最新开盘定价方法，别家营销总早在用了，你竟还不知道！
明源地产研究院2016-03-16 07:42
一说起定价，往往想到这样的画面：
输出的结果也往往仅也只有一张价格明细表。
但其实价格策划是一件实践性很强的科学工作，是包括价格口径、均价推倒、价表制定和优惠策划在内的四位一体系统工程，且要求各级营销人员依据销售指标、客户情况、竞争情况、利润回报进行系统思考，而不能主观随意凭经验。
二、“四位一体”的价格策划思路
价格策划需要从四个方面进行系统的策划和全方位的思考。
一是销售指标，包括总量指标和分户型、梯腿及楼栋的分解指标，用以指导价格策略的制定；
二是利润回报，包括整体、当期以及分物业类型的利润指标，用以明确利润产出，配合价格策划，结合不同产品的利润情况有保有压。
三是客户情况，以客户数据为基础进行科学定价，具体可通过“三维一体”盘客法分析客户预期。
客户最终成交与否主要取决于“有没有足够资金可以买、有没有合适房源可以选以及有没有足够动力要买”等三个维度影响，这就要求我们对客户也要进行“10问客户有效性盘客法”、“四重客户落位盘客法”以及“客户把握盘客法”并输出细化到具体房源的客户预测（模拟销控），这就是“三维一体”盘客法（具体内容将在后期文章讲解），它能实现对客户的有效梳理，实现对客户的精准把握。
四是关注竞品情况，实时修正价格策略，具体要关注三点：
第一是竞争市场上的畅滞销产品，用以明确产品站位，明确细分市场在价格上采取引领策略还是跟随策略，第二是量价关系，用以判断价格站位，梳理量价关系，优化出货结构，引导客户需求，第三是月均去化，用以预判量价关系天花板，合理分解销售目标及客储策略。
需要注意的是，以上四个方面的系统论证始终贯穿价格策划的四个核心环节，即价格口径、均价推导、价表制定、优惠策划，而上述四个环节又在客储及销售案场的工作过程中不断调整及修正，最终实现既定的销售目标！
三、价格制定4步法
第一步、制定价格口径
面对供大于求的买方市场，客户选择面广、忠诚度低，若缺乏价格口径就进行客储，客户就往往回答销售人员“房子多的是，等你价格出来再通知我吧”，客户量上不来，也不能判断客户的诚意度。
还有一种情况就是客户量很大，但成交率很低，“别人项目就卖8000元/㎡，我以为你们也差不多，结果你们卖9000元/㎡，我才不买呢”。所以在正式出价前，为了确保筹量、引导客户价格预期、拦截竞品、客户保温等目的，我们必须通过严格谨慎的价格口径，吸引、拉升、引导方式引导客户价格预期，并初步摸查客户价格，做到有效客储。
1、做好初步价格表
注意预留空间进行客户引导，即此价格表须在最终价格表基础上适当上浮。是的，你没看错，在报价前而非开盘前我们就要做好价格表，很多项目在此环节只做了整体均价或是户型均价，但客户并不知道均价是什么，你报的任何一个价他都会理解为他要买的那套房子的价格，所以我们要报区间而非某个均价，这就要求做出价格表。
当然这个价格表在其后过程中还可不断调整，并非有些朋友理解的“这么早做价格表不是拍脑袋吗”。至于适当上浮，则源于我们熟知的高报低开，是为了提高解筹率，即若90㎡要卖8000元/㎡，我们用来制定价格口径的初步价格表则应为8200元/㎡或者更高。
2、编制价格口径
包括外场和内场两大口径，并分为认筹前、认筹中和开盘前三大阶段。
认筹前以“价格摸高、抬预期”的方式释放“拉升型价格口径”，一般以影响力策划进行配合，比如整合各大媒体进行区域炒作，并通过媒体吹风“预计要卖到5万元/㎡”，则场内外价格口径可统一为“价格公司还没定，不过现在媒体预估是5万元/㎡”。
认筹开始后在继续价格拉升的基础上，通过“价格兜底、有刺激”的方式加入“吸引型价格口径”，一般场内可采用句式如“90㎡三房大部分在4-4.2万元/㎡左右，位置好的要到4.3万元/㎡左右，首开优惠3.9万元/㎡左右的也有”。
要注意两点，一是一定要分户型报价，否则比90㎡贵出1000元/㎡的125㎡客户就会形成较低的价格预期，二是尽量不报“便宜的×万元/㎡的也有”，除非确实客储极不理想。三是报总价还是单价要根据市场情况选择更有竞争力和吸引力的方式。场外则可采用句式“3.9万元/㎡起”进行吸引。
开盘前则通过“价格对比、促分流”的方式释放“引导型价格口径”，此口径主要用于场内，目的在于通过挤压和分流的方式最大化解筹率，一般有三种方法，一是释放梯腿区间值或价格关系，二是分总价段释放可选房源范围，对客户营造房源紧张氛围，引导客户增加备选房源至30-50套，三是若价格优势明显且筹量较多也可提前释放价格表。
3、价格测试、培训、考核及监控
价格测试指在正式释放前通过销售员及少量客户接触进行筹量预测，即此价格口径一旦出街前期客户和每日来访能转化多少，若达不到预期则需要调整。培训、考核及监控则是为了确保价格口径的执行到位，否则将严重影响最终的价格判断，并导致储备客户无效。
4、口径释放后针对问题进行动态修正
价格口径释放后可能出现三种情况，第一种速度和结构皆符合销售目标，那么恭喜你工作很成功无需调整；第二种是原来关注的客户不再关注，新上门客户转筹率也极低，证明口径吸引力不够，此时可增加“4万元/㎡以下的有300多套，占比百分之六、七十”；第三种是客储结构与销售目标不相符合，这就需要调整各户型或者梯腿的价格口径关系。
第二步、均价制定
均价推导有两大原则，一是无预设价格模式，即定价前不预设任何本批次均价标准；二是价格表定价模式，即按价格表求和反推本批次实际均价。
推导一、通过五大客观数据分析，比对销售目标，计算各户型的合理价格
1、市场一手竞品数据
根据客户对市场类似户型的价格接受程度得出本项目对应户型的市场接受价，具体包括对竞品的总价、单价、月供、首付及成交量的点对点分析。
要注意4点，第一要找准竞品，必须是客户头脑中的竞品，这就要求征求广泛的销售人员的意见，而非凭策划人员个人想象做主选择比较对象；第二要比点而非比面，在户型基础上必须是近似的楼型、位置、楼层、面积段、景观情况的点对点的比较，而非项目之间或是同一户型但其他因素差别很大的比较；三是比价还要比量，即根据竞品户型在某一价格
下的成交速度来判断本项目价格的成交情况；四是要比动还要比静，比如竞品数月前的价格应根据市场波动予以修正。
2、市场二手竞品数据
即与存在竞争关系的二手房进行点对点PK，方法与一手一致，需要注意的是与二手房点
对点PK，需关注比较二手房交易环节的税费成本，特别是在豪宅产品进行二手房PK时
尤其重要。
3、客户预期数据
通过“三维一体”盘客法以及不同价格口径下的认筹速度与销售目标的关系两大手段分析
客户预期。其中“三维一体”盘客法能实现对客户的有效梳理，实现对客户精准的把握，具体细节会在后期销售管理系列文章中详述。为规避部分销售人员对客户把握准确度的欠缺，我们还需辅以不同价格口径下的认筹速度与销售目标的关系分析。
4、佐证数据
营销是个兼听则明的工作，尤其在价格策划中，一定要充分听取同事、媒体、中介、同行、领导的意见，问问他们认为此户型应该卖多少钱。
5、项目成本盈利测算表
最终看公司营销战略需要定到均价多少，如果项目亏损，我们推导出了合适的市场均价，预计公司也很难下决心！
推导二：通过每种户型产品的价格总量求和，计算本批次拟推售均价。
推导三：综合考虑价格策略、成本利润率，最终修定本批次均价
有了初步均价后，此时需结合销售目标进行价格策略的梳理，想卖什么？想剩什么？有保有压的进行均价修订，“保”不是为了保去化而一味低价倾销，而要考虑的是去化后的剩余产品可否顺利销售，剩好的能否溢价销售，剩差的能否平价顺销；“压”也不是为了保利润而盲目摸高，人为制造“炮楼”、“僵尸”，而要考虑合理量价关系下的持续销售。同时还要考虑包括整盘、当期甚至分物业类型在内的成本盈利数据，即将拟定均价通过成本利润率测算验证均价是否满足利润率指标。
第三步、制定价格表
1、梳理梯腿平面差
有了各户型的均价，我们需要根据不同质素把他分解到户型的梯腿。此时我们再一次需要竞品的点对点比对，包括不同楼栋下的，比如一线江景和二线江景的差异竞品是如何处理的，对应的销售速度如何，同一楼栋下的，比如东西向价差多少才够等等。
要注意的是，此环节常用的系数定价法我并不推荐，系数定价法即将产品属性拆分为朝向、景观、安静度、私密性等系数，分别打分再加权的方法，一是相当复杂，二是多为策划师的主观想法，并不符合客户思维，试想有哪个客户会把房源属性剖析得分后加和，事实上他们都是根据总体印象予以权衡取舍。
初步设置后，我们还需要梯腿平面差的验证，让客户做决策，根据客户情况进行修正。
2、梳理楼栋垂直差
有了各梯腿均价，我们需要把他拆分到各楼层，详见下图所示。需要注意的是对于负向跳差，在首开时，除非客户量足够多，否则我不建议设置太大，理由是特殊楼层的价格吸引
力只有在好楼层没有的时候才能较好的凸显，过大设置反而会降低好楼层的出货机率，造成客户损失。
一般而言，楼栋层差有两种设置方式，一是大层差，多用于客户价格敏感度低、意向客户相对集中在某一楼层且该梯腿意向客户足够多的情况；二是小层差，多用于客户价格敏感度高且该梯腿意向客户不足的情况。
初步设置后，我们同样需要进行楼栋垂直差的验证。
第四步、优惠策划
1、客储、认筹、开盘、签约、持销5大阶段需要差异化的优惠设置
在客储阶段，优惠的主要目的是吸引足够多的有效客户，故可采用介绍朋友到访获额外优惠或提前选房机会等优惠方式。
在认筹阶段，优惠的主要目的在吸引新客的基础上还需要达成促进老客认筹的目的，前者可通过现在流行的砍价游戏（认筹客户通过朋友圈邀请朋友关注项目信息并帮助砍价，获得购房优惠）促进筹客裂变，后者可通过认筹方可享开盘优惠等方式。
开盘阶段则需要达成筹转定的目的，开盘额外优惠是熟知的常用方法；签约阶段，尤其是某些大型开盘组织3-10天集中签约，可加大签约折扣刺激客户的签约积极性。
持销阶段的优惠设置则需要注意分级释放，尤其对于高端项目，客户都会找关系，所以在优惠设置上最好针对销售现场、项目总监、营销总监和总经理皆留有一定折扣。
2、常用优惠包装
常用优惠包装包括十年0月供、送装修、筹带客优惠、筹带筹优惠、老带新优惠、首访成交奖等等。
邹城商业街 整体营销推广方案 凌峻（中国）房地产策划推广机构 2004年7月
前言 邹城商业正处于发展的初期阶段，在这个时期，机遇与挑战并存。此时，能够承担邹城商业街的营销策划与销售代理本身就是一项新的挑战，我司也将以全新商业地产的发展模式，在充分研究邹城目前商业市场状况的基础上，为本项目制定科学合理的营销策略，最终实现发展商的预期利润及项目的可持续发展目标。 本策划书主要由以下几方面组成： 一、通过之前对邹城商业市场的深度分析，寻求市场的空白点，制定项目整体发 展策略； 二、针对区域市场的空白点及竞争项目的特点，选择相应的竞争策略； 三、通过分析、整合项目的核心概念，全面构筑项目核心竞争优势； 四、整合各类资源，强化项目优势，提高项目的市场竞争力； 五、为项目制定合理的营销策略，并对此进行详尽的阐述； 六、为公开发售前期的每一个阶段制定清晰的推广计划，指导下一步的工作展开。
第一部分：构筑核心竞争优势
一、项目整体发展原则 根据目前邹城商业市场的发展状况，我司对本项目开发过程进行系统性思考，建议遵循以下六大原则： （一）市场排他原则 通过市场形象的塑造，实现建立具有个性的、排他的市场地位。邹城商业发展在济宁地区走在前列，传统商业相对比较发达，同时已经有商业项目出现，而且还有几个大型专业市场项目即将推出市场，在有限的商业市场容量的基础上，导致市场竞争非常激烈。因此，本项目需要树立有别于其它项目的市场形象，避免同质化竞争，构造项目差异化的核心竞争力。 （二）树立区域优势原则 项目处在邹城西城区和兖州矿务局两大区域的交汇处，具有较好的先天地段优势。项目离邹城现在商业核心位置较近，同时扼守着兖矿高消费人群进入邹城市区的总入口，故本项目更应该利用该市场机遇，将区位优势充分挖掘与放大，树立项目区域商业中心的市场形象，为项目的今后的销售增添砝码。 （三）强化信心原则 商业物业在期楼阶段，重点在于卖信心。本项目在开发过程中，应以强化市场投资信心为出发点，通过政府及专业团体的认可、系列广告宣传和事件行销，高速地树立项目强势的市场形象，增强商家与投资者对项目的信心，最终促成项目的快速销售。 （四）快速抢占市场原则 鉴于目前本地的市场容量有限且本项目自身规模较大，在项目的开发过程中，无论
1、思考题：补充案例分析 （1）一家彩电生产企业的经理，发现彩电在农村市场和城市市场的需求是不同的，他会采取差别定价策略吗？谈谈 实行差别定价策略的条件。 （2）在原材料价格上涨得很厉害，产品确实需要提价的情况下，你的老板因种种顾虑，又不想直接把销价提高，你 会给他什么建议？为消除和降低顾客的不满情绪，你还 有哪些比较好的建议？ 2、单项技能操作训练 指出下列产品的定价策略。 1）单位产品总成本50元，销售价90元。 2）单位产品销售价格60元，七折出售。 3）一套产品八件，分别价格累计150元，成套购买130元。 4）某产品定价3.98元。 5）某产品定价1 188元。 3. 综合技能操作训练 某企业生产某种产品需要花去折旧费50 000元，管理费用30 000元，劳动保护及保险费用13 000元，制造每吨产品消耗的原材料535元，工人工资200元，该企业生产200吨产品刚好盈亏平衡，问每吨产品售价应为多少？其价格定在什么样的水平能保证企业盈利20万元？
4. 开发你的价格制定与调整能力 ●目标 该项目的训练帮助你掌握目标利润定价法。 ●内容 为“力力”利乐包豆奶设计“目标利润”定价方案。 ●步骤 1）提供资料： 根据财务部门提供的成本信息，“力力”利乐包豆奶的成本构成如下： ⑴厂部生产线提供上海地区30％的生产能力，每年可提供1 667万盒（每盒250毫升）。 ⑵分摊的固定费用为：①月折旧费20万元、年折旧费240万元；②月管理费用13.33万元、年管理费用159.96万元。 ⑶单位产品的变动费用为（按目前市场价格计算）：①豆浆、牛奶配方原料，1 000毫升0.40元；②辅料费用，1 000毫升0.24元； ③包装费用，每盒0.10元；④人工费用，每盒0.10元；⑤储运费用，每盒0.07元；⑥销售费用，每盒0.08元；⑦考虑税金，每盒0.06元。 关于税金统计的说明。在实际单位价格计算中，税金指的是增值税。增值税是在（产品成本+目标利润）的基础上乘上国家规定的税
企业市场营销中对商品的定价方法 不管是生产企业还是服务企业,无一例外都面临着价格决策。市场营销中价格的制定和调整不仅直接影响消费者的购买行为,而且对市场竞争的格局产生重大影响,从而影响企业的利润目标及生存发展。因此,价格决策是一项既关系重大,又具有风险的挑战性决策。基于此,本文旨在研究定价的依据与影响因素、定价方法和价格策略。 在企业经营管理中产品的创新固然重要,但随着竞争的日益加剧,如何有效地促进销售,实现从产品到利润的转化,已经成为众多高层管理者不得不面对的难题和挑战。在市场营销方面,众多理论研究者和企业管理者总结出了许多行之有效的价格策略和非价格策略。本文对价格策略方面的研究作了系统地梳理和整合,研究了营销中适用的定价方法和价格策略,以期为管理者提供决策参考。 企业市场营销定价依据与影响因素。 按照西方经济学的观点,成本是价格的基础,因为没有任何厂商愿意长期以低于平均成本的价格销售,因而企业正确地核算出包括机会成本在内的完全成本,是科学定价的前提和关键。价格形成及变化是商品经济中最复杂的现象之一,除了价值这个形成价格的基础因素外,现实中企
业价格的制定和实现还受到多方面因素的制约和影响,企业定价的影响因素主要包括: 企业自身的状况。一是企业的规模与实力。规模大实力雄厚的企业可以成为领导企业,其定价的自由度就大;而规模小实力弱的企业作为追随企业,其定价的自由度就小。二是企业的销售渠道。销售渠道健全畅通的企业,其定价就会比较稳定;而初建销售渠道的企业,一般要考虑向销售商让利,以尽快地建立稳定的合作关系。三是企业的信息沟通。企业的信息沟通处于“健康态”的企业调整定价会比较容易实施,因而定价会灵活一些;反之,则一般不轻易调价。四是企业营销人员的素质和能力。如果企业市场营销人员的素质和能力强,则销售就比较容易,这个时候价格稍高一些也可以把产品推销出去;反之,则要考虑低价策略。 企业市场营销定价方法 市场营销中成本导向定价法。一是完全成本加成法。大多数商品都采用成本加成的定价方法,就是用平均成本再加上平均利润得到产品的单价。这种定价方法的好处是公平合理,简单易行。当然,这里的成本应该是考虑了税收和机会成本的完全成本。二是边际成本定价法。通过简单的计算可以知道,企业利润最大化的必要条件是边际收益等于边际成本,充分条件是边际收益的变化率小于边际成本的变化率。所以,从理论
碧桂园商业街项目营销策划方案1 本文由浪沉无香fly贡献 北京碧桂园商业街项目 营销策划方案 我们本着“专业、敬业”的企业精神，“为专业、敬业专业为客户创造专业价值”的服务理念，致力于为客户客户创造专业价值提供专业价服务。——同世飞天的使命——同世飞天的使命 目录 本案共分为七个部分： 第一部分：第一部分：市场背景分析第二部分：项目概况及第二部分：项目概况及SWOT 分析分析第三部分：项目商业定位第三部分：第四部分：第四部分：项目规划布局第五部分：第五部分：项目招商及运营第六部分：第六部分：经营收益预测第七部分：第七部分：商场店铺切割方案 武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状。 一、项目市场分析 市场背景 城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑；城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升； 一、项目市场分析 市场背景 武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发展时机。
市场营销中的定价策略探讨 在市场经济中，价格竞争是一种重要的竞争形式。价格竞争是一种市场竞争常见的重要手段，这种手段在特定的环境特定的时期会产生一定的效果。即便在西方国家，一些中小企业也时常以价格为武器，向居于市场领导地位的企业发起进攻，抢占他们的部分市场阵地。但也要承认，价格竞争毕竟是一种低层次的竞争手段，如把市场制胜的希望全部寄托在价格上，这样的企业也必定是死路一条。如何让企业既与恶性价格竞争保持一定的距离，又能使自己的产品在竞争中依然保持畅销局面，就成为国内企业迫切需要研究的课题。而这一课题的焦点，就是在未来竞争中，如何选择适合自己的定价战略。 一、定价的误区及存在的问题 市场营销中的定价要全面地考虑各方面因素，但制订一个合理价格，也不是一件容易的事。企业在其产品制订价格时，常存在许多误区和问题。 （一）过于“成本定位” 许多企业在制订价格时常常延用“成本加成”这一简单的价格制订方法，即在产品单位成本上加上一定的利润为销售价格。 但是，市场营销理论认为，产品的最高价格取决于产品的市场需求，最低价格取决于产品的成本费用。[1]在制订价格过程中，如果过于依靠成本，而忽略了需求弹性，很可能在市场需求旺盛，可以获得高额利润时，由于价格偏低而不能抓住良机。 （二）价格过分统一，缺少变化 价格没有根据不同地区的消费水平而制订。在高消费地区和低消费地区产品价格相同，导致高消费区利润不丰，低消费区销售不旺。 没有根据产品生命周期对产品价格进行适当调整，自始至终都保持一个价位，从而限制了销量。产品的生命周期为导入期、成长期、成熟期和衰退期。导入期为向消费者介绍该产品的阶段，如果定价过高，不易被消费者接受(某些具有高科技成份的产品，由于产品的新颖性和多功能性，一投入市场即畅销，厂家往往采用“撇脂定价”，产品价格很高)，而在产品已在市场站稳脚跟的成长期和成熟期，价格则可高些。在衰退期，由于该产品已不受欢迎，往往应降价销售以确保利润回收。 （三）价格的制订没有与企业的长期战略目标统一起来 企业为其产品所制订的价格要符合企业自身的发展策略。一般情况下，如果企业以获取税前最大利润为目标，则产品的价格可定得高些；如果企业的目标是获得最大的销售收入，则产品价格应低些；如果企业欲通过销售此产品获得最大的市场占有率，产品价格就应更低些。因为，根据商品的需求弹性理论，对于弹性需求的商品，低价可使产品销量大大增加。(但也有例外的情况，某种商品适当的提价可促使其销量增加，这在人均消费水平提高显著时容易出现)制订价格应以企业自身的发展战略为前提，而不能与其相左。 二、定价策略的原则与目标的确定 企业定价的基本目标都是追求利润。从长远来看，一个企业不盈利或者亏本，是无法生存下去的，也就谈不上发展和壮大。因此，企业的所有策略都是以追求利润为根本目标的，其它目标都是为最终获取利润服务的。所谓定价目标，是指企业通过制定特定水平的价格以实现其预期目的。定价目标的确定必须服从于企业营销总目标，并且与其他营销目标相协调。现代市场营销学对企业定价原则和目标的研究，一般可分为如下几种: （一）实现预期的投资收益率
营销活动中的定价技巧 目录 摘要 (3) 关键词 (3) 引言 (3) 一、产品定价的相关理论 (4) ㈠定价的含义 (4) ㈡影响定价的主要因素 (4) ㈢企业常用的定价方法 (5) 二、营销活动中的定价技巧 (5) ㈠产品生命周期定价策略 (6) ㈡心理定价策略 (6) ㈢高位定价策略 (8) 三、对企业定价的建议及策略 (9) ㈠对电子商务 (9) ㈡对中小企业 (9) 结语 (10) 参考文献 (11)
营销活动中的定价技巧 摘要营销活动的目的就是征服市场，推动企业规模扩张和利润的提高。而价格作为营销4p原则中最重要最敏感的因素之一对企业的发展极其重要。商品的价格关系着买卖双方的切身利益，在营销活动中，针对同一价格，有些消费者认为可以接受，有些消费者却难以接受。因此，企业在制定价格时应巧妙的运用定价技巧吸引顾客的购买欲望以提高企业产品的市场占有率及获得利润最大化的目的。 关键词营销活动产品定价定价技巧价格
在市场营销中，价格是同类产品展开竞争的有力武器，同时，价格也是吸引消费者注意，最终完成整个购买过程的法宝。为了利用价格杠杆撬开市场的大门，使得自己的产品在与对手竞争中获得更多的优势，必须利用好各种定价技巧。随着社会经济的发展，人们生活水平的提高，市场经济逐渐由原来的卖方市场转变为买方市场。商品和服务的种类越来越多。产品的竞争越来越激烈，一些企业由于没有市场占有率而不得不倒闭。顾客购买产品往往取决于人们对产品的使用效用和所付的代价比较。如果人们认为产品的效用大于其支付的代价，再贵的商品也愿意买；相反如果人们认为代价大于效用，再便宜的东西也不会要，这就是人们在交换活动中的价值观。
五、营销战略 <一>差异化营销战略 商业步行街是一种新型的商业形态，具有良好的发展潜力，上海的南京路、北京的王府井都是这种商业形态的代表，商业步行街的发展，符合市民消费心理的趋向，作为步行街而言，消费行为属于精神消费带动物质消费的典型代表，它具有商城目标性购物所无法比拟的优势，在城市发展中，市民对休闲文化趋向性正逐步强化。 因此，商业街是最具文化特色的商业形态，拥有最可逛的资本，是周未休闲购物的最佳去处，是人潮钱潮汇聚的地方。 依据上述对商业街的分析，结合大十字商业街的特色，我们提出了差异化营销的战略。 即突出大十字商业街的特色，以差异化营销建立竞争优势。
<二>差异化营销的基础 1、进入细分市场 哈密市商业竞争已十分激烈，主要原因在于商业供给过量；其次，商业的同质化也是主要原因，表现在相同的商城，相同的集市，缺乏特色市场和专业市场，大十字商业街可充分利用市场机会，进入细分市场。 2、商业形态创新 传统的商场或集贸市场，为目标性购物的商业形态。商业步行街强调文化休闲功能，以精神消费带动物质消费，使商业街具备自己文化上的特色。 3、功能完善，一站消费 步行街功能分区明晰，拥有多种商业形态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游于一体，是休闲的最佳去处，购物的理想选择，充分享受一站式消费的乐趣。 4、文化理念构筑强势品牌
大十字商业街丰富的文化内涵，和建筑风格对其外在的延展，使其拥有了丰富的文化魅力，文化差异性由此凸显。 六、营销推广策略 <一>原则 1、充分利用差异化营销及政府支持进行营销突破； 2、注重整体推广的系统性及节奏性，有张有弛，重点突破； 3、八九月份全面造势，力争十月份形成销售高潮；
精品资料
市场营销中的价格策略 一、从价格的产生机制看影响价格的几种因素（一）产品成本对其价格的基础性影响产品 价格的定位是在对产品在生产制作过程中所消耗的企业资金成本、厂房资源以及人力资源等成 本的宏观考量的基础之上进行的。 既然任何资源的价值都在市场中以货币的形式表现出来，那么产品成本无论其组成内容如 何复杂，最终都可以落实到货币，这就实现了与价格表现形式之间的链接。 当前市场资源配置的情形下，人力资源已经成为企业生产的主要资金投入内容之一。 此外，成本的计算范围不仅仅停留在生产环节，在市场营销和市场推广环节，企业为增加 产品知名度，扩大销量所付出的广告成本、公关成本以及线下活动成本等都是企业在为产品最 终定价时所必须考虑到的成本组成部分。 （二）供求关系对价格的根本性影响供求关系是市场利益杠杆作用机制的直接表现形态。 因此，供求关系所代表的利益追求行为直接对产品的价格产生根本性的影响。 不同的供求关系形态意味着不同的利益取得状况，这就意味着企业对产品的定价需要发生 变更以保持一定额度利润的保证，否则产品的定 1[1]叶莉,市场经济条件下的企业产品定价方法 研究[J].科技科学研究对策,2011(6):153·154.价行为与市场供求产生脱节之后造成企业利益的受 损。 比如供大于求的供求状态下，一味选择高价可能会带来产品滞销、成本无法回收等问题。 在保持定价高于成本的前提下，尽量让产品的定价情况符合实际的市场供求状态，藉此获 得最大程度的市场适应性和欢迎度，使得产品和服务取得良好的销量，占据尽可能多的市场份 额。 （三）市场竞争对价格的周边性影响市场经济体制的复杂性决定了企业产品的存在绝不是
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×商业街整合营销推广方案 【最新资料，WORD文档，可编辑】 一、市场调研分析 <一> 调查时间 2002年7月18日——2002年7月22日 <二> 调查方法 采用问卷调查和问询调查结合 <三> 调查目的 分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。 <四> 调查范围 哈密市主要商业市场 <五> 调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态 3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为 <六> 调研分析结果 一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限
哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。 2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢 哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。 3、旅游消费不足 每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅3—5万人，对商业的贡献相对有限。 4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强 哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。 二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高，缺乏发展空间 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场
开盘前营销执行方案 、开盘前需前置工作内容
二、入市时机建议
三、阶段性推广时间节点及内容 一、开盘前需前置工作内容 1、“抓紧时机，完善包装”
现场包装是建立项目整体形象以及打开市场知名度和建 *** ，用两房的钱买三房、四房 立项目品牌的前提条件；同时加快现场包装及周边环境改造是项目进入认筹必要的前提准备工作。 包装要点： A、销售部内增加***销售道具、物料及各类展板公示； B、销售案场增加***指示牌（精神堡垒）及彩虹门； C、界亳河动工，项目内看房通道设计。 2、大客户销售渠道拓展（方案已确定） 对现场销售人员进行统一着装，统一形象，进行岗前专业培训（销售说辞、销售百问、客户接待、资料填写、营销技巧等），提高服务水平及营销技能，特别是客户谈判、跟踪能力。工作要点： 项目客户区域定位及项目自身条件，必须成立大客户中心，执行“一对一”销售模式，针对界首市知名企业摸底、走访，选择“关键人物” 进行“一对一”销售服务。 3、优惠政策确定 A、对大客户及现场自然来访客户，确定不同的优惠政策。 B、现场自然来访客户领取银卡，不交任何费用购房可享受一万/ 套的优惠（暂定）。 4、户外大牌及乡镇横幅更换通过传统传播渠道，释放*** 认筹信息，以项目高品质，低价位达到吸引客户群体。 主标题：“购房无需理由！价格便宜才是硬道理！
即日起正式接受贵宾认筹…… 5、各类文件确定 *** 对外发布价格区间制定；交房时间及交房标准确定；各类预售证件申领等相关资料。 二、入市时机建议 项目已经进入客户积累阶段，由于项目处于老城区西侧及两省交接地段，再加上项目周边环境等因素，在市场上没有引起一定的关注，且市区客户暂时不认可此地段。项目还需经历一个包装推广期，需要进一步提高项目知名度、理解度、认购度的阶段。 如何扭转客户对地段的认识，是本项目能否成功的关键因素，扭转客户对项目地段的认识，不能仅仅依靠低价位，更需要周边环境的改善及历史文化的认识。因此根据项目的进度及营销环境，本案建议9 月15 日开始认筹，通过界亳河动工改造，使认筹活动推向新的高潮，开盘解筹时间节点建议务必要在界亳河动工后一段时间开盘。 注：为项目明确时间节点，暂定界亳河动工时间为2013年9 月28 日（周 六），开盘时间暂定为2013 年10 月21 日（周六）。 三、阶段性推广时间节点及内容
市场营销中的定价方法与价格策略探究 随着社会主义市场经济的不断发展，市场竞争日益激烈，企业要想获得长足的发展，不但需要在产品上不断推陈出新，不断改进产品的性能，更要做好市场营销工作。只有企业产品能广泛的销售，才能获取经济效益，才能提高企业的竞争力。那么，如何才能使得企业产品在市场中占据一席之地，甚至击败对手，采取恰当的定价方法及合适的价格策略相当重要。 一、影响定价的因素分析 价格是商品经济中最为复杂，变化最多的因子之一，价格不但是商品价值的反映，还受到多种因素的影响。 首先，产品的成本是产品价格的基础，因此，企业必须准确的计算出包括机会成本在内的完全成本，是合理定价的前提条件。 其次，市场供求关系及其变化对产品的价格也有着决定性的影响。当供不应求时，产品价格自然会升高，供过于求时，价格也就会降低；反过来，商品的价格由影响到市场的需求，也就是价格过高，商品的销售量自然也就会降低，价格降低商品的销售量会有所增加。这就要求企业必须寻求一个平衡点，实现利润的最大化。 再次，企业在市场竞争中的地位对价格的影响也十分巨大。企业产品的定价在很大程度上依靠于企业的市场竞争地位，当企业在市场竞争中处于垄断地位，产品的价格自然就高。若企业处于发展期，力求打进市场，那么价格就相应地偏低了。尤其是现在，人们的消费水
平不断提高，品牌消费观念的人群日益增大，企业的品牌对定价的影响更为显著。 第四，政策对企业定价的影响。虽然，随着市场经济的发展，市场规律逐渐成为商品价格的主导因素，但是政府仍然对商品的价格有所干预，也就是政府的宏观调控，对企业的定价权限、作价原则、利润水平、价格浮动等等都进行了限制。 二、定价方法分析 （一）成本导向定价法 1.完全成本加成法是指在产品的平均成本的基础上加上平均利润而得到产品的单价。这种方法简单方便，因此应用也相当的广泛。 2.边际成本定价法是指将产品价格定位产品的边际成本。边际成本指的是增加（或减少）一个单位产品的生产所增加（或减少）的总成本。从理论上讲，采用边际成本定价法可以实现利润率的最大化，因此，也是常用的定价方法之一。 3．盈亏平衡定价法，其定价公式为：保本定价＝固定成本 / 损益平衡销售量+平均可变成本，而损益平衡销售量＝固定成本 /（单位产品价格－平均可变成本）。由此可见，采用该法定价可以确保回收成本，因此应用也是相当的广泛。 （二）竞争导向定价法 竞争导向定价法是指企业根据自身在市场竞争中所处的地位及势态而采取的一种定价方法。随着市场竞争的日益激烈，企业在激烈的市场竞争中所占的比例，所处的地位对其产品的价格有着决定性的影响。
市场营销中的价格策略 一、从价格的产生机制看影响价格的几种因素（一）产品成本对其价格的基础性影响产品 价格的定位是在对产品在生产制作过程中所消耗的企业资金成本、 厂房资源以及人力资源等成 本的宏观考量的基础之上进行的。 既然任何资源的价值都在市场中以货币的形式表现出来， 那么产品成本无论其组成内容如 何复杂，最终都可以落实到货币，这就实现了与价格表现形式之间的链接。 当前市场资源配置的情形下，人力资源已经成为企业生产的主要资金投入内容之一。 此外，成本的计算范围不仅仅停留在生产环节，在市场营销和市场推广环节，企业为增加 产品知名度，扩大销量所付出的广告成本、公关成本以及线下活动成本等都是企业在为产品最 终定价时所必须考虑到的成本组成部分。 （二）供求关系对价格的根本性影响供求关系是市场利益杠杆作用机制的直接表现形态。 因此，供求关系所代表的利益追求行为直接对产品的价格产生根本性的影响。 不同的供求关系形态意味着不同的利益取得状况， 这就意味着企业对产品的定价需要发生 变更以保持一定额度利润的保证，否则产品的定 1[1]叶莉,市场经济条件下的企业产品定价方 法研究[J].科技科学研究对策,2011(6):153·154.价行为与市场供求产生脱节之后造成企业 利益的受损。 比如供大于求的供求状态下，一味选择高价可能会带来产品滞销、成本无法回收等问题。 在保持定价高于成本的前提下，尽量让产品的定价情况符合实际的市场供求状态，藉此获 得最大程度的市场适应性和欢迎度，使得产品和服务取得良好的销量，占据尽可能多的市场份 额。 （三）市场竞争对价格的周边性影响市场经济体制的复杂性决定了企业产品的存在绝不是 孤立或者单一的，它与周边市场环境处在紧密的联系中，竞争就是其中的联系之一。 企业的每一款产品或服务一旦制作完成，面向市场就会面临着多方面的挑战或者机遇。 而同类产品或者同功能产品之间的竞争就是其所面临的周边环境中的最为强劲的方面。 在市场竞争中发挥企业产品自身优势，找准定位和面向的客户群，是在市场经济中立足的 基本条件。 但是当定位准确而有产品本身的质量等都没有突出的竞争优势的情形下， 价格战往往成为 商家的普遍选择。 通过与同类产品相比所具有的价格优势，帮助自家产品在市场中迅速扩大销量，占据大比 例市场份额，抢占市场竞争中的有利地位是价格战的最终目标。 所有产品在生产出来之后所面临的周边环境因素对于产品的定价行为同样具有一定的影 响。 （四）政策对价格的宏观性影响前三种对市场营销中的产品定价发生作用的因素都是从市 场经济体制本身的微观特征和实际运行特征来说的， 而我国实行的社会主义市场经济体制使得 政府作为市场经济运行和发展的监管者和调控者，能够对产品的实际定价行为产生政策、法规
开盘前的营销推广方案 目录 总体思路 一、入市时机的建议 二、阶段营销节点划分 三、阶段营销总体策略 四、主要营销策略 五、媒体推广计划阶段营销总体策略
总体思路 1.采用渗透式和前期“轰炸式”宣传策略，建立项目形象，提高项目知名度和美誉度 2.营销阶段划分，控制营销推广节奏，争取加快工程进度 3.采用VIP跟进优惠政策，积累VIP客户 4.运用VIP客户序号，分时分批确定序号，提高转签率 一、入市时机建议 目前项目已经进入施工阶段，通过前阶段的渗透宣传方式，本案在广告投入方面不大（缺少路口大型指示牌和城区户外广告）的条件下，已经在商场上引起一定的关注，但关注度不高，项目还需经历一个包装推广期，需要进一步提高醒目知名度，积累客户，同时销售淡、旺季节特征较明显，所以我们必须抓住优先的营销时机，尽快抢占市场先机。以保证资金的的正常运转。因此根据项目的工程进度及营销节点。本案建议X 月X日开始VIP排号，力争在X月X日开盘。
二、阶段营销节点划分
三、阶段营销总体策略 一）阶段总体策略 抓紧时间，做好宣传 坚持渗透，多元组合 区间价位，试探市场 累计优惠，多重优惠 释义： 1.根据营销节点，抓紧时间做好广告推广，宣传项目优势，树立项目形象。 2.城区有效媒体宣传，必须继续坚持渗透式宣传方式有针对性宣传工作，同时还应采用有效且 多元化的媒体 行有机的结合。根据项目的营销节点，采用密集轰炸与长线渗透相结合，冲击市场，建立醒 目知名度。 3.VIP排号阶段不公开具体价格，采用低价报价策略吸引客户，采用区间报价方式试探市场，同 时给项目后期的价格及相关营销策略的调整做一个科学有力的支撑。 4.排号阶段采用累进优惠的策略调动目标客源及潜在客源的入会积极性，为项目开盘聚集更多的 人气，尽可能提高开盘期的转签量
营销策略之价格策略 相关概念： 成本导向定价法：成本导向定价法是以产品单位成本为基本依据，再加上预期利润来确定价格的定价方法。 价格歧视：按照两种或两种以上不反映成本费用比例差异的价格销售某种产品或劳务。价格折扣和折让：为鼓励顾客及早付清货款，大量购买或淡季购买，企业酌情调整其基本价格，这种价格调整称之为价格折扣和价格折让。 竞争导向定价法：企业通过研究竞争对手的生产条件、服务状况、价格水平等因素，依据自身的竞争实力，参考成本和供求状况来确定商品价格的定价方法。 密封投标定价法：买方在报刊上登广告或发出函件，说明需采购的商品的品种、数量、规格等要求，邀请卖方在规定期限内投标。买方在规定的时间内开标，选择报价最低的，最有利的卖方成交，签订采购合同的定价方法。 撇脂定价：新产品初上市，定以高价格，在短期内获得厚利，尽快收回投资。就像从牛奶中撇取所含奶油一样，取其精华，称之为“撇脂定价”。 认知价值定价法：主要依据消费者在观念上对该产品所理解的价值来定价的方法。 渗透定价：新产品初上市时，定以较低价格，以获得最高销售量和最大市场占有率为目标，称之为“渗透定价”。 需求导向定价法：根据市场需求状况和消费者对产品的感觉差异来确定价格的方法。也叫市场导向定价法、顾客导向定价法。 需求价格弹性：需求价格弹性指商品的需求对于价格的变动的反应。如果价格发生微小变动，需求量几乎不动，称为这种商品需求无弹性；如果价格的微小变动使需求量变化较大或很大，称为需求有弹性。 基础知识： 价格策略： 给所有买者规定一个价格是一个比较近代的观念。它形成的动因是十九世纪末大规模零售业的发展。在历史上，在多数情况下，价格是作为买者作出选择的主要决定因素在起作用；在最近的十年里，在买者选择行为中非价格因素已经相对地变得更重要了。但是，价格仍是决定公司市场份额和盈利率的最重要因素之一。在营销组合中，价格是唯一能产生收入的因素，其它因素表现为成本。 厂商面对卖者的三种主要的定价决策问题是：对第一次销售的产品如何定价；怎样随时间和空间的转移修定一个产品的价格以适应各种环境和机会的需要；怎样调整价格和怎样对竞争者的价格调整作出反应。 一、制定基本价格 在第一次制定价格时，企业要考虑以下因素：（1）定价目标；（2）确定需求；（3）估计成本；（4）选择定价方法；（5）选定最终价格。 一、定价目标 企业的定价目标是以满足市场需要和实现企业盈利为基础的，它是实现企业经营总目标的保证和手段。同时，又是企业定价策略和定价方法的依据。
银行商圈营销方案 销商圈中小企业主要得益于政策对中小企业融资市场的推动，与 营销园区的中小企业、供应链的中小企业、商会的中小企业模式极为相似，都经历着由无到有的过程。通过国内部分商业银行试点先行、借鉴国外中小融资经验等形式，由经济发达地区向经济欠发达地区过渡，由国有银行向股份制银行、城市商业银行、农信社过渡，银行营销商圈在质疑声中不断获得成长、营销服务体系逐步得到完善。根据国外银行中小企业融资服务经验，商业银行通过第三方实现中小企业市场开拓、深度营销，已经被行业认可。银行营销商圈内的中小企业正是凭借着商圈管理公司、基金公司、担保机构、企业联保等第三方服务，并且国内的民生银行、华夏银行、北京银行已经先后取得了初步的成功。通过营销商圈内的中小企业，获得中小金融业务的增长仅仅是时间问题。通过国内商业银行的不断实践、经验总结定会走向成功。 （一）商圈企业的主要风险 1、外部环境风险通过调研了解，商圈内的中小企业和商户绝大 多数都属于批发企业和零售企业，企业的盈利能力、成长能力、偿债能力，受外部环境变化影响较大。因此，银行客户经理在选择商圈内的中小企业时，要充分考虑到商圈在城市中的经济地位，城市人口分布、区域经济发展、基础设施配套等情况。同时，客户经理也需要考虑到商圈所在区域的产业经济发展结构，以及区域的产业结构、产业特色。例如，在我国东部沿海城市，有许多商圈内的中小企业多以对外批发为主，商圈内的中小企业经营受国际经济发展态势影响较大，在中国出口
面临巨大压力的情况下，此类商圈内的中小企业外部环境较为复杂，风险需要保持高度警惕。 2、发展阶段风险客户经理对商圈发展阶段的了解至关重要，商圈的发展程度将会严重影响营销中小企业的成功率、影响客户经理的工作业绩、以及信贷质量安全等。通常，新建立的商圈，由于经营时间较短，无论从商圈知名度、企业代理品牌知名度、商圈客户流量、购买力等方面都严重制约着商圈内中小企业的盈利能力。商圈内的中小企业或商铺由于准备资金不足、经营管理经验欠缺，市场开拓能力有限，往往经营不到一年的时间就出现倒闭或退出的现象。同时，由于商圈的刚刚成立，中小企业和商铺的负责人很难对未来的流水和盈利能力做出准确的判断，这将会严重影响银行客户经理对目标企业价值的准确评估。相反，成熟商圈内的中小企业经营形态相对完善，处于快速成长或成熟的发展阶段，商圈内的中小企业可以准确预测出企业需要的资金流和相应的还款能力，商圈内的管委会、担保公司、基金公司、商会也发展较为完善，甚至部分机构已经具有与银行合作的相应经验，这类商圈内的中小企业风险相对较小。 3、商圈生态风险商圈生态通常包括商圈载体、商圈主体、商圈 客体、商圈环境四个部分。其中，商圈载体包括建筑空间和内部组织，建筑空间方面的风险主要体现在商圈内的店面租金的变化，内部组织风险主要体现在商圈规划方面的风险，以及组织协调方面；商圈主体包括各类企业和各类顾客，各类企业方面的风险主要体现在企业经营、运作模式，各类顾客主要体现在因消费者偏好转变带来企业销售收入下降；商圈客体包括各类商品和各类服务，各类商品主要体现在产品质量、价格优势，各类服务风险主要体现在商圈内的配套服务是否完善，相关的
Simple Discussion on Pricing Strategies in Business Marketing 1 Introduction With more and more companies entering into the competition of marketing and countries becoming more open to each other, consumers are now facing ever more choices when they selecting the things they want to buy. How can companies stand out in this competitive market world and win the heart of its customers? The only answer to this question is to create more value on the products and services that going to sell to customers and price its products or services as low as possible. Take a glimpse around us you will see how important the price is to our daily lives. For instance, when people are intending to buy certain things, whether they are luxury items or daily necessities such as clothes, furniture, house, cars, books, everything. Normally, they would visit several places and check the prices. Therefore, there is an old Chinese saying, “When you buy things, you would not be cheated if compare the prices from three stores”. So price plays a very important role in attracting customers to buy the products you offer and the prices have to be set according your company’s Marketing Strategy and Product Positioning. 2 Basic concepts about Pricing Strategies in Business Marketing The price is a amount of money charged for a product or the value exchanged for the benefits of the product or service. The price normally reflects the relative quality of the product, of course, covers all costs associated with production, marketing, after-sale service. A right pricing strategy will help you acquire the biggest profit. Furthermore, Pricing strategy is one of the four major elements of the marketing mix. It is related to product positioning, affects other marketing mix elements such as product strategy, channel strategy and sales promotion strategy. 3 Factors that Influence the Prices
市场营销中的定价方法和价格策略研究 Study on the pricing method and price strategy in marketing 摘要：市场营销学在现代化历程中经历过多次的理论蜕变和实践转型。而定价方法与价格策略作为市场营销学中的传统重大课题，其理论内容与实践方法都在继承传统的基础上表现出浓厚的现代性色彩。由利润向顾客的营销重点转向使得价格定位和价格策略的选择更加复杂。本文将按照内因、外因以及方法论等逻辑节点，借用市场利益杠杆等市场学知识，结合当前的全球化、品牌化、信息化等世界经济发展趋势的大背景，分别论述市场营销学中的定价方法和价格策略。 关键词：市场营销；定价方法；价格策略；顾客与利润 前言：在市场经济中，一切价值都可以用货币来衡量，市场的正常运作也正是通过利益杠杆影响下不断变换的供求关系来实现。而市场营销行为的直接理论依据正是供求关系的变化，根据供求关系的变化来调整产品价格是传统市场营销学的定价方法的基本思路和原则。而现代化社会主义市场经济体制下，新型市场营销方法的革命和更新对产品的定价和营销的价格策略都带来了新的内容和方法的启示。 一、从价格的产生机制看影响价格的几种因素 （一）产品成本对其价格的基础性影响 产品价格的定位是在对产品在生产制作过程中所消耗的企业资金成本、厂房资源以及人力资源等成本的宏观考量的基础之上进行的。既然任何资源的价值都在市场中以货币的形式表现出来，那么产品成本无论其组成内容如何复杂，最终都可以落实到货币，这就实现了与价格表现形式之间的链接。当前市场资源配置的情形下，人力资源已经成为企业生产的主要资金投入内容之一[1]。此外，成本的计算范围不仅仅停留在生产环节，在市场营销和市场推广环节，企业为增加产品知名度，扩大销量所付出的广告成本、公关成本以及线下活动成本等都是企业在为产品最终定价时所必须考虑到的成本组成部分。 （二）供求关系对价格的根本性影响 供求关系是市场利益杠杆作用机制的直接表现形态。因此，供求关系所代表的利益追求行为直接对产品的价格产生根本性的影响。不同的供求关系形态意味着不同的利益取得状况，这就意味着企业对产品的定价需要发生变更以保持一定额度利润的保证，否则产品的定 1叶莉,市场经济条件下的企业产品定价方法研究[J].科技科学研究对策,2011(6):153·154.
某商业街整合营销推广方案 大十字商业街 整合营销推广方案 一、市场调研分析
<一> 调查时间 2002年7月18日——2002年7月22日 <二> 调查方法 采用问卷调查和问询调查结合 <三> 调查目的 分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。 <四> 调查范围 哈密市主要商业市场 <五> 调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态
3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为 <六> 调研分析结果 一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限 哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。 2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢 哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。 3、旅游消费不足 每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅3—5万人，对商业的贡献相对有限。 4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强
哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。 二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高，缺乏发展空间 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。 从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。 2、商场、集贸市场、品牌店及超市构成哈密市四种主要商业形态。