万豪国际金融中心项目市场价值可行性分析报告
目录
一、综合市场分析 (4)
1、宏观市场环境分析 (4)
2、房地产市场分析 (12)
二、项目发展分析 (39)
1、项目概况 (39)
2、项目SWOT分析 (39)
3、入市前景分析 (43)
4、项目定位分析 (45)
三、不动产价值分析 (51)
1、土地价值 (51)
2、建（构）筑物价值 (52)
四、项目租售可行性分析 (54)
1、车库部分 (54)
2、商业部分 (55)
3、写字楼部分 (56)
4、公寓部分 (58)
5、广场 (61)
五、财务分析 (62)
1、项目总投资 (62)
2、项目收入预测 (63)
3、项目财务评价 (64)
六、分析结论 (68)
１、不动产价值 (68)
２、租售可行性 (68)
一、综合市场分析
1、宏观市场环境分析
1.1社会经济环境
年成为直辖以来发展最快最好的一年，全年实现地区生产总值2665.39亿元，按可比价格计算，比上年增长12.2%。
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（数据来源：重庆历年统计年鉴）
国内生产总值（GDP ）年增幅达10%以上，2004年更创新高，同比增长12.2%。人均GDP 以年均10.7%的速度增长，2000年首次超过5000元大关，2003年人均GDP 大幅增加达8075元，比2002年增加了1728元，2004年全市人均
重庆市社会消费品零售总额的发展呈稳步增长的趋势，2004年社会消费品零售总额同比增长14.3%，创历史新高。市场购销两旺，住房、汽车、通信、教育和旅游成
从上图指标不难看出，随着收入的增加，重庆市民人均消费性支出呈逐年上升态势，居民生活水平逐年得到提高；2003年城市居民平均每人消费性支出7118元，按每个家庭平均3.3人计算，居民家庭年平均消费支出2.3万余元，结合居民家庭平均年收入水平来看，重庆市民的消费率平均达到80%以上，反映了重庆市民消费意识较强的特点。2005年一季度重庆城市居民人均可支配收入同比上涨9.1%，城市居民人均消费性支出同比上涨6.8%，预计未来2-3年内重庆市居民的收入水平和消费支出仍将保持增长的态势。
图：直辖以来社会固定资产投资发展趋势 （单位：亿元）
（数据来源：重庆历年统计年鉴）
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20040060080010001200140016001998199920002001200220032004
直辖以来，社会固定资产投资快速增长，投资规模持续扩大，2004年全年实现固定资产投资达1400亿元，比上年增长34.6%，2005年一季度，在国家稳健的宏观经济政策下，重庆固定资产投资平稳开局，全社会累计完成投资285.53亿元，同比增长20.2%。由此推算，重庆市十五期间固定资产投资将超过6000亿元，截至2015年将达到10000亿元，累计十年期间达16000亿元。
在社会经济持续快速增长下，重庆市的城市用地条件和外来投资强度持续增长，城市地位和竞争力明显提高，2004年中国城市竞争力排行榜上，281个参评城市中，重庆排名第12位，列西部城市第一。
由《2005年发展与改革报告》获知，重庆西部大开发实施的首批100个投资项目中，今年将有96个建成或实施，由此看出，中央政府力捧重庆地区，无疑为重庆房地产市场的快速发展、物业升值提供了最有效的保证。
1.2宏观政策环境
2003年以来，中央出台了一系列房地产相关土地政策、金融政策、产品政策、交易政策，旨在规范整个房地产市场，抑制地产泡沫，使得整个房地产市场趋向良性方向发展。由于重庆房市以需求市场为主要导向，新政对于市场购买量和价格的影响甚小，而将更加规范和完整市场竞争机制，营造良好的开发环境。
◆土地政策
自2002年开始，政府就相应出台了一系列整顿土地市场的法制规范，如《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《重庆市经营性国有土地使用权交易办法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等，以求严格以招标拍卖挂牌的方式进行，此举一方面使重庆市房地产业的土地交易将更加公平、透明，另一方面紧缩“地根”，使用地指标愈加显得珍贵，尤其是中心城区，开发用地尤为稀缺，无疑直接抬高了中心城区的土地价值。
◆金融政策
2003年，央行121号文件正式拉开了规范房地产信贷业务管理的序幕，此后又出台了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，国家对房地产信贷的严格管理，使土地储
备贷款和房地产开发贷款受到严控，将一批实力不够、管理混乱的开发商被挤出市场，必然使得新增房地产贷款的质量有较大的提高，抑制地产泡沫。
◆新国八条规定
2005年，中央政府出台了新国八条规定，新规定提出了普通住宅小区的建筑标准，而且政府将通过土地供应来调控住宅供应，从源头上控制了住宅价格和户型，有效保证普通住宅的土地供应量，普通住宅的供应量将会大幅提高。另外，“规定”中还明确提出至2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。此举在于严格控制目前市场上的房地产投机炒房者，抑制其扰乱房地产市场正常次序的相关行为。此规定的实施，有利于房地产市场沿着健康有序的道路发展，保证真正有品质的项目可以体现其最高的市场价值，并且由于高档住宅的开发受到了合理的限制，对于高档物业的市场价值提升也同时具有较为深远的意义。
◆未来政策走势预测
从我国房地产政策的发展历程来看，目前呈现出阶段性政策调整趋向，希望通过宏观调控来抑制目前房地产市场过热的不良态势，为房地产市场长期健康发展奠定政策基础。
任何一个政策都不可能是绝对的打击、限制，肯定还是会有支持和鼓励的对象。还是以新国八条为例，在打击投资性和投机性购房的同时，对中、低收入的消费者却提供了许多的优惠。因此，房地产市场中各个行为主体，无论是开发商还是消费者都应该认真地理解政策，顺势而为，为自己赢得更大的利益。
综合上述国家及地方政府出台的相关房地产政策来看，其根本目的是在于抑制房地产泡沫，规范房地产市场，因此中原认为，该些政策的出台将会有利于房地产业的长远发展。
今年6月5日-7日，国务院七部委稳定住房价格第三联合检查组对重庆市贯彻国务院房地产市场调控政策的情况进行了为期3天的检查，检查结论是：重庆调控工作初见成效，基本无泡沫。并强化了国家宏观调控的主旨，保证房地产持续健康发展。
1.3房地产业宏观发展态势
◆ 房地产业成为国民经济支柱产业
（数据来源：重庆历年统计年鉴）
直辖以来，重庆房地产业发展迅速，已经逐步发展成为国民经济中一大支柱产业。 重庆房地产业对GDP 的贡献率逐渐提高，在GDP 中所占的比率由1997年的不到5%跃升到2004年的14.8%，房地产投资额逐年递增。
在新政策的影响下，2005年1-11月重庆市房地产投资额为409.92亿元，较去年同期增长29.9%，仍然保持了较高的增长速度，说明重庆房地产市场发展较为规范，整个市场趋向良性方向发展，据中原初步预测，2006年重庆地产投资额将会仍然保持平稳增长态势。根据重庆市政府资料预测，到2010年，重庆市将
（数据来源：重庆历年统计年鉴）
从近几年重庆市房地产的开发状况来看，施工面积总体保持明显的增长态势，2004年较2003年同比增长了16.5%，而竣工面积则保持平稳的增长态势，2004年首次出现了下降的趋势，这主要是受国家宏观调控等因素的影响，在一定程度上抑制了房地产的过快增长。
2005年1-11月，重庆市施工面积、竣工面积都比去年同期有了一定程度的上升。其中房地产施工面积高达6668.04万㎡，比去年同期上涨19.7%，而房地产竣工面积达到了1161.83，比去年同期上涨42.4%，施工面积和竣工面积的快速增长保证了未来的有效供应量。
（数据来源：重庆历年统计年鉴）
重庆房地产开发供求总体产销衔接良好，需求市场增势强劲，保持年年持续增长的态势，年销售面积从1999年的502万㎡上升至2004年的1317万㎡。住宅开发在整个房地产开发中占主导地位，产销衔接最为紧密。
2005年1-7月，重庆市实现预售商品房面积638.32万平方米，同比增长42.8%，商品房预售金额132.43亿元，同比增长75.4%。
由于受2005年4月出台的“新政”的影响，4-6月份楼市走势较为平缓。但以2005年9月份起始，重庆市房地产市场总体销售金额、总体销售面积都逐步进入回升期，
11月销售面积、销售金额均达到最大，分别为143.48万方、29.50亿元，同时全市房地产销售均价也达到了3265元/平方米。充分显示在当前宏观环境下，重庆市商品房市场供销两旺，市场健康发展，有效需求仍有力支撑着房地产市场的发展。
◆商业物业发展前景
据目前政府的公布数据，重庆的商业物业空臵面积达240万㎡，居全国之首。据重庆商委介绍，此空臵面积并非重庆地区真实的商业空臵面积，原因在于近年来重庆市相关统计部门仅依照商业开发面积和商业销售面积进行空臵率统计，而租用面积和自营面积均不计入统计范畴，而重庆市有相当部分的商业是以租赁为主，销售为辅，从而造成现有统计数据严重失真，统计空臵面积大大超过实际空臵面积，如江北区的北城天街只租不卖，整体出租率达95%以上，而政府统计数据却表示其空臵率达100%，和真实情况南辕北辙。
另外，据中原对商业市场的研究表明，空臵商业绝大多数为社区型商业，各中心区商业的销售情况极好，基本可达到1年实现销售80%以上，如近期开盘的百康年〃世纪门，开盘一周，销售率过60%。
据重庆市政府初步规划，在未来10年将进一步扩大商贸流通规模。到2007年，社会消费品零售总额将达到1350亿元，2010年，社零总额将达到2000亿元，“十一五”期间，年均增长13%，实现连锁经营销售额达600亿元，商品销售总额达4000亿元以上，鼓励组建大公司、大集团，形成主导流通市场的新格局。此举将进一步刺激本市商业的加速发展，尤其是中心地区的大型综合商业的商业价值将加倍提升。
◆国际企业抢滩重庆
直辖以来，重庆市吸引了大量的外来资金。截至2003年，重庆市三资企业已达3122家，实际吸引外资32.8亿美金，协议投资资金58.4亿美金，三资企业从业人员已达10万人以上，为重庆发展注入了活力。目前，世界500强企业在渝投资兴办32
家企业，如诺基亚、爱立信、ABB、BP、施格兰等；国际知名百货零售企业，如：家乐福、沃尔玛、太平洋百货、香港美美百货等；加拿大丰业、香港汇丰、美国利宝等一批国外金融机构也抢滩重庆。而目前全重庆市的大部分国际企业集中于重庆市解放碑CBD。
按照一般的投资“杠杆比”（即政府投资与私人投资之比），随着各类资金的投资力度增加，来重庆投资亦成为开发商的必然选择。目前，各地房地产品牌企业大举进攻重庆房地产市场，如香港长江实业、香港瑞安、华新国际、融侨、保利、香江国际、深圳茂业等纷纷抢滩重庆房市，引领重庆新地产，且随着重庆的城市发展，越来越多的实力开发企业力求进入重庆，如：深国投、深圳金地、大连万达、上海绿地、深圳万科等全国房产巨鳄也在蠢蠢欲动。正如，万科总裁王石说过的一句话，“两年后再来重庆会后悔的”，充分显示了目前重庆房地产市场的投资价值。
同时，重庆房地产市场价格仍然明显偏低。据有关机构统计，目前重庆的房价在全国37个大城市中名列26位，除了远远低于国内发达城市外，还落后于与重庆发展阶段相类似的城市，形成了价格洼地状态，投资机会显著。最近有国外知名媒体评价重庆是中国第四大房地产投资潜力城市。
2、房地产市场分析
2.1区域版块市场分析
注：以下租售价格，未经标明均为套内面积；区域版块市场重点包括渝中区、北部片区（江北、渝北及北部新区）、沙坪坝区、九龙坡区（含高新区）及南岸区。
2.1.1渝中区版块市场分析
渝中区为重庆的“母城”，为重庆市商业网点最为密集的地区，尤其是解放碑周边，在中国西部乃至全国同类商业中心也首屈一指。区域内常住人口近70万人，（解放碑7万）日均流动人口数量过30万人次，节假日最高人流达90万人次，是重庆市硬件设施最完备，人气最旺，辐射能力最强的商贸中心。
由于特殊的城市功能和人文情节，使得渝中区的房地产市场发展主要以商业、商务及高档公寓为主，尤其是解放碑CBD区域。
◆解放碑商业
解放碑CBD区域内商厦林立，商铺成片，形成了以大型百货、超市为主导，特色商业街为辅的多层次商业布局。区域内商铺租售率达90%以上，商铺租金高达400-2000元/平方米，销售单价已达至30000-150000元/平方米，各项指标为重庆地区之首。2003年，解放碑区域实现商贸零售总额已达163亿元，其中社会零售消费品总额达77亿，占渝中区的61%，全市零售总额的9.2%，单位营业面积高达42500元，远居全市之首。
◆解放碑写字楼
同时，渝中区又是“重庆商务”的代名词，尤其是解放碑CBD区域，从上世纪五十年代至今，解放碑一直保持着重庆核心商务中心的优势。目前，来重庆设立办事处的跨国公司已经达到100多家，外商投资企业近1万家，而90%的国内商业银行、保险公司、证券公司的驻渝总部，2/3的驻渝境外银行、保险机构，3/4的驻渝世界500强企业，各外国驻渝领事机构均入住解放碑，解放碑CBD已拥有金融机构87 家、世界500强及其他外资办事处70家、国内企业办事处74家、三星级以上酒店10家、国际国内旅行社41家、外资投资企业122家，外国驻渝领事机构4家，外企驻渝代表机构已达285家，比去年增加61%。随着改革开放的深入，重庆投资环境的进一步改善，解放碑CBD区域入住企业呈现数量逐年递增、规模逐年提高的良好态势。
目前，解放碑CBD区域写字楼的租售率均达到90%以上，单位租金已达至100-150元/㎡，销售价格已达至8000-20000元/平方米，系重庆之冠。
◆解放碑住宅物业
由于地理位臵的独特性，渝中区土地资源十分有限，尤其是解放碑CBD区域，更是寸土寸金之地，因此房地产住宅的开发主要为单体公寓式物业，在解放碑CBD区域则集中了目前重庆最高档次的一批公寓，如时代天骄、时代豪苑、恒通云鼎、天伦华苑及合景聚融广场等。目前，解放碑CBD区域公寓式物业的建面售价已经达到6000—12000元/㎡，并且有逐年增长的趋势，中原预计最近两年的市场价格将会突破到12000元/㎡以上。
由于该地区的物业投资价值极高，尽管区域楼价甚高，但仍然吸引了重庆乃至全国各地的臵业群体，是重庆市对外辐射能力最强的区域，尤其是解放碑CBD区域周边。目前，解放碑周边商品房的业主大部分为重庆的城市富裕阶层，另有近30%为外地臵业客户，其中还包括一部分外籍人士，区域高档房地产的自然消费能力居全市之首。
◆区域未来规划及发展趋势
未来，解放碑CBD(中央商务区)将定位成中国西南的“三个中心，一个基地”，即中国西南金融中心、中国西南信息中心、中国西南高级商贸中心和中国西南国内外企业总部基地。将完全改变现有的商贸、商务的档次和格局，开发高附加值的房地产产品。
未来，解放碑将形成“两核、双环、七片区”的城市建设格局，力争把重庆解放碑CBD建设成为财富CBD和人文CBD。
“两核”是指解放碑“十字金街”(即现在的解放碑中心购物广场核心地区)和较场口片区。在政府规划中，将强化“十字金街”的商贸中心作用，使其成为以大型综合商业设施为核心，以专业性商业零售店为骨架的复合型高档商业区。而较场口片区，将与解放碑步行街之交相辉映，形成解放碑地区的又一商业中心。据中原获悉，较场口地区目前已有数家大型开发企业和政府洽谈投资事宜，如深圳茂业、摩根士丹利等，未来2-5年，该地区必能成为解放碑地区最具投资价值和投资潜力的热点开发区域。
“双环”是指利用现有道路交通条件，通过一定改造，形成以临江路、新华路为外环干道，以中华路、较场口民生路为内部主干道，以较场口、市公安局地铁为未来换乘中心的整体交通构架。这将改变目前渝中半岛交通拥堵的现象。
“七片区”指利用交通干道的分隔作用，结合区域场地特性形成的七个不同风貌特征的区域，分别是：十字金街片区、罗汉寺片区、国泰片区、较场口片区、通远门片区、小什字片区、新华路片区。
解放碑CBD城市设计还将通过城市扶梯、空中街市、十字金街、城市夜景、城市舞台、建筑形象、城市文脉、绿化通廊、城市名片等十大城市要素，形成别具一格的都市风貌。
随着改革开放的逐渐深入，经济发展的重心已渐由沿海向内陆挺进，我国市场环境将进一步规范，经济壁垒将逐一被打破，投资环境也将进一步得到改善，而房地产作为带动我国经济发展的支柱产业，将继续领跑中国的经济。解放碑产业结构随着CBD的建设相应的调整，核心地位、国际商务氛围已经显现。经营性土地必须公开的交易以及渝中区控制新增建筑总量决定了土地的稀缺性，尤其是解放碑CBD地区，预计未来的房价将会保持较大幅度的上升，包括商业、商务及公寓。
2.1.2北部片区（江北、渝北及北部新区）
该区是目前重庆住宅房地产开发最早、规模最大、整体档次最高的区域。目前已主要形成了五黄路、黄金堡、新牌坊、人和-两路、石马河-冉家坝、北部新区等几大开发版块，住宅形态以花园小区和花园洋房为主，代表性物业有锦绣山庄、龙湖花园系列、金科〃天籁城、天湖美镇、棕榈泉国际花园及奥林匹克花园等，普通住宅的销售价格主要集中在4000-6500元/㎡，别墅等高档物业的销售价格主要集中在8000—12000元/㎡。
目前北部片区的商业基本形成了以观音桥步行街周围为核心商圈，辅以几大特色商业街的商业格局，如北滨路、加州花园、龙湖餐饮一条街等。市场以区域性消费为主，商业物业销售价格跨度较大，主要在20000-80000元/㎡，商业中心区的单位租
金以100-350元/㎡为主。
同时，北部片区写字楼供应以中档或中低档的商务公寓为主，纯写字楼供应较少，整体入住率在60%左右，入住企业主要为中小规模私营企业或国营单位的分支机构，商用物业单位租金集中在30-50元/㎡，单位售价集中在4000-6000元/㎡。
从区域未来发展来看，北部片区的开发重心仍然会集中于普通住宅版块，住宅形态将以现有业态为主；而相对来说，商业和写字楼等相关物业的发展水平仍不能和解放碑地区抗衡，仍将以满足区域性消费为主。
2.1.3南岸区
主要房地产开发始于1999年底，目前已成为仅次于北部新城的第二大房地产开发热点区域。该区房地产开发以“沿江”（长江）、“靠山”（南山）为主，住宅形态以花园小区和花园洋房为主，目前已经形成了中心区、南滨路、学府路、经开区等几大开发版块，大盘较为集中，如融侨半岛、阳光100等，销售价格集中在2800-3500元/㎡。
南岸区的商业主要集中在南坪转盘周围和南滨路长江大桥东侧，现有营业总面积达15万㎡左右。商业中心区的销售价格主要在20000-60000元/㎡，单位租金以40-350元/㎡为主。
目前南岸区写字楼供应量较少，主要位于转盘附近的东西路及北路区域，在档次上也主要为中低档写字楼，租（售）都较为便宜，但出租率并不高，平均水平在40—50%
左右，销售价格主要在4000-5000元/㎡，单位租金以30-50元/㎡为主。
未来，南岸区将以住宅市场开发为主，拟将现有版块扩张到茶园新区和广阳岛度假区；而商业物业的开发则会主要集中在南滨路一线，且业态构成以餐饮娱乐业为主，形成重庆南部生态休闲产业链；而相对写字楼的发展会比较落后，仍然以中低档的商务公寓物业为主，且呈小规模放量的开发态势，满足区域内部的基础商务需求。
2.1.4沙坪坝区
沙坪坝区一直有重庆的“渝中后院”之称，区域人文资源丰富，拥有重庆最集中的大中专院校、医疗机构和众多的教育及医务工作者，拥有十分稳定的区域市场消费力。
区域住宅物业开发较为零散，形成的房地产开发版块主要有凤天路、沙滨路、学府大道，由于市场消费力较强，而土地资源又较为稀缺，因此，区域住宅以规模较小而密度较大的花园小区和单体公寓为主，单位售价一般在3000-3500元/㎡。
沙区商业主要集中在三角碑商圈，各类商业物业营业面积达18万㎡。沙坪坝区的商业物业在几大百货商场的基础上，形成了以大型专业店、特色专卖店、地下商场相结合的格局，目前，该区域单位租金为150-400元/㎡，销售价格集中在25000-70000元/㎡。
沙区目前的写字楼主要集中在三角碑周边，且纯写字楼数量极少，招租情况相当差。如三角碑周边的立洋商厦、银贸大厦等入驻情况都不如人意，而嘉多利广场、华厦银座等项目则为商住型项目，多以住宅价格发售，整体上看区域内商务环境尚未形成。
未来沙区的发展重点将集中在住宅市场，政府将在中梁山以西建设大规模的大学城，改善现有沙坪坝区的住宅用地条件。相对而言商业物业和写字楼物业的发展将会以现有基础为主，中长期内可能会有一定的补充。
2.1.5九龙坡区（含高新区）
九龙坡区为重庆的老工业区、老城区，是主城区住宅开发相对落后的地区。区域以南方花园系列开发为开始，而其后的直港大道片区的开发则代表了该区房地产开发的最高水平；目前区域房地产开发热点已经逐渐转移至杨家坪步行街一带，物业开发以小规模花园小区和单体公寓为主，销售价格集中在2800-3600元/平方米。
九龙坡区商业主要以杨家坪商圈为主，直港大道餐饮娱乐街为辅。目前，杨家坪商圈商业营业面积约在20万㎡左右，具有独特的“地面+地下商圈”，其地下商场的营
业面积达全市之最，目前该地区商服物业单位租金达200-700元/㎡，销售价格集中在40000-100000元/㎡。
九龙坡区的写字楼主要集中在高新区，其需求客源基本为本区域的科技类公司和企业。在高新区内以中低档写字楼和商住公寓较多，且集中分布在石桥铺转盘周围，高新区写字楼单位租金集中在30-60元/㎡，销售价格集中在4500-8000元/㎡。
未来5年内，九龙坡区仍将以旧城改造为主，开发区域较为零散，物业形态亦会以住宅物业为主，而其房地产开发的主要客源则主要为本区域居民。
2.2物业类型分析
说明：以下面积及价格，未经注明均为建筑面积及建筑面积价格。
2.2.1商业物业
重庆市是长江上游的货物集散地和商贸中心，解放碑更是重庆商业的黄金口岸。1997年重庆直辖以来，商业发展加快，全市商业发展逐步由解放碑向各区中心区域辐射，形成了以解放碑中心商贸区为主，周边的区域性商贸区为辅，共同发展的消费品市场格局，亦即是以渝中区为主，沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、江北区组团为辅的重庆主城商业格局。
◆宏观开发
◆总营业面积
截止到2003年底，主城区商业营业面积预计在400－500万㎡，其中渝中区商业营业
面积近130万㎡，占全主城区的25－30%，而五大核心商圈拥有的商业面积达90万㎡。
表：主城区重点商业业态供应情况
注：
商场统计范围包括主城区内挂牌营业的大、中、小型零售百货商场、购物中心； 超市统计范围为主城区范围内营业面积在200㎡以上的超市；
专业市场统计范围为主城区范围内有一定知名度的主要的大、中型零售、批发专 业市场。
◆ 商业集中程度
来自市商委的统计显示，截至２００４年末，全市商业网点面积已达２６００万平方米（绝对数量甚至高于北京的1350万㎡），比直辖前的１９９６年增加１５００万平方米，人均拥有商业地产面积０．８４平方米。同时，由于重庆城市的组团式布局特征决定了商业发展也同样具有组团式的特征，目前重庆重点商业设施都基本 上集中于各组团核心商圈中，尤其是解放碑商贸区，商业营业面积占到整个主城区的25－30%，商业网点密集度堪称西部第一。
◆ 商业覆盖率
综合来看，主城区常住人口人均拥有商业面积约0.8—1㎡左右，按照主城区200平方公里面积计算，每1平方公里商业营业面积密度为2－2.5万㎡，其中渝中区最高，达到6.77万㎡。
注：
上海的建成区面积为市区9区（黄浦区、卢湾区、徐汇区、长宁区、静安区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区）面积之和加上浦东新区（部分）50 k ㎡计算； 上海的商业营业面积来源参考https://www.doczj.com/doc/0618801026.html,;
上海的常住人口按照市区9区、浦东新区合计计算，具体参照第五次人口普查数据。
注：
辖区面积指整个行政区划下的幅员面积；
北京市商业营业面积总量参照第二次基本单位普查数据（2002年）； 人口总数参照第五次人口普查数据。
从与北京、上海两城市的比较可以看出，重庆整体的商业覆盖率水平还较低，远低于国内发达城市，商业的土地覆盖率水平仅是北京的37.5%，人口覆盖率为北京的76.6%；但是主城区的商业覆盖率相对国内发达城市而言差距则并不十分悬殊，甚至相当接近，重庆主城区商业的土地覆盖率是上海的75.8%，人口覆盖率是上海的90.7%。
◆ 商业经营情况
最新项目可行性研究报告 项目可行性研究的编制是确定建设项目前具有决定性意义 的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，下面是公文站小编整理的最新项目可行性研究报告，供大家参考! 最新项目可行性研究报告(一) 20xx年12月公布的《企业投资项目核准和备案管理条例》，进一步规范了XX政府对企业投资项目的核准和备案行为。 根据《条例》规的相关内容，从20xx年自20xx年2月1日起，XX项目立项将实现全方位监控，这对XX投资项目立项提出了更高的要求，也正是在此时，泓域咨询机构开始谋划“互联网+信息咨询”的咨询服务模式，完善XX项目立项备案的需求。泓域咨询通过资源整合，在全行业中首创了“互联网+信息咨询”的服务模式，通过信息资源整合，可为客户定制提供“行业+项目+产品”的投资咨询服务。按照“科学、客观”的原则，主要从XX技术、XX经济、XX工程等方面进行充分的论证和可行性分析，对项目建成后可能取得的经济效益、社会效益进行科学预测估算，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见。
面对XX中小企业项目立项备案的市场需求，提供一份完善的XX项目可行性研究报告不仅对于XX企业项目立项至关重要，同时也为XX企业对项目进行科学客观的评估起到积极作用。泓域咨询高级咨询工程师周春余表示，随着“十三五”发展规划的实施，XX中小企业发展机遇与挑战并存，在编制XX可行性研究报告的过程中，要充分平衡企业发展与XX政策要求之间的关系，于此同时，随着互联网时代的到来，XX项目立项要积极掌握产业发展政策的变化，力争在XX项目建设初期的科学规划。 目前，针对XX项目立项备案的XX可行性研究报告重点及难点分析已由泓域咨询机构发布，XX中小企业在立项、建设、运营过程中要面临更加具体的环境背景—— 促进产业集群发展。按照“布局合理、产业协同、资源节约、生态环保”的原则，加强规划引导，改善发展环境，推动智慧集群建设，形成一批产业集聚度高、创新能力强、信息化基础好、引导带动作用大的重点产业集群。加强产业集群对外合作交流，发挥产业集群在对外产能合作中的载体作用。 推动中小企业协调发展。建立中小企业跨区域交流合作机制，鼓励东中西部地区中小企业利用各自比较优势开展合作，缩小地区间发展差距。推进城乡中小企业协调发展。推动军民融合发展，促进中小企业进入武器装备科研、生产和服务领域。鼓励和引导中小企业承担社会责任，营造和谐发展环境。
项目投资价值分析报告 第一部分概述 项目名称： 项目单位： 一、企业简介 １、目标企业的历史沿革，隶属关系，企业性质及制度；目前职工人数。 ２、地理位置，占地面积；各交通运输条件（铁、公路、码头和航空港口等），运输方式。 ３、年设计及实际生产能力，运营状况。 ４、产品种类，主导产品名称及产量。 ５、能源供应条件（水、电、汽、气、冷冻等）配套情况。 ６、主要原、辅、燃料的供应量及距离，费用情况。 ７、产品质量状况及产品在国内、外市场的定位与知名度。 ８、产品出口量、主要国家和国外市场份额。 二、项目概要 三、简要分析结论 第二部分团队和管理 一、董事长、法人代表 二、原有股东情况 三、主要管理人员 四、主要技术负责人员
五、员工和管理 管理及人力资源评价指标 1、内部调控是否合理 2、管理组织体系是否健全 3、管理层是否稳定团结 4、管理层对市场拓展、技术开发的重视程度 5、有否科学的人才培训计划 6、各层面的执行情况 第三部分产品和技术 一、产品介绍 二、产品应用领域及性能特点 三、主要技术内容 四、技术先进性 五、产品技术指标 六、国内外技术发展状况 产品评价指标 1）产品是否具有独特性，难以替代 2）产品的开发周期 3）产品的市场潜力 4）产品的产业化情况 5）产品结构是否合理 6）产品的生产途径
技术评价指标 1）技术的专有性（技术来源） 2）技术的保密性（专利保护） 3）技术的领先性 技术开发 1）技术开发投入占总收入的比重 2）技术开发体系与机构 3）技术储备情况 第四部分市场及竞争分析 一、市场需求 二、目前的市场状况 产品市场分布 三、产品应用市场前景分析 四、产品市场需求预测 五、产品市场竞争力分析 （1）产品质量竞争力分析 （2）生产成本竞争力分析 （3）产品技术竞争力分析 六、主要竞争对手分析 （1）国内主要竞争对手分析，列出前20名。做出竞争对手一览表。 （2）国外竞争对手分析
XXXXXX项目 可行性分析报告 项目名称 申报单位
2010-4-01 目录 一、总论 (1) 二、立项的目的和意义 (1) 三、国内外研究开发现状及市场需求分析 (2) 1、国内外研究开发现状 (2) 2、市场需求分析 (3) 四、承担单位的技术优势和条件 (4) 1、承担单位基本情况 (4) 2、企业管理情况 (6) 3、企业未来发展思路 (6) 4、本项目现有的科研工作基础 (6) 5、知识产权表 (8) 6、企业的财务经济状况 (9) 五、项目研发的主要内容、关键技术和特色创新之处 (9) 1、本项目设备系列基本工作原理和功能 (9) 2、主要研究内容 (10) 3、重点解决的关键技术 (11) 4、项目的特色和创新之处 (11) 六、项目采用的方法、技术路线和工艺流程 (11) 1、项目所采用的方法 (12)
2、项目实施的具体技术路线 (12) 3、工艺流程 (13) 七、预期成果（包括技术指标、社会和经济效益等） (14) 1、本项目设备拟要达到的主要技术指标 (14) 2、主要经济指标 (14) 3、社会及经济效益 (15) 4、对环境的影响及预防治理方案 (15) 八、项目工作进度 (16) 九、以往科技成果转化情况和以往承担项目完成情况 (16) 1、以往科技成果转化情况 (17) 2、以往承担项目完成情况 (17) 十、项目经费预算(投资预算和资金筹措) (18) 十一、项目负责人的基本情况，技术水平和组织管理能力介绍 (19)
一、总论： 二、立项的目的和意义 三、国内外研究开发现状及市场需求分析 1、国内外研究开发现状 2、市场需求分析
项目可行性研究报告 项目可行性研究报告的编制是确定建设项目之前具有决定性意义的工作，是在投资决策上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。 中文名 项目可行性研究报告 外文名 The feasibility study report of the project 科学依据 投资决策 企业投融资等 目录 . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 概述 是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。 定位
项目可行性研究报告用途
主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、外资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。 境外投资项目核准 企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。 政府资金项目申报 企业为获得政府的无偿资助，需要对公司项目进行策划、设计、技术创新、技术规划等，编写的可行性研究报告包含管理团队、技术路线、方案、财务预测等，是政府无偿资助的项目申报的主要依据。 报告分类 可行性研究报告分为：政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。 （1）审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；具体概括为：政府立项审批，产业扶持，中外合作、股份合作、组建公司、征用土地。 （2）融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、申请高新技术企业等各类可行性报告。 与项目申请报告的区别 项目可行性研究报告与项目申请报告的区别可以从以下几点进行区别： 一、目的不同： 项目申请报告不是对企业项目从自身角度是否可行所进行的研究，而是在企业认为从企业自身发展的角度看项目已经可行的情况下，回答政府关注的涉及公共利益的有关问题，目的是为了获得政府投资管理部门的行政许可。
吉林星光投资有限公司股权投资 项目上报管理办法 第一条为了加强对项目信息资源的管理，特制定本管理办法。 第二条投资人员既要广泛开拓项目信息源，为公司寻找具有投资潜力的优质项目；同时，也要注重把控项目的投资风险。股权投资是高风险、高收益行业，对项目投资风险的充分揭示和把握既是对投资人员的基本职责要求，也是体现投资人员业务素质的关键点。 第三条投资人员在获悉项目信息后，要通过各种途径对该项目展开初步尽职调查，对项目情况有一个全面的了解，并在全面了解的基础上对项目投资价值和投资风险做出初步判断。通过初步判断，决定是否向上一级进行汇报作为备选项目。 第四条凡是向上一级汇报的项目，项目责任人都应当在其尽职调查的基础上撰写《XX项目初步调查报告》，报告的内容要求见附件。 第五条上报的项目必须符合公司现阶段对投资项目的基本要求，如细分行业的要求、基本财务状况的要求等。 吉林星光投资有限公司 2010年06月08日
附件：《XX项目初步调查报告》格式 该报告的内容至少要包括下列信息： 一、公司基本情况 1、公司发展的历史沿革简介 2、最近一个完整会计年度公司的总资产、净资产、销售收入、毛利润、净利润、扣除非经常性收益之后的净利润等总括性财务指标 3、公司产权控制人和管理控制人概况 4、公司最近的股权结构，以及公司控制权的演变概况 5、公司主要下属分子公司经营概况，以及主要子公司的股权结构 6、公司现任管理层的构成、背景及素质 7、公司的工艺设备与技术在同业公司中的比较优势 二、公司经营情况 1、公司的主要产品介绍 2、公司所在细分行业的国内、国外行业基本情况，如产业竞争结构、市场容量、行业发展趋势和前景等 3、我国政府对本行业发展的基本产业政策与态度 4、公司的业务模式和盈利能力，以及公司主营业务的成长性分析 5、公司产品、研发/技术、营销等要素在同业公司中的竞争优势与劣势 6、公司主要的原料供应商和产品销售客户，是否存在供应商和客户过分集中的情况？ 7、公司拥有的很有经济价值的技术专利或技术秘密概况 三、公司财务情况 1、公司最近三年的财务数据。争取取得最近三年的资产负债表、损益表、现金流量表，如果不能取得上述三表，则要提供三表中的总括性数据 2、公司的净利润受到税收优惠、财政补贴影响的程度，以及税收优惠、财政补贴政策的可持续性判断
xxxxx厂房 新工厂项目12321321321211231231 可行性研究报告 xxxxx公司 二〇一五年一月二十三日
目录
第一章总论 一、项目概要 1、项目名称 xxxxx厂房新工厂项目 2、项目承办单位 xxxxx厂房 3、项目建设地点： 盐都区高新技术产业区纬八路和华锐南路交界处。 4、项目承办单位概况 xxxxx厂房成立于2015年2月，公司的目标客户为东风悦达起亚汽车有限公司，为其提供汽车座椅总成及相关零部件配套。公司现已获得PF后椅项目、JFC整椅项目。xxxxx厂房的设立，成功开启了东风李尔与东风悦达起亚公司的战略合作和互惠发展，进一步推进了东风李尔“哪里有东风，哪里就有东风李尔”的市场战略布局。预计未来五年，将实现30万套座椅年产销规模，销售收入将达到6.5亿元。 5、项目总投资 本项目投资总额30000万元人民币。 6、项目建设内容 项目总规划占地46649平方米（约70亩），新建厂房3幢、生产厂房1幢、工厂办公楼1幢及动力中心1幢，总建筑面积约12575平方米，规划容积率1.0，建筑密度47.23%，绿地率14.92%，
小车位110辆，自行车位175辆。 二、项目提出的背景及发展概况 盐城市位于江苏北部平原，介于上海浦东工业区和淮海经济区南北强辐射圈内，盐都区地处苏北平原中部，位于国家沿海大开发的腹部黄金地段，东向一小时车程直达黄海，西临淮扬纵深广阔，北通陇海线、联新亚欧大陆桥、远抵荷兰鹿特丹，南跨苏通大桥而联袂苏锡常、接轨大上海，是长江三角洲城市群中的重要区域中心城市盐城的核心区。 “十二五”期间，全球经济一体化趋势不断加强，我国正处于新一轮经济周期的上升阶段，经济增长的重心正由东南沿海向长三角、内地扩展。江苏省人民政府出于长远的、战略发展的眼光，积极审慎地寻求以南京、上海为轴心的第三个黄金支点城市，以期来带动全省未来国民经济的快速增长、繁荣。“环黄渤海经济圈”是国家重点规划发展的区域之一。作为衔接苏南、华北咽喉地位的苏北重镇盐城市，其未来的战略及经济地位引起了江苏省政府的高度重视，作为连接东北与东部沿海、沟通日韩与内陆的重要节点城市，城市地位、特色和优势将更加突出，综合竞争力将进一步增强，国内外知名度和影响力将显著提高。 而位于美丽的黄海之滨—盐城市盐都区位于中国长三角经济圈的北侧，盐龙街道办事处距盐城市中心8公里，距市、区行政中心约6公里，总面积70万平方公里，由核心区、规划控制区和综合配套区组成。具体四址为：东至宁靖盐高速，西至盐淮
债务履约能力评级的内容： 综合评级。是对评级客户的各种债务信用状况进行评级，提出一个综合性的资信等级，它代表了对企业客户各种债务的综合判断。 单项评级。即对某一具体债务进行的有针对性的评估，例如对长期债券、短期债券、长期存款、特定建设项目等信用评级。债券评估属于单项评估的典型例子，通常采用“一债一评”的方式。 债务履约能力评级程序 （一）接受委托 1、客户提出申请，应对委托方进行初步调查，判断是否能够独立、客观、公正地对受评主体进行评级，且具备相应的评级能力； 2、合理确定评级收费，以保证投入充足的人力、物力等资源，保证评级质量；并与受评主体签订《委托协议》。 （二）评级准备 1、数据根据受评主体特点、评级人员行业分工和专业背景组建评级项目组评级项目组向受评主体发出《资料清单》； 2、评级项目组审查受评主体提供的相关资料，项目组对受评主体提交的资料及已有的相关信息做初步审核。 （三）调查 1、主要包括现场访谈和调查：并与有关人员进行交流；
2、依据调查情况，评级项目组向企业提出进一步需提供的补充资料清单，立完备的调查工作底稿。 （四）初评阶段 1、调查完成后，评级项目组应视受评主体的实际情况安排初评工作进度。对企业提供的资料进行整理、核查、验证并进行数据处理与分析； 2、评级项目组讨论、编写工作底稿；对所依据的文件资料内容的真实性、准确性、完整性进行核查和验证； 3、项目组对受评主体的经营环境、经营能力及状况、财务、受评主体风险因素及抗风险能力等方面进行评价，成《债务履约能力评级报告书》初稿并给出初始债务履约能力级别； 4、《债务履约能力评级报告书》初稿和评级工作底稿须经项目组负责人初审、部门负责人再审和评级总监三审的三级审核，各级审核人员必须在评级报告初稿及评级工作底稿上签署审核意见、时间并署名确认； 5、《债务履约能力评级报告书》必须经过内部审核程序后才能提交评级委员会。 （五）等级评定 项目组负责人根据债务履约能力评级委员会提出的意见及最终确定的债务履约能力等级，修改《债务履约能力评级报告书》。
项目可行性报告范文 一、基本情况 1．项目单位基本情况：单位名称、地址及邮编、联系电话、法人代表姓名、人员、资产规模、财务收支、上级单位及所隶属的市级部门名称等情况。 可行性研究报告编制单位的基本情况：单位名称、地址及邮编、联系电话、法人代表姓名、资质等级等。 合作单位的基本情况：单位名称、地址及邮编、联系电话、法人代表姓名等。 2．项目负责人基本情况：姓名、职务、职称、专业、联系电话、与项目相关的主要业绩。 3．项目基本情况：项目名称、项目类型、项目属性、主要工作内容、预期总目标及阶段性目标情况；主要预期经济效益或社会效益指标；项目总投入情况（包括人、财、物等方面）。 二、必要性与可行性 1．项目背景情况。项目受益范围分析；国家（含部门、地区）需求分析；项目单位需求分析；项目是否符合国家政策，是否属于国家政策优先支持的领域和范围。 2．项目实施的必要性。项目实施对促进事业发展或完成行政工作任务的意义与作用。 3．项目实施的可行性。项目的主要工作思路与设想；项目预算的合理性及可靠性分析；项目预期社会效益与经济效益分析；与同类项目的对比分析；项目预期效益的持久性分析。 4．项目风险与不确定性。项目实施存在的主要风险与不确定分析；对风险的应对措施分析。 三、实施条件 1.人员条件。项目负责人的组织管理能力；项目主要参加人员的姓名、职务、职称、专业、对项目的熟悉情况。 2.资金条件。项目资金投入总额及投入计划；对财政预算资金的需求额；其他渠道资金的来源及其落实情况。 3.基础条件。项目单位及合作单位完成项目已经具备的基础条件（重点说明项目单位及合作单位具备的设施条件，需要增加的关键设施）。 4.其他相关条件。 四、进度与计划安排 五、主要结论 项目可行性报告编制要求 一、概述 1 项目概况 1．1 项目名称 1．2 项目承担单位及负责人 1．3 项目起止日期
新材料项目 可行性研究报告规划设计/投资分析/产业运营
摘要 该新材料项目计划总投资8208.88万元，其中：固定资产投资6926.89万元，占项目总投资的84.38%；流动资金1281.99万元，占项目总投资的15.62%。 达产年营业收入10287.00万元，总成本费用7788.60万元，税金及附加141.78万元，利润总额2498.40万元，利税总额2984.79万元，税后净利润1873.80万元，达产年纳税总额1110.99万元；达产年投资利润率30.44%，投资利税率36.36%，投资回报率22.83%，全部投资回收期5.88年，提供就业职位176个。 坚持“社会效益、环境效益、经济效益共同发展”的原则。注重发挥投资项目的经济效益、区域规模效益和环境保护效益协同发展，利用项目承办单位在项目产品方面的生产技术优势，使投资项目产品达到国际领先水平，实现产业结构优化，达到“高起点、高质量、节能降耗、增强竞争力”的目标，提高企业经济效益、社会效益和环境保护效益。 近年来,我国新材料产业发展迅速，总产值从2010年的0.65万亿元飞速发展到2017年的3.1万亿元，年复合增长超过25%。据工信部消息，为进一步促进我国新材料产业的发展，工信部将从今年开始继续制定和出台一系列产业促进政策和措施。其中包括，编制实施2018年新材料产业折子工程，设立中国制造2025产业发展基金，制定支持新材料产业推广应用相关政策，启动实施“重点新材料研发及应用”重大工程。
报告主要内容：概况、建设背景、产业研究分析、项目建设规模、项 目选址科学性分析、工程设计方案、项目工艺及设备分析、环境影响概况、安全管理、风险应对评估、节能评价、项目计划安排、项目投资情况、盈 利能力分析、项目评价结论等。
项目投资价值与偿债能力分析报告主要反映投资该项目在未来市场的价值分析。不仅仅为融投资双方充分认识投资项目的投资价值与风险，更重要的是通过充分评估项目优势、资源，加速企业或项目法人拥有的人才技术、市场、项目经营权等无形资源与有形资本的有机融合，对企业和投资机构提供重要的融投资决策参考依据。在国际投资领域中，为减少投资人的投资失误和风险，每一次投资活动都必须建立一套科学的，适应自己的投资活动特征的理论和方法。 项目投资价值与偿债能力分析报告主要对项目背景、宏观环境、微观环境、相关产业、地理位置、资源和能力、 SWOT 、市场详细情况、销售策略、财务详细评价、项目价值估算等进行分析研究，反映项目各项经济指标，得出科学、客观的结论 项目投资价值与偿债能力分析报告正是吸收了国际上投资项目分析评价的理论和方法，利用丰富的资料和数据，定性和定量相结合，对投资项目的价值进行全面的分析评价。项目项目投资价值及项目股权价值数据分析综合报告是投资前期一个重要的关键步骤，项目的规模大小、区域分析、项目的经营管理、市场
分析、经济性分析、利润预测、财务评价等重大问题，都要在项目投资价值及项目股权价值数据分析综合报告中体现。项目项目投资价值及项目股权价值数据分析综合报告在项目可行性研究的基础上，吸收国内外投资项目分析评价的理论和方法，利用丰富的资料和数据，定性和定量相结合，对投资项目的价值进行全面的分析评估。进行投资价值分析评估的目的是通过对投资项目的技术、产品、市场、财务、管理团队和环境等方面的分析和评价，并通过分析计算投资项目在项目计算期产生的预期现金流确定其有无投资价值以及相关的风险有多大，并进而做出投资决策，对投资者而言，项目项目投资价值及项目股权价值数据分析综合报告是一个投资决策辅助工具，它为投资者提供了一个全面、系统、客观的全要素评价体系和综合分析平台。利用项目投资价值分析评估报告，投资者能全方位、多视角地剖析和挖掘风险企业的投资价值，最大限度地降低投资风险。 对企业或项目法人而言，利用项目项目投资价值及项目股权价值数据分析综合报告可以对项目的投融资方案以及未来收益等进行自我诊断和预知，以适应资本市场的投资要求，进而达到在资本市场上融资的目的。一份好的项目项目投资价值及项目股权价值数据分析综合报告将会使投资者更快、更好地了解投资项目，使投资者对项目有信心，有热情，动员促成投资者参与该项目，达到为项目筹集资金的作用。 雷势万廷数据分析有限公司，您身边的数据分析专家，擅长项目数据分析，项目价值分析，企业战略设计，企业重组并购等。公司的服务网络遍布全国，并且与多家国内外金融机构、大型财团、银行、上市公司、中小型企业等建立了业务合作意向及业务往来。
项目可行性分析报告 第一部分：项目总论 一、项目概况 二、可行性研究结论 三、主要技术经济指标表 四、项目存在问题与建议 第二部分项目背景 一、项目提出背景 二、项目发展概况 三、项目投资的必要性 第三部分项目投资所在城市的基本概况 一、城市基本发展情况 二、城市地理位置、交通、 三、城市气候与生态环境 四、城市的人文环境 五、城市经济状况 六、城市的人口结构及人均经济状况 七、城市整体发展规划及功能布局 八、城市对项目的影响与建议措施 第四部分市场分析 一、整体房地产市场发展状况分析 二、项目区域市场分析 第五部分地块分析 一、地块概况 二、地块分析 三、土地价格 四、土地升值潜力初步评估 五、项目取得用地的法律及政策性风险分析
六、地块SWOT分析 七、项目评价 第六部分项目定位 一、项目目标设置 二、项目整体定位策略 三、项目定位建议 第七部分项目整体规划分析 一、项目规划设计可行性分析 二、项目规划设计的主题及概念 第八部分项目开发建设进度安排与销售节点 一、项目分期开发设置 二、工程计划 三、销售节点 第九部分投资估算与资金筹措 一、成本预测 二、税务分析 三、资金筹措 四、资金投放使用计划 第十部分销售收入测定 一、销售收入测算 二、销售利润测算 第十一部分财务与敏感性分析 一、项目盈利能力分析 二、项目盈亏平衡分析 三、项目敏感性分析 第十二部分综合评价 一、经济评价（定性） 二、社会评价（定性） 三、环境评价 四、市场预测
五、存在问题与建议 六、总体结论及建议 第十三部分竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容 一、主要指标测算 二、竞争对手分析 三、制定策略 第十四部分附件 第一部分：项目总论 一、项目概况
股东全部权益价值评估项目资产评估报告 资产评估它是按照一定格式和内容来反映评估目的、假设、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。以下是小编整理的关于股东全部权益价值评估项目范文。欢迎大家参考! 浙江富春江环保热电股份有限公司拟收购股权 涉及的常州市新港热电有限公司 股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元评报〔 201 6 〕 456 号 坤元资产评估有限公司 二〇一六年十月十九日 目录 注册资产评估 师 .................................................................. .. (1) 资产评估报告· 摘 要 .................................................................. .. (2) 资产评估报告· 正 文 .................................................................. .. (5) 一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用 者 ................................ .. 5 二、评估目 的 ................................ .. (9) 三、评估对象和评估范 围 ................................ . (9) 四、价值类型及其定 义 ................................ .. (11)
五、评估基准 日 ................................ .. (11) 六、评估假 设 ................................ ............................... 12 七、评估依 据 ................................ ............................... 13 八、评估方 法 ................................ ............................... 15 九、评估过 程 ................................ ............................... 25 十、评估结 论 ................................ ............................... 27 十一、特别事项说 明 ................................ . (28) 十二、评估报告使用限制说 明 ................................ .. (30) 资产评估报告· 附 件 .................................................................. (32) 评估结果汇总表及明细 表 .................................................................. .. (82) 注册资产评估师声明 1 .就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。 2.注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。 3.评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。
新公司项目可行性报告 浙江XX科技有限公司 新能源电动车、电动大巴动力系统、电机电控等 产品研究及建造厂房项目 可行性研究报告 2009年11月18日 目录 总论第一章 项目名称及承办单位1.1 可行性研究工作范围及原则1.2 项目提出背景及投资的必要性1.3 项目主要技术经济指标1.4 可行性研究主要结论1.5 市场需求预测及拟建生产规模第二章市场需求预测 2.1拟建生产规模 2.2产品类别和工艺设备方案及原辅材料第三章项目产品类别 3.1工艺流程 3.2 设备3.3 总图、土建工程与运输第四章 总图布置4.1 土建工程4.2 运输 4.3公用配套工程第五章给、排水 5.1电气 5.2环保、消防、安全第六章 环境保护6.1 ２ 消防6.2 劳动安全、卫生防护措施6.3 第七章部门设置与项目实施进度 部门设置7.1工作制度和劳动定员7.2 人员培训7.3 项目实施进度安排7.4投资估算第八章概述8.1编制方法8.2 投资估算8.3资金筹措及使用计划8.4经济分析第九章 9.1说明 固定资产、无形及递延资产9.2产品成本测算9.3 销售收入、销售税金及附加、利润及分配9.4 财务盈利能力分析9.5 清偿能力分析9.6
财务不确定分析9.7 经济分析结论9.8 第十章可行性研究结论与建议 10.1结论 10.2 建议 ３ 论第一章总 1.1项目名称及承办单位 1.1.1项目名称 浙江XX科技有限公司（筹）投资兴建厂房及辅助用房建设项目 1.1.2投资单位 浙江XX有限公司、浙江XX动力科技有限公司 单位地址 联系电话： 1.1.3项目拟建地点 浙江杭州市萧山临江新城 新创办公司名称：浙江XX科技有限公司（筹） 法人代表： 注册资金：5000万元 经营范围：电动动力系统、电动汽动ATV 、UTV、特种车辆、电 动汽车、电机电控、新型纳米材料应用。 1.1.4可行性研究报告编制单位 浙江XX 机电有限公司 1.2可行性研究工作范围及研究原则： ◆坚持实事求是、科学分析的原则，力求准确、可靠。 的原则。”三同时“◆坚持项目主体、环保、安全 ◆坚持动态分析的观点，合理确定投入产出数据，寻找边界条件向４ 委托者提供较大把握的技术经济数据，以求减少决策失误。 1.3项目提出的背景及投资的必要性 1.3.1项目提出的背景及意义 进入新世纪，全球节能减排问题十分突出，而高度信息化时代的高科技成为汽车产业新一轮发展的良好条件，于是全球汽车产业出现了两种创新路线：一是重视传统内燃机汽车技术上的重大改进，另一个是积极地开展新能源汽车的研制，特别是加快电动汽车的研制和产业化。随着国际油价的持续攀升，电动汽车的发展日益受人关注。 目前，电动汽车分为三种：纯电动汽车、燃料电池电动汽车和混合动力电动汽车。纯电动汽车以车载电源（蓄电池）为动力，用电机驱动车轮行驶，但目前其问题是蓄电能力有限，续驶距离短，因而其发展关键是低价高效蓄电池技术。燃料电池电动汽车是一种可以将燃料中的化学能直接转化为电能的能量转化装置，通过车载氢气罐直接输送氢气，氢气在燃料电池内发生电化学反应，转化为电能，电能再输送给电机用以驱动车轮。它的特点
新产品项目 可行性研究报告规划设计 / 投资分析
摘要 该新产品项目计划总投资16908.70万元，其中：固定资产投资14837.01万元，占项目总投资的87.75%；流动资金2071.69万元，占项目总投资的12.25%。 达产年营业收入17054.00万元，总成本费用13365.41万元，税金及附加276.49万元，利润总额3688.59万元，利税总额4473.85万元，税后净利润2766.44万元，达产年纳税总额1707.41万元；达产年投资利润率21.81%，投资利税率26.46%，投资回报率16.36%，全部投资回收期7.61年，提供就业职位315个。 本报告所涉及到的项目承办单位近几年来经营业绩指标，是以国家法定的会计师事务所出具的《财务审计报告》为准，其数据的真实性和合法性均由公司聘请的审计机构负责；公司财务部门相应人员负责提供近几年来既成的财务信息，确保财务数据必须同时具备真实性和合法性，如有弄虚作假等行为导致的后果，由公司财务部门相关人员承担直接法律责任；报告编制人员只是根据报告内容所需，对相关数据承做物理性参照引用，因此，不承担相应的法律责任。 概论、项目建设必要性分析、项目市场研究、项目建设方案、选址可行性研究、项目土建工程、项目工艺可行性、环境保护概况、安全规范管
理、项目风险、项目节能评价、项目实施方案、项目投资情况、项目经济收益分析、项目综合评价等。
新产品项目可行性研究报告目录 第一章概论 第二章项目建设必要性分析第三章项目市场研究 第四章项目建设方案 第五章选址可行性研究 第六章项目土建工程 第七章项目工艺可行性 第八章环境保护概况 第九章安全规范管理 第十章项目风险 第十一章项目节能评价 第十二章项目实施方案 第十三章项目投资情况 第十四章项目经济收益分析 第十五章项目招投标方案 第十六章项目综合评价
随着市场经济的逐步建立和完善，企业之间的投资、融资、并购等资本运作行为已越来越普遍，而资本运作顺利进行的基础是对商业市场、资本市场和企业经营的多方位周密考察。项目股权价值数据分析及项目偿债能力就是投资商进行投资的参考依据，接下来为您进行简单介绍，希望能给您带来一定程度上的帮助。 债务履约能力评级的流程： 一、前期准备阶段 1、接受评级申请或委托 被评对象(企业)向评价机构提出评级申请，双方签订服务协议。或接受其他单位的委托，签订委托评级协议书，协议书中，明确规定委托内容、委托方和受托方的权利义务等，在委托协议签定生效后，评级工作才能正式进行。 2资料搜集
评价机构研究与企业相关的行业、政策、法规等方面的资料，初步把握企业的发展概况。 3、制定评级方案 评级方案是评级组进行某项评级活动的安排，主要内容包括：评级对象、评级目的、评级依据、评级项目负责人、评级工作人员、工作时间安排、拟用评级方法、选用评级标准、准备评级资料和有关工作要求等。 二、调查阶段 调研包括与有关人员的访谈及现场勘察，旨在了解企业经营状况，直接感受企业的管理氛围。其中与管理层的会谈非常重要，会谈内容涉及企业业务开展状况、竞争状况、财务政策、以往业绩、以及长短期经营展望等，此外，企业的营运风险、经营策略和内控机制都是重要的访谈议题。
与企业有债权债务关系的单位，主要包括向企业贷款的商业银行、大额应付账款的债权人、企业应收款的主要欠款单位等，与这些单位的访谈是为了了解受评企业历史资信记录、目前债务压力以及企业款项回收情况。 安徽创迈项目数据分析师事务所有限公司经合肥市工商行政管理局登记注册，是一家专业从事项目数据分析的服务性机构。致力为中小型企业、国内外银行、投融资公司、政府组织等机构提供项目可行性报告、投资项目风险评估、项目价值分析、项目稳定回报论证等系统的服务，并为项目投资方以及融资方提供一份具有经济性、权威性、客观性、公正性、实用性的项目数据分析报告。公司的服务网络遍布全国，并且与多家国内外金融机构、大型财团、银行、上市公司、中小型企业等建立了业务合作意向及业务往来。我们以专业的方法、严谨的态度、公正的原则、热情的服务为广大客户提供有价值的数据分析，携手广大客户，共同发展进步。
广州新型材料制造项目可行性分析报告 规划设计/投资分析/实施方案
报告说明— 2016年全球冠脉支架市场规模估计在70亿美元左右，增速6%左右。 综合数据来看，2016年全球冠脉支架的市场规模在70亿美元左右，预测2016-2020年CAGR6%左右，呈现出成熟市场稳定增长的特征。从区域上看，美国和东亚（包括日本、中国、东南亚各国）合计占比70%左右，中国、巴西、印度等发展中国家市场规模增速呈现快于全球增速的态势，冠脉支架 市场规模增速普遍高于10%。从支架技术上看，虽然雅培的可降解支架退市，但全球来看可降解支架研发势头不减，技术的更新换代仍然是支架行业的 主题和销售增长驱动力。 该镍钛支架项目计划总投资15448.13万元，其中：固定资产投资12756.77万元，占项目总投资的82.58%；流动资金2691.36万元，占项目 总投资的17.42%。 达产年营业收入18987.00万元，总成本费用14677.28万元，税金及 附加254.73万元，利润总额4309.72万元，利税总额5158.89万元，税后 净利润3232.29万元，达产年纳税总额1926.60万元；达产年投资利润率27.90%，投资利税率33.39%，投资回报率20.92%，全部投资回收期6.28年，提供就业职位370个。 冠状动脉支架主要是用于经皮冠状动脉介入手术（PCI），是心内科中 主流的一种术式。目前，我国冠心病患者人数估计已超过1000万，且冠心
病死亡率逐年上升，作为治疗的重要手段，我国PCI手术仍然处于稳健增长阶段，具备中长期成长空间。
目录 第一章项目总论 第二章项目建设单位说明第三章项目背景、必要性第四章产业调研分析 第五章产品规划方案 第六章选址分析 第七章项目工程设计说明第八章项目工艺及设备分析第九章环境保护和绿色生产第十章安全规范管理 第十一章建设风险评估分析第十二章项目节能评价 第十三章项目进度说明 第十四章投资规划 第十五章项目经营收益分析第十六章综合评价说明 第十七章项目招投标方案
在我们进行投资之前，或者在投资当中，我们应该对相对应的项目有所了解，毕竟我们设计的不是虚拟的交易，而是实打实的资金，而我们进行一系列投资的初衷就是放大利益，为了达到此目的，我们需要被提供相对可靠的股权价值及相关评级报告。 股权市场的风风雨雨已经不是新鲜事物了，在互联网经济和“大众创业、万众创新”的浪潮之下，越发的引人注目。伴随着大环境的持续向好，很多投资者都有意愿进入股权领域，一些新兴的专业从事股权投资服务的公司未雨绸缪、不断的扩大项目优势。显而易见，股权投资服务平台的打造不同于一般的互联网金融平台建设，重要的是要形成自身的影响力。由于股权市场灵活多变，热门项目可谓是日新月异且专业性强，投资者要想获取比较大的利益就必须选择合适的平台。再者，对于股权平台来说也应当具备足够的专业实力，提供相对可靠的服务。众所周知，股权市场的竞争是很激烈的。在这方面，对拥有包括人工智能、新能源汽车、健康医疗、共享经济、军工科技、物联网5G通讯、移动支付、无人值守、新零售等在内的风口热门项目股权的公司进行投资比较容易利益扩大化。 股权价值，即长期股权投资的账面价值，是指该项股权投资的账面余额减去
该项投资已提的减值准备，股权投资的账面余额包括投资成本、股权投资差额。股权价值计量不仅关系股东利益，而且还影响会计信息的相关性，采用不同的方法计量股东权益，必然导致不同的结果，根据资产价值属性选择恰当的方法计量股东权益价值尤为关键。现行的公允价值计量模式下，由于所有者权益的属性与计量模式之间存在逻辑上的缺陷，建议采用单一现行市价计量模式计量，反映资产、负债、所有者权益的交换价值，客观、准确反映所有者权益的市场价值。对于上市公司而言，股权价值应由股票交易市场决定，而不是取决于会计计量结果，对于非上市公司的股权价值则要通过市场法比较确定。 债务履约能力评级就是指，通过评级者对评级对象的各个方面，根据评级标准进行量化和非量化的测量过程，最终得出一个可靠的并且逻辑的结论。评级是对被调查企业进行的信用级别和风险指数的评定，内容包括：企业简介、业务范围、员工人数、付款记录、公共记录、财务状况、进出口、主要经营者履历、信用承诺等信息。它更深入地对被调查对象进行调查，主要在资产、土地使用权、经济纠纷、财务分析、产品是否重大质量的事故等方面进行详细调查，主要用于企业并购、资金合作、融资项目等合作目的。
太原高新技术产业项目可行性分析报告 投资分析/实施方案
摘要 医用电子直线加速器是一种比较复杂的大型医用没备。涉及诸多学科 和技术，如加速器物理、核物理、无线电、电工学、电子学、自动化控制、电磁学、微波技术、机械、精密加工、电子计算机、制冷、流体力学等。 这里只简单介绍医用电子直线加速器的一般结构。不论是行波医用电子直 线加速器，还是驻波医用电子直线加速器；不论是低能医用电子直线加速器，还是中高能医用电子直线加速器，尽管在结构上各有千秋，但基本结 构是一致的。主要包括加速管、脉冲调制器、电子枪、微波系统、真空系统、稳频、温控及充气系统、射线束引出系统、治疗头、治疗床。 医用电子直线加速器是指利用微波电磁场加速电子并且具有直线运动 轨道的加速装置，用于患者肿瘤或其他病灶放射治疗的一种医疗器械。它 能产生高能X射线和电子线，具有剂量率高，照射时间短，照射野大，剂 量均匀性和稳定性好，以及半影区小等特点。 该电子设备项目计划总投资5372.00万元，其中：固定资产投资4183.61万元，占项目总投资的77.88%；流动资金1188.39万元，占 项目总投资的22.12%。 本期项目达产年营业收入8853.00万元，总成本费用6743.03万元，税金及附加91.49万元，利润总额2109.97万元，利税总额 2492.49万元，税后净利润1582.48万元，达产年纳税总额910.01万
元；达产年投资利润率39.28%，投资利税率46.40%，投资回报率29.46%，全部投资回收期4.89年，提供就业职位178个。
太原高新技术产业项目可行性分析报告目录 第一章项目概况 一、项目名称及建设性质 二、项目承办单位 三、战略合作单位 四、项目提出的理由 五、项目选址及用地综述 六、土建工程建设指标 七、设备购置 八、产品规划方案 九、原材料供应 十、项目能耗分析 十一、环境保护 十二、项目建设符合性 十三、项目进度规划 十四、投资估算及经济效益分析 十五、报告说明 十六、项目评价 十七、主要经济指标
XX高科技工业园项目可行性研究报告模板 第一章总论 一、项目提要 1.项目名称：XX高科技工业园项目 2.建设性质：新建 3.项目建设单位：XX高科技工业园有限公司 4.建设地点：XX市金水区滍水路与夏耘路交叉口 5.项目申报单位：XX高科技工业园有限公司 6.项目辐射范围及带动能力 园区计划总投资预计为60亿元，将在五年内全部建成。规划占地面积约1200亩，总建筑面积约130万㎡，达到设计产能后年产值将超过100亿元，年知识产权突破500件，其中PCT（专利合作条约）专利不少于20%。园区重点围绕智能终端、数据中心、环保技术、新能源、跨境产业五大板块进行布局,吸收稳定就业员工约3万人。园区主要抓好智能终端、数据中心、环保技术、新能源和生态技术研究院、智慧产业研究院等几大龙头，并围绕这几大龙头进行布局，最终形成多个完整的产业链，聚合成产业群。目前已有固网智能终端等20家企业和智慧产业研究院、生态研究院确定入驻。 二、可行性研究的依据 1.根据国务院（1998）第253号令《建设项目环境保护管理条例》及国家环境保护总部令第33号《建设项目环境影响评价分类管理名
录》等法律法规； 2.《XX城乡规划局关于平新城地（2015）003号、004号新增国有建设用地进行规划的复函》 3.豫平平新制造[2016]05278号文 三、综合评价和论证结论 1.综合评价 经现场调查，光电网通生产基地项目主要从事固网宽带通讯终端与应用终端、光接入终端系列、无线WIFI和移动3G/4G/5G终端系列、机顶盒及其它宽带终端系列产品的研发、生产、销售。根据《电网通生产基地项目环境影响报告表》，该项目生产车间非甲烷总烃的卫生防护距离为50m，本项目距离其生产车间最近距离为80m，不在其卫生防护距离范围内，该项目运营不会对本项目员工办公生活产生较大影响，因此我们认为项目可行。 四、存在的问题及建议 1.水质超标主要是区域污水排放没有纳入污水处理厂，致使沿河污水直排入湛河，对湛河水质造成影响。评价建议当地政府尽快将沿河污水全部收集进入污水处理厂处理，减轻对地表水体的污染。 2.当地的技术服务是保证项目技术路线贯彻执行的基础，必须加强。在项目安排有关建设内容的基础上，当地政府应在实施后就此制定有效的政策。给予技术上支持。 3.建议尽快实施项目。 第二章项目背景及必要性 一、国家产业政策和行业发展规划