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我国房地产投资风险分析与防范

我国房地产投资风险分析与防范
我国房地产投资风险分析与防范

中国地质大学长城学院

本科毕业论文

题目我国房地产投资风险分析与防范

---以北京为例

系别经济系

专业经济学

学生姓名朱印

学号01110202

指导教师于诺

职称讲师

2014 年 4 月15 日

我国房地产投资风险分析与防范

摘要

本文在总结国内风险分析的基础上,结合北京当前房地产市场现状,对中国房地产投资风险进行分析,对影响房地产投资收益的风险进行了归类,解释了各类风险的特征,从而为风险控制和防范提供有益的参考。使房地产开发企业以及投资者能够有针对性地建立相应的控制机制,以保障投资风险决策的正确实施。同时系统地阐释了风险回避、风险控制和风险转移等措施在房地产投资过程中的应用。最后得出在房地产投资活动中对于风险应保持高度关注,冷静分析对策,沉稳果决操作的结论。

关键词:房地产;投资;风险评价

ABSTRACT

This paper summarizes the country risk analysis, based on the status of the current real estate market combined with Beijing on China real estate investment risk analysis, risk affecting the real estate investment income were classified explained the characteristics of various types of risks, so as to risk control and prevention provide a useful reference. So that real estate development companies and investors can be targeted to establish appropriate control mechanisms to safeguard the correct implementation of investment risk decisions. While systematically explains the risk avoidance, risk control and risk transfer measures in the real estate investment process. The conclusion that in the real estate investment activities should remain highly concerned about the risk, calm analysis countermeasures, calm and decisive actions conclusions.

Key words: Real estate; Investment; Risk assessment

目录

1前言 (1)

2我国房地产投资现状 (1)

2.1市场发育现状 (1)

2.2供给结构现状 (1)

2.3金融依赖程度 (2)

3我国房地产投资风险识别 (2)

3.1政策风险 (3)

3.1.1宏观政策风险 (3)

3.1.2金融政策改革风险 (3)

3.2社会风险 (4)

3.2.1城市规划风险 (4)

3.2.2区域发展风险 (4)

3.3经济风险 (4)

3.3.1市场供求风险 (5)

3.3.2融资风险 (5)

3.4技术风险 (6)

3.5自然风险 (6)

3.6北京市房地产投资风险识别 (6)

4我国房地产投资风险防范............................................................................................................................ (7)

4.1投资风险规避 (7)

4.2投资风险转移 (8)

4.3投资风险防范 (8)

4.4投资风险分散与组合 (9)

5结论 (9)

参考文献 (11)

致谢 (12)

1前言

随着我国社会主义市场经济体制的不断完善,房地产业在国民经济中的地位越来越重要。但是2008年9月15日美国金融危机的全面爆发,由次贷危机所激起的金融的海啸席卷全球,我国也不可避免的受到了冲击,最明显的便是楼市的全面低迷。房地产寒冬的来临要以成为业内的一种共识,本应顺应房地产周期运转走入低迷的中国房地产受到政府四万亿的救市政策的挽救,进入从08年到现在的低迷期,在此期间房价受到了政策、环境、城市发展、银行等因素的影响,涨跌不一。然而,房地产投资投入大、周期长和收益大的特点必然伴随着高风险的存在。为了提高投资决策的科学性,获得较好的投资收益,投资风险分析与防范就显得非常必要。

2我国房地产投资现状

2.1市场发育现状

我国的房地产市场市场化发育时间较短,而且在发育过程中,受到许多不健康因素的影响(如官商勾结、房地产商炒作等),导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息,房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率,并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6%-8%,而中国房地产的利润率高达30%-40%。而按国家统计局计算,中国房地产利润率增长每年都在30%以上,2011年增长41%,2012年增长56%,2013年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍。由于在前期获取了巨额的暴利,使得多数房地产商未能摆正其定位和心态,以为暴利会一直延续下去,拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高,致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平,出现了较严重的泡沫。据统计,我国的房价收入比(即一套房屋的价格与一个家庭年收入之比)超过10,远高于国际水平。按照国际惯例,目前比较通行的说法认为,房价收入比在3-6倍之间为合理区间,如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。(日本的房价在发达国家最高,其房价收入比约为4-5:1,美国及其他发达国家房价收入比是3:1;旧金山、东京、纽约、伦敦、悉尼等城市的房价收入比约为4.4-8.5:1,而我国深圳、北京、上海房价收入比都超过13:1)。

2.2供需结构现状

一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足,而高端住房却供给过剩。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查,去年

销售的商品住宅中,一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上,最高的超过60%,中小套型住宅比例偏低。同时,据建设部门统计2012年初,在40个重点城市新上市的商品住房中,套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%;2012年10月份,这一比重有所提高,但也只有25.77%,与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。

二是廉租房供给很少,政府重视不足,覆盖面小,未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求,而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题(发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主)。

三是二手房市场和租赁市场发育缓慢,二手房的供给亦不能满足需求。

2.3金融依赖程度

2011年10月末,全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元,同比增长30.75%;比年初增加1.01万亿元,占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中,个人住房贷款余额2.6万亿元,比年初增加6192亿元,同比增长35.57%。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502.2亿元,比年初增加960亿元,同比增长34.87%。

我国的房地产的开发建设,投资商多数欠缺资金,例如上海,房企的自有资金2011年仅为18.84%,2002年为17.53%,2013年为16.94%。据统计,我国80%左右的土地购置和房地产开发资金,是直接或者间接地来自银行贷款,而个人通过按揭贷款买房的人,占全部购房总数的比例高达90%;同时,中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线,多数企业达到75.8%,个别地产超过80%。这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上,使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险。

目前,房地产贷款,尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产,商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额,部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法,降低贷款标准,减少审查步骤,放松真实性审核,严重影响银行资产安全。2010年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现,平均22.31%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。郑州、北京、杭州、广州等城市该比例分别高达46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。

3.我国房地产投资风险识别

我国房地产市场起步比较晚,但是发展异常迅速,在这样的高速发展下,上文所述问题也将逐渐显露出来,投资者在这样的市场状况下将面临着巨大的投资风险。为了保证风险分析的质量,有必要对房地产投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的辨识与分析,使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律,从而采取相应措施或对策来减少风险损失。如下图给出了整个房地产投资风险因素的结构系统。

3.1政策因素导致的风险

在房地产项目开发过程中,政府的土地供给政策、地价政策、税收政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等,均对房地产开发商收益目标的实现产生巨大的影响,从而给投资带来风险。如政策环境的不正确定性带来的房地产开发风险有政策变化因素,政治安定情况,社会治安状况等。房地产投资周期长的特点使得开发商必须在开发过程中经历国家政策法规、宏观经济变动,房地产变现能力弱又容易使之成为政治的牺牲品。

3.1.1宏观政策风险

房地产业由于与国家经济发展紧密相关,因此,在很大程度上受到政府政策的控制。尤其自2008年来每年必调的税务政策,对房地产开发商和房地产投资商都构成了巨大的风险。在我国目前的体制下尤其需要高度关注。在国家和地区经济繁荣时期,由于各产业扩大生产,使房地产供不应求,比如自1997年以来,特别是在2003年到2008年期间,房地产价格不断升高。而在国家对于房地产市场进行宏观调控的时候,产品开始出现难以脱手的现象。此时,开发商的资金已经投入,形式的波动使其作出反应并进行调整是相当迟钝的,短时间内很难变化或找到其他替代者,从而使开发商陷入困境。

3.1.2金融政策改革风险

政府改变金融政策会对整个房地产市场产生很大影响。2008年12月21日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号,以下简称《意见》)。《意见》提出:加大保障房建设、鼓励商品房消费、支持房企应对房地产市场变化、强化政府职责、加强市场监测等。《意见》在“鼓励房地产企业以合理价格促销”的同时,提出“落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。稳定房地产市场实行由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制”。政策旨在稳定房地产市场,预防市场大跌;支持鼓励居民购买中小户型普通住宅,使“90/70”政策后的房地产供求关系趋向平衡;同时通过降低交易税费,支持居民合理的购房居住需求,通过增强居民购买力,降低购房持有成本,支持有效扩大内需,避免上下游产业萎缩,缓解就业压力,为保增长作贡献。

2013年是房地产投资市场的冷淡期,中国人民银行公布第三季度《中国货币政策执行报告》:下阶段重点是创造稳定货币金融环境,促使市场主体形成合理和稳定的预期。要落实好差别化住房信贷政策,支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费,坚决抑制投机投资性购房需求。全国整体楼市成交量大量下降,各地的房价都出现了下滑。

3.2社会风险

社会风险因素是由于人文社会环境的因素的变化对房地产市场的影响,从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。主要由城市规划因素、区域发展因素等。

3.2.1城市规划风险

每个国家、地区或城市的规划体系都是由规划层次组成的。通常情况下,这一系统地第一层次是整个国家的区域规划,包括规划标准、规划准则及各地区的发展政策等,是整个规划体系的最高纲领;第二层次是各地区的城市规划,各城市的总体规划与发展政策(比如北京的城市规划);第三个层次是城市辖区内的区域规划。城市规划的主要目的是使城市土地物尽其用,保证居民拥有良好的工作和生活空间环境,保障交通顺畅,满足城市发展对房地产的需要。在城市规划实施的过程中,经常会有多方面的利益冲突和矛盾,城市规划细则也经常需要进行适当调整和变动。城市规划风险包括容积率变化、建筑覆盖率、规划用途的相容性等风险。

房地产项目特别是大型房地产项目一般位于城市郊区,城市规划对项目影响最大,其影响表现为:影响项目全程策划定位、影响项目的地价及增值空间、影响项目的用地性质。

3.2.2区域发展风险

区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品的变化而影响其他房地产商品价值和价格为投资者带来损失的风险。主要表现在两个方面:一是近郊地区发展风险,相邻区域的社会经济各类设施的变化,如开通地铁、增设商业服务设施等都会使该地区房地产价格有所上升。二是类似地区发展风险,本地区相类似的其他区域的繁荣与发展可能形成区域经济规模协同发展、优劣互补、共同繁荣;也可能分散购买力,使项目竞争力下降。

3.3经济风险

经济风险是指由社会因素导致的工程造价上升或工期延误的风险。经济风险主要产生于:宏观经济形势不利;工程投资硬环境(如交通、电力供应、通讯条件等)和软环境(政府管理部门服务意识和工作作风等)差;通货膨胀幅度过大;资金筹集困难;原材料价格(如钢材、水泥等)不正常上涨等。经济波动经济景气指数、金融与资本市场利率变动情况、汇率变动情况、资本市场投资收益率、多层次资本市场规模与健全程度都可以从一定程度上反应出经济风险。宏观经济风险还包括国民经济发展态势,管理体制的状况,汇率的稳定性,市场利率的变动,其他投资收益率的变动等。

3.3.1市场供求风险

市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断运动变化的,房地产的供给和需求也是不断变化的。供求关系的变化必然造成房地产价格的波动,具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化,这种变化会使房地产投资的预期收益率发生偏离。只有对房地产供求关系作出客观的判断并进行科学的预测,把握房地产市场供求变化的客观规律,才有可能避免该风险的发生。

当房地产市场出现供给过剩的现象时,便会发生供给风险。适度投资有利于拉动经济增长,但如果房地产开发投资增幅过高,市场内发生房地产市场的结构性过剩(一定区域范围内某种房地产的供给大于需求)时,如无相应的需求作支撑,必导致供过于求,空置率增大的局面。这样资金占有严重,还贷压力增大,很容易导致投资者的破产。还有,由于住房供应与住房的生产、流通、分配和消费有着密切的联系,使得住房供应在房地产经济中占据特殊重要的地位。此外,还可以通过分析某区域一定时期内可供给市场交易的住房量,即房地产住宅供给量来分析风险,如果供给量与价格同方向变动,则投资风险较小,反之较大。

需求风险是房地产市场中最重要的风险因素之一,有许多因素会导致市场中需求量的变化,这种变化往往会给经营者带来巨大的损失。首先是收入水平,收入水平决定着物业档次。在收入总体水平一定条件下,不同层次的收入水平要求不同档次的物业与之相适应。

而消费者偏好决定了对城市不同区域、不同建筑风格、样式、不同单位面积住宅的选择,也是影响市场需求变化的原因之一。

3.3.2融资风险

房地产融资风险是指融资方式和条件发生变化对房地产商品生产者和经营者带来损失的可能性。房地产是典型的资金密集型的行业,市场、资金、土地是房地产产业的三大要素,在宏观调控的背景下,资金自然成为核心的要素。房地产行业对于资金的巨大需求,以及其资金需求与供给的时间差,客观上使其对金融服务的巨大需求。而过分依赖银行贷款,特定环节融资渠道欠缺是目前我国房地产融资困境的症结所在。因此以银行贷款为主的这种单一化的融资格局蕴含着显著的金融风险。

在新的融资限制条件下,实际上可以说当前的多数房地产企业是难以继续依赖贷款融资的。 2012年,住建部、中国人民银行分别在6月8日和7月6日,两次调整了个人住房公积金贷款利率。其中,首套房贷新政策为个人住房公积金贷款利率贷款年限在5年以下(含5年)的,经两次下调后,年利率由4.45%下调至4%;贷款年限在5年以上的,年利率由4.9%下调至4.5%。二套房房贷,则在基准利率基础上上浮10%。央行调整商业银行自营个人住房贷款政策,贷款定价差异化成为必然,不同的购房人群,利率都会有较大的差异,随着金融机构辨识风险和定价能力的提高,利率差异化趋势将更加显著。因此资质较差的房地产投资者将面临着更高的融资成本,加之对自有自己比例的约束,广大投资者将更难以取得贷款。

3.4技术风险

技术风险是由于科学技术的进步、技术结构及其相关变量的变动对房地产开发商和经营者带来的损失。比如,科技进步可能对房地产商品的实用性形成威胁,迫使开发商追加投资进行房地产的翻修与改造。造成技术风险的变量有很多,具体有以下集中:建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新风险、建筑设计变动或计算失误风险、设备故障、损坏或施工事故风险。项目建设工程技术风险因素随着建设项目的不断增加和开发公司增多,特别是近期来建设工程事故的发生,项目建设工程技术风险显得越来越重要了。就目前来看引起技术风险的因素有:第一,无证设计、设计经验不足或未进行认真技术把关而导致设计错误;第二,施工队伍增长过快、无证施工、素质低劣致使施工质量不过关引起房屋倒塌;第三,设计工艺和布局不合理,致使危险或灾害发生时,殃及其他房屋安全或人员生命安全。

3.5自然风险

自然风险指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响,以及对房地产商品生产直接破坏,从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险包括:火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险、雪灾风险、气温风险、海啸风险、山体滑坡、地质灾害等。虽然这些为不可抗力因素,但加强抗灾自救能力,将意外损失降到最低限度,并积极做好投保工作是十分重要的。自然风险出现机会较少,但是一旦出现,造成的损失是相当大的。

3.6北京市房地产投资风险识别

3.6.1北京市房地产投资存在的政策风险

截止2013年底,四大国有银行北京分行暂停房地产信托业务,这使得北京市房地产的风险不断加大。但由于我国独特的经济体系,北京市房地产市场将是“高位震荡,逐步降温”的态势,自2008年到2013年,国内及北京市的政策调控力度较大,2008年政策主线以保护市场平稳过渡为主基调。在具体政策层面,更加注重市场反馈情况及政策可操作性。土地、金融及税制改革将继续是未来房地产调控的主要领域,不同利益集团围绕政策的博弈也会更加激烈,这也意味着今后政策的复杂程度及不可预见性在增加。在实施措施土行政手段及经济手段并用,连贯性与系统性是未来房地产政策的重要特点。

3.6.2北京市房地产投资存在的社会风险

北京市城区规划发展已经接近瓶颈,如今北京市的城市发展重心已经从中心向四周呈辐射状分布。2013年,北京市重点建设项目计划全都是位于北京的外围城区,北京市中低速磁悬浮交通示范线(S1线)将西起门头沟的石门营,东至石景山的苹果园枢纽站。这无疑会进一步提升石景山区的房地产投资市场的分量。

2013年吸引外地在京投资协议额760.48亿元,实际利用内资源456.75亿元,均比上年增长0.8倍。从投资主体看,一批外地民营企业来京落户,外地民间资本投资迅猛增长。超过500万元的重点项目中累计引进民营资本到位额282.55亿元,占重点项目引资额的62%以上。从资金来源,来自长江三角洲和珠江三角洲的投资所占比重呈上升趋势。从资金投向看,主要集中于制造业、房地产业、商贸物流业,引资到位额分别占重点项目的42.1%、28.5%、19.5%。选址均偏重于通州、昌平、大兴、石景山等边缘城区。随企业而来的是工作岗位与住房需求,这对边缘城区低迷的房地产市场无疑是一剂强心针。相比边缘城区房价升温,中心城区的房地产投资市场将会缓慢且微妙地降温。

3.6.3北京市房地产投资存在的经济风险

如表3.2所示,北京市2012年末至2013年初成交量环比均有下降,这就是发生了供给风险,由于期间银行信贷业务的暂停开展导致投资者融资困难造成了需求量大幅下滑。

商品房10月11月12月1月2月环比

期房住宅6894 10107 13675 9557 2925 -69.4%

现房住宅786 1123 2097 1987 511 -74.3%

住宅合计7680 11230 15772 11544 3436 -70.2%

供应住宅8499 11895 16913 1017 1831 80.0%

商品房均价19160 19850 21260 21850 21810 -0.2%

月末库存住宅101524 102293 103393 95443 94584 -0.9% 表3.2 2012年10月-2013年2月北京市各商品房成交量与市场现状表

2013年北京市商品房成交面积在1000万平方米左右,与2012年相比回落明显。在政府统一规划和引导下,2014年初北京市商品房需求呈现平稳回升态势。普通住宅占据需求主体,但高档房市场的增速更为明显。价格仍然是影响需求的关键因素,同时对开发商品牌及产品性价比关注明显提升,小户型及投资性物业由于供求相对短缺将保持较高市场关注度,大型郊县组团发展空间可观。理性置业、适度消费将是2014年需求市场的主流。

4我国房地产投资风险防范

4.1投资风险规避

风险规避即选择风险较小的项目进行投资。不同的投资者有不同的风险偏好。根据其对风险所采取的不同态度,我们将投资主体分为三种类型:规避型、冒险型和普通型。投资者应根据自己的风险偏好来选择投资项目。

首先,投资于风险较小的房地产项目。即选择投资收益预先较为明确的项目,它的优点在于可将投资收益的不确定性降到最低,它的缺点在于错过了有巨大利润潜力的投资机会。例如:在2012年,某开发商于北京市平谷区开发了一种小型乡村农房(带自耕地)标价30万元/套。鉴于中心城区的空气质量与交通环境,众多居民为家中老人购置此种住

房。这种就属于风险较小的房地产项目,由于地理位置和成本问题,此项目的利润并不高,但是低回报势必会带来低风险。

其次,市场调查来降低风险。市场调查如同物理学试验,它是减少不确定因素的最好办法,投资者拥有的投资环境和市场信息越多,预测就越准确从而可进行科学决策。

最后,开发商在项目实施中的风险控制也是有效规避房地产投资风险的重要途径。在工程操作过程中,开发商必须制定项目资金进度计划,并确定项目风险变化情况,牢牢抓住此计划的制定、实施、跟踪、修正等环节,进行全过程监督管理。

投资风险转移可用于减少政策因素影响的风险对于投资项目的影响,投资小项目虽然回报率低,但是相应的受到政策影响较少,在宏观政策影响下,资产涨跌不明显。使得投资具有长期控制效益。

4.2投资风险转移

风险转移即投资主体将损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担,包括保险型转移和非保险型转移两种。

4.2.1保险策略

对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的,它是转移或减少房地产投资风险的主要途径。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失,实现资金循环运动,保证房地产投资者的利润等方面都具有十分重要的意义,尤其对促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当充分考虑所需要的保险险种,确定适当的保险金额,合理划分风险单位以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。

保险策略可用于减少自然风险带来的损失,自然风险不可规避,如有发生,则损失不可预测,而保险策略可将自然风险转移给保险公司从而减轻投资者的资产负重。

4.2.2项目资金证券化

项目资金证券化是指房地产项目的直接投资资金转化为有价证券的形态,使投资者与标的物之间由直接的物权关系转变为以有价证券为承担形式的债权债务关系。房地产项目资金证券化能较好地转移风险。房地产项目资金证券化有两个途径:第一,发行股票、债券等有价证券筹集项目资金;第二,成立房地产投资信托机构。

项目资金证券化则是用于规避融资风险,资金由单纯的银行贷款构成潜伏着很大的融资风险,银行贷款受央行的贷款政策所限,利率的涨跌对于整个项目的影响很大,项目资金证券化把风险分散给各注资者,使风险造成的损失平摊。

4.3投资风险防范

房地产投资风险防范是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险,采取相应的措施和方法,使房地产投资过程中的风险减到最低。

首先,把握政策变动,选择最佳开发与变现时机。房地产投资者不仅要加强对影响房地产市场相关政策的研究还应密切关注房地产市场出现的新情况新问题,保持信息渠道畅通,及时预见并采取灵活的措施应对政策变动的影响此外,由于房地产项目开发周期长,可在房地产经济周期波谷时进入,此时可供投资的房地产商品种类多,竞争对手少,取得开发用地成本较低,开发完成后往往正处于房地产经济周期波峰阶段这时房地产售价回涨,变现也比较容易,周期和变现风险也较小。

其次,选择好投资地区。经济的区域化是中国经济的一大特点,作为不动产的房地产因其固定性特点,其区域性更加明显。国家政治稳定,地区金融、经济发达,已经成为房地产投资的重要外部条件。因此,在进行房地产投资时,要尽可能地将项目选在那些地域经济高度发展(或发展速度较快)、投资环境良好的地区。例如:北京市已将边缘城区设为未来发展重点,在这些地区的房地产投资市场拥有较大的潜力。相比中心城区,投资这些地区将会使风险降低。

总之,房地产投资系统风险防范策略中,应以经济风险作为控制中心,把政治和社会风险作为预测的重点,把自然风险作为灾后缓解的主要对象。

4.4投资风险分散与组合

4.4.1风险分散

房地产投资分散式通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、共同投资等方式。

房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气对投资产生影响,达到降低风险目的。

共同投资也是一种常用的风险分散方式。共同投资要求合作者对房地产开发项目进行共同投资,利益共享,风险同担,充分调动投资各方的积极性,最大限度地发挥各自优势来避免风险。如与金融部门、大财团合作,可利用其资金优势,消除房地产融资风险;与外商联盟,尤其是在北京市这种大型外贸都市,即可引进先进技术和管理经验,又能获得房地产投资开发的政策优惠。

4.4.2风险组合

组合投资是从证券业和保险业发展出来的一种投资理论。在房地产投资方面同样适用。在北京投资高档写字楼,收益高,同时风险相对也高;投资住宅楼回报率低,风险相对也低。如果将资金分散地投入不同的项目,整体投资风险就会得到分散。

无论风险分散还是风险组合都是将投资者手中的资金进行分散投入到不同地域、不同类型的房地产市场中,这样会使风险进行分割,让总体资产受风险影响达到最小。风险分散与风险组合适合任意一种风险,也是一种较为科学的投资手段。

5结论

房地产项目投资是高投入、高回报和高风险的事业,投资数额大、投资周期长、变现能力差的特性决定了它在项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险,也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。众多的不确定性因素,也决定了投资效益的不确定性,从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。通过以北京市为例对房地产投资影响较大的政策风险、社会风险、经济风险、技术风险、自然风险五大风险进行识别,就对我国房地产投资风险控制得出以下几点结论:首先,正确处理好房地产投资规模、投资结构与市场的有效需求的关系。其次,对房地产投资者的发展目标或项目目标要准确定位。最后,房地产投资者在投资活动中要提高风险意识,采取有效措施,防范和控制控制风险。

房地产投资活动的特殊性,决定了房地产投资过程中将会有很多不确定因素,因此房地产投资者必须正视风险,制定出防范风险的方法,切忌冒进,把风险防范对策与管理的各项措施落实到实处,才能较好地控制房地产项目投资全过程中的风险。

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致谢

本论文是在我的指导老师于诺老师的亲切关怀与细心指导下完成的,感激之情,溢于言表。从课题的选择到论文的最终完成,于老师始终都给予了细心的指导和不懈的支持。在论文创作过程中,得到了许多教师和同学的指导和帮助,于老师严谨的治学态度、渊博的专业知识、崇高的职业品德、无私的奉献精神无不令我为之无限的钦佩与向往。在这次论文写作过程之中,我从老师身上学到了做学问的态度、方法与知识,但更重要的是学到了做人的道理与做任何事情都应有的认真、严谨的态度。这将使我受用终身!毕竟“经师易得,人师难求”,希望借此机会向于老师表示最衷心的感谢!

在此过程中,有众多的老师和同学帮我搜集、查阅资料,校对文章,我不胜感激!同时对所有关心过我的领导、老师、同学表达我由衷的敬意!

最后衷心感谢在百忙之中抽出时间参加答辩的各位专家、教授。

涉密项目保密风险评估及防控措施

涉密项目保密风险评估及防控措施

陕西华信智能建筑有限责任公司 工程部

目录 1、概述 (1) 风险评估的依据 (1) 评估的目的 (1) 2、常见风险评估及防控措施 (2) 参与涉密项目人员风险评估 (2) 可能存在的风险点 (2) 风险防控措施 (2) 涉密载体风险评估 (3) 可能存在的风险点 (3) 风险防控措施 (4) 涉密设备风险评估 (5) 可能存在的风险点 (5) 风险防控措施 (5) 涉密场所风险评估 (6) 可能存在的风险点 (6) 风险防控措施 (7) 3、涉密项目风险评估 (8) 招投标风险评估 (8) 可能存在的风险点 (8)

设计方案风险评估 (9) 可能存在的风险点 (9) 风险防控措施 (9) 分包方案使用风险评估 (10) 可能存在的风险点 (10) 风险控制措施 (10) 设备采购风险评估 (11) 可能存在的风险点 (11) 风险控制措施 (11) 现场实施风险评估 (12) 可能存在的风险点 (12) 风险防控措施 (12) 审查验收风险评估 (13) 可能存在的风险点 (13) 风险防控措施 (13) 项目材料移交风险评估 (14) 可能存在的风险点 (14) 风险防控措施 (14) 运行维护风险评估 (14) 可能存在的风险点 (14)

1、概述 风险评估依据 《中华人民共和国保守国家秘密法》 《涉密信息系统集成资质保密标准》 BMB17《涉及国家秘密的信息系统分级保护技术要求》 BMB20《涉及国家秘密的信息系统分级保护管理规范》 BMB23《涉及国家秘密的信息系统分级保护管理规范》 评估目的 涉密项目保密风险评估是涉密项目保密工作的重要组成部分。保密风险评估要坚持实事求是的原则,深入调查研究,全面掌握保密风险因素及其影响,进而科学分析企业保密工作面临的形势、存在的问题,在此基础上提出切实可行的风险防范控制措施。 近几年来,随着信息技术的飞速发展,现代办公设备逐渐走进了企业的日常工作,涉密项目的参与者和实施环境越来越复杂,保密工作面临着一种全新环境,同时所面临的保密形势日益严峻。 涉密项目保密风险评估,作为涉密项目,开展保密风险评估,能为项目部和公司保密机构准确把握涉密项目保密工作所面临的风险,进行重点防控提供科学依据。

风险评估与预防措施

风险评估与预防措施 Prepared on 22 November 2020

风险评估与预防措施 1.目的 建立并维持程序以鉴别与评估所有作业或活动的安全卫生风险,并对鉴别出的安全卫生风险以登录和区分,列出重点和优先次序,以便采取相应的措施(包括技术和管理两个方面)对风险加以控制。 2.范围 一切具安全卫生风险的作业或活动,生产过程中存在的尘毒、噪声、触电、腐蚀、燃烧、爆炸、打击、坠落、碰撞、铰辗、刺割等危险因素,以及可能的对供应商的要求。 3.权责 由安全主任会同各部门安全负责人定期对危险因素进行评估,并针对性地制定预防整改措施; 各部门相关人员给予协助、配合; 相关部门负责落实预防整改措施; 安全主任对各项预防整改措施的落实情况实施监督、检查,并评核其有效性; 社会责任委员会进行稽查,并对不符项提出整改要求。 4.程序 4.1成立鉴别与评估小组 4.1.1安全卫生风险的鉴别与评估由社会责任及安全卫生管理代理人负责。 4.1.2成立由社委会、该作业或活动的部门主管、直接参加人或代表组成的安全 卫生风险鉴别与评估小组。 4.1.3小组成员需对该作业或活动有深入的认识或经验,以及具备对风险和作业 有一定的分析能力。 4.1.4对具重大风险和影响者,如公司内部缺乏合适的分析评估人员时,需聘请 或咨询外部有关专业人士。 4.2确定鉴别与评估风险的准则

4.2.1根据公司生产经营实际情况,确定适宜的鉴别与评估风险的准则。 4.2.2安全卫生风险不仅针对人员健康伤害,也包括造成生产、财产损失及环境 冲击。 4.2.3在鉴别与评估安全卫生风险的过程中,须考量下列各相关项: a.化学性危害,包括吸入、皮肤吸收、误食或错误注射有毒害之烟雾、蒸 气、液体、粘液等。 b.物理及机械性危害包括噪声、振动、辐射、温度、压力、雷射、微波、紫 外线、坠落、撞击、机具切割、夹、卷等。 c.生物性危害,包括病毒、细菌、原生虫、昆虫等。 d.人体工学性危害,包括疲劳、作息周期的影响、超时工作的负荷、单调重 复性的工作、在固定的速率中工作、精神性和其他的压力。 4.2.4在执行鉴别与评估安全卫生风险时,必须考虑下列事项所导致的不利情 况: a.正常操作条件。 b.异常操作条件,包括停、开车的情形。 c.突发事件、意外事件以及潜在的紧急状况。 d.过去、现在以及规划的活动。 4.3先期安全卫生审查 4.3.1审查的目的,在于涵盖所有的安全卫生风险,了解公司安全卫生状况,以 做为建立安全卫生管理系统的基础,同时提供明确的数据与结果,作为日后持续改善安全卫生绩效的基准。 4.3.2审查必须涵盖五类关键课题: a.法令规章之要求事项。 b.重大安全卫生风险之鉴别。 c.所有现行社会责任及安全卫生管理措施与程序之检视。 d.以往突发事件调查结果回馈之评估。 e.利害相关者(员工、工会等)之观点。 4.4鉴别与评估的方法

风险分析及应对策略

风险分析及应对策略 资金问题 风险描述:对于新生企业来说,刚起步必定需要大量的人力、物力、财力作为公司运作和发展的基本保证。但是由于我们初入商业市场,就门路和人脉及企业的信用形象而言,筹资将会遇到一定困难。因此公司运营前期我们很可能会遇到一些的财力不足问题,而这一点也将会在很大程度上制约我们商业计划的实施和公司的正常运转和各部门职能的充分发挥以及潜在市场的进一步开拓。 应对策略: 1.优化公司员工组成。在保证公司能够正常运转的前提下减少业工作人员,对公司员工进行企业文化及工作技能的教育培训,尽可能发挥他们的潜力和工作能力,做到人尽其才物尽其用,提高公司的员工工作效率和劳动力利用率。 2.改善企业结构。裁减不必要的部门,避免公司因结构庞大而造成的管理不周、组织涣散,效率低下,减少企业资源的浪费和不必要的支出。提高企业资金的利用率,使每一分钱都实现它应有的价值 3.争取政府投资。由于本公司的宗旨和发展目标及生产产品都是有利于社会主义现代化建设,有利于环境保护、资源节约及循环利用、民生改善和某些公益事业,符合社会主义市场的要求,符合政府政策要求和呼吁,我们将以自身的行动和产品来争取政府投资。 4.吸引风险投资。优化企业管理,提高企业产品质量,加大企业宣传力度,让风险投资人看到本公司的发展潜力和投资的回报所在,吸引海内外投资基金。 5.银行贷款。当资金链出现问题引资困难,企业处境不尽人意之时,向银行申请贷款以度过难关。市场风险因素: 风险描述:市场风险即公司投入生产运营后可能遇到的风险,具体表现为: 1本公司作为一新兴企业进入市场必将收到同行企业打压排挤,他们可能会凭借雄厚的资金实力以价格战使本公司处于一直亏本的状态,或者强强联合使我们难以占据市场,甚至被挤垮。 2由于对本公司各方面的不熟悉不了解,有些客户并不信任我们甚至抵制我们的产品,不利于公司的进一步推广、宣传、发展从而造成公司成立初期的畸形发展 3由于国内目前市场经济体质的不健全,我们随时面临着被其他企业山寨模仿产品,损害知识产权商业利益的威胁 应对策略: 1.项目初期做好充分的市场调查,比如其需求量和现有供应量,挖掘市场潜力,寻找市场空白区,从而避免和原有企业的正面竞争,减少公司投放市场的盲目性。 2.丰富营销手段,扩大宣传,发展长期稳定性客户,慢慢扩展场。 3.提高企业品牌影响力,保证产品质量和服务。 4.紧跟市场风向,国家政策,密切关注新兴企业的发展动态。 5.寻求企业之间的联合和互助,加强学习。 信誉风险 风险分析: 公司运营期间,可能出现由于我们对已注册客户监督不严导致的“卖家”信誉受损或“买家”信誉受损问题,使得 网络诈骗气焰嚣张,或是两方交易不能公平进行。从而导致我们无法得到客户的认可,造成公司社会信誉度严重降低,商业竞争力大幅下降的严峻后果。具体表现为以下三种情况: 1任务解决者注册新的用户名,窃取我平台上优秀作品自己拿去市场交易。 2任务发布方采用解决者方案后不能及时有效的按要求支付劳动者报酬。 3任务发布方盗用任务解决者账号,窃取别人劳动果实进行自我交易。应对策略: 1.建立有效的监督结构,对注册者进行定期监督和检查。 2?建立投诉奖分制,鼓励双方遇到这种情况时向网站监督机构投诉,工作人员会根据注册及登录的IP、联系方式等判断发布者与中标者是不是同一人。如果确认是任务发布方作弊,公司会取消他的评标资格。如果是发布需求者

网络安全风险评估

网络安全风险评估 网络安全主要包括以下几个方面:一是网络物理是否安全;二是网络平台是否安全;三是系统是否安全;四是信息数据是否安全;五是管理是否安全。 一、安全简介: (一)网络物理安全是指计算机网络设备设施免遭水灾、火 灾等以及电源故障、人为操作失误或错误等导致的损坏,是整个网络系统安全的前提。 (二)网络平台安全包括网络结构和网络系统的安全,是整 个网络安全的基础和。安全的网络结构采用分层的体系结构,便于维护管理和安全控制及功能拓展,并应设置冗余链路及防火墙、等设备;网络系统安全主要涉及及内外网的有效隔离、内网不同区域的隔离及、网络安全检测、审计与监控(记录用户使用的活动过程)、网络防病毒和等方面内容。 二、安全风险分析与措施: 1、物理安全:公司机房设在4楼,可以免受水灾的隐患;机 房安装有烟感报警平台,发生火灾时可以自动灭火;机房 安装有UPS不间断电源、发电机,当市电出现故障后, 可以自动切换至UPS供电;机房进出实行严格的出入登 记流程,机房大门安装有门禁装置,只有授权了的管理员 才有出入机房的权限,机房安装了视频监控,可以对计算 机管理员的日常维护操作进行记录。

2、网络平台安全:公司网络采用分层架构(核心层、接入层), 出口配备有电信、联通双运营商冗余链路,主干链路上安 装有H3C防火墙、H3C入侵防御设备,防火墙实现内外 网边界,互联网区、DMZ区、内网区的访问控制及逻辑 隔离,入侵防御设备可以有效抵御外来的非法攻击;在内 网办公区与服务器区之间,部署防火墙,实现办公区与服 务器区的访问控制及隔离,内网部署了堡垒机、数据库审 计与日志审计系统,可以有效记录用户使用计算机网络系 统的活动过程。 3、系统安全:公司各系统及时安装并升级补丁,可以及时的 修复系统漏洞,同时在关键应用系统前部署WAF,防护 来自对网站源站的动态数据攻击,电脑终端与服务器系统 安装杀毒软件,可以对病毒进行查杀。 4、信息数据安全:公司通过防火墙实现了内外网的逻辑隔离, 内网无法访问外网;同时部署了IP-guard加解密系统,借 助IP-guard,能够有效地防范信息外泄,保护信息资产安 全;对重要数据提供数据的本地备份机制,每天备份至本 地。 5、管理安全:公司严格按照等级保护之三级等保技术要求和 管理要求制定了一套完善的网络安全管理制度,对安全管 理制度、安全管理机构、人员安全管理、系统建设管理、 系统运维管理各个方面都做出了要求。

项目实施的风险分析及对策措施

六、项目实施的风险分析及对策措施 项目风险分析及对策一个产品从它的研发到投入市场再到消费者购买使用它,这些过程中都存在着不同的风险,主要包括政策风险、市场风险、财务风险、管理风险。技术风险、融资风险、环保风险、金融风险和经营风险等,面对这些风险我们必须未雨绸缪防患于未然,提前制定出一套完整的企业风险评估报告并筹划出相关的对策,争取将企业的损失控制到最低。一、政策风险经济政策风险是指在建设期货经营期内,由于所处的经济环境和经济条件的变化,致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。对经济环境和经济条件,应以宏观和微观两个角度进行考察。宏观经济环境与经济条件的变化,是指国家经济制度的变革、经济法规和经济政策的修改、产业政策的调整及经济发展速度的波动。从本项目来看,公司面临一般企业共有的政策风险,包括国家宏观调控政策,财政货币政策,税收政策,可能对项目今后的运作产生影响。 对策: 1、公司将在国家各项经济政策和产业政策的指导下,汇聚各方信息,提炼最佳方案,统一指挥调度,合理确定公司发展目标和战略; 2、加强内部管理,提高服务管理水平,降低营运成本,努力提高经营效率,形成公司的独特优势,增强抵御政策风险的能力。 二、市场风险 市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动,这些因素来自公司外部,是公司无法控制和回避的。随着潜在进入者与行内现有竞争对手两种竞争力量的逐步加剧,我国温室蔬菜行

业具有营运主体多、小、散、乱,市场竞争较为激烈且处于无序状态的特点。因此温室蔬菜企业为了生存及竞争的需要,会采取“价格战”策略打击竞争对手,因而引起公司产品价格波动,进而影响公司收益。生产的产品遇到强有力的对手而竞争不足;原料、燃料供应不足;产品实际价格与预测发生偏离而引起产品滞销待销等。对策: 1、规范内部管理,固化运作流程,实现对经营流程各环节的优化和控制,提高企业管控水平,降低经营风险。 2、搭建统一的业务应用平台,实现采购、销售、仓储、配送、技术开发、质量、计量集成管理和数据共享,帮助企业科学制定销售、采购、加工和配送计划,提高整个供应链系统的能观性和能控性…… 3、财务数据从业务数据自动形成,财务业务一体化,提高财务核算、财务分析和资金周转效率。 4、建立科学、实时、准确的成本核算系统和统计分析系统,满足经营分析、绩效考核和管理决策需要。 5、实现全过程的客户关系管理,密切顾客联系,科学进行顾客需求和行为分析,提高顾客满意度和忠诚度。 6、实现密切联系客户,及时掌握资金和订货动态。 7、优化人力资源管理,提升组织能力,确保战略实施。 8、全面收集、整理、分析和展现数据,支持管理决策。在项目初期做好充分的市场调查,比如其需求量和现有供应量,减少项目上马的盲目性。 10、发展长期性稳定性客户,签订具有担保性质的长期购买协议。充分发挥价格优势,选择适当的产品定价策略。 11、前期通过促销的方式进行推广,另外着手在网络上发展与个性化软件上下功夫,做好服务工作,不断拓展业务空间;力

风险分析与防范措施

自1998 年5 月9 日中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》以来,通过按揭购房已被广大消费者接受和认同,按揭既是开发商销售楼盘的必要手段,同时也是银行个人消费贷款的重点和信贷业务新的增长点。但是,作为一项新兴的金融业务,住房金融仍处于探索和积累经验阶段,随着按揭贷款的迅速增长,其风险也逐渐显现。 一、银行按揭的风险 银行按揭的风险,来自于以下几个方面:借款人未来还款意愿及还款能力(有赖于其个人资信状况评估);按揭贷款的金额与借款人所购住房的真实市场价格的配比关系(有赖于按揭项目评估);借款人所购住房的合法性(有赖于按揭项目评估);开发商履行担保的意愿及担保能力;借款人所购住房的远期市场风险。 1. 按揭及其涉及的法律关系所谓银行按揭(也称按揭贷款,简称按揭),是一项住房贷款业务品种,购房者支付一定比例的首期购房款,其余的购房款由购房者向银行申请贷款取得,贷款银行将购房者的借款代为支付给售楼方。与此同时,借款人将自己所购住房抵押给贷款银行,开发商在一定期限内对购房者的借款承担一定的担保责任。当借款人按期归还贷款后,贷款银行办理注销抵押登记,由购房者取得所购住房产权证;反之,贷款银行将依法处分抵押房产,并从中优先受偿,贷款银行也可以追究开发商的担保责任,以确保贷款本息的及时收回。

按揭涉及的法律关系有:购房者与售楼方的商品房买卖关系;购房者(借款人)与银行之间的借款关系;借款人(抵押人)与贷款银行(抵押权人)之间的抵押关系;开发商与贷款银行之间的担保关系。 2. 银行按揭的风险分析 银行按揭的风险包括:个人信用体系、住房交易市场等住房金融发展 的基础条件还不健全;部分商业银行还不能正确认识和把握个人住房贷款的 风险;住房金融业务发展过程中也出现了一些问题,有的银行对不具备开 发资质的公司或“四证”不全的项目发放贷款;有的银行放松信贷条件擅 自推出个人住房贷款业务品种(如“零首付”按揭),有的银行内部管理 薄弱,对贷款项目审查不严,甚至出现对同一项目重复贷款的现象。 据了解,市场上的“零首付”住房贷款大致可分为以下几种情况:一 种是购房者支付住房开发企业的全部购房价款都从银行贷款取得,个别开发 企业甚至虚增房价,使得虚假房价款按规定贷款比例计算的贷款额与实际应 付房价款相等,以欺诈的手段造成银行事实上发放“零首付”贷款。另一种 是开发企业销售住房时只收取购房者80 %价款,这部分价款按照规定贷款 比例从银行贷款取得,剩余部分价款由购房者在一定期限内一次或分期付 清,借款购房者不需要支付首期付款,也造成事实上的“零首付”贷款。 此外,部分商业银行推出了新的业务品种,借款人以拥有完全产权的旧房抵 押或有价证券质押从银行贷款,以该笔贷款作为购买新房的首期付款,个别 银行将这种新业务也称之为“零首付”贷款。 以下风险因素需要按揭银行特别重视,通过按揭项目评估,可以在一 定程度上防范这些风险。

施工风险分析与应对措施

第一节施工风险分析与应对措施 风险管理是本工程建设项目管理中的重要内容之一。 工程项目风险是指所有影响该项目目标实现的不确定因素的综合,任何一项工程从项目立项及各种分析、研究、设计、计划等都是基于对未知因素预测之上的,基于正常的技术、管理、组织之上的。而在工程施工过程中这些预测的因素有可能发生变化,这些变化使得原定的方案受到干扰。我们把这些事先不能确定的内部和外部的干扰因素称之为风险。天津西站交通枢纽配套市政工程具有规模大、基坑深、技术新颖、施工时间长、参建单位多、与周边接口复杂等特点,因而本工程施工中风险比较大,在工程实施前编制应急预案和快速反应机制是十分必要的。 第一小节 4.2.1 工程项目风险的概念 1 工程项目风险 是指工程项目在可行性研究设计、施工等各个阶段可能遭到的风险。这些风险所涉及的当事人,主要是工程项目的业主/项目法人、工程承包商和工程咨询人/设计人/监理人。 2 风险具备的要素 风险发生的不确定性、风险的后果、风险发生的原因和环境,构成风险的要素,具体见图4.2.1-1所示。 图4.2.1-1 风险具备的要素内容 第二小节 4.2.2 工程项目风险分类 1 土建主承建单位的风险

土建主承建是业主的合作者,但在各自的利益上又是对应的双方,即双方既有共同利益,双方各自又有风险;土建主承建单位的行为对业主构成风险,业主的举动也会对承建单位的利益构成威胁;其中土建主承建单位的风险,具体内容见表4.2.1-2所示。 第三小节 4.2.3 工程项目风险管理 1 工程项目风险管理的概念及特点 1)工程项目风险管理的概念 是指项目主体通过风险识别、风险估计和风险评价等来分析工程项目的风险,并以此为基础,使用多种方法和手段,对项目活动涉及风险实行有效的控制,尽量扩大风险事件的有利结果,妥善地处理风险事件造成不利后果全过程的总称。 2)工程项目风险管理的特点 (1)工程项目风险管理,必须与该项目的特点相联系,一起考虑,包括项目复杂性、系统性、规模、新颖性、工艺的成熟程度等;项目的类型,项目所在领域;项目所处的地域,如环境条件等。 (2)风险管理需要大量地占有信息、了解情况,要对项目系统及系统环境有十分

网络系统安全风险分析

大型企业网络安全解决方案 第一章引言 (1) 第二章网络系统概况 (2) 2」网络概况 (2) 2.2网络结构的特点 (3) 第三章网络系统安全风险分析 (3) 3」网络平台的安全风险分析 (4) 3.2系统的安全风险分析 (5) 3.3应用的安全风险分析 (5) 第四章安全需求与安全目标 (6) 4」安全需求分析 (6) 4.2系统安全目标 (7) 第五章网络安全方案总体设计 (7) 5」安全方案设计原则 (8) 5.2安全服务、机制与技术 (9) 第六章网络安全体系结构 (9) 6」网络结构 (10) 6.2网络系统安全 (10) 6.2.1网络安全检测 (10) 6.2.2网络防病毒 (11) 6.2.3网络备份系统 (11) 6.3系统安全 (12) 6.4应用安全 (12) 第一章引言

本方案为某大型局域网网络安全解决方案,包括原有网络系统分析、 安全需求分析、安全LI标的确立、安全体系结构的设计等。本安全解 决方案的LI标是在不影响某大型企业局域网当前业务的前提下,实现 对他们局域网全面的安全管理。 1 ?将安全策略、硬件及软件等方法结合起来,构成一个统一的防御系统,有效阻止非法用户进入网络,减少网络的安全风险。 2.定期进行漏洞扫描,及时发现问题,解决问题。 3?通过入侵检测等方式实现实时安全监控,提供快速响应故障的手段,同时具备很好的安全取证措施。 4.使网络管理者能够很快重新组织被破坏了的文件或应用。使系统重新恢复到破坏前的状态,最大限度地减少损失。 5.在工作站、服务器上安装相应的防病毒软件,由中央控制台统一控制和管理,实现全网统一防病毒。 第二章网络系统概况 2.1网络概况 这个企业的局域网是一个信息点较为密集的千兆局域网络系统,它所联接的现有上千个信息点为在整个企业内办公的各部门提供了一个快速、方便的信息交流平台。不仅如此,通过专线与Internet的连接,打通了一扇通向外部世界的窗户,各个部门可以直接与互联网用户进行交流、查询资料等。通过公开服务器,企业可以直接对外发布信息或者发送电子邮件。高速交换技术的采用、灵活的网络互连方案设汁为用户提供快速、方便、灵活通信平台的同时,也为网络的安全带来了更大的风险。因此,在原有网络上实施一套完整、可操

房地产投资与风险分析

目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) (一)房地产发展的四个阶段 (1) (二)中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) (一)宏观调控因素 (2) (二)房价因素 (4) (三)不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) (一)房价的涨幅 (6) (二)租售比发展状况 (6) (三)收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) (一)房地产投资分析 (7) (二)房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)

房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史,房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业,很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今,影响房地产业发展的因素有很多,国家的政策因素,收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来,我国经济越来越强大,人民收入水平显著提高,国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展,房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资,要做好前期调查,掌握一定信息,做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼,百战不殆;不知彼而知已,一胜一负;不知彼,不知已,每战必殆。”只有做到知已知彼,才能在房地产业闯出一片天地。 关键词:房价;发展现状;发展前景;投资分析;风险分析

项目风险预测及防范措施

项目风险预测及防范措施 (一)项目风险分析 工程实施中的风险控制贯穿于项目控制(进度、成本、质量、合同控制等)的全过程中,是项目控制中不可缺少的重要环节,也影响项目实施的最终结果。工程项目实施阶段风险主要表现在合同风险、施工管理风险和材料成本上涨风险。为此,为使项目实施阶段顺利实施要严格做好以下几个方面工作,对防范风险有促进: 1、加强风险的预控和预警工作。在工程的实施过程中,要不断地收集和分析各种信息和动态,掌握风险的前奏信息,以便更好地做好准备和采取有效的风险对策,防止可能发生的风险。 2、在风险发生时,及时采取措施以控制风险产生的负面影响影响,采取挽救措施以降低风险造成的损失是防范风险的最直接和最有效办法。 (二)项目风险防范具体措施 1、通过周密的组织架构完善内部的治理机制,建立合理的项目组织结构化和有效的决策机制、评价和激励机制,对项目进行专业化的管理,以达到项目管理的目的。 2、加强劳务管理,避免出现转包、分包情况的发生。若劳务选择不当,不能按质按量按期完成分包工程,从而影响整个工程的进度或发生经济损失。 3、协调好项目部与劳务队伍之间的关系,调动施工队和工人的积极性,以便工程能保质保量如期完成,压缩工期,减少管理成本。 4、优化施工组织设计,做到科学施工,信息反馈及时,适时调整和改进施工方案,避免出现质量事故,造成返工、窝工。 5、加强安全管理,实行“人人都是安全员”制度,做好施工过程中的安全防护工作。 6、项目开工前,做好材料、设备、施工队伍调查,认真进行项目成本预测。施工过程中,通过工、料、机合理搭配,做好成本控制。项目结束后,通过成本核算,总结经验教训,以便于挖掘项目管理潜力。 7、降低法律风险,加强合同管理,订完善的施工合同,减少或避免风险。 8、对于外部协调和环境因素风险。加强工程项目信息建设,实施信息披露制度,解决由于信息不对称引起的风险,加强内外监督机制。

风险分析及预防措施

风险危害因素分析及控制措施 一、重大风险的确定 对矩阵法不可忍受区域内风险危害或作业风险系数法风险系数值160分以上的风险危害制定和实施必要的应急准备和响应预案;对矩阵法引进风险削减措施区域内风险危害或风险系数法风险系数值在70—160之间的风险采取必要的削减措施;对矩阵法加强管理不断改进区域和风险系数法70分以下的风险危害,加强日常的监督管理,定期考核评价其动态变化,采取相应措施予以改进。 二、风险削减控制措施 (一)物体打击 管理措施: 1、做好防物体打击的宣传教育工作。 2、工作现场作好防护措施,严禁双层作业,必要时要设专人监护。 3、施工作业人员穿戴好劳动防护用品。 4、施工过程中专人指挥,规范手势、旗语等指挥信号。 5、施工作业过程中认真执行安全操作规程。 预防措施: 1、高空往地面运输物件时,应用绳捆好吊下。吊装时,不得在构件上堆放或悬挂零星物件。零星材料和物件必须用吊笼或钢丝绳、保险绳捆扎牢固后才能吊运和传递,不得随意抛掷材料物体、工具,防止滑脱伤人或意外事故。 2、物件必须绑扎牢固,起吊点应通过构件的重心位置,吊升时应平稳,避免振动或摆动。 3、起吊物件时,速度不应太快,不得在高空停留过久,严禁猛升猛降,以防物件脱落。 4、物件就位后临时固定前,不得松钩、解开吊装索具。物件固定

后,应检查连接牢固和稳定情况,当连接确定安全可靠,才可拆除临时固定工具和进行下步吊装。 5、风雪天、霜雾天和雨天吊装应采取必要的防滑措施,夜间作业应有充分照明。 6、起重工必须熟悉起重方案、设备性能、操作信号和安全要求,起吊前起重人员必须明确分工,交底清楚; 7、起吊时要有专人指挥,指挥人员应站在能够照顾全局工作的位置,若指挥者与起重设备操作手中间有障碍物使其不能清晰辨认信号,应设专人传递指挥信号,所发信号必须准确、清楚; 8起吊物件时,严禁操作人员和行人在起吊物下方,防止坠落伤人; 9风力大于五级(含五级)时禁止起吊作业。 2、防磨光机打磨时的飞屑伤害人体: 1)磨光机操作人员按规定穿戴防护用品和护目镜; 2)磨光机打磨焊缝时,操作人员应警告飞溅方向人员避让,以防飞溅伤人; 3)磨光机换砂轮片时,应先将磨光机电源关闭,以防误操作砂轮片转动伤人。 3、防材料搬运、装卸时发生机械打击: 1)认真贯彻文明施工,材料堆放整齐、平稳,作业场所及时清扫,每天做到工完场地清; 2)进行交叉作业时,应事先采取隔离防护措施; 3)为了防止坠物伤害头部,安全规程明确规定;进入施工现场所有人员,必须带好符合安全标准、具有检验合格证的安全帽,否则不得进入施工现场; 4)搭设和拆除临时设施时,必须在作业区域设置警戒区,并由专人负责警戒,严禁无关人员穿越警戒区。拆除的材料必须堆放整齐,统—运到安全场地,严禁从高处投掷;

信息系统安全风险评估案例分析

信息系统安全风险评估案例分析 某公司信息系统风险评估项目案例介绍 介绍内容:项目相关信息、项目实施、项目结论及安全建议。 一、项目相关信息 项目背景:随着某公司信息化建设的迅速发展,特别是面向全国、面向社会公众服务的业务系统陆续投入使用,对该公司的网络和信息系统安全防护都提出了新的要求。为满足上述安全需求,需对该公司的网络和信息系统的安全进行一次系统全面的评估,以便更加有效保护该公司各项目业务应用的安全。 项目目标:第一通过对该公司的网络和信息系统进行全面的信息安全风险评估,找出系统目前存在的安全风险,提供风险评估报告。并依据该报告,实现对信息系统进行新的安全建设规划。构建安全的信息化应用平台,提高企业的信息安全技术保障能力。第二通过本次风险评估,找出公司内信息安全管理制度的缺陷,并需协助该公司建立完善的信息安全管理制度、安全事件处置流程、应急服务机制等。提高核心系统的信息安全管理保障能力。 项目评估范围:总部数据中心、分公司、灾备中心。项目业务系统:核心业务系统、财务系统、销售管理统计系统、内部信息门户、外部信息门户、邮件系统、辅助办公系统等。灾备中心,应急响应体系,应急演练核查。

评估对象:网络系统:17个设备,抽样率40%。主机系统:9台,抽样率50%。数据库系统:4个业务数据库,抽样率100%。 应用系统:3个(核心业务、财务、内部信息门户)安全管理:11个安全管理目标。 二、评估项目实施 评估实施流程图:

项目实施团队:(分工) 现场工作内容: 项目启动会、系统与业务介绍、系统与业务现场调查、信息资产调查统计、威胁调查统计、安全管理问卷的发放回收、网络与信息系统评估信息获取、机房物理环境现场勘察、系统漏洞扫描、系统运行状况核查。 评估工作内容: 资产统计赋值、威胁统计分析并赋值、各系统脆弱性分析、系统漏洞扫描结果分析、已有安全措施分析、业务资产安全风险的计算与分析、编写评估报告。 资产统计样例(图表)

房地产投资风险分析报告

目录 房地产投资风险分析 (1) 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 (2) 二、我国房地产市场的现状与发展趋势 (3) (一)我国房地产市场现状 (3) (二)我国房地产市场发展趋势 (3) 三、房地产投资风险定义及分类 (4) (一)风险定义与房地产投资风险的涵 (4) (二)房地产投资的主要风险要素 (4) 四、房地产投资风险的分析方法 (5) (一)专家调查法。 (5) (二)故障树分析法。 (6) (三)幕景分析法。 (6) (四)筛选- 监测- 诊断技术。 (6) 五、应对措施 (7) (一)风险回避 (7) (二)平衡交易 (7) (三)资产组合 (7) (四)风险转移 (8) (五)风险自留 (8)

房地产投资风险分析 摘要:在房地产投资活动过程中, 收益与风险是同时存在的, 特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资, 风险更是在所难免。本文介绍了世界房地产行业发展的历程与阶段性特点,并对我国的房地产行业现状和发展趋势进行了深入分析。在此基础上,对我国房地产投资面临的主要风险因素进行了归类总结,主要包括财务风险、社会风险、意外事故风险和利率风险等。针对所面临的一系列风险因素,本文进一步总结了具体的风险分析方法,并对应对措施进行了探讨。 关键词:房地产投资;风险因素;风险分析方法 Abstract: In the real estate investment activities, the benefits and risks exist simultaneously, especially in the time of economic transition of China's real estate investment. The risk is inevitable. This article describes the history and development of main phases of the real estate industry in the whole word, together with deep analysis of current situation and development trend of real estate industry in China. Based on this analysis, the main risk factors faced by China's real estate investments are classified, including financial risk, social risk, accident risk and interest rate risk. For all these kinds of risk factors, this paper further summarizes the specific risk analysis methods, and discusses response measures. Key words; investment in real estates; risk factors in business; risk analysis methods 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施、地面道路等。 房地产这个行业存在了很多年,但真正成为一个产业,是在欧洲工业革命以后,伴随着现代市场经济不断发展而兴起的。之前的房子不是商品房,都是自己建、自己住,不管是朝廷还是民间,很少交易买卖。近几百年,房地产跟其他东西一样被商品化以后,开始有了现代的房产生意和买卖,“二战”以后特别明显,其发展过程大体有三个阶段,每个阶段有着各自不同的表现。 第一阶段,是在人均GDP8000 美元以前,这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。这个阶段是从人均GDP 不到1000 美元时开始的,然后往上爬到8000 美元。这其间大家讨论的住房问题全都与住宅有关,包括阶段分化、矛盾、社会心理冲突等。 第二个阶段,是人均GDP 从8000 美元到25000 美元。根据研究结果可以做出这样的预测:从人均GDP8000 美元到15000 美元,以及从15000 美元到25000美元,都会是商用不动产的活跃期。为什么分成两段呢? 因为在人均GDP8000 美元到15000 美元这个时期,商用不动产里边社区性商业是最火的。所谓社区性商业,就是围绕着一个社区所开发的商铺和购物中心,主要为周边居住的人服务,满足由居住派生出的需求。当人均GDP 继续向25000 美元发展时,就应该转向CBD 核心区的投资性商用不动产、商用物业,这将更加高档。这部分在每个国家其实都不多,因

食品安全监管风险分析及应对措施

食品生产加工环节质量安全 风险分析及应对措施 近年来,在市局党组正确领导下,全市质监系统牢牢抓住落实食品企业主体责任这条主线,着力强化生产监管,不断加大食品安全整顿,严厉查处生产加工环节的违法违规行为,及时有效地处置食品安全突发事件,保证了全市生产加工环节食品安全形势的基本稳定。为进一步做好全市生产加工环节食品安全监管工作,食品科认真研究分析,全面深入排查食品生产加工环节存在的食品安全隐患和当前食品生产监管工作的风险,提出了下步工作重点,现汇报如下: 一、存在的主要风险和隐患 主要从我市的食品生产加工和我们的监管工作、外部环境三方面进行分析。 (一)生产加工环节存在的食品安全风险 1、获证企业数较多的产品 截至2012年5月,我市获得食品生产许可证的企业470家,有效证书数559张。其中肉制品、小麦粉、饮料、糕点四类产品的发证数量较多,共计263张,占获证总数的47 %。这些都是获证企业多,消费量大,同百姓生活密切相关的产品,掌握好此类产品的问题,控制住产品的风险,就可以较大程度地监管好全市生产加工环节的食品安全。根据我们以往开展的专项整治、监督检验工作,以及外地发现的情况,这些产品存在以下安全问题和

隐患:

对乳制品企业的要求也高于其它食品企业,所以乳制品作为高风险产品,是监管重点。 4、区域性重点食品 肉制品:主要集中在辛县,辛县共有肉制品获证企业43家(全市共96家),风险主要在于,一是企业对原材料把关不严,致使

原料中带入不应使用的食品添加剂;二是标识标注不正确;三是企业生产条件、卫生条件比较差。 阿胶系列产品:主要集中在同仁县,共有阿胶系列产品26家(全市28家),风险主要在于一是企业获得的食品的生产许可证,却以保健品销售;二是超范围使用“QS”标志。如在一些不办理食品生产许可证的阿胶颗粒等产品上加贴“QS”标志;三是所用阿胶原料是否证件齐全,质量合格。 小麦粉:主要集中在凤凰区,凤凰区小麦粉获证企业共15家(全市共70家),明显的成效是自国家禁止使用增白剂以来,今年抽查均未检出增白剂,但要注意下一步是否有替代品。现在存在的风险是水分容易超标,原因是企业认为水分不是影响安全的指标,控制不严,有的企业则是故意增加水分以提高利润。 蔬菜制品:主要集中在乐平,乐平共有蔬菜制品获证企业11家,主要产品为金针菇罐头。风险主要是生产条件差和二氧化硫残留量超标,超标原因是原料中带入或对添加量控制不准确导致超量。 5、食品相关产品 我市食品相关产品获证企业有:食品塑料包装获证企业21家,食品添加剂获证企业9家。塑料包装生产风险关键在于对原材料的把关,食品塑料包装主要原材料是必须用食品级的复合膜和聚乙烯颗粒,如企业为节约成本使用非食品级的,则最终产品质量就没有保障。 6、食品生产加工小作坊

信息安全风险评估需求方案完整版

信息安全风险评估需求 方案 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】

信息安全风险评估需求方案 一、项目背景 多年来,天津市财政局(地方税务局)在加快信息化建设和信息系统开发应用的同时,高度重视信息安全工作,采取了很多防范措施,取得了较好的工作效果,但同新形势、新任务的要求相比,还存在有许多不相适应的地方。2009年,国家税务总局和市政府分别对我局信息系统安全情况进行了抽查,在充分肯定成绩的同时,也指出了我局在信息安全方面存在的问题。通过抽查所暴露的这些问题,给我们敲响了警钟,也对我局信息安全工作提出了新的更高的要求。 因此,天津市财政局(地方税务局)在对现有信息安全资源进行整合、整改的同时,按照国家税务总局信息安全管理规定,结合本单位实际情况确定实施信息安全评估、安全加固、应急响应、安全咨询、安全事件通告、安全巡检、安全值守、安全培训、应急演练服务等工作内容(以下简称“安全风险评估”),形成安全规划、实施、检查、处置四位一体的长效机制。 二、项目目标 通过开展信息“安全风险评估”, 完善安全管理机制;通过安全服务的引入,进一步建立健全财税系统安全管理策略,实现安全风险的可知、可控和可管理;通过建立财税系统信息安全风险评估机制,实现财税系统信息安全风险的动态跟踪分析,为财税系统信息安全整体规划提供科学的决策依据,进一步加强财税内部网络的

整体安全防护能力,全面提升我局信息系统整体安全防范能力,极大提高财税系统网络与信息安全管理水平;通过深入挖掘网络与信息系统存在的脆弱点,并以业务系统为关键要素,对现有的信息安全管理制度和技术措施的有效性进行评估,不断增强系统的网络和信息系统抵御风险安全风险能力,促进我局安全管理水平的提高,增强信息安全风险管理意识,培养信息安全专业人才,为财税系统各项业务提供安全可靠的支撑平台。 三、项目需求 (一)服务要求 1基本要求 “安全风险评估服务”全过程要求有据可依,并在产品使用有据可查,并保持项目之后的持续改进。针对用户单位网络中的IT 设备及应用软件,需要有软件产品识别所有设备及其安全配置,或以其他方式收集、保存设备明细及安全配置,进行资产收集作为建立信息安全体系的基础。安全评估的过程及结果要求通过软件或其他形式进行展示。对于风险的处理包括:协助用户制定安全加固方案、在工程建设及日常运维中提供安全值守、咨询及支持服务,通过安全产品解决已知的安全风险。在日常安全管理方面提供安全支持服务,并根据国家及行业标准制定信息安全管理体系,针对安全管理员提供安全培训,遇有可能的安全事件发生时,提供应急的安全分析、紧急响应服务。

房地产投资分析复习知识点教学提纲

一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人,将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去,以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素:】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益;现金流量收益;避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展;2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境; 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本(利率、税收)、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段:规模收益递增阶段,规模收益递减阶段,负收益阶段【风险回报原理】1、风险-收益等价曲线、成正比2、投资风险-效用分析,通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%,则说明房价存在泡沫,高于5.5%,尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和,包括自然、政治、社会和经济因素等。特点:多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值,称为资金的时间价值。(等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别)表现为:利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率:单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上,数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和,一般用F表示。计算公式:F=P?(1+i)n

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