房地产估价师考试题型及答题技巧
单选题。单选题的特点是：有4个选项，且只有1个选项是正确的。因为单选题不倒扣分，对于没有把握的试题一定要全答，就是不会，也要猜测性地选择1个选项，因为答错不倒扣分，即使是猜还有25%正确的概率。
多选题。多选题的特点是：有5个选项，且有两个或两个以上选项是正确的，并且不能超过4个，即多选题每题有2-4个选项是正确的。多选题的要求是，通常规定不倒扣分，但多选或错选不得分，少选但选择正确的每个选项得0．5分。因此，做题时要慎重，对于没把握的选项应尽量避开不选，也就是多选题应奉行宁缺毋滥。最多不超过4个选项，拿不准的就不要选，千万别勉强自己。如果多选有4个答案。有把握的3个，另一个是猜的，最好就不要猜了，选三个可得1．5分，但如果有一个错了，将一分不得，考试就是这样残酷，有时就是那么区区一分抑或半分，就无情地使许多考生一年来辛辛苦苦播种的汗水白白挥洒，成为无果之实。
判断题。判断题的特点是：判断题主要是对题干所表述的内容判断正误，通常答题卡上有“√”和“×”两个选项，要求应试者做出判断，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“×”。因判断题只有两种可能，不“对”即“错”，随机猜对的概率达50％，为避免应试者猜测性的判断，通常判断题有倒扣分的规定，应试者要看清此类题目要求。如果有选错倒扣分的规定，没有把握的宁可不选，也不冒险。
综合分析题。综合分析题的特点是：该类题型兼有单选题和多选题的特点，也就是在综合分析题中，有的可能是单选，也有的可能是多选，要切记！此类题型的要求是，每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。答题原则应与多选题一致。
计算题，略。
“案例”一科以主观题为主，略。
参加考试的考生请注意几个重要问题的区别
１、保修期的区别：《住宅质量保修书》中的保修期限是从商品房交付使用之日起计算，承包商对开发商的保修期是从竣工验收合格之日起计算，二者从计算的起始日上市有区别的，在保修时间持续长度上也是有区别的。
2、住宅和非住宅的保修期约定的区别：商品住宅的保修期不得低于承包商对建设单位出具的质量保修书约定的存续期，存续期低于规定中确定的最低保修期限的以最低保修期限为准；非住宅商品房的保修期不得低于建筑承包向建设单位出具的质量保修书约定的存续期。
3、项目资本金的区别：《开发经营条例》规定的项目资本金占项目总投资的比例不得低于20%，而《关于调整部分行业固定投资项目资本金比例的通知》中这一比例由20%提高到35%；而在开发经营与管理一书中，却是这样规定的：资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础，国家对房地产开发项目的资本金的比例要求是30%。
4、估价的假设和限制条件：这一条在案例与分析中是作为估价报告的单独向出现的，与封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告、附件共同组成了估价报告的八大部分；但在理论与方法中却是作为估价结果的一个组成部分共同组成了结果报告的15个分项。
5、不同性质城市总体规划和近期规划的时间区别：城市的为20年和5年，建制镇的为10~20年和3~5年。
6、建设资金落实情况的区别：工期为一年内的为原则上不少于合同价的50%，工期在一年以上的为30%。
7、位置表示的区别：在理论与方法中，关于区位描述中牵涉到的距离有三种，分别是空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离，但人们最为重视的是交通时间距离而不是空间直线距离；在制度与政策中关于广告的约定是：项目位置，应从该项目到达某一具体参照物的现有交通干线的实际距离表示，不得以所需时间来表示。
8、登记发证时间的区别：初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记为30日；注销登记为15日。
9、申请登记时间的区别：新建房屋初始登记和房地产转移登记为90日；其他登记皆为30日。
10、权属证书的区别：房屋的有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；土地为《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权证》。
11、求取方法的区别：报酬率为累加法、市场提取法（试错法和内插法，去年试题）、排序插入法；建筑物折旧为年限法（直线法、成新率法）、市场提取法和分解法（物质折旧、功能折旧、经济折旧），建筑物新构建价格为单位比价法、分部分项法、工料测算法和指数调整法。
12、地价评估中修正的区别：用标准临街宗地的单价为已知条件使用时用平均深度价格修正率，但用标准临街宗地的总价和单位宽度的标准临街宗地的总价为已知时用得却是累计深度价格修正率。（去年考题）
13、经济寿命、耐用年限、剩余经济寿命、有效使用年限、实际经过年限的区别和在相关计算中的灵活运用。
14、有残值和无残值折旧的计算：q==[1-(1-R)t/(n+t)]*100%和
n/(n+t)*100%。
15、土地的获得方式有划拨、出让、协议和挂牌，但商业、旅游、娱乐和商品房用地在任何情况下也不能采用协议方式。
16、资质等级的分类：房地产开发企业分四类（一、二、三、四和暂定资质证书），工程勘查分综合资质、专业资质和劳务资质，工程设计分综合资质（甲级）、行业资质、专项资质，招标代理机构设甲、乙，监理设甲、乙、丙，建筑企业资质分施工总承包、专业承包和劳务承包，房地产资质等级有三类（一、二、三）和暂定级。
17、维修基金使用的区别：业主大会成立前，有售房单位或其委托的物业管理企业提出申请，当地房地产行政主管部门审核划拨；业主大会成立后，由物业管理企业提出，也祝大会讨论后实施。
18、估价时点的区别：估价时点在过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中。估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，最常见、最大量的，包括在建工程估价。估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如预售或预购价格。估价时点为未来的情形。多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。假设开发法中常用。
19、定基价格指数与环比价格指数的区别及应用（环比是一定要注意期数是从成交日起的下一个价格指数开始连乘）。
20、可比实例修正标准的区别：交易日期修正是以成交日期为标准，交易情况修正是以正常价格为标准修正，房地产状况调整是以估价对象为标准进行修正。
关于参加估价师考试的学习计划
我个人针对“笨鸟”或准备一次过的朋友们制定的学习计划，各人可根据不同情况调整，我已顺利通过（不脱产）。
房地产估价师考试学习计划
一、学习阶段
3.15～6.30了解阶段；教材至少通读一遍，管理、理论最好两遍。
7.1～8.31 熟悉掌握阶段；精读每一章节，做各章习题。
9.1～9.30 巩固攻坚阶段；各章习题再做一遍，重点解决疑难问题。抽时间上估价论坛查看相关考试信息及高手帖子。
10.1～10.17 总复习冲刺阶段；做模拟题、试题，掌握答题技巧。考前一周每科至少全模拟考试状态做两套模拟题，注意控制答题时间。
二、学习时间
周一至周五每天至少保证3个小时有效学习时间（最好在晚上）
周末及节假日保证每天4-5个小时有效学习时间，连续3个小时学习不少于一次。
三、学习技巧
《制度》、《管理》利用大脑比较清醒的时间多看多记，配合做习题。
《理论》可放在下午或晚上学习，要多做题，必须达到小型计算题基本不用列算式，直接用计算器计算出答案，大型计算题审完题后有较清晰的解题思路。
《案例》至少通读两遍教材，考前做两遍习题，注意答题思路技巧。
拿到新教材后，看看大纲要求，对教材内容标注ABC级，但C级也应知道，不可不看；
研究历年考题分布，重点内容必须熟练掌握。功夫不负有心人，祝您成功！！
成本法的计算公式究竟应该怎么写？(一)
做了六年评估了，在做评估之前还做了六年工程预决算及成本控制，按道理应该算是“经验丰富”了，但是前几天看了其他评估公司的几份报告，突然对自己怀疑起来，究竟我懂不懂评估？
事情起因是几份报告(不同公司)的成本法公式（房地产评估，不是土地评估）。现列出如下(可能名称稍有不同，但基本意思相同)：
积算价格=(土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润)×（1－折旧率）
看了这个公式，我大吃一惊，什么时候成本法的计算公式变成这样了？我电询了几个同行，居然都说这个公式没有错误，让我的大脑一时当机，怀疑起自己的智商来，难道我真的不懂评估？!
让我们来对这个公式的每项费用逐一分析：
1、土地取得费用：根据土地的不同性质有不同的计算，不多说了，大家可能常用的是用基准地价为基础进行相关修正或用成本逼近法进行计算。没有太大问题。
2、开发成本：评估方法也很多，规范和教材上写得很清楚了，再简单一点比如根据当地建设工程投资估算或概算指标以及市场调查分析资料进行评估，应该也没有太大问题。
3、管理费用：根据规范，主要指开办费和开发过程中管理人员工资等。按考试教材，可“总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。因此，可以用计算式表述为
管理费用=(土地取得费用+开发成本)×管理费率
4、投资利息：这个东东无需解释，只是要考虑到土地取得费用的计息方法与开发成本、管理费用的计息方法不同，土地取得费用是在期初一次性投入，开发成本、管理费用则多设定在开发期内均匀投入，具体计算式一般如下投资利息=土地取得费用×[(1+i)^n-1]+（开发成本+管理费用）
×[(1+i)^n/2-1]
5、销售税费：这个东东也无需解释，通常是按房地产售价的一定比率进行计算，在实际计算过程中，售价就是用成本法的评估出来的积算价格来代替的。也就是说
销售税费=积算价格×销售税费率
6、开发利润：开发利润的计算方法有很多，视基数的不同而不同，按教材所说，有直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率等等，但从理论上讲，各种计算方法的结果应该是一致的。以常用的直接成本利润率（规范也是彩采用这种方法）来讲，其计算式如下
直接成本利润率=开发利润/（土地取得费用+开发成本），即
开发利润=（土地取得费用+开发成本）×直接成本利润率
可以看出来，成本法的基础是土地取得费用和开发成本，其他各项费用的求取跟它们都有紧密的关系。现在的关键是，折旧与这两项费用的关系又是怎样的，是按上述的公式体现的那样，第1至6项之和乘以折旧率就是折旧吗？还是有别的含义及计算方法？
规范第5.4.12条积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。
原来玄机隐藏在这呢。前面的各位同仁信誓旦旦，一口咬定上面的公式没错，可没想到规范里的表述是这样的，他们也太大意了。稍微认真想一想，这才是正确的。为什么呢，因为土地是没有折旧这一说的；而且我们在计算土地取得费用时，并不是照搬基准地价或者几项土地成本费用如征地拆迁补偿安置费、土地开发费等等一加就完事了，它还应该考虑到年期修正问题（划拨地无需考虑），如果一定要说土地有“折旧”，那么年期修正系数可以说就是土地的“折旧率”了。在经过相关的计算（如成本逼近法）或修正（如基准地价系数修正法）后，我们求出来并且写在成本法计算公式中的土地取得费用就是估价对象的分摊土地使用权在估价时点的市场价格了，如果还要来进行一次折旧计算，那么计算出来的东东又算什么呢？所以，成本法的正确公式，我们可以表述如下：
积算价格=土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
根据这个公式，我们知道，其他各项费用的计算公式也要做相应的变动，比如
管理费用=[土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）]×管理费率
其他费用的计算也依此类推。
当然，如果大家要按规范先计算出估价对象在全新状态下的重置价格，再扣除建筑物折旧，也没有什么不对的，但是可能过程会略微复杂些。
以上观点是否有不当之处，欢迎大家讨论。
yale2002：
土地价值＝土地取得费用（包含契税）+利息+利润+税费
全新房屋重置价格＝开发成本+专业费用+管理费用+利息+利润+税费
房地计算价格＝土地价值+全新房屋重置价格×成新率
我看不少估价报告，包括汇编的优秀报告，将基准地价修正结果直接作为土地取得费用，其缺乏一个契税及购买决策成本。有的用基准地价修正结果和市场比较法求得熟地价格直接作为土地价值，这主要混肴土地评估结果与房地产评估结果中土地价值的内涵差异。（这种情况在抵押评估中，经常出现，银行人员总是责问你的土地价格怎么会比批租价格高30％）
还有，工业房地产评估中，经常漏计税费和利润，认为自建房屋不需要考虑税费和利润，这也是错误的。
管理费用主要指建设过程中的管理费用，其计算基准是开发成本。土地取得费用在建设之前一次投入啦（趸交），不需要在考虑土地的管理费用啦。如果是生地、毛地变为熟地，那么以土地开发成本为基准计算土地开发的管理费用。在求土地取得费用时，采取逼近成本法，需要考虑土地开发成本的管理费用及开发利润、利息，但这是土地开发期，在房地产建设期前必须完成的。
成本法的计算公式究竟应该怎么写？(二)
flying：
看了大家尤其是yale2002对我写的东东的回复，学了很多。本猪在这里首先向大家表示感谢了(打拱作揖，口中喃喃感激之言。。。。。。以下省略5万字)。
我在上贴中写道，成本法的计算公式应该是这样的：
积算价格=土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
并对其中的各项费用的计算进行了一些说明，如
其中管理费用=[土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）]×管理费率
其他费用的计算也依此类推。
现在看来仍然没有说得很清楚，我想对其中的几点再说明一下。
第一，土地取得费用。上帖中N维等几位同行的意见是将成本法中土地和建筑分开计算，分开后的公式形如凌云所提的(积算价格=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格－建筑物的折旧)，这个公式本身从大方向来说是没有错的(虽然我认为“土地重新构建价格”这个提法值得商榷)，问题是大家对它的理解如何？其中的关键就是土地取得费用的计算。以我个人认为，土地取得费用并非很多人认为的直接用基准地价修正值或成本逼近法或其他方法的计算结果代入即可，应该考虑土地投资在期初投入后在整个项目建设开发周期中应计和应摊的管理费、投资利息、税费及利润。yale2002的观点和我一致，在此表示感谢。
按照这种理解，当成本法按N维等同行的公式列出时，正确和完整的表达式应该是
积算价格=土地取得费用+建筑物全新重置价格－建筑物折旧(公式1)
其中土地取得费用=运用其他方法(基准法、逼近法、市场法等)计算的土地价格+土地应计的管理费用+投资利息+销售税费+开发利润(公式2)
建筑全新重置价格=开发成本+建筑应计的管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
建筑物折旧=重置价格×折旧率
但是这样计算我认为太繁琐了，所以我列出了我在上贴中的公式
积算价格=土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润(公式3)
其中管理费用=[土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）]×管理费率
其他费用的计算也依此类推。
这个公式中的土地取得费用与上面的(公式1、公式2)不同，它只相当于公式2中的“运用其他方法(基准法、逼近法、市场法等)计算的土地在估价期日的价格”，其他的利息税费利润等都放到公式3中的后半部分与开发成本应摊应计的相关利息税费利润一并计算了，这样可以节省一点时间和纸张(笑)。
第二，yale2002对成本法做了精辟的解答，从中可以看出他对评估技术的研究。但是我对他的答复中的两个观点不敢认同，在此予以讨论。
首先，yale2002认为“不少报告将基准地价修正结果直接作为土地取得费用，其缺乏一个契税及购买决策成本”。我个人不认为土地取得费用中应该单独另计契税和购买决策成本。因为不论是用基准地价修正法也好，市场比较法也好，成
本逼近法也好，在它们的计算过程中已经隐含了土地取得时应计的相关契税；而购买决策成本也就是机会成本，已经通过后面的利润等的计算来弥补了。
其次，yale2002认为“土地取得费用在建设之前一次投入啦（趸交），不需要再考虑土地的管理费用”。我个人认为，不要仅仅将“土地取得费用”理解为一块实际投入开发的土地(且是熟地)，而应该更多的将其理解为一项投资费用，一项名之为“土地”的投资，因此，尽管如yale2002所说，在建设期之前，土地已经是熟地了，但是作为一项投资来理解，在整个建设期内，应该也还是要考虑管理费用的，也就是教材里写的，管理费用可“总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率”。
第三，一下子说了这么多，口好渴啊，喝口水先。。。最后要提的一点是，我严重赞同yale2002所说的“工业房地产评估中，经常漏计税费和利润，认为自建房屋不需要考虑税费和利润，这也是错误的”。事实上，我经常看到，在实际工作中，很多人不仅仅是对自建工业房地产，还对自建民宅、自建办公楼等，一概以自建自用为理由，不计销售税费和利润，这是违反规范和估价理论的。如果认真阅读规范和教材，我们会很清楚，成本法的理论依据，从卖方而言，是生产费用价值论，从买方角度而言，是替代原理。。。。买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)，具体请参看教材。那些不计销售税费、利润的人，是犯了想当然的错误。
欢迎讨论。
n维雾然：
对于这个问题我还是坚持房地分估因为房屋和土地有很多不同下面是我对这个问题的观点
首先：房屋有成新的概念而土地没有。房屋的积算价格是通过重置完全价格和成新率计算得出的。而土地是以年期修正来确定其价格的，土地不存在折旧的问题。
其次：“积算价格=土地取得费用+建筑物全新重置价格－建筑物折旧”这个公式是错误的
正确的公式应当是“房地价格=土地价格+建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧”。因为土地价格绝对不单单是“土地取得费”一项。
此外还有两个公式需要说明：
1、“土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）X年期修正系数”（公式一）
2、“建筑物的重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税金+开发利润”（公式二）
大家也许会有质疑认为（公式一）中的“土地开发费”及其相关的几项成本应当以成新率的形式进行计算。这在表面看来似乎有道理，但我们不妨细究一下“土地开发费”的内容。在求取房地价格的时候，我们往往将宗地内的所有开发程度纳入建筑物的范畴。而归纳入土地范畴考虑的开发程度只是“宗地外的几通”和“宗地内场地平整”。那么现在问题就归集到“宗地外的土地开发成本”是不是应当考虑成新率的问题了。答案肯定是否定的。因为宗地外设施的更新改造往往是由市政来做的，宗地使用者只要交纳了一笔市政费用就可以在土地使用期内持续使
用。而以“土地取得费”和“土地开发费”为基数计算的其他几项土地价格组成项，就自然不用考虑折旧问题了。
再次：对于（公式二）中“建筑物建造成本”之外的其他几项是否应当计算折旧的问题。我认为应当！因为建筑物的建造成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税金、开发利润都是建筑物重置完全价格的组成部门。建筑物的折旧是对建筑物完全重置价格的折旧。大家不妨试想，其他几项如果不计算折旧的话，那么房屋将要报废的时候呢？将报废时建筑物的管理费用、投资利息、销售费用、销售税金、开发利润还原原本本的和净残值共同组成着建筑物价格。这显然是不合理的！
Yale2002：
关于公式二：建筑物的重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税金+开发利润”（公式二）（建造成本应该包含专业费用：勘察设计费、监理费等）
房屋评估价格＝房屋全新重置价格×成新率
如果管理费用、投资利息、销售费用、销售税金的计算都是以房屋建造成本为基准，简化成：房屋全新重置价格＝房屋建造成本×（1+β）
房屋评估价格＝房屋全新重置价格×成新率＝房屋建造成本×（1+β）×成新率
可以这样描述：房屋评估价格＝房屋建造成本×成新率×（1+β），这样计算，评估结果中的管理费用、投资利息、销售费用、税金、利润已经考虑折旧啦，而不是在全新状态下发生的管理费用、投资利息、销售费用、税金、利润等。
习惯于用EXCEL表格操作的，经常会这么做。将管理费、利息、销售税费与建造成本用函数关联起来，建造成本一动，其他也动。
补充两点：
首先，关于土地取得费用中的契税。契税是买方支付，其计算依据是土地的市场价格。
采用市场比较法，选取的市场成交案例，其价格为市场价格，如果正常成交，那么其价格中包含了卖方的税费，但不含买方购置后需要支付的税费。除非你做交易修正，修正为包含买方税费的交易价格。
采用基准地价法求土地取得费用，从基准地价内涵来说，各种修正因素中没有交易修正（卖方承担税费的修正），因此求得价格是市场价格，不含买方契税。
采用成本逼近法，求解过程中，会考虑土地增值收益及卖方销售税费，但是，也没有买方的土地契税。
土地评估中，求得是宗地的市场价格，也就是这个价格既不是买方包税也不是卖方包税，大家按照有关法规承担相应的税费。买方承担契税，土地取得费用的实际支出为购买市场价格+契税费等。
其二、关于管理费。我个人认为建设过程中的管理费用支出，主要与建设投入相关，因此，以建设投入为基准计算比较合理。譬如：在土地在开发当中，按照土地价格取管理费，那么这管理费会不会因地段差异而相差悬殊？举个例子，在市中心做宗地内七通一平与在郊区做宗地内七通一平，单位面积的建设投入不会差异太大，但是，如果费率一样，那么就会造成管理费相差悬殊。宗地内的管理费主要用于支付建设方的办公支出、人员工资等，与建设投入多少、建设周期长短有关。
之所以考虑利息、利润、税费，因为这涉及资金投入的机会成本。因此，我个人认为，对于土地取得后的管理费，计算基准应该以建设投入成本为基准，比较合理。
葱爆二月天：
几点粗浅的意见：
1、房地产规范中，对于折旧的说法是“扣除建筑物的折旧”。这里的意思有两层：折旧是建筑物的而不是土地的；是扣折旧而不是乘以成新率。
那么接下来的就是看这个折旧怎么计算了。个人认为应该是用建筑物的原值为计算基数。这个原值包括建造成本、建筑物部分的管理费、建筑物部分的利润，建筑物部分的税金等。
2、关于土地部分是否计算税金利润等，各地做法一直没有统一。而没有统一会引起很多的问题，其中的问题就是导致成本法的计算口径与其他方法不一致。个人认为应从土地取得不同级别的市场形式来理解。一级市场：即征地拆迁后得到熟地，可以看作政府支付的成本；二级市场：招拍挂市场，可以看作开发商取得土地的成本；三级市场：转让土地，或者转让房地产的市场，就是开发商卖房卖地的市场，可以看作是开发商对土地的成本费用利润等（简称成本费用）。
我认为所谓的“公开市场”更接近于三级市场。
看到楼上各位精彩的讨论，觉得对成本法的讨论实在是太有意义了。也凑热闹谈几点粗浅的意见：
1、房地产规范中，对于折旧的说法是“扣除建筑物的折旧”。这里的意思有两层：折旧是建筑物的而不是土地的；是扣折旧而不是乘以成新率。
那么接下来的就是看这个折旧怎么计算了。个人认为应该是用建筑物的原值为计算基数。这个原值包括建造成本、建筑物部分的管理费、建筑物部分的利润，建筑物部分的税金等。
2、关于土地部分是否计算税金利润等，各地做法一直没有统一。而没有统一会引起很多的问题，其中的问题就是导致成本法的计算口径与其他方法不一致。个人认为应从土地取得不同级别的市场形式来理解。一级市场：即征地拆迁后得到熟地，可以看作政府支付的成本；二级市场：招拍挂市场，可以看作开发商取得土地的成本；三级市场：转让土地，或者转让房地产的市场，就是开发商卖房卖地的市场，可以看作是开发商对土地的成本费用利润等（简称成本费用）。
我认为所谓的“公开市场”更接近于三级市场。
Yale2002：
关于成新率：
《估价规范》5.4.9扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取：........
3成新折扣法下的建筑物现值计算公式：
V＝Cq………………（5.4.9－3）
式中V─建筑物现值（元，元/m2）；
C─建筑物重置价格或重建价格（元，元/m2）；
S─建筑物预计净残值（元，元/m2）；
t─建筑物已使用年限（年）；
N─建筑物耐用年限（年）；
q─建筑物成新率（％）。
注：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。
“成新率×房屋全新重置价”是求取房屋现值的方法之一。
帐面价值的核实是否必要
lala：请教诸位:
比如说某企业房地产要转让，或投资等，需进行评估，那么我们取得了产权资料、进行了现场勘察等等，根据基准日状况对其进行了评估，成本法也好、收益法也好，工业房地产一般成本法较为普遍吧。但是，对其帐面值形成过程、帐面值构成内容等是否也要进行核实，取得相关资料呢？在资产评估操作规范中，是有这方面要求的，但是经常遇到的情况是：整体资产评估时会有人关注，去核实，但是单项房地产评估时，无论是出资产报告还是房地产报告，好象就没人关心了，我总是觉得这个事还是应该做的，但人家说了，我们做的是现在的价值，取价依据都是基准日有效的，干嘛还要管以前的呢？有点晕，求教！！
可能房地产估价规范上是没有这样的要求吧，那如果是就单独评估的房地产出资产报告呢？不是还要分析与帐面值相比增减值的原因吗？不核实帐面值，不清楚帐面值构成因素，那怎么分析呢？
Liuyongquan：
就单独评估的房地产出资产评估报告那也应遵守《房地产估价规范》，财务资料对房地产评估而言是可有可无的东西，因财务资料与现实的房地产价格也许是天差地别，有的根本就没法从原来的入帐价格上修正。
就拿某些商业门面房而言，十年前的购买入帐价格是现在的也许十分之一还不到，而房地产到底值多少钱，你只需到市场上看一下，比较一下就知道了，何必偏要从原来的入帐价格上调呢!!!!!那就太呆板了!
在房地产市场如此发达的今天，某些房地产的价格每天都在变，而这些变化到底怎么样，你只需多关心一下房地产市场情况就能得到。你又何必沉醉于故纸堆呢!!!
我还必须借用“实践是检验真理的唯一标准”，“历史只能代表过去而不能代表现在”两句话来劝楼主一下。
神龙村夫：
在整体资产评估或部份资产评估中,我们会根据不同的评估目的与评估报告之使用方式等对其账面价值进行核实,进行调整.最终再根据实物资产的具体市场现状评估出标的物的评估价值。
那么我们在单项房地产评估时，要不要对账面资产进行核实呢？这个应该分开说，应该根据不同的评估目的（估价目的）去决定有否必要审核资产占有方的账面记录情况，比如说投资入股、评估增加注册资本（根据财政部有关文件，评估增值不能增加注册资本的规定，你必须去查阅该项资产是否系账内资产等）或房地产抵押（这也必须去查阅，有如柴强博士讲的，估价师应当尽勤勉原则去深入估价标的物可能存在的方方面面情况，甚至法定优先受偿款也可以从财务上获得相关资料）等的评估时，这时候就需要审核并查阅资产占有方对该项房地产在财务上的记录反应情况，借以反应具体的资产历史状况（房地产的范围、是否转固或有无优先受偿款等），详勘资产的现今状况（实物、市场），进而推定资产的未来情况（未来收益、房地产周期评判）等。
当然有些评估目的就不必对资产的账面价值或账面记录进行查阅了，比如一般性的税基评估，一般性的资产转让评估等。
个人认为，会计与估价之间有着极深的血缘关系，不仅仅是资产评估与财务会计之间，房地产估价与财务之间也有不可分割之关系，因为会计已经渗透到社会方方面面，各个层次各个领域。加之的会计估计与会计事项调整等对包括房地产在内的巨大的需求市场。使更多的房地产估价在为会计估计或会计记账方面服务。那么，一味地抛开原始账面而大谈房地产估价或资产评估显然是不理智与科学的，当然也得分清历史成本与重置成本的区别，账面价值与调整价值之差异，以及评估价值与特定的估价目的、使用方式等的关联，甚至上述三者也不能谈其优劣！
Liuyongquan：
看了各位版主的意见，在下不敢苟同!!!!觉得心中的话如哽在喉，不吐不快!!!!!
我本身是学经济管理的，会计学也学了一年，在国有企业也待了将近8年，进了评估公司也将有4年了，我把我的切身体验说一下吧：
在我进入国有企业(商业)将近8年时，企业按照中央的政策进行改制了，当然按照原来的经营思路也不可能维持下去了，这对大家来说是正常的。
然后进行改制，由资产评估公司进入企业进行评估，评估结果是0资产转让，公司的设备和房地产评估是按会计的帐面价值方式处理的：房地产已建成了许多年了，本身建的时候帐面价值很低(想一想20年以前的物价水平就知道了)，然后再扣除折旧，剩下的价值就少得可怜了，与帐上欠银行的钱一抵，就是0资产了，当然0资产转让有许多人心动了。但是又有许多限制，必须是中层以上的干部才充许投股购买，所谓投股就是把欠国家的钱还了(如银行)，原来的法人你表占51%，其余股份的多少是依职位的高低而论的，。当然也有职工上访，但是最后还是按照原来的方案实施了。
改制一年后，有房地产开发商看上了其中的部分地块，拆迁评估是我现在的房地产评估公司，部分房地产是我出具的评估报告，原来改制时几块---几十元钱每平方米的房地产，我公司按照市场价格评估是几百----几千元每平方米。然后购买的人只一年就成了至少是百万甚至千万富翁了。
象这种例子在我们这边是太多了，我想在全国也不会少!!!!!!!
从我的亲身经历，我觉得对房地产来说其实帐面价值与实际价值是没有因果关系的
所以财务资料能不能提供帐面价值都无所谓。
所以在国有企业的改制中流失了大量的国有资产，我想就是与改制评估时的会计师事务所和资产评估事务所运用的评估方法有关。
其实我所说的事都是与我无关的事，我还得感谢改制，因为我找到了比原来待遇好的工作，而且流失的国有资产平均分摊到我---------13亿分之一的人身上也就没有多少了!!!!!!!!
Lala：
国有企业改制中确实存在不少问题,经常的,评估的独立公正公平性受到打压,为了促成改制方案的实施,完成领导意图,暗留利益给受让人,总是会低估,但是完全就把评估值按帐面值照搬,特别是楼上说的这种情况,摆明了帐面价值与实际价值较大偏差,还这样做,那还确是有点胆量啊!不过国有企业都有些历史包袱,谁也说不清是怎么回事,评估机构也不敢也没权利就下个断言,于是也就特别事项列一堆,说明只能核实帐面值,未做具体资产评估,惹不起就躲呗.
"对房地产来说其实帐面价值与实际价值是没有因果关系的"这句我赞同,但我们讨论的帐面值是不是需要核实,并不是说要把房地产的现实价值完全建立在其帐面价值上,而是要通过对帐面值形成过程\构成内容等的调查来加强对估价对象的了解,从财务记录的轨迹看其资产范围\产权完整性.也对评估值做一个验证。
神龙村夫：
原来没有发现有这么一个好的讨论主题，还是谢谢失语的月光，她给我发QQ信息，说有一个这么样的贴子，希望我能谈一谈这方面的看法，她的理由是我是资产评估师，呵，有点牵强，
但很是友好，所以一定要来看看，一看这个主题，的确很有谈一谈的必要，因为在我们在房地产估价师行业，大家是忽略了房产估价在财务会计中的作用或称财务会计与房产估价的关联，有些甚至是举起伟大的自我旗帜，称房产估价与财务会计没有任何因果关系，这很不客观，所以，多说两句：
在涓儿的全中国估价精英联盟里有一个网友叫：男子，他也是本人的QQ好友，他曾经在我的博客里这样子写道：“我最喜欢与人争辩，而且争辩得越理性与幽默越好。我也最希望有人对我的有些说法提出质疑或批评，因为那会让我加深思考或是改正自己不能发现的错误”。他还说：“我有时还会瞎说，明知对方是对的，我就要来唱个反调，就是想看看对方会用什么思路与方法来证明其观点。经过此种证明的观点好呀，正如我们南外的学生试图回答北大提前招生时的一个问题“为什么两点之间的直线距离是最短的”，教授最后说：“这是公理不需证明”。希望我们能发现更多的定性的东西”。
这两句对我很有启发，所以今天重拾男子网友的那句话，与兄台及各位网友聊一聊，哪怕我明知我是对的，我也要深辩之。
一、“你谈到你所在的国有企业后来改制了”，这是大势所趋，市县级国有企业基本上改得差不多了，只是早迟的问题，我在此还庆幸先生的企业早一点改制，能让你更好的找到更加满意的工作，一如先生自己所说。
“至于改制由资产评估公司进行评估时，评估结果是0就转让了…..”。从这段话我是这样子想的，在我国九八以前呢？国有企业的改制评估是没有现在这么规范，当时主要是由县长或市长牵头，由国资办、国土局、劳动局、体改办、法制办等组成一个所谓的改制工作小组，市县长任组长，其他各局副局长或局长们任副组长，然后再组织所谓的评估人员（九八年只考了一批，核发了一部份资产评估师，多数为了当时的企业改制多数是由考核取得注册会计师资格的人员去某个度假期村关门学习一周那种，临时再发一个评估人员证）。那时候的土地也有了基准地价，也有了土地估价师（尽管当时的土地估价师也是考核发证的），在这种情况下，许多称为价格的东西都是由行政领导在定价，而当时的评估人员（很少有评估师的，这一点可以回顾当时的历史）就是算算账，至于评估方法，显然成本法是一个很重要的估价方法，因为有一些的司法鉴定评估（职工告状，后来要查是否在改制评估中有否贪污腐败），我有幸接触了98年前的一些改制评估报告，一般设备也是请技术监督局的技术人员得出结论，有点同我们现在成本法请专家哈，所不同的是，他们是行政人员，土地按基准地价（值得一说的是，在98年中国还很少有人能有那么长远的眼光，土地使用权按基准地价算下来也很高了，只是地价定义可能没有现在这么准确，甚至是模糊，不过我至今仍然认为，在当时也算是高明了），建筑物与构筑物就是找工程人员去重置计算。至于往来款与负债等评估，倒是审计查账核实确定，我接触到的这几个报告都是被职工告为有贪污行为的改制报告，但经我们客观地看，在那样的年代在那样的评估技术下，许多报告的结果也还是公道，当然也有先生讲的评估结果为0的，那并不是所谓的设备与房地产都是按账面价值抬下来的结果，而是资产与负债相抵后的净资产为0，有的甚至为负数，这里的零，实际上是包括了职工养老保险，医疗保险与失业保险及职工买断工龄与应付职工工资及其他债务后结果，此时的零资产转让，并不是将所谓的国有资产拱手送给他人，而是在承袭原有债务（或重组债务）与相关负担下的转让，当然，不排除，我们在摸着石头过河时出现的急功近利，甚至大量的国有资产（后来看，主要是土地这一块增值在当时由于评估技术甚至被政府行为给低估了）被流失了，郎咸平曾讲过的保姆理论，也不完全是没有道理，但一定要讲一个中国国情为前提，我想先生经历的国企改制村夫何尝没有经历过，但是九九年后随着评估机构尤其是资产评估机构的脱钩改制，经历98年停考后恢复了资产评估师的考试，国资办对评估结果由确认过渡到后来的备案制，使得中介机构越来越规范，发展近五六年后，评估技术无疑是提高了，但是，僧多粥少的局面使得中介机构相互抵毁恶意争竞，整个估价师行业在外界也算是威信扫地,现在有些话也不好说了，过呗,但我要和先生讲:评估结果为零而零资产转让,那个资产是资产减负债后的净资产,而且改制后的企业对负债也有一个说法,或债务重组或债务承袭。总之不是先生讲的一定就会有资产流失一说，尽管当时的改制很不规范。
二、“公司的设备和房地产评估是按会计的帐面价值方式处理的”,对这一点，作为一名资产评估师，我不相信有这种情况（除非九八年前，那也很少），九八后那就只有两种可能出现这种情况，一种是先生不了解资产评估甚至很少了解资产评估师的工作而出现的主观臆断；二是，那个资产评估师根本就做不来评估，因为资产评估师起码要讲的有三点：“评估基准日、现值（公允价值）、参考价值”。完全按会计账面价值方式处理，这是哪门子的资产评估师？
三、“改制一年后，有房地产开发商看上了其中的部分地块，拆迁评估是我现在的房地产评估公司，部分房地产是我出具的评估报告，原来改制时几块---几十元钱每平方米的房地产，我公司按照市场价格评估是几百----几千元每平方米。然后购买的人只一年就成了至少是百万甚至千万富翁了。象这种例子在我们这边是太多了，我想在全国也不会少!（我给你删了几个感叹号）”，这段话听上去的确有问题，但我怀疑！能被房地产开发商看中的土地多数在城区，涉及到拆迁的多数在旧城区，一般改制企业采用的土地评估方法多数运用基准地价因素修正法，在一年后，这么一个甚至可能作为参考案例的时间段里，地价竞因评估方法的不同出现天壤之别，可叹，但我们不难从中发现：一年后市场比较法是几百——几千元的基准地价只有几元——几十元？就算因素修正全为负，最大不超过30%，即按基准地价的70%计算，几元就按最大数九元算，基准地价只有12.87元，请问，是哪一个城市哪一级基准地价这么低？还不说容积率修正，也许改制企业多数是划拨地，对被改制企业的土地多数位于旧城区，其城市规划可能未敢涉及，其城市规划许可之类的东西可能在旧城改造时旧城拆迁时才确定下来了，但是，对土地估价而言，合法性原则首当其冲，在那时没有规划就只能按容积率为1计算，其价格低也可以理解吧！
四、“从我的亲身经历，我觉得对房地产来说其实帐面价值与实际价值是没有因果关系的所以财务资料能不能提供帐面价值都无所谓。所以在国有企业的改制中流失了大量的国有资产，我想就是与改制评估时的会计师事务所和资产评估事务所运用的评估方法有关”。看到这一段，我就不想多说了，其实没有门户之争的，资产评估运用的方法也不外三种及三种之延伸，市场比较法，收益现值法，成本法。这与房地产估价土地评估在方法上是相通的，所以流失了大量的国有资产与评估方法没有关系，只与估价师的道德有关。
至于房地产估价与企业财务资料有没有关联，真如你讲的能不能提供都无所谓吗？非矣，朋友，这一直是一个误区，我也不是专门要为资产评估师鼓与呼，我只是想说，做为一名合格的房地产估价必须具备方方面面的知识，财务的、工程的、土地估价的、法律的等，都有关联，也都很重要的。下面我专门就房地产估价与财务方面的关联谈谈，看是不没有关联？
举例说明：a，有一个企业有一幢房地产，要通过评估后增加注册资本。作为一名房地产估价师接到这个业务首先想到的若只是评估路线评估方法进而形成估价结论，那真就是估价师傅了，为什么呢？对这种情况，一般估价师就应该查阅委托方企业财务资料甚至要求其提供账面记录情况，看委托方委托的房地产是不是账内资产，因为财政部专门行文规定：评估增值不能做为企业注册资本，换言之，若是账内资产，其评估增值在多也不能通过资本公积转增注册资本，只能是非企业资产在评估时才有意义，那么这种情况，我们的估价师不查阅企业财务账薄，如何得知是账内资产还是账外资产呢？
B，有一个企业的一幢房地产要进行抵押贷款，委托方提供了两证及其他评估需要的证件，就可以评估了吗？对这个问题，我记得前不久协会论坛版主们与协会的包括柴强博士在内的领导们在谈到此事时，协会领导们答复让企业与开发商自己去博弈。另外柴强还说了一句，让我至今印象很深，他讲：其实做为一个估价师本身应该尽到勤勉原则，可能我们尽管要求委托方给我们做了一个关于没有法定优先受偿款的承诺，那我们的估价师就真的没有责任与义务去深入其他的估价程序吗？估价师应该尽到勤勉原则，那么如何才能尽到勤勉原则呢？我想从企业的财务上是可以核查出一些问题的，比如，我曾经接触过一个企业，房地产建成了三年，两证也发了，住宅房职工们搬进去住了一两年了，但仍欠开发商的工程款，若这是一个抵押贷款的估价，委托方作
假，人家开发商一直都没有发弃对工程款的要求，由于你不去深入企业财务，你不了解还欠工程款的事情，甚至你还不清楚该工程究竟是哪一个或几个开发商建成了，究竟还欠哪一个或哪几个开发商的工程款？你难道就一点责任也没有吗？
C、有一个企业，面对房地产行业日益泡沫现状，很担忧，企业有许多房地产，财务上需要计提减值准备来分担未来企业可能的房地产泡沫对企业的财务状况破坏。此时，人家委托你去以了解企业房地产现值为估价目的的估价，你需要委托方给你提供哪些估价资料呢？难道你的头脑不用向财务资料或企业的会计记录转个弯吗？为什么不呢？人家企业固定资产-房地产的内涵你总该要了解吧？要不，你怎么评估出委托方需要的公允价价值呢？
象这种例子举不胜举，做为房地产估价是多种学科的综合，做为合格的房地产估价师必须通晓包括财务、工程、法律、土地、环境等在内的方方面面的科学，而这些学科中，财务会计则与房地产估价有着首当其冲的关联。由于时间问题。在此实在不想太多举例了！
我有一个真实的带租约的估价案例想请教各位！
氽氽：
受法院委托评估一处营业房，因成交案例较多，以市场法为主评估出价格470万（当时委托方明确要求不考虑租赁关系）。但后来，执行的时候承租方拿出一张租赁协议，租赁期限20年，租金共100万，已一次性付给产权人（明显的假协议，租金大大低于市场水平），没想到法院竟然认可这张协议，于是要求我们按有租约的考虑，重新评估该营业房，请问这里的大虾，应该怎么做？
博姐：
我认为涉及法院处置评估，不需要考虑协议租金大低于市场租金的情况，因为法院认可了这张协议，对于原产权方来说，已经不可能有毁约发生了，所以在用收益法评估时，租期内按租约租金，租约期外，采用市场租金评估。相应的对市场法求出的结果进行租约对房地产价值的影响的调整修正，也就是针对租赁权价值进行调整。
还有，评估不应该受委托方要求的影响（如当时委托方明确要求不考虑租赁关系），应该根据估价目的确定评估价格，如果知道有租赁关系，特别是长期租赁这种情况，应该考虑租约对价格的影响。
水云间：
如果租赁合同没有到当地房地产部门备案登记，既然法院认可这个租赁协议，建议由法院出具一张认可该租赁协议的证明并加盖公章，此件可作为评估的法律依据。
租金大大低于市场水平不一定是假协议，可能会是一次性付款或者其它条件带来的优优惠，估价师不要主观地对此类事情下结论。如果法院不愿出具证明，也提供不出租赁登记备案证明，还可以由律师出具法律意见书。
总之，法院的项目请多沟通，多协调，有些关系比较复杂，要灵活地处理。法院的项目本人做过很多，涉及到租赁问题的常有，按照房地产估价理论与方法的一般原理，只要协议是合法有效的，个人建议还得按有协议的租赁来处理。否则会引发很多社会问题，估价师难究其责，个人意见，仅供参与。具体情况具体分析。
yale2002：
曾经有估价师按照违约成本作为带租约减值评估。
个人不甚认同。
如果租约没有登记备案，完全按照租约考虑也是有点欠妥。
建议按照水云间的建议，与法官多沟通，多取证，保证评估合法性。
氽氽：
一开始也是听说有这么个租赁关系，（主要还是债务人想逃债，钻债权人的漏洞炮制出来的协议，明眼人一看就知道）但协议一直没有得到法院的确认，所以开始的评估报告没有考虑租赁的因素，并且在估价报告中说明了。现在法院正式发函确认了那份租赁协议。
由于是一次性付了20年的租金，那现在的市场价格要如何减去这２０年的租赁权益呢？
博姐：
合法性审查的问题涓儿也说了不少，我仅从技术处理上说一下如何扣除承租人权益价值问题。
承租人权益价值的计算我想应该没什么问题，即市场租金减去合同租金的盈余部分即为承租人的权益租金，然后进行资本化，相对出租人权益价值来说，承租人承担的风险更大一些，因此其要求的报酬率相对高一些，这个可以考虑一下。然后对承租人权益租金进行资本化即得到承租人权益价值。从市场法求得的价值中予以扣除，即得到附有承租权的房地产的市场价值。
天意：
几个需要明确的问题
首先应该明确的是价值类型的问题，对于房地产估价来讲应该是一个价值定义或价值内涵的问题。即带租约的房地产估价价值类型或价值定义是否应该还属于市场价值定义范畴?从本案例具体情况分析，因为租约本身就属于非市场价值属性，因此不论如何计算，其最终的评估结论均离不开这租约本身的影响。因此从这个角度来讲，本案的评估结论的价值类型或价值定义应该不属于市场价值范畴。
其次应该明确的是评估路径的问题。即如何界定不正带的市场租约对委估房地产价值的影响。正常的房地产完全产权市场价值和正常的房地产租约价值我们是可以通过对房地产市场的调查和了解来取得的。但在此基础上如何确定不正常租约价值对房地产完全产权价值的影响就是一个应该仔细研究的问题了。这还是要回到第一个问题来考虑。即房地产完全产权价值的含义是什么?房地产完全产权价值的含义就是我们大家的谓的房地产的现行市场价格的表现。但这现的市场价格表现是以权利人可以随时按这个市场价格变现为前提的!这个前提也可以理角为是以正常房地产租约价值的变现价值加上房地产租期界满后的可变现价值的现值和。由此可见，对于非正常租约的房地产价值与同期正常租约的房地产价值的差异就应该是非正常租约与正常租约之间所造成的差异的现值和。至于其折现率应该是正常的市场租约的折现率，这个折现率是可以通过市场提取法来取得的。
最后，正如大家所说，这样的房地产估价报告不仅应该明确估价对象的价值定义或价值类型，而且还应该明确披露房地产估价报告所依据的理由和非正常租约对房地产价格的影响的估计值。
神龙村夫：
这个话题谈了许久，有许多的贴子都谈过，其实002、fiypig及雾然等多位仁兄谈得最多也最实在，大家都是从现行的估价规范与法律法规中去找谈头。但从楼主的谈吐中看，好象楼主也知道这个带约租金关于相关的规范与法律法规，也基本能操作这个评估技术，只是她闹不明白为什么这个社会是这样？明明可能是假的，法院却口头认为是真实有效的，都说法院的法字前面是“三点水”，看来也不一定一点道理都没有的，雾然也讨论过带约租金的问题，对此曾强烈指出法院不可以自作主张地认定或否定什么，这个租赁合同并没有遭到权利主体以此
进行的起诉，他法院凭什么可以作出这个“判决”呢？同时，估计律师们能出的意见书那一定是一篇美轮美奂的“太极拳谱”。
楼主诸君精彩发言，其实这个问题已谈透彻了，但为活跃版面计，村夫也发表一段热情洋溢的回贴，哈哈。
带约租金的评估在房地产估价中应该是最多，一半以上的房地产都是带约房地产，至少70%（这个数字是村夫的估价经验啦）以上的商业房地产是租赁房。所以带约租金评估是普遍现象，大家都明白又都好象不太明白，尤其以村夫为代表的不太明白，为什么带约租金房产评估会有如此的规定，恶意草签租赁合同的呢？其实我与楼主不期然地有了一个共鸣，因为楼主从心里一直在问，所有权还不及租赁债权吗？买卖不破租赁真有这么强烈的攻击力？
1、再过三天，物权法就要施行了，我们期待着，面对物的所有权神圣不可侵犯的“法律意图”，却在租赁权这里还是支支吾吾的，但物权法里没有对租赁权有过多的笔墨，村夫怀疑，是物权法有意为之？无数的法律法规相应地作出修改，租赁权还是不是如此高于一切？个人认为《房地产估价规范》在这里，也得根据《物权法》的精神适当地作一些修改吧？
2、“买卖不破租赁”是二战后德国因战争等原因，大量的人流离失所，为保证更多的居民不因房屋所有权的转让出现住房权得不到保障，而作出的“法律救济”条款，后被许多国家引用，我们国家也是引用此条款，后被一些法学家们一味地扩大，不再是住宅房地产，而是工业、商业房地产，进而更凶狠地向动产进军，差点搞得是全物皆“租”，这一点喜欢研究法律的朋友可以去查阅相关的法律法规，应该说，租赁合同由于其准物权的特性，“买卖不破租赁”有其一定的法理基础。随着经济的发展，当初的立法理由已经日渐弱化，特别是大量商业租赁的存在与当初保护居民居住权的立法意图不相一致。在保护承租人利益的同时，如何保护买受人的利益成为值得思考的问题。《上海市房屋租赁条例》第十五条第二款关于“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”的规定，使两者利益予以平衡。当租赁合同未予登记，相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行，从楼主的贴子看，那个租赁好象并没有登记，若在上海，也省事了，法院那个谁谁谁也得看看《上海市房屋租赁合同》是如何规定，断不可象现在所讲的那样来个“口头判决”吧？
3、我一直不太明白《房地产估价规范》为什么会将此带约租金房地产估价作这样狭义的规定，为什么不让估价师们一方面作出一个不带租约正常的房地产
价值，另一方面也同时将带约租金的房地产可能因为的损失值或溢价额作出一个客观的披露，偏要狭义地认为，哎，人家有了租约，这个房地产价值只能按租约算，那要是那个租金为零呢？是不是房地产价值也该得零？租金合同的签定好坏，直接与业主的知识水平、管理才能、谈判技巧、道德素质等呈正相关，这些本来是业主自己的经营管理方面的盈亏得失，现在好了，一并由房地产估价师算好啦，现美名其曰：“带约租金”，我真闹不明白，为什么估价规范又在“5．3．2净收益应根据估价对象…。2商业经营型房地产，应……扣除………商业利润”，按照“带约租金评估”的逻辑，我认为经营性房地产也没有必要扣除“商业利润”嘛，至少不能全扣，至少也得和“带约租金房地产”的计算口径一致，将管理者的“谈判技巧、管理才能、知识水平、道德素质等”可能带来的盈亏得失考虑进来嘛？但事实上通顺吗？不通顺，所以估价规范在这一节里要扣除，但在带约租金这里，她不扣除，她要带着租赁合同“飞到天上去”。
4、作为一名估价师，在具体估价业务操作的时候，或许没有什么争议的，因为估价规范那是咱们房地产估价师的宪法，但若作为估价师业余的思考，我认为，这是有必要的，或许观点是错误的，但，今天村夫就斗胆在这里抛出一小块“玉”，但愿能引来无数的“金砖”。板砖也没有事的哈！
一派：
关于买卖不破租赁的法律依据：
房屋“买卖不破租赁”是<合同法>里规定的内容，而且根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十九条的规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”
对此，我国法律有明确的规定：《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
所以买卖不破租赁并不只是上海才有。请村夫知悉。想绕开法律来做评估业务是不可行的。当然自己乱谈一下可以。
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新
房地产估价师考试备考：五大复习方法 无论是考试还是复习都是非常的讲究方法的，那么房地产估价师考试有什么复习的方法呢？下面是小编整理的相关内容，一起看看吧! 一、明确复习目的 课上认真学习，课后踏实复习是所有考试的基础。房地产估价师考试复习经验是：着重巩固已学的知识，明确考试范围，加强记亿，并努力解决一些尚不很理解的难点，疑点。平时对很多内容知之甚解，单纯依靠复习，是不可能取得统考合格成绩的。 二、确定好复习方针 按房地产估价师考试大纲全面复习，突出重点，加强记亿。在复习过程中要结合历年考题，分析考试容易出题的重点章节，结合老师串讲内容，由点及面，逐一击破。 三、重点内容重点复习 所谓重点是指必须熟练掌握的内容，包括教材各章的基本概念、基本原理、基本方法、带有连惯性的章节的知识内容;重要的带普遍性的问题，也包括本次教材新增加的内容，实践中各种常见性错误等房地产估价师复习经验分享。 四、分类复习：方法(一) 基本概念、基本原理由教师在课堂上明确讲明，在教材上划线，并应说明其中关键，学员应加以概括，可摘录在纸上，以便集中内容
后记亿。 五、分类复习：方法(二) 基本实务和计算，由教师根据考纲，另出实务复习卷，或在习题集中指定若干实务题，逐题讲解解题公式及方法，特别要注意解题时如何运用已知资料问题，以便能举一反三。 六、总结好的记忆方法 记忆的基础是理解，理解后记忆效果最佳。科学的记忆方法非常重要，经验人士总结如下： (一)分章背记。考试时对某一命题一时记不起来，可先记这是哪一章的内容，逐步回忆。 (二)概括记忆。对概念、原理应概括后记忆，不要原文整段记背，答题时适当延伸。 (三)在每天最佳记忆时段背记。一般清晨或晚上七点～九点是记忆的最佳时刻，此时学员可背记较难内容。最佳记忆时段依照个人情况而定。 四)最佳姿式。不要边走边记，而要半躺在沙发或座椅上，使全身处于完全放松的姿势下背记。 (五)记忆顺序。对于应记忆内容平时按章顺序记背，考前1～2天重背记难记忆的内容。
2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢 答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？ 答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分： （2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。 （3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置； 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 （4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？ 答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？ 答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！ 答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！ 6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误） 7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。
房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%
C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）
⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。
2012年房地产估价师考试案例分析练习题 指错题: 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案： 1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。 2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。 3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。 4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
一、 《房地产估价》课程教学大纲 《房地产估价》课程教学大纲 总学时数：54 周学时： 3 适用专业：工程管理专业与房地产经营与估价 课程教学目标 通过本课程的学习，使学生了解房地产价格形成机理，熟悉房地产估价的原则与程序，掌握房地产估价的主要方法，为今后从事物业管理、房地产开发投资、房地产经营、房地产估价等工作奠定基础。 二、课程的性质、目的和任务 课程性质:房地产估价是工程管理专业与房地产经营与估价的一门专业课程，它是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程，具有较强的理论性和应用性。作为公选课程，它旨在让学生了解房地产估价的基本理论与基本方法，拓宽学生的知识面，以适应新世纪国际化复合型人才的需求。 课程任务：1、介绍房地产的基本概念以及房地产价格的特征; 2、介绍影响房地产价格的内部、外部因素; 3、介绍房地产估价的基本原则和程序; 4、介绍房地产估价的几种方法及其应用. 课程目的：本课程的目的是通过本课程的学习，了解中外房地产评估行业发展的现状，熟悉房地产估价的程序，掌握从事房地产估价工作所必备的理论基础和基本知识，掌握并熟练运用房地产估价中的成本法、市场比较法、收益法等基本估价技术，熟悉不同房地产类型、不同评估目的条件下进行房地产估价的特点。初步具备从事房地产评估工作的能力。 三、程教学的基本要求 1、了解房地产的基本概念以及房地产价格的特征及其影响因素; 2、掌握房地产估价的几种基本方法; 3、了解国内外的房地产估价制度。 四、课程教学基本内容
第一章：概述(4学时) 教学基本要求：理解房地产估价的基本涵义； 了解房地产估价的特点以及房地产市场对房地产估价的要 求，掌握房地产估价的内容以及房地产估价的基本要素。要求掌握的教学内容：1、房地产概说 2、房地产估价的基本问题 3、房地产估价的势在必行 教学重点和难点： 1、重点：房地产估价的概念、房地产估价的必要性、有关房地产的相关术 语的解释。 1、难点：房地产的特性及房地产的类型。 第二章：房地产价格(4学时) 教学基本要求：理解房地产价格的概念； 了解房地产价格形成的原因，房地产价格的基本特点；掌 握房地产价格的影响因素：一般因素、自然因素、区域因素 及个别因素。 要掌握的教学内容：1、房地产价格的概念与特点 2、房地产价格的形成与形成 3、房地产价格的影响因素分析 教学重点和难点： 1、重点：房地产各种价格的概念、房地产价格的特征、土地生熟程度的区 分及生熟程度的种类。 2、难点：房地产的需求弹性和供给弹性、房地产的均衡价格。 第三章：房地产估价原则与程序(4学时) 教学基本要求：理解房地产估价的经济学原理：稀缺性原理、供求原理、替代原理以及预期原理； 熟悉房地产估价的主要原则； 掌握房地产估价的基本程序。 要掌握的教学内容：1、房地产估价的经济学原理 2、房地产估价的主要原则
2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里
2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的
D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值
案例分析大总结（两套总结版本） 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 （3）表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误
1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 （3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。 （5）正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 （6）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 （1）修正系数的确定没有充足的理由 （2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 （4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可
06年房地产估价师案例分析真题及答案
2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案 一、问答题（共3题，每题10分） （一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。 2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定
以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准； 对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估； 被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的，按协商结果确定； 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。 （二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问： 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的 临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的
目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。 请问： 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格 有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出 积算价格? 答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。 应实地查勘，搜集资料综合评价完成评估，而不是单纯按委托方提供的数据计算。
2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案精华版（附答案解析） 目录 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案精华版（附答案解析） (1) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第一章规划知识 (1) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第二章环境知识 (10) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第三章建筑工程知识 (17) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第四章工程造价知识 (25) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第五章房地产测绘知识 (31) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第六章经济学知识 (35) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第七章金融知识 (45) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第八章证券知识 (53) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第九章保险知识 (58) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第十章统计知识 (64) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第一章规划知识 第一章规划知识 一、单项选择题(每题0.5分，每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1.国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》属于( )。 A.城镇体系规划 B.城市规划
C.区域规划 D.国土规划 『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是规划简介。区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。长江三角洲城市群，属于区域概念。城镇体系规划有点干扰。它讲得是大中小城市之间的关系。参见教材P2。 2.城市总体规划的依据是( )。 A.国民经济和社会发展规划 B.土地利用总体规划 C.城市环境保护规划 D.国土规划 『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是规划简介。城市总体规划要与土地利用总体规划衔接;环境保护规划是城市总体规划中的专项规划;国土规划主要是涉及国土资源的开发利用治理保护。参见教材P1～3。 3.区域规划与城市总体规划之间的关系是( )。 A.城市总体规划是区域规划的重要组成部分 B.区域规划是城市总体规划的重要依据 C.区域规划落实城市规划 D.区域规划补充城市规划
房地产估价基本术语标准 1 总则 1.0.1 为统一和规范房地产估价的术语并有利于国内外的交流和合作，制定本标准。 1.0.2 本标准适用于房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。 1.0.3 使用房地产估价术语时，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。 2 通用术语 2.0.1房地产估价real estate appraisal;property valuation 房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 2.0.2房地产估价机构real estate appraisal company 依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。 2.0.3房地产估价师real estate appraisal;property valuer 通过全国房地产估价师职业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师职业资格的人员。 2.0.4注册房地产估价师incensed real estate appraisal;certified property valuer 经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。
2.0.5估价委托人client 委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。 2.0.6 估价当事人parties involved in appraisal 与房地产估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人 2.0.7估价利害关系人interested parties 估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。 2.0.8估价项目appraisal project appraisal assignment 估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。 2.0.9估价目的appraisal purpose;purpose of valuation 估价委托人对估价报告的预期用途。 2.0.10估价对象subject property 所估价的房地产等财产或相关权益。 2.0.11价值时点date of value 所评估的估价对象价值或价格对应某一特定的时间。 2.0.12 价值类型type of value 所评估的估价对象价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。 2.0.13估价原则appraisal principles;valuation principles 估价活动所以距的法则或标准。 2.0.14估价程序appraisal process; valuation process 完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。 2.0.15 估价依据appraisal support documentation; valuation evidence
建设部、人事部关于印发《房地产 评估师职业资格制度暂行规定》 和《房地产估价师职业资格 考试实施办法》的通知 （1995年3月22日建房第147 号文发布） 各省、自治区建委(建设厅)，直辖市房地产管理局；各省、自治区、直辖市人事(人事劳动)厅(局)、职改办，国务院各部委、各直属机构人事(干部)部门： 为加强对房地产市场管理，提高房地产估价人员的素质，积极审慎地建立房地产估价人员的执业资格制度，现将《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》印发给你们，请贯彻执行。 附件：一、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》 二、《房地产估价师执业资格考试实施办法》 房地产估价师执业资格制度暂行规定 第一章总则 第一条为了加强房地产估价人员的管理，充分发挥房地产估价在房地产交易中的作用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。 第二条本规定所称房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师(执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。 第三条国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册登记制度。凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有一定数量的房地产估价师。 第四条建设部和人事部共同负责全国房地产估价师执业资格制度的政策制定、组织协调、考试、注册和监督管理工作。
第二章考试 第五条房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。原则上每二年举行一次。 第六条人事部负责审定考试科目、考试大纲和试题。会同建设部对考试进行检查、监督、指导和确定合格标准，组织实施各项考务工作。 第七条建设部负责组织考试大纲的拟定、培训教材的编写和命题工作，统一规划并会同人事部组织或授权组织考前培训等有关工作。 培训工作必须按照与考试分开、自愿参加的原则进行。 第八条凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试： (一)取得房地产估价相关学科(包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同)中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年； (二)取得房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满四年； (三)取得房地产估价相关学科学士学位，具有四年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满三年； (四)取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满二年； (五)取得房地产估价相关学科博士学位的； (六)不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的。 第九条申请参加房地产估价师执业资格考试，需提供下列证明文件： (一)房地产估价师执业资格考试报名申请表； (二)学历证明； (三)实践经历证明。 第十条房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制，人事部和建设部用印的房地产估价师(执业资格证书)，经注册后全国范围有效。 第三章注册 第十一条建设部或其授权的部门为房地产估价师资格的注册管理机构。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。 第十二条房地产估价师执业资格考试合格人员，必须在取得房地产估价师《执业资格证书》后三个月内办理注册登记手续。 第十三条申请房地产估价师注册需提供下列证明文件： (一)房地产估价师执业资格注册申请； (二)房地产估价师《执业资格证书》； (三)业绩证明； (四)所在单位考核合格证明。 第十四条房地产估价师执业资格注册，由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产管理部门初审后，统一报建设部或其授权的部门注册。准予注册的申请人，由建设部或其授权的部门核发《房地产估价师注册证》。