房地产基本制度与政策
第一章 房地产业
考试要求：
1、 熟悉房地产业的基本概念：
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
2、 熟悉房地产业的作用：
1) 可以为国民经济发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。
2) 房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关行业的发展，促进国民经济持续快速健康发展。
3) 可以改善人民的住房条件和生活环境
4) 可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。
5) 有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开发的步伐。
6) 可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要从业的人员较多。
7) 可以增加政府财政收入。
3、 熟悉房地产业的细分：
4、 了解房地产业的历史沿革：
分五个时期：
1) 1949年以前，有田地的交换和买卖。但是，是以土地和房屋的私有制为基础的。
2) 1949~1955年，稳定城市房地产秩序。第一，接收了旧政府的房地产档案、确认产权归属、代管无主房屋、没收敌伪房地产、打击房地产投机和各种非法活动。第二，建立房地产管理机构，制定了有关政策规定，开展了大规模的房地产清查登记，以极高的效率建立了新的房地产管理秩序。第三，拨出专款改造棚户区和贫民窟，建造新住宅。
3) 1956~1965年，全国城镇陆续开始以“国家经租”和“公私合营”的形式对出租房屋进行了社会主义改造，私有企业占有的土地，国家以赎买的方式收归国有。使城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化，确立了社会主义公有制在城市房地产中的主体地位。
4) 1966~1978年，“十年动乱”时期，城市房地产管理工作受到了极大破坏。
5) 1978年以后，随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革。
备注：1987年10月25日，中国共产党第十三次全国人民代表大会《沿着有中国特色社会主义道路前进》报告，在中国社会主义经济发展史上第一次提出建立房地产市场，确房地产咨询业 房地产估价业 房地产经纪业
房地产开发经营业 房地产服务业 中介服务业 物业管理业 房地产业
立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。
5、了解城镇住房制度改革
创立具有中国特色的新型住房制度，实现住房商品化、市场化、社会化。
城镇住房制度改革经历了三个阶段：
1)城镇住房制度改革的探索和试点阶段
备注：
●1978年邓小平提出关于房改的问题。
●1979年开始实行向居民全价售房的试点。
●1982年实行补贴出售住房的试点
●1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月国
务院引发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房
制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点
阶段。
2)城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段
备注：
●1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展，进入了全面推进和
综合配套改革的新阶段。
●1991年11月，国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，
这是城镇住房制度改革的纲领性文件，明确了城镇住房制度改革的指导思想和
根本目的，制定了城镇住房制度改革的总体目标和分阶段目标，提出了城镇住
房制度改革的四项基本原则，规定了城镇住房制度改革的十二大政策，要求在
1992~1993年内在全国范围内全面推行城镇住房制度改革。
3)城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段
备注：
●1994年7月国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，是指导今后
一段时期房改工作的主要政策文件。
●1998年7月发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的
通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分
配货币化。
●新的深化城镇住房制度改革的基本内容是：
①停止住房实物分配，实行住房分配货币化；②建立和完善以经济适用住房为主的
住房体系；③继续推行现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；④采取扶持
政策，加快经济适用住房建设；⑤发展住房金融；⑥加强住房物业管理。
6、熟悉现行城镇住房制度的基本框架
1)商品住房
可在市场上自由交易，主要面向中等收入以上家庭。
2)保障性住房
面向城镇低收入住房困难家庭供应，包括廉租住房和经济适用住房。
3)政策性住房
面向中等偏下收入住房困难家庭供应，包括棚改安置住房、限价商品住房、公共租赁住房、单位建设住房。
7、熟悉土地所有制：
《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所
有制和劳动群众集体所有制。”
国有土地：全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。
集体土地：劳动群众集体制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有制土地。
备注：
1)国有土地的范围：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、
征购为国有的土地；③国家依法征收的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、
荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其
成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁
移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
2)农民集体的范围：①村农民集体；②村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；
③乡（镇）农民集体。
3)农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以
外，属于农民集体所有。
8、掌握土地管理的基本制度：
1)国家实行土地登记制度：
备注：
●属于国有土地的，核发《国有土地使用证》；属于农民集体所有土地的，
核发《集体土地所有证》；使用集体土地的，核发《集体土地使用证》。
●土地登记以县级行政区为单位组织，具体工作由县级以上人民政府土地管
理部门负责。
●土地登记以宗地为基本单元，拥有或使用两宗以上土地的土地所有证或使
用者，应当分宗登记；两个以上土地使用者使用一宗土地的，应当分别申
请登记；跨县级行政区使用土地的，应当分别向县级以上人民政府土地管
理部门申请登记。
2)国家实行土地有偿有限期使用制度：
备注：
除了国家核准划拨的土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条
件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。
3)国家实行土地用途管制制度：
备注：
根据土地利用总体规划，将土地用途划分为：农用地、建设用地、未利用土地。
土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地专用须经有批准权
的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。
4)国家实行耕地保护制度：
十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。《物权法》规定，
国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。
9、了解城镇土地使用制度改革：
1)计划经济时期，城镇土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、
禁止土地使用者转让的土地制度。
2)弊端是：①不利于土地的合理使用；②不利于正确评价企业的绩效；③有违按
劳分配原则；④不利于城市建设；⑤产生不正之风。
3)城镇土地使用制度改革过程：①征收土地使用费；②开展土地使用权有偿转让
和出让；③制定地方性使用权出让、转让法规；④修改宪法和土地管理法；⑤
制定全国性的土地使用权出让和转让条例。
10、熟悉现行城镇土地使用制度的基本框架：
在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期的出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其它经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价款。
11、掌握我国房地产法律体系：
1)《中华人民共和国城市房地产管理法》，简《城市房地产管理法》，标志着我国房地
产业的发展进入法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基
础。
2)《土地管理法》
3)《中华人民共和国城乡规划法》，简《城乡规划法》
4)《物权法》
12、掌握房地产相关法律：
1)《城市房地产管理法》目的：为了加强对城市房地产的管理，维护城市房地产市场
秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。内容：如何取得
国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理。
2)《土地管理法》目的：为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开
发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。内容：
解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征收、征用。
3)《城乡规划法》目的：为了加强城乡规划管理，协调城乡布局空间，改善人居环境，
促进城乡经济社会全面协调可持续发展。内容：规定了城市、镇的发展布局，功能
分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，重点是确定
规划区范围、规划区内建设用地规模、环境保护、自然与历史文化保护以及防灾减
灾等内容。
4)《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事
关系，明确了国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。确定了物
权的种类和内容，不动产登记制度，更正登记、预告登记。
13、掌握房地产行政法规
房地产的行政法规是以国务院令颁布的，
1)《土地管理法实施条例》
2)《城市房地产开发经营管理条例》
3)《国有土地上房屋征收与补偿条例》
4)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
5)《住房公积金管理条例》
6)《物业管理条例》
14、掌握房地产部门规章：
房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，
《房地产开发企业资质管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《闲置土地处置办法》、《注册房地产估价师管理办法》等。。
第二章建设用地制度与决策
考试要求：
1.了解征收集体土地的特点：
1)具有一定的强制性
2)要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位予以经济补
偿，保证被征地农民的生活水平不因被征地而降低。
3)被征收的土地所有权发生改变，即集体土地变为国有土地。
2.了解征收集体土地应遵守的原则：
1)珍惜耕地，合理利用土地的原则
2)保证国家建设用地原则
3)妥善安置被征地单位和农民的原则
4)有偿使用土地的原则
5)依法征地的原则
3.掌握征收、征用集体土地的政策规定
1)征收土地的范围：
依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。对于征收的集体土地，其土地所有
权属于国家，用地单位只有土地使用权。
2)征收土地批准权限的规定：
①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省人民政府审批；②建设占用土地，
涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地专用审批手续；③征收基本农田，
基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；
④其他用地和已经批准农用地专用范围内具体项目，由省级人民政府审批并报
国务院备案。
3)申请征地不得化整为零：
一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计一次申请批准；分期建设的项目，应当分期征地，不得先征先用。铁路、公路、输油、输水等管线建设需要征收的土
地，可以分段申请批准。
4)对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助：
由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。
5)临时用地必须办理报批手续：
①提出临时用地的数量和申请，经批准后，同集体土地所有权单位签订临时用地
协议；②期限不超过2年，不得改变批准的用途，不得从事生产性、经营性或
其他经营性的活动，不得修建永久性建筑；③期满后，清理场地并按用地协议
支付费用，同时注销临时用地使用权；④超过批准时间，可再提出申请，不退
地不申请按违章用地处理。
6)联营使用集体土地政策：
全民所有制企业、城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企
业所使用的集体土地，必须持县级以上人民政府按照国家基本建设程序批准的设计
任务书或者其他批准文件，由联营企业向县级以上人民政府土地管理部门提出用地
申请，按照国家建设用地的批准权限，经有批准权的人民政府批准。
经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经
济组织按照协议将土地使用权作为联营条件。
7)征收土地公告：
依照《土地管理法》，市、县人民政府在收到征收土地方案后，10日内以书面或其
他形式进行公告。
征收土地公告内容：①征收批准机关、文号、时间、用途；②被征收土地所有权人、
位置、地类、面积；③征地补偿标准和农业人口安置途径；④办理征地补偿的期限、地点。
征地补偿安置方案公告内容：①被征收的土地的位置、地类、面积、地上附着物和
青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；②土地补偿费的标准、数量、支
付对象和方式；③安置补偿费的标准、数量、支付对象和方式；④地上附着物的青
苗的补偿标准和支付方式；⑤农业人口的具体安置途径；⑥其他有关征地补偿安置
的措施。
未进行征地、补偿、安置公告的，被征地单位和个人，有权拒绝办理征地相关手续。
8)合理使用征地补偿相关费用
建设单位支付的各种劳动力的就业补助和应发的各种补偿及其他费用，应按有关规
定管理和使用。
耕地占用税→土地开发和农业发展
菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费→菜田开发建设、土地的调整和治理
征地管理费→土地管理部门的各项业务开支
9)特殊征地按特殊政策办理
大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿标准和安置费用，由国务院另行规定；
征收林地、园林等按林业管理部门的规定办理；
征收土地发现文物、古迹、古树等应报主管部门处理后方可征地；
迁移烈士墓、华侨墓按主管部门规定办理；
用地范围内的国防设施，经协商后方可征收。
4.掌握征收集体土地补偿的范围和标准：
《土地管理法》，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费以及地上附着物和青苗的补偿费。
《物权法》，依法足额支付上述费用，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
1)土地补偿费标准：
征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6~10倍；
征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照耕地的补偿费标准规定。
2)安置补助费标准：
需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占
有的耕地数量计算。
每一个需要安置的农业人口安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的
4~6倍，即人均耕地平均年产值的4~6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最
高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。
征收其他土地的安置补助费标准由省、自治区、直辖市参照耕地的安置补助费
标准规定。
在人均耕地特别少的地区，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费之和
不能超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。
3)地上附着物和青苗补偿费等：
标准由省、自治区、直辖市规定。
地上附着物：各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上（下）管线等。
青苗指在被征收土地上正处于生长阶段的农作物。
4)临时用地补偿：
按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。
5)合理使用土地补偿费、安置补助费：
土地补偿费→农村集体经济组织
地上附着物和青苗补偿费→所有者
安置补助费：谁安置归谁，不需要安置，补助费发个人。
5.了解征收集体土地的工作程序：
1)申请用地
2)受理申请并审查有关文件
3)审批用地
4)征地实施
5)签发用地证书
6)征地批准后的实施管理
7)建立土地征收档案
6.掌握建设用地使用权出让的概念：
国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
出让的含义：
1)土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位或个人不得出
让土地使用权。
2)经出让获得土地使用权的单位或个人，只有使用权，在使用期限内可以对土地占有、
使用、收益、处分权；土地使用权进入市场，可以转让、抵押、出租，但地下埋藏
物归国家所有。
3)只有支付了全部出让金后才能领取土地使用权证书。
4)集体土地不经征收不能出让。
5)土地使用权出让是国家与单位、个人的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期
的特点。
7.掌握建设用地使用权出让计划、方式、年限：
出让计划：出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，按照国务院的规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
出让方式：
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地上有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖、挂牌方式出让。
1)招标出让方式：是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（简称出让人）发布招
标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地的使用
权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
特点：有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块出让。
投标、开标程序：
①投标人在截止时间前将标书投入标箱；②出让人按照招标公告中规定的时间、
地点，邀请所有投标人参加；③评标小组评标；④招标人根据评标结果，确定
中标人。
2)拍卖出让方式：是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞
价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
特点：有利于公平竞争，适用于区位条件好，交通便利的繁华市区、土地利用上有
较大灵活性的地块出让。
竞买不足3人，或竞买人的最高应价未达到底价时，应当终止拍卖。
拍卖程序：①主持人点算竞买人；②主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年限、规划指标要求、开工及竣工时间和其他有关事项；③主持
人宣布起叫价和增价规则；④主持人报出起叫价；⑤竞买人举牌应价或报价；⑥主
持人确认应价或者报价后继续竞价；⑦主持人连续三次宣布同一应价或者报价，而
没有再应价或者报价的，主持人落锤表示拍卖成交；⑧支持人宣布最高应价或者报
价者为竞得人。
3)挂牌出让方式：是指出让人发布挂牌公告，按公告的期限将拟出让的宗地的交易条
件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂
牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
挂牌不少于10个工作日，挂牌期间，根据竞买人的竞价情况调整增价幅度。
在挂牌期间，无应价者或竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌
不成交。
挂牌程序：①出让人将宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年限、规
划指标要求、开工及竣工时间、增价规则和增价幅度，在土地交易所挂牌公布；②
符合条件的竞买人填写报价单报价；③挂牌主持人确认报价后，更新挂牌价格；④
在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。
4)协议出让方式：政府作为土地所有者（出让人）与选定的受让方磋商用地条件及价
款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿的出让土地的行为。
特点：自由度大，不利于公平竞争。适用于公共福利事业和非营利性社会团体、机
关单位用地和某些特殊用地。
出让年限：
1)居住用地：70年
2)工业用地：50年
3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年
4)商业、旅游、娱乐40年
5)综合或其他用地50年
8.熟悉建设用地使用权出让的收回和终止：
收回：
1)土地使用权期限届满：可于届满前一年申请续期，重新签订合同，支付土地使用权
出让金；
2)提前收回：因公共利益需要，应当依法对该土地上的不动产给予补偿，退还相应的
出让金；
3)因土地使用者不履行合同而收回土地使用权：第一，未如期支付出让金；第二，未
按合同约定的条件和期限开发和利用土地。
4)司法机关因土地使用者触犯法律收回。
终止：
1)因土地灭失而终止
2)因土地使用者抛弃土地而终止
9.了解建设用地使用权出让合同及其管理
合同包括：
1)成片土地使用权出让合同
2)项目用地（宗地）土地使用权出让合同
3)划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土
地使用权出让合同
合同的主要内容：
1)合同：当事人的名称和住所；土地界址、面积等；建筑物、构筑物及其附属设施占
用的空间；土地用途，土地条件；土地使用期限；出让金等费用及其支付方式；开
发投资强度；规划条件；配套等。
2)合同附件：宗地平面界址图；出让宗地的纵向界限；市县政府规划管理部门确定的
宗地规划条件。
合同的履行：
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照合同约定的①动工开发期限、
②土地用途；③固定资产投资规模和强度来开发土地
一年未开发，征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费；二年未开发，收回。
改变用地条件和用途，必须征得城市规划行政主管部门的同意，变更或重新签订合同调整出让款。
投资未达到合同约定的，按比例支付违约金
合同的解除：
1)签订合同后，超过60日，经催促不能交付土地使用权出让价款的，土地管理部门
有权解除合同，并要求违约赔偿。
2)土地管理部门未按合同在约定时间内提供土地，延期超过60日，经催促不能交付
的，土地使用者有权解除合同，土地管理部门双倍返回定金，土地使用者可请求违
约赔偿。
10.掌握建设用地使用权划拨的含义：
是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者的行为。
11.掌握建设用地使用权划拨的范围：①国家机关用地；②军事用地；③城市基础设施用地；
④公益事业用地；⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；⑥法律、行政
法规规定的其他用地。
12.掌握建设用地使用权划拨的管理：
1)划拨土地的转让：①人民政府准予转让的；②不办理出让手续，但土地收益上交国
家。
2)划拨土地使用权的出租：①以营利为目的的，土地收益上缴国家；②不适宜做土地
出让的，可实行租赁；③租赁时间超过6各月的，签合同。
3)划拨土地使用权的抵押：抵押价值为市场价值。
4)对未经批准擅自转让、出租、抵押的单位和个人，没收非法收入，根据情节处以罚
款。
5)国有企业改制，可分别采用国有土地出让、租赁、作价入股和保留划拨土地使用权
等方式处置。
应采取土地出让或出租方式处置的：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限
公司以及组建企业集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营
的；④非国有企业兼并国有企业的
可保留划拨土地使用权的：①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重
点扶持的能源、交通、水利等项目用地；②兼并或合并后仍然是国有企业的；③在
国有企业合并或兼并中，一方属于濒临破产的；④改组为国有独资公司的
6)凡上缴纳土地收益的土地，仍可按划拨土地管理。
7)划拨土地使用权收回的情况：①土地使用者因迁移、解散、破产等其他原因停止使
用土地的；②国家为了公众利益收回土地的；③各级司法部门没收其财产而收回土
地使用权的；④连续2年未使用；⑤不按批准用途使用土地的；⑥土地使用者自动
放弃土地使用权的；⑦核准报废的土地；
13.掌握闲置土地的认定：是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民
政府规定，超过规定期限未动工开发的建设用地。
具有下列情形之一的，可视为闲置土地：
1)自合同生效或颁发建设用地批准书满1年未动工开发的；
2)已动工开发，但开发总面积不足1/3或投资不足总额的25%且未经批准中止开发满
1年的；
3)法律、行政法规规定的其他情形。
14.熟悉闲置土地的处置方式：
1)延长开放时间，但不超过1年
2)改变土地用途，继续开发
3)安排临时使用，待原开发条件具备后，重新开放，增值的，政府收取增值地价；
4)政府为土地使用者置换其他闲置土地开发；
5)政府采取招标、拍卖确定新的土地使用者，对原土地使用者补偿；
6)土地使用者将土地交还政府。
15.熟悉征收土地闲置费：
1年以上未动工的，征收土地闲置费，相当于土地出让金20%以下。
16.熟悉无偿收回土地使用权：
连续两年为使用，收回。
第三章国有土地上房屋征收
考试要求：
1.掌握房屋征收的概念：
房屋征收是指国家为了公共利益的需要，按照法律规定的权限和程序强制取得单位和个人的房屋及其他不动产的行为。
现在不使用“房屋拆迁”，改成“国有土地上房屋征收”，简称“房屋征收”。
2.掌握房屋征收的限制条件:
征收作为以取得他人合法的财产所有权为目的的强制性行为，一定要有严格法定的限制条件：
1)征收只能是发展公共事业，提升公共福祉为目的的。
2)征收必须严格依照法律规定的权限和程序。
3)政府以征收的执行人身份出现，以被征收的房地产的客观市场价值对被征收人的损
失予以补偿。
3.熟悉房屋征收的前提条件：
“公共利益”是前提条件，比较抽象，具体操作难以界定。
《房屋征收条例》界定了公共利益的范围：
1)国防和外交的需要
2)由政府实施组织的能源、交通、水利等基础设施建设的需要
3)由政府实施的科技、体育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物
保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要
4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要
5)由政府对危房集中、基础设施落后地段进行旧城区改建的需要
6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要
4.熟悉征收与征用的异同：
征收：国家强制取得集体、单位、个人的财产
征用：国家强制使用集体、单位、个人的财产
共同点：①强制性；②补偿性
不同点：①适用对象不同：征收是不动产，征用是不动产和动产；②前提条件不同：征收是公共利益，征用是因抢险救灾等紧急需要；③所有权转移不同：征收是集体或私人归国有，征用是国家强制使用；④补偿内容不同：征收依法补偿，征用先返回后协商补偿。
5.了解国有土地上房屋征收的管理机制：
1)房屋征收主体：市、县人民政府，负责房屋征收与补偿工作
2)房屋征收部门：市、县人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征
收与补偿工作。
3)房屋征收实施单位：承担房屋征收与补偿具体工作，不得以营利为目的。
4)房屋征收的监督与指导部门：上级人民政府对下级人民政府；国务院住房城乡建设
主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展与改革等有关部门，加强指导。
6.熟悉国有土地上房屋征收的程序：
1)拟定征收补偿方案：
房屋征收部门拟定方案，报市、县人民政府。
方案内容：目的、范围、实施时间、补偿方式、补偿金额、补助和奖励、安置房面
积和安置地点。
2)组织有关部门论证：
市、县人民政府组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、
财政、建设等部门论证。
论证内容：建设项目是否符合国民经济和社会发展规划，房屋征收方案是否合理等。
3)征求公众意见：
公布不少于30日，根据反馈意见进行修改；多数人不同意，开听证会，市、县人
民政府听取公众意见，并进行说明。
4)房屋征收决定：
政府作出决定前，进行社会风险评估，涉及征收人数较多的，应当经政府常务会议
决定。
做出征收决定后，及时公告，公告应载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利
等事项。
7.掌握国有土地上房屋征收的补偿内容和方式：
补偿内容：
1)被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定之日类似房地产的市场价格。
2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。
3)因征收房屋造成的停产停业的损失的补偿。
补偿方式：
货币补偿和房屋调换，由被征收入选择。
8.熟悉国有土地上房屋征收与补偿的法律责任：
1)市、县级人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任：
市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在工作中不履行《房屋征收条例》规
定的职责，滥用职权，玩忽职守、徇私舞弊的，由上级责令改正，通报批评，造成
损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2)暴力野蛮搬迁的法律责任：暴力野蛮拆迁的相关单位及直接负责的主管人员和其他
责任人员需要根据情节严重程度不同承担民事责任。
3)非法阻碍征收与补偿的法律责任：
根据情节严重程度不同依法追究其民事或刑事责任。
4)涉及征收补偿费用的法律责任：
贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，采取
通报批评、警告、处分、造成损失的，承担赔偿责任，造成犯罪的，追究刑事责任。
5)出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任：
警告、罚款、吊销证书等，记录信用档案，造成损失的，依法承担赔偿责任，构成
犯罪的，追究刑事责任。
9.掌握房屋征收评估机构选定及委托：
除三级暂定资质外，其他资质的房地产评估机构都可以从事房屋征收评估工作。
选定：
1)由被征收人在规定的时间内协商选定；
2)如没有选定，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式。
委托：
选定后，房屋征收部门出具评估委托书，与其签订评估委托合同。评估机构指派足够数量的评估师开展评估工作。评估报告必须由两名以上的评估师签字，并加盖房地产评估机构公章。
10.掌握房屋征收评估原则和要求：
“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正的开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”
“独立”：指无利害关系，不受他人影响，凭自己的专业知识、经验和职业道德进行评估。
“客观”：不带自己的情感、好恶和偏见，按照事物的本来面目，实事求是的评估。
“公正”：不偏袒任何一方，坚持原则，客观评估。
要求：
1)房屋征收评估基本事项：
①评估时点为房屋征收决定公告之日。
②评估对象界定：房管部门一是，在委托书和委托合同中明确评估对象范围，二
是提供征收范围内已经登记的房屋情况和未经登记的房屋情况。
③评估价值内涵：包括被征收房屋的土地使用权的价值，不包括室内装修的价值。
2)实地查勘、评估方法和技术协调：
①实地查勘要求：进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄房屋外观和内部状
况的影视资料，做好记录，保存。
②评估方法选用：市场法、收益法、成本法、假设开发法。可选用一种或多种，
鼓励同时选用两种或两种以上。
③评估结果确定：选用多种评估方法时，应对各种方法的测算结果进行叫呵呵比
较分析后，合理确定评估结果。
④技术协调要求：原则上一家评估机构承担，房屋征收范围较大的，可以由两家
以上承担，明确一家为牵头单位，评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、
评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选择、评估结果确
定方式要统一标准。
⑤评估结果和报告送达：
在合同约定期限内，将分户初步评估结果提交房屋征收部门。房屋征收部门向
被征收人公示。公示期间，估价师现场说明，听取公众意见，公示期满，评估
机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门向被征
收人转交分户评估报告。
11.掌握房屋征收评估异议处理和争议调处：
《房屋征收管理条例》“对评估确定的被征收房屋价值由争议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”
异议处理：
被征收人有疑问，可以向房地产评估机构咨询；对评估结果有异议的，可以向原房地产评估机构书面申请复核评估。评估结果改变的，重新出具评估报告；评估结果没有改变的，书面告知复核评估申请人。
争议调处：
被征收人对复核结果有异议的，应当在规定期限内，向评估专家委员会申请鉴定。不存在技术问题，维持；存在技术问题，评估机构重新出具评估报告。
被征收人或房屋征收部门对鉴定意见不服的，申请行政复议或提起行政诉讼。
12.掌握房屋征收评估收费：
房屋征收评估由房屋征收部门承担；鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担；但鉴定改变原结果的，鉴定费由原房地产评估机构承担；房地产评估机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。
13.掌握对违规房地产估价机构和人员的处罚：
房地产评估结构或房地产估价师出具虚假或有重大差错的评估报告的，要按照《房屋征收条例》的规定进行处罚：
1)警告、罚款、吊销证书等行政处罚。对机构5~20万罚款，对估价师1~3万罚款。
2)记入信用档案，向社会公示
3)造成损失的，依法承担赔偿责任
4)构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四章房地产开发经营管理制度与政策
考试要求：
1.了解房地产开发企业的概念、特征及分类：
概念：是依法设立，具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
特征：高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大
分类：有限责任公司或股份公司
2.了解房地产开发企业的设立条件：
《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发企业的设立有明确的规定：
1)有符合公司法人登记的名称和组织机构
2)有适应房地产开发经营需要的固定办公用房
3)注册资本100万以上
4)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上
持有资格证书的会计人员。
5)法律法规规定的其他条件。
3.了解房地产开发企业的资质等级：
资质等级注册资本
（万元）从事开发
时间
近3年竣工面
积（万m2）
连续几年质量合
格100%
上一年建筑施工面积（万
m2）
一级资质>=5000 >5 >=30 5 >=15
二级资质>=2000 >3 >=15 3 >=10
三级资质>=800 >2 >=5 2
四级资质>=100 >1 及竣工的建筑工
程
4.了解房地产开发企业设立的程序：
1)自领取营业执照30日内，持相关文件到房地产开发主管部门备案；
2)房地产开发主管部门收到备案申请后向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂
定资质不低于四级资质，有效期一年。最多延长2年。
3)领取《暂定资质证书》一年内未开发项目的，有效期不得延长。
5.了解房地产开发企业的资质管理：
管理机构：国务院住房城乡建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作。县级以上人民政府房地产开发主管部门负责本行政区内房地产开发企业的资质管理工作。
实行分级审批：
一级资质由省、自治区、直辖市住房城乡建设主管部门初审，报国务院住房城乡建设主管行政部门审批；二级及二级以下资质由省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门制定。
6.熟悉确定房地产开发项目的原则：
1)符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产年度开发计划的要
求。
2)坚持旧城改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境
污染严重以及危房集中的地区，保护和改善城市环境，保护历史文化遗产。
7.掌握房地产开发项目建设用地使用权的取得：
《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法
律和国务院规定的可以采用划拨方式的除外。
采用划拨方式取得土地使用权的是：
1)国家机关和军事用地，城市基础设施建设和公益事业用地，国家重点扶持的能源、
交通、水利等项目。
2)经济适用住房。
8.熟悉房地产开发项目资本金制度：
对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度，投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设。
什么是资本金：在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可以按其出资比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。
9.熟悉对不按期开发的房地产开发项目的处理原则：
出让合同约定的动工开发期限1年未动工，征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费；2年未动工，无偿收回土地使用权。
以下三种情况造成的违约和土地闲置，不收费：
1)因不可抗力
2)因政府或政府有关部门的行为造成
3)出现不可预见的情况，如出现地下文物等。
10.熟悉房地产开发项目质量责任制度：
1)房地产开发企业对其开发的房地产项目承担质量责任。
2)房屋竣工，验收合格方可交付使用。
3)购房人认为不合格的，可向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，不合格，可
退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业依法承担赔偿。
11.熟悉项目手册制度：
房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
12.掌握房地产开发项目转让：
转让条件：
以出让方式取得土地使用权：
1)已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2)完成一定规模后，方可转让：属于房屋建设的，投入资金占总资金的25%以上；属
于开发成片土地的，应形成工业或其他建设的用地条件。
以划拨方式取得土地使用权：
前提是必须经由批准权的人民政府审批：
1)由受让方补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金后，才能转让。
2)可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应将土地收益上缴国家或做其他处理。
3)属于下列情形之一的，可不办理土地使用权出让手续：
①转让的土地用于国家机关和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国
家重点扶持的水利、能源、交通等项目用地。经济适用住房让做经济适用住房
的。
②私有住宅转让后让用于居住的
③按照国务院有关规定出售公有住宅的
④同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割的
⑤转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的
⑥根据城市规划土地使用权不宜出让的
⑦县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让的其他情形。
转让程序：
转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
13.熟悉商品房交付使用：
1)房地产开发企业履约按期交房，协助办理权属登记：
未按期交付的，承担违约责任。因不可抗力或合同中约定的其他原因，需延期交付
的，及时告知。对面积差异进行结算。
2)交付使用时，提供给购买人《注重质量保证书》和《住宅使用说明书》
14.了解房地产广告：
不得虚假。
有几种禁止发布的：
1)未依法取得土地使用权的
2)在未经国家征收的集体土地上
3)查封的
4)没有预售许可证的
5)权属有争议的
6)违反有关规定建设的
7)不符合工程标准的，验收不合格的
公告的内容：
1)开发企业名称
2)中介服务机构代理销售的，载明机构名称
3)预售许可证书号
第五章规划设计与工程建设管理制度与政策
考试要求：
1.熟悉城乡规划的含义：
是以促进经济社会全面协调可持续发展为根本任务，促进土地科学使用为基础、促进人居环境根本改善为目的，涵盖城乡居民点的空间面局规划。
城乡规划包括：
城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。
城市规划和镇规划分为总体规划和详细规划，详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。
城镇体系规划分为全国城镇体系规划、省域城镇体系规划、市域（镇域）城镇体系规划、县域城镇体系规划。
2.熟悉城市规划的编制与审批：
编制：
城市人民政府编制城市总体规划。
审批：
直辖市报国务院审批；
省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市总体规划，经省、自治区人民
政府审查同意后，报国务院审批。
其他城市的总体规划，报省、自治区审批。
县、镇人民政府总体规划由本级人民政府编制，报上一级人民政府审批。
城市、县人民政府组织编制的总体规划，城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求公众和专家的意见。
3.熟悉城市规划修改：
1)规划经批准后，应当严格执行，不得擅自改变。
2)需要修改时，规划编制机关组织有关部门和专家定期对规划实施情况进行评估，并
采取听证会、论证会征求公众意见。
3)组织编织机关向本级人民代表大会和原审批机关提出评估报告并附具征求意见的
情况。
有下列情形之一的，可以修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划：
①上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的；
②行政区划调整确需修改规划的；
③因国务院批准重大工程建设确需要修改规划的
④经评估却需要修改规划的
⑤城乡规划审批机关认为应该修改规划的其他情形
4.掌握城市规划的实施：
城市规划经审批颁布后，具有法规效力。进行城市建设，就是城市规划逐步实施的过程。
优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，妥善处理新区开发与旧区改建的关系，统筹兼顾进城务工人员生活和周边农村经济社会发展、村民生产与生活的需要。
城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。
报建审批管理包括：
1)建设项目选址意见书：
《城乡规划法》：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方
式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城乡规
划主管部门申请核发选址意见书。”
2)建设用地规划许可证：
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，
建设单位向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
3)建设工程规划许可证：
在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单
位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可
证。
5.了解勘察设计单位的资质管理：
工程勘察资质分为
1)工程勘察综合资质：甲级。可承接各专业各等级
2)工程勘察专业资质：甲级、乙级、丙级（部分）。可承接相应专业相应等级。
3)工程勘察劳务资质：不分等级。可以承接岩土工程治理、工程钻探、凿井等。
工程设计资质分为：
1)工程设计综合资质：甲级。可承接各行业各等级
2)工程设计行业资质：甲级、乙级、丙级（部分）。可承接相应行业相应等级。
3)工程设计专业资质：甲级、乙级、丙级（部分），丁级（部分）。可承接本专业相应
等级。
4)工程设计专项资质：甲级、乙级、丙级（部分）。可承接本专项相应等级。
资质许可机关在申请企业资质升级和增项前1年，有下列情形不可：
1)企业相互串通投标或者和招标人串通投标的
2)将承接的业务转包或违法分包的
3)注册职业人员未按规定在勘察设计文件上签字的
4)违法国家建设强制性标准的
5)因勘察涉及原因造成重大事故的
6)设计单位未按勘察成果文件设计的
7)设计单位违反规定制定供应商的
8)无资质或超越资质承接任务的
9)涂改、倒卖、出租、出借或转让资质证书的
10)允许其他单位、个人以本单位名义承接业务的。
6.了解勘察设计的发包与承包：
按照《招标投标法》的规定，实行招标发包。
1)建设工程勘察、设计方案评标，应当以投标人的业绩、信誉和勘察、设计人员的能
力以及勘察、设计方案的优劣为依据，进行综合评定。
2)建设工程勘察、设计的招标人应该在评标委员会推荐的候选方案中确定中标方案。
都不符合要求的，可重新招标。
3)对下列建设工程设计、勘察，可以直接发包：
①采用特定专利或专有技术的
②建筑艺术造型有特殊要求的
③国务院规定的其他建设工程的勘察设计
4)可以给一个单位发包，也可以分别发包给几个勘察、设计单位。但资质必须符合。
5)经发包方同意，承包方可以将部分勘察、设计再分包，但不能转包。
7.了解建设工程勘察设计的监督管理：
国务院建设行政主管部门对全国的勘察设计活动实施统一监督管理。国务院铁路、交通、水利等部门对全国有关专业的勘察设计实施监督管理。
县级以上人民政府建设行政主管部门对本行政区内的勘察设计活动实施统一监督管理。
县级以上人民政府铁路、交通、水利等部门对本行政区内的勘察设计实施监督管理。8.了解注册建筑师制度：
是指依法取得注册建筑师证书并从事房屋建设设计及相关业务的人员。
分一级、二级。一级由全国注册建筑师管理委员会注册和管理，报原建设部备案。二级由省、自治区、直辖市注册建筑师管理委员会注册和管理，报建委备案。
执业范围：
建筑设计、建筑设计咨询、建筑物调查与鉴定、对本人主持设计的项目实行施工指导和监督。
必须受聘于有设计法人资格设计单位。
9.了解注册结构工程师制度：
是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员。
分一级、二级。注册结构师注册有效期为2年。
执业范围：
1)结构工程设计
2)结构工程设计咨询
3)建筑物、构筑物、工程设施等调查与鉴定
4)对本人主持设计的项目进行施工指导和监督
5)原建设部和国务院规定的其他业务
必须加入一个勘察设计单位执行业务。
10.了解注册建造师制度：
是指通过考核认定或考试合格取得中华人民共和国建造师资格证书，并按照《注册建造师管理规定》注册，取得中华人民共和国建造师注册证书和执业印章，担任施工单位项目负责人及从事相关活动的专业技术人员。
分一级、二级。一级由国务院核发证书，二级由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门审批和核发。
取得建造师资格的人员应该受聘于一个有资质的单位，并经注册后执业。不能担任两个或两个以上的建设工程项目负责人。
执业范围：
建设工程项目总承包管理或施工管理，建设工程项目管理服务，建设工程技术经济咨询等。
11.熟悉工程建设的招标投标管理：
1)工程建设招标投标的范围：下列项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工
程建设相关的重要设备、材料的采购，必须进行招标：
①大型基础设施、公共事业等关系到公共利益和公共安全的项目；
②全部或部分使用国有资金或国家融资的项目
③使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目
④法律或国务院规定的其他项目
2)工程建设的招标投标的原则：
①公开、公平、公正和诚实信用的原则；
②不得将项目化整为零或其他方式规避招标；
③招标活动不地区或部门的限制，不得干涉。
3)对建设工程招标的管理：
①公开招标和邀请招标：
公开招标：向不特定的法人或者其他组织；
邀请招标：向特定法人或者组织。国家和地方重点项目，不适合公开招标的，
可以邀请招标。必须邀请三个以上。
②工程建设项目招标代理机构：
是指工程招标代理机构接受招标人的委托，从事土木工程、建筑工程、线路管
道和设备安装及装饰装修项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料
的采购招标的代理业务。
需要国务院建设主管部门负责认定。
分甲级、乙级、暂定级。
甲级：各类。
乙级：1亿元以下。
暂定级：6000万以下。
③建设工程的招标文件：
包括：技术要求，对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准。
有标底的，保密。
4)对建设工程投标的管理：
①投标人按要求编制投标文件
②两个以上法人可组成一个联合体投标，都应具备投标能力，以资质低的为确定
资质。
③投标人不得相互串通投标报价
④投标人不得与招标人串通
⑤投标人不得低于成本报价，不得他人名义投标或弄虚作假。
5)对开标、评标和中标的管理：
①开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。
②评标由招标人依法组成的评标委员会。
③中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知
所有未中标的投标人。
中标人的投标应当符合下列条件之一：
能够最大限度的满足招标文件中的各项综合评价标准；能够满足招标文件的实质性
要求，并经评审的投标价格最低，但是投标价格低于成本的除外。
12.熟悉建设监理制度：
1)建设监理制度简介：
简称监理，国外统称工程咨询，是建设工程项目实施过程中一种科学的管理方法。
2)建设监理委托合同的形式与内容：
通过招标择优选择监理单位，监理单位与业主签订监理委托合同，合同有四种形式：
①根据法律要求制订，由适宜的管理机构签订并执行的正式合同。
②信件式合同。
③由委托方发出的委托通知单。
④标准委托合同。
3)工程建设监理的主要工作任务和内容：“三控”，“两管”，“一协调”
①工程进度控制
②工程质量控制
③工程投资控制
④合同管理
⑤信息管理
⑥协调：内外协调。
4)建设工程的监理：
①建设工程监理范围：
国家重点建设工程；大中型公共事业工程；成片开发的住宅小区；利用外国贷
款或援助资金工程；国家规定的必须监理的项目。
②建设工程监理单位的质量责任与义务：
●有相应的资质证书，在自治范围内承担监理业务；
●有利害关系的，不得承担；
●应按照法律、法律，技术文件标准，对施工单位质量实施监理，并对施工
质量承担监理责任。
●选派总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。
●监理工程师按要求监理。
5)建设监理程序与管理：
监理企业分甲、乙、丙三级。
1 .目的 1.1为提高公司资金使用效益，加强资金筹集、使用的计划性，规范公司资金计划管理工作，确保公司年度目标的实现，特制订本制度。 1.2资金计划管理制度是建立在预算管理基础之上并使之逐月落实的有效管理工 具，它可以提高资金使用效率，降低企业财务风险，加强成本和费用控制，变事后管理”为事前管理”。 注：公司资金计划分：年度资金计划、季度资金计划、月度资金计划。 2. 范围 本办法适用于公司所属所有职能部门。 3. 术语 本管理规定所称资金，系指库存现金、银行本外币存款及各种有价证券 4. 职责 4.1公司财务部负责制定统一的资金计划要求格式，是《资金计划》的组织、收集、审核、监督、汇总及平衡部门。 4.2公司各职能部门负责人是《资金计划》的制定责任人。 4.3公司总经理负责对各期《资金计划》进行最后审批。注：年度《资金计划》需经公司董事会批准。 4.4综合办公室负责对各期批准的《资金计划》进行建档保存。 5. 内容
5.1计划的编制 5.1.1计划编制要求 5.1.1.1资金计划应真实、全面地反应本公司、本部门资金运作的实际情况。 5.1.1.2各职能部门使用财务部制定的统一格式资金计划格式，完整填报。 5.1.1.3各部门应根据有关合同条款或经济业务的最后付款期限，对资金支出按成本费用项目进行精细安排，误差率应控制在10%以内准确、按时地报送各期资金计划。 5.1.1.4对于资金计划中涉及金额较大或重要项目，应在当年度、季度、月度资金 计划中相应编制项目子计划。（如：薪资支出、工程付款支出、偿还借款支出、融资收入、付息支出等） 5.1.1.5资金计划中各项资金的收入、支出均按收付实现制原则确定。 5.1.2计划编制时间 5.1.2.1各职能部门每月25日前完成并上报下月的《部门月度工作计划》及《部门月度资金计划》（附excel电子版）至财务部。月度计划计算周期为上月26日至本月25日。 5.1.2.2各职能部门每季度最后一个月的20日前完成并上报下季度的《部门季度工作计划》及《部门季度资金计划》（附excel电子版）至财务部。 5.1.2.3各职能部门每年12月15日前完成并上报下一年度的《部门年度工作计划》及《部门年度资金计划》（附excel电子版）至财务部。注：每年11月底，公司董事会组织确定下一年度的战略及工作目标，并下达公司执行。 注：年度资金计划和季度资金计划为方向目标性计划，月度资金计划是严密可执 行计划。 5.2计划的审批 5.2.1每月28日前，财务部需对各部门的资金计划进行审核、确认，以保证计划无遗漏项、计划制定合理。同时汇总并平衡资金计划，联同各职能部门下月《资金计划》上报总经理。 5.2.2每月第一次公司总经理会议以资金计划为会议主要议题之一，确定当月的公司重点关注计划和资金计划，审批各部门资金计划，会后批准的原件交综合办公室备案。 5.2.3计划会议结束后第二天，综合办公室下发批准的各部门资金计划，资金计划电子版本，送至董事会各董事成员邮箱，并电话确认报送。
2021年房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题1 一、单项选择题 1．《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从( C )开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2．下列用地中，不宜划拨供给的是( C )。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3．土地使用权出让合同由( D )与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4．土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前( D )申请续期。 A．15 日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5．拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是( C )。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换
6．拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为( B )。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿 7．某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8．转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( A )日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9．《中华人民共和国城市规划ā啡范ǖ某鞘泄婊侵? D )因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城市市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10．某县是历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报( D )审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期( C )。 A．以一次为限，不超过三个月
房地产相关制度与政策 第五章房地产相关制度与政策(教材中的第四章，新大纲为第五章，内容基本没修改) 第五章房地产相关制度与政策（1） 第一节房地产与房地产业管理制度简介 一、考试基本要求 考试基本要求 掌握：房地产领域的现行法规体系 二、要点说明（对照大纲要求把要点内容分为ABCD四个等级） 1. 房地产领域的现行法规体系（A级） 三、要点内容辅导 1. 房地产领域的现行法规体系（A级）P127 房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物，作为权益包括房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权，以及以上权益派生出来的承租权、抵押权、典权等等。 房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产业属 于第三产业，是基础性产业，对国民经济发展具有先导作用，是国民经济的支柱产业。 房地产相关法规有： （1）直接关联房地产的法律有：《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》。 （2）国务院关于房地产颁布的行政法规有：《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管 理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经 营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》等。 （3）国务院建设行政主管部门和国务院相关部委关于房地产颁布的部门规章主要有：《房地产开发 企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销 售管理办法》，《城市房地产转让管理规定》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市廉租住房管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产 中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房产测绘管理办法》、《城市房屋权属登记管 1页
《房地产交易制度政策》题库 一、单选题 1 ?以出让方式取得土地使用权的房地产项目，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建 设工程的，应完成开发投资总额的以上，才能够转让。（A） A. 25% B.30% C.35% D.5O% 2.2007年6月，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）通过出让方式获得一宗住宅用途、 法定最高年限的国有建设用地使用权，2009年3月开工建设。2012年6月，甲企业将该项 目转让给乙房地产开发企业（以下简称乙企业），则乙企业受让时的土地使用年限为 年？（B） A. 55 年 B.65 年 C.68 年 D.75 年 3. 张某从其母亲李某处继承了一处房产，该房产原登记在李某名下。现张某计划将该套房屋 进行出售，并委托中介机构代为办理相矢事宜，其应该向中介机构提交以下那份书面材料？ （C） A. 产权人为李某的《不动产权证书》 B. 确认房产归张某继承的《继承权公证书》 C. 产权人为张某的《不动产权证书》 D. 李某身前所立《遗嘱》 4. 房地产开发项目转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（B） A. 20 B.30 C.40 D.60 5. 陈某和其女儿李某（已成年）欲共同购买一处商品住房，陈某户籍地为上海，丧偶，无社保证明。其女儿李某为本市户籍，已婚，名下有1套住房。则根据目前的限购政策，以下那项说法是正确的（C ） A. 陈某和李某可以购买，但陈某需提供无房证明 B. 陈某和李某可以购买，因为李某为本市户籍，可以以家庭为单位购房 C. 陈某和李某不可以购买，因为陈某不是本市户籍且无社保证明 D. 陈某和李某可以购买，但李某需提供其配偶或未成年子女的无房证明。 6. 经济适用房自购房之日起—年内不得上市交易？（D） A. 2 B.3 C.4 D.5 7. 企业购买本市限购区域的住房，需满_______ 年方可上市交易？（B） A. 2 B.3 C.4 D.5 8. 下列哪类房产可以出售？（D） A. 甲某于2016年3月1日办理了购房入户手续的房产 B. 甲某于2014年3月1日购买的经济适用房 C. 杭州市中院于2017年3月1日进行查封登记的甲某名下房产 D. 甲某因拆迁安置取得并已登记至其名下的房产 9. 矢于中介代理的二手房网签流程，以下哪项做法是正确的？（C） A. 买卖双方就买卖事项达成意向，但未签订纸质房屋转让合同，操作人员自行提交房屋买卖合同网上备
内部管理制度系列 保利房地产投资管理制度（标准、完整、实用、可修改）
编号: FS-QG-67840保利房地产投资管理制度 Poly Real Estate Inv estme nt Man ageme nt System 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可 循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 保利地产投资管理制度 第三十一条公司实行统一的投资管理制度，各级公司的 房地产业项目投资、股权投资、委托理财、风险投资等统一由股份公司股东大会、董事会按各自权限审批。 第三十二条公司的投资应符合国家法律法规的规定和 国家产业政策，符合公司的发展战略要求和现有条件，符合成本效益原则，有利于提高经济效益。 第三十三条股份公司董事会有权批准在最近经审计总 资产50%以内的房地产项目投资，公司最近经审计净资产30%以内的股权投资以及不超过人民币5000万元的风险投资（期 货和其他衍生金融工具投资）。超过上述标准的投资需经股东大会批准。 第三十四条为了控制投资风险，保证投资项目的经济效益，相关公司的经营班子应对拟投资项目的可行性进行充分研究论证，并
提出可行性报告报董事会或股东大会立项、审查和决策，重大投资项目应组织有关专家、专业人员进行评审。具体投资决策程序由公司的相关管理制度规定。 第三十五条经批准的投资项目，相关公司及时组织实施，严格按照项目的可行性研究报告、投资实施方案以及股东大会、董事会审批意见落实项目投资节点计划，加强项目开发管理，采取有效措施严格控制成本，确保预期经济效益的按时实现。 第三十六条项目投资结束后，具体实施投资的公司应对项目的经济效益进行后评估。 第三十七条公司通过并购、注资等方式进行股权投资或取得其他公司的控制权时，应对目标企业进行尽职调查，并聘请中介机构进行审计和评估，以经审计评估后的价值作为定价的参考依据。 请输入您公司的名字 Foon shi on Desig n Co., Ltd
房地产基本制度与政策 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务、和管理的行业。包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。 房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。 建筑业是物质生产部门，属于第二产业。 房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。 作用：1、可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。2、房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。3、可以改善人民的住房条件和生活环境。4、可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。5、有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。6、可以扩大就业。特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。7、可以增加政府财政收入。 房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为物业管理业和房地产中介服务业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。 房地产开发经营业巨头单件性 、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联高、带动力强等特点。 我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。 物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。 房地产咨询业的具体业务，进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。 房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。 房地产估价业是知识密集型行业。 房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。 在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业得主体。 房地产法是调整房地产活动的法律规范的总称。调整对象包括房地产开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关系及物业管理关系。 房地产法律体系内容：1、宪法。2、全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律。3、国务院发布的房地产方面的行政法规。4、地方性法规。5、行政规章。（包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。）6、最高人民法院的司法解释。（有关房地产的技术规范及一些规范性文件，也可纳入广义的房地产法律体系的范畴。） 房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 房地产中介服务时房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。 房地产中介服务的三个特点：1、人员特点。2、委托服务。3、服务有偿。 设立房地产中介服务机构的条件：1、有自己的名称、组织机构。2、有固定的服务场所。3、有规定数量的财产和经费。4、有足够数量的专业人员。5、法律、法规规定的其他条件。（在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案）。 具有一级资质的房地产估价机构可以按照规定设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。 在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师。 房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费。 房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同。有为委托人保密的义务，未经委托人同意不得转借相关资料、文件。故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下的有期徒刑或者拘役，并处罚金。中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金；严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。 房地产经纪人执业资格注册工作交由中国房地产估价师与房地产经纪人学会。报住房和城乡建设部备案。 省、自治区、直辖市房地产行政主管部门或其授权的省级房地产经纪行业组织初审合格后，送交中国房地产估价师
集团融资管理制度 一、总则 （一）为了规范集团及下属各中心、地区公司的融资流程，保证正常的资金供应量，降低融资成本，减少融资风险，提高资金使用效益，确保资金安全及财务目标的实现，特制定本管理制度。 （二）本办法所指的融资，仅包含债务资本融资。 1. 债务资本融资是指以负债方式借入并到期偿还本息的方式融集资金，按方式可分为：借款融资、信用融资、应付债券与融资租赁等；融资对象包括银行与非银行金融机构、股东及其他特定的单位及个人。 1.1 借款融资是指通过与银行、非银行金融机构，股东及其他特定个人借入一定款项，在合同与协议约定的时间内还本付息的一种融资方式；按借款的时间长短可分为：短期借款（一年以内），中长期借款（一年以上）；按方式分为：承兑汇票、流动资金贷款、开发贷款、委托贷款、专项贷款、股东借款或其他借款等； 1.2 应付债券是指按照国家证券管理法规的相关规定，经相关审批机构审批同意后，向社会公众公开发行的一种约定还款期限、收益水平并到期归还本息的一种融资方式； 1.3 融资租赁（长期应付款）是指通过依法成立的融资租赁公司，融回经营所需的租赁物，并在协议约定的该租赁物使用的大部分时间内按期支付租赁费的一种融资方式。 （三）融资原则：集中管理、统一筹措；规模适度、结构合理；期限合理、长短兼顾；综合权衡、降低成本；适度负债、防范风险。 （四）凡有合作方的公司，除按本办法的规定履行相关审批手续外，还应根据合作方的要求完成相关的审批手续。 二、管理部门及职责 （一）集团财务中心在股东会、董事会的授权范围内，负责集团及下
属公司（项目部）的融资管理，财务中心资金部（以下简称“资金部”）是融资活动的具体管理部门，履行以下职责： 1. 拟定融资管理办法、目标与原则； 2. 拟定集团融资需求及计划，履行股东会、董事会审批手续； 3. 拟定具体融资方案，负责搜集相关的融资资料，履行相关的报批手续； 4. 负责具体办理各项融资活动； 5. 负责融资平台的搭建，渠道的拓展与维护； 6. 负责可抵押资产及对内、对外担保的统一管理。 （二）集团下属各中心、公司（项目部）有义务积极配合资金部，完成地区公司（项目部）的融资工作，并履行以下职责： 1. 参与本公司（项目部）融资方案的拟定； 2. 配合提供融资所需资料（含可行性研究报告、项目基础资料、项目相关证照、公司（项目部）基础资料、相关合同等与融资相关的资料），并协助其完成内部审批手续； 3. 配合资金部完成融资所需合同、协议、担保等相关手续的办理； 4. 配合资金部完成提款、用款、付息、还本等事宜的办理； 5. 就融资过程中的各种问题与资金部沟通，协调解决； 6. 配合资金部完成融资渠道的拓展与关系的维护。 三、借款融资的办理程序 （一）借款融资的一般规定 1. 集团及下属地区公司（项目部）的对外借款由资金部统一管理； 2. 资金部根据经营与投资对资金的整体需求，结合地区公司（项目部）的盈利情况，财务状况与资源情况，拟定融资需求、融资计划，提交财务中心总经理、集团总经理初审； 3. 经集团总经理初审通过后，报集团董事会评审，评审通过后形成股东会决议或董事会决议；
房地产估价师考试《基本制度与政策》模拟预测题八 1.物业管理业不属于房地产中介服务业。（） 2.经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（） 3.国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。（） 4.转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。（） 5.拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。（） 6.商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。（） 7.新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（） 8.以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。（） 9.城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。（） 10.最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。（） 11.房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（） 12.任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然状况信息，但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。（） 13.对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书。（） 14.不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不—致的，以不动产权属证书为准。（） 15.在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。（）
投资发展部管理制度 一、项目投资管理制度 第一章总则 第一条目的 为加强投资计划管理，强化投资项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现公司战略目标， 特制定本管理制度。 第二条使用范围 本制度适用于公司所有房地产开发项目的投资控制。 第三条投资管理的原则 对投资的管理应该坚持以下三个原则： 1、以事前控制为主，其他控制为辅。 2、预决算的控制应公正、合理、准确、精细。 3、投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要， 不可偏废。 第四条管理职责 1、负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。 2、配合成本合约部进行投资估算、预算、竣工决算等编制工作。 3、配合财务部编制《项目投资建议书》等工作。 第二章投资的审批原则 第五条投资发展部提请的投资项目按照隶属关系，层级请示、批复。 第六条新项目的开发必须事先进行可行性研究，可行性研究的内容包括以下五个方面。 1、对公司发展的影响。 2、主要风险和应对措施。 3、考虑公司的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足投资需要。 4、投资收益。 5、财务及税务论证。 第七条向公司提请新项目时，应积极充分准备好相关资料。
1、项目投资申请报告或建议书。 2、项目可行性研究报告。 3、有关合作单位的资信情况。 4、政府的相关政策及许可文件。 第八条在完成新项目的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并形成初审意见。对初审予以否决的项目，在征得公司领导的同意后，可申 请复查一次。 第九条经初审认为基本可行的项目，在征求公司领导意见后，会同有关部门召开投资审议会。 第十条投资审议会的内容 1、查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案。 2、对项目的疑点、隐患提出质疑。 3、提出项目的最终决策和建议等。 第十一条总经理及董事长根据投资审议会对项目所做出的决议签署审批意见。 第三章投资风险控制 第十二条负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发方案和销售策略。 第十三条参与评选设计规划方案，从中挑选最佳方案；根据总体规划方案，对方案进行评审；再由成本合约部进行投资估算，财务部进行项目经济 评价，最终形成《项目详细可行性研究报告》。 第十四条组织对《项目详细可行性研究报告》的评审工作，评审结果报总经理签署意见。 第十五条立项后，细致审核项目投资计划和筹资计划，报总经理及董事长批复后方可实施。 第四章项目的考核和验收 第十六条组织公司相关职能部门成立投资评价小组，定期在项目运作后开展评价工作。 第十七条项目竣工验收后，负责组织对项目投资效益进行研究分析。 第十八条本制度由投资发展部编制，解释权、修改权归投资发展部。 二、项目前期开发管理制度
词汇表(Vocabulary) A abandon 放弃，抛弃 ability 能力，智能，才能aboard 在船（飞机，车）上absence 缺席，不在场 absolute 绝对的，完全的absolutely 绝对地，极其，完全地absorb 吸收 abuse 虐待 academic 学院的，学术的accelerate 加速，促进 accent 腔调，口音，重音accept 接受，认可 acceptance 接受，接纳，承认accident 事故，意外的事accompany 陪伴，伴随 accomplish 完成 accordance 一致 account 账，账目，说明，解释accumulate 积累，积聚 accurate 准确的，精确的 accuse 谴责，指控，告发accustomed 惯常的，习惯的 ache 疼痛，酸痛 achieve 完成，达到，获得achievement 完成，成绩，成就 acid 酸，酸性物质，酸的acquaintance 熟人，相识 acquire 取得，获得 acre 英亩 across 横越，在…那边 act 行为，动作，表演action 行动，动作 active 活动的，活跃的，积极的activity 活动 actor 男演员 actress 女演员 actual 实际的，现实的 actually 实际上 A.D. 公元 addition 加法，增加 additional 附加的，另外的adequate 足够的，恰当的adjective 形容词 adjust 调节，调整 administration 管理，经营，行政机关， 政府 admire 羡慕，赞赏，钦佩 admit 允许进入，接纳，承认 adopt 收养，采取，通过 adult 成人 advance 推进，促进，前进 advanced 前进的，先进的 advantage 优点，有利条件 adventure 冒险，惊险活动 adverb 副词 advertisement 广告 advice 忠告，意见 advise 忠告，劝告，通知 affair 事，事情，事件 affect 影响 affection 爱，感情 afford 担负得起，买得起 afraid 担心的，害怕的 Africa 非洲 African 非洲人，非洲的 after 在…之后 against 对（着），反对，靠 agent 代理人，代表 agreement 同意，一致，协定 aggressive 挑衅的，放肆的 agriculture 农业 aid 援助，救援 aim 志在，旨在，目标 aircraft 飞机，飞行器 airline 航空公司，（飞机）航线 airport 航空站，机场 awkward 尴尬的 alarm 惊恐，忧虑，报警 alcohol 酒精，乙醇 alike 相同的，相像的 alive 活着的，活跃的 allow 允许，承认 almost 几乎，差不多 along 向前，沿着 aloud 出声地，大声地 alphabet 字母表 alter 改变，变更 although 虽然，即使 altogether 完全，总之 amaze 使惊愕，使惊叹 ambition 雄心，野心 ambulance 救护车 America 美洲，美国 American 美国人，美国人的 amount 数量，数额，合计 amuse 经…以消遣，给…以娱乐 analysis 分析，解析 analyze/analyse 分析，分解 ancestor 祖宗，祖先 anchor 锚，抛锚，停泊 ancient 古代的，古老的 anger 愤怒，气愤 angle 角，角度，观点 ankle 踝 announce 宣布，通告 annoy 使烦恼，使生气，打搅 annual 每年的，每年度的 anticipate 预料，期望 anxiety 焦虑，挂虑，渴望 anxious 担心的，焦虑的，渴望的 anyhow 无论如何，不管怎样 apart 分离，隔开，相距 apartment 一套公寓房间 apologize/-ise 道歉，认错 apology 道歉，歉意 apparent 明显的 appear 出现，出场，仿佛 appearance 出现，露面，外表 appetite 食欲，胃口 application 申请，申请书，应用 apply 申请，运用，应用 appoint 任命，委派，约定 appointment 约会，约见，任命 approach 接近，途径，方法 appropriate 适合的，恰当 approve 赞成，同意，批准 approximately 似地，约 April 四月
房地产估价内部管理制度 第一条? ? 公司业务施行垂直集约管理，估价人员由公司评估部主任统一进行安排、调配，达到公司职员全员全能、以及人力资源的合理调配、配置。 第二条? ? 为保证房地产估价工作的客观公正,防范技术风险,规范估价人员的行为，提高估价报告质量，提高公司核心竞争力，使房地产估价工作保证做到客观、公正、公平，制订本制度。 第三条公司实行总经理负责制，总经理全面负责业务部门、技术部门的管理工作。 总经理下设专家领导小组，全面负责估价技术的管理、监督工作。 针对具体估价项目，部门经理负责制，部门经理对估价项目的过程控制、及评估报告的质量、解释负全面责任。 第四条估价项目以鉴定房地产、土地《估价业务委托书》为确定标志;估价业务确定后，由公司评估部主任根据《评估师轮值规定》进行人员组织并视估价项目难易程度、重要性等具体情况，合理进行安排； 第五条为了掌握估价业务过程中详细过程信息以及对估价业务进行有效控制，估价流程执行《估价操作指导书》。 第六条为提高估价报告质量，做到估价报告中所采用的数据真实可靠，估价人员应进行经常性和针对性信息的搜集、筛选、归类工作。 经常性信息搜集，是指估价人员利用工作期间、间隙，应勤勉地收集房地产有关信息：包括土地基准地价及修正系数、土地开发费用及相应规费、税费、土地市场交易案例、拍卖案例等；房地产交易案例、租金信息、价格信息、前期费用、建筑行业发投包情况、定额信息、税费以及房地产相关法律、法规、规范等；与房地产估价相关的其他信息。 针对性信息搜集，是指估价项目组成员针对估价项目选定的估价方法所需要的参数、数据、可比实例、租金、费率等信息。估价报告中涉及到的参数应有理有据，涉及到的实例应作为存档报告的一部分与报告一并归档。 为达到资源共享，经常性信息由评估部主任或其指定人员进行定期汇总、可靠性甄别、筛选、归类、归档工作，形成技术档案。所形成的技术档案应包括电子文档、打印件、复印件。 技术档案应每周向估价人员进行公布。 作为公司技术机密的一部分，估价作业人员应对技术档案保密，不对外泄漏。 第七条撰写评估报告 1、估价报告的撰写应严格遵守《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》等外来文件，同时也应与报告使用方关于估价报告的要求相一致。报告测算过程应与《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》中相关要求相一致；测算结果应做到客观、公平、公正。 2、报告中的数据，以委托方提供的资料及调查测量的数据为依据，遇有资料不全或资料未经核实，要特别注明，并在报告中予以披露。 3、估价报告应严格按照公司制定的报告模板格式撰写，报告模板由评估业务部经理负责维护、更新。 报告模板包括单元房式、拆迁补偿报告式、一般估价报告式、土地估价报告等几种形式，针对估价业务具体类型，进行正确选择。遇到特殊报告形式，应与评估业部务经理协商后，再行确定。 4、公司对所有估价报告进行统一编号，估价师应对项目的编号进行登记。由评估业务部经理定期、不定期对报告编号进行核对，避免错登、漏登，严格避免报告重号及漏号。 5、估价报告中应包含技术报告及相应的测算过程。 6、针对估价对象具体情况、所搜集到的资料、资料的可靠性等，项目评估师决定选择估价方法，项目组其他人员负责报告文字描述部分的撰写；项目评估师负责对初步结果的确定、与委托方、报告使用方的沟通，项目评估师为估价报告的最终完成人。 7、报告的参数选择以及最终结果的确定，要有充分的依据。要时刻注意防范公司技术风险。 所有出具的正式评估报告注意衡量： 委托方有无诈骗嫌疑； 审核部门能否通过； 公司有无风险存在。 8、评估报告完成后，按要求由两名以上专职注册房地产估价师签字、盖章；报告中应体现参加估价其他人员。 第八条评估报告的三级审核 我公司对估价报告实行三级审核制度。包括估价报告项目估价师自审、部门主任二级审核、部门经理三级审核。 针对经常性、二手房抵押估价业务，视具体情况可划定为二级审核；由部门经理决定是否采用二级、三级审核。
2009年房地产基本制度与政策考试试题及答案解析 一、单项选择题（共40题，每题0．5分，每题的备选答案中有一个最符合题意，请在答题卡涂黑其相应的编号） 1．廉租住房租金由（）构成。 A．维修费和管理费B．维修费和利润C．维修费、管理费和利润D．维修费、利润和税金 2．房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是（）。 A．发现地下文物 B．银行贷款未按期到账C．相关建材供应缺货D．更改建筑设计 3．甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（）年 A．38 B．40 C．68 D．70 4．拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由（）确认。 A．房地产行政主管部门B．房屋拆迁管理部门C．城市规划行政主管部门D．房屋登记机构 5．房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和（）。 A．《住宅使用说明书》B．《住宅验收说明书》C．《住宅保修说明书》D．《住宅保修保证书》 6．房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅（）之日起计算。 A．竣工B．竣工验收C．入住D．交付 7．建设工程竣工验收由（）单位组织实施。 A．施工B．建设C．监理 D．工程质量监督管理 8．在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是（）。 A．城市蓝线B．城市绿线C．城市紫线D．城市黄线 9．在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（）。 A．拖欠的建筑工程材料费B．拖欠的建筑工人工资C．抵押担保债权D．出租房屋租金
2016年房地产估价师基本制度与政策考试真题及答案解析（一）单项选择题（共40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.下列企业或机构中，不属于房地产业的是（）。 A.房地产开发企业 B.房地产估价机构 C.物业服务企业 D.建筑施工企业 【答案】D 【解析】本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。参见教材P1。 2.依法征收集体土地的是国家为了（）利益的需要。 A.公共 B.社会 C.集体 D.政府 【答案】A 【解析】本题考查的是征收、征用集体土地的政策规走。《物权法》规走：为了公共利益的需要，依照法律规走的权限和程序可以征收集体土地。参见教材 P21。 3.下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用的是（）。 A.城市绿地 B.汽车加油站 D.街心公园 D.地税局机关 【答案】B 【解忻】本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。依据《划拨用地目录》（国土资源部令第 9 号），下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：①国家机关用地。②军事用地。③城市墓础设施用地。④公益事业用地。⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。⑧法律、行政法规规走的其他用地。参见教材 P34。 4.国有土地上房屋证收补偿协议由（）和被征收人签订。 A.房屋证收部门 B.房地产估价机构 C.房屋征收主体 D.房屋征收实施单位 【答案】A 【解析】本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转
房地产基本制度与政策分类模拟23 一、多项选择题 (每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意) 1. ______是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。 A.当事人姓名或者名称及住所 B.租赁期限 C.租赁用途 D.租金交付方式 E.房屋的修缮责任 答案：BCDE 2. 关于商品房预售的说法，错误的有______。 A.未竣工的预售商品房不得再行转让 B.为尊重客户，销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房 C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度 D.房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价 E.房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，登记机关可以为其办理房屋权属登记手续 答案：BE 3. 关于商品房预售许可的说法，正确的是______。 A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 B.预售许可的最低规模可以小于栋 C.持有建设工程规划许可证和施工许可证 D.可以分单元办理预售许可
E.不得分层办理预售许可 答案：ACE 4. 关于房屋租赁期限说法，正确的是______。 A.房屋的租赁期无限制，由租赁当事人约定 B.房屋的租赁期不得少于6个月 C.房屋的租赁期由租赁当事人约定，但不得超过20年 D.房屋的租赁期超过20年的，房屋租赁合同无效 E.租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年 答案：CE 5. 关于房屋租赁的说法，正确的是______。 A.承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意 B.房地产主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统 C.租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效 D.房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案 E.承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人不可租赁该房屋 答案：ABCD 6. 关于房屋转租的说法，正确的是______。 A.指房屋出租人将承租的房屋再出租的行为 B.转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明 C.承租人在租赁期限内如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提
融资管理制度 一、总则 (一)为了规范集团及下属各中心、地区公司的融资流程，保证正常的资金供应量，降低融资成本，减少融资风险，提高资金使用效益，确保资金安全及财务目标的实现，特制定本管理制度。 (二)本办法所指的融资，仅包含债务资本融资。 1.债务资本融资是指以负债方式借入并到期偿还本息的方式融集资金，按方式可分为：借款融资、信用融资、应付债券与融资租赁等；融资对象包括银行与非银行金融机构、股东及其他特定的单位及个人。 1.1借款融资是指通过与银行、非银行金融机构，股东及其他特定个人借入一定款项，在合同与协议约定的时间内还本付息的一种融资方式；按借款的时间长短可分为：短期借款（一年以内），中长期借款（一年以上）；按方式分为：承兑汇票、流动资金贷款、开发贷款、委托贷款、专项贷款、股东借款或其他借款等； 1.2应付债券是指按照国家证券管理法规的相关规定，经相关审批机构审批同意后，向社会公众公开发行的一种约定还款期限、收益水平并到期归还本息的一种融资方式； 1.3融资租赁（长期应付款）是指通过依法成立的融资租赁公司，融回经营所需的租赁物，并在协议约定的该租赁物使用的大部分时间内按期支付租赁费的一种融资方式。 (三)融资原则：集中管理、统一筹措；规模适度、结构合理；期限合理、长短兼顾；综合权衡、降低成本；适度负债、防范风险。 (四)凡有合作方的公司，除按本办法的规定履行相关审批手续外，还应根据合作方的要求完成相关的审批手续。 二、管理部门及职责 (一)集团财务中心在股东会、董事会的授权范围内，负责集团及下属公司（项
目部）的融资管理，财务中心资金部（以下简称“资金部”）是融资活动的具体管理部门，履行以下职责： 1.拟定融资管理办法、目标与原则； 2.拟定集团融资需求及计划，履行股东会、董事会审批手续； 3.拟定具体融资方案，负责搜集相关的融资资料，履行相关的报批手续； 4.负责具体办理各项融资活动； 5.负责融资平台的搭建，渠道的拓展与维护； 6.负责可抵押资产及对内、对外担保的统一管理。 (二)集团下属各中心、公司（项目部）有义务积极配合资金部，完成地区公司（项目部）的融资工作，并履行以下职责： 1.参与本公司（项目部）融资方案的拟定； 2.配合提供融资所需资料(含可行性研究报告、项目基础资料、项目相关证照、公司（项目部）基础资料、相关合同等与融资相关的资料)，并协助其完成内部审批手续； 3.配合资金部完成融资所需合同、协议、担保等相关手续的办理； 4.配合资金部完成提款、用款、付息、还本等事宜的办理； 5.就融资过程中的各种问题与资金部沟通，协调解决； 6.配合资金部完成融资渠道的拓展与关系的维护。 三、借款融资的办理程序 (一)借款融资的一般规定 1.集团及下属地区公司（项目部）的对外借款由资金部统一管理； 2.资金部根据经营与投资对资金的整体需求，结合地区公司（项目部）的盈利情况，财务状况与资源情况，拟定融资需求、融资计划，提交财务中心总经理、集团总经理初审； 3.经集团总经理初审通过后，报集团董事会评审，评审通过后形成股东会决议或董事会决议； 4.借款融资计划审批通过后，涉及银行或非银行金融机构的由资金部牵
2017年房地产基本制度与政策真题 (总分：100.00，做题时间：150分钟) 一、单项选择题(总题数：40，分数：20.00) 1. 廉租住房单套建筑面积应当在______m2以内。 A.30 B.50 C.60 D.90 （分数：0.50） A. B. √ C. D. 解析：廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能。 2. 单位和个人缴存住房公积金的缴存比例，原则上均不高于职工上一年度月平均工资的______。 A.5% B.8% C.10% D.12% （分数：0.50） A. B. C. D. √ 解析：单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%。 3. 根据《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，______。 A.无偿收回 B.给予补偿收回 C.自动续期 D.届满前一年申请续期 （分数：0.50） A. B. C. √ D. 解析：依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 4. 某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报______批准。 A.国务院 B.省人民政府 C.县人民政府 D.国土资源部 （分数：0.50） A. √ B. C. D. 解析：征收土地批准权限的规定：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土
地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。 5. 房屋征收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成员的______。 A.二分之一 B.三分之一 C.三分之二 D.四分之三 （分数：0.50） A. √ B. C. D. 解析：评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。 6. 在城市规划中，规定的保护历史文化街区的历史建筑控制线，称为______。 A.蓝色 B.黄色 C.红色 D.紫色 （分数：0.50） A. B. C. D. √ 解析：在编制城市规划时应当规划保护历史文化街区和历史建筑的紫线。 7. 根据《房屋建筑工程质量保修方法》，屋面防水工程的最低保修期限是______。 A.1 B.2 C.3 D.5 （分数：0.50） A. B. C. D. √ 解析：正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(1)地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(4)电气系统、给排水管道、设备安装为2年；(5)装修工程为2年。 8. 房屋建筑工程保修期从______之日起计算。 A.工程竣工验收合格 B.工程交付使用 C.物业管理企业进驻 D.内部装修完成 （分数：0.50） A. √ B. C.