【智拓精文】某知名房地产公司地产项目可行性研究分
析报告
总论
1.1、项目背景与概况
1.1.1、项目名称
本项目提名—“XX*”，在以下的项目可行性研究报告中，我们将专门的对项目的概念进行诠释和升华。
1.1.2、项目开发单位概况
XX市XX房地产开发公司成立于20XX年，注册资本2000万元，公司地址位于稀土高新区XX中心。是XX市少有的几家具有开发水平资质的房地产开发公司。
1.1.3、项目可行性报告编制的依据
⑴、XX市高新区发展规划
⑵、XX20XX版建筑定额、现行建筑市场行情
⑶、项目实地考察、市场调查有关资料
⑷、政府相关部门的规定及相关数据
1.1.4、项目提出的理由
房地产行业作为第二产业，在国民经济中占有举足轻重的位置，特别是近几年伴随着全国经济的飞快增长，城市化的进程已经越来越快。住宅市场的需求量也在迅速的上升，而随着经济的增长人们越来越不满足于以前住房水平，配套设施齐全、建筑前卫、环境良好等等这些住宅的影响与你素备受消费者关注。
XX市拥有人口超过200万，使全国人口过百万的城市之一。从经济角度看，XX市近几年的经济发展速度在全国前列，但这座城市的房地产行业却处于发展上升阶段，土地的需求越来越旺盛，因此住宅市场将进入一个崭新的局面，特别是近几年小高层住宅的出现吸引了众多人们的关注，新型、新概念住宅必
将是XX乃至全国房地产市场发展的方向。
本项目选址在XX市稀土高新区内，稀土高新区是XX新成立的新区，这里交通方便、环境良好、基础设置齐全、是XX是未来的核心区域。为了满足XX 市住宅市场的需求，为了迎合高新区的发展，我们提出了XX*项目的拟建方案，力求将其建造成为XX市的力求将项目建成为XX市最前卫、时尚住宅小区。
1.1.5、项目拟建地点
本项目选址位于XX市稀土开发区核心位置，南临开发区主干道黄河大街，北接新光东路，东近幸福南路，西靠富强南路，并临近于地税小区、敬老院、建材城等。
1.1.6、项目规模及期目标
本项目总占地面积近17亩，总建筑面积近3万平方米。遵循中央CBD商务区、高层居住社区完整功能的要求，做出融住宅、购物、办公、休闲、投资、餐饮、娱乐、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，除基础配套外，配套增加高科技成分，如：宽带入户、数字卫星电视接受系统、门禁系统和巡更系统等多种高科技设施，还设有托管所、大超市、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，是XX市开发区新崛起的一个迷你型组团SHOPPING MALL社区。
1.1.7、项目主要建设条件
⑴、符合地区规划要求。本项目拟见在XX市稀土开发区，XX市稀土高新区是国家级开发区，项目的的规划必将被纳入XX市稀土开发区发展的总体规划。
⑵、市场容量大。XX是经济发展迅猛，住宅需求旺盛，这样必将对项目产生有利的销售渠道。
⑶、交通便利、地段素质高。高新区内道路宽敞、交通便利。这样无论对项目的施工建设还是对人们选择了本项目后的生活都是有利的。
⑷、地理位置优越。项目所在地是XX市的核心地段，并且处于高新区，这
些因素都将对人们的日常生活产生有利影响。
1.2
地上建筑面积㎡
40%
8 自有资金动态回
1-1：项目技术经济指标汇总表
1.3、问题与建议
⑴、本可行性研究是建立在项目基础配套设施满足的基础之上，而基
础配套设施又是乐观预计的，所以为了保证项目稳步实施，必须把好基础配套设施的建设关，兑现对消费者的承诺。
⑵、本项目周边的竞争对手较多，所以要知己知彼突出体现项目的特色和卖点，从而增强竞争能力。
⑶、从本项目的财务评价结果显示，项目的投资风险并不是很大，但是风险依然存在，要时刻保持警惕，严格执行预算，优化营销策略，尽早的收回投资。
2市场分析与预测
2.1、房地产市场宏观形势分析及预测
2.1.1、宏观形势
中国目前的城市化率仅有43%左右，未来至少还有20%的提升空间，由于城市化和家庭小型化带来的城市新增家庭将超6000 万户。另外中国处于以劳动适龄人口为主的时期，目前抚养负担比重约40%，这一比例至少可以延续到20XX以后，在东部沿海城市则可以延续更为长久,因此可以预见的是，在相当长一段时间内，中国住宅市场将持续繁荣。从供求关系上看，未来商品住宅供应量难以满足居民需要。从新增土地供应角度看，20XX 年大部分城市都未能完成供地计划，而随着城市拆迁的难度不断上升，未来土地供应的能力更加不容乐观。而从存量土地利用角度看，20XX－20XX期间，存量土地处于较快的消化状态，这与开发企业充分运用预售款的融资功能、提高了自有资金的运用效率有很大关系；而随着预售融资功能的不断弱化，未来存量土地的利用能力将遭遇严峻挑战。在这一背景下，市场未来的主要矛盾仍是供应不足，并不存在重大调整风险。从政策调控角度看，未来商品住房市场的制度环境将更加明晰，稳定。
综上所述，未来相当长一段时间内，中国房地产市场尤其住宅市场，仍处于较为显著的上涨趋势,并不存在楼市泡沫现象。20XX 年，中国房地产市场全面繁荣，全国性房价上涨加速，地价和房价涨幅距离拉开，投资旺盛。从购买
力角度看，全国范围的房地产泡沫尚未产生，但各大中心城市作为资金和各类资源的热点流向，居民房价负担压力增加。20XX 年强劲的经济增长、宽松的货币政策和人民币汇率广阔的升值空间，是资产价格膨胀的前提条件，在流动性过剩、人民币值大幅低估、次贷危机的环境下，资产价格泡沫已逐渐体现，并在上涨过程中呈现资源集中化趋势。20XX年的房地产行业是政策导向下的执行和出台,一方面在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，
另一方面房地产行业的强政策性特征在20XX年表现非常明显,一系列与房地产相关的金融、税收和土地政策在20XX 密集出台；目前国家有关房地产业的宏观调控政策主要针对的是个人住房领域出现的价格大幅上涨趋势，防止可能的地产泡沫，以及因房价上涨快可能引起的社会不安定因素，同时在客观上抑制了泡沫的生成速度和提高了对银行体系风险的控制能力。当前房地产市场的兴旺和隐患都来源于相对其他行业的一枝独秀和孤军深入，由于地方经济增长思维和模式单一化的问题，造成了产业本身不能承受的地方政府的依赖性、银行资金的倾斜性和对其他产业发展的挤压性的现实；失去对开发用地的控制就以为着失去对房地产市场的控制，因此土地市场建设和交易规范依然是
20XX 年政府对房地产业进行调控的基调，在土地价格上涨、加息和人民币升值预期多重作用下，国内商品房价格在20XX不断上涨；20XX年累计加息幅度已经超15％，相当多的购房需求因此受到抑制。据本司的调查显示，48％的被访者表示，受多次加息影响，原来的购房计划可能要推迟；17％的被访者明确表示，20XX年如果央行持续加息，则可能放弃现有的购房计划;
2.1.2 20XX年一年回顾及分析
20XX 年前7 个月全国范围房价无一例外均呈现上涨态势，以上海为主的长三角地区房价出现反弹，南京、杭州、宁波等地同比增长都超了5%，一直低迷的上海房价涨幅扩大到了2.1%。与此同时投资增速出现反弹，进入20XX 年后房地产投资明显升温，前7月房地产投资增幅达到31%，达到了
20XX-20XX年间本轮房地产周期以来的30%左右的投资增速峰值。（资料来源：国家发改委及统计局）
资金涌入地产开发投资领域与此同时，房地产领域对资金的吸引力增强，尤其是吸引外资增速加大。海外资金进入中国市场的兴趣浓厚。中国在去年出台了规范房地产行业外资准入和管理的限外令，今6月和7月商务部、外汇管理局等相关部门再次发出规范外资地产企业设立、限制返程投资、以及禁止外币形式举债资金进入国内房地产市场等政策，上述政策尤其是结售汇政策影响下，外资增速有所放缓。总的来看，海外资本增幅虽快，但实际占比偏低，企业自资金和预售款仍然是最主要的资金来源。
土地交易价格上涨压力凸现住宅用地作为房地产开发基本资料，交易价格涨幅速度经20XX 下半的压抑后，进入20XX后涨幅迅速赶上，二季度住宅用地交易价格涨幅高达16.2%，同期房价涨幅仅为6.3%，地价涨幅超房价涨幅167%。土地拍卖成交案例中，地价和周边房价倒挂现象已经屡见不鲜，地块天价上限屡屡被打破，反映了房地产开发企业高涨的投资热情。同时资本市场的火爆促进的开发商股权融资额大增，推动了开发商的圈地热情和地价上涨。
2－1 ：商品房新开工、竣工、销售面积和销售竣工面积比例图
2.1.3、20XX年房地产市场运行特点
20XX年，我国房地产市场运行主要有以下特点：
1、全国房价总体涨幅较大，部分热点城市房价持续拉高，供不应求是主因。
20XX年，我国房地产市场总体上价格涨幅较大。70个大中城市新建商品住房、二手住房的销售价格持续走高，8月份新建商品住房销售价格同比上涨9.0%，二手住房销售价格同比上涨7.9%，部分热点城市房价上涨连续保持两位数。我们分析，导致今年房价高涨的原因主要是供不应求。一方面，供给量大幅度下滑。20XX年1-6月，全国房屋竣工面积增速低于房屋销售增速，商品房销售面积2.8亿平方米，同比增长21.5%；房屋竣工面积1.5亿平方米，同比增长11.1%；截至6月，住宅竣工面积连续30个月低于住宅销售面积。以XX为例，
新建商品住房供应自20XX年以来持续减少，批准预售面积由20XX年的22XX 万平方米下降至20XX年的17XX万平方米。另一方面，需求快速膨胀。资金流动性过剩导致了投资性需求增长较快。同时，在房价快速上涨的趋势下，自住性购房者提前入市，也造成需求骤增。
2、土地供应量不足
近两年土地供不应求的态势仍在持续，造成市场供求总量的失衡，形成供不应求的市场预期。土地供应量的不足表现在两个环节：一是土地出让面积的不足。以XX为例，20XX年，计划供应的商品住宅用地为1750公顷，而实际入市的只有900公顷，仅为计划的51%；20XX年，商品住房和经济适用住房用地计划供应合计为1900公顷，实际供应为1XX1公顷，仅为计划的54%。二是开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应。根据建设银行研究部的报告，20XX年初至20XX年5月份，房地产开发企业累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积的60%。特别是上市房地产公司成为大规模囤积土地的一个主要力量。这是由于土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一，而其很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地。
3、多种需求集中释放，投资投机需求大量入市
在房价快速上升的过程中，多种需求集中释放。
一是改善型需求。高收入家庭对改善型需求的支付能力比较强，家庭收入越高，利用自有资金购房的比例越高，据对某城市调查，高档商品房一次性付款的比例高于贷款比例，一次性付款的比例一般达到60%以上；而普通商品房的贷款比例高于一次性付款的比例，贷款的比例一般达到60%以上。使得中低端需求和初次购房需求受到挤压。
二是婚龄人口对住房的需求。受传统的成家置业理念的影响，新组建家庭购买住房的需求刚性较强。
三是城市新增常住人口的住房需求。近年来，我国正处于城市化进程加速时
期，城市新增人口对住房的需求旺盛。
四是城市拆迁导致的刚性需求。目前，我国处于城市建设快速推进时期，城市房屋拆迁带来的被动需求随之增加。
五是父母提前为子女购房的需求。在目前房价上涨较快的影响下，年轻人住房需求提前释放，表现为父母为子女购房的时间大大提前，高收入家庭为正在读大学，甚至读高中的子女购房的现象比较普遍。
六是投资和投机性需求。除以上以居住为目的的需求外，还包括部分以投资和投机为目的的需求，买房直接用于投资，以其增值获利；以改善住房条件为目的的高收入家庭，在购买新建商品房后，原有旧房并没有在存量房市场立即上市交易，更多地是继续持有用于投资。
4、地价房价“倒挂”现象严重，推动房价上涨
20XX年，在各地的房地产市场出现了大量地价房价“倒挂”的现象，即招标、拍卖、挂牌等公开出让土地的楼面地价接近或高于同地段在售新建房屋的价格。由于土地成本的大幅度增加，必然使得未来房价大幅提高，使市场形成了房价继续大幅上涨的预期；同时，推高了周边在售楼盘的销售价格，形成了地价和房价的相互推高的恶性循环。当前地价房价“倒挂”的状况已经造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间，放缓销售速度等方式捂盘惜售。“捂盘惜售”现象，正是“期指化”房地比价导致的必然结果
2.1.4、20XX年房地产市场展望
1、房地产市场持续发展的支撑因素没有改变。
我们分析，支撑房地产市场持续发展的几大因素将长期存在。首先，中国经济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要的因素。20XX年，这一点并没有变化。其次，城市化进程加快拉动购房需求。目前我国城市化水平每年以大致一个百分点的速度增长，这部分城市新增人口将产生大量的住房需求。第三，“人口红利”拉动购房需求。目前我国正处于收取“人口红利”的时期，住房购买力强，加之住房贷款的支持，改善性需求和投资性需求均大量释放。
2、保持发展且稳健的行业基调。
在20XX年12 月中央经济工作会议上，中央对20XX 年经济工作提出了八项主要任务：一、完善和落实宏观调控政策，保持经济平稳较快发展的好势头；
二、切实加强农业基础地位，增强农业和农村经济发展活力；三、提高自主创新能力，推进产业结构优化升级；四、加大攻坚力度，确保节能减排取得重大进展；
五、促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化；六、全面深化改革，完善推动科学发展、促进社会和谐的体制机制; 七、提高开型经济水平，开创对外开新局面; 八、着力改善民生，促进社会和谐。我们看到，这里面每一条几乎都与20XX 房地产行业可能面临的调整密切相关，致力于结构调整和经济增长方式的转变，是实现未来经济目标的重要基调，而房地产业很有可能被用来作为实现这种调整的工具。
因此，我们对于房地产行业未来所有问题判断的前提是：为了确保经济增长，以个人消费为主的房地产业依然需要大力发展；行业内的调整必须进行，利润水平回归正常状态；对于当前房地产行业发展的诸多置疑，很多是基于社会资源向这个行业的度倾斜，必须实现各行业全面和协调发展。
3、增速趋平，景气向右肩移动。
20XX年，在持续的调控下，楼市投资热度将持续降温,最终趋于稳定,这种降温已经开始体现在部分大中城市20XX年7 月—12 月销售面积和销售价格同比增长速度放缓上;同期房地产投资、土地购置、土地开发面积和竣工面积还是以较快速度地同比增长，而且仍将保持较快增长，行业景气度将在增速平和总量增长中延续，并且逐渐向景气右肩移动。
4、三种价格力量对房地产行业的演绎土地市场化配置制度的逐步落实。
国家现行土地管理政策是随着房地产行业的发展而逐步完善的，纵观其演变的过程，一个贯穿其中，始终未变的宗旨就是不断推进土地管理的市场化进程。作为一个新兴的，经营高度市场化的产业，商品房价格的变化直接影响了投资和消费的增长，并与各地城市GDP的增速密切相关，从某种程度上而言，
一、单项选择题 1.投资人最关心的财务信息是（）。 A.总资产收益率 B.销售利润率 C.净资产收益率 D.流动比率 2. 资产是指（）的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。 A.过去 B.现在 C.将来 D.以上都不对 3.当流动比率小于1时，赊购原材料将会（）。 A.增大流动比率 B.降低流动比率 C.降低营运资金 D.增加营运资金 4.市净率指标的计算不涉及的参数是（）。 A.年末普通股数 B.年末普通股权益 C.年末普通股股本 D.每股市价 5.我国确定现金流量表为对外会计报表的主表之一的时间是（）。 A.1992年 B.1993年 C.1998年 D.1999年 6.所有者权益变动表是反映企业在某特定期间内有关（）的各组成项目增减变动情况的报表。 A.资产 B.负债 C.所有者权益 D.以上都是 7.影响权益乘数高低的主要指标是（）。 A.成本费用率 B.资产负债率 C.资产周转率 D.销售净利率 8.2001年起，中国证监会开始实行“退市制度”，连续（）亏损的上市公司，其股票将暂停交易。 A.两年 B.三年 C.四年 D. 以上都不对 9. 利用虚拟资产虚增利润的共同特点是（）。 A.少记虚拟资产，少摊成本费用 B.多记虚拟资产，少摊成本费用 C.少记虚拟资产，多摊成本费用 D.多记虚拟资产，多摊成本费用10．财务状况粉饰的具体表现形式包括：高估资产、低估负债和（）。 A.或有资产 B.或有负债 C.推迟确认收入 D.提前结转成本
11.所有者权益主要分为两部分，一部分是投资者投入的资本，另一部分是生产过程中资本积累形成的（）。 A.资本公积 B.留存利润 C.营业利润 D.利润总额 12.采用共同比财务报告进行比较分析的主要优点是（）。 A.计算容易 B.可用百分比表示 C.可用于纵向比较 D.能显示各个项目的相对性，能用于不同时期相同项目的比较分析充 13.下列报表项目中不属于资产负债表的“资产”项目的是（）。 A.货币资金 B.交易性金融资产 C.其他应收款 D.应付利息 14.计算应收账款周转率时，“平均应收账款”是指（）。 A.未扣除坏账准备的应收账款金额 B.扣除坏账准备后的应收账款净额 C.“应收账款”账户的净额 D.“应收账款”和“坏账准备”账户余 额之间的差额 15. 会计基本恒等式是指（）。 A. 资产=权益 B.资产=负债+所有者权益 C.收入—费用=利润 D.资产+费用=负债+所有者权益+收入 16. 有形净值率中的“有形净值”是指（）。 A.有形资产总额 B.所有者权益 C.固定资产净额 D.所有者权益扣除无形资产 17. 某企业全部资本为500万元，则企业获利40万元，其中借入资本300万元，利 率10%。此时，举债经营对投资者（）。 A.有利 B.不利 C.无变化 D.无法确定 18.编制共同比结构利润表，作为总体的项目是（）。 A.营业收入 B.营业利润 C.利润总额 D.净利润 19. 每股现金流量主要衡量（）。 A．偿债能力 B.支付能力 C. 获利能力 D.财务质量 20. 资本收益率是企业一定时期（）与平均资本的比率，反映企业实际获得投 资额的回报水平。 A.营业利润 B.利润总额 C.净利润 D.以上都不是
万科企业股份有限公司财务报表分析 姓名：章晨 班级：08级电子商务 学号：200810450122 指导老师：孙万欣黄丽萍 毛剑峰万洁 聂铭洁 日期：2010.6.28
目录 一、公司简介 (3) 二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4) 三、比率分析 (5) （一）偿债能力分析 (5) （二）营运能力分析 (6) （三）获利能力分析 (7) 四、分析结论 (8)
万科企业股份有限公司财务报表分析 一、公司简介 （一）公司基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 （二）公司经营范围 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 （三）公司行业分析 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。 未来，房地产市场将迎来一个崭新的发展期，住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。
双学位毕业论文 （申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日
学生：（签字） 学号： 论文答辩日期：2014年11月22日 指导教师：（签字） 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... （—）财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... （二）财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................
房地产公司财务分析指标
财务指标详细介绍 ◇成长性得分：该评分对企业的成长性进行评测，分数越高表示成长性越高。成长性评分＝(主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+利润增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇净资产收益率：评测股东权益每年的回报程度，数值越大回报越高。=净利润/股东权益合计(股东权益合计<=0的不予计算)。 ◇总资产收益率：考察企业每投入一元资产获取的回报程度，如果高于企业的融资成本，说明公司的扩张很有价值。数值越高表明回报程度越高。=净利润/资产总计(备注：中报报表下，净利润×2) 。 ◇主营业务能力得分：对主业经营状况进行评测，分数越高表明主业竞争力越强。主营业务能力评分＝(主营业务利润率评分+营业利润在利润总额当中的比重评分+主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇主营业务利润比重：主业利润在利润总额当中的比重越接近于1，利润稳定性越高，企业越能够稳定发展。 (总利润<=0 不予考虑)。 ◇主营业务利润率：该指标考察公司主业的毛利润率，数值越大表明公司越有活力。如果数值低于同期贷款利率，主业面临转型。如果为负数，表明主业经营亏损。计算公式为：主营业务利润/主营业务收入。 ◇主营业务收入增长率：该指标考察公司主营业务增长速度。该数值越大越好，
如果数值接近0，表明公司的主业发展出现停滞迹象；如果数值小于0，表明公司的主业发展出现衰退迹象。计算公式为：(本期主营业务收入/上期主营业务收入-1) 。 ◇主营业务利润率增长率：该指标考察公司主营业务增长的潜力，本指标数值越大越好。如果比值为正，表明公司主业发展潜力较大，如果同时主营业务收入增长率也为正数，表明主业处于良性发展阶段；如果比值为负，即便主营业务收入在增长，也表明主业的竞争能力开始下降，甚至不排除以后发生衰退的可能。=(本期主营业务利润率－上期主营业务利润率)/abs(上期主营业务利润率)) 。 ◇净利润可靠率：通过考察净利润当中的现金比例来考察净利润的可靠性，数值越接近1，表明净利润可靠性越高；数值越接近0，表明净利润当中现金的比例过少，赊帐比例越高。=经营活动产生的现金流量净额/净利润(净利润<=0不予考虑)。 ◇营业收入可靠率：通过考察主业收入当中的现金比例来考察主业收入的可靠性，数值越接近100％，表明主业收入可靠性越高；数值越接近0，表明主业销售收入当中现金的比例过少，赊帐比例过高，销售收入可靠性越低。=销售商品、提供劳务收到的现金/主营业务收入×100％。 ◇主业收入风险系数：该指标考察主业收入当中赊销收入和关联交易欠款的比重，数值越低表示主业收入的可靠性越高。计算公式为：(应收帐款+其它应收款)/主营业务收入×100％。(备注：中报中，主营业务收入需要×2) ◇主业收入可疑性增长比例：该指标考察主业收入的增加当中赊销所占的比例，如果数值接近甚至超过100％表示主业销售的增加可能主要靠赊销的加大而产生，主业销售收入的增长可靠性降低。数值越小可靠性越高。计算公式为：(本期主业收入－上期主业收入)<=0时不予计算；(本期主业收入－上期主业收入)>0时:(本期应收帐款－上期应收帐款)/(本期主业收入－上期主业收入)。 ◇非经常性损益率：通过考察非主业产生的利润在利润总额当中的比例来考察业绩的稳定性，因为非主业产生的利润和亏损都不能持久，对利润总额的影响是暂时的。比例越高，主业的稳定性越差，如果接近甚至超过100％表示公司的主业已经不能为公司提供利润，利润全部来自于非主业的收入。计算公式为：利润
中文4400字 Babic Z, Plazibat N. Enterprise Value Based On The Analysis Of Financial Statements [J]. International journal of production economics, 2008, 56: 29-35 Enterprise Value Based On The Analysis Of Financial Statements Z Babic, N Plazibat ABSTRACT Analysis of data on the financial statements, the use of discounted cash flow method, the relative value of other methods to analyze financial statements and financial data to find useful data on the enterprise value analysis, with its inherent value is the closest a value to facilitate management by better management decisions and investment decisions of enterprises. Now, under the conditions of market economy, the enterprise itself can be traded in the market of goods, by the profits to maximize the conversion to maximize the value of. Therefore, the enterprise value based on financial statement analysis is particularly important. Financial statements as a reflection of the financial positio n and operating conditions of enterprises, statutory information of listed companies, the real financial statements data can reveal the enterprise's past operating results, the pros and cons of the identification of business, to forecast the future of the enterprise. The article first describes the limitations of the traditional statements and how to improve, then the enterprise value is based on the improved report. KEYWORD: Financial statements, corporate value, Enterprise value evaluation 1 Introduction 1 The meaning of enterprise value The enterprise value is accompanied by the emergence of property rights trading market in the 1960s, a concept first proposed by the U.S. regulators. Under market economy conditions, the goods of the enterprise itself is a transaction in the equity market as the commodity stakeholders, including investors, creditors, managers must understand the value of the business. Enterprise value as a commodity currency performance. 1.2 Analysis of the significance of enterprise value Enterprises maximize the value of thinking helps to improve the company. Each listed
万科集团财务报表分析 一、选择理由 这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的趋势，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期，发展前景良好，所以我们选择房地产业。 中国房地产业一共有141家上市公司，而其中尤以万科企业发展的最好。万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一，作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，大浪淘沙，但万科依然保持者持续增长的尽头。在2012中国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位。鉴于其客观的发展前景，我们在众多的上市公司中选择了万科企业。 二、公司概况 1、公司简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 2、公司发起人
东北大学 毕业论文 万科房地产公司财务分析报告 学号: 412N11090003 姓名: 张壤 专业: 会计学 二零一三年七月
目录 中文摘要 (3) ABSTRACT .............................................. 错误！未定义书签。引言 .................................................. 错误！未定义书签。 一、企业简介 .......................................... 错误！未定义书签。 二、企业财务分析 (5) （一）股本结构 (5) （二）财务比率分析 (5) （三）综合分析法 (10) 三、万科存在的问题 (12) 四、万科发展建议 (12) 结束语 (14) 参考文献 (14) 谢辞 (15)
摘要 万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”?本文针对万科2007年至2011年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。 关键词：房地产业万科财务分析 万科房地产公司财务分析报告
一、杜邦分析体系对万科集团的财务分析 笔者结合万科集团在2014年-2017年披露的财务数据，统计出该集团公司在这四年时间里的各项财务指标，然后对其进行层层分解分析。以下是万科集团在2014-2017年各项财务指标表： 表1 万科集团各项财务指标表 （一）净资产收益率总体趋势分析 非财务因素和财务因素都会对企业的经营状况造成影响，对于公司的经营状况杜邦分析的评价分析更加的全面，权益报酬率是杜邦分析中最为核心的指标，其所具有的综合性较强。在对万科集团的财务状况进行分析的时候可以分解该集团企业的净资产收益率。 图1 2014年-2017年万科集团净资产收益率变动趋势图 从上图能够非常清晰的看出，万科集团在2014年-2017年这四年时间里前三年的净资产收益率保持稳定小幅增长状态，但是在2016年却出现了大幅下降趋势。万科集团的净资产收益率出现这样明显的下降除了受到行业整体发展影响之外，还与万科自身发展战略和上
升的处于结算中的装修房比例有关。在2014年-2016年万科集团通过对向城市配套服务商转型，经营业务结构发生了不小的变化。但是在该公司的净资产收益率中其物业服务营业收入在2017年还同比增长了百分之七十，而房地产营业收入同比下降了将近百分之十，房地产营业收入作为万科集团主要营业收入构成部分，其大幅度下降将直接造成万科集团的净资产收益率降低，从侧面也反映出该公司在2017年的房产销售上存在着一些问题。 （二）销售净利率总体趋势分析 企业销售收入与企业净利润的比例就是销售净利润，其主要是将企业获得净利润的能力进行体现，即企业营业净利润率的提升直接影响了企业的盈利能力。将企业销售净利率提高的方法主要有可以从将各项成本开支降低和营业收入扩大这两方面入手。企业销售收入的净利润是通过销售净利润来反映，企业收入收益程度是所主要反映的内容。通过分析万科集团的销售净利率，能够对中信证券的成本费用和盈利能力有更加清晰的认识。 图2 2014年-2017年万科集团销售净利率变化趋势图 表2成本费用比较表
房地产企业财务报表分析的3个方法 2013年7月29日14:18:34来源:转载阅读数：248 课程相关推荐： 非财务经理的财务沙盘模拟培训讲师：汪韦伯 学会用财务语言进行有效沟通，分析经营活动；能够通过分析经营活动，改进。……详细查看>> 高级财务管理沙盘模拟培训培训讲师：汪韦伯 从企业家的角度亲身体验企业管理的完整流程；包括：市场竞争对企业的挑战和。……详细查看>>房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点，其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大，因此不能拘泥于常规的企业财务报表分析方法。 一、房地产企业财务报表的局限性 1．大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表使用者对企业偿倩能力的判断。 参照《企业会计制度》关于收入确认的规定，房地产收入确认标准应具备以下四项具体条件：①工程已经竣工并验收合格；②具有经购买方认可的结算通知书；③履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；④成本能够可靠地计量。然而房地产从开始预售到收入确认，需经过竣工、验收、测绘、办证、决算等多个环节，少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严重地影响了企业财务报表分析的结果。 2．开发成本账实不符，影响报表使用者对企业资产的判断。 房地产企业为了持续发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来，房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得了大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实，音响消费者进行企业财务报表分析。另外，房地产企业在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30％～50％，时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数。 3．期间费用计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。
房地产公司财务分析指标 38 --- 82 公司盈利能力不理想，急需提高主业盈利能力 38 该公司得成长能力不理想 净资产收益率96% 公司经营能力尚可，股东收益略高于筹资成本 总资产收益率12% 公司总资产盈利能力高于筹资成本，可以扩大生产规模 20 公司得主业经营不理想，请查瞧最新报表了解详细情况主营业务利润比重68 公司主业较清晰,利润构成比较合理 主营业务利润率85% 公司主业毛利率较高，竞争力强 主营业务收入增长率42% 公司主业呈现良性发展，主业收入较上年上升 主营业务利润率增长 率 22% 公司主业毛利率出现一定程度得下降,经营状况不理想 54 对当前业绩得分析表明，公司收入与盈利可信度较高,经营中有足够 得现金收入支持 净利润可靠率62 公司经营性现金净收入大大小于净利润,业绩可信度很不理想营业收入可靠率96 公司营业收入得到比较充分得现金收入支持 主业收入风险系数52 公司主业收入中应收帐款比例偏高,公司利润与资产得可靠性很不 理想 主业收入可疑性增长 比例 43 公司应收帐款得增长大于主业收入增长，主业增长可靠性很不理想非经常性损益率66% 公司非主业收入比例偏高,当前利润得稳定性一般、 实际所得税率63% 公司所得税负过低，请核实公司实际税收政策, 存货周转变动率50% 公司产品出现一定得积压,但幅度尚属正常 应收帐款周转率变动 率 28% 公司应收帐款比例明显减少,请查询公司报表 存货增长合理率66 公司库存得增加高于主业销售得增加，产品出现一定积压 50 公司资产状况一般，不良资产比例稍高 资产可靠率11% 公司资产潜在损失得风险较高，请关注公司具体财务数据 净资产应收款率28% 公司净资产中应收款项比例较高，请关注公司具体财务数据 流动资产应收款率87% 公司流动资产中应收款项比例较高，请关注公司具体财务数据 流动资产大股东占款 率 23% 公司大股东、关联交易占款得比例比较合理 净资产大股东占款率16% 公司大股东、关联交易占款得比例比较合理 流动资产比重变化25% 公司得资产结构不理想，流动性较低 >90 公司偿债能力较高 资产负债率14% 公司具备较强得偿债能力，同时可继续举债
财务报表分析-0084 客观题 单选题（共20题，共60分） 1. 管理费用与销售费用、生产费用等区分的主要依据是（B） A 费用在生产流程中所归属的环节 B 费用发生的地点和时间 C 费用发生归属的部门 D 企业根据实际情况自定 2. 软件开发企业为客户开发软件的收入属于（A） A 提供劳务收入 B 建造合同收入 C 销售商品收入 D 让渡资产使用权收入 3. 下列关于营业收入构成分析的表述错误的是（D） A 营业收入的业务构成分析的目的是分析影响企业盈利水平的业务因素 B 主营业务收入的产品构成分析的目的是掌握影响企业收入水平和获利能力的产品或劳务项目因素 C 主营业务收入的地区构成分析就是分析企业产品在不同地区的市场竞争力和比较优势 D 主营业务收入的行业构成分析就是分析企业在行业内的市场竞争力 4. 下列各项中对账户式资产负债表表述不正确的是（A） A 将资产负债表中的三个项目由上而下依次排列 B 将资产项目列在报表的左方 C 资产负债表左右两方平衡，且满足会计恒等式 D 我国现行的企业资产负债表采用账户式格式 5. 财务报表分析的最终目的是（C） A 阅读财务报表 B 做出某种判断 C 决策支持 D 解析报表 6. 运用综合系数分析法进行综合分析时的基本步骤不包括（B） A 选定评价企业财务状况的比率指标 B 根据企业目标和预期确定各指标的标准值和实际值 C 计算各指标实际值与标准值的比率 D 计算各项指标的综合系数 7. 关于利息费用保障倍数的局限性，下列各种理解中错误的是（D） A 该指标是从利润额与固定性利息支出之间的比例关系来衡量企业的偿债能力的 B 利润是一个会计数据，会计账目数据不能作为长期债务偿付的手段 C 与现金流入和流出不同，利润不是企业可以动用的净现金流量 D 固定支出保障倍数指标弥补了利息费用保障倍数的局限性 8. 下列项目中不属于投资活动产生的现金流量是（D） A 购置设备支付的现金 B 取得投资收益收到的现金 C 处置无形资产收到的现金 D 发行债券收到的现金
房地产公司财务分析报告 报告目录 1 主要会计数据摘要 (2) 2 基本财务情况分析 (2) 2-1资产状况 (2) 2-1-1 资产构成 (3) 2-1-2 资产质量 (3) 2-2 负债状况 (4) 2-3 经营状况及变动原因 (4) 2-3-1 主营业务收入 (4) 2-3-2 主营业务成本 (5) 2-3-3 其他业务利润 (5) 2-3-4 管理费用 (6) 2-3-5 财务费用 (7) 2-3-6 投资收益 (7) 2-3-7 营业外支出净额 (8) 2-3-8 经营状况综述 (8) 3 预算完成情况及分析 (9) 3-1 收入收益类 (9) 3-2 成本费用类 (9) 3-3 预算分析综述 (1) 4 重要问题综述及建议 (1) 4-1 资威公路收入增长分析 (1) 4-2 国债跌价幅度较大 (1) 4-3 工程项目完成量不足 (1)
4-4 管理费用与财务费用的期间性影响较大大 (1) 1 主要会计数据摘要（单位：万元） 注：扣除去年同期XXXX净收益374万元后
2 基本财务情况分析 2-1 资产状况 截至2004年3月31日，公司总资产20.82亿元。 2-1-1 资产构成 公司总资产的构成为：流动资产10.63亿元，长期投资3.57亿元，固定资产净值5.16亿元，无形资产及其他资产1.46亿元。主要构成内容如下： （1）流动资产：货币资金7.01亿元，其他货币资金6140万元，短期投资净值1.64亿元，应收票据2220万元，应收账款3425万元，工程施工6617万元，其他应收款1135万元。 （2）长期投资：XXXXX2亿元，XXXXX1.08亿元，XXXX3496万元。 （3）固定资产净值：XXXX净值4.8亿元，XXXXX等房屋净值2932万元。 （4）无形资产：XXXXXX摊余净值8134万元，XXXXX摊余净值5062万元。 （5）长期待摊费用：XXXXX摊余净值635万元，XXXXX摊余净值837万元。 2-1-2 资产质量 （1）货币性资产：由货币资金、其他货币资金、短期投资、应收票据构成，共计9.48亿元，具备良好的付现能力和偿还债务能力。 （2）长期性经营资产：由XXXXX构成，共计5.61亿元，能提供长期的稳定的现金流。 （3）短期性经营资产：由工程施工构成，共计6617万元，能在短期内转化为货币性资产并获得一定利润。
房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析 学员姓名学号 入学时间年季指导老师职称 试点学校
目录 摘要 (1) 一、绪论 (1) 二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况 (1) （一）我国房地产业概况 (2) （二）万科概况 (2) 三、财务分析 (2) （一）企业资产总体情况分析 (3) （二）企业盈利能力 (5) （三）企业营运能力 (6) （四）企业偿债能力 (7) （五）企业现金流量 (8) 四、利用杜邦分析法进行全面分析 (9) 五、结论 (10) （一）万科的综合评价 (10) （二）万科存在的问题 (10) （三）对万科存在问题的一些建议 (10) （四）对房地产行业的启示 (11) 参考文献 (12)
房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析 【摘要】 进入二十一世纪以来，会计这门学科已经成为解读经济主题的“商业语言”，财务报表作为“商业语言”的重要载体，被众多的利益相关者关注和研究，在当今的经济社会中扮演着重要的角色。透过解读财务报表，相关利益者可以理解企业的真实业绩和运用情况，对企业在的行业中所处的竞争地位和发展方向进行定位，从而对公司的发展潜力和前进进行预测。本文基于整个房地产行业以万科为例从万科近三年来的资产负债表、利润表和现金流量表入手，进行分析，并计算相关的财务指标，对产万科的总资产情况、总资产变动情况、流动资产情况、营运能力、偿债能力进行分析，从而获知万科的经营业绩，评价万科的经营管理，并指出该公司存在的一些问题，从而并提出相应的建议，以供房地产管理层参考。 【关键词】 万科房地产财务报表分析 一、绪论 随着时代的进步和我国经济的发展，会计这门古老而又年轻的学科成为我们认识和读懂经济主体的“商业语言”，在现在的经济社会中发挥越来越重要的作用。财务会计报表是商业贸易的最终表达形式，它可以直观而全面的反映经济主体连续、系统及综合的经济往来，因此财务会计报表才会受到被利益相关者越来越多关注与重视。 财务报表反映的内容是高度概括的、浓缩的、抽象的数据，需要运用科学的方法进行分析，从而可以获知经济主体的真实业绩和财务状况，并且通过研究可以分析企业的竞争地位和发展潜力。因此，我们需要准确高效的解读财务报告，透过经济主体的财务报告获知数字里蕴含的经济意义。 我将通过对万科企业股份有限公司对外披露的财务报表，结合房地产经营实际现状，对万科的基本情况进行分析，还将纵向分析这三年中万科公司的资产负债表与利润表以及现金流量表，并剖析解读万科公司的财务指标，主要运用财务分析与杜邦分析法，分析万科公司的财务状况及经营成果，发现学习万科公司耀眼的经营战略并大胆猜测万科公司的可持续发展之路，但也要尝试发现万科公司可能存在的问题且想考相应的对策以供其他房地产行业领导管理层借鉴思考。
万科房地产公司财务分析报告 实习对象： 实习名称：财务报表分析 小组成员： 实习时间：2011.1.5～2011.1.11 万科房地产集团财务分析 一．企业简介 (一)企业概况 万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。 公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
反映房地产企业经济运行状况的财务评价指标，应包括一般企业普遍采用的短期偿债能力指标、长期偿债能力指标、风险水平指标、股东获利能力指标、现金流量能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。根据行业特点，房地产资金链风险分析指标应以偿债能力指标和风险水平指标为主，盈利能力指标与营运能力指标为辅，参考股东获利能力指标。 基本的财务比率分析 2014 2013 2012 流动比率 1.9 2.04 2.46 债务状况 速动比率0.26 0.66 0.91 现金比率0.1 0.39 0.52 权益负债比率0.07 0.11 0.2 不良债权比率 1.29 1.38 0.91 1.64 1.38 1.55 存货流动负债比 率 债务偿付比率0.93 1.12 1.23 负债结构比率 1.36 1.23 0.87 0.05 0.49 0.56 营运资产与总资 产的比率 净资产收益率0.21 0.22 0.15 获利能力 0.01 0.02 0.03 总资产收益率 主营业务利润率0.11 0.15 0.13 成本费用利润率0.14 0.21 0.2 应收账款周转率19.26 15.97 10.49 运营能力 18.69 22.54 34.33 应收账款回收期 （天） 流动资产周转率0.18 0.26 0.25 存货周转率0.15 0.25 0.22 存货销售期（天）2391.67 1444.32 1601.67 净资产周转率 2.37 2.23 1.22
资产负债率0.89 0.86 0.83 长期负债比率0.38 0.38 0.44 流动负债比率0.58 0.56 0.47 股东权益比率0.06 0.09 0.16 主营业务增长率0.37 1.35 -0.01 成长能力 应收账款增长率-0.02 0.34 0.88 净利润增长率0.08 1.12 -0.06 4.22 1.1 -0.33 固定资产投资扩 张率 总资产扩张率0.75 1.62 0.66 每股收益增长率0.08 1.12 -0.06 偿债能力分析 偿债能力是指公司偿付各种到期债务的能力。一般分别用资产负债比率和流动比率、速动比率来衡量公司的长期和短期偿债能力。 第一，短期偿债能力。现代经济社会里，“现金为王”，对于投资大、周期长、容易面临资金链断裂的房地产企业，基于收付实现制计算的现金流量分析将更能反映房地产企业经营水平，现金流有时比盈利更重要。现金比率反映企业在不依靠存货销售及应收款的情况下，支付当前债务的能力，反映企业即时付现能力。从流动比率、速动比率和现金比率这些直接反应短期偿债能力的指标上，做了一个对比。 第二，长期偿债能力。5 家房地产公司的长期偿债能力，选取资产负债率指标、流动负债比率指标和长期负债比率指标来研究分析。 风险水平分析 风险指标主要有三个，包括财务杠杆系数、经营杠杆系数和综合杠杆。在较高经营杠杆系数的情况下，当业务量减少时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍减少；当业务量增加时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍增长。这表明经营杠杆率越高，利润变动越剧烈，企业的经营风险越大。反之，经营杠杆率越低，利润变动越平稳，企业的经营风险越小。经营杠杆的作用具有两面性，当销售收入减少时，经营杠杆会发挥消极作用，造成息税前利润比同期销售收入减少的速度更快，当销售收人增加时，经营杠杆会发挥积极作用，使息税前利润比同期销收入增长的速度更快。 股东获利能力分析
房地产企业财务报表解析 房地产企业与其他企业相比 , 具有开发周期长、投入资金量 大、投资回收期长等特点 , 其财务报表所显示的信息往往与实际 偏差较大 , 因此不能完全拘泥于财务报表常规的分析方法。 房地产企业财务报表的局限表现在： 1. 大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表分析者对企 业偿债能力的判断。 2. 开发成本准确计量和分摊难度比较大，影响报表分析者
对企业真实资产总量的判断。 3. 期间费用全部计入当期损益，影响报表使用者对企业经 营成果的判断。 按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过 程中发生的管理费用、 财务费用和销售费用作为期间费用， 直接 计入当期损益。 房地产企业在项目尚未竣工验收决算、 大量预收 账款未转销售收入前将出现巨额亏损， 特别是对于连续开发和滚 动开发的企业，更难通过财务报表分析出企业真实的盈利能力， 这样势必影响企业经营情况的客观反映。 一、从资产负债表入手，对房地产企业税收解析
1 、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得 税申报的预计利润结合进行分析， 如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象， 要对企业的预收帐 款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收帐款”科 目记帐，少申报预计利润，同时要求提供银行对帐单，查阅是否 存在货币资金已支出未入帐的情况， 并查明该项支出是否属于实 质性的关联企业。 如期末余额较小， 要分析是否可能存在货币资 金不入帐的情况。 应当要求企业提供银行对帐单与企业银行存款 明细帐相核对， 是否存在资金转出不入帐， 不记在其它应收款等 往来科目，