2014年第3期中旬刊（总第546期）
时代金融
Times Finance
NO.3，2014
（CumulativetyNO.546）
我国货币政策对房地产价格影响的实证分析
王伟1张蓓蓓2
（1.中国人民大学，北京100872；2.对外经济贸易大学，北京100029）
【摘要】针对货币政策对房地产价格影响的问题，从实证的角度分析利率、新增信贷对房地产价格的影响，实证研究结果表明：利率水平对房地产价格影响不显著，新增信贷对房地产价格存在显著正向影响，且存在一定时滞，社会融资规模指标（去除新增信贷影响）对房地产价格亦有显著的正向影响。
【关键词】货币政策房地产价格
一、引言
当前，对房地产问题的讨论是炙手可热的话题。这与近两年房地产投资急剧升温、房价持续高涨有关。本文研究货币政策对房地产价格的影响。一方面验证了货币政策对房地产价格影响的有效性，具有一定的理论意义，另一方面也为调控我国房地产市场，维持国民经济持续稳定快速发展提供了有益的结论，具有较强的现实意义。
国内实证研究表明，国内关于货币政策对房地产价格的影响主要体现在利率和信贷对房地产价格的影响上。平新乔、陈敏彦（2004）实证考察了房地产价格与银行信贷的关系，研究表明：银行信贷对房地产价格、低价、房屋销量和房地产投资均产生正向推动作用，但是，他们对利率的作用缺乏研究。张涛、龚六堂等（2006）运用误差修正模型研究了2002～2005年中国房地产均衡价格，表明实际贷款和实际利率对实际房价都有较大影响，且影响方向相反。王来福、郭峰（2007）通过建立VAR模型，通过脉冲响应函数与方差分解的方法，研究表明货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响，货币供应量的增加会导致房地产价格的上涨，利率变化对房地产价格有负向影响，但在长期其动态影响逐渐减弱。货币供应量变化对房地产价格变化的贡献率大于利率变化对房地产价格变化的贡献率。王先柱，赵奉军（2010）在控制了房地产需求和供给影响的基础上，利用1999～2007年间35个大中型城市面板数据分析利率与信贷对房地产价格的影响以及货币政策在房地产市场的区域效应。结果发现利率对房地产价格的解释力度不强。任哲、邵荣平（2012）通过GRACH均值方程模型分析了房地产信贷、货币供应量与房地产价格波动相关性及影响，研究表明，房地产信贷增长波动能影响房地产价格的增长，而货币供应量的波动对房地产价格的增长影响不显著。
本文从实证的角度分析利率、新增信贷对房地产价格的影响，本文结构如下：第二部分介绍了货币政策对房地产影响的相关理论，第三部分介绍了本文实证分析过程及实证分析结果，第四部分给出本文的结论。
二、货币政策对房地产价格影响的理论分析
影响房地产价格的因素很多，其中供求关系是决定房地产价格变化的基本因素。从供给角度分析，由于土地资源是不可再生的稀缺资源，因此房地产市场在发展的过程中一直会受到土地供给不足的限制。与此同时，房地产业又具有较显著的区域特征，项目建设周期较长，这也就决定了在短期内，房地产供给的弹性很小。从需求角度分析，影响需求的因素比较多，主要有人均GDP，居民可支配收入，居民消费结构，人口年龄分布结构以及货币政策因素等。其中货币政策是一个重要的影响因素，不仅影响房地产的刚性需求，还影响房地产的改善需求、投机需求，从而对房地产价格产生较大的影响。
为将问题简化，本文分析将不考虑供给因素，重在从需求角度研究货币政策对房地产价格的影响。一般来说，利率、新增信贷两种路径是影响房地产价格的基本途径。
（一）利率对房地产价格的影响路径
在我国，房地产价格较高，对于多数购房者来说，一次性付款购买商品房的压力很大，因而住房按揭贷款是购房者成功购房的重要途径。这就使购房者与利率之间建立了紧密的联系。利率的上升或下降将会直接影响购房者的月还款额，在成本效应的影响下，会使一部分购房者进入或退出房地产市场，引起房地产需求的变化，从而导致房地产价格也相应发生变化。其影响路径具体如下：
此外，房地产是一种特殊的商品，除了具备一般商品的属性外，还兼顾投资品的金融属性。对于投资者来说，房地产是其资产组合中的一个重要配置品种。因此，当利率变化时，资产组合中的不同品种，如货币、债券、股票、房地产等的收益、风险将会发生不均衡的变化，产生资产组合效应。理性的投资者将会根据基于不同资产之间的收益、风险比较来调整自身的资产配置。利率的变化会使货币资产的收益率发生变化，从而使投资者对非货币资产如对房地产的需求产生变化，最终导致房地产价格的相应变化。其影响路径具体如下：
（二）新增信贷对房地产价格的影响路径
对于我国来说，央行的货币政策需要通过商业银行才能影响到市场。一般情况下，中央银行通过运用货币政策工具，如法定存款准备金率、窗口指导及公开市场操作等来影响商业银行的放贷能力，而放贷能力直接影响新增信贷的额度，而商业银行新增信贷的变化直接决定了购房者按揭贷款获得的难易程度，也就影响了房地产市场有效需求的大小，从而房地产价格也将发生相应的变化。在近几年我国的房地产发展过程中，商业银行经常会根据银行资金的宽松程度来调节住房按揭贷款的快慢和难易程度。其影响路径具体如下：
（三）理论分析推论
基于上述分析，我们可以看出，央行可以调控市场利率水平，通过成本效应、资产组合效应来影响房地产价格。也可以调控新增信贷水平，通过信贷效应、资产组合效应对房地产价格产生影响。因此本文得出以下推论：
推论1：利率水平对房地产价格的影响呈现负效应，即利率水平提高推动房地产价格下降。
推论2：新增信贷水平对房地产价格的影响呈现正效应，即新增信贷增长推动房地产价格上升。
三、货币政策对房地产价格影响的实证分析
（一）变量的确定与选择
央行可以调控的货币政策工具主要包括利率水平、新增信贷、法定存款准备金率、公开市场操作等因素，
本文主要是选取银行间
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（CumulativetyNO.546）同业拆解利率作为价格型货币政策的代表，选取银行新增信贷作为数量型货币政策的代表。
1.利率指标。利率作为影响房地产价格的因素之一，其研究历
史已相当久远。在研究利率对房地产价格的影响的文章中，大部分文章都选取银行间同业拆借利率作为利率指标的代表。本文中，综合考虑银行间同业拆借利率的交易规模、市场化程度以及其对市场影响的敏感度，选取银行间同业拆借3个月加权平均利率作为货币政策工具变量，用Rate_3M 表示。
2.新增信贷指标。在国内信贷对房地产价格的影响研究方面，考虑到数据的可得性，本文选取金融机构各项贷款新增额作为新增信贷指标，用Loan_C 表示。
3.社会融资规模指标。近几年，银行信贷以外，银行表外融资、信托融资、委托贷款等新的融资方式发展迅速，房地产企业融资方式也日趋多元化，为更好的描述货币政策通过调控信贷对房地产价格影响，本文选取央行发布的社会融资规模作为新增信贷的补充指标，用AF 表示。
4.房地产价格指标。鉴于房地产的种类繁多，且房地产价格受区域因素影响很大，房地产价格指标的选取目前存在很多争议。本文选取全国商品房销售面积和全国商品房销售额相比得出的全国商品房销售价格。用Price_A 表示。
（二）实证模型设定
为验证推论1和推论2，本文设定了如下线性回归模型：ΔPrice=β0+β1ΔRate_3M+β2ΔLoan_C+β3ΔL_AF+ε其中，ΔPrice 为房地产价格变化率，ε为随机干扰项，ΔRate_3M 为银行间同业拆借利率变化率，ΔLoan_C 为金融机构各项贷款新增额变化率，ΔL_AF 为社会融资规模与各项贷款余额只差的变化率，主要衡量其他融资方式对房地产价格的影响。
（三）数据来源和基本统计分析本文全国房地产销售面积、销售额，银行间同业拆借利率，金融机构各项贷款余额数据来自国泰安数据库，社会融资规模数据来自央行网站，包含2000～2013年月度时间序列数据。
在实证分析前，根据本文需要先对原始数据做如下处理：因国家统计局仅统计每年2月起的全国房地产销售面积以及销售额数据，本文按照谨慎性原则，取每年1季度数据平均值对缺漏值进行了填充。可能由于统计原因亦或是特殊时点等原因，根据全国房地产销售额、销售面积之比得出的全国房地产销售价格存在部分显著的离群值，本文按照双边2%对数据进行了缩尾处理。为反映货币政策变化对房地产价格变化的影响，本文取得了数据的变化率。
下表对变量的计算方法、基本统计量进行了描述：
表１变量的统计性描述
（四）回归结果及分析
为验证推论1和推论2，本文采用了OLS 估计了模型，检验结果呈现于表5.2。在第（1）列中，重点考察了当期利率变化率、新增信贷变化率对当期房地产价格变化率的影响，从回归结果看，当期利率变化率与房地产价格变化率负相关，当期新增信贷变化率与房地产价格变化率正相关，但这两个指标统计意义上均不显著，且模型的拟合度较低。在第（2）列中，重点考察了滞后3期利率变化率、新增贷款变化率对当期房地产价格变化率的影响，从回归结果看，模
型的拟合度要明显高于（1）列，且滞后3期的新增信贷变化率在1%的水平上显著，滞后3期的新增信贷变化率与当期房地产价格变化率正相关，滞后3期利率变化率在统计意义上仍然不显著。在第（3）列中，重点考察了重点考察了滞后6期利率变化率、新增信贷变化率对当期房地产价格变化率的影响，从回归结果看，滞后6期后的利率变化率、新增信贷变化率两个指标统计意义上均不显著，且模型的拟合度较低。在第（4）列中，在第（1）列回归的基础上，加入了社会融资规模与新增贷款之差变量，从回归结果看，社会融资规模与新增贷款之差变量能够较好的解释当期房地产价格的变化，在5%的水平上显著，且模型的拟合度要明显高于第（1）列。
注：（1）＊＊＊、＊＊和＊分别表示在1%、5%和10%水平上显著，括号中基于White 异方差稳健型标准误计算而得的t 值。（2）被解释变量均为房地产销售价格变化率（GPrice _A X ）。
上述分析表明，对于推论1：利率水平对房地产价格的影响呈现负效应，即利率水平提高推动房地产价格下降。虽然回归结果显示出了负相关性，当期及滞后项均在统计意义上不显著，因此实证分析没有支持推论1的成立。对于推论2：新增信贷水平对房地产价格的影响呈现正效应，即新增信贷增长推动房地产价格上升。滞后3期的新增信贷变量反映出显著的相关性，但同时也表现出新增信贷对房地产价格影响存在一定的滞后性。另外，回归结果亦表现出在去除新增信贷的情况下，社会融资规模指标对房地产价格有显著的影响，虽然可能由于样本数的限制，回归结果可能存在一定偏差，但也从一方面说明了，近几年来房地产企业越来越依靠银行表外融资、信托融资、委托贷款等新的融资方式这个事实。
四、结论
通过上述模型构建，模型检验，对我国房地产价格影响进行了有效性检验，实证结论如下：
一是对于推论1：利率水平对房地产价格的影响呈现负效应，即利率水平提高推动房地产价格下降。虽然回归结果显示出了负相关性，当期及滞后项均在统计意义上不显著，因此实证分析没有支持推论1的成立。
二是对于推论2：新增信贷水平对房地产价格的影响呈现正效应，即新增信贷增长推动房地产价格上升。回归结果显示出了正相关性，滞后项均在统计意义上不显著，因此实证分析支持推论2的成立。
三是对于新增信贷对房地产价格的影响，回归结果显示滞后3期的新增信贷变量反映出显著的相关性，表现出新增信贷对房地产价格影响存在一定的滞后性。
四是在考虑社会融资规模这个变量的情况下，回归结果亦表现出，社会融资规模指标（去除新增信贷影响）对房地产价格有显著的影响，虽然可能由于样本数的限制，回归结果可能存在一定偏差，但也从一方面说明了，近几年来房地产企业越来越依靠银行表外融资、信托融资、委托贷款等新的融资方式这个事实。
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2014年第3期中旬刊（总第546期）时代金融Times Finance NO.3，2014（CumulativetyNO.546）参考文献
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）在1988年10月1日以后签订的飞机租赁合同，属于印花税暂行条例列举征税的凭证。
在飞机租赁业务中，对采取经营租赁方式签订的租赁合同，按“财产租赁合同”税目税率计税贴花；对采取融资
租赁方式签订的租赁合同，暂按租金总额的万分之零点五税率计税贴花”。
（六）船舶吨税船舶吨税，简称吨税，是海关对进出一国港口的外籍船舶按其净吨位征收的一种税。是一国船舶使用了另一国家的助航设施而向该国缴纳的一种税费，专项用于海上航标的维护、建设和管理。
2011年2月9日，国务院法制办公室发布了《关于<中华人民共和国船舶吨税暂行条例（征求意见稿）>公开征求意见的通知》。第九条指出，对“自境外购买或者以融资租赁方式等初次进口到港的空载船舶”免征吨税。
二、关于融资性售后回租业务的税收
2003年2月24日，国家税务总局发布了《关于中国南方航空股
份有限公司飞机售后回租业务有关税务处理问题的批复》（国税函[2003]212号）。批复同意对南航售后回租的4架飞机所支付的租金，就扣除设备价款（指再出售给3家美国租赁公司的价款）和不高于出租方国家出口信贷利率的利息后的余额，代扣代缴企业所得税。
2010年9月8日，国家税务总局发布了《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号），就融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题做了规定。
售后回租业务里面承租人售出资产时，不在营业税和增值税征收范围之内，故不征收。据企业所得税法及有关收入确定的规定，该类业务中承租人出售资产，不是销售收入，对该项资产，以售前账面价值作为基础计提折旧，其中承租人支付的融资利息的步伐，作为财务费用税前扣除。
三、中华人民共和国融资租赁法
（草案）为促进我国融资租赁业的发展，
早在2004年，由人大财经委员会牵头成立了《中华人民共和国融资租赁法》起草小组，并会同商务部、银监会咨询了国际先进经验，了解了国内实际情况，至今已先后发布了三次《融资租赁法（草案）》征求意见稿。在第三次征求意见稿（2006年11月）中，第五十条建议，“对融资租赁的机器设备实行加速折旧，并允许融资租赁企业提取呆账准备金并作税前扣除。融资租赁企业从事融资租赁业务，应当以其扣除融资成本后的净收入作
为税基缴纳流转税。”———而在目前，
我国对融资租赁设备折旧和流转税的规定是“融资租赁以其向承租者收取的全部价款和价外费用（包括残值）减去出租方承担的出租货物的实际成本后的余额，以直线法折算出本期的营业额。”见2003年1月15日财政部、国家税务总局发布的《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）。
针对融资租赁的关税，建议稿第五十一条建议，“在跨境融资租赁中，入境租赁物以各期次租金为完税价格分期缴纳关税。融资租赁企业要求一次性缴纳税款的，也可以以租金总额作为完税价格。”
四、营业税改增值税及其影响
（一）营业税改增值税2011年，经国务院批准，财政部、国税总局联合下发营业税改征增值税试点方案。从2012年1月1日起，上海交通运输业和部分现
代服务业内开展营业税改征增值税试点。自2012年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至10省市，北京或9月启动。截止2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行。国务院总理李克强12月4日主持召开国务院常务会议，决定从2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围。
（二）营改增的影响优点是：可以减少营业税重复征税；利于完善和延伸第二和第三产业增值税抵扣链条，促进其融合发展；利于建立劳务、货物领域的增值税出口退税制度，改善我国出口税收环境。
营改增政策有待改进的地方集中体现在融资租赁行业，具体的点如下：
第一，即征即退是税收优惠的一种，但可能存在“即征难即退”的弊病。繁琐的审批过程会耽误退税时间，不利于及时退税，影响其资金流转运营，但另一方面若租赁公司未按时交纳租金，则认为出租公司没有发生租金收入，未交纳增值税，也就无所谓即征即退的问题。
第二，“营改增”政策中涉及的融资租赁是有形动产，未把无形资产纳入考虑，随科技发展，若未来无形资产租赁越来越多，与有形资产租赁结合越来越紧密，则可能存在问题。
第三，“营改增”政策没有对开票程序做出具体规定，供货人将增值税发票开给出租人，再由后者开具租金增值税发票给前者，或供货人将增值税发票直接开给承租人，这造成购货款和税款在同一票上，购买人、使用人分离，这些矛盾问题在实践中也需要解决。
第四，加大了出租公司的税收问题处理难度，以前按照差额或全额征收营业税，而现在改革后需要开具增值税专用发票，对企业财税人员要求提高，目前我国融资租赁企业在这方面还需要加紧提高专业的财务水平，完善管理体制，这是对业界适应能力的一次考验。
五、总结
在银行信贷紧缩和民间借贷危机愈演愈烈的形势下，作为融资
与融物相结合的融资租赁业，可以成为我国引进国外先进技术和设备、解决中小企业融资难问题的一种很好的工具。为此，国家有必要出台有利于融资租赁行业和企业的政策，促进我国融资租赁业的发展，以发挥融资租赁业在促进我国经济增长中的巨大作用。
参考文献
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龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/191506262.html, 中国城镇化对房地产价格影响分析 作者：邝山 来源：《智富时代》2017年第04期 【摘要】本文通过分析房地产住宅价格的影响因素，对我国城镇化进展对于住宅市场价 格的影响进行深入探讨，并通过设定不同类型的情形进行仿真模拟，本文认为当城镇人口增长率较高时，对住宅价格的促进作用最大，而在土地城镇化及产业城镇化较为领先的时候，住宅价格提高的幅度最小。本文建议，如果政府制定相关政策时，可以相应提高土地供给，同时加快产业升级，提高第三产业在国民经济中的地位，另一方面，减少城乡收入差距，提高农村居民的生活质量，避免过多人口涌入城市，减少住房的刚性需求，从而降低房地产价格。 【关键词】城镇化；房地产价格；城镇化 一、引言 随着我国城镇化进程的不断发展，城镇化对房地产价格的影响已逐渐引起学者们的广泛关注。部分学者认为城镇化与房地产价格之间呈现出显著的相关关系：于守华[1]（2013）和刘 娟[2]（2014）分别运用VAR模型分析我国城镇化进程与房地产价格之间的关系并得到类似的结论，认为城镇化发展是房地产价格的格兰杰原因，同时二者存在长期的均衡关系；曾江辉[3]（2010）、和程利敏[4]（2013）则通过简单多元线性回归对二者进行研究，并认为城镇化发 展与房地产价格之间存在显著的正相关关系；而罗良文[5]（2015）实证分析了不同地区中不 同方面城镇化对房地产价格的影响，最终认为人口城镇化在中、西部地区对房价影响显著，对东部地区不显著；另一方面，也有部分学者认为城镇化发展与房地产价格之间并没有显著的相关关系：黄庆华[6]（2014）认为城镇化对房地产价格变动影响并不显著；董正信[7]（2013） 发现住房价格对城镇化水平显著影响，而城镇化发展水平对住房价格不具有显著影响。 可见城镇化发展对房地产价格的影响尚未形成统一的结论，城镇化是一系列经济社会变量组合变化的过程，这一过程包括人口城镇化、产业城镇化以及土地城镇化等诸多方面。本文构造城镇化对房地产价格影响的完整系统结构，分析出城镇化各个方面对于房地产价格的影响关系，并对房地产价格的变化趋势进行预测。通过仿真方案设定，针对我国城镇化进程中不同方面的非均衡发展特点对房价进行预测并比较，从而为政府推动城镇化进程提供决策依据。 二、模型构造 （一）方程构建 本文所构建的房地产市场系统动力学模型中涉及的主要系统方程如下列各式所示： （1）土地购置面积=INTEG
文献出处：Geltner D. The study on the relationship between the monetary policy and real estate prices [J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 2015, 5(3): 522-532. 原文 The study on the relationship between the monetary policy and real estate prices Geltner D Abstract Monetary policy has an important influence on the real economy, monetary policy from the set to play a role affect real economy exists a conduction process, and the effect of monetary policy is good or not directly depends on whether the conduction process smoothly. As assets related trade, with pure inflation index to measure the rationality of the monetary policy effect was questioned, the control effect is more and more attention to asset price reasonable or not. Especially in recent years the real estate industry has developed rapidly in our country, the real estate investment in fixed assets investment in the country to the rapid growth of the share of the real estate industry plays a decisive role to the development of the economy. Keywords: real estate prices; monetary policy 1 Introduction The transmission mechanism of monetary policy as the most important part of monetary policy research field, research is how monetary policy effects on the real economy, to achieve the ultimate goal of policy, exert its function of macroeconomic adjustment. This transmission mechanism will with the passage of time and the development of the economy changing, in different countries and regions have different transmission path, therefore, according to different economy we must want to undertake an independent monetary policy transmission mechanism research. Since Keynes established macroeconomic analysis framework, different economic schools according to the different economic conditions put forward their own theory of monetary policy transmission. In general, monetary policy transmission way interest rates, exchange rates, credit and asset price way, etc. With the development of the economy, despite of the related assets other than monetary assets and wealth can also
房地产价格影响因素(一) (一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会下落。 A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少 答案：D 2. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素 答案：A 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应 答案：B
4. 房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施的完备程度。 A．别墅B．商业C．居住D．T~A世 答案：C 5. 是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 答案：A 6. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离 答案：D 7. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是。 A.基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模 答案：A
8. 《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归所有。” A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地使用者 答案：A 9. 增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税 答案：A 10. 一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的。 A.20% B.30% C.60% D.80% 答案：C 11. 土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的。 A.配套设施建设的限制
四川大学锦江学院 2009级《金融市场学》课程论文 论文题目：货币政策对房地产市场的影响 完成时间：2011年11月5日 摘要：货币政策对房地产价格的影响是一个长期动态过程，货币供应量与利率水平的变化冲击会对房地产价格产生长远影响。 2000年以来，中国的房地产市场有发展也有跌落。在这变化 的背后，我们不难看出央行宽松的货币政策会促进房地产的 发展，紧缩的货币政策会抑制房地产的发展。 关键词：货币政策消费者物价指数稳健货币政策 一、货币政策 （一）货币政策的含义及目标
货币政策是中央银行或者货币当局运用各种金融工具通过调整货币供应量，进而对宏观经济进行调节的一种手段或措施。作为金融政策的一个重要部分组成部分，货币政策的目的是通过调控货币的供应量或信用供给量，影响整个国民经济，以实现货币政策的最终目标：物价稳定、充分就业、经济增长和国际收支平衡。 （二）货币政策的工具 货币政策在实施过程中货币政策工具起着重要的作用，有了最终目标，而采用什么样的货币政策工具来操作是很重要的。货币政策有工具：1）一般性的货币政策工具：调整法定存款准备金、调整再贴现率和公开市场业务，此为货币政策的“三大法宝”。2）选择性货币工具：直接信用控制、间接信用控制、消费者信用控制、证券市场信用控制、不动产信用控制。 （三）我国当前经济宏观形势及采取的货币政策 一国的经济形势可表现在多方面：经济增长速度、就业、通胀、国际收支、经济效益、经济结构人民生活改善等。从1998年金融危机到现在，我国经济增长已经连续9年以两位数增长，2007年前三季度更是达到了11.7%的增长速度。在2010年，中国国内生产总值达397983亿美元，增长速度为10.3%，其经济的总规模超过日本，跃居为世界第二大经济体。据中国国家统计局近日公布的数据：2011年第一季度国内生产总值同比增长9.6%、二季度同比增长9.5%、三季度同比增长9.1%，三个季度基本上稳定在9%以上，6月末所登记的城镇失业率为4.1%，前三季度的固定投资稳定在17%，居民消费
利率上升对房地产价格的影响 二、利率上升对房地产价格的间接影响 利率是借贷资本的使用报酬，因此，利率的升降对金融资本具有较大的影响。在开放的金融市场上，利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向，进而影响资金对实业界的流入。 2、利率上升通过证券市场进而影响房价。利率上升通过证券投资进而影响房价主要有两方面的表现：一方面，证券价格与利率之间存在着一定的依存关系，利率上升会使证券价格上升，获利降低，从而使得房地产商的直接融资成本过高，不能得到直接融资的有效支持，从而制约房地产开发商从证券市场获取资金支持能力，使得房产供给减少。另一方面，随着利率的上升，从事证券投资的投资者获利日渐减少，他们会把闲置资金转投向有升值潜力的领域，房地产就是他们眼中的“潜力股”。作为不动产，房地产的价值相对稳定，一般不会贬值，特别是中国经济的快速发展，人们对房地产的价值预期只升不降，投资者会选择将资金投向房地产市场，此举将加强对房地产的投机，使得房产需求增加，间接推动了房地产价格的上涨。这两种力量通过作用于房地产市场的供、需双方进而影响房价。 央行提高利率从理论上讲可以使房地产价格下降，然而影响房地产市场价格的因素很多，利率仅是影响房地产价格的一个因素，在其他条件不变的情况下，利率上升可以使房产商成本提高，进而影响供给与需求，有可能引起房价的下降。但价格不完全由成本决定，而是由供求双方的力量决定的，所以利率上升能否抑制房地产价格上涨或能在多大程度上影响房地产市场价格尚不能断定。以上我们
只讨论了央行提高利率对房地产价格的影响,对于其它因素对房地产需求价格的 影响以及提高利率对房地产供给价格的影响并没有涉及。特别是在当前我国经济 增长的速度、方式和区域发展战略的影响下，导致发达地区和城市的经济快速增长、人口的不断到如何城市空间的不断增长，最终会导致住房需求、住房存量的 上升，所以对于央行提高利率是否能抑制房地产价格上涨很难得出比较全面的结论。 【参考文献】 [1]聂名华：浅析房地产价格变动的影响因素[J]，中国房地产，1998（10）. [2]袁中友：浅论加息对我国房地产市场主体的影响[J]，大众科技，2005（8）. [3]徐保满：加息与房价[J]，中国房地产，2005（2）. [4]钱瑛瑛：加息与住房价格走势[J]，中国房地产，2005（1）.
货币政策对我国房地产价格波动的影响 摘要： 最近这几年来，我国大部分地区城市的的房地产价格的迅速发展使其积极的带动中国的GDP增长，但是这样房地产价格的快速增长，有时候也会为社会的经济埋下“隐患”，产生负面的影响。因此，如果正确的控制房地产的价格成为了我们目前急需解决的一个经济问题，国家为了有效的控制房地产的市场价格，利用了一系列货币政策和非货币性政策。央行不仅多次调高法定存款准备金率和利率，还出台了一系列如“限购令”等其他非货币性政策，希望通过对房地产价格的宏观调控，可以使得房价产价格在理性的范围内，而不是大幅度超出理性范围的增长，如果不能及时的控制房地产价格，这个将会影响国民经济的稳定发展和人民的生活质量。我认为，从货币政策影响房地产价格的三条途径入手，即：利率、信贷、资产组合效应，对于有效地促进我国房价合理回归有重要的意义。 关键字： 货币政策；房地产价格；影响因素 一．引言 我国的房地产自从1998年进入市场化，房地产产业链长,波及面广，几乎国民经济中的所有产业和房地产业都有所关联，并且还关系到民生的问题。房地产的价格也历经了较长时间的增长，从整体的数据上来看，还没有出现持续下跌的趋势，房地产的价格快速增长，也拉动了中国的社会经济的发展，并且成为拉动我国经济发展的支柱产业之一。房地产产业的投资收益远远高于其他产业的投资收益，使得更多的投资者倾向投资这个产业，导致大量的闲置资金进入这个产业，但是这种“过热”的投资必定会使得这个产业的价格失去平衡，这时候就需要国家的宏观调控，把对房地产的调控作为最主要的重点，使得房地产的价格回到平衡的合理价格。 二．国家这几年的货币政策对房地产价格的宏观调控 （1）自从2003年以来，中国人民银行陆续出台了一系列政策，其核心是提高商业银行和开发企业自有的资本金率，严格控制信贷规模，加息，取消个贷优惠政策等等，其目的是抑制房地产价格的快速增长和房地产投资过热的现象。 （2）2006年4月28日起，中国人民银行上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由百分之5.58提高到百分之5.85；7月5号和8月15号，央行两次上调存款类金融机构人民币准备金率0.5个百分点；8月19号起，央行当年内第二次加息，金融机构一年期人民币存贷款基准利率上调0.27个百分点，由2.25%，5.85%分别提高到2.52%，6.12%；此外，央行在本年内以0.5%的比例三次提高法定存款准备金率。（1）2007年，央行又宣布自从3月19号起，金融机构一年期人民币存贷款基准利率上调0.27个百分点。 （3）自从2008年美国次贷危机以来，中央政府4万亿的投资计划和宽松货币政策刺激中国的经济逐渐好转，但是由于之间的经济刺激计划的实施，大量的资金又从银行流出，流向了实体经济，同样的又刺激了房地产产业的价格，急需提高了房地产的价格，透过货币乘数的效应可看到中国的通货膨胀开始显现，同时房地产泡沫也开始显现。 （4）2009年，在贷款政策利好和房价上升的双重刺激下，我国个人购房贷款新增1.4万亿
房地产几个影响因素分析 郑莹 （建筑工程学院，10工管本、20100550124） 摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。 我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。 关键词：房地产价格原因 一、房地产开发成本与费用价格影响 房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。 房地产开发流程示 图1 （一）土地 作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游
和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。 （二）前期开发工程费 前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。 （三）建筑安装工程费 建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。 （四）项目开发管理费 项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。 （五）利润和税金 房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 二、风险因素 除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在： （一）社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。 （二）政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政
2．2．4我国房地产价格变化分析 中国房地产市场在新中国成立后，由于房屋非商品化的政策，房地产市场基 本萎缩。改革开放后，随着土地使用制度改革和住房制度的改革，中国房地产市 场逐步恢复和兴起。同时也取得了飞速发展。 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点。1992年房地产 开发投资高达761亿元，比上年增长了117％，1993年又增长了115％。1992年， 全国土地出让2．2万公顷，为上年的1l倍。这一时期，我国房地产价格出现了 飞涨。资料显示，1992年6月，海南省的住房价格比上一年同期上涨了100％。 在高利润的诱惑下，银行、企业、个人大量资金涌向房地产，导致了投资结构失 衡．这段时间的价格飞涨，很大程度上是由于在地方利益的驱动下，不少地方政 府滥设开发区，超计划批地，且多已划拨及协议方式出让，形成了一股圈地浪潮， 导致不少投机资本流入房地产业，使房地产价格猛涨。1993年下半年政府开始 采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，调整投资结果，规范房地产市场行 为。是的房地产市场明显紧缩，投资增速明显放慢，房地产价格渐趋稳定。 1998年7月，随着国务院关于停止住房实物福利分配的决定，房地产价格 开始稳定增长。这两年房地产的繁荣主要是由供给推动，重点是靠单位集团购买的强大需求，由于供给增长速度太快，需求根本赶不上，出现了积压，泡沫产生 的速度非常快。2000年后，由于地价的飞速上涨，房地产价格开始迅速上涨。 其中尤其以北京上海更为突出。这其中有一部分是由于北京申办2008年奥运会 的成功和上海2010年世博会的申办成功，使得各界对北京上海的高看一线，认 为这两个城市潜力大，加大了对这两个城市的投资，导致了一定的投机在内。 3．2房地产价格影响因素 房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有 的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的～般因素，前者则成为形成房地产价 格的个别因素及区域因素。现将房地产价格影响因素分为下列几类：①自身因素； ②环境因素；@人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素； ⑧心理因素【4】。 3．2．1自身因素 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那 些反映房地产本身的实物，权益和区位状况的因素。 (1)位置 17人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优 劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。关于房地 产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地 产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产位置优劣的形成，一 是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么 样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的 通口，行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高：反之，处于闭塞 街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发
货币政策对房地产投资的影响 一、变量选择及数据说明 利息率R：贷款利息率是房地产开发企业的融资成本，鉴于房地产行业借款周期长的特征，本文选用五年以上贷款基准名义利率来表示，数据来源于中国人民银行官方网站。存准率RES：选用地区商业银行执行的法定存准率来表示，数据来源于中国人民银行官方网站。限购变量XG：选用地区实行限购的70个大中城市比重来表示，数据是作者根据相关资料整理后得到的。房地产投资REI：选用地区房地产开发投资完成额来表示地区房地产业投资的情况，房地产开发投资完成额能够真实反映房地产企业实际投资的数量，数据来源于国家统计局官方网站。由于历年没有统计1月份和2月份房地产开发投资完成额的数据，因此其他变量相应月份的数据也进行了相应地处理。 二、实证分析与结果 （一）单位根检验本文采用Eviews4.0对R、RES、XG、REI、ΔR、ΔRES、 ΔXG、ΔREI变量序列的平稳性进行ADF检验。全国整体房地产开发投资投资额、名义利率、存准率、限购变量的ADF检验值均大于5%的临界值，接受原假设，变量序列为不平稳序列，而名义利率、存准率、限购变量、房地产开发投资投资额序列一阶差分的ADF检验值均小于5%的临界值，拒绝原假设。因此，以上变量序列为一阶单整时间序列，记为I（1），这使得两序列之间存在协整关系成为可能。因此，符合进行向量自回归模型分析的条件。 （二）脉冲响应分析1.房地产投资对名义利息率的脉冲响应分析从图1可以看出，全国整体房地产投资在受到贷款基准利率当期一个标准差的冲击后，第一个月影响开始下降，第二个月影响达到最低水平（约为-200），随后逐月上升并在第六个月贷款基准利率的影响为零，随后为基本可以忽略不计的正向影响，这说明加息对房地产行业的投资仅存在较小的短期负面影响，长期影响甚微。也就是说，利率提高最初对开发商和购房者造成了的一定资金压力，不过开发商和购房者通过一定的调整后，六个月后其影响是可以忽略的。究其原因，主要有两方面。一是银行存款实际利率为负值。据统计，2011年10月至2013年10月我国居民消费价格指数平均值为3.64%，存款基准利率平均值为3.14%，银行存款实际利率为负值，在投资渠道相对较少的情况下，房地产成为保值增值的主要投资对象。二是利率提高幅度较小，对开发商和购房者影响较小。以开发商为例，开发商从银行获得期限为五年的1亿元贷款，假如利息率由5.96%上调利到6.90%，每年多还款94万元，五年合计470万元，这只是四至五套中高档房的价钱；再以购房者为例，以30万元、20年期商业性房贷为例，购房者月供由2142.38元上调至2307.92元，每月还贷额仅增加165.54元。2.房地产投资对存准率的脉冲响应分析从图2可以看出，全国整体房地产投资在受到存准率当期一个标准差的冲击后，第一个月影响开始下降，第二个月影响达到最小值（约为-300），随后逐月上升并在第六个月影响为零，随后的影响基本可以忽略不计。这说明，上调存准率对房地产业的投资仅存在较小的短期负面影响，长期影响甚微，其可能的解释是银行信贷规模的下降会对融
关于影响房地产价格的宏观因素分析 论文关键词:四象限模型 房地产价格 宏观因素 实证检验 论文摘要：加强对房地产市场的监管是目前我国政府宏观调控的重点。上海市作为我国集贸易、金融、信息中心为一体的综合性城市,宏观因素对房地产价格带来的影响尤为明显。本文基于四象限模型理论对1998～2006年上海市的经济基本面数据进行分析,并运用Eviews5.1软件对其中的时间序列数据进行相关检验,得出影响房地产价格的宏观因素。 住宅是居民的基本生活需求。1998年以前,我国已经有了房地产市场。1988年政府提出了土地市场化的运作,但是当初所做的市场化不是纯粹意义的市场化,有很多的项目、市场主要是涉外的,比如涉外公寓等。自1998年以来,我国开始实行住房市场化改革,这也是房地产市场的开端,从这时候房地产市场才开始发展,并成为当今社会的一个热点问题。 房地产业的发展可以有效地刺激经济增长、促进社会的稳定和发展,而居住水平的提高和住宅建设成就已成为衡量国家进步和社会发展的重要标志之一。商品房综合质量不断改进,人民的居住条件和居住环境有了较大改善,人们的生活质量和水平因此得到了大幅提高。上海房地产业的发展从上世纪九十年代初期开始启动,房地产市场经历了发展、上升、高峰、下降、低潮的过程,期间产生了一些问题,例如:市场秩序混乱、住宅空置率上升、住宅价格差异扩大等。住宅价格变化和住宅市场的发展,一直是上海市政府关注的焦点,为解决房地产市场的问题曾经出台了一系列的政策,以维持上海房地产市场的健康发展,但如何保持上海房地产市场的繁荣,稳定上海房地产市场的价格,仍然还在探索之中,因此研究房地产市场价格的宏观市场影响因素,有着重要的现实与理论意义。 一、现实层面宏观调控政策的特点 1、加快住房保障体系建设。2007年住房保障政策的主要特点是将住房保障的重点由经济适用房调整为廉租房,由中低收入者调整为低收入者。
中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估
浅析影响房地产价格的行政因素 影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。 （1）房地产制度 房地产制度对房地产价格的影响也许是最大的。例如，在传统土地使用制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。对住房实行低租金、实物分配，必然造成住房的租金、价格低落。而改革土地使用制度和住房制度，推行住宅商品化、社会化，就使房地产价格显现出来，反映客观的市场供求状况。 （2）房地产价格政策 房地产价格政策是指政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。政府对房地产价格干预的方式，可能是直接制定价格，也可能是通过其他一些措施或手段来调节价格。 房地产价格政策抽象来看可以分为两类:一类是高价格政策；一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。但值得注意的是，低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下；同理，
高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。 抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们影响房地产价格低落的速度和幅度不尽相同。抑制房地产价格的措施主要有:①制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此价格；②制定标准价格，作为房地产交易时的参考；③政府在房地产价格高涨时抛出一定量的房地产，特别是通过土地供应，以增加房地产的供给，从而平抑房地产价格；④征收房地产交易税或增值税；⑤建立一套房地产交易管理制度。 （3）特殊政策 在一些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格。例如，深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策;中央决定开发开放上海浦东，都曾使这些地方的房地产价格大幅度上涨。 （4）城市发展战略、城市规划及土地利用规划 城市发展战略、城市规划、土地利用规划对房地产价格都有很大影响，特别是城市规划对用途、建筑高度、容积率等的规定。就规定用途来看，不同用途对土地条件的要求不同;反过来，在土地条件一定的情况下，规定用途对土地价格有着很大的影响，具体表现在两个方面：①就某一块土地而言，它会降低地价；②从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。 （5）税收政策 不同的税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。
我国货币政策对房地产价格的影响研究 张 伽 （上海理工大学 管理学院，上海 200092） [摘要]通过实证研究利率、货币供应量和房地产价格的关系，结果表明：利率与房地产价格负相关，货币供应量与 房地产价格正相关；利率和货币供应量都是在经过一定时间后开始逐渐显现出对房价的调控效果。货币政策作为我国调控房地产业的重要手段，应充分关注房地产价格的波动，并需要具有一定的前瞻性，逐步改善货币政策工具的运用，制定合理的利率政策，控制货币供应量的增长速度，调整房地产信贷结构，以提高宏观调控效率。 [关键词]货币政策；房地产价格；实证分析[中图分类号]F293.31 [文献标识码]B [收稿日期]2012-05-17 [作者简介]张伽(1987-)， 女，甘肃定西人，上海理工大学管理学院国民经济学专业硕士研究生。研究方向：投资经济与研究。一、引言 自1998年住房制度改革以来，随着住房分配货币化改革的持续推进，我国的房地产消费需求获得了巨大释放，房地产市场得到了快速发展。房地产市场的极大繁荣在明显改善城镇居民居住条件的同时，也使自身成为国民经济的支柱产业，我国房地产市场高速发展，尤其是金融危机之后，房地产价格经历了一轮快速增长。 货币政策作为我国调控房地产业的重要手段和措施应当对防止房地产价格的异常波动、保持我国房地产市场的长期可持续发展具有重要意义，但有时的调控效果却不尽如人意。笔者运用我国2000年第一季度至2011年第四季度货币供应量、利率和房地产价格指数等数据，通过平稳性检验、协整检验和格兰杰因果检验探讨货币政策变量对房地产价格的影响和我国货币政策调控房地产价格的效果，并提出提高我国货币政策调控房价效果的政策建议，具有较强的理论意义和现实意义。 二、近年来房价的走势 我国房改后至2009年，国民经济以每年7%-13%的速度增长，同一时期商品房交易额则以每年20%-30%的速度增长。但房地产价格长期居高不下却成为我国房地产市场可持续发展的障碍，高房价一方面影响居民的住房需求，另一方面也容易形成房地产泡沫，有时甚至会危害经济安全。2009年全国商品房销售均价为4695元／平方米，与2008年相比上涨了23.5％；2010年，在空前严厉的调控政策影响下，房地产市场丝毫没有降温的迹象，根据国家统计局公布的2010年全国房地产市场运行情况显示，与2009年相比，全国商品房销售面积、销售额分别增长10.1％与18.5％，全国商品房销售均价为5034元／平方米，较2009年上涨7.2％。2011年商品房平均销售价格为5381元/平方米，2011年房地产投资增幅虽然明显 放缓，但是其投资总额依然创下了历史新高，同比增长了27.9%。在限购、限贷、限价的“三限”政策下，全国平均房价涨幅明显放缓，同比增长6.9%,增速回落了0.6个百分点。 三、实证分析的理论基础 (一)平稳性检验 对于时间序列数据，在进行协整等计量分析之前，首先要进行平稳性检验，即分别检验被分析的变量序列是否为平稳序列，或者为几阶单整数列。检验序列平稳性的标准方法为单位根检验，采用常用的ADF 检验，ADF 检 验基于如下模型： 其中，α0为常数项，εi 为残差项，t 为时间因素。原假设H 0：ρ=1，即序列存在单位根；备选假设，即序列为平稳序列。 当统计量大于ADF 临界值时，则拒绝原假设，即原序列为平稳序列；反之，若统计量小于ADF 临界值，则不能拒绝原假设，需对原序列取一阶差分后继续进行ADF 检验，直到得到一组平稳序列时才停止检验。这时进行了几次差分，原序列就是几阶单整数列。 (二)协整检验 协整关系能够揭示时间序列变量之间是否长期稳定的均衡关系，如果两个变量是非平稳序列，但是它们的某种线性组合可能是平稳的，这时变量间仍存在协整关系。采用Johansen 协整检验判断各变量间的协整关系，运用特征根迹检验方法确定协整向量数目。利用特征根迹检 验判断协整向量数目的统计量为： 其中，λi 按大小排序的第i 个特征根，T 为观测期总数。 第2012年第7期（总第401期） 商业经济 SHANGYE JINGJI No.7，2012Total No.401 [文章编号]1009-6043 （2012）07-0004-024--
房地产价格影响因素分 析报告 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
房地产价格影响因素分析报告 内容摘要：本文就现阶段社会关注的热点问题——房地产价格，以计量经济学为工具，对房地产价格的影响因素做了具体的分析。 在分析过程中，建立了三种模型，并对其有效性做了全面的检验。一、目标：通过对房地产价格影响因素的分析，能更好地掌握 计量经济学的具体应用。从模型的建立，回归分析，序列相关检 验，到异方差检验及多重共线性检验等，最后选择出最佳的模型， 即对房地产价格影响最相关的因素。从而使我们更加熟练计量经济学的应用以及更熟练地掌握Eviews的操作。 二、参考文献： [1] 许春青.商品房价格的计量经济分析〔D〕.成都:2006. [2] 陈于.房地产价格影响因素及房地产发展建议〔D〕.北京:2007. [3] 肖元真,王虎林.我国发展廉租住房的环境分析和对策研究[J].学习与实践,2008 年第一期:113-118. [4] 肖晋,马弘.我国发展经济适用住房的政策取向与实施对策[J].学习与实践,2008 年第一期:107-112. [5] 牛凤瑞、李景国、尚教蔚等.中国房地产发展报告.社会科学文献出版社,2006. [6] 袁志发、周静芋.多元统计分析.北京:科学出版社,2006. [7] 鲜超.中国房地产发展现状分析.合作经济与科技,2007.. [8] 赵国庆 .《计量经济学》中国人民大学出版社. 三、样本变量的选取与模型设定
房屋价格的影响因素很多，本模型只要考虑的因素有，房屋面积(S)、房屋的房龄(A)、房屋的卧室数目(DE)、社区质量(N)(1—4,1最好，4最差)、房屋的梳洗间数目（BA）、房屋有无中央空调(CA)（1 有，0 无）、有无花园或绿池(SP)（1 有，0 无）、整个房屋占地面积(Y)。八种因素在楼盘最终定价种所起的作用显然不一样，一般来说房屋的卧室数目、梳洗间数目、有无中央空调等只是参考因素，而房屋面积、社区质量等才是房屋价格的根本决定因素。对此，我选取了不同的解释变量，建立了三个模型。 1、模型一 房屋面积是影响房屋价格最重要的一个因素。本模型是把房屋面积作为解释变量来解释房屋价格，并采用线性回归方法进行分析。 把房屋面积作为变量S，房屋价格作为被解释变量P，建立起房屋平均价格的单方程计量经济学模型： P=c+ S x1+i e I 其中，c，x1为待估计参数，i =1，2，3...n， e为随机误差 i 项，它包含了房屋面积以外的因素对房屋平均价格的影响。 通过Eviews软件，得到输出的结果如图1所示。 Dependent Variable: P Method: Least Squares Date: 01/02/11 Time: 10:10 Sample: 1 43 Included observations: 43 Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob. S C
一、研究背景 改革开放以来，我国不断深化金融业体制改革，逐渐成立了专业化的金融机构，如证券交易所、基金公司、保险公司等。各种各样的金融产品也应运而生，比如我们熟知的股票、债券、期货和基金等，皆引发了人们强烈的投资欲望。投资房地产相对于股票、债券等金融产品，对专业性的要求并不算太高。在我国房价逐年攀升的大环境下，投资房地产的风险是相对较低的，因此更容易受到普通人即非专业人士的青睐。 然而，但凡投资，就一定存在选择的优劣差异。本文将通过宏观和微观两种视角具体分析中国房地产价格的影响因素，即分析区域整体房价走势和某一楼盘房价的影响因素，为投资者及购房者提供购房决策依据，同时也可以为政府对房价的宏观调控提供建议。 二、房地产的四大特征 （一）一般商品特征。在国民生产总值（GDP）的计算过程中，购买住宅被看作投资。但归根结底，房地产还是一种用于交换的商品，它的价格受到供求关系的影响，与房地产供给量呈反向变动关系，而人们对房地产的需求将与其同向变动。 （二）双重性。房地产的使用价值具有双重性，体现在：一是房地产是一部分购房者的刚需，它满足了人们日常居住的基本需求以及企业生产经营的需求；二是房地产反映了人们的投资需求，生产生活中一旦产生闲置资金，便可以通过投资房地产实现资金保值增值的目的，为投资者带来收益。 （三）地域性。房地产是一种基于土地资源的不动产，无法移动，不具有地理上的流动性。因此房地产的价格与地理区位密切相关，具有明显的地域性差异，如开发区或市中心的房价远高于城市远郊的房价。同理，如果房地产靠近医院、学校或大型超市，价格也相应较高。此外，不同区位的房地产往往会适配不同的消费群体，其建筑结构、绿化设施等也会有所差异，从而影响价格。 （四）政策性。近年来房地产的购买大多采用银行贷款的方式，这就使得房地产的需求与利率息息相关，而在我国，利率又受到政府的宏观调控。例如，当政府采取扩张性财政政策时，利率将提高，人们的存款意向将增强，投资意向或购房意向将减弱。因此，分析国家政策是预测房价的过程中不可缺少的一环，是全国房价的风向标。 三、房价的宏观影响因素 （一）供给因素。房地产的供给有两种计算方式：一是加总每块上市房地产面积与容积率的乘积，如一个城市有三个上市房地产地块，面积分别为10，000m2、20，000m2和30，000m2，容积率分别为1.5、3.5和4.0，则该城市房地产供给面积为10000×1.5+ 20000×3.5+30000×4.0=205000；二是房地产供给面积=存量（已上市）-拆毁量+新开发量（未上市）。从供给方面来看，房价主要受到以下几类因素的影响： 1、房地产供给面积。房地产的总供给面积主要包括现有面积、储备面积以及潜在面积，其中既包括竣工面积，也包括未竣工面积。现有面积是指已经上市，可以或已经投入到人们日常生产生活中实际运用的建筑面积，主要是现房，但也包括已经验收合格、开始 中国房地产价格影响因素分析 □文/王丰 （云南农业大学经济管理学院云南·昆明） ［提要］近年来，房地产行业受到众多投资者的青睐。本文通过分析房地产的基本特征、房地产价格的影响因素及升值空间，为投资者及购房自住者提供决策依据。本文通过宏观视角和微观视角进行分析，得出房地产价格主要受到供给、需求、政策、区位等因素的影响。 关键词：房地产；投资；影响因素 中图分类号：F299.23文献标识码：A 收录日期：2018年3月23日 市场/贸易《合作经济与科技》No.6x2018 138--