养家禽饲养狩猎和捕猎动物其他畜牧业畜牧业产值(亿元) 4287.1 8639.8 5145.4 17.1 761.7 20266.3 物质比重(%) 83.61 86.39 94.02 - - 87.90 劳动比重(%) 16.31 13.52 5.54 - - 11.91 土地比重(%) 0.08 0.09 0.44 - - 0.19 Table 6. Investment proportion of aquaculture in literature [16]-[19]
表6.文献[16]-[19]水产养殖投入比重
产品黄鳝网箱黄鳝网箱黄鳝网箱大菱鲆大黄鱼对虾农户淡水鱼物质比重(%) 94.34 92.94 91.45 88.86 90.88 82.25 80.97 劳动比重(%) 2.68 2.68 5.22 11.14 9.12 7.47 14.06 土地比重(%) 2.98 4.40 3.34 - - 10.28 4.97 地区武汉仙桃武汉汉南武汉洪湖渤海湾福建广东全国2007年
基于最小成本法的我国农业生产要素产出弹性的估算
3.5. 大农业
根据前面分析计算结果，对农(种植)、林、牧、渔业的要素比重再进行加权平均，权重为它们在总产值中的比例。为使用方便，对要素比重进行取整，得表7。取整原则：大的数往下取，小的数往上取；
由于中国劳动力过剩，凡劳动力指标往下取整；因我国农村土地归集体所有不能真正流转，目前农业土地成本偏低，故往土地要素上取整。
利用取整后的农(种植)、林、牧、渔业的要素比重结合1990~2010年各年各产值比例，进行加权计算并取整得大农业生产的物质、劳动和土地投入比重，即各生产要素的弹性系数，见图1，其中2010年的要素比重分别是58.79%、30.21%和11.01%，取整后为55%、30%和15%。为方便对农业生产率的测算比较，我们建议2000年至今大农业生产的物质、劳动和土地投入产出弹性就取55%、30%和15%。
4. 农业科技进步贡献率
科技进步贡献率是我国各级政府比较关注的指标，通常是基于生产函数索罗余值法[7] [8]。在产出增长率中扣减资本、劳动和土地投入增长的份额，剩下的可解释了科技进步所带来的，其中投入要素弹性采用上节的估算值。
科技进步贡献率测算数据取自《农村统计》，其拥有历年完整的基于不变价格下的农、林、牧、渔业产值和大农业总产值、增加值的指数以及劳动力人数、播种面积、造林面积、养殖面积等。具体地，资金投入对应于物质消耗，但农业物质消耗数据不是很完整，本文用中间消耗(产值减去增加值)近似；现有的农业生产率测评文献几乎一致地选用从事农业劳动力人数近似作为劳动投入，我们也如此做。
种植业土地要素投入采用播种总面积扣减掉受灾部分，即播种总面积?0.2 × 受灾面积?0.65 × 成灾面，其中受灾面积损失比例20%是取10%~30%的中值，成灾面积损失比例65%取30%~100%的中值。林业面积基于1997年中国林业出版社出版的《中国森林》数据，当时我国大陆林业用地为260919千公顷，再加上每年新增的林地面积。畜牧业没有土地数据，我们采用上年末存栏头数代替，存栏头数从某种程度上反映养殖场大小。我们按大概体重进行折算：1头大牲畜= 3头猪= 10头羊。另外，朱希刚[5]建议用能繁母畜头数代替土地要素，想法挺不错，但目前仅有能繁母猪和母羊且年份不完整的数据。水产养殖
Figure 1. Investment proportion of Chinese mega-agriculture from 1978 to 2010 (up to bottom: material, labor, land)
图1.全国大农业1978-2010年要素投入比重(自上至下为物质、劳动、土地)
Table 7.Investment proportion of farming, forestry, animal husbandry, fishery production inputs in 2010
表7.2010年农林牧渔业生产要素投入比重
种植业林业牧业渔业大农业物质比重（%）42.5 40 80 75 55
劳动比重（%）42.5 50 15 15 30
土地比重（%）15 10 5 10 15
基于最小成本法的我国农业生产要素产出弹性的估算Table 8. The contribution rates of scientific and technological progress on Chinese farming, forestry, animal husbandry, fi-shery (forward for 5 years on average)
表8.全国农林牧渔业科技进步贡献率（往前数5年平均）
年份大农业种植业林业畜牧业渔业
2000 39.38 56.96 47.06 20.79 18.99
2005 41.29 60.44 56.68 17.75 19.55
2010 47.55 71.67 52.59 23.60 17.62
面积完全按《农村统计》中数据。
表8列出全国农林牧渔业科技进步贡献率计算结果，每个数据代表所对应年份往前数5年的平均值。明显地，种植业最高，林业第2、大农业居中、畜牧业和渔业最低。
5. 结论
目前农业生产率评价方法主要有：基于生产函数的回归方法(包括对数超越方程、随机前沿分析法)、基于线性规划的数据包络分析方法，显然它们对于指标选取和原始数据都非常敏感的。变动其中一个指标或一组原始数据，最终结果就可能差异很大。本文跳出国内学者普遍采用的回归优化估计方法，回到生产函数和弹性系数的最初始的经济学范畴，基于“生产成本最小化”的市场假设，用要素成本比重来估计弹性系数。基于农产品生产成本调查数据，利用分项产值构成(数据来自历年《中国农村统计年鉴》)，进行加权平均得要素投入比重；综合多方面因素，对诸要素比重进行适当调整，最终确定各生产要素的弹性系数。显然，投入比重受原始数据影响，相对于回归优化或线性规划优化方法来说少得多，自然具有极高的稳健性，如此得到的弹性系数离比较合理的真实目标应该相差不会远了。
农业部朱希刚等人[5]在二十纪90年代前期，用回归分析分段估计弹性系数。本文大农业生产要素弹性系数与我国政府官方采用的朱希刚方法相近，资本(即物质消耗)弹性系数都取0.55，劳动和土地弹性系数我们的与朱法分别是0.3、0.15和0.2、0.25。目前，土地归集体所有，我国农产品综合成本中实际的土地成本都不超过10%，因此土地弹性系数应该取小的。增加单位面积土地，必须伴随有增加相当的资金加入才能使土地明显地增加产值；反之，有了资金，人们往往会在现有土地上设法更多地生产(如立体种植、网箱养殖)。
基金项目
国家统计局项目(2012LY019)。
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土地估价实务基础-多项选择 1、估价要考虑()等因素对土地收益的影响。 A.社会经济发展 B.土地利用方式 C.土地预期收益 D.土地利用政策 E.地块大小 2、估价师接受估价业务后，首先必须决定估价的基本项目包括()。 A.确认评估对象 B.估价方案 C.约定现场勘察时间 D.议定评估收费 E.确定委托方估价的目的 3、评估对象土地上有建筑物评估土地价格可采用()。 A.市场比较法评估土地价格 B.利用剩余法从不动产总售价中扣除建筑物现值，推求土地价格 C.市场比较法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格 D.收益还原法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格 E.基准地价系数修正法评估土地价格
4、土地价格是土地在()的价格。 A.某一权利状态下 B.某一时点 C.某一土地利用方式 D.某一经营管理水平下 5、根据土地估价原则，()应成为估价的主要依据。 A.既往收益 B.实际收益 C.客观收益 D.预期收益 6、评估对象土地上无建筑物评估土地价格可采用()。 A.市场比较法评估土地价格 B.收益还原法评估土地价格 C.路线价估价法评估土地价格 D.基准地价系数修正法评估土地价格 E.采用比较法预估开发完成后房地销售总金额，再采用剩余法扣减建筑成本、利润及税金等，推求土地价格 7、土地估价的使用方向包括()。
A.为土地权利转移进行土地估价 B.为法律诉讼进行土地估价 C.为他项权利设定进行土地估价 D.为土地开发与整理进行土地估价 E.为投资顾问与决策进行土地估价 8、土地估价要考虑()等因素对土地收益的影响。 A.社会经济发展 B.土地利用方式 C.土地预期收益 D.土地利用政策 E.地块大小 9、土地估价中的替代原则是指土地价格水平()。 A.由具有相同性质的替代性土地的价格所决定 B.由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后所决定 C.可通过比较地块的条件和使用价值来确定 D.根据过去实际收益的高低来确定
【案例分析】 根据以上资料请思考与讨论下列问题 该公司财务负责人要求财务会计小王运用贴现和非贴现评价的五种方法投资回收期、年均投资报酬率、净现值、现值指数、内部报酬率，分别对A、B、C这三个方案进行最优选择。小王计算后，发现运用评价指标进行决策时产生有矛盾，不知道该如何进行决策，请你帮他解决问题并完成财务主管的任务。 必要提示 1．三个方案投资回收期的计算过程如下： 因此A方案投资回收期＝1＋（8200÷13240）＝1.62（年） 因此B方案投资回收期＝2＋（1800÷6000）＝2.30年 C方案各年净现金流量相等，所以可直接用原始投资和年现金净流量相比即可得出
C 方案投资回收期＝12000÷4600＝2.61年 结论：A 方案的投资回收期最短，故应选A 方案为最优方案。 2．三个方案年均投资报酬率的计算过程如下： A 方案的投资报酬率＝ ()%10020000 232401800?÷+＝12.6％ B 方案投资报酬率＝ ()%6.15%1009000 3300030001800=?÷++- C 方案投资报酬率＝%5%10012000 600 =? 结论：B 方案投资报酬率最高，应选B 方案为最优方案。 3．三个方案净现值的计算过程如下 净现值（A ）＝（11800×0.9091＋13240×0.8264）－20000 ＝21669－20000 ＝1669（元） 净现值（B ）＝（1200×0.9091＋6000×0.8264＋6000×0.7513）－9000 ＝10557－9000 ＝1557（元） 净现值（C ）＝4600×2.487－12000 ＝11440－12000 ＝－560（元） 结论：A 方案净现值最大，应选A 方案为最优方案。 4．三个方案现值指数的计算过程如下: 现值指数（A ）＝21669÷20000＝1.08 现值指数（B ）＝10557÷9000＝1.17 现值指数（C ）＝11440÷12000＝0.95 结论：B 方案现值指数最大，应选B 方案为最优方案。 5．三个方案内含报酬率的计算过程如下： A 和 B 方案的各年净现金流量不相等，因此需要采用逐步测试。A 方案的净现值为正数，说明它的投资报酬率大于10％，因此，应提高折现率进一步测试。其测试过程如下表：
采用成本法评估过程 估价技术路线：本次评估采用对建筑物价值和土地使用权价值分别评估，综合计价的方式进行。其中：土地使用权评估价格采用基准地价修正法进行评估；建筑物评估价格根据**县房屋重臵价格水平、建筑物的成新、层高、朝向和通风采光、设施设备、装饰装修等情况进行一系列修正后得出建筑物评估价格。即：建筑物评估价格=重臵单价×建筑面积×成新率×综合修正系数。 （一）土地使用权价格评估： 1、估价对象描述： 估价对象房地产整体设计以中国传统文化的精髓——“五行”金、木、水、火、土为设计的起始和主源点，非常有机地、巧妙地把一个高端旅游度假酒店的风格、档次以及不同的旅游度假方式用五元素的寨子来承载，形成天然的表达。在相对独立的特色别墅建筑群体中，又巧妙地运用了湘西苗族、土家族的民族文化元素，青山相依、绿水缠绕，奢华中彰显质朴，极具地域文化风尚。酒店由40余栋绕水而居的精美别墅、室内外花园泳池、常绿自然植被园林、风味餐馆、多功能亲水咖啡厅、国际会议会展中心、SPA楼以及9层楼高的全景建筑构成。 本次评估的土地使用权人为张家界禾田居度假酒店有限责任公司，已核发慈国用（2010）字第40号、（2010）字第41号、（2009）字第62、（2009）字第64号共4本《国有土地使用证》，座落于**县三官寺土家族乡罗潭村七组，地类（用途）为商服用地，使用权类型
为出让，土地使用权终止日期为2049年07月01日，土地使用权总面积为159930.26㎡。 2、土地估价方法选用： 一般而言,土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、路线价法等。根据估价对象的土地利用特点和估价目的，由于估价对象用地为商服用地，鉴于**县城区及建制镇已有基准地价成果，并且修正体系较完善，因此采用基准地价系数修正法评估待估宗地的地价。 技术路线：本次评估根据**县人民政府公布的慈政通（2013）4号《**县人民政府关于在县城规划区、建制镇、乡集镇范围执行新基准地价的通知》，确定待估宗地的基准地价，分析基准地价评估基准日至本次评估基准日地价变化情况，进行期日修正；然后根据基准地价的内涵与待估宗地地价内涵的差异进行修正；最后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素，个别因素差异，评估修正系数，由基准地价经一系列修正后，得到待估宗地的地价。 1、地价定义 ①实际土地开发程度：红线外五通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯），红线内六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯、通暖）；场地内平整，围墙、绿化、水泥地坪、道路、构筑物等地上投入完成。 ②设定土地开发程度：红线外六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯），红线内六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、
土地估价师考试模拟试题(一) 一．判断题（共20题，题号1~20，每题1分，共20分。请判断下列说法的正确或错误， 并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂”√ “，认为错误的涂”×”.答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分） 1．与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。 2．估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。 3．城镇土地等应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。 4．有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。 5．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。 6．运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。 7．利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。 8．采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实
例的土地剩余使用年期为xx年，待估宗地的剩余使用年期是xx年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。 9．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。 10．建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。 11．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于20xx年11月12日发布，自20xx年1月1日起实施。 12．采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。 13．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。 14．路线估价价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。 15．国有土地使用权期满，土地使用者应交还土地使用证，并依照规定办理注销登记，该土地上的建筑物，其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。 16．在对基准地价评估所需的样点地价资料进行出让年期修正时，没有明确使用年期的，应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让
组合投资案例分析 姓名：xxx 学号：xxx 实际案例 交易情况： 开始日期：2010.10.8 结束日期：2010.11.23 本金：50万元 收益：52400元 交易一：23.21元买入用友软件，10000股，以25.93卖出，获利27200元 交易二：13.98元买入九芝堂，9000股，以16.51元卖出，获利22770元 交易三：12.47元买入中国铝业，5000股，易12.72元卖出，获利1250元 交易四：7.26元买入金融街，10000股，以7.38元卖出，获利1200元 均值——方差分析 （1）持有有期收益率 持有期收益率是投资者投资于股票的综合收益率。持有期收益率的计算公式为： n p n p p r i *1)(001+-=
I 是i 年现金股利额，0p 是股票买入额，1P 是股票卖出额，n 是 股票持有股数。 （2）算数平均收益 算术平均收益率)(r 是将各单个期间的收益率(rt)加总，然后除以期间数(n)，计算公式如下： n r r n i i ∑==1 （3）风险度量——方差与标准差 1.方差 方差用来度量随机变量和其算术期望之间的偏离程度。收益率的方差是一种衡量资产的各种可能收益率相对期望收益率分散化程度的指标，通常用收益率的方差来衡量资产风险的大小，计算公式为： ∑=-=n i i r E r m 122 )]([1σ 式中：2σ表示方差，m 为持有天数，i r 表示资产在第i 中状态下 的收益率，n 表示资产有可能产生的不同收益率的种数，E(r)表示资产的期望收益。 2.标准差 方差的实际值与期望值之差平方的平均值，而标准差是方差的平方根。 标准差：2/1122 })]([1{∑=-=n i i r E r m σ
对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细地讲解 每种方法地公式是牢记地，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法地公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索 一，收益还原法 .在收益法中选择相关资料，年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期 .年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点. ()每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一地利息就是在年总收益中地，而且是押金地利息收入. 在计算年总收益地时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以，而且是客观租金，还要记得考虑空置. （）复杂一点地就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算 然后说年总费用，要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索 **几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下： 土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用； 经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润； 生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索 .我们比较常见地就是房地出租地情况，千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数.文档来自于网络搜索 在我们地年实务地第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索 .计算年总费用中地税金，一定要审题，看房产税给地是按月计征租金地，还是按原值扣除一部分后地，按月就要换算成年.文档来自于网络搜索 .不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润. .确定土地纯收益 ***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格（现值）土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索 在确定地土地净收益地时候，我们先要求出房产净收益. 房产净收益房产现值*建筑物还原率. 房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年. （）这里面就牵扯到了折旧年限地确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值地问题，常考到.文档来自于网络搜索 （）经过年限即建成后到时点. （）值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索 房产折旧体现了年期，所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候，用了使用
劳动经济学学习要点（二） ——从看懂劳动力市场数据图标说起第二节劳动力供给和需求 一、先看下面3张图标。
若要了解我国2019年劳动力市场状况，判断宏观经济走势，就要具备劳动力供给和需求扎实的理论功底。这3张图是2019年中国劳动力（人口、失业率、工资）数据统计表，从中反映出了劳动力参与率以及劳动力供给、需求弹性指标。 二、劳动力与劳动力供给 1、劳动力和劳动参与率的概念 ——劳动力：劳动力是指在一定年龄之内，具有劳动能力与就业要求，从事或能够从事某种职业劳动的全部人口，包括就业者和失业者，即劳动力。 ——劳动力参与率是指劳动力在一定范围内的人口的比率。劳动参
与率是衡量、测度人口参与社会劳动程度的指标。 ——以总人口计算的劳动参与率（简称劳参率），即总人口劳参率；以某年龄组计算的劳参率称为年龄劳参率；以某以性别计算的劳参率称为性别劳参率。 总人口劳参率＝劳动力/总人口×100％ 年龄（性别）劳参率＝某年龄（性别）劳动力/该年龄（性别）人口×100％ 2、劳动力供给与劳动力供给弹性 ——劳动力供给是指在定的市场工资率的条件下，劳动力供给的决策主体（家庭或个人）愿意并且能够提供的劳动时间。 ——劳动力供给变量变动时对工资率变动的反应程度，被定义为劳动力供给的工资弹性，简称为劳动力供给弹性。 ES=(△S/S)/(△W/W)[ (△S/S)表示供给变动百分比，(△W/W)表示工资变动百分比] ——劳动供给弹性分类： 供给无弹性ES＝0：无论工资率如何变动，劳动力供给量固定不变。 供给有无限弹性ES：趋向正无穷，工资率给定，劳动力供给量变动的绝对值大于0。 单位供给弹性ES＝1：在这种情况下，工资率变动的百分比与劳动力变动的百分比相同。 供给富有弹性ES >1：劳动力变动百分比大于工资率变动百分比。供给缺乏弹性ES <1：劳动力变动百分比小于工资率变动百分比。——劳动参与率的生命周期。劳动力参与由一定的生命周期，表现为一定的劳动参与率的变动趋势：
1、按生产方式分类的土地价格不包括（）。 A:理论价格 B:协议价格 C:评估价格 D:交易价格 答案:B 2、土地价格按（）分类，可分为拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。A:使用目的 B:土地的存在形态 C:土地交易的方式 D:表示方法 答案:C 3、影响土地区位的主要因素为（）。 A:社会经济因素 B:自然因素 C:行政因素 D:以上三种因素的综合 答案:D 4、工业区位论认为影响工业布局的因素有（）。 A:运输成本
B:工资因素 C:集聚与分散因素 D:三种因素的综合作用 答案:D 5、级差地租I是指由于（）所创造的超额利润所转化的地租。 A:利用肥沃土地 B:利用位置较好的土地 C:追加投资 D:利用肥沃程度和位置较好的土地 答案:D 6、根据杜能区位理论的内容，杜能圈的第二圈为（）。 A:草田轮作区 B:林业区 C:谷物轮作区 D:自由农作区 答案:B 7、金融状况是否活跃和稳定反映了一个国家或者地区的综合经济实力。金融最核心的是（）。 A:货币供给量 B:投资水平
C:经济规模 D:经济效率 答案:A 8、土地功能实现的基本条件是（）。 A:交通条件 B:基础设施 C:繁华程度 D:环境质量 答案:B 9、土地所有权的垄断是（）形成的根本原因。 A:经济地租 B:绝对地租 C:商业地租 D:级差地租 答案:B 10、由中心地提供的商品和服务称为中心地职能。中心地职能不包括中心地（）方面的活动。 A:服务业 B:社会 C:文化
D:制造业 答案:D 11、申报地价是由（）。 A:土地出让方和受让方向有关方面申报的地价 B:土地所有人向有关机关申报的地价 C:下级向上级申报的地价 D:用地单位或个人向政府申报的地价 答案:D 12、根据总报酬、平均报酬和边际报酬，可以将生产划分为（）个阶段。A:5 B:4 C:3 D:2 答案:C 13、城镇土地定级中，商服繁华影响度是指（）。 A:某一区域的商服繁华程度 B:某一区域受各级商服中心的影响程度 C:市级商服中心对各级区域的影响 D:商服中心的优劣 答案:B
土地估价报告的撰写标准 及业务操作流程 1.提纲 报告撰写及评审的标准 业务操作流程与报告规范格式 报告撰写 撰写估价方法应注意的事项 2.报告撰写、评审的标准 报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写 报告的评审者：评审专家主要依据 《城镇土地估价规程》 《土地估价报告评审规则》 《土地估价报告评审要点》 《土地估价报告评审表》 评审:报告形式、技术问题两方面 2.1形式不合格 未按照《土地估价报告规范格式》撰写的； 缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的； 缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。 2.1.1报告形式案例
封面存在的格式问题 字体、字号 规程要求：封面 “土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。其他内容应为三号楷体。 内容 擅自增加了委托单位、估价人员 “提交估价报告日期”改为“估价日期” 2.1.2报告形式案例 存在的格式问题 估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。 自然机构负责人也没有签字 2.1.3报告形式案例 存在的格式问题 将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容 2.1.4报告形式案例 存在的格式问题 技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的” 2.1.5报告形式案例 存在的格式问题 估价中没有宗地位臵示意图和照片
案例 低级技术错误 1、成本法将新增费计入成本 2、基础设施配套费和土地开发费同时出现 新增建设用地有偿使用费 “新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。”（财综字…1999?117号第二条） “严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”（财综…2006?48号第四条）。 从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。 案例 低级技术错误 年期修正=剩余年期/最高出让年期 2.2技术问题不合格 估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）； 地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； 估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；
一、什么情况下应用成本法估价 拆迁补偿估价分为征收农村集体所有土地的补偿估价和征收城市国有土地上房屋及其附属物的补偿估价，需要严格按照不同的法律法规和规范评估出客观合理的价格。一般来说，这两种估价都不是以成本法为主体的估价。 在征收农村集体所有土地补偿估价中，只有在征收涉及农民土地上的一些构筑物，如渠道、水池、地坪、水井、道路等，以及征地涉及农民住宅，可以给予宅基地调换的时候，这些建、构筑物才需要采用成本法进行补偿估价。 在征收城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价中，只有当某些公共建筑物既无市场成交价格，又无收益价格时，才可以采用成本法进行补偿估价；还有一种情形，当房地不得不分开时，也会涉及成本法的应用。例如城市道路改造项目，收地往往只是收回其靠近路边的一部分土地，这时存在两种截然相反的情况：一种是收地范围内没有主体建筑，只有门卫房、围墙、道路、 大门和绿化等，房地合一的市场价格无从着手；另一种是收地范围只涉及主体建筑的一部分，主体建筑的大部分不在收地范围内，如按房地合一的市场价格评估主体建筑，则又与收地面积不相匹配。这时只能采取房地分开的方式，分别评估土地和地上建、 构筑物的价值，再予以加总，即以市场比较法、基准地价系数修正法或剥离法评估其土地使用权价值，以成本法评估其建、构筑物现实价值，然后加总得出收地项目的估价结果。 除了上面涉及的几种情况之外，花木搬迁估价、机器设备搬迁估价都必须采用成本法。 应当看到，虽然《城市房屋拆迁估价指导意见》 规定拆迁估价一般应当采用市场比较法，但是有一些省市（包括北京市）还是规定城市拆迁估价主要采用成本法：土地按基准地价标准或所谓土地区位价格测算土地重新购置价格；建筑物按重置成新价测算价值，再行加总。这种采用成本法测算的补偿价格，虽然也是房地合一的价格，也可以算房地产市场评估价格，但与真正的市场价格存在着较大的差距，无法让被拆迁人接受。操作上只好再给予相当数量的奖励金予以补齐。那么，采用成本法测算房地产市场评估价格为什么偏低呢？是因为成本法本身存在着缺陷。 二、成本法的缺陷１．在拆迁补偿估价中采用成本法一般低估土地使用权价值，特别是采用基准地价标准或所谓土地区位价格进行测算时。可以说，这两种价格在现实的土地市场上是不存在的，也就是说没有哪个开发商可以在招、拍、挂的土地市场上用这两种价格拿到土地。换句话说，这两种价格不是真实的土地重新购置价格。 ２．成本法无法准确体现房地产的预期收益，反映的不是完整的市场价值。任何一个项目都是以获得预期收益为前提的，没有人只是为了收回成本而投资项目建设。举例来说， 深圳一个收地项目涉及一个大学的研究生院（企业投资建设），由于土地是划拨性质的，国土部门指定的估价机构采用成本法测算出来的补偿价格是７０００多万 成本法在拆迁补偿估价中的应用 骆晓红康玲深圳市国策房地产土地估价有限公司张红兵深圳市国政房地产评估有限公司 63 2010.8总第356期 房屋拆迁 Ch in a Re al Estate
第一章导言 一、劳动经济问题的重要地位： 例：经济增长为什么没有带来显性就业？ 首先，反周期的宏观经济政策对解决自然失业是无能为力的；其次，在反周期的宏观经济政策所能调节的周期性失业方面，由于宏观经济政策所引导的投资方向往往是就业密集度较低的行业，进而导致反周期措施拉动就业的能力大为降低。20世纪90年代以来，中国的就业增长主要是通过中小企业、民营经济以及非正规经济，通过逐渐发育起来的劳动力市场机制所创造的/另一方面，城镇实际失业率也持续提高，劳动参与率逐年下降，政府主导投资带动的就业增长效果不显著，从而导致在经济增长的同时没有显性的就业增长。目前的高失业率，有很大的部分是自燃失业率，主要由于劳动力市场不健全、产业结构调整和各种不利于就业扩大的规制而产生。这个失业组成部分并不能通过宏观反周期政策予以消除。而在宏观经济政策可以有所作为的范围内，又由于政策导向不是就业最大化，以致当宏观经济政策刺激起经济增长时，就业增长效果并不显著。 三、现实中的劳动经济现象和问题： 2）如何应对人口老龄化？ ?联合国的相关定义：一个国家或地区60岁以上人口占该国或地区人口总数的10%或以上，或一个国家或地区65岁以上人占该国或地区人口总数的7%或以上，那么，该国家或地区就进入了老龄化社会。 ?老龄化会影响劳动力市场的供求状况。首先人口老龄化将导致劳动年龄人口比例下降，劳动力供给将会逐步萎缩。 劳动力是社会再生产最主要的生产要素，劳动年龄人口比例的下降可能导致劳动力短缺，劳动力的短缺将直接影响经济的发展速度，因此我们把研究方向指向未来劳动力供求状况。在人口预测的基础上，我们将人口按年龄分为三个年龄段得到了未来40年的劳动力供给数据，经作图发现劳动力供给主体上呈现下降趋势。其次在将未来劳动力供给与需求一同作图后我们发现我国在2020年之前劳动力供求状况一直都是供大于求，而随着劳动力供给的减少与需求的增加，在2020年后劳动力供给缺口将不断扩大。实际上，根据现在的社会报道，在我国劳动力供求市场上，就业的结构性矛盾已日益突出，劳动力短缺和劳动力过剩将同时共存，部分沿海城市已出现劳动力短缺。另一方面，随着老年人口比例的升高，我国的社会保障费用也在不断增加，年轻人赡养老人的负担也在加重，而在那时劳动力供求失衡现象的出现又在影响我国的经济发展，这不可不说是对社会经济的双重打击。 ?影响养老制度的选择。 第二节劳动经济学的含义和特征 一、劳动经济学的含义： 1、劳动经济学是研究劳动力资源市场配置的科学，或者说是研究劳动力市场上的劳动力需求行为、供给行为、价格及其影响因素的科学。 2、理解时应把握以下两个问题： （1）对于“劳动”概念的把握： ?市场经济条件下，劳动是指劳动力，劳动是一种“准商品”。 ?计划经济条件下，劳动是一种过程或活动。 2、理解时应把握以下两个问题： （2）劳动经济学是经济学的一个分支。 经济学的层次及其研究对象： 微观经济学、宏观经济学、部门经济学 劳动经济学的研究对象： 二、劳动经济学的特点： 1、研究问题集中于劳动就业相关领域，可同时满足生产者与消费者的需求。 2、劳动力需求是一种派生需求，这与一般商品作为最终产品需求不同。 四、劳动经济学研究的内容： 1、劳动力需求：企业对劳动力的需求、社会对劳动力的需求 2、劳动力供给： （1）劳动力供给的量：
市场比较法作业 又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。 解：（1）建立价格可比基础： 甲一次付清总价() ()() )(2162653%05.11%11720000 %11720000 96000012 12 12 元=+?++ ++ = 甲单价=2162.65（元/m 2） 乙单价=300×8.5=2550（元/m 2） 丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m 2） （2）计算比准价格 比准价格甲()()())/(19.2722%2.11%0.11%8.019510065.216227 123m 元=+?+?-?? = 比准价格乙()())/(34.2856102100%2.11%0.11100100255027 5m 元=?+?+??= 比准价格丙())/(22.2762105 100%2.11100100270026 m 元=?+??= （3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果 估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m 2） 上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。 解：（1）计算比准价格 比准价格A ()()() 25 /77.380999 100100100103100%171%5.11981003800m 元=????-?+?? = 以3月1日为基准，以后每月递减1%，则2003年3月1日到2003年10月1日之间的价格指数分别 为100、99、98、97、96、95、94、93。
土地估价基本方法 土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。 （一）市场比较法 市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。 基本公式： Vd=Vb x A x B x D x E Vd—待估宗地的价格 Vb—比较实例宗地价格 A—待估宗地情况指数 / 比较实例宗地情况指数 = 正常情况指数 / 比较实例宗地情况指数 B—待估宗地估价期日地价指数 / 比较实例宗地交易日期地价指数 D—待估宗地区域因素条件指数 / 比较实例宗地区域因素条件指数 E—待估宗地个别因素条件指数 / 比较实例宗地个别因素条件
指数 归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。 （二）收益还原法 收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。 由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。 收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。 基本公式： 土地收益为无限年期 V= a / r
成本法练习题(后面有答案) 一、单项选择题： 1．成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是( ) A．价格 D．生产费用 c．劳动价值 D．成本加利润 2．从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其( )。 A．生产费用 B过去的生产费用 c．未来的生产费用 D．现在的生产费用 3．从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于( )即买方愿意支付的最高价格，不能高于他预计重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设。 A．替代原理 D．生产费用价值论 c．预期收益原理 D．价格构成原理 4．只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，以采用( )估价。 A．市场法 6．收益法 C．成本法 D．假设开发法 5．成本法特别适用于( )的房地产的估价。 A．有收益交易少．B．无收益交易多 c．有收益交易多 D．无收益交易少 6．单纯建筑物的估价通常采用( )。 A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．假设开发法 7．在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用( )。 A．成本法估价 B．收益法估价 c．市场法估价 D，假设开发法估价 8．在现实中．房地产的价格直接取决于其( )．而非花费的成本，成本的增减一定要对( )增大有作用才能构成价格。 A．市场成交价格 B．效用 C．开发成本 D．交换价值 9．运用成本法估价的一项基础工作，是搞清( ) A．房地产成本 B．房地产价格 c．房地产价格构成 D．房地产重置价格构成 10．在完善的市场经济下土地取得成本一般由购置土地的价款和购值时应由（）构成 A．买卖双方同时缴纳的税费 9．卖方缴纳的税费 c．买卖双方各自缴纳的税费 D．买方缴纳的税费 J1．从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开，不能算做（）。 A．利润 B．利息 c．收入 D．收益 12．开发利润是正常条件下开发商所能获得的( )。 A．实际利润 B．平均利润 C．超额利润 D．正常利润 13．在计算开发利润时要注意( )与利润率的匹配。
能源统计指标-能源消费弹性系数、能源加工转换效率、能源加工转换投入量、非工业生产能源消费量、能源消费量 1.能源指能量的来源或源泉，是可以从自然界直接取得的具有能量的物质，如煤炭、石油、水等；或从这些物质中再加工制造出的能源，如煤油、柴油、汽油、液化气、电等。能源按成因分为一次能源和二次能源。 2．一次能源（又称天然能源）是在自然界中以现成形式存在的不需加工或转换就可以直接利用的能源，如原煤、天然原油、油页岩、天然气、核燃料、风能、水能和太阳能等。 3.二次能源（又称人工能源）是由一次能源经过加工转换而后产出的能源，如人造原油、洗中煤、洗精煤、焦炭、汽油、煤油、柴油、燃料油、液化石油气、炼厂干气、电、蒸汽等。 4.能源购进量是使用单位购进的实际到过本单位并经过验收输完入库能源数量（已运到本单位在未办理入库手续之前，由于急需而运用的部分，应计入购进量）。购进量不包括：从外单位借入，报告期内未归还的；自产自用的，跨年度的车间、式地、班组退料。 5.能源消费量是指报告期内某一企业内生产部门和非生产部门实际消费的各种能源数量。能源消费包括原煤和原油及其制品、天然气、电力，不包括低热燃料、生物质能和太阳能等的利用。 能源消费统计的原则: (１)谁消费，谁统计。能源消费量是按实际使用统计，而不是按所有权统计。因此，不论能源的来源如何，凡是在本单位实际
消费的能源，均应统计在本单位消费量中。能源消费量中不包括：委托外单位加工而拨出的能源；本单位购入但已调拨给外单位单位的能源；借出的能源；拨交施工企业的能源。石油企业为建设项目由外包队承包施工，施工单位消耗的能源应由施工单位统计；已拨给生产车间但在报告期末尚未消耗的能源，应办“假退料”手续，计入库存量；炼油厂原油及成品油库存损耗不计入能耗中。 (２)何时投入使用，何时算消费。各工业企业统计能源消费量的时间界限，是以投入第一道生产工序为准。 (３)一次性消费，即以第一次投入使用计算消费，对反复循环再用的能源不能重复计算消费量。如余热、余能的回收利用，不再计算在消费量中。 (４)耗能工质（如水、氧气、压缩空气等），不论是外购的还是自产自用的均不统计在能源消费量（计算产品能耗时除外）。 (５)企业自产能源，凡作为本企业生产另一种产品的原材料、燃料，又分别计算产量的要统计消费量。强煤矿用原煤生产洗精煤、炼焦厂用焦炭生产煤气、炼油厂用燃料油发电等。但产品生产过程中消费的半成品和中间产品不统计消费量，如炼油厂用原油生产出燃料油后，又用燃料油生产其它石油产品，这种情况燃料油既不计算产量，也不计算消费量。 6．工业企业能源消费量包括工业企业在生产过程中作为燃料、动力、原材料、辅助材料使用的能源、工艺用能及非生产用能，具体指： （1）用于生产本企业的产品、工业性作业和其它生产性活动
组合投资案例分析 姓名：XXX学号：XXX 实际案例 交易情况： 开始日期：2010.10.8 结束日期：2010.11.23 本金：50万元 收益：52400元 交易一：23.21元买入用友软件，10000股，以25.93卖出，获利27200元 交易二：13.98元买入九芝堂，9000股，以16.51元卖出，获利22770元 交易三：12.47元买入中国铝业，5000股，易12.72元卖出，获利1250元 交易四：7.26元买入金融街，10000股，以7.38元卖出，获利1200 元 均值——方差分析 （1）持有有期收益率 持有期收益率是投资者投资于股票的综合收益率。持有期收益率的计算公式为： （5 一P°）n 1
P0* n
I是i年现金股利额，p o是股票买入额，P是股票卖出额，n是 股票持有股数。 (2)算数平均收益 算术平均收益率⑺是将各单个期间的收益率(rt)加总，然后除以期间数(n)，计算公式如下： n a A n (3)风险度量方差与标准差 1方差 方差用来度量随机变量和其算术期望之间的偏离程度。收益率的方差是一种衡量资产的各种可能收益率相对期望收益率分散化程度的指标，通常用收益率的方差来衡量资产风险的大小，计算公式为： 八1M -E(r)] 式中：二2表示方差，m为持有天数，r i表示资产在第i中状态下的收益率，n表示资产有可能产生的不同收益率的种数，E(r)表示资产的期望收益。 2.标准差 方差的实际值与期望值之差平方的平均值，而标准差是方差的平方根。 n 4 标准差：{匚21山-E(r)]2}1/2 i# m
根据公式，我们计算出用友软件、九芝堂、中国铝业、金融街的算数平均收益、方差和标准差，如下表所示: 由以上数据可以分别计算出每只股票的投资权重（w），计算公式如下: 投资于每股金额 W i i投资总金额 投资总收益为：元 最优投资组合 1.模型建立 （1）风险资产之间关联度——协方差与相关系数 1.协方差 协方差是测算两个随机变量之间相互关系的统计指标。 协方差：二耳二E［（n -“彷-冷）］ 相关系数：％ =二丄 j ） （2）投资组合的收益率与方差 1.资产组合收益率： ___ n — E （R 二）=R i r i i
市场比较法作业 又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期 96万元；第一年末72 万，月利率1%;第二年末72万，月利率1.05%O 2002年8月初人民币与美元的市场汇价为 1:.8.5 , 2003 年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格 2001年逐月下降0.8% ,2002年逐月上涨1.0% ,2003 年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产 2003年8月初的正常单价 （如需计算平均值，请采用简单算术平均值） 解：（1）建立价格可比基础： 甲单价=2162.65 （元/m 2） 乙单价=300X8.5=2550 （元 /m 2） 丙单价=24300009687.6 X 0.764=2700 （元 /m 2） （ 2）计算比准价格 2002年6月1日到 1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1% , 1日 的正常价格。 上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。 2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨 试利用上述资料评估该房地产 2003年10月 解：（1）计算比准价格 （3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果 估价对象价格（单价） =（2722.19+2856.34+2762.22 ） ￡=2780.25 （元 /m 2） 甲一次付清总价 960000 720000 2 1 1% 12 1 1%1 720 ：00 .05%12 2162653（ 元 ） 比准价格甲 比准价格乙 比准价格丙 100 2162.65 —— 95 100 2550 ——1 100 100 2700 ——1 100 3 1 0.8% 3 1 1.0% 1.0% 5 1.2% 6 12 1 1.2% 7 2722.19（元/m 2） 1 1.2% 7 100 2856.34（元/m 2 ） 102 誥 2762.22（元/m2） A 3800 100 1 1.5% 5 98 日为基准，以后每月递减 1%, 98、 97、 96、 95、 94、 93。 比准价格 以3月1 为 100、99、 100 100 100 一 2 17 1^^—— 3809.77 兀/m 2 103 100 99 则2003年3月1日到2003年10月1日之间的价格指数分别
第三章 机器设备评估 一、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 （一）机器设备重置成本的估算 1.物价指数法： 数设备购建时定基物价指 数评估基准日定基物价指史成本设备历置成本设备重?= （定基物价指数） 或： ∏+=?=211 t t t 环比物价指数设备历史成本设备重置成本 （环比物价指数） 2.规模经济效益指数法 X ?? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本X ：指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法 当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x ?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系； 当x ?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系 （二）机器设备的实体性贬值机器估算： 实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率） 1.使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 或 成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限×100% 2.机器设备已使用年限： 实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率 成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100% 其中：加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本） Σ加权更新成本=i r R i n i i ?+?∑=)1(1 R i ：投资额； i=评估日－投资日； Σ更新成本=i n i i r R )1(1+?∑= r ：年价值上升率（物价环比上涨率） i=评估日－投资日 贬值率=已使用量/总使用量×100% 贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100% （三）机器设备的经济性贬值机器估算 1.因生产能力降低造成的经济性贬值： 经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X ]×100% x ：规模经济效益指数 2.由于外界因素造成的收益减少：()n r A P ,,1????? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性（P/A ，r ，n ）为年金现值系数 第四章 房地产评估 一．土地使用权 （一）市场法： 待估土地评估值=比较案例土地价格×（正常交易情况/比较案例交易情况）×（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值） ×（待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）×（待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数） 1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式： K=[1-1/(1+r)m ]÷[1-1/(1+r)n ] K---年限修正系数；n----比较案例剩余使用权剩余年限；m---待估土地使用权剩余年限；r---折现率 2.若容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数 （二）收益法 1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式： P=A/r