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杭州某地块土地出让申请立项可行性研究报告

第一章项目概况

一、项目由来

2007年7月,杭州市国土局公开拍卖位于杭州市XX区XX镇的24、25号两地块,我司经过市场公开竞价,取得该地块的开发权,成交总价30.7亿元。

二、项目用地位置

项目区位图

项目位于杭州市XX区XX镇,东至规划通济路,南至规划金渡北路,西至规划吉鸿路,北至规划通济北路。

三、项目用地基本情况

项目净用地面积230366平方米,合345.5亩,由杭政储出[2007]24号、25号两地块组成,地块具体情况如下:

1、天然水体资源:项目地块内地势平坦,金家汇河、章家桥河、池华港三条河道汇聚于此,将本地块分隔为5个区块,天然水体资源丰富;

2、沿河绿化带:沿河道水系两侧各规划约15米宽绿化带,属市政范畴;

3、城市公园:项目内章家桥河北侧三角形地块为规划城市公园,总面积达1.5万平方米;

项目内的天然水体、沿河绿化带、城市公园等资源均为城市公共空间,未纳入项目净用地范畴,但分布于项目内部及周边,可在规划设计中统一进行景观设计,将公共资源作为项目的可借鉴资源。

如将这些公共空间纳入项目用地范畴计算,则项目综合容积率可降低至1.4左右。

四、其他

项目总投资:预计总投资47亿元

资金来源:自有资金、银行贷款、销售回款

开发周期:预计5年

项目执行单位:浙江中天房地产集团有限公司

第二章项目发起人介绍

一、发起人简介

浙江中天房地产集团有限公司隶属于中天控股集团有限公司,中天控股集团有限公司综合实力名列全国大型企业集团500强、全国民营企业50强。

10多年来,中天集团坚持质量兴业,倡导“每建必优、精细管理”的方针。公司连续多年被评为全国优秀建筑企业、全国用户满意施工企业、浙江省重合同守信用单位和浙江省AAA级信用企业,“中天建设”被评为浙江省知名商号。

中天房产集团公司现有9家房地产开发子公司,目前累计开发商品房总量逾100万平方米,年销售额逾20亿元,全国房产企业评比位列中国房地产企业200强。

在房地产开发中,中天房产集团实践“精品化”战略,力求打造“同一地域、同一市场、同一价格、同一品种、同一阶段”的精品,相继开发了杭州景湖苑、杭州盛世钱塘、上海中天碧云苑、东阳中天世纪花园和世纪花城、西安中天花园、长沙中天广场等一批优质项目,在当地均有较高的知名度和美誉度。

二、公司组织结构

三、企业使命

真心缔造美好家园

四、公司发展战略和目标

以现有项目所在城市和长三角中心城市为拓展区域,以精品化定位和“中天建设”的品牌优势为基础,实现中天房产产品的差异化创新和价值获取;打造“同一地域、同一市场、同一价格、同一品种、同一阶段”的精品;实现投资策划、设计研发、工程建设、产品营销和物业管理的制度化、程序化和规范化;努力成为国内有影响力的以住宅产品供应为主,其他产品和服务为辅的综合性开发商,稳步进入中国房地产企业100强。

董事会

总裁

总裁秘书

副总裁 副总裁

财务总监 总裁办 人事行政部

法律事务部

财务管理部

资金管理部

规划设计部

工程管理部

预算部

开发部

营销策划部

客户服务部

投资策划部

五、开发项目介绍

公司开发的产品涵盖高档住宅、别墅、甲级写字楼、酒店式公寓、商业等多种类型,覆盖浙江、上海、江苏、山东、陕西、湖南等省市,累计开发总量逾100万平方米,土地储备1000余亩,可开发建筑面积逾120万平方米。

1、已开发项目

●杭州·景湖苑

地理位置:体育场路中段,临近西湖

开发规模:总建筑面积2万余平方米

物业类型:小高层住宅,可远眺西湖

开发时间:1999年动工建设

2002年竣工交付

●上海·中天碧云苑

地理位置:浦东金桥碧云国际

社区内

开发规模:总建筑面积近7万

平方米

物业类型:小高层住宅

开发时间:2002年开工建设

2004年竣工交付

● 西安·中天花园

地理位置:西安市高新科技园区 开发规模:总建筑面积逾11万

平方米

物业类型:小高层住宅 开发时间:2005年开工建设,

2007年竣工交付

● 东阳·中天世纪花园 地理位置:东阳市区

开发规模:总建筑面积逾5万平方米 物业类型:高档别墅社区

开发时间:2002年开工建设,2003年竣工交付

2、在开发项目:

●西安·中天雅苑

地理位置:西安市纬二十六街开发规模:总建筑面积逾12万

平方米

物业类型:高层住宅社区

开发时间:2006年开工建设,

预计2008年竣工

●长沙·中天广场

地理位置:长沙五一大道,CBD核心

开发规模:总建筑面积逾17万平方米

物业类型:聚合甲级写字楼、行政公馆、国际公寓、精品商业、大型地下停车库于一体的高效商务综合体开发时间:2005年开工,2008年竣工交付

●杭州·盛世钱塘项目

地理位置:钱江新城核心区

开发规模:总建筑面积逾23万平方米

物业类型:高层生态节能住宅社区

开发时间:2004年开工建设,2007年竣工

●东阳·世纪花城

地理位置:东阳市江北新区

开发规模:总建筑面积逾38万平方米

物业类型:大型多层、小高层住宅社区

开发时间:2006年开工建设

●杭州·中天大厦

地理位置:钱江新城内,规划步行商业核心区

开发规模:总建筑面积逾6万平方米

物业类型:甲级写字楼、商业

开发时间:2006年开工建设,预计2008年竣工

第三章市场背景研究

一、杭州市经济运行情况

1、杭州市概况

杭州是浙江省省会城市,全省政治、经济、科教和文化中心,全国重点风景旅游城市和

历史文化名城。杭州地处长

江三角洲南翼,杭州湾西

端,钱塘江下游,京杭大运

河南端,是长江三角洲重要

中心城市和中国东南部交

通枢纽。

历史人文:杭州历史悠

久,自秦时设县治以来,已

有2200多年历史,是中国

七大古都之一,华夏文明的

发祥地之一。杭州以其秀丽的风景,吸引了大批文人墨客驻足游览,尤其是XX,留下了很多著名的诗词歌赋,也留给后人许多美丽的传说。

旅游:杭州旅游资源丰富,全市丘陵、山地、江、河、湖、水库等占总面积的70%以上,享有“鱼米之乡”、“丝绸之府”、“人间天堂”之美誉。杭州拥有2个国家级风景名胜区——XX风景名胜区、“两江一湖“(富春江——新安江——千岛湖)风景名胜区、2个国家级自然保护区、5个国家级森林公园、1个国家级旅游度假区及全

国首个国家级湿地公园——西溪国家湿地公园。2006年接待入境旅游者逾180万人次,同比增长20.3%,接待国内游客近4000万人次,同比增长12.7%,旅游总收入近550亿元。

行政区划:杭州下辖上城、下城、江干、拱墅、XX 、滨江、萧山、余杭八区,建德、富阳、临安3个县级市及桐庐、淳安2个县。全市总面积16596平方公里,其中市区面积3068平方公里。

人口:2006年末,全市总人口660余万人,市区人口400余万人,其中非农业人口250余万人,占市区总人口的60%。男女人口比例1.03:1,户均人口3.35人,人口自然增长率为2.84‰。 2、杭州市总体经济状况评析 (1)国内生产总值

杭州经济连续十六年实现两位数增长,综合经济实力不断增强。2005年因国家宏观经济调控增幅放缓,2006年增幅又得到恢

复,实现国内生产总值3441亿元,经济总量位居全国省会城市第二位、全国大中城市第八位,同比增长14.3%,远高于全国平均增长水平。

(2)人均国内生产总值

杭州市人均国内生产总值从2001年的25000元增长到2006年的51871元,折合人均值逾6000美元,实现翻番,并同样保持平均每年10%以上的增长速度。

杭州历年国内生产总值(单位:亿元)

1000

2000300040002001年2002年2003年2004年2005年2006年

0.00%

4.00%8.00%

12.00%16.00%

(3)固定资产投资

杭州市固定资产投资从2001年的630亿元,大幅上升到2006年的1460亿元。2004年后,由于国家宏观经济调控影响、产业结构升级及投资效率的提高,增长速度逐步放

缓,所以国内生产总值依然保持了较快的增长速度。

2006年杭州房地产业保持适度增长。 全年房地产开

发投资442.45亿元,比上年增长7.8%。随着杭州固定资产投资力度的加大,交通、市政、电力、邮电通讯等城市基础设施日臻完善,城区范围不断扩张。 (4)产业结构

2006年杭州市第一、二、三产业增加值分别为154.92、1741.98、1544.08亿元,分别比上年增长3.9%、13.3%和16.7%,整体产业结构呈现“二三一”型。第三产业所占比例保持逐年平稳上升态势。

杭州历年人均国内生产总值(单位:元)

10000

20000300004000050000600002001年2002年2003年2004年2005年2006年

0.00%

4.00%8.00%

12.00%16.00%

杭州历年固定资产投资(单位:亿元)

300

600900

120015001800

2001年2002年2003年2004年2005年2006年

0.00%

5.00%10.00%

15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%

杭州作为长三角区域重要的中心城市和旅游中心,民营经济十分活跃、发达,经济

模式、文化、旅游等服务业独具特色。吸纳投资的空间日趋扩张,众多国际大型企业已进驻杭州。 (5)财政收入

在杭州经济快速发展的同时,财政收入也保持同步增长。受国家宏观政策调控影响,2004年增幅回落,但进入2005后逐步回升,至2006年,全市财政总收入达624.49亿元,同比增长19.9%。

杭州历年财政收入(单位:亿元)

150300450600750

2001年2002年2003年2004年2005年2006年

0.00%

5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%

(6)城市居民人均可支配收入

在整体经济发展的同时,杭州城市居民生活水平持续提高,特别是近几年,增长幅度稳步上升。2006年城市居民家庭人均可支配收入达到19027元,在全国大中城市中位居前列。

2006年杭州城市居民人均消费性支出14472元,占可支配收入的76%,购房等非消费性支出人均为5041元,同比增长31.9%。 (7)居住消费需求

根据杭州市人口增长控制指标,近几年杭州市人口增长平缓,市区人口一直保持每年约6万人的增长速度。随着杭州城市化进程的不断深入、经济的持续发展、城市人口持续增加,住宅有效需求不断增加,按照2006年市区居民人均住房使用面积20.97平方米计算,仅每年新增人口对商品住宅的需求就达到120万余平方米。 二、杭州房地产宏观市场状况

杭州房地产市场在国家宏观政策调控下经过了两年的平稳发展,从06

年底至今又进入了一个快速发展的时期。经济的快速发展也促

杭州历年城市居民人均可支配收入(单位:元)

4000

80001200016000200002001年2002年2003年2004年2005年2006年

0.00%

4.00%8.00%

12.00%16.00%

进房地产业的发展,呈现出一派欣欣向荣的景象。 1、房地产开发投资持续增长,增幅回落

杭州房地产开发投资近几年稳定增长,但是增幅却呈下滑之势。01—03年增幅在30%以上,05年则回落至25%以下,而06年则骤降至7.8%,主要是受到宏观调控、信贷紧缩及土地供应紧张等因素的影响。

2、商品房施工面积持续增长、竣工面积回落

杭州开发商热情高涨,市场开发如火如荼,商品房施工面积由01年的1449万平方米迅速飙升至06年的4545.33万平方米。竣工面积虽每年均有增加但变化相对不明显,且06年较05年有所下降。

杭州历年房地产开发投资(单位:亿元)

1002003004005002001年2002年2003年2004年2005年2006年

0.00%

10.00%20.00%

30.00%

40.00%50.00%

杭州历年商品房施竣工面积(单位:万平方米)

1000

20003000

400050002001年2002年2003年2004年2005年2006年

3、房屋新开工面积持续下降

受宏观调控政策及土地供应的影响,2006年杭州新开工项目较上年明显减少。全年各月新开工面积与上年同期相比均为负增长,8-12月的降幅在10%以上。2006年,全市商品房累计新开工面积1007.63万平方米,比上年减少16.3%;其中住宅新开工面积712.36万平方米,同比减少28.3%。

4、市场需求旺盛,销售量逐年增加,增幅平稳

杭州市商品房销售面积呈逐年稳步增加趋势。05年虽受宏观调控影响,但增幅依然达到了16.5%的高位,06年增幅受政策调控因素影响,上半年出现较大幅度的负增长,下半年销售加快,全年总体增长8.3%,增幅回落。

01-06年杭州商品房竣工总量为3871.1万平方米,销售总量为3337万平方米,竣工、销售总量比为1.16:1,竣工总量略大于销售总量。

5、房价稳步上扬

杭州房地产市场供需两旺的同时也带来了房价的不断上涨。随着杭州城区的不断扩张,楼盘供应也不断向郊区化发展,除05

年受政

杭州历年商品房销售面积(单位:万平方米)

20040060080010002001年2002年2003年2004年2005年2006年

0.00%

5.00%10.00%15.00%20.00%

策因素影响增幅较低外,总体房价依然步步走高,06年均价达到6967元/平米,增幅达12.97%。

6、2007年上半年商品房销售形势良好

2007年上半年全市商品房销售面积349.63万平方米,其中现房销售35.79万平方米,期房销售313.84万平方米,分别比去年同期增长50.1%、86.8%、46.8%,增幅达到新高。受良好的市场氛围影响,市区商品房销售价格上涨3.6%,商品住宅价格上涨4.0%,同比上升1个百分点,销售形势良好。

7、住宅需求旺盛,房价、地价节节攀升

自2006年下半年杭城楼市回暖,杭城商品房一直保持旺盛的需求,许多高品质楼盘重现04年客户几天几夜排队购房的盛况(如万科的魅力之城,一期供需比达到1∶10)。旺盛的需求导致杭城房价、地价节节攀升。

杭州是全国最早施行土地招拍挂制度的城市之一,开发商获取土地基本上通过招拍挂方式,通过其他途径取得土地的总量比较少,对整体市场不构成严重威胁。

杭州历年房地产平均价格(单位:元/平方米)

1500

30004500600075002001年

2002年

2003年

2004年

2005年2006年

0.0%

3.0%6.0%9.0%12.0%15.0%

18.0%

杭州近年土地供应情况

注:1、上述成交土地不含工业、加油站等用地

2、2007年土地供应截止2007年7月27日

■杭城老城区基本无地可供,受杭州“不饱和供地”政策影响,其他区域供应也较为有限,土地供应紧张;

■杭州近年土地供应都在3000亩以内(不含本年度),可建设

建筑面积不足550平方米,与杭城逾700万平方米的年销售量相比,供应不足。杭城土地供应“不饱和”,地根紧缩;商品房供应

和销售正在逐步消化存量土地和商品房,未来存量土地供应对整

体市场将不构成威胁;

■杭城近年土地价格上涨较快,楼面地价平均年增幅15%以上,而且此为土地供应向主城区周边辐射(老城区无地可供)前提下

的地价涨幅;

■由于杭城土地供应紧张,而且本土开发商实力较强(如绿城、滨江、宋城等),外地开发商进入困难。

三、杭州房地产市场特点分析

1、购买市场涵盖浙江、长三角、港澳台及海外市场,辐射能力强

杭州作为浙江省会城市,是浙江省的政治、经济、文化中心,凭借其良好的城市环境和强势经济实力,吸引着整个浙江省和跨区域(长三角、北京、港澳台、海外)的消费群体。杭州房地产市场在区

域经济高速增长、私有、民营经济不断繁荣的整体形势下,对商品房价格的承受能力极强。

2、大城西是杭城第三阶段高端物业发展的热点区域

物以类聚,人以群分,板块的划分决定了区域物业的开发类型、档次和水平,同时也决定了板块购买人群与板块特点相对应的特征。

城东区域:主要依托下沙大学城及九堡交通枢纽概念,但由于区域距离市中心较远,配套欠缺,加上四季青服装市场整体搬迁至该区域,降低区域档次,开发物业多为普通住宅,销售价格相比其他区域较低,以性价比吸引中低端客户群体。

城北区域:区域多为老工业区,如杭玻、杭钢及一些化工企业。区域距离市中心较远,配套欠缺,区域楼盘多定位为中档物业,面向中端客户。

钱塘江沿线:钱江新城的上马曾令无数购房者趋之若骛,江景概念也使得区域楼盘价格一路上涨,成为继XX风景区之后的第二个高档物业聚集区(如东方润园、滨江·金色海岸)。但随着钱江新城、滨江区块开发的成熟,区域基本已无土地供应。

大城西区域:区域有着良好的自然资源,特别是作为首个国家级湿地公园的西溪湿地,环境优美,自然景观丰富,交通便捷,辐射闲林、XX区域。西溪湿地已成为大城西的标志性景观。杭城的高端物业正逐渐由“XX时代”到“钱塘江时代”进而过渡到“西溪湿地时代”。区域距离城市中心近,各项配套设施齐全,普遍得到人们的认可,大城西已成为杭城第一居所高端物业的代名词。

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