摘要本文通过小产权房现象提出了集体组织建设用地流转制度的问题，主要探讨了集体建设用地制度的变化、未来的发展趋势以及流转模式的设计，并对小产权问题的解决提出了自己的意见。
关键词小产权房集体建设用地土地流转。
现如今，小产权房的问题已经成为城镇居民探讨和关注的一个热门话题，购买了小产权房的人最关心已售小产权房的合法化问题，未购买的人最关注政府对小产房发展的态度问题。而对于政府坚决禁止小产权房的态度，人们在质疑，价格低于商品房三分之一甚至一半的小产权房能给普通公众带来多大的实惠啊，为什么政府要禁止呢？众所周知，小产权房的关键问题不在于房、而在于房屋所附着的土地，即集体建设用地的问题，本文将从小产权房入手、对由小产权房引发的集体建设用地的流转制度变革进行探讨分析。
一、小产权房的现状。
（一）小产权房的产生。
小产权房是中国改革开放的产物。首先，小产权房的产生与中国的住房体制改革有着密不可分的原因。从 1998 年到 2003年，中国的住房制度逐渐从福利分房变革为城镇居民自购商品房。住宅用房的市场化供给引来了房地产业的空前发展。其次，小产权房的产生与劳动力流动制度的改革也有密切的关系。从20 世纪 90 年代开始，进城务工的农民越来越多，对城镇住房的需求也随之增多。到今年，当各大中城市的房价几乎比 2003 年翻了一番时，各地的小产权房的开发和供给也比过去多了许多。
（二）小产权房的地位问题。
目前小产权房处于很尴尬的境地。首先，在商品房市场上，小产权房因其极其明显的价格优势受到广大购房者的积极支持，而这种需求又推动集体组织开发的积极性和小产权房市场的进一步发展。其次，虽然有市场，但是政府的否定性态度却从未改变。为什么政府和市场的态度会有如此大的差异呢？主要是因为这种土地使用的方式违反了我国集体建设用地的法律规定。
二、我国的集体建设性土地制度。
（一）我国现行的集体土地制度。
依据我国《土地管理法》规定，我国农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；集体土地的使用包括两种形式，一是耕地，由集体组织成员承包经营；另一种是建设性用地，主要用于乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，即满足集体组织及成员的建设性用地需求的。
（二）我国历次土地管理法律法规对城镇居民使用集体建设用地的不同规定。
我国历次的土地管理法律法规对城镇居民使用集体建设用地建房的政策是不一致的。1987 年实施的《土地管理法》第四十一条明确规定：城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置费。1991 年实施的《土地管理法实施条例》第二十六条规定城镇非农业户口居民建设住宅需要使用集体所有的土地的，应当经其所在单位或居民委员会同意后，向土地所在地的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡（镇）农民集体经济组织提出用地申请。
1999 年 1 月 1 日实施的《土地管理法》和同日实施的《土地管理法条例》中已没有了关于城镇居民使用集体土地建房的规定，既没有许可也没有明确禁止。而 1999 年出台的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》则明确规定农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。但对已有行为并未给出具体处理办法。
2007 年 12 月 30 日国务院出台了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通
知》，明确规定农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
三、集体建设性用地制度变迁的原因和未来方向。
制度变迁可以被理解为一种新的、效益更高的制度对另一种旧的、效益低的制度的代替过程。人们对制度变迁的需求正如人们对商品的需求一样，人们之所以会对制度形成需求，显然是因为它具有一定的经济价值或能够给制度的消费者提供某些服务，正是获利能力无法在现存的安排结构内实现，才导致了一种新的制度安排的形成。
（一）现行变迁的原因。
1998 年前我国实行的是实物分房、福利分房制度。而 1999年以后的居民住房被市场化后，住房难、住房贵成为城镇居民最头疼的问题，这一问题则变为城镇周边的一些集体组织谋求利益的机会。这必将推动对集体土地的需求迅速增长，很可能会超出集体建设用地的范围、扩展到耕地，因此考虑到国家的土地安全、粮食安全问题，国家必然出台法律和政策、遏制这一现象的继续发展。
（二）关于集体建设性用地流转的未来趋势。
有很多人认为，政策禁止的真正的原因在于农民自己开发集体建设用地的行为打破了原有的利益分配机制，故而受到了来自既得利益者既地方政府和开发商的大力阻止。
笔者以为，目前之所以严格禁止小产权，主要是因为集体建设用地的流转模式目前还不成熟，国家政策不宜盲目的许可小产权房和以小产权房的方式流转集体建设用地的方式。但是从我国目前的改革政策和长远发展来看，集体建设用地进入市场流转是必然的。在国有建设用地供给不足的情况下，城市的扩张和工业的持续发展使得盘活集体建设用地势在必行。
（三）未来集体建设用地的流转模式。
目前在集体建设性用地流转制度的设计上主要存在以下问题：首先该让社会公众即农民和消费者获得实惠，而非让地方政府和开发商作为主要受益者；其次不能盲目开发从而危及我国的土地安全和粮食安全。笔者以为可以通过如下的方式解决上述的问题：首先积极建立健全乡镇集体建设用地的土地规划管理制度。首先要求基层政府确定出可以结余出来用以流转的建设性土地数量，对该部分土地登记造册、并向上级国家机关备案；然后基层政府组织就能确定出对这部分集体建设用地的规划方案、并逐层上报审批，上级政府可依据本省及本市对土地使用的规划方案，对该基层政府的方案进行审批。其次，在商品住宅房用地的供给市场上展开竞争，允许集体可流转建设用地和城镇现有建设用地进行同台竞争，通过招标方式确定出最终开发的土地，而土地使用权转让所获得收入则按照土地的权属进行分配，对于集体土地使用权转让所获得收益在向国家交纳财产税后、向本集体组织成员分配，分配方式由集体组织成员大会或代表大会议定。在这种竞争中，土地所处的地理位置、土地的配套开发情况、土地使用权的转让价格等因素共同决定了土地竞标的胜出率，从而实现土地的合理开发使用，使农民和消费者都受益。
（四）小产权房的合理化问题。
如果集体建设性用地能够实现依法流转，那么对于涉及面非常之广的小产权问题也应该有合理的解决机制，笔者以为，加大保障性住房建设规模，是国家为了抑制房价虚高所采取的宏观调控措施之一。但很长时间以来，这种保障性住房建设并没有得到一些地方政府的高度重视。据报道，2006 年，全国开工建设和收购廉租住房 5.3 万套，建筑面积 293.68 万平方米仅完成计划的三分之一左右。到 2007 年 3 月底，全国仍有 4 个地级城市，以及 141 个县级市没有建立廉租住房制度。当前，各地虽然基本上都建立了廉租房制度，但离老百姓的要求还相距太远。我们应该认识到，是各级政府部门不履行自己的法定职责、导致老百姓的
住房问题不能解决，老百姓才转而向市场寻找解决的渠道，如果说违法，那也是政府违法在先，现在没有追究政府的责任，就不能追究老百姓的责任，也就是说为了社会的和谐和稳定，我们决不能对小产权房进行强制拆除，而只能将其合法化。
住房是民生的根本，土地是农民的命根，粮食安全是经济发展的前提，我国集体组织建设用地的流转事关此三方面的利益，由此可见起制度设计复杂性。虽然集体建设用地的可流转是必然的，但在流转制度的设计上应当更为谨慎、考虑得更为全面，以求在稳定的基础上实现农村和城镇经济的合理发展。
注释：
袁庆明。新制度经济学。中国发展出版社。2005 年版。第 273 页。
戴维斯，诺斯。制度变迁的理论。财产权利与制度变迁。上海三联书店。1994 年版。第296 页。
参考文献：
[1]王卫国，王广华主编。中国土地权利的法制建设。北京：中国政法大学出版社。2001 年版。
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[3]郭洁主编。土地资源保护与民事立法研究。北京：法律出版社。2002 年版。
[4]沈守愚主编。土地法学通论。北京：中国大地出版社。2002 年版。
[5]袁庆明主编。新制度经济学。北京：中国发展出版社。2005 年版。
第一章总则 第一条为规范集体建设用地使用权流转行为，加强集体建设用地管理，维护农民集体土地权益，逐步建立城乡统一的土地市场，促进集体建设用地资源优化配置和节约、集约利用，根据《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政辖区内，经依法批准开展试点的集体建设用地使用权流转及相关管理活动。 第三条本办法所称集体建设用地使用权流转，是指在所有权不变的前提下，出让、租赁、转让、出租、抵押和作价入股集体建设用地使用权的行为。 第四条集体建设用地流转遵循节约集约用地，坚持自愿、依法、公开、公平的原则。 第五条国土资源行政主管部门负责集体建设用地使用权流转的监督管理工作。 第六条流转土地的用途按照土地利用现状分类国家标准执行。 禁止未经批准将土地利用总体规划确定的农用地和未利用地变为集体建设用地。 第七条各级财政部门应当加强集体建设用地使用权流转资金的使用和管理，专项用于农村基础设施建设。集体建设用地使用权出让金管理和使用的具体办法，由市财政行政主管部门制定，报市人民政府批准后执行。 各级财政、审计、监察等部门要依据职责加强对集体建设用地出让收支情况的监督检查。 第二章集体建设用地使用权初次流转 第八条依法批准的集体建设用地应当确权登记，依法取得土地所有权或者使用权证书。土地权属无争议的，方可依法申请集体建设用地流转。 有下列情形之一的集体建设用地，不得流转： （一）已确定为集体经济组织所有的乡（镇）、村公共设施和公益事业的集体建设用地； （二）农村居民宅基地； （三）属于违法用地； （四）集体建设用地使用权存在权属纠纷，进入司法程序或者进入法院查封、行政复议、行政诉讼、民事诉讼等司法程序的； （五）集体建设用地使用权未经合法登记；
农村集体产权制度改革实施方案 为切实加强农村集体资产的管理和运营，维护集体和农民的合法权益，增加农民财产性收入，壮大集体经济实力，进一步推进全镇农村产权制度改革。根据中共中央、国务院《关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》（中发〔X〕37号）和中共X省委农村工作委员会等七部门《关于深化农村集体产权制度改革发展农村新型集体经济的试行意见》（X农委[X]6号）、中共X委办公室《关于印发X县农村集体产权制度改革实施方案的通知》（X委办〔X〕92号）文件精神，结合我镇实际，特制定本实施方案。 一、总体要求 坚持“民主决策、公开透明、依法依规、因地制宜、规范操作、稳步推进”的原则，以农村基本经营制度为基础，以保护农村集体经济组织成员权利为核心，以增强农村集体经济实力为目标，以明晰和保障农村集体资产的产权主体为重点，建立“归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的现代农村集体产权制度，赋予农民更多财产权利，促进集体经济发展壮大、集体资产保值增值、集体经济组织成员收入持续增长，推动农业农村经济全面、协调、可持续发展。 二、目标任务 X年全面推进农村集体产权制度改革工作。通过一年时间，全面完成全镇24个村（居）所有村集体经济组织产权制度改革工作。各村（居）于
12月底前完成。 三、工作重点 （一）建立机构，制定方案。我镇成立农村集体产权制度改革工作领导小组，设立专门办公室，落实专人办公，细化工作措施，制订改革方案，各村（居）应设立相应农村产权改革工作小组，既要广泛听取群众意见，充分尊重民意，符合广大农民群众的利益，又要依法履行民主决议程序。制定具体的农村集体产权制度改革实施方案，需经村（居）集体经济组织成员大会民主讨论通过，并报镇人民政府备案。 （二）清产核资，摸清家底。镇、村（居）联合组成清产核资小组，对经营性资产、非经营性资产和资源性资产进行全面清理核实，实行分类登记造册。清理范围包括：农村集体经济组织所拥有的房屋、建筑物、机械设备、农业资产、无形资产、在建工程、长期投资、短期投资、材料物资、应收款项等经营性资产；用于农村教育、文化、卫生等公益事业的非经营性资产；集体所有的耕地、林地、草地、山岭、荒地、水面、滩涂等资源性资产。但已实行家庭承包到户的耕地、草地、林地和农户使用的宅基地、自留山、自留地等不纳入清理核实范围。清核资产可以不作评估，按实际盘点数量，可以按账面原价确定价格。清产核资结果，需经村（居）集体经济组织成员大会审核确认并张榜公示。 （三）核对成员，界定身份。严格遵循《X省农村集体经济组织成员资格界定指导意见》（X农业〔X〕21号）规定的“宣传发动、
XX镇农村集体产权制度改革工作汇报（原创）根据县委、县府领导的安排部署，我镇XX村被列为农村集体产权制度改革试点村，镇党委政府高度重视，积极探索实践，在我镇农民专业合作社成功经验的基础上结合当前脱贫攻坚工作走出了一条自己特色的道路，即“产权改革引领脱贫攻坚”，运用“产权改革+精准扶贫”模式取得了初步成效。现将我镇农村集体产权制度改革试点工作情况汇报如下。 一、基本情况 XX镇位于蓬安县西北部，距县城区28公里，幅员面积27平方公里，辖18个村1个居委会，125个村民组。辖区总人口18223人，幅员面积27平方千米。总户数3864户，耕地面积10117亩（其中田5250亩，土4867亩），农民人均耕地面积1.1亩。精准脱贫整村退出村5个，脱贫任务人口1280人。 二、开展情况 （一）高度重视，健全组织机构。我镇成立了以党委书记镇长为组长，分管领导为副组长及镇属各所相关人员为成员的农村集体产权制度改革试点领导小组，设立了农村产权交易平台，领导小组下设办公室在镇农业服务中心。试点村也相应的成立了农村集体产权制度改革试点领导小组，同时将拟今年整村脱贫退出的合作村和马家嘴村一并纳入农村产权制度改革试点的范围。 （二）广泛宣传，深入调查民意。我镇在试点村通过召开村两委干部会、村民代表会、群众大会广泛宣传了农村集体产权制度改革试点工作。为了做到农村集体产权制度试点工作家喻户晓，我镇组织召开大小会议100余次，张贴和发放宣传资料2000余份，同时组织脱贫攻坚驻村工作组干部深入到农户家中对农村土地、林地、房屋产权的基本情况以及矛盾纠纷进行了全面的摸底和调查，广泛收集民意。 （三）确权颁证，加快土地流转。镇党委政府以“确实地、赋真权、准登记、颁铁证”为目标，以“逐步推进、稳步实施”的工作思路，围绕“四个中心”：即“确权主体以农民为中心、登记颁证以村组为中心、改革责任以镇为中心、监督指导以市县为中心”，本着“严程序、保稳定、稳推进”的原则，圆满完成土地确权颁证工作，为农村土地流转打下坚实的基础。 （四）清产核资，全面摸清家底。我镇指导试点村对资产、资金、资源进行逐笔逐项清查，清查一项登记一项，做到全面、真实、准确，不遗不漏。村“三资”清查小组，负责对清查登记的“三资”情况进行逐项逐笔核实，重点核实“三资”的数额、权属、台账与实物、处
关于集体建设用地使用权基本制度的梳理 崔欣（中国社会科学院研究生院） 摘要：随着我国土地物权的进一步明晰，深入研究和系统梳理集体建设用地使用权制度，使其与我国经济、社会、文化的发展相适应，无疑具有重要的意义。本文拟就当前有关集体建设用地制度的法律规定进行一次系统的梳理，为物权法的进一步完善提供借鉴和参考。 Abstract:Along with our country land real right further defined,the deep research and the system comb the collective construction land right of use system,causes it with our country economy,social,the cultural development to adapt,without doubt has the vital significance.This article carries on as to the current related collective construction land system's legal rule a subsystem combing,provides for the reality of laws further consummation uses for reference and refers. 关键词：物权集体建设用地基本制度 Key word:Real right collective construction land basic system 作者简介：崔欣，男，1972年7月生，汉族，安徽怀远人，中国社会科学院研究生院2008级博士研究生，民商法专业，物权法方向。 【中图分类号】D92【文献识别码】A【文章编号】1004-7069（2011）-01-0025-02 一、集体建设用地使用权的特征及分类 集体建设用地使用权是指集体建设用地使用权人为建造建筑物、构筑物及其附属设施而对农民集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。从广义的角度来说，集体建设用地使用权应当包括宅基地使用权。因为《物权法》已经将宅基地使用权作为一类单独的物权予以规范，本文研究的范围不包括宅基地使用权。从集体建设用地使用权的权利属性上看，它属于用益物权。所谓用益物权，是指权利人对他人所有的不动产或者动产，享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。① （一）集体建设用地使用权的特征 所谓集体建设用地使用权的特征，是指集体建设用地使用权所具有的独有属性。集体建设用地使用权是一种非常重要和典型的民事权利和财产权利，从这个角度出发，可以将集体建设用地使用权的特征归纳如下： 1、集体建设用地使用权是存在于集体所有的土地之上的物权。集体建设用地使用权的客体是特定的物，即集体所有的土地。集体建设用地使用权是对集体所有的土地设定的权利。 2、建设用地使用权的权利人取得权利的目的在于从事建筑物、构筑物及其附属设施的建设或者修造。这里的建筑物、构筑物及其他附属设施，是指在土地上下建筑的房屋及其他设施，比如桥梁、沟渠、铜像、纪念碑、地窑等。 3、集体建设用地使用权是依据《土地管理法》规定的权利设立制度确定的。这与国有建设用地使用权的确立依据是《物权法》有很大不同。集体建设用地使用权人取得权利是遵循有偿原则还是无偿原则，法律没有明确规定，但从实际情况看，即存在有偿取得的情况，也存在无偿取得的情况。 （二）集体建设用地使用权的分类 依据我国《土地管理法》的规定，集体建设用地使用权按照其用途的不同，大致可以分为四类，分别是： 1、住宅类集体建设用地使用权。所谓住宅类集体建设用地使用权，是指将集体建设用地用于建造住宅，供人居住的一种集体建设用地使用权。此处的住宅建设用地使用权与《物权法》上规定的住宅建设用地使用权不一样，亦非《物权法》规定的宅基地使用权。《物权法》中规定的住宅建设用地使用权，其建设用地的性质为国有土地而非集体土地。《物权法》中规定的宅基地使用权，其权利主体必须为集体成员，而不能是非集体成员。住宅类建设用地使用权的法律依据是国家土地管理局1995年发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》。该规定第48条明确：非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。 2、乡镇企业类集体建设用地使用权。所谓乡镇企业类集体建设用地使用权，是指将集体建设用地用于开办乡镇企业的一种集体建设用地使用权。 3、乡（镇）村公共设施类集体建设用地使用权。所谓乡镇村公共设施类集体建设用地使用权，是指将集体建设用地用于乡镇村公共设施建设的一种集体建设用地使用权。 4、乡（镇）村公益事业类建设用地使用权。所谓乡镇村公益事业类集体建设用地使用权，是指将集体建设用地用于乡镇村公益事业建设的一种集体建设用地使用权。 二、集体建设用地使用权的基本构成 （一）集体建设用地使用权的取得及其主体 集体建设用地使用权的取得方式包括直接从集体土地所有权人处取得和间接从集体土地所有权人处取得。从我国的相关法律规定看，直接从集体土地所有权人处取得集体建设用地使用权的主体有限，但间接取得集体建设用地使用权的主体则表现出多样性。 依据我国法律规定，可以直接从集体土地所有权人处取得集体建设用地使用权的主体包括四种：一是乡镇企业。②二是农村集体经济组织使用集体建设用地兴办的企业。三是农村集体经济组织以集体建设用地使用权入股举办的企业。③四是乡（镇）村公益事业单位。 （二）集体建设用地使用权的效力 所谓集体建设用地使用权的效力，指集体建设用地使用权人对标的物的支配力。对集体建设用地使用权效力的界定，应当遵循物权的效力的一般原则。④研究集体建设用地使用权的效力，主要是研究当集体建设用地使用权的标的物存在其他若干个权利时，比如：其他物权、债权、其他权利等，这些权利和集体建设用地使用权对标的物的支配次序。通常来说，集体建设用地使用权优先于集 法制经纬政治
小产权房问题研究(一) 关键词:小产权房/拆除/产权证书 内容提要:小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。小产房的出现是多方面原因所致，但根源是我国土地双轨制。解决小产权房，必须坚持兼顾国家、集体、农民和购房人等各方利益的原则，体现党中央所提倡的和谐社会。对现有小产权房，应根据购房人的不同情况分别作出不同的处理，核发不同的产权证书。 一、小产权房界定 小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的商品房。购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明，俗称小产权房。小产权房与正规开发销售的楼房相比具有如下法律特征： （一）小产权房的土地使用不合法 依据现行法律规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由国家征地，并转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，开发建设成商品房后出售给购房人，由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房屋的所有权。而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地
征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非法用地。 （二）小产权房的开发建设程序违法 根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全，即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。（三）小产权房无合法产权证书 根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权。因此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。 二、小产权房形成的原因
关于推进农村集体产权制度改革的建议 农村集体产权制度改革是乡村振兴战略重要的基础性工作，是进一步激发农村发展活力和发展后劲的重要举措，但由于各地的实际情况和实施基础不同，农村集体产权改革进度不一，主要存在以下问题：一是集体产权底子不清影响清产核资工作。第一，原始档案不全。因时代久远，发现普遍存在原始档案缺失严重，登记与当时实际无法进行核实。第二，知情人变化较大。知情人病逝或外出的较多，对当时的实际情况无法全面掌握，导致集体资产被个人占用，有的资产多次承包流转，对资产的归属性出现了很大的争议，有的资产由于时间久远、原承包人过世等多种原因已经成为无主资产，如何登记争议较大。第三，遗漏情况较严重。一些没有登记造册的，如库潭、老旧房屋、机器设备（老茶厂等）、集体所有的地块和林地等隐性资产核查厘清不到位。 二是经费不足制约工作开展。第一，开展清产核资需要大量的人力物力，主要是摸底、核实、确认等过程复杂，这些工作不仅繁杂而且需要准确，工作量大，容易出现走过场的现象，导致清产核资基础性工作不扎实，为产权改革工作留下隐患。第二，档案平台建设及后续改革措施需要较大的建设资金支持。 三是股权内部流转可能出现不畅。第一，出现有偿退出转让吸引力不强问题。若股权内部流转政策支持力度不大，吸引力不够，极有可能出现有平台无流转现象，农村集体产权制度改革最终目的难以实现。第二，内部流转资金压力较大。许多已流转的资源、资产由经营者管理多年，投入资金相对较大，如出现意外情况需收回，大部分集体经济组织无力赎回，其他成员也无意出资购买，造成资产、资源浪费。第三，金融机构对农村集体产权不敢兴趣，绝大多数的村无经营
浅析我国城市化过程中集体土地产权制度的建设 摘要：本文分析了我国在城市化过程中面临的具体困难，探究了造成这些困境的深层次原因。提出现阶段我国只有建立适应城市化发展的集体土地产权制度，才能解决农民的就业、收入问题，才能突破我国在城市化过程中遇到的“瓶颈”，加快城市化进程。 关键词：城市化土地产权集体土地产权制度 一、城市化对我国集体土地产权制度提出挑战 21世纪是世界城市化高度发展的时期。据联合国人居中心的预测，2000年，全球城市化水平将达到50%，2010年达到55%，2025年达到65%，发达国家将达到83%，发展中国家达到61%。 中国是一个农业大国和人口大国，经过20多年的经济改革，已经进入了一个经济高速增长的时期，城市化水平由1978年的不足18%，增长到2000年的36%，城市化水平增长了18个百分点，但还远低于世界城市化的平均水平，因此中国的城市化还将是一个漫长而艰巨的过程。 （一）城市化的内涵 城市化是工业化过程中的伴生现象，是指人类进入工业社会后，随着经济社会的发展，农业活动的比重逐步下降，非农业活动的比重逐步上升，人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程。具体包括： 1、农业人口向非农业人口的转化过程 2、农业人口由分散居住走向集中居住的过程 3、农业结构的转变和土地利用空间的变化过程 综上所述，城市化的基本问题，主要是乡村城市化问题，农业现代化问题。落实到我国的具体情况，就是要解决好“三农”问题。 （二）目前我国在城市化过程中面临的突出困境 1、人口迁移困难。一方面我国乡村人口基数大，自然增长率高，有限的乡村土地资源难以容纳众多的乡村人口，产生了大量的剩余劳动力。另一方面，城市基础设施不足，国有经济资源配置不合理，均不利于安排就业，制约了农村人口的迁入。 2、社会保障的欠缺，不利于农业人口城市化。首先，我国社会保障实施范围小，在二元经济结构下，还未形成农民的社会保障体系，阻碍了劳动力的流转。其次，社会保障的缺陷，牵扯了国家和企业的大部分精力，消耗了大量的资金，减少了国家城市建设资金和企业发展资金，不利于吸纳乡村人口和安排就业。 3、农业发展缓慢，制约了工业化的发展，进而影响了城市化水平的提高。工业的发展离不开农业的支持，在我国制约农业的发展主要有两个因素：一是历史上，利用工农产品“剪刀差”剥削农业剩余，以支持工业，削弱了农业发展的基础；二是对农业的重视程度不够，农业投入不足，农业科技进步缓慢，农业生产率难以提高，特别是近些年出现了农村土地大量撂荒的现象。 从城市化面临的突出问题看，我国在城市化过程中关键要解决农民的就业与收入问题。 马克思主义认为，生产力决定生产关系，生产关系反作用于生产力。当生产关系与生产力相适应时，促进生产力的发展；否则，将阻碍生产力的发展。制度经济学也认为，有效率的制度促进经济的发展，无效率的制度抑制甚至阻碍经济发展。当我们探究造成这些困境的原因时，纵观我国现行的经济制度，尤其是与农民密切相关的集体土地产权制度，在内容的制定与执行过程中，存在很多欠缺与不合理，进而在很大程度上限制了农民的发展，甚至使我国的经济建设陷入困境。因此,要想加快城市化进程,突破发展中的“瓶颈”，我们首要的任务就是要调整集体土地产权制度及相关规定，理清国家、地方政府、集体与农民的利益关系，使农民们能充分利用土地，增加收
成都市国土资源局文件 成国土资发〔2008〕127号 成都市国土资源局关于印发 《集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记有关问题实施意见》（试行）的通知 各区（市）县国土资源局（分局）： 为了统筹城乡经济社会发展，推进成都市试验区建设，深化农村土地和房屋产权制度改革，优化土地资源配臵，加强集体建设用地使用权流转管理，维护土地所有者和土地使用者的合法权益，经市农村产权制度改革联席会议审查同意，现将《集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记有关问题实施意见》（试行）印发你们，请遵照执行。
附件：《集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记有关问题实施意见》（试行） 二〇〇八年三月二日 主题词：集体土地确权登记通知 抄送：孙平、刘仆、鸿德、付毅、成柱同志，市级相关部门。成都市国土资源局办公室2008年3月2日印
（共印90份）集体土地所有权和集体建设用地使用权确权 登记有关问题实施意见 （试行） 为了统筹城乡经济社会发展，明晰集体土地产权关系，维护集体土地权利人的合法权益，促进和规范农村产权制度改革工作，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规和相关文件，结合我市实际，在《成都市国土资源局关于印发<成都市集体土地所有权确权、登记暂行规定>（试行）的通知》（成国土资发〔2007〕525号）、《成都市国土资源局关于印发<成都市集体建设用地使用权确权、登记暂行规定>（试行）的通知》（成国土资发〔2007〕526号）基础上，现就集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记有关问题提出以下实施意见。 一、总体要求 确定集体土地所有权和集体建设用地使用权涉及面广、工作量大，要按照勘测定界、权属清理、审查确认、现场公示、登记发证的基本步骤，分区域、按计划进行。 二、关于集体土地所有权 （一）确权依据 原国家土地管理局《关于印发<确定土地所有权和使用权的
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/0e4920315.html, 建立集体建设用地有偿使用制度 作者：何芳 来源：《探索与争鸣》2014年第02期 从1995年苏州率先试点至今，已经有众多省、市进行了集体建设用地流转试点。中共十八届三中全会明确提出“建立城乡统一的建设用地市场”，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。可见，推进和实施集体建设用地流转已经成为当前中央和地方政府重要而紧迫的任务。集体土地流转制度改革的核心，一是破原集体土地权利受限之“笼”，二是破原集体土地收益受侵之“困”。因此，如何完备集体土地权利设计，并基于权利设计实施土地利益重新分配就成为解决问题的关键。但从各地试点的方案可以看出，明显存在忽视集体土地流转的权利结构设计，进而产生一些认识上的偏差、流转制度设计整体性缺失、利益分配不科学等问题，导致集体土地流转制度设计存在先天性缺陷。 重塑集体土地权利结构， 构建集体建设用地使用权制度 根据产权理论，占有权、使用权、收益权和处分权是所有权的四大基本权能。然而，我国集体土地所有权基本权能却被现有法律限制。首先，使用权受限。现行《土地管理法》第43 条规定，集体土地只能用于兴办乡镇企业、村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设。不能进行经营性用地开发。其次，处分权受限。该法第63条规定，农民集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。再次，收益权受限。一方面由于集体建设用地不能流转，收益没有实现通道；另一方面，集体土地被强制征收国有化，农转非的土地增值收益集体土地所有权人无权分享。 城乡二元经济结构已经带来严重的社会问题和经济问题。保护农民财产权益，恢复集体土地所有权权益，是时代赋予政府的使命和责任。政府应有足够勇气让利农民，不能因为任何的利益取向而阻碍其进程。而重塑集体土地权利结构，则是实现此目标的首要基础。 比照相对完备的国有土地权利结构，集体土地权利结构很容易设计。集体土地所有权和国有土地所有权一样不容改变，所有权不能买卖和抵押交易。《物权法》第40条规定，所有权人有权在自己的动产与不动产上设定用益物权和担保物权。集体土地流转可通过设立独立的用益物权解决，具体说就是同国有土地一样设立出让或划拨土地使用权，实现所有权与使用权、经营权的分离，建立集体土地流转的权利结构基础。集体建设用地使用权出让，是指集体土地所有权人将一定年限的集体建设用地使用权出让，由集体建设用地使用权人向集体土地所有权人支付出让价款的行为。比照国有土地，集体土地权利结构的重塑详见图1。
小产权房问题初探 [摘要]“小产权房”大量存在的事实和其非合法性之间的矛盾日益凸显，足以引起人们的关注和思索，探究其背后的深刻原因。小产权房问题的出现是社会、经济以及法律制度各方面因素综合作用的结果。首先，小产权房问题的制度原因是房地一体主义立法模式下，城乡土地二元结构框架内，国家土地所有权和集体土地所有权法律地位不平等，集体建设用地使用权不能在土地市场自由流转。其次，本文从利益结构的角度，分析小产权房利益主体和利益内容，并根据这两方面分析小产权房的利益层次。而从根本上解决“小产权房”问题，则需要实现城乡一体化发展。 [关键词]小产权房；集体土地；利益冲突 一、小产权房形成原因 （一）现实原因 1.商品房价格急剧上涨 众所周知，近几年我国房价涨幅是惊人的。城市化带来住房需求急剧膨胀，国家住房保障体系不健全、炒房、房地产开发暴利和政府权力腐败等诸多因素使房价居高不下。近20年来的房地产开发，基本上是以开发商赢利并以为少数富人服务为宗旨的，因此在房地产开发中别墅、高档公寓、大户型住宅成为房地产开发的主体，约占总量的60%以上，小户型、低价住宅很少。而在房地产开发中投资、投机性房地产占到相当比例，由于炒作过热，导致房价节节攀升，这种状况严重脱离中国国情，使人民怨声载道。①我国的城镇住房体系包括商品房、经济适用房、廉租住房和限价房。商品房的建设由于土地的取得是以公开招标的形式，地价成上涨的趋势，房价也高涨到了中低收入者望而却步的地步，后三者是国家的保障性住房，但由于供应有限，需求者太多，国家和地方设置了很多条件，必须购买者具备这样的条件才有资格买房。这样很大一部分人就被划定在了门外，他们为了求得一房，甘愿冒各种风险，因为他们买房只是为了居住，所以促成了小产权房市场的兴旺。② 2.市场经济凸显土地价值 市场经济的发展凸显了土地价值，而房地产开发的巨大利益与农民得到的征地补偿款的巨大落差使农民开始想办法自己开发土地来主动参与房地产开发带来的利益分配。城市化和新农村建设使很多农民入住楼房，形成许多农民小区，村委会等集体经济组织借此机会多建住房销售给非本集体经济组织的购房者已经成为公开的秘密，而其中不乏销售给城市居民的小产权房。农民和农村集体经济组织从小产权房开发中得到土地增值收益而城镇居民又能低价住上自
农村集体建设用地使用权流转管理办法 二○○四年六月二十二日 试行农村集体建设用地 使用权流转实施办法 第一章总则 第一条为加强农村集体建设用地使用权流转管理，规范农村集体建设用地使用权市场秩序，保障农村集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用，确保农村社会的长期稳定和经济可持续发展，根据广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》和其他法律、法规、规章的有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。 第二条本市行政区域内农村集体建设用地使用权的流转，适用本办法。 第三条本办法所指的农村集体建设用地使用权流转，是指将农村集体建设用地一定年限的使用权出让、转让、出租和抵押等行为。 农村集体建设用地使用权流转，应当遵循自愿、平等、公开、公平的原则。 第四条农村集体建设用地使用权流转，必须符合下列条件： （一）经依法批准使用或取得的农村集体建设用地使用权； （二）符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划； （三）依法办理土地登记，领有土地权属证书； （四）界址清楚，没有权属争议。 第五条农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押农村集体建设用地使用权的，必须先经依法召开的村民会议讨论同意。 第六条农村集体建设用地使用权流转，流转双方当事人必须签订书面合同，向土地所在地的区国土资源部门申请登记，经审核符合本办法规定的流转条件的，区国土资源部门应当登记。 农村集体建设用地使用权出让、转让、出租、抵押，必须办理土地登记手续后才能生效。第七条农村集体住宅用地使用权不得流转。 通过流转取得的农村集体建设用地不得用于住宅建设。
第八条使用农村集体建设用地的单位和个人必须按照城市和镇村建设规划、土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。 第九条出让、出租的农村集体建设用地使用权受法律保护，农村集体经济组织在合同约定的期限届满前不得收回。 有下列情形之一的，农村集体建设用地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回已出让、出租的农村集体建设用地使用权： （一）为镇（街道）、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的； （二）不按照批准的用途及其他使用条件使用土地的； （三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的； （四）出让、出租合同中约定的其他可以收回土地的情形。 因前款第（一）项原因收回农村集体建设用地使用权的，农村集体经济组织须与使用权人协商确定补偿数额。协商不成的，按房地产估价结果给予补偿。 第十条建立健全农村集体建设用地使用权公开交易制度。在本市各区范围内，按本办法要求应纳入公开交易范围的土地交易行为，应当在各区土地交易中心办理。 第十一条通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地上建成房屋的，应办理房屋产权登记。 第十二条市、区人民政府制定农村集体建设用地使用权流转收益的具体使用、分配和管理办法，由农业主管部门负责监督实施。 第十三条国家为公共利益的需要，可以对已出让、出租的农村集体建设用地进行征用，任何单位或个人不得进行阻挠。 征用已出让、出租的农村集体建设用地，对土地使用权人按房地产评估价进行补偿，对土地所有权人按征用耕地的补偿标准进行补偿。 征用已出让的农村集体建设用地，对土地所有权人的补偿不含青苗及地上物补偿费及劳动力安置补助费。 第十四条农村集体建设用地流转，应按国家规定缴纳有关税费。 第二章农村集体建设用地使用权出让 第十五条农村集体建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织将农村集体建设用地使用权在一定年限内让与给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付地价款的行为。地价款应当包括青苗和地上物补偿费、劳动力安置补助费、土地开发成本及相关税费以及农
竭诚为您提供优质文档/双击可除 农村集体集体经济产权制度改革方案, 成立公司 篇一：关于村级集体经济组织产权制度改革的实施方案关于村级集体经济组织产权制度改革的实施方案 (草案) 为进一步增强农村集体经济组织经营活力，保护农村集体经济组织和成员的合法权益，促进农民群众增收，增强村级集体经济组织经营活力，推进村级民主管理，维护农村社会稳定，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》、农业部《关于稳步推进农村集体资产产权制度改革试点的指导意见》（农经发20xx22号）、《贵州省人民政府关于培育壮大村级集体经济若干政策措施的意见》(黔府发20xx30号)和《贵州省人民政府关于开展农村产权制度改革试点工作的意见》（黔府发20xx25号）等政策法规和文件精神,结合我县实际，制定本实施方案。 一、总体思路、目标要求及基本原则 (一)总体思路。以改制现有村级集体经济组织为股份制村级集体经济组织或建立股份合作制村级集体经济组织为
基础，以加强农村集体“三资”经营管理和明晰村级集体“三资”产权主体为核心，以科学发展观为指导理顺村级集体经济分配关系，创新村级集体经济管理体制和运行机制，实现两个分离，即农村基层组织社会行政职能与发展经济职能分离（村企分离），户籍身份与村集体经济资产权益分离。按照“资源变股权，资金变股金，农民变股民”的“三变”思路，盘活村级“三资”，确保村集体“三资”保值增值、增加农民集体“三资”经营性收入。-1- （二）目标要求。探索以股份合作为主要形式，以清产核资、资产量化、股权设置、股权界定、股权管理为主要内容的农村集体经济组织产权制度改革，建立“归属清晰、权责明确、利益共享、保护严格、流转规范、监管有力”的农村集体经济组织产权制度，明确农村集体经济组织的管理决策机制、收益分配机制，健全保护农村集体经济组织和成员利益的长效机制，构建完善的农村集体经济组织现代产权运行体制。 （三）基本原则。一是坚持民主决策，农民自愿。要充分保障农民群众的知情权、决策权、参与权和监督权，尊重农民群众的选择。二是坚持公开、公正、公平。在民主参与、民主决策的前提下，把公开、公正、公平贯穿于改革的全过程。三是坚持规范操作，加强指导。改革方案要进行充分的民主讨论并进行可行性论证，整个改革工作的各个环节必须
石河子大学毕业论文 题目：中国农村土地产权制度的演变与土地制度改革 院（系）： 专业： 学号： 姓名： 指导教师： 完成日期： 2017年5月14日
目录 一引言 (5) 二农村土地产权制度的历史演变 (5) （1）土地改革(1949-1952年) (5) （2）人民公社体制(1953-1978年) (5) （3）家庭联产承包责任制(1978年以后) (6) （4）建国以来土地演变分析 (6) 三当代农村土地制度现状 (7) （1）现有法律制度 (7) （2）存在的问题 (7) （3）引发的经济和社会问题 (9) 四当前农村土地改革方向解析 (10) （1）承包权改革目的 (10) （2）土地改革中承包权的方向 (10) （3）土地改革中经营权的方向 (11) 五结语 (11)
中文摘要 1978年以来，经过进30年的演变和发展的家庭联产承包责任制在当下的时代巨变中逐渐展现出其不适的一面，2014年中央拉开了土地改革的帷幕。本文从建国开始探讨土地制度的演变过程，分析当代土地制度的现状，分析其优势和缺陷，探讨2014年土改的出发点和目标，预判其未来走向。本文认为：现阶段，土地改革依然要以保护进城务工农民的利益为考虑，维持农村土地集体所有，保护承包权的稳定发展，实行经营权的有序流转。从远目标是要实现承包权的自由流转，从立法和制度两个层面上完善土地法律体系。 关键字：土地产权、三权分置、土地改革
Abstract Since 1978, after 30 years of evolution and development, the HouseholdContract Responsibility System has showing its discomfort side gradually in the current era of changes. In 2014, the government opened the curtain of the reform of land. This paper started from 1949 to explore the evolution of the land system, analyzing the status of contemporary land system, analyzing its strengths and weaknesses, to explore the starting point and goals of land reform in 2014, and predicting its future direction. This paper argues that at this stage, agrarian reform is still necessary to protect the interests of migrant workers and peasants, to maintain the steady development of rural land collectively and protect the right of contracting, and to carry out the orderly circulation of management rights. From the far goal is achieving the free flow of contracting rights, from the legislative and institutional levels to improve the land legal system. Key word: the Land Property Rights, the Separation of the Property Right, the Reform of Land System
农村集体建设用地使用权流转的对策建议 摘要：目前，农村集体建设用地使用权流转现象大量存在。文章从城市建设、土地利用方式转型、农民增收与农村稳定以及流转博弈角度分析了导致流转的深层原因，并从法律法规缺陷、流转管理、收益分配和市场协调方面探讨了流转的主要问题，最后就规范农村集体建设用地使用权流转提出了针对性的对策建议。 关键词：农村；土地使用权；流转 关于农村集体建设用地使用权流转的讨论由来已久，尽管就是否放开农村集体建设用地使用权流转市场的问题理论界一直是各抒己见，争论不休，但实践中农村集体建设用地使用权的流转已经大量存在，其数量和规模也呈现明显上升趋势。资料显示，上海市截至1999年末，2万多个乡（镇）村工业在完成改制 和改组过程中，大部分已经实现非农建设用地流转，涉及到集体建设用地面积 25万亩左右；珠三角地区通过流转的方式使用农村集体建设用地实际超过集体 建设用地的50%，而在粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过20%；河南城郊结合部家电市场、建材市场和集贸市场等使用的土地全部是集体土地；湖北典型调研区域农村集体建设用地中参与流转的比例均在50%以上，部分地区甚至高达80%。面对农村集体建设用地大量流转的事实，继续讨论是否放开农村集体建设用地使用权流转市场显然是不合时宜的，既然流转市场已经存在，问题的焦点就应该是弄清导致流转的深层原因，流转中存在着什么问题，以及如何规范流转行为，促进市场的良性发展。 一、农村集体建设用地使用权流转的深层原因 （一）城市建设的步伐加快形成巨大的用地需求拉力 自1996年城市化率首次超过30%，近10年全国城市化速度明显加快，20XX 年全国城市化率达到%，比1996年增长个百分点，而1986-1996年的全国城市化率仅增长个百分点。同时，国内生产总值保持高速增长，20XX年全国国内生产 总值为209407亿元，与1996年相比，年均增长%，且近4年增长率一直维持在10%以上。土地要素作为城市经济增长的重要支撑，必然水涨船高。统计资料显示，20XX年全国建成区面积30406平方公里，是1995年的倍，1995-20XX年间 《全国土地利用规划纲要1997-20XX年》城市建设累计征用土地11563平方公里， 实施以来，不到规划期末，很多城市的规划指标已经捉襟见肘，一些地区甚至5年就用完10年指标。面对巨大的用地需求，依靠征地的传统供地方式必然陷入窘境，近些年征地矛盾激化和征地纠纷增多一定程度反映出土地供求的紧张状态。农村集体建设用地使用权的流转作为土地供给的新途径，无疑是缓解土地市场紧
集体建设用地收益专项管理制度_规章制度 集体建设用地收益专项管理制度 发布时间：2017-08-181、农村集体建设用地是集体资产和资源的重要组成部分，其收益归集体经济组织所有，主要用于发展生产、增加集体积累、集体福利和公益事业等方面，改善农民的生产生活条件，不得用于发放干部报酬、支付招待费用等非生产性开支。 2 、农村集体建设用地收益要纳入账内核算，严格实行专户存储、专账管理、专款专用、专项审计监督。集体建设用地收益专项管理制度相关内容:酒店员工工资制度 酒店员工工资制度... 2017党支部规章制度4篇 政府办公室党支部规章制度为了严格党的组织生活制度，提高党员素质，增强党性，加强办公室支部自身建设，充分发挥支部的战斗堡垒和党员先锋模范作用，推动我办各项工作顺利开展，特制定如下制度：一、学习制度1、每周星期三下午集中学... 徐州市水上交通安全管理条例（2017修订） 第一章总则第一条为了维护水上交通秩序，保障水上交通安全，根据《中华人民共和国内河交通安全管理条例》、《江苏省内河交通管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 企业回报制度 第一条目的为了保证员工正确的工作目标与方向，保证在经营管理和执行工作不同环节中部门之间、上下级之间、同级员工之间的步调一致，减少工作失误，防止执行偏差，提高工作效率与效益，特制定本制度。第二条适用范围公司全体员工。 网吧安全管理制度 1. 遵守国家相关法律法规，认真履行网吧职责，落实网吧安全管理措施，做到依法经营。 2. 信息安全管理制度。严禁上网消费者制作、复制、查阅、发布、传播反动、色情、宣扬迷信、暴力等内容(包括法律法规禁止的其他内容)的信息。 公司前台人员工作规范规章制度 实施日期：1、目的：为保证公司内外通讯信息畅通，对来访人员进行友好接待，塑造企业良好形象。2、范围：公司前台工作人员。3、内容：3.1服饰要求：前台人员直接代表着公司形象，故应着装得体、整洁大方、举止文雅、化淡妆。 公司奖励与处罚管理规定 一、目的为创建公司高效工作团队，奖励先进，促进落后，规范员工行为与调动员工工作积极性，提高工作效益和经济效益，特制订本制度。二、适用范围适用于xxx公司全体在职员工。 关于进一步规范信访事项受理办理程序引导来访人依法逐级走访的办 第一条为进一步强化属地责任、提高信访工作效能，引导来访人依法逐级走访，推动信访事项及时就地解决，根据《信访条例》和《关于创新群众工作方法解决信访突出问题的意见》等法规文件，结合工作实际，制定本办法。 规章制度 感谢您的阅读，欢迎下载使用
收稿日期:2009204214 作者简介:王春英(1978-),女,山东威海人,福建交通职业技术学院讲师,法学硕士,研究方向:法学。 第8卷第3期安徽职业技术学院学报 Vol.8N o.32009年9月 JOURNAL OF ANH UI VOCATIONAL TECH NICAL COLLEGE Sep.2009 对小产权房法律问题的思考 王春英 (福建交通职业技术学院管理系,福建福州 350007) 摘 要:小产权房自其产生之日起就面临着合法与非法的争论,尽管有关部门明确表明了其为非法的态度,但是,却没有一部相应的法律能够对此给予合理、合法的解释和判定。现实中,很多人仍然不顾各种风险与警示去购买小产权房,而且大有愈演愈烈的趋势。文章通过对小产权房的性质、产生发展及其原因的分析,对从根本上解决小产权房提出了建议,希望能够对小产权房问题的妥善解决起到一些作用。 关键词:小产权房;二元结构土地法律制度;制度改革 中图分类号:D922134 文献标识码:A 文章编号:167229536(2009)0320032204 Abstract:Form the day when the houses with informal property right come into being,there is al 2ways some controversy about its validity and invalidity.T hough relevant departments are inclined to deny its validity,there is still not any statute that can explain or determent the issue in r eason.In fact,there ar e many people who pur chase the houses with informal proper ty right in spite of risks and caution.Fur thermor e,there is a accelerated tendency in this circumstance.In this paper,the author analyses the characters,development and causation of the houses with informal property right,mean 2while,puts forwar d the advice for radically settling the pr oblem of these houses.T he author wishes that the advice shall be useful to appropr iately settle the problem. Key words:houses with informal property right;dual law system of land;innovation of the system 小产权房是近年引起社会广泛关注的现象。如今,在许多大中城市北京、天津、南京、广州、深圳、成都等都出现了大规模的小产权房。同时,受各种利益的诱惑,加之相关法律规定的欠缺,有关小产权房的诉讼在近些年也呈井喷状态。虽然,在此期间,中央对小产权房多次表明立场,但是有关小产权房的争论却没有停止过。小产权房问题,是一个涉及到经济、法律、社会等多重因素的问题,对于该问题的解决,国家必须在综合考虑以上诸多因素、合理平衡各方利益的基础上,通过立法给小产权房相关问题的解决提供法律的依据。1 小产权房的性质/小产权房0并不是一个法律上的概念,它只 是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓的/小产权房0,通常也称/乡产权房0、 /村产权房0或/村证房0,是指在农民集体土地上,由乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。 小产权房究竟是否应该具备合法的身份呢?对此,学术界存在着两种截然不同的观点。有相当一部分学者对小产权房合法化持否定态度,中国土地勘测规划院的学者李珍贵认为,/小产权房的负面影响大过正面效应0;北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦教授认为,小产权房不但破坏了正常的房地产价格体系,造成住房价格的严重混乱,而且具体操作困难,不利于确保我