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租赁期已结束但尚未摊销完的装修费如何处理【会计实务经验之谈】

租赁期已结束但尚未摊销完的装修费如何处理【会计实务经验之谈】
租赁期已结束但尚未摊销完的装修费如何处理【会计实务经验之谈】

从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢!

租赁期已结束但尚未摊销完的装修费如何处理【会计实务经验之谈】

【案例】我公司为一家商贸企业,2009年在市中心租入某写字楼的一层用于商业销售,我公司与出租方签订了租赁协议,租期五年。我公司对该经营性租入房产进行了重新装修,装修费约650万元,按租赁期进行摊销,2009年摊销了130万元,抵减了应纳税所得额。2010年5月,由于双方发生纠纷,租赁期提前结束。请问我公司发生的尚未摊销装修费应如何进行税务处理,是否可以在2010年度企业税税前扣除?

【解答】

因各种原因导致原租入固定资产提前退租而归还出租方的情况下,按租赁合同期限或者按其摊销期限平均摊销,尚未摊销完毕的装修费用的税务处理问题,现行税法并没有涉及。因此,实务中存在不少争论,主要存在两种观点:

第一种观点认为倾向于按财务处理方式。在财务处理上,通常纳税人以经营性租赁方式租入的固定资产所发生的改良支出,按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中孰短的期限,平均扣除。由于租赁期提前结束,该项资产预期不能给企业带来利益,不符合资产确认条件。因此,租赁资产的使用期限至截止租赁期提前结束时,对尚未摊销完毕的装修费用,一次性在当年度全部予以摊销。

第二种观点认为应按资产损失报批处理。根据《企业所得税法》第十三条及其实施条例第六十八条规定,企业承租房屋发生的装修费属于租入固定资产的改建支出,应作为长期待摊费用,并按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。由于,长期待摊费用属于企业的一项资产,租赁期提前结束时,发生了损失,但不属于由企业自行计算扣除的资产损失,应按《企业资产损失税前扣除管理办法》(国税发[2009]88号)向主管税务机关报批处理。

笔者对该事项查询了各地税务机关2009年度和以前年度企业所得税汇算清缴问题的解答。但没有查到各地方税务部门对该问题作出过相关的明文规定。

笔者认为根据《企业资产损失税前扣除管理办法》(国税发[2009]88号)规定,企业实际发生的资产损失按税务管理方式可分为自行计算扣除的资产损失和须经税务机关审批后才能扣除的资产

(财务会计)融资租赁会计处理最全版

(财务会计)融资租赁会计 处理

(1)融资租赁资产、负债的入账价值 我国税法规定,企业以融资租赁方式租入的固定资产,以租赁协议或合同确定的价款加上运输费、途中保险费、安装调试费以及投入使用且办理竣工决算前发生的利息支出和汇兑损益等后的价值作为固定资产的原价。由于融资租入固定资产而产生的负债,壹般也包括这些内容。但有时,按照租赁协议,某些费用不包括在租赁费用中,如运输费、途中保险费等。在这种情况下,资产的入账价值和负债的的入账价值可能不壹致。按照租赁会计准则的规定,以租入资产的租赁付款额加上因租入行为发生的运输费、保险费、调试安装费,以及改、扩建支出的净额作为入账价值。这壹规定具有较强的可操作性,但由于租赁付款额包含了利息费用,往往会大于租赁资产的公正价值,这违背了谨慎原则;另外,由于没考虑折现因素,这就和在确定出租人各期租赁收益时又要考虑租凭内含利率这壹折现因素的处理不壹致。 (2)融资租入资产的折旧及其他费用处理 按租赁期和使用期孰短来确定折旧期限,承租人对于该资产修理费用和改良支出的处理和自有固定资产壹致。 (3)融资费用的分摊 承租人利息支出的是折现率,不考虑折现因素,但规定支付租赁金应从中列出财务费用部分。 (4)税收优惠 我国对融资租赁人减半征收关税和增值税。 (5)租期满后,按照租赁协议规定,能够由承租方以较低价格购买,也能够续租,也能够将其退仍出租方。 如以较低价格购买,在租赁开始时,其租赁费用中,应该包括这部分行使选择权而廉价购买该资产的价值;如果在租赁开始时不能确定是否会行使廉价购买权选择权的,则在租赁付款额中应包括由承租人担保的租赁资产的余值。如续租,则按租赁新的固定资产壹样处理;如果退仍出租方,则冲减固定资产的账面价值。 2、出租方会计处理 (1)租赁收益确认和计量 租赁收益是租金额加预计租赁资产残值超过租赁资产价值取得利润的部分。要求按租赁投资净额余额和租赁内含利率来计算各期租赁收益,采用等差级数法来确定。 (2)租金 租金是出租人得以回收的投资合理利润,壹般包括租赁资产的购置成本、租赁期利息费及租赁毛利。具体有三种处理方法: ①原价、利息和手续费壹起计算。 ②设备价款、利息分别计算收取,另外收取壹次性手续费。

租赁帐务处理

一般租赁是指在约定的期间内,出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的行为方式。租赁的一般特征有以下它是转移资产的使用权,而不是转移资产的所有权,并且这种转移是有偿的,取得使用权必须以支付租金为代价。根据租赁的目的,与租赁资产所有权有关的风险和报酬归属出租人或承租人的程度为依据,将其分为融资租赁和经营租赁两类。承租人和出租人应视租赁的经济实质对租赁进行分类。 根据有关规定,对拥有房屋产权的单位和个人在房产税开征范围内出租房产,还应按租金收入以12%的税率从租计征房产税。对以劳务或其他形式抵付房屋租金的,按当地同类房产租金水平确定所谓房产即有屋面和围护结构,能够遮风避雨,可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。一般明确的是房产税的征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区,不包括农村。房产税在房产所在地缴纳。对于个人按市场价格出租的居民住房,可暂减按4%的税率征收房产税。 主要会计分录是: 借:其他业务支出贷:应交税金——应交房产税 二、城镇土地使用税 根据有关规定,对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人,按其实际占用的土地面积和规定的土地等级征收城镇土地使用税,包括出租资产实际占用的土地。 城镇土地使用税采用定额税率,即有幅度的差别税额。

城镇土地使用税的纳税义务人主要包括:拥有使用权的单位和个人;实际使用人和代管人;使用权共有的共有单位和个人。中国消费者协会近期发布了《房屋租赁合同》示范文本,明确了对个人房屋租赁过程中涉及的税费承担问题:租赁期间房屋和土地的产权税由出租方依法缴纳。如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与该房屋有关的费用,也应由出租方负担。即房屋出租方应承担房屋租赁期间的全部相关税费。 会计处理是: 借:其他业务支出(如是以从事租赁业务为主的企业则为“主营业务成本”或“管理费用”。) 贷:应交税金——应交土地使用税 按照《财政部国家税务总局关了营业税若干政策问题的通知的有关规定 、双方签订承包、租赁合同或协议,将企业或企业部分资产出包、租赁,出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费(以下统称为“承租费”)要按“服务业”税目征收营业税。出包方收取的承包费凡同时符合以下三个条件的,属于企业内部分配行为,不征收营业税:(一)承包方以出包方的名义对外经营,由出包方承担相关的法律责任; (二)承包方的经营收支全部纳入出包方的利润核算; (三)出包方与承包方的利益分配以出包方的利润为基础。 当前,出租方以承租方不办理工商注册登记和税务登记,或以联营、

租赁会计账务处理.

租赁会计账务处理 一、经营租赁会计处理: 20**年1月1日,A公司和B公司(专门从事租赁业务)签订一项租赁合同,合同条款如下: 1. A公司向B公司租入一台办公设备,租期为4年,设备价值为20**000元,预计可使用年限为10年。 2. 租赁开始日A公司向B公司一次性预付租金150000元,第一年年末支付租金20**00元,第二年年末支付年金250000元,第三年年末支付租金300000元,第四年年末支付租金300000元。 3.租赁期届满后B公司收回设备。 知识1. 经营租赁业务租赁双方需要解决主要会计问题 经营租赁的最大特点在于,承租人租入资产的目的仅限于获得短期或临时的资产使用权,不考虑取得所有权。出租人仅是为了获取租金收入而不准备转移资产的所有权,仍然承担着与资产所有权有关的风险和报酬。 租赁期开始日,承租人不将租入资产的使用权资本化,会计上的主要问题是解决应支付的租金与计入当期费用的关系。对出租人而言,经营租赁资产仍按自有资产核算和管理,包括在资产负债表的相关项目内。会计上的主要问题是解决应收租赁与计入当期收入的关系、经营租赁资产折旧的计提。 知识2. 出租方的兼营租赁和主营租赁业务会计处理的区别 兼营租赁,出租的仅是闲置资产,租金收入作为企业的其他业务收入核算;租赁期内计提的资产折旧,相应作为其他业务支出处理;对经营出租资产,通过“固定资产—租出固定资产”明细账户核算。 对租赁公司而言,租赁是其主营业务,取得的资产专供出租之用。为了与融资出租资产相区别,对以经营租赁方式出租的资产,应专设“经营租赁资产”、“经营租赁资产累计折旧”账户,分别核算其实际成本及累计折旧。租金收入应确认为企业的主营业务收入可通过“主营业务收入”或专设“租赁收入”账户核算;租赁期内对租赁资产计提的折旧,则确认为主营业务成本。如有应收的租金,则通过“应收账款”账户核算。 (一)A公司承租方的会计处理: 1. 业务性质判断: 此项租赁没有满足融资租赁的任何一条标准,应作为经营租赁处理。确认租金费用时,不能依据各期实际支付的租金金额确定,而应采用直线法分摊确认各期的租金费用。 2. 租赁开始日(20**年1月1日)会计处理

承租人和出租人对融资租赁的会计处理详细

承租人和出租人对融资租赁的会计处理详细 文件编码(008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256)

承租人和出租人对融资租赁的会计处理(详细) 一、承租人对融资租赁的处理 1.租赁期开始日 借:固定资产——融资租入固定资产(租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值孰低) 未确认融资费用 贷:长期应付款——应付融资租赁款(最低租赁付款额) ★折现率的确定(计算最低租赁付款额的现值时,其折现率可按下列顺序确定) ①出租人的租赁内含利率; ②租赁合同规定的利率; ③同期银行贷款利率。 2.初始直接费用的处理——手续费、律师费、差旅费、印花税等,计入租入资产价值: 借:固定资产——融资租入固定资产(初始直接费用) 贷:银行存款等 3.未确认融资费用分摊的处理——按实际利率法分摊 ★未确认融资费用每一期的摊销额=(每一期的长期应付款的期初余额-未确认融资费用的期初余额)×实际利率 ★分摊率的确定: (1)以出租人的租赁内含利率为折现率将最低租赁付款额折现、且以该现值作为租赁资产入账价值的,应当将租赁内含利率作为未确认融资费用的分摊率。

(2)以合同规定利率为折现率将最低租赁付款额折现,且以该现值作为租赁资产入账价值的,应当将合同规定利率作为未确认融资费用的分摊率。 (3)以银行同期贷款利率为折现率将最低租赁付款额折现,且以该现值作为租赁资产入账价值的,应当将银行同期贷款利率作为未确认融资费用的分摊率。 (4)以租赁资产公允价值为入账价值,应当重新计算分摊率。该分摊率是使最低租赁付款额的现值等于租赁资产公允价值的折现率。 ★会计处理: 借:长期应付款——应付融资租赁款 贷:银行存款 借:财务费用 贷:未确认融资费用 4.租赁资产折旧的计提 ★应提折旧总额的确定: 存在担保余值的:应提折旧总额=融资租入固定资产入账价值-担保余值 不存在担保余值的:应提折旧总额=融资租入固定资产入账价值 ★折旧期间: ①如果能够合理确定租赁期届满时承租人将会取得租赁资产所有权,即可认为承租人拥有该项资产的全部使用寿命,因此应以租赁开始日租赁资产的寿命作为折旧期间; ②如果无法合理确定租赁期届满后承租人是否能够取得租赁资产的所有权,则应以租赁期与租赁资产寿命两者中较短者作为折旧期间。 ★履约成本的会计处理——履约成本发生时通常直接计入当期损益 借:管理费用等

融资租赁公司应收账款融资的会计账务处理方法

融资租赁公司应收账款融资的会计账务处理方法 一,融资租赁公司的应收账款 1,租赁公司的应收账款 融资租赁公司把自有或者对外融到的资金,用于租赁项目,通过和承租人签订租赁协议,在因此形成的租赁债权债务关系中,有权利向承租人收取租金、手续费等收入。有时,租赁公司也会因为其他业务而拥有向他人收取账款的权利,例如租赁公司会和一般工商企业一样,将资金以委托贷款的形式贷给客户,在固定的期限内向客户回收本金和收取利息。如此这些有权利收取的款项就是租赁公司的应收账款。 2,特征 租赁公司的应收账款是一项资产,它是可能的未来利益,由租赁公司从已经发生的租赁交易中取得和通过租赁交易控制,可以作为自己的资产确认。这些应收账款符合并具备资产的三个特征,一是它被租赁公司拥有和控制;二是它有能力在将来为租赁公司产生净现金流入;三是租赁公司能够借助它获得收益。 租赁公司的应收账款可以用来再融资,因为可以凭借其自身产生的未来现金流打理成基础资产,转让或质押给银行等金融机构,一次性地换取再融资资金。中国人民银行关于应收账款融资的规定里,将租赁债权列入其所承认的应收账款之列。 租赁公司的应收账款是一项“金融资产”和“金融工具”,是其拥有的生产经营资产,是可分享其收益的所有权证,它和利息费用/收入存在直接关联,具有现实价格和未来估价,可以在金融市场上进行交易,为其所有者提供即期或远期的货币收入流量。 国际通用的会计准则将租赁资产列入金融资产和金融工具。 3,租赁应收账款融资的方式 租赁公司使用租赁应收账款进行融资,是对基础金融资产的再次交易,属于金融资产交易的创新。这项交易是通过合同予以管理和控制的。租赁公司可以通过自有资金的运用,将现金资产转换为资产项下的应收账款,也可以通过对外融资获得资金转化为可以自由运用的应收账款,还可以以形成债权和转让同时发生的“T+0”的方式进行应收账款的资产交易。按照租赁公司的与应收账款债权相关的风险和报酬是否已发生实质性转移的判断方法,可将应收账款融资的融资方式划分成应收账款质押融资、应收账款保理融资和应收账款证券化三种方式。1)应收账款质押融资 租赁公司以应收账款债权的财产权利设置质押向融资机构融资,融资机构在向租赁公司融通资金后,如果租赁公司无力付款或拒绝付款,融资机构在向租赁公司请求履行义务未获清偿的情况下,有权就设立质押的出质财产-应收账款做出处分。 租赁公司用既有的应收账款设立权利质权上一般不会存在问题,因为设立质押的两个条件很容易具备,一是有收取租金等债权的合法合同,让融资机构可以拥有债权的书面凭证。二是作为质权人的融资机构可以通过占有权利凭证办理出质登记,达到控制该项权利的目的。2)应收账款保理融资 租赁公司将收取租赁合同项下的租金以及全部延迟利息、违约金、损害赔偿金及其他费用的全部权利转让给银行,以获得银行的融资。租赁债权不单单是债权人请求债务人履行义务的权利,也作为债权人所有的财产的一部分,通过转让,租赁债权进入了流通领域。在租赁债权的权利转让中取得对价,实现租赁公司的资产变现功能,这样的融资形式就是租赁保理。租赁保理可以分为对租赁公司的有追索权保理和无追索权保理,其中无追索保理可以让租赁

经营租赁的会计处理及处理分录完整版

经营租赁的会计处理及 处理分录 集团标准化办公室:[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]

经营租赁的会计处理及处理分录 一、承租人对经营租赁的会计处理——承租人对经营租赁的资产不能作为资产入账 1.承租人在经营租赁下发生的租金应当在租赁期内的各个期间按直线法确认为费用;如果其他方法更加合理,也可以采用其他方法。在出租人提供了免租期的情况下,应将租金总额在整个租赁期内,而不是在租赁期扣除免租期后的期间内分摊;在出租人承担了承租人的某些费用的情况下,应将该费用从租金总额中扣除,并将租金余额在整个租赁期内进行分摊。 (1)确认各期租金费用时: 借:长期待摊费用等科目 贷:其他应付款等科目 (2)摊销时: 借:管理费用、销售费用等 贷:长期待摊费用 (3)实际支付租金时: 借:其他应付款等科目 贷:银行存款、库存现金等 2.初始直接费用和或有租金的会计处理——发生时直接计入当期损益 借:管理费用(初始直接费用) 贷:银行存款等 借:财务费用(或有租金) 贷:银行存款等 3.承租人对经营租赁应披露的内容 (1)资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的不可撤销经营租赁的最低租赁付款额; (2)以后年度将支付的不可撤销经营租赁最低租赁付款额总额。 二、出租人对经营租赁的会计处理 1.折旧政策 在经营租赁下,租赁资产的所有权始终归出租人所有,如果经营租赁资产属于固定资产,应当采用出租人对类似应折旧资产通常所采用的折旧政策计提折旧;否则,应当采用合理的方法进行摊销。 2.租金的处理 出租人在经营租赁下收取的租金应当在租赁期内的各个期间按直线法确认为收入,如果其他方法更合理,也可以采用其他方法。 在出租人提供了免租期的情况下,应将租金总额在整个租赁期内,而不是在租赁期扣除免租期后的期间内按直线法或其他合理的方法进行分配,免租期内应确认租赁收入;在出租人承担了承租人的某些费用的情况下,应将该费用从租金总额中扣除,并将租金余额在租赁期内进行分配。 3.会计处理 (1)确认租金收入时 借:应收账款或其他应收款 贷:租赁收入 (2)实际收到租金时: 借:银行存款 贷:其他应收款或应收账款

融资租赁会计处理分录

融资租赁会计处理分录 一、承租人对融资租赁的处理 1.租赁期开始日 借:固定资产——融资租入固定资产(租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值孰低)未确认融资费用 贷:长期应付款——应付融资租赁款(最低租赁付款额) ★折现率的确定(计算最低租赁付款额的现值时,其折现率可按下列顺序确定) ①出租人的租赁内含利率; ②租赁合同规定的利率; ③同期银行贷款利率。 2.初始直接费用的处理——手续费、律师费、差旅费、印花税等,计入租入资产价值: 借:固定资产——融资租入固定资产(初始直接费用) 贷:银行存款等 3.未确认融资费用分摊的处理——按实际利率法分摊 ★未确认融资费用每一期的摊销额=(每一期的长期应付款的期初余额-未确认融资费用的期初余额)×实际利率 ★分摊率的确定: (1)以出租人的租赁内含利率为折现率将最低租赁付款额折现、且以该现值作为租赁资产入账价值的,应当将租赁内含利率作为未确认融资费用的分摊率。 (2)以合同规定利率为折现率将最低租赁付款额折现,且以该现值作为租赁资产入账价值的,应当将合同规定利率作为未确认融资费用的分摊率。 (3)以银行同期贷款利率为折现率将最低租赁付款额折现,且以该现值作为租赁资产入账价值的,应当将银行同期贷款利率作为未确认融资费用的分摊率。 (4)以租赁资产公允价值为入账价值,应当重新计算分摊率。该分摊率是使最低租赁付款额的现值等于租赁资产公允价值的折现率。 ★会计处理: 借:长期应付款——应付融资租赁款 贷:银行存款 借:财务费用 贷:未确认融资费用 4.租赁资产折旧的计提 ★应提折旧总额的确定: 存在担保余值的:应提折旧总额=融资租入固定资产入账价值-担保余值 不存在担保余值的:应提折旧总额=融资租入固定资产入账价值 ★折旧期间:

融资租赁会计分录分类汇总

租赁会计分录 一、经营租赁 (一)承租人 1. 租入支付押金及预付租金时 借:其他应收款 (所交押金) 长期待摊费用 (预付租金) 贷:银行存款 2. 每次交租时 借:管理费用/制造费用 (当期应确认的租金费用) 长期待摊费用 (差额) 贷:银行存款 (当期实际支付的租金) 3. 收回押金时 借:银行存款 贷:其他应收款 (二)出租人 1、 购入待出租资产时 借:经营租赁资产—未出租资产 待:银行存款 2、 租出产时 借:经营租赁资产—已出租资产 贷:经营租赁资产—未出租资产 3. 预收租金时 借:银行存款 贷:应收账款 (预收租金) 4. 每次租时 借:银行存款 (当期实际收到的租金) 应收账款 (差额) 贷:租赁收入 / 其他业务收入 5. 每次计提折旧时 借:营业费用—折旧费用 / 其他业务成本—租赁支出 贷:经营租赁资产折旧 6. 收回租赁资产时 借:经营租赁资产—未出租资产 贷:经营租赁资产—已出租资产 7. 出售报废和毁损的经营租赁资产清理时 借:待处理财产损益 (差额) 经营租赁资产折旧 (累计已经计提的折旧) 贷:经营租赁资产—未出租资产 (资产账面价值) 8. 出租人收到承租人使用不当提前报废租赁资产的违约赔偿金时 借:银行存款 贷:其他业务收入

二、融资租赁 (一)承租人 1、 租赁开始日时 借:固定资产—融资租入固定资产 (租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值2者中的较低者+初始直接费用)A 未确认融资费用 (差额) 贷:长期应付款—应付融资租赁款 (最低租赁付款额) 银行存款 注:最低租赁付款额=租金等+担保余值(承租人或相关第三方)+优惠购买价 最低租赁收款额=最低租赁付款额+担保余值(独立第三方) 2、 支付租金 借:长期应付款—应付融资租赁款 贷:银行存款 3、 分摊未确认融资费用时 借:财务费用 贷:未确认融资费用 注意:第一年应付本金余额=A -直接费用 第一年分摊的未确认融资费用B =( A -直接费用)×实际利率 第二年应付本金余额C= A -(上月租金-B ) 第二年分摊的未确认融资费用D= C ×实际利率 第三年应付本金余额E= C -(上月租金-D ) 第三年应付本金余额F= E ×实际利率 …… 4. 计提折旧时 借:制造费用—折旧费用 贷:累计折旧 注意:分摊的累计折旧=(A*当年有效月份)/(折旧年限*12) 5. 租赁期满时 借:累计折旧 贷:固定资产—融资租入固定资产 (二)出租人 1、 租出固定资产时 借:长期应收款—应收融资租赁款 (最低租赁收款额+初始直接费用) 担保余值 (未担保余值) 贷:融资租赁资产 (租赁资产原账面价值) 营业外收入 (公允价值与账面价值之差) 未实现融资收益 (差额) 银行存款 (初始直接费用) 2、 每次确认租金收入时 借:银行存款 贷:长期应收款—应收融资租赁款

{财务管理财务会计}第三章租赁会计习题答案

{财务管理财务会计}第三章租赁会计习题答案

第三章租赁会计参考答案及解析 一、单项选择题 1.【正确答案】A 【答案解析】租赁开始日,是指租赁协议日与租赁各方就主要条款作出承诺日中的较早者。在租赁开始日,承租人和出租人应当将租赁认定为融资租赁或经营租赁,并确定在租赁期开始日应确认的金额,所以正确答案是A,即2008年12月1日是租赁开始日。 【该题针对“与租赁有关的概念”知识点进行考核】 2.【正确答案】A 【答案解析】租赁业务人员差旅费按照新准则应计入固定资产的入账价值。固定资产应计提的年折旧额=(180+8+10+2)/10=20(万元)。学员要注意这里由于期满时是可以取得所有权的,所以折旧年限采用的是10年。 【该题针对“承租人对融资租赁的会计处理”知识点进行考核】 3.【正确答案】A 【答案解析】比较最低租赁付款额的现值7000万元与租赁资产公允价值8000万元,根据孰低原则,租赁资产的入账价值应为其折现值7000万元,未确认融资费用为8300-7000=1300(万元),20X7年分摊的未确认融资费用为7000×10%=700(万元),该公司在资产负债表中因该项租赁而确认的长期应付款余额为8300-未确认融资费用的余额(1300-700)-20×7年年末应付租金3000万元=8300-600-3000=4700(万元)。【该题针对“承租人对融资租赁的会计处理”知识点进行考核】 4.【正确答案】A 【答案解析】如果售后租回交易形成一项融资租赁,售价与资产账面价值之间的差额应予递

延,并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊,作为折旧费用的调整。 【该题针对“售后租回”知识点进行考核】 5.【正确答案】A 【答案解析】未担保余值=800-150-200-180=270(万元)。 【该题针对“未担保余值”知识点进行考核】 6.【正确答案】A 【答案解析】按照新的租赁准则规定,承租人分摊未确认融资费用必须采用实际利率法。学员一定要注意这里新准则是发生变化的,以前也是可以采用直线法的,但是新准则规定必须采用实际利率法分摊的。 【该题针对“未确认融资费用分摊率”知识点进行考核】 7.【正确答案】B 【答案解析】承租人发生的经营租赁租金确认为费用,若出租人提供了免租期的情况下,应将租金总额在整个租赁期内分摊(包括免租期)。因此,2007年甲公司应就此项租赁确认的租金费用=(36+34+26)÷4=24(万元)。这里学员要注意在提供免租期的情况下是不能扣除免租期的。 【该题针对“承租人对经营租赁的会计处理”知识点进行考核】 8.【正确答案】C 【该题针对“未担保余值”知识点进行考核】 9.【正确答案】C 【答案解析】在判定是否为融资租赁时,其中一条标准是时间性标准,它是指租赁期占租赁开始日租赁资产尚可使用年限为75%以上,但是,如果租赁资产是一项旧资产,在开始此

新准则下融资租赁的会计处理

新准则下融资租赁的会计处理 摘要:新准则对融资租赁业务的会计处理作出了新的规定。本文就融资租赁业务特点与意义,承租人和出租人的具体会计处理进行分析和举例说明,并就不同的会计处理方式对租赁双方债权、债务的影响作出分析和判断。 关键词:融资租赁;承租人;出租人;会计处理 20XX年2月,财政部颁发了新的会计准则,笔者对《会计准则第21号——租赁》中融资租赁业务承租人与出租人的会计处理问题作一初步探讨。 一、融资租赁概述 融资租赁是20世纪50年代产生于美国的一种新型交易方式,由于它适应了现代经济发展的要求,所以在20世纪60年代~70年代迅速在全世界发展起来,已成为当今更新设备的主要融资手段之一。自20世纪80年代初被引入我国后,经过20多年的发展,融资租赁业务已开始进入快速发展阶段,据有关部门统计,目前融资租赁行业每年的市场规模已经达到了20XX亿元。 作为与银行、证券、保险、信托并列的五大金融业务形式之一,融资租赁已成为西方发达国家在债权融资的资金市场上,仅次于银行贷款的第二大融资方式,占全球设备投资的30%左右。目前融资租赁在我国起步虽晚,但发展迅速。 二、融资租赁主要优势及业务流程 融资租赁具有独立于银行授信,不占用授信额度,补充银行信贷授信额度的不足(单独授信)的独特优势;同时还可缓解集中还款压力,平滑现金流;减少资金闲置成本,提高资金使用效率。 综上,融资租赁已被越来越多重视和运用,掌握其运作技巧与会计处理对我们从事财务工作的人员来说非常重要。 主要业务流程: 1、前期业务沟通; 2、确定意向并立项,同时商议方案; 3、合作双方确认融资租赁合作方案; 4、合作双方确定租赁标的物设备; 5、招银租赁向承租人收集财务等相关资料; 6、租赁现场走访、安排内部上会审批; 7、双方签订融资租赁合同等;

融资租赁的会计处理范文

一、承租人对融资租赁的处理 1.租赁期开始日 借:固定资产——融资租入固定资产(租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值孰低)未确认融资费用 贷:长期应付款——应付融资租赁款(最低租赁付款额) ★折现率的确定(计算最低租赁付款额的现值时,其折现率可按下列顺序确定) ①出租人的租赁内含利率; ②租赁合同规定的利率; ③同期银行贷款利率。 2.初始直接费用的处理——手续费、律师费、差旅费、印花税等,计入租入资产价值: 借:固定资产——融资租入固定资产(初始直接费用) 贷:银行存款等 3.未确认融资费用分摊的处理——按实际利率法分摊 ★未确认融资费用每一期的摊销额=(每一期的长期应付款的期初余额-未确认融资费用的期初余额)×实际利率 ★分摊率的确定: (1)以出租人的租赁内含利率为折现率将最低租赁付款额折现、且以该现值作为租赁资产入账价值的,应当将租赁内含利率作为未确认融资费用的分摊率。 (2)以合同规定利率为折现率将最低租赁付款额折现,且以该现值作为租赁资产入账价值的,应当将合同规定利率作为未确认融资费用的分摊率。 (3)以银行同期贷款利率为折现率将最低租赁付款额折现,且以该现值作为租赁资产入账价值的,应当将银行同期贷款利率作为未确认融资费用的分摊率。 (4)以租赁资产公允价值为入账价值,应当重新计算分摊率。该分摊率是使最低租赁付款额的现值等于租赁资产公允价值的折现率。 ★会计处理: 借:长期应付款——应付融资租赁款 贷:银行存款 借:财务费用 贷:未确认融资费用 4.租赁资产折旧的计提 ★应提折旧总额的确定:

存在担保余值的:应提折旧总额=融资租入固定资产入账价值-担保余值 不存在担保余值的:应提折旧总额=融资租入固定资产入账价值 ★折旧期间: ①如果能够合理确定租赁期届满时承租人将会取得租赁资产所有权,即可认为承租人拥有该项资产的全部使用寿命,因此应以租赁开始日租赁资产的寿命作为折旧期间; ②如果无法合理确定租赁期届满后承租人是否能够取得租赁资产的所有权,则应以租赁期与租赁资产寿命两者中较短者作为折旧期间。 ★履约成本的会计处理——履约成本发生时通常直接计入当期损益 借:管理费用等 贷:银行存款 ★或有租金的会计处理——在实际发生时确认为当期损益 ①或有租金以销售百分比、使用量等为依据计算的: 借:销售费用 贷:银行存款 ②或有租金以物价指数为依据计算的: 借:财务费用 贷:银行存款 5.租赁期满时的会计处理 (1)返还租赁资产 ①存在承租人担保余值: 借:累计折旧 长期应付款——应付融资租赁款 贷:固定资产——融资租入固定资产 ②不存在承租人担保余值: 借:累计折旧 贷:固定资产——融资租入固定资产 (2)优惠续租租赁资产 ①如果承租人行使优惠续租选择权:视同该项租赁一直存在而作出相应的账务处理。 ②如果租赁期届满时承租人没有续租支付的违约金 借:营业外支出 贷:银行存款 (3)留购租赁资产 ①支付购买价款时: 借:长期应付款——应付融资租赁款

融资租赁业务的会计处理

融资租赁业务的会计处理 一、融资租赁的会计处理及存有问题 (一)融资租赁的会计处理。以租赁开始日为例,分别从承租人和出租人的角度分析一下应该如何做会计分录。作为承租人,租赁开始时,得到的设备应该作为自有资产计入到资产账户下,最低租赁付款额当作一项负债计入到负债账户下,这之间的差额计入到费用账户下。这里的借记固定资产就类似于本金,未确认融资费用作为差额类似于是租赁发生的利息,长期应付款则本利合。而出租人,在租赁开始时,出租人相当于得到了猎取租金的债权,就借记应收科目和未担保余值科目下,贷记融资租赁资产科目,三者之间的差额计入到未实现融资租赁。虽然在日常处理中,我们都是按照准则实行会计处理,但是实际中不难看出存有着一些弊端,接下来我会具体实行进一步的分析。 (二)会计处理中存有的问题。1、推断标准中存有的问题融资租赁的推断标准并不是那么准确具体,存有着很多具有不确定性的词语,比如承租人在租赁机器设备时,所租赁的期限占这个机器设备本身使用寿命的75%,这里的75%虽然看上去特别的精确具体,不过在实际操作中却存有很大的随意性。如果一个设备在使用中实行了设备的翻新,那么他的使用寿命就要重新实行评估,本身原本的租赁期可能已经达到了75%,不过翻新后的设备使用寿命延长,则可能使得租赁期的时间低于75%。2、未确认融资费用是否直接计入当期损益。对于一开始的计算,承租方需要在租赁资产的公允价值和最低租赁付款额现值之间做出一个比较,取其中较低者作为资产的入账原值,将最低租赁款项作为长期应付款,这两者之间的差额确认为未确认融资费用,并且在以后各个期间中实行摊销。现在的绝绝大多数企业都是直接将分摊的差额计入到财务费用中去,这样做就存有着很不合理的地方。3、租赁开始日的会计处理问题。有一种情况,当租赁的资产总值的比例小于等于企业总资产的30%的时候,承租人能够自主的选择资产的原始价值和长期应付款的判定标准。除了对比最低租赁付款额现值和资产公允价值,还能够选择最低租赁付款额。这就给了企业自主发挥的可能,

免租期租金的财税处理【会计实务经验之谈】

从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢! 免租期租金的财税处理【会计实务经验之谈】 会计处理上,对于出租人提供免租期的,出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法或其它合理的方法进行分配,免租期内出租人应当确认租金收入。而承租人则应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法或其它合理的方法进行分摊,免租期内应当确认租金费用。但是在营业税、印花税、房产税、企业所得税等税收处理上却与会计处理存在歧异,本文以是否具有关联关系为例分别试析之: 【例1】某市市区A商场将临街铺面租赁给B连锁零售公司,签订经营租赁合同,双方非关联方,约定租赁期开始日为2009年1月1日,2009-2010两年免除租金,2011年-2013年每年收取租金200万元。分别于年初1月1日预付当年租金。 1、印花税问题: 由于租赁合同属于印花税征税范围,因此应当在签订租赁合同时自行贴花完税,应交印花税=全部租金600万×0.1%=6000元: 借:管理费用6000 贷:银行存款6000 2、企业所得税问题: 假设按直线法平均确认租金收入,2009年应确认租金收入=600÷5=120万: 借:应收账款120万 贷:其他业务收入120万 根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第19条规定:租金收入按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现,因此2009-2010年均不确认租金收入,企业每年确认的租金收入120万元作纳税调减处理,2011年-2013年企业每年确认租金收入120万元,而税法确认的租金收入为200万元,每年纳税调增80万元。前两年调减240万元,后三年调增240万元,属于暂时性差异。 3、营业税问题:

房屋租赁收入账务处理

账务处理 1、收到租金时 借:银行存款 60000 贷:其他业务收入 60000 2、代开发票缴纳税金时 借:应交税金--营业税 3000(60000*5%) 借:应交税金--城建税 210(3000*7%) 借:其他应交款--教育费附加 90(3000*3%) 贷:银行存款 3300 3、月末,根据缴纳的税金做提取分录 借:其他业务支出 3300 贷:应交税金--营业税 3000 贷:应交税金--城建税 210 贷:其他应交款--教育费附加 90 4、提取出租办公楼的折旧费 借:其他业务支出 贷:累计折旧 5、月末,结转其他业务收入、其他业务支出 借:本年利润 贷:其他业务支出 借:其他业务收入 贷:本年利润 一、交纳税款具体种类及相关规定 我国企业出租房屋,具体需要交纳营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税。

现将各税种分述如下: 第一,营业税。以房屋出租取得的租金收入为计税依据,按“服务业—租赁业”税目,税率为5%计算缴纳营业税。(《中华人民共和国营业税暂行条例》及税目税率表、《营业税税目注释 (试行稿)》) 第二,城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。城市维护建设税,以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据,分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。城市维护建设税税率如下:纳税人所在地在市区的,税率为%;纳税人所在地在县城、镇的,税率为%;纳税人所在地不在市区、县城或镇的,税率为%。 教育费附加,以各单位和个人实际缴纳的产品税、增值税、营业税的税额为计征依据,分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳(1985年发布的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和1986年发布的《征收教育费附加的暂行规定》)。 这里值得注意的是,1994年1月1日至今,教育费附加比率为3%。同时在国家总局2010年10月18日下发的国务院《关于统一内外资企业和个人城市维护建设税和教育费附加制度的通知》(国发[2010]35号)中,自2010年12月1日起,外商投资企业、外国企业及外籍个人适用国务院1985年发布的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和1986年发布的《征收教育费附加的暂行规定》。1985年及1986年以来国务院及国务院财税主管部门发布的有关城市维护建设税和教育费附加的法规、规章、政策同时适用于外商投资企业、外国企业及外籍个人。即外资企业同内资企业交纳城市维护建设税和教育费附加。 第三,印花税。以财产租赁合同记载的租赁金额为计税依据,按“财产租赁合同”税目,税率为1‰计算缴纳印花税,或按财产租赁合同记载的租赁金额按1‰贴花,税额不足1元,按1元贴花(《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表)。

融资租赁售后回租会计处理流程

精心整理 融资租赁售后回租会计处理流程 (一)与出租人(承租人)签订协议,将自有固定资产(须是使用过的)出售给购买人(出租人),分两种情况: 1、出售价高于资产帐面净值(溢价出售): (1)承租人将拟出售的自有固定资产转为清理,借记“固定资产清理”、“累计折旧”科目,贷记“固定资产”科目。 (2)与出租人签订资产买卖合同,将资产出售给出租人,借记“银行存款”科目,贷记“固 2 (1?(2? 1、合同约定期末将租赁标的物所有权转移,承租人按正常使用年限计提折旧,借记“制造费用”(工业企业,通过它进入生产成本)、“营业费用”(服务性企业)、“管理费用”等科目,贷记“累计折旧”(折旧基金)科目。 2、合同签订时不能合理确定期末将租赁标的物所有权转移,承租人按租期与正常使用年限较短计提折旧(一般按租期计提折旧),借记“制造费用”、“管理费用”等科目,贷记“累计折旧”科目。 (六)未实现售后租回收益的摊销,分两种情况:

1、出售价高于资产帐面净值的未实现售后租回收益摊销,按折旧进度分摊。借记“递延收益—未实现售后租回收益”科目,贷记“制造费用”等科目。? 2、出售价低于资产帐面净值的未实现售后租回收益摊销,按折旧进度分摊。借记“制造费用”等科目,贷记“递延收益—未实现售后租回收益”科目。 (七)租赁期满时,承租人取得租赁标的物所有权,分两种情况: 1、承租人按正常使用年限折旧,资产帐面净值与资产实际价值应大体一致,承租人不需要调帐,以名义货价取得所有权,借记“长期应付款—应付融资租赁款”科目,贷记“银行存款”科目,将名义货价确认为当期费用,借记“财务费用”科目,贷记“未确认融资费用”科目;同时将“融 2 (1 (2 例 8000万做售 元。 1 2 贷:固定资产清理5200万 递延收益—未实现售后租回收益2300万? 3、签订租赁合同,承租人按资产帐面净值与应付租赁款的现值(折现率一般为合同利率)较低入帐,作如下会计分录; ? 借:固定资产—融资租入固定资产5200万? 未确认融资费用3350.01万 贷:长期应付款——应付融资租赁款8550.01万 ? 4、A、第一年支付租赁本息时,收到出租人开具的等额租赁发票,作如下会计分录;

经营租赁的会计处理及处理分录

经营租赁的会计处理及处理分录 一、承租人对经营租赁的会计处理——承租人对经营租赁的资产不能作为资产入账 1.承租人在经营租赁下发生的租金应当在租赁期内的各个期间按直线法确认为费用;如果其他方法更加合理,也可以采用其他方法。在出租人提供了免租期的情况下,应将租金总额在整个租赁期内,而不是在租赁期扣除免租期后的期间内分摊;在出租人承担了承租人的某些费用的情况下,应将该费用从租金总额中扣除,并将租金余额在整个租赁期内进行分摊。 (1)确认各期租金费用时: 借:长期待摊费用等科目 贷:其他应付款等科目 (2)摊销时: 借:管理费用、销售费用等 贷:长期待摊费用 (3)实际支付租金时: 借:其他应付款等科目 贷:银行存款、库存现金等 2.初始直接费用和或有租金的会计处理——发生时直接计入当期损益 借:管理费用(初始直接费用) 贷:银行存款等 借:财务费用(或有租金) 贷:银行存款等 3.承租人对经营租赁应披露的内容 (1)资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的不可撤销经营租赁的最低租赁付款额; (2)以后年度将支付的不可撤销经营租赁最低租赁付款额总额。 二、出租人对经营租赁的会计处理 1.折旧政策 在经营租赁下,租赁资产的所有权始终归出租人所有,如果经营租赁资产属于固定资产,应当采用出租人对类似应折旧资产通常所采用的折旧政策计提折旧;否则,应当采用合理的方法进行摊销。 2.租金的处理 出租人在经营租赁下收取的租金应当在租赁期内的各个期间按直线法确认为收入,如果其他方法更合理,也可以采用其他方法。 在出租人提供了免租期的情况下,应将租金总额在整个租赁期内,而不是在租赁期扣除免租期后的期间内按直线法或其他合理的方法进行分配,免租期内应确认租赁收入;在出租人承担了承租人的某些费用的情况下,应将该费用从租金总额中扣除,并将租金余额在租赁期内进行分配。 3.会计处理 (1)确认租金收入时 借:应收账款或其他应收款 贷:租赁收入 (2)实际收到租金时: 借:银行存款 贷:其他应收款或应收账款

融资租赁的会计处理和税务处理

融资租赁的会计处理和税收政策 融资租赁的会计处理和税收政策 (2) 一、直接融资租赁 (2) 1)出租人会计处理 (2) 2)承租人的会计处理 (3) 3)资产折旧的计提 (4) 4)租赁期届满时的处理 (5) 二、经营租赁 (5) 1)出租人的处理 (5) 2)承租人的处理 (6) 三、售后回租 (7) ⒈出售资产 (7) ⒉租回资产 (7) 四、税收政策及优惠 (8) 1)增值税 (8) 2)印花税 (10) 3)企业所得税 (10)

融资租赁的会计处理和税收政策 一、直接融资租赁 1)出租人会计处理 “营改增”后,融资租赁企业开始适用增值税,购买设备的进项税额可以抵扣,应当确认增值税销项税额。目前,各融资租赁企业对于融资租赁业务主流的会计核算方法是:购买资产时的增值税进项税额记入“应交增值税——进项税额”科目,租赁开始日不确认增值税销项税额,当收到租金时再确认当期增值税。 例题:假设某融资租赁企业(适用增值税税率17%)购入资产的价值成本为100 0000元,融资租赁合同总额150 0000元(不含税),分10年等额偿还。不考虑未担保余值,租赁期满后融资资产的所有权转移给承租方。租赁期间以第一年为例,计算出实际利率为8.14%(插值法计算),第一年末确认的融资收益为81400元,融资租赁的会计确认与计量如下: ⒈购入设备 借:固定资产-融资租赁资产100万元 应交税费-应交增值税(进项税额)17万元 贷:银行存款117万元

⒉租出设备 借:长期应收款——应收融资租赁款150万元 贷:固定资产-融资租赁资产100万元 未实现融资收益50万元 ⒊第一年收取租金,分配未实现融资收益 借:银行存款17.55万元 贷:长期应收款——应收融资租赁款15万元 应交税费——应交增值税中(销项税额)2.55万元 借:未实现融资收益8.14万元 贷:租赁收入8.14万元 ⒋租赁期届满 租赁期满后,租赁资产所有权转移给承租方,出租方不需要做任何处理。 2)承租人的会计处理 在租赁期开始日,承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,其差额作为未确认融资费用。 承租人在计算最低租赁付款额的现值时,如果知悉出租人的租赁内含利率,应当采用出租人的租赁内含利率作为折现率;否则,应当采用租赁合同规定的利率作为折现率。如果出租人的租赁内含利率和租赁合同规定的利率均无法知悉,应当采用同期银行贷款利率作为折现率。其中,租赁内含利率,是指在租赁开始日,使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的 初始直接费用之和的折现率。 初始直接费用是指在租赁谈判和签订租赁合同的过程中发生的 可直接归属于租赁项目的费用。承租人发生的初始直接费用,通常有印花税、佣金、律师费、差旅费、谈判费等。承租人发生的初始直接费用,应当计入租入资产价值。(实务中不好明确确认的都计入了当 期费用)。 承接上面案例 承租人: 第一步:计算最低租赁付款额=150000×10=150 0000 (元); 现值计算:每期租金150000元的年金现值=150000 × PA (10期,8.14%),现值合计=100 0187.26,现值大于公允价值(100 0000)。因此,

房屋租赁业纳税种类及会计业务处理

房屋租赁业纳税种类及会计业务处理 租赁,是指在约定的期间内,出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的行为方式。租赁的主要特征是转移资产的使用权,而不是转移资产的所有权,并且这种转移是有偿的,取得使用权必须以支付租金为代价。根据租赁的目的,与租赁资产所有权有关的风险和报酬归属出租人或承租人的程度为依据,将其分为融资租赁和经营租赁两类。承租人和出租人应视租赁的经济实质对租赁进行分类。“实质重于形式”作为会计核算的一般原则,是会计人员处理会计业务与纳税应遵须的一个重要原则。以房屋租赁为例区别税费的种类,对出租和承租各方所涉及的各种税费及其会计业务处理加以分析。 根据房产税的有关规定,对拥有房屋产权的单位和个人在房产税开征范围内出租房产,还应按租金收入以12%的税率从租计征房产税。对以劳务或其他形式抵付房屋租金的,按当地同类房产租金水平确定所谓房产即有屋面和围护结构 (有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。 需要明确的是,房产税的征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区,不包括农村。房产税在房产所在地缴纳。对于个人按市场价格出租的居民住房,可暂减按4%的税 率征收房产税。 计提出租房产应缴纳房产税时的会计分录为: 借:其他业务支出(如是以从事租赁业务为主的企业则为’主营业务成本’或管理费用 贷:应交税金——应交房产税 二、城镇土地使用税 根据城镇土地使用税的有关规定,对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人,按其实际占用的土地面积和规定的土地等级征收城镇土地使用税(对外资企业、外国企业和外籍人员暂不征收),包括出租资产 实际占用的土地。 城镇土地使用税采用定额税率,即有幅度的差别税额。 城镇土地使用税的纳税义务人通常包括:拥有使用权的单位和个人;实际使用人和代管人;使用权共有的共有单位和个人。中国消费者协会近期发布了《房屋租赁合同》示范文本,明确了对个人房屋租赁过程中涉及的税费承担问题:租赁期间房屋和土地的产权税由出租方依法缴纳。如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与该房屋有关的费用,也应由出租方负担。即房屋出租方应承担房屋租赁期间的全部相关税费。此规范尽管不在税法的范畴内,但从合同规范的角度对双方可能涉及的税费承担问题在合同签订时即予以明确,大大避免了事后因税费承担问题可能产生的纠纷。 计提与该租赁资产有关的应纳土地使用税的会计分录为: 借:其他业务支出(如是以从事租赁业务为主的企业则为“主营业务成本”或 “管理费用”。) 贷:应交税金 -- 应交土地使用税 按照《财政部国家税务总局关了营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)

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