台湾省2016年房地产估价师《相关知识》：建筑材料的物理性质模拟
试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。
A．536
B．549
C．557
D．816
2、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收相当于20％以下的土地闲置费。
A：地价款
B：房价款
C：土地使用权出让金
D：土地使用权出让税
E：房地产估价机构必须加盖公章
3、在强制拍卖中，拍卖的主体是__。
A．人民法院和拍卖公司
B．竞买人和买受人
C．人民法院和拍卖标的所有权人
D．拍卖公司和拍卖标的所有权人
4、某公司2年前租赁某写字楼中的500㎡用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元／(㎡·天)，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/(㎡·天)，报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为
A：98.80
B：592.81
C：691.61
D：667.22
E：工业用地的监测点评估价格
5、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元。该宗房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为万元。
A：90．52
B：91．52
C：92．52
D：93．52
E：工业用地的监测点评估价格
6、下列关于征收土地的表述中，正确的是。
A：土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍
B：安置补助费只能发放给安置单位
C：并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D：只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金
E：执行层的组织协调
7、假如土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用28年后转让，受让人的使用年限有__年。
A．50
B．22
C．78
D．12
8、在我国，会计年度自公历止。
A：上年的6月1日起至次年5月31日
B：上年的8月1日起至次年7月31日
C：每年的1月1日起至12月31日
D：每年的6月1日起至次年的5月31日
E：执行层的组织协调
9、股票可以在股票市场上作为买卖对象或抵押品随时转让，这体现了股票的__。A．风险性
B．营利性
C．价格的波动性
D．流通性
10、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的．【2003年考题】
A：有用性、稀缺性、有效需求
B：供给、需求、利用状况
C：权利、租金、利率
D：价值、使用价值、供求
E：工业用地的监测点评估价格
11、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷。国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。
A．不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
B．该耕地的土地补偿费最少为60万元
C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D．由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费
12、A房地产开发公司征收200亩耕地，建设一住宅小区，该块耕地征收前三年的平均年亩产值为800元，按国家规定最低补偿标准，A房地产开发公司应支付__万元土地补偿费。
A．33
B．66
C．96
D．160
13、房地产估价委托合同的内容可以不包括。
A：估价对象
B：估价目的
C：估价人员
D：委托人的协助义务
E：工业用地的监测点评估价格
14、影响房地产价格的环境因素不包括__。
A．大气环境
B．声觉环境
C．卫生环境
D．治安环境
15、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经的业主同意。
A：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上
B：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数
C：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上
D：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数
E：执行层的组织协调
16、防震缝的宽度在任何情况下不得小于mm。
A：20
B：30
C：40
D：50
E：执行层的组织协调
17、下列不属于建筑安装工程费用的是__。
A．各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用
B．设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用
C．为施工进行的场地平整而发生的费用
D．土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用
18、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。
A．43.2%
B．50%
C．56.8%
D．70%
19、房地产开发项目自__之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。A．土地使用权出让合同签订
B．土地使用权出让合同约定的动工开发
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用权证书取得
20、在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是。
A：城市蓝线
B：城市绿线
C：城市紫线
D：城市黄线
E：执行层的组织协调
21、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，__投资风险更大。
A．物业甲
B．物业乙
C．一样大
D．无法判断
22、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（）。
A．12%
B．20%
C．24%
D．30%
23、运用__估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。
A．抽检法
B．平滑法
C．指数加权法
D．市场法
24、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为和金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为万元。
A：521
B：533
C：695
D：711
E：工业用地的监测点评估价格
25、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。A．55.0
B．85.6
C．150.0
D．123.6
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、根据《房屋登记办法》，可以办理预告登记的有__。
A．预购商品房设定抵押
B．在建工程设定抵押
C．房屋所有权转让
D．房屋所有权设定抵押
E．购买预售商品房
2、统计中，用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标是__。A．平均指标
B．变异指标
C．绝对指标
D．相对指标
3、禁止发布房地产广告的是__。
A．在划拨土地上开发建设的房地产
B．已设定抵押的房地产
C．未取得商品房预售许可证的房地产
D．没有选聘物业管理企业的房地产
4、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。
A．空置损失
B．租金损失
C．经营费用
D．其他收入
E．潜在毛租收入
5、基本完好房的成新度可以是__。
A．九成
B．八成
C．七成
D．六成
E．四成
6、当供给增加量小于需求减少量时，则__。
A．均衡价格下降．均衡交易量增加
B．均衡价格下降，均衡交易量减少
C．均衡价格上升，均衡交易量增加
D．均衡价格上升，均衡交易量减少
7、城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有__。
A．名胜古迹自用的房产
B．寺庙出租的经营用房产
C．校办工厂的房产
D．房地产开发企业建造未售但自用的房产
E．地下停车场
8、城乡规划包括。
A：城镇体系规划
B：城市规划
C：镇规划
D：乡规划和村庄规划
E：总体规划和详细规划
9、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费。则对商品乙的消费的边际效用__。
A．减少
B．增加
C．不变
D．可能增加也可能减少
10、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是__。
A．评估价格公平合理，成交价格不公平合理
B．评估价格不公平合理，成交价格公平合理
C．评估价格和成交价格都公平合理
D．评估价格和成交价格都不公平合理
11、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常要考虑的因素有__。A．可能面积的组合
B．寻租者经营业务的性质
C．寻租者将来扩展办公室面积的计划
D．每平方米的租金
E．室内的装修
12、根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB 50137—2011)，下列不属于城市建设用地分类中“大类”的有。
A：广场用地
B：公用设施用地
C：道路与交通设施用地
D：商业服务业设施用地
E：公共管理与公共服务设施用地
13、按房地产的__来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A．收益性
B．用途
C．市场性
D．地段
14、下列关于房屋租赁期说法正确的是__。
A．房屋的租赁期无限制，由租赁当事人约定
B．房屋的租赁期不得少于6个月
C．房屋的租赁期由租赁当事人约定，但不得超过20年
D．房屋的租赁期超过20年的，房屋租赁合同无效
15、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的__。
A．权责发生制原则
B．收负实现制原则
C．配比原则
D．划分收益性支出与资本性支出原则
16、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为预算价格。
A：单项工程
B：单位工程
C：分部工程
D：分项工程
E：执行层的组织协调
17、市场法的理论依据是房地产价格形成的__。
A．收益递增递减原理
B．适合原理
C．均衡原理
D．替代原理
18、综合验收中的__是竣工项目投入使用前的关键环节。
A．消防验收
B．规划验收
C．环保验收
D．人防验收
19、是收集一手资料时最普遍采用的手段。
A：问卷
B：座谈
C：电话
D：邮寄
E：借款合同
20、下列关于承担民事责任的方式，说法正确的是。
A：承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用
B：承担民事责任的方式，只能单独适用
C：承担民事责任的方式，不可以单独适用，但可以合并适用
D：承担民事责任的方式，可以单独适用，但不可以合并适用
E：执行层的组织协调
21、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。
A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款
B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款
C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金
D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
22、下列关于银行外部组织形式叙述错误的是__。
A．单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式
B．总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理
C．集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司
D．连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的
23、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于__修正。
A．交易情况
B．交易日期
C．区域因素
D．个别因素
24、房地产测绘的作用，__
A．为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务
B．为房地产管理提供信息服务
C．为其他部门提供参考资料
D．为房地产管理提供技术服务
E．房地产测绘结果提供了房地产商品量的量度依据
25、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的。
A：一级市场
B：二级市场
C：三级市场
D：存量市场
E：借款合同
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新
全国注册税务师考试试题(5个doc)6
2003年全国注册税务师考试《税法二》试题及分析 一、单项选择题(共40分,每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意) 1．2001年度北方航空公司所办的三家股份制企业实现的应纳税所得额,正确的税务处理是()。 A．就地缴纳所得税B．合并缴纳所得税C．分散缴纳所得税D．集中缴纳所得税 答案：A 依据：教材第19页。 民航总局所属其他企业及其所办的股份制企业、联营企业就地缴纳企业所得税。 考核目的及分析：测试考生对特殊行业、部门、企业等纳税人的纳税地点是否熟悉。 2．某企业经主管税务机关核定,2000年度亏损50万元,2001年度盈利20万元,2002年度盈利35万元。该企业2002年度应缴纳的企业所得税为()万元。 A．8．25B．1．65C．1．35D．0．9 答案：C 依据：教材第21、64、104页。 如果上一年度发生亏损,可用当年应纳税所得额进行弥补,一年弥补不完的,可连续弥补5年,按弥补亏损后的应纳税所得额来确定适用税率；全年应纳税所得额超过3万元至10万元(含10万元)的企业,按27%的税率征税。 考核目的及分析：测试考生是否清楚亏损弥补的规定,以及企业所得税税率的适用。由于2002年在弥补亏损后的所得为5万元,应适用27%税率,所以,其应纳企业所得税=5×27%=1．35(万元)。 3．甲企业2001年3月接受乙企业捐赠商品房一套,接受时确定价格为20万元。2002年6月甲企业将该套房屋转让,取得收入额22万元,支付转让房屋的相关税费3万元。该项业务甲企业2002年应缴纳企业所得税为()万元。 A．6．6B．7．26 C．6．27D．5．61 答案：A 依据：教材第21、26、104页。 纳税人接受捐赠的实物资产,接受捐赠时不计入企业当期的应纳税所得额；出售或清算时,应计入应纳税所得额。出售或清算的价格高于接受捐赠的实物价格时,减去相关费用后又低于接受捐赠时的实物价格的,应以接受捐赠时的实物价格计入应纳税所得或清算所得。应纳税所得额20万元在10万元以上,适用税率为33%。 考核目的及分析：测试考生是否清楚纳税人接受实物资产的税务处理。出售价格22万元高于接受捐赠的实物价格20万元,但减去相关税费3万元,即22—3=19(万元),又低于20万元,故应按20万元计税。所以,该项业务甲企业2002年应缴纳企业所得税为=20×33%=6．6(万元)。 4．下列项目中,按照企业所得税的有关规定,表述正确的是()。 A．金融企业在二级市场上买卖国库券的所得,不缴纳企业所得税 B．金融企业代销国债取得的代办手续费收入,不缴纳企业所得税 C．金融企业收回的以物抵债财产,评估价高于债权金额不退的部分,不缴纳企业所得税
2017年房地产估价师理论与方法模拟试题 1.直线趋势法公式y=a+bx中，x表示( )。 A、价格 C、价格变动率 B、常数 D、时间 2.在比较法中，土地使用权年限修正属于( )修正。 A、交易情况 C、区域因素 B、交易日期 D、个别因素 3.有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费;乙写字楼的建筑面积月租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有( )。 A、甲高于乙 C、甲等于乙 B、甲低于乙 D、不可比 4.甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有( )。 A、甲大于乙 C、甲小于乙 B、甲等于乙 D、不可比 5.有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )。 A、9 C、15 B、13.5 D、18 6.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。 A、类似写字楼的客观收益 C、该写字楼的实际收益 B、市场比较法 D、无法估算 7.某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。 A、取三者的平均值 C、任选其中之一 B、取三者的中间值 D、在三者的基础上综合分析决定 8.路线价法估价的第三个步骤为( )。 A、设定标准深度 C、编制深度百分率表
B、选取标准宗地 D、划分路线价区段 9、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会( )。 A、越高 B、越低 C、不变 D、符合客观实际 10某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )万元。 A、4858 C、2700 B、5200 D、6264 1.D 2.D 3.D 4.D 5.D 6.A 7.D 8.B 9.B 10.B [2017年房地产估价师理论与方法模拟试题]相关文章：
房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%
C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
一、单项选择题 1.甲企业计划投资一条新的生产线，项目一次性总投资500万元，建设期为3年，经营期为10年，经营期每年可产生现金净流量130万元。若甲企业要求的年投资报酬率为9%，则该投资项目的现值指数是（）。（已知PVA（9%，13）=7.4869，PVA（9%，10）=6.4177，PVA（9%，3）= 2.5313） A.0.29 B.0.67 C.1.29 D.1.67 2.甲乙两投资方案的预计投资报酬率均为25%，甲方案的标准离差率小于乙方案的标准离差率，则下列表达正确的是（）。 A.甲方案风险小于乙方案风险 B.甲乙两方案风险相同 C.甲方案风险大于乙方案风险 D.甲乙两方案风险大小依各自的风险报酬系数大小而定 3.甲公司2008年年初产权比率为60%，所有者权益为500万元；2008年年末资产负债率为40%，所有者权益增长了20%。假如该公司2008年度实现息税前利润54万元，则2008年的基本获利率为（）。 A.4% B.6% C.8% D.10% 4.下列资产负债项目中，不影响速动比率计算的是（）。 A.预付账款 B.长期股权投资 C.短期借款 D.存出投资款 5.与固定预算相比，弹性预算的优点是（）。 A.简单、工作量小 B.不受原有项目的制约 C.适用范围广、可比性强 D.一切从现实出发分析企业的各项支出 6.与发行普通股筹集资金相比，发行债券筹集资金的优点是（）。 A.资金成本较低 B.没有固定的利息支出 C.财务风险较低 D.不需要偿还本金
7.甲公司发行在外的普通股每股当前市价为40元，当期每股发放股利5元，预计股利每年增长5%，则该公司保留盈余资金成本为（）。 A.12.50% B.13.13% C.17.50% D.18.13%
第二章房地产及其描述 一、单项选择题 1、下列不属于构筑物的是()。 A.储藏室 B.烟囱 C.隧道 D.道路 2、建筑密度等于()/建筑用地面积。 A.总建筑面积 B.土地总面积 C.建筑顶层面积 D.建筑基底总面积 3、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护()。 A.债权 B.物权 C.二者皆可 D.二者皆不 4、房地产权利的种类中，属于用益物权的是()。 A.所有权 B.土地承包经营权 C.抵押权 D.质权 5、区位因房地产的()而成了房地产的重要组成部分。 A.体量庞大
B.价值量大 C.不可移动 D.权益特性 6、房地产权利的种类中，属于债权的是()。 A.地役权 B.土地使用权 C.抵押权 D.租赁权 7、()是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。 A.用益物权 B.担保物权 C.抵押权 D.租赁权 8、经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的()。【2011年真题】 A.相互影响性 B.寿命长久性 C.数量有限性 D.保值增值性 9、房地产的()特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。 A.不可移动 B.供给有限 C.价值量大 D.用途多样
10、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的()特性。 A.不可移动 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制 11、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于()引起的。(2005年试题) A.装饰装修改造 B.通货膨胀 C.需求增加导致稀缺性增加 D.改进物业管理 12、房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是()上升的。 A.间断 B.波浪 C.连续 D.螺旋 13、下面()不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。 A.装饰装修改造 B.修建广场、公园、公共绿地 C.调整城市发展方向 D.改变城市格局 14、按照我国法律的规定，居住用地的年限为()年。
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
1999 注册税务师考试《财务与会计》考题及答案 一、单项选择题（共40 题，每题1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。） 1．企业在销售货物或提供应税劳务时，依《增值税暂行条例》规定应收取的增值税额属于下列哪个会计要素？（） A .资产 B .负债C.收入D.费用 答案：B 2．资产负债表中“一年内到期的长期负债”的列示，体现了（）的要求。 A .重要性原则 B .谨慎性原则 C .配比原则 D .客观性原则 答案：A 3收款企业受理银行本票，经审核无误后，应连同进账单送交开户银行办理转账，同时借记“（）” 科目。 A 银行存款 B 银行本票 C 其他货币资金——银行本票 D 银行本票存款 答案：A 4对于未达账项，企业应编制“银行存款余额调节表” 进行调节。调节后的银行存款余额反映了（）。 A 企业银行存款总账科目的实有数额 B 企业银行存款对账单上的存款实有数额 C .企业银行存款日记账的实有数额— D 企业可以动用的银行存款实有数额 答案：D 5预付货款业务量不大的企业，可不设“预付账款”科目，在预付时，直接计入（） A “应收账款”科目的借方 B “在途材料”科目的借方 C “应付账款'”科目的借方 D “材料采购”科目的借方 答案：C 6某企业结账前“坏账准备”的余额在借方，年末调整时应当（）。 A 按该借方余额与年末应收账款估计的坏账损失数之和提取坏账准备，计入管理费 用 B 按该借方余额与年末应收账款估计的坏账损失数之差提取坏账准备，计入管理费 用
C ?按该借方余额与年末应收账款估计的坏账损失数之和，冲减管理费用 D ?按年末应收账款余额计提坏账准备，计入管理费用 答案：A 7．已经贴现的商业承兑汇票到期， 承兑人与申请贴现企业均无力偿还票款。贴现银 行将其作为申请贴 现企业的逾期贷款处理。而申请贴现企业应作如下会计分录（） B ?借记“应收账款”科目，贷记 C ?借记“应收票据”科目，贷记 D ?借记“应收账款”科目，贷记 答案： B & 某企业1999年1月1日乙材料账面实际成本 90000元，结存数量500吨；I 月 3 日购进乙材料 300 吨， 每吨单价 200 元； 1 月 15 日又购进乙材料 400 吨， 每 吨单价 180 元； I 月 4 日和 1 月 20 日各发出材料 400 吨。该企业采用移动平均 法计 算发出材料的实际成本，则 1999 年 1 月 31 日 乙材料账面成本余额为（）元。 A 72000 B 75000 C 735O D 80000 答案： C 9 在物价持续下跌的情况下， 用后进先出法取代移动平均法计量存货后会使（） A 期末存货价值 升高， 当期 利润增加 B 期末存货 价 值升 高 ， C 期末存货 价 值降 低 ， D 期末存货价值降低， 当期利润减少 当期利润增加 当期利润减少 答案： A 10 采购的原材料在途中发生的毁损， 查明原因并报经批准后， 其所负担的增值税 额可计入（）。 A “原材料” 科目 B “应交税金 ——应交增值税（进项税额）” 科目 C “待处理财产损溢 ” 科目 D “管理费用 ” 科目 答案： D 11 不受存货发出计价方法影响的是（） 。 A 生产成本 B 销售成本 C 制造成本 D 采购 成本 答案： D 12．企业对于从一个车间转给另一个车间继续加工的自制半成品的成本，应在 “（ ）”科目核算 。 A ?自制半成品 B ?产成品 C ?生产成本 D ?制造费用 A ?借记“应收票据”科目，贷记 短 期借款 ” 科目 短期借款 ” 科目 应收账款 ” 科目 应付账款 ” 科目
建筑材料的物理性质 材料是构成建筑物的物质基础。直接关系建筑物的安全性、功能性、耐久性和经济性。用于建工.程的材料要承受各种不同的力的作用。例如结构中的梁、板、柱应其有承受荷载作用的力学性能；墙体的材料应接有抗冻、绝热、隔声等性能;地而的材料应具有耐磨性能等。一般来说.材料的性质可以分为4个方面：物理性质、力学性质、化学性质和耐久性。 一、物理性能 1、密度 密度是指材料在绝对密实状态下，单位体积的质量。按式（2-1）计算： 材料在绝对密实状态下的体积.是指不包括材料孔隙在内的体积。建筑材料中，除钢材、玻璃等少数材料接近于绝对密实外，绝大多数材料都含有一定的孔隙，如砖、石材等。而孔隙又可分为开口孔隙和闭口孔隙。 在测定有孔隙材料的密度时，为了排除其内部孔隙，应将材料磨成细粉(粒径小于0.2mm)，经干燥后用密度瓶测定其体积。材料磨得越细，测得的密度就越准确。 2、表观密度 表观密度是指材料在自然状态下，单位体积的质量。按式（2-2）计算： 材料的表观体积是指包含材料内部孔隙在内的体积。对外形规则的材料，其几何体积即为表观体积，对外形不规则的材料，可用排水法求得，但要在材料表面预先涂上蜡，以防水分渗入材料内部而使测值不准。当材料的孔隙内含有水分时，其质量和体积均有所变化，表观密度一般变大。所以测定材料的表观密度有气干状态下测得的值和绝对干燥状态下测得的值(干表观密度)口在进行材料对
比试验时，以干表观密度为准。 3、堆积密度 堆积密度是指散粒或粉状材料，在自然堆积状态下单位体积的质量。按式（2-3）计算： 材料的堆积体积既包含了颗粒内部的孔隙，又包含了颗粒之间的空隙。堆积密度的大小不但取决于材料颗粒的表观密度，而且还与堆积的密实程度、材料的含水状态有关。 表2-1 常用建筑材料的密度、表观密度、堆积密度 4、密实度 密实度是指材料体积内被固体物质所充实的程度。以D表示，按式（2-4）计算：
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里
2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的
D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值
2018年税务师《税法二》考试试题及答案解析 一、单项选择题(共40题，每题1.5分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1.下列占用地的行为,不征收耕地占用税的是( ) A.农田水利占用耕地 B.医院内职工住房占用耕地 C.专用铁路和铁路专用线占用耕地 D.城区内机动车道占用耕地 【答案】A。解析：占用耕地从事农业建设不征收耕地占用税，故A正确;选项B医院经营用地免征耕地占用税，职工住房不免征;选项C、D铁路线路、城区公路线路减按每平方米2元征收耕地占用税。 2.下列车辆,应缴纳车船税的是( ) A.挂车 B.插电式混合动力汽车 C.国际组织驻华代表机构使用的车辆 D.武装警察部队专用的车辆 【答案】A。解析：选项B、 C、D属于免税车辆。 3.下列合同,应接照“技术合同”缴纳印花税的是( ) A.设备测试合同 B.专利权转让合同 C.专利申请转让合同 D专利实施许可合同 【答案】C。解析：选项A设备测试合同属于加工承揽合同，选项B、D属于产权转移书据。 4.根据企业所得税相关规定,下列企业属于非居民企业的是()。 A.依法在中国境内成立的外商独资企业 B.依法在境外成立但实际管理机构在中国境内的外国企业 C.在中国境内未设立机构、场所,且没有来源于中国境内所得的外国企业 D.在中国境内未设立机构、场所,但有来源于中国境内所得的外国企业
【答案】D。解析：选项A、B属于居民企业，选项C不属于中国的企业所得税纳税人。 5.转让定价方法中的成本加成法,其公平成交价格的计算公式为( ) A关联交易的实际价格×(1+可比非关联交易成本加成率) B.关联交易的实际价格÷(1-可比非关联交易成本加成率) C.关联交易的合理成本×(1+可比非关联交易成本加成率) D.关联交易的合理成本+(1-可比非关联交易成本加成率) 【答案】C。解析：转让定价方法中的成本加成法,其公平成交价格的计算公式为关联交易的合理成本×(1+可比非关联交易成本加成率) 6.根据企业所得税相关规定,企业转让动产的所得来源地是( ) A.交易活动发生地 B.转让动产的企业所在地 C.负担、支付所得的企业所在地 D.受让动产的企业所在地 【答案】B。解析：企业转让动产的所得来源地为转让动产的企业或机构场所所在地。 7.关于董事费来源地的判断,国际通行的标准是( ) A住所标准 B.停留时间标准 C.劳务发生地标准 D.所得支付地标准 【答案】D。解析：董事费：国际上通行的做法是按照所得支付地标准确认支付董事费的公司所在国有权征税。 8.关于企业政策性搬迁损失的所得税处理,下列说法正确的是() A自搬迁完成年度起分2个纳税年度,均匀在税前扣除 B.自搬迁完成年度起分3个纳税年度,均匀在税前扣除 C.自搬迁完成年度起分5个纳税年度,均匀在税前扣除 D.自搬迁完成年度起分4个纳税年度,均匀在税前扣除
2019年注册税务师考试试题每日一练 （7.17） 导读：本文2019年注册税务师考试试题每日一练（7.17），仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 注册税务师《税法一》每日一练：土地增值税（7.17） 多选题 下列各项中，属于土地增值税特点的有（）。 A、以转让房地产取得的增值额为征税对象 B、征税面比较广 C、采用扣除法和评估法计算增值额 D、实行超率累进税率 E、实行超额累进税率 【答案】 ABCD 【解析】 土地增值税实行超率累进税率。 注册税务师《税法二》每日一练：车船税（7.17） 多选题 下列说法符合车船税规定的有（）。 A、完税船舶被盗抢、报废而申请车船税退税的，由海事管理机
构按照有关规定办理 B、机场、港口内部行驶或作业的车船，自《车船税法》实施之日起5年内免征车船税 C、对符合规定标准的纯电动商用车，免征车船税 D、车船税采用比例税率 E、车船税的纳税地点为车船的登记地或者车船税扣缴义务人所在地 【答案】 BCE 【解析】 完税船舶被盗抢、报废、灭失而申请车船税退税的，由税务机关按照有关规定办理；车船税采用定额税率。 注册税务师《财务与会计》每日一练：短期借款（7.17） 多选题 下列关于短期借款的说法中，正确的有（）。 A、在收款法下，借款人收到款项时就要支付利息 B、商业信用筹资没有资金成本 C、加息法下，有效年利率大约是报价利率的2倍 D、信用额度是信用机构对借款企业规定的无抵押、无担保借款的限额 E、采用收款法时，短期贷款的实际利率就是名义利率 【答案】
CDE 【解析】 收款法是在借款到期时向银行支付利息的方法。所以选项A的说法不正确。如果没有现金折扣或使用不带息票据，商业信用筹资不负担成本。在存在折扣时，如果放弃现金折扣时所付出的成本较高。所以选项B的说法不正确。 注册税务师《涉税服务相关法律》每日一练：行政诉讼地域管辖（7.17） 单选题 根据行政诉讼法律制度的规定，下列有关地域管辖的各项表述中，正确的是（）。 A、对复议机关作出维持原决定的复议决定不服提起诉讼的，只能由复议机关所在地人民法院管辖 B、对复议机关改变原行政行为的复议决定不服提起诉讼的，只能由复议机关所在地人民法院管辖 C、原告直接向法院起诉的案件由最初作出行政行为的行政机关所在地人民法院管辖 D、因不动产提起的行政诉讼，由被告所在地或者不动产所在地人民法院管辖 【答案】 C 【解析】
项目一建筑材料基本性质 （1）真实密度（密度） 岩石在规定条件(105土5)℃烘干至恒重，温度20℃)下，单位矿质实体体积(不含孔隙的矿质实体的体积)的质量。真实密度用ρt表示，按下式计算： 式中：ρt——真实密度，g/cm3 或kg/m3； m s——材料的质量， g 或kg； Vs——材料的绝对密实体积，cm3或m3。 因固 测定方法：李氏比重瓶法
将石料磨细至全部过的筛孔，然后将其装入比重瓶中，利用已知比重的液体置换石料的体积。（2）毛体积密度 岩石在规定条件下，单位毛体积(包括矿质实体和孔隙体积)质量。毛体积密度用ρd表示，按下式计算： 式中：ρd——岩石的毛体积密度, g/cm3或kg/m3； m s——材料的质量，g 或kg； Vi、Vn——岩石开口孔隙和闭口孔隙的体积，cm3或m3。 （3）孔隙率 岩石的孔隙率是指岩石内部孔隙的体积占其总体积的百分率。孔隙率n按下式计算： 式中：V——岩石的总体积，cm3或m3； V0——岩石的孔隙体积，cm3或m3； ρd——岩石的毛体积密 度,g/cm3或kg/m3
ρt——真实密度, g/cm3或kg/m3。 2、吸水性 、岩石的吸水性是岩石在规定的条件下吸水的能力。 、岩石与水作用后，水很快湿润岩石的表面并填充了岩石的孔隙，因此水对岩石的破坏作用的大小，主要取决于岩石造岩矿物性质及其组织结构状态(即孔隙分布情况和孔隙率大小)。为此，我国现行《公路工程岩石试验规程》规定，采用吸水率和饱水率两项指标来表征岩石的吸水性。 （1）吸水率 岩石吸水率是指在室内常温(202℃)和大气压条件下，岩石试件最大的吸水质量占烘干(1055℃干燥至恒重)岩石试件质量的百分率。 吸水率ｗa的计算公式为： 式中：m h——材料吸水至恒重时的质量（g）； m g——材料在干燥状态下的质量（g）。 （2）饱和吸水率 在强制条件下（沸煮法或真空抽气法）， 岩石在水中吸收水分的能力。 吸水率ｗsa 的计算公式为：
注册税务师考试《税务代理实务》考试试题及答案 总分：100分及格：60分考试时间：120分 一、单项选择题(共10题。每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) (1)增值税一般纳税人的下列经济业务，即使取得了增值税专用发票，进项税额也不得抵扣的是（）。 A. 厂办公室购置办公用品 B. 外购钢材用于对外投资 C. 外购食用油发放给职工 D. 生产车间新添生产用机床 (2)企业所得税年度申报表附表三《纳税调整项目明细表》中所列补充养老保险和补充医疗保险属于（）。 A. 收人类调整项目 B. 资产类调整项目 C. 扣除类调整项目 D. 与取得收入无关的调整项目 (3)关于新增企业的所得税征管范围的说法，正确的是（） A. 从2009年11月1日起，缴纳增值税的新增企业，其企业所得税由地方税务局管理 B. 从2009年1月1日起，缴纳营业税的新增企业，其企业所得税由地方税务局管理 C. 从2009年1月1日起，缴纳营业税的新增企业，其企业所得税由国家税务局管理 D. 从2009年1月1日起，新增的银行、保险公司，其企业所得税由地方税务局管理 (4)代理人知道被委托代理的事项违法，仍进行代理活动，将（）。 A. 由委托人和代理人负连带责任 B. 只由委托人负责任，代理人不负责任 C. 由代理人负责任，委托人不负责任 D. 由税务机关认定代理人和委托人的责任 (5)甲公司与乙商场采用新设丙公司的方式进行合并重组。符合企业所得税特殊性税务处理的条件。乙商场未缴清的税款，应（）。 A. 由丙公司继续履行、甲公司股东和乙商场股东不承担连带责任 B. 由乙商场股东继续履行，甲公司股东和丙公司股东承担连带责任
房地产估价师《案例分析》精选模拟试题 1、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（）。 A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B．根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价 C．根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 2、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过（）途径。 A．自行改变 B．经上级主管部门批准改变 C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续 D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 3、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为（）。 A．该两幢房屋的正常市场价值 B．该两幢建筑物的重新建造成本 C．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值 D．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值 4、甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。 确定评估结论的依据应是（）。 A．以1500万元作为评估值 B．以(1400+1580)÷2=1490万元作为评估值 C．以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。 D．以1993年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。 5、甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
2003年全国注册税务师考试《财务与会计》试题及分析 一、单项选择题(共40题,每题1分。每题的备选项中,只有1个 最符合题意) 1．下列各项中(r表示利率、n表示时期),可用于依照年金(用R表示)计算终值(用F表示)的是( )。 A．F=R×r(1+r)n/[(1+r)n-1]B．F=R×[(1+r)n-1]/r C．F=R×r/[(1+r)n-1]D．F=R×[(1+r)n-1]/r(1+r)n 标准答案：B 依据：财务与会计教材：已知年金求终值。见教材第14页．考核目的：要求考生掌握年金终值的计算公式。 2．盈余现金保障倍数等于( )。 A．经营现金净流量÷净利润 B．经营现金净流量÷利润总额 C．货币资金增加额÷净利润 D．全部现金净流量
÷利润总额 标准答案：A 依据：财务与会计教材：企业效绩评价中有关财务比率指标的计算。见教材第43页。 考核目的：要求考生掌握盈余现金保障倍数的计算。 3．某公司2002年末资产负债率为60%。为提高公司偿债能力和对债权人投入资本的保障程度,该公司打算采取措施使2003年年末的资产负债率降低30%,则该公司2003年末债权人投入的资本受所有者权益保障的程度将提高( )。(计算结果保留三位小数) A．51．724% B．48．276% C．77．586% D．71．392% 标准答案：A 依据：财务与会计教材：财务分析常用的相关比率。见教材第42～43页。 考核目的：要求考生掌握产权比率的计算及其运用。 计算过程：2002年末产权比率=60%÷40%×100%=150%
2003年末资产负债率=60%—(60%×30%)=42% 2003年末产权比率=42%÷58%×100%=72．414% 保障程度提高百分比=(150%—72．414%)÷150%=51．724% 4．某公司2002年年末资产总额为8000万元,资产负债率为60%；2002年度实现销售收入2800万元,实现净利润448万元。若2003年该公司的资产规模、销售收入和净利润水平不变,净资产收益率比2002年度提高两个百分点,则该公司2003年末的权益乘数应为( )。(计算结果保留三位小数) A．1．586 B．1．357 C．2．024 D．2．857 标准答案：D 依据：财务与会计教材：企业财务状况的综合分析。见教材第39页。 考核目的：要求考生掌握杜邦分析法中有关权益乘数的计算及运用。 计算过程：2002年净资产收益率=(448÷2800)×(2800÷8000)×[1÷(1—60%)]=14% 2003年净资产收益率=14%+2%=16%
1.第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位，当（）低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去的房地产。 A．市场价格 B．投资价格 C．使用价格 D．交换价格 答案：A 解析：投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买；反之，说明不值得投资购买。 2.政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的购买价格，这也是一种（）。 A.市场价值评估 B．投资价值评估 C．原始价值评估 D．账面价值评估 答案：B 解析：就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。但作为房地产估价人员，评估投资价值或提供房地产市场分析报告、房地产投资项目可行性研究报告，也是其服务的重要领域。 3.（）是随着时间的推移而减少的。 A.原始价值 B.账面价值
C.市场价值 D.投资价值 答案：B 解析：原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。 4.（）是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。 A.原始价格 B．理论价格 C．成交价格 D．市场价格 答案：D 解析：市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。 5.楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为（）。 A．楼面地价；土地总价÷总建筑面积 B．楼面地价：土地总价x总建筑面积 C．楼面地价：土地总价+总建筑面积 D.楼面地价：总建筑面积÷土地总价 答案：A 6．对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。（2009年试题） A．建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C．由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C
6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值 D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 答案：D 9、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。 A5893 B6387 C6473 D7016 答案：C 10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是() A国内生产总值 B国民消费价格指数 C汇率波动 D税收减免 答案：D 11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。A房地产地役权 B房地产权利及其行使租赁权 C房地产使用管制