湖南隆平超级杂交稻工程研究中心有限公司
股东全部权益价值
评估报告
开元(湘)评报字[2010]第017号
开元资产评估有限公司
CAREA Assets Appraisal Co. , Ltd
二○一○年四月十六日
湖南隆平超级杂交稻工程研究中心有限公司
股东全部权益价值评估报告
目录
内容页次注册资产评估师声明 --------------------------------------- 1摘要 ----------------------------------------------- 2评估报告 ---------------------------------------------- 6
一、绪言------------------------------------------------- 6
二、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者- 6
三、评估目的 --------------------------------------------- 7
四、评估对象和评估范围------------------------------------ 7
五、价值类型及其定义 ------------------------------------ 12
六、评估基准日 ------------------------------------------ 12
七、评估依据 -------------------------------------------- 13
八、评估方法 -------------------------------------------- 15
九、评估假设 -------------------------------------------- 20
十、评估程序实施过程和情况------------------------------- 21十一、评估结论 ------------------------------------------ 25十二、特别事项说明 -------------------------------------- 27十三、评估报告使用限制说明------------------------------- 27十四、评估报告日 ---------------------------------------- 28评估报告附件----------------------------------- 30
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
注册资产评估师：陈迈群
注册资产评估师：邓文
湖南隆平超级杂交稻工程研究中心有限公司
股东全部权益价值评估报告
摘要
开元(湘)评报字[2010]第017号
袁隆平农业高科技股份有限公司：
开元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用成本法（资产基础法）对袁隆平农业高科技股份有限公司拟实施股权收购行为而涉及的湖南隆平超级杂交稻工程研究中心有限公司股东全部权益在2009年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况摘要报告如下：
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者
1、委托方
本次评估的委托方是袁隆平农业高科技股份有限公司有限公司（以下简称“委托方”）。
2、被评估单位
单位全称：湖南隆平超级杂交稻工程研究中心有限公司（以下简称“工程中心”）注册地址：长沙市远大二路隆平高科技园内
注册资本：人民币贰仟万元整
总部地址：长沙市远大二路隆平高科技园内
法定代表人：青先国
企业性质：有限责任公司
联系电话：0731-********
3、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告除提供给委托方使用外，其他的评估报告使用者为与本评估报告载明
的评估目的之实现相对应的经济行为密切相关的单位（或个人），具体为被评估单位、被评估单位的股东和国家法律法规规定的评估报告使用者（国有资产管理部门、证券
监督管理部门等）。
二、评估目的
本次评估的目的是为委托方提供其因收购被评估单位部分股权而涉及的被评估
单位股东全部权益的价值参考依据。
三、评估对象和范围
本次评估的评估对象为湖南隆平超级杂交稻工程研究中心有限公司于评估基准日的股东全部权益价值。该评估对象所涉及的评估范围包括被评估单位于评估基准日拥有的全部资产和相关负债。
四、价值类型及其定义
1、根据本评估项目的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的收集情况等相关条件，选取市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
2、市场价值的定义：本评估报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本次评估的评估基准日为2009年12月31日，该基准日与本次评估的《资产评估业务约定书》载明的评估基准日一致。
六、评估方法
本次评估选择成本法（资产基础法）对湖南隆平超级杂交稻工程研究中心有限公司的股东全部权益的市场价值进行估算。
七、评估结论
截至评估基准日，湖南隆平超级杂交稻工程研究中心有限公司经审计的资产总额为2,016.50万元，负债总额为132.99万元，股东全部权益总额为1,883.51万元。湖南隆平超级杂交稻工程研究中心有限公司的股东全部权益所涉及的各项资产及负债按适当而具体的评估方法分别评估后，汇总而得的评估结果如下：总资产的评估值为2,703.53万元，评估增值为687.03万元，增值率为34.07%；总负债的评估值为965.93万元，评估增值832.94万元，评估增值率为626.34%；股东全部权益的评估值为1,737.60万元（大写为人民币壹仟柒佰叁拾柒万陆仟元整），评估减值额为145.91万元，减值率为7.75%。分项评估结果详见下表：
各类资产和负债及股东全部权益评估结果汇总表计量单位：人民币万元
帐面价值评估价值增减值增值率%项目
A B C=A-B D=C/A*100%
流动资产 1 981.46 981.89 0.42 0.04
非流动资产 2 1,035.03 1,721.65 686.61 66.34
其中:固定资产 3 590.24 479.65 -110.59 -18.74
在建工程 4 50.03 1,089.10 1,039.07 2,076.85
无形资产 5 394.77 152.90 -241.87 -61.27
资产总计 6 2,016.50 2,703.53 687.03 34.07 流动负债7 9.12 842.06 832.94 9,137.84
非流动负债8 123.87 123.87 - - 负债总计9 132.99 965.93 832.94 626.34 股东全部权益10 1,883.51 1,737.60 -145.91 -7.75
八、评估报告及结论使用有效期
按现行规定，本评估报告及其评估结论的有效使用期限为一年，从评估基准日起计算。
九、特别事项说明
1、被评估单位在长沙县春华镇龙王庙村建设的春华高科技农业示范基地，其土地使用权取得费用及部分基建费用由股东袁隆平农业高科技股份有限公司支付，并且列帐在股份公司账上，经委托方与被评估单位双方确认，本次将春华基地项目纳入评估范围，其土地使用权、所有基建费用均包括在评估结果中。
2、评估范围中的房屋建筑物均未办理房屋所有权证，根据企业提供的书面说明，房屋产权均为被评估单位所有。
3、本评估报告的评估结论是反映评估对象在本评估报告载明的评估目的之下，根据持续经营假设、公开市场假设和本评估报告载明的“评估假设”估算的市场价值，但未能考虑以下因素：过去或将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响；特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；评估基准日后遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响；如果该等资产出售，所应承担的费用和税项等可能影响其价值净额的相关方面。
4、本次评估未考虑环境因素（包括环境污染）对评估对象及其所包含的资产的价值产生的影响，即本评估报告的评估结论是依据没有任何可能导致评估对象价值受损的环境污染危害存在的假设前提而作出的。
当前述评估目的、本次评估的假设和限制条件以及评估中遵循的持续经营假设和公开市场假设等发生变化时，本评估报告的评估结果即失效。
十、评估报告日
本评估报告的评估报告日为2010年4月16日。
评估报告的使用者需特别关注上述“特别事项说明”对评估结论的影响。
以上内容系评估报告书正文之摘要，欲了解本次评估的全面情况，应认真阅读评估报告书正文。
湖南隆平超级杂交稻工程研究中心有限公司
股东全部权益价值
评估报告
开元(湘)评报字[2010]第017号
一、绪言
袁隆平农业高科技股份有限公司：
开元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用成本法（资产基础法）对贵公司拟实施股权收购行为而涉及的湖南隆平超级杂交稻工程研究中心有限公司股东全部权益在2009年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况摘要报告如下：
二、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者
1、委托方：
本次评估的委托方是袁隆平农业高科技股份有限公司。
单位全称：袁隆平农业高科技股份有限公司（以下简称“委托方”或“隆平高科”）注册地址：长沙市芙蓉区远大二路马坡岭农业高科技园内
注册资本：人民币贰亿柒仟柒佰贰拾万元整
法定代表人：伍跃时
企业性质：上市股份有限公司
经营范围：以杂交水稻、蔬菜为主的高科技农作物种子、种苗的培育、繁殖、推
广和销售；新型农药、化肥的研制、生产、销售，政策允许的农副产品优质深加工及
销售；提供农业高新技术开发及成果转让、农业技术咨询、培训服务；经营商品和技
术的进出口业务（国家法律法规禁止和限制的除外）
2、被评估单位
1）基本情况
单位全称：湖南隆平超级杂交稻工程研究中心有限公司（以下简称“被评估单位”
或“工程中心”）
注册地址：长沙市远大二路隆平高科技园内
注册资本：人民币贰仟万元整
总部地址：长沙市远大二路隆平高科技园内
法定代表人：青先国
企业性质：有限责任公司
经营范围：开展以杂交水稻为主的农作物育种及生物技术等农业关键技术的研究、创新，亲本繁殖及农产品开发，实施农业科技成果中试、孵化和成果转让，提供技术咨询与服务。
2）被评估单位的历史沿革
被评估单位成立于2006年3月28日，由袁隆平农业高科技股份有限公司、湖南杂交水稻研究中心和自然人股东徐秋生先生组成，注册资本为人民币2000万元整。其中：袁隆平农业高科技股份有限公司以货币资产出资人民币1100万元整，占股权55%；湖南杂交水稻研究中心以货币资产出资人民币345万元，以无形资产出资500万元，占股权42.25% ；徐秋生先生以货币资产出资人民币55万元整，占股权2.75%。
3）被评估单位股东及持股比例
被评估单位于2006年03月28日获准的工商变更登记的注册资本为2,000.00万元，其股权结构如下表所示：
序号股东名称出资金额（万元）持股比例（％）
1 袁隆平农业高科技股份有限公司1,100.00 55%
2 湖南杂交水稻研究中心845.00 42.25%
3 徐秋生55.00 2.75%
合计2,000.00 100%
3、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告除提供给委托方使用外，其他的评估报告使用者为与本评估报告载明的评估目的之实现相对应的经济行为密切相关的单位（或个人），具体为被评估单位、被评估单位的股东和国家法律法规规定的评估报告使用者（国有资产管理部门、证券监督管理部门等）。
三、评估目的
本次评估的目的是为委托方收购被评估单位部分股权提供被评估单位于评估基准日2009年12月31日股东全部权益的价值参考依据。
四、评估对象和评估范围
1、评估对象
本次评估的评估对象为湖南隆平超级杂交稻工程研究中心有限公司于评估基准日的股东全部权益。
2、评估范围
该评估对象所涉及的评估范围包括被评估单位于评估基准日拥有的全部资产和相关负债。
3、被评估单位的基本情况和财务状况
1）被评估单位的名称、类型与组织形式
单位全称：湖南隆平超级杂交稻工程研究中心有限公司（以下简称“被评估单位”或“工程中心”）
注册地址：长沙市远大二路隆平高科技园内
注册资本：人民币贰仟万元整
总部地址：长沙市远大二路隆平高科技园内
法定代表人：青先国
企业性质：有限责任公司
经营范围：开展以杂交水稻为主的农作物育种及生物技术等农业关键技术的研究、创新，亲本繁殖及农产品开发，实施农业科技成果中试、孵化和成果转让，提供技术咨询与服务。
2）被评估单位的历史沿革
被评估单位成立于2006年3月28日，由袁隆平农业高科技股份有限公司、湖南杂交水稻研究中心和自然人股东徐秋生先生共同出资组成，注册资本为人民币2000万元整。其股权结构如下表所示：
序号股东名称出资金额（万元）持股比例（％）
1 袁隆平农业高科技股份
有限公司
1,100.00 55%
2 湖南杂交水稻研究中心845.00 42.25%
3 徐秋生55.00 2.75%
合计2,000.00 100% 3）被评估单位的主要产品或服务
被评估单位主要从事以杂交水稻为主的农作物育种及生物技术等农业关键技术的研究、创新，其主要产品为杂交水稻育种技术。
4）市场和客户状况
被评估单位目前育种技术主要在省内和邻近省市推广，面对的直接销售单位是制种公司，所销售的“产品”主要是杂交水稻品种权，具有良好的品牌效应。
5）被评估单位管理状况
（1）被评估单位建立健全了一系列管理制度，具体包括以下几个方面：
①行政管理方面：制定了《总经理工作条例》、《部室工作职责》、《行政管理制度》（包括人事管理制度、工资制度、考勤管理制度、休息休假制度、培训制度、车辆管理制度、印章管理制度、文件资料管理制度、电话公函信件管理制度、员工着装管理制度、公共卫生制度等）和《员工行为准则》等；
②财务管理方面：制定了《公司付款与行政费用的审批权限》、《财产管理制度》、《员工旅差费的报销规定》、《业务招待费的开支规定》等；
③综合考核方面：制定了《安全生产考核》、《劳动纪律考核》、《文明卫生管理考核》、《治安消防管理考核》、《物业管理考核》等。
（2）管理层构成
经过几年来的运作，被评估单位已经建立健全了完整的现代被评估单位管理制度，其管理日臻规范；被评估单位一直以来均实行总经理负责制，重大事项由总经理办公会集中决定后提交董事会研究决定；经营班子是一个团结、务实、精干、高效、懂经营、善管理且具有开拓精神的领导集体；公司下设公司办、人力资源部、财务部、被评估单位管理部、生产部、技术中心等职能部门。管理层分工比较合理、运行效率较高。
6）被评估单位主要资产和负债状况（包括有形资产、无形资产以及主要负债）截止至评估基准日，被评估单位经审计的资产总额为2,016.50万元，其中：流动资产为981.46万元（其中其他应收款420.78万元），固定资产590.24万元，在建工程50.03万元，无形资产为394.77万元；经审计的负债总额为132.99万元（其中流动负债9.12万元、非流动负债123.87
万元）；经审计的净资产为1,883.51万元。
（1）流动资产
①货币资金541.45万元；
②应收账款净额15.00万元，为支付金优213的使用费；
③应收利息4.23万元，为应收银行定期存单利息的利息；
④其他应收款净额420.78万元，为单位往来款及备用金等；
（2）主要固定资产
①房屋建筑物：主要为宿舍和仓库等，共4栋，总建筑面积1887.82平方米；其账面原值251.46万元，帐面净值248.78万元；委估的房屋建筑物位于长沙县春华镇龙王庙，均为2008年后新建房屋，均处于正常使用状态。
②构筑物：主要为围墙、道路、排水沟等，共9项，其账面原值342.33万元，账面净值321.72万元；委估构筑物均位于长沙县春华镇龙王庙，均为2008年后新建，均处于正常使用状态。
③电子设备：主要为电脑、打印机以及办公家具等，共61台套，帐面原值31.93万元，帐面净值19.73万元；均安装或放置于长沙市远大二路隆平高科技园办公室内；均为2006年后购置并启用，评估基准日均能正常使用。
④在建工程－土建工程：账面值50.03万元，主要为企业在长沙县春华镇龙王庙村建设春华基地的农业试验田间基建和勘察设计等前期费用，整个项目尚未完工。
（3）主要无形资产
无形资产账面值394.77万元，系“金优213”和“金优297”两种杂家水稻品种使用权。
③核心技术
被评估单位在评估基准日核心技术主要为水稻远缘杂交技术。
④研发状况
被评估单位主要从事以杂交水稻为主的农作物育种及生物技术等农业关键技术的研究、创新，有专门的技术研发部、专设实验基地进行研发。
⑤销售网络
被评估单位主要从事技术研究，设立的市场部负责技术的市场化推广，目前主要在省内和邻近省市推广，其面对的销售对象为制种公司。
⑥特殊经营权
被评估单位无特殊经营权。
（4）被评估单位申报的账外资产
被评估单位在长沙县春华镇龙王庙村建设的春华高科技农业示范基地，其土地使用权取得费用及部分基建费用由股东袁隆平农业高科技股份有限公司支付，并且列帐在股份公司账上，账面值总计6,382,548.35元，本次将春华基地项目申报纳入评估范围，其土地使用权、所有基建费用等基地项目相关成本均包括在评估结果中。
（5）主要负债
①应交税费7.25万元，为系欠缴的个人所得说，均为2009年发生的；
②其他应付款1.86万元，主要为关联单位往来款和未付工程款等，大部分为评估基准日前1年间发生的；
③专项应付款123.87万元，系应付的科研经费，均为2009发生的。
8）被评估单位、股权等以往市场交易情况
被评估单位以往无股权转让行为。
9）其他需要说明的被评估单位状况
（1）被评估单位近三年的资产、财务状况和经营业绩如下：
计量单位：人民币万元
项目2007年2008年2009年
总资产2071.65 2047.14 2016.50
总负债143.87 144.78 132.99 股东全部权益1927.78 1902.37 1883.51
主营业务收入43.34 50.25 109.51 净利润-30.05 -25.42 -18.86
（2）被评估单位未来发展计划为：
瞄准超级杂交稻的市场需求，利用远缘杂交水稻技术优势，开展杂交水稻品种新技术转化为生产力和商业效益。
（3）被评估单位现采用的主要会计政策：
①会计期间：会计年度为自公历1月1日起至12月31日止；
②记账本位币：以人民币为记账本位币；
③会计制度：执行企业会计准则、《企业会计制度》及其补充规定；
④记账基础和计价原则：以权责发生制为记账基础，以实际成本原则为计价原则；
⑤坏账损失的核算方法：备抵法；
⑥存货计价方法：按实际成本计价，领用与发出存货按移动加权平均法结转成本，低值易耗品领用时采用五五摊销法核算；存货采用永续盘存制；
⑦固定资产及折旧：固定资产按实际成本计价，按直线法分类计提折旧，各类固定资产年折旧率如下：
固定资产类别折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）
房屋建筑物10-50 3 9.7-1.94
电子设备 5 3 19.4
⑧无形资产计价及摊销政策：按取得时的实际成本计价，自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销；
⑨收入确认原则：以开具发票、产品已经发出、收讫价款或取得索取货款的凭据作为销售收入实现的标志；
⑩税项：企业主要从事杂交水稻为主的农作物育种及生物技术等农业关键技术的研究，根据财政部、国家税务总局《关于延续若干增值税免税政策的通知》（财税明电[2000]6号）、《关于对若干农业生产资料免征增值税问题的通知》（财税字[1998]78号）以及《企业所得税法》，免征增值税和企业所得税。
4、委托方和被评估单位的之间的关系
委托方与被评估单位的关系为母、子公司关系，被评估单位系委托方控股子公司。
五、价值类型及其定义
1、价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的收集情况等相关条件，选取适宜的价值类型，并与委托方就本次评估的价值类型达成了一致意见，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
2、市场价值的定义：本评估报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
3、选择价值类型的理由：从评估目的看：本次评估的目的是为湖南隆平超级杂交稻工程研究中心有限公司的股东全部权益提供价格参考意见，是一个正常的市场经济行为，按市场价值交易一般较能为交易各方所接受；从价值类型的选择与评估假设的相关性看：本次评估的评估假设是立足于模拟一个完全公开和充分竞争的市场而设定的，即设定评估假设条件的目的在于排除非市场因素和非正常因素对评估结论的影响；从价值类型选择惯例看：当对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。
六、评估基准日
本次评估选取的评估基准日为2009年12月31日。该评估基准日与本次评估的《资产评估业务约定书》载明的评估基准日一致。
注册资产评估师根据专业知识和经验，在与委托方进行充分沟通的基础上，于选取评估基准日时重点考虑了以下因素：
1、评估基准日尽可能与评估人员实际实施现场调查的日期接近，使评估人员能更好的把握评估对象所包含的资产、负债于评估基准日的状况，以利于真实反映评估对象在评估基准日的现时价值；
2、评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近，使评估基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义，以利于评估结论有效服务于评估目的。
3、评估基准日尽可能为与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近的会计报告日，使评估人员能够较为全面地了解与评估对象相关的资产、负债的整体情况，以利于评估人员进行系统的现场调查、收集评估资料等评估工作的开展。
经与委托方和被评估单位充分沟通并最终由委托方选取上述日期为本次评估的评估基准日。
七、评估依据
（一）经济行为依据
本次评估签订的资产评估业务约定书。
（二）法律、法规依据
1、国务院[1991]第91号令《国有资产评估管理办法》；
2、国务院国资委令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》；
3、国家国有资产管理局国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》；
4、国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第3号《企业国有产权转让管理暂行办法》；
5、国务院办公厅转发财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》(国办发［2001］102号)，中华人民共和国财政部令(第14号)《国有资产评估管理若干问题的规定》；
6、国务院国有资产监督委员会国资委产权[2006]274号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
7、《中华人民共和国公司法》；
8、《中华人民共和国土地管理法》；
9、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
10、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》；
11、其他与资产评估相关的法律、法规。
（三）评估准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》；
3、《资产评估准则——无形资产》；
4、《资产评估准则——评估报告》；
5、《资产评估准则——评估程序》；
6、《资产评估准则——机器设备》；
7、《资产评估准则——不动产》；
8、《资产评估准则——工作底稿》；
9、《资产评估准则——业务约定书》；
10、《企业国有资产评估报告指南》；
12、《企业价值评估指导意见（试行）》；
13、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
14、《资产评估价值类型指导意见》。
（四）资产权属依据
1、隆平杂交稻工程中心提供的公司章程、验资报告、营业执照等（复印件）；
2、隆平杂交稻工程中心提供的土地使用证、品种审定证书等（复印件）；
3、隆平杂交稻工程中心与资产权属相关的书面说明等（复印件）；
4、隆平杂交稻工程中心与资产权属相关的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等（复印件）。
（五）评估取价依据
1、隆平杂交稻工程中心提供的历史经营、财务会计方面的资料；
2、委托方提供的与本次评估相关的财务会计方面的资料；
3、评估人员通过市场调查及网上查询的有关行业分析资料；
4、隆平杂交稻工程中心关于公司资产配置情况的说明；
5、被评估单位提供的工程预结算资料及建安合同；
6、《关于颁布〈湖南省建设工程计价办法〉及有关工程消耗量标准的通知》（湘建价［2006］330号）；
7、《工程勘察设计收费管理规定》及《工程勘察收费标准》和《工程设计收费标准》(国家计委、建设部2002年10号)；
8、《国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知》(发改价格〔2007〕670号)；
9、《湖南省物价局、湖南省财政厅关于发布〈湖南省建设系统收费管理暂行办法〉的通知》（湘价费［2008］122号）；
10、《关于印发<基本建设财务管理规定>的通知》（财建[2002]394号）；
11、湖南省物价局关于重新印发《湖南省建设工程造价咨询服务收费管理办法》和发布《湖南省建设工程造价咨询服务收费标准》的通知（[湘价服〔2007〕49号]）；
12、中国经济科学技术出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》；
13、《长沙建设造价》、《定额与造价》
14、中国人民银行公布的评估基准日贷款利率、财政部公布的国债利率；
15、《中国机电产品报价手册》；
16、被评估单位提供的工程预结算资料及建安合同；
17、评估人员实地勘查、调查、收集的相关资料；
18、其他相关资料。
八、评估方法
《资产评估准则—基本准则》、《企业价值评估指导意见（试行）》和有关评估准则以及《国有资产评估管理办法》规定的基本评估方法包括市场法、收益法和成本法（资产基础法）。我们根据本次评估的评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件，选取适当的方法进行评估。
（一）评估方法的选取
1、根据其评估目的、评估对象、评估资料收集情况等选取评估方法
（1）本次评估的评估目的是为袁隆平农业高科技股份有限公司提供其拟收购湖南隆平超级杂交稻工程研究中心有限公司部分股权而涉及的被评估单位的股东全部权益于评估基准日的市场价值参考依据；
（2）本次评估的评估目的无论实现与否，被评估单位均将持续经营；
（3）被评估单位所在地的产权交易市场不甚发达，难以找到足够数量的可比交易案例，故本次评估不宜采用市场比较法；
（4）被评估单位2006年成立，经营时间不长；被评估单位以科研为主，其收入主要为高新技术转让费或许可使用费，由于技术研发和转化为商业效益存在不确定性，其自成立起，历年经营亏损，未来收益难以预测，故不宜采用收益法评估。
根据委托方隆平高科、被评估单位隆平杂交稻工程中心提供的相关资料和隆平杂
交稻工程中心的具体情况判断：本次评估适宜于采用成本法（资产基础法）。
2、本次评估选取成本法（资产基础法）进行评估的适用性判断
（1）从委估资产数量的可确定性方面判断
工程中心成立四年多，在上市公司隆平高科旗下，其会计核算健全，管理有序，委估资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数量。
（2）从委估资产更新重置价格的可获取性方面判断
工程中心资产管理有序，委估资产的相关资料比较齐全，更新重置价格可以从生产厂家、销售商家以及根据现行建筑定额重新估算。
（3）从委估资产的成新率可估算性方面判断
评估对象所包含资产的成新率可以通过以经济使用年限为基础，估算其尚可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析结论后评估人员认为：本次评估在理论上和实务上宜采用成本法（资产基础法）进行评估。
（二）运用成本法（资产基础法）进行评估的思路
成本法（资产基础法）是在分别合理估算评估对象所包含的各项资产和负债价值的基础上估算评估对象价值的评估方法。其基本公式如下：
股东全部权益价值＝各单项资产评估值之和－各项负债评估值之和
（三）各类主要资产及负债的评估方法
1、房屋建筑物
委估房屋系偏远乡村建造的职工宿舍、仓库、食堂等房屋，市场上直接出售的案例极少，难以收集到与评估对象相似的交易案例，不宜用市场比较法评估；评估对象亦不属于收益性房屋，难以采用收益法评估；考虑其重置成本能够合理估算，故采用成本法以房、地分估的方式进行评估。其评估公式为：
评估净值＝评估原值×成新率
（1）评估原值＝建安工程费＋前期费用及其它费用＋资金成本
①建安工程费
以企业提供房屋工程竣工结算资料为基础，考查市场情况，再结合建材价格和人工工资的变化加以调整得到建安工程费。
②前期费用及其它费用
前期费用及其它费用按下表列示的标准估算：
项目标准依据
勘察设计费 3.5% 计价格[2002]10号
工程监理费 2.5% 发改价格〔2007〕670号造价咨询费0.5% 湘价服〔2007〕49号
建设单位管理费 1.5% 财建[2002]394号
白蚁预防费 2.5元/平方米湘价费［2008］122号
前期费用及其它费用＝建安工程费*8%＋建筑面积*2.5元/m2
估算构筑物的“评估原值”时视具体情况考虑其前期及其他费用
③资金成本
资金成本按合理工期的贷款利率估算。于评估基准日借款期在6个月以内的贷款利率为4.86%、借款期为6个月至1年的贷款利率为5.31%；借款期为1至3年的贷款利率为5.4%建设资金按均匀投入设定，计息期按工期的一半估算；其估算公式为：资金成本＝(建安工程费＋前期及其他费用)×[（1＋利率）^(正常工期/2)-1] （2）成新率的估算
通过对房屋建筑物的实际有效使用年限及已使用年限的考察并通过实地勘察其工程质量以及建筑物主体，围护、水电、装修各方面的维护保养情况，估算其各种损耗，同时结合其现实用途，综合估算委估房屋建筑物的成新率。
本次评估对委估房屋建筑物采用综合成新率方法估算其成新率，其估算公式为：
①综合成新率的估算公式
综合成新率＝（年限法成新率＋打分法成新率）/ 2
②年限法成新率的估算公式
年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
③打分法成新率的估算
首先，评估师进入现场，对房屋建筑物逐一进行实地勘察；对建筑物各部位质量和现状作出鉴定，根据鉴定结果对建筑物各部位质量进行百分制评分。
其次，根据房屋建筑物各部位在总体结构中的重要程度，确定其分项评分在总体打分法成新率中的权重系数；权重系数合计为100%。
最后，以各分项的评分乘以相应的权重系数，得出该分项打分法成新率的评估分，汇总后得出总体打分法成新率，总体打分法成新率满分为100分。
2、机器设备
所有设备均采用重置成本法进行评估，其估算公式为：
评估净值＝评估原值×成新率
（1）评估原值的估算：
评估原值＝设备购置价+运杂费+安装调试费+资金成本+其他费用
其中：
①、设备购置价：按评估基准日市场价格行情估算；
②、运杂费：以购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地的距离以及重量和体积的不同，按相应运杂费率计取。
③、安装调试费：根据设备安装的复杂程度，按设备含税购置价的0%—25%计费；
④、资金成本：对设备价值高、安装建设期较长的设备，方考虑其资金成本；委估设备价值较小，安装简单或不需要安装，故不考虑资金成本。
⑤、其他费用：按具体情况考虑。
（2）成新率的估算
在估算设备成新率时，根据各种设备自身特点及使用情况，综合考虑设备的经济寿命、技术寿命估算其尚可使用年限。
此次委估设备主要是价值小的办公设备，以使用年限法，综合设备的使用维护和外观现状，估算其成新率。其估算公式如下：
成新率＝（经济使用寿命年限-已使用年限）÷经济使用寿命年限×100%
3、在建工程
由于在建工程系整体资产中的一部分，且建成后无法单独对外销售，不宜用市场法和假设开发法评估，故本次评估采用成本法，计算公式为：
评估值＝建安工程费＋前期费用及其它费用＋资金成本
建安工程费、前期费用及其它费用指评估基准日在建工程需耗费的必要费用，分析各在建工程明细构成项目、各项合同及相关资料分析得出；
资金成本：按评估基准日国家公布的贷款利率计算，其计算公式为：资金成本=（建安工程费＋专业费＋管理费用）×贷款利率×正常工程建设期×1/2。
4、无形资产—其他无形资产
用成本法来估算无形资产的价值，只有在与该被评估无形资产有关的收入或经济利益无法准确地计量或当可比的市场价值很难确定并且当重置成本可以被合理、可信地计量，或当该项无形资产刚刚形成不久的情况下才适用，并不一定能很好地反映无形资产对一个企业或一种产品的经济贡献，即该无形资产的成本与其价值是弱对应的关系。基于以上因素，本次评估不宜采用成本法。
考虑到本次委估无形资产包含品种权的特定情况以及市场环境和信息条件的限制，我们很难在市场上找到与本次委估无形资产类似的参照物及交易情况。因此，本次评估也不宜采用市场法。
针对本评估项目的特点，经过反复分析和判断，我们认为：企业无形资产的价值是由其所带来的收益所决定的，故采用收益法对无形资产进行评估。即通过估算品种权收益，并按一定折现率将其折算为现值，以该现值作为被评估资产价值的一种资产评估方法。估算公式为：
其中：P －无形资产评估值
Ai －未来第i 年预期收益额 n- 收益年限 r －折现率 5、其他资产
根据隆平杂交稻工程中心其他资产的具体情况，主要采用重置成本法、现行市价法等方法进行评估。
1）货币资金
按核实调整后的账面价值作为评估值。 2）应收账款
通过核实原始凭证、发函询证，了解应收账款的发生时间，核实账面余额的数值，并进行账龄分析和可收回性判断，以预计可收回的款项或权利作为评估值。
评估时，对账龄在三年以内的应收账款，逐户进行核查，以预计可收回的款项或权利作为评估值。对账龄在3年以上的应收账款，因该部分应收账款较少，以账龄分析为主，根据隆平杂交稻工程中心的实际情况，结合我们的经验，3－5年的坏账率按50％考虑，5年以上坏账率按100％（对三年内有交易的，仍按账龄在三年以内的应收账款的评估方法评估）。坏账准备评估为零值。
3）其他应收款
过核实原始凭证、发函询证，了解其他应收款的发生时间，核实账面余额的数值，并进行账龄分析和可收回性判断，以预计可收回的款项或权利作为评估值。
4）应收利息
∑=+=n
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