我国当前宏观调控的主要特点
一、当前国际经济形势
2009上半年，世界金融危机进一步加剧，从开始主要集中于金融业的形式逐步向各国实体经济渗透，大有衍变为全球经济危机的趋势。从整体上看，美元呈现疲软态势，投资者情绪低落，消费者信心指数持续走低，各国失业率持续走高，悲观的信贷紧缩氛围仍未消散，银行对企业发放贷款的态度愈加谨慎，中小企业生存环境恶化，实体经济遭遇了前所未有的寒冬，贸易保护主义也在这次危机中得到了空前的高涨。
2009下半年，得益于今年世界各主要经济体之间的通力合作以及各国政府为稳定本国经济秩序所作出的救市举措，金融危机得到了控制，大部分国家经济呈现出回暖势头。不过，危机余波效应仍不容乐观，虽然各国政府不惜余力救助动荡中的金融市场并确实取得了成绩，但是救助中所造成的巨额财政赤字也使得各国经济雪上加霜，有些国家甚至因为赤字过于庞大而直接导致其主权信用危机，有的国家则仍完全处于信贷紧缩的尴尬局面，再加上危机对实体经济的滞后冲击影响还没有充分暴露，全球经济回暖的道路仍旧是荆棘丛生，此次金融危机的影响无论是在广度还是深度都仍无法在短时间内完全消除。
2009年金融危机的震荡波逐渐趋于减弱，世界经济下半年显露反弹迹象，但全面摆脱负增长进入复苏为时尚早。
美国在连续四个季度下滑后于今年第三季度首次出现增长，这表明美国经济可能已摆脱衰退，开始步入复苏阶段。欧元区16国和欧盟27国也已开始摆脱自二战以来最严重的经济衰退，分别在三季度取得0.4%和0.2%的增长。
相对于欧美国家，亚洲经济复苏步伐更为稳健，一些新兴市场国家经济复苏明显加速。但作为全球第二大经济体的日本，则跟美国一样，依然为财政赤字所困扰。
中国经济从2008年一季度到2009年三季度，走出了一个漂亮的V型反转态势，实现第三季度增速8.9%，就此“保八”增长已无悬念。中国经济的出色表现不仅给亚洲经济企稳回升增添了信心，更给全球经济复苏注入强劲动力。
中东和非洲经济增速相对缓慢，巴西、俄罗斯、墨西哥和中东欧国家则深受金融危机的影响，出现程度不一的负增长。
近期一系列数据表明，在金融危机爆发一周年之际，亚洲经济复苏的步伐已领先全球。美联储主席伯南克以及IMF此前也曾一致表示，亚洲经济无疑是带领全球经济重回增长的火车头。
二、当前中国经济形势
在过去的2009年，中国经济成功实现了“保增长”目标，回升向好趋势不断巩固，GDP呈现“V”形反转、进出口总值由负转正、投资消费高位增长。同时在进一步发展的道路上也面临着不少困难和矛盾。2009年一季度，中国国内生产总值(GDP)
同比增速延续了去年以来的下降趋势，跌至6.1%低谷，之后即出现新一轮回调，二季度7.9%，三季度8.9%，四季度超10%，一条“V”形反转曲线逐步呈现在人们面前。
受国际金融危机影响，中国外需空间急剧缩小，到2009年2月外贸进出口总额跌至谷底，3月开始出现连续环比增长，10月进口值年内首次实现月度正增长，11月进出口总值月度指标也首次实现年内正增长。进出口总值由负转正根本原因在于外需好转，发达国家和新兴经济体经济正复苏转暖，而去年以来国家出台的一系列稳外需、促出口的政策也收到了好的效果。
09年以来，全国投资和社会消费品零售总额始终保持高位增长态势。最新统计数据显示，前11个月，全国城镇固定资产投资同比增长32.1％，社会消费品零售总额同比增长15.3％。受国际金融危机影响，09年以来中国出口大幅下降。正是投资消费高位增长弥补了外需不足，成为拉动中国经济增长的重要动力。然而，这背后却隐藏着深刻的结构性问题，目前中国经济增长90％以上靠投资拉动，消费贡献率依旧偏低，经济增长的内生动力不足。
2009年，中国财政收入伴随经济增速的“V”形反弹呈逐步回升态势：1月，全国财政收入下降17.1％；5月，首次转正实现4.8％增长；8月以后，连续出现30％左右高增长。从目前情况看，完成全年全国财政收入增长目标已没有悬念。值得关注的是，直接反映企业经济效益的两大税种—企业所得税和国内
增值税相继实现正增长，表明在一揽子经济刺激计划尤其是大规模投资拉动下，中国经济企稳回升，企业效益开始好转。
在经历了连续9个月的负增长后，全国居民消费价格总水平（CPI）在09年11月份“转正”：同比增长0.6％。而从月度环比情况看，CPI从09年7月份开始由负转为持平，8、9月份微升，10月份虽有微降，11月份再度微升。作为物价核心指标，CPI同比、环比双双由负转正，尽管还不能认为存在通货膨胀，但也引起各界对通胀预期的高度关注。
09年以来，全国新增人民币贷款量大起大落：1到3月不仅月月超过万亿元，且不断创出新高；4到5月，增长脚步骤然放缓；6月，再超万亿元；7月二次下跌之后，逐步趋于稳定。一季度信贷的高增长与此前国家4万亿元投资密切相关，体现了金融部门对国家拉动经济的支持力度。下半年，信贷投放虽有回落，但与历年相比仍然较高。
09年以来，中国就业形势总体保持稳定。从城镇新增就业情况来看，一季度扭转08年四季度下滑趋势逐月回升；进入二季度以后，每个月的城镇新增就业人数都在90万人以上。预计09年全年可实现新增就业1100万人以上，将超额完成全年新增900万就业的目标。人力资源和社会保障部部长尹蔚民表示，就业局势总体稳定得益于特殊时期稳定和扩大就业的一整套政策体系，同时有关部门积极研究建立政府投资与扩大就业的联动机制，通过实施推动经济增长的一揽子计划来拉动就业，不
少地区在安排政府投资和重大项目时同步制定扩大就业的目标计划，较好地实现了就业增长与经济增长的良性互动。
2009年，由于我国实施了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，使得在国际金融危机的大背景下实现了GDP保增长的目标，财政收入增长目标也得以实现。从全年全国的经济形势来看，我国当前的宏观调控措施卓有成效。
三、当前我国实施的主要财政政策
2009年，中央提出要把保持经济平稳较快发展作为经济工作的首要任务，围绕扩内需、保增长，调结构、上水平，抓改革、增活力，重民生、促和谐的要求，实施积极的财政政策。
1、扩大政府公共投资，着力加强重点建设。在2008年末增加安排保障性住房、灾后恢复重建等中央政府公共投资1040亿元的基础上，2009年中央政府公共投资安排9080亿元，增加4875亿元。
2、推进税费改革，实行结构性减税。结合改革和优化税制，实行结构性减税，减轻企业和居民税收负担，扩大企业投资，增强居民消费能力。09年1月1日起，将在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，预计减收将超过1200亿元；提高部分技术含量和附加值高的机电产品的出口退税率，涉及工业机器人、摩托车及缝纫机等553种产品；在全国统一取消和停止征收100项行政事业性收费，总减免金额约190亿元。预计2009年将减轻企业和居民负担约5000亿元。
3、提高低收入群体收入，大力促进消费需求。调整国民收入分配格局，提高居民收入在国民收入分配中的比重和劳动报酬在初次分配中的比重，增强居民消费能力，扩大消费对经济增长的拉动效应。充分发挥财税政策作用，增加财政补助规模，重点增加中低收入者收入。
4、进一步优化财政支出结构，保障和改善民生。中央财政用于“三农”支出和民生支出安排分别达到7161.4亿元和7284.63亿元。严格控制一般性支出，进一步降低行政成本。
5、大力支持科技创新和节能减排，推动经济结构调整和发展方式转变。加大科技投入，促进企业加快技术改造和技术进步。增加节能减排投入，稳步推进资源有偿使用制度和生态环境补偿机制改革。改革完善资源税制度，促进资源合理利用。
四、当前我国实施的主要货币政策
2009年，中国人民银行在国务院的领导下执行适度宽松的货币政策，并根据形势变化把握政策操作的重点、力度和节奏，保持银行体系流动性合理充裕，引导金融机构优化信贷结构、防范信贷风险，为经济发展创造良好的货币信贷环境，发挥好货币政策在支持经济发展中的积极作用。
1、适时适度开展公开市场操作。中国人民银行根据国内外经济金融形势和银行体系流动性变化情况，灵活开展公开市场操作，保持公开市场操作的连续性和稳定性。一是合理把握操作力度与节奏，灵活搭配央行票据和短期正回购开展对冲操作，
实现了银行体系流动性的合理充裕；二是进一步优化公开市场操作工具，有效熨平银行体系流动性供求波动；三是适时调节公开市场操作利率弹性，从稳定市场预期到有效引导市场预期。
2、加强“窗口指导”和信贷政策引导。引导金融机构合理把握信贷投放节奏，优化信贷结构，防范信贷风险。加强宏观信贷政策指导，加强对十大重点产业调整和振兴的金融支持。认真做好中小企业、“三农”、就业、助学、服务外包、灾后重建等改善民生类信贷支持工作。鼓励发展消费信贷，落实好房地产信贷政策。加大对结构调整、自主创新、兼并重组、产业转移、民族区域经济协调发展的融资支持。严格控制对高耗能、高污染和产能过剩行业劣质企业的贷款。引导和督促金融机构加强内部风险控制，合理把握信贷资金投放节奏，防止产生新的信贷风险。
3、稳步推进金融企业改革。已改制上市的大型国家控股商业银行改革继续深化，经营业绩不断提高。中国工商银行、中国银行、中国建设银行和交通银行继续完善公司治理，改进决策机制，在认真贯彻执行国家宏观调控政策，合理增加信贷支持经济增长的同时不断强化内部控制和风险防范机制，严防不良率反弹和经营效益下滑。
中国农业银行和国家开发银行股份制改革不断深化。2009年1月16日，中国农业银行股份有限公司正式挂牌成立，目前，中国农业银行正稳步推进事业部制管理体制改革，制定面向“三
农”的专门信贷政策，构建服务“三农”的正向激励机制，强化“三农”业务风险管控，“三农”和县域重点领域的信贷投入不断增加，农户金融服务不断改善。国家开发银行不断探索建立符合中长期信贷商业银行的运作机制和经营模式。8月末，国开金融有限责任公司挂牌成立，国家开发银行将在传统业务的基础上通过国开金融公司大力发展股权投资业务。
政策性金融机构改革全面展开并稳步推进。2009年2月，国务院明确要求加快推进政策性金融机构改革。中国人民银行正会同有关部门积极研究中国进出口银行、中国出口信用保险公司和中国农业发展银行改革问题。同时，三家政策性金融机构继续推进内部改革，加强风险管理和内控机制建设，为全面改革创造条件。2009年3月，中国人民银行会同有关部门成立了中国进出口银行和中国出口信用保险公司改革工作小组。工作小组围绕政策性金融机构职能定位、业务范围、风险控制、治理结构等主要问题深入调研，推动两家机构扎实进行内部改革，促进其不断改进政策性金融服务。同时，中国人民银行积极会同有关部门研究中国农业发展银行的改革相关问题，为论证改革实施总体方案做好准备。。中国人民银行会同有关单位和部门成立的改革工作小组继续修改完善中国进出口银行和中国出口信用保险公司的改革方案及章程。两家机构仍定位于政策性金融机构，其业务将划分为政策性业务和自营性业务两类，以政策性业务为主，并将通过注资、完善公司治理、加强内部
控制和外部约束等改革措施，不断提高其服务对外经贸和企业“走出去”的能力和水平。
农村信用社改革全面推进并且进展顺利，资金支持基本落实到位。
4、积极参与国际金融危机应对合作，稳步推进跨境贸易人民币结算试点。中国人民银行积极呼应周边国家和地区的需求，与韩国、香港、马来西亚、白俄罗斯、印度尼西亚、阿根廷等六个经济体货币当局签署双边本币互换协议，支持双边贸易和投资，共同应对国际金融危机。4月8日，国务院批准在上海市和广东省广州、深圳、珠海、东莞四城市开展跨境贸易人民币结算试点。顺应市场需求，中国人民银行联合有关部门制定《跨境贸易人民币结算试点管理办法》，于2009年7月1日发布实施；配套发布《跨境贸易人民币结算试点管理办法实施细则》，统一规范人民币贸易结算业务活动，稳步推进试点工作，保持我国与周边国家和地区的贸易正常发展，为企业提供更多便利。
5、深化外汇管理体制改革。
调增金融机构短期外债额度。2009年度金融机构短期外债指标比2008年调增12%，明确规定金融机构将指标增量全部用于支持境内企业进出口贸易融资，帮助企业缓解资金困难。
落实调高企业出口预收汇和进口延付汇比例的政策，允许企业先行收结汇或划转后再补办联网核查手续，帮助企业加快
资金周转。
继续推进外汇市场建设。批准武钢财务公司进入银行间外汇市场交易，新批准2家货币经纪公司开办外汇经纪业务，活跃外汇市场交易，提高外汇市场流动性。在银行间外汇市场试运行询价交易净额清算业务，降低外汇交易的信用风险和清算风险。
落实中央有关稳定出口的部署，努力缓解企业收结汇困难。改进出口收结汇联网核查管理，将预收货款和延期付款基础比例提高至30%，小额预收货款、延期付款和预付货款不纳入比例限制。
改进境外直接投资外汇管理，支持企业“走出去”。允许符合条件的各类所有制企业在境外投资主管部门批准的额度内使用自有外汇和人民币购汇等多种资金进行境外放款，缓解境外直接投资企业后续融资难和流动性资金不足问题。
进一步简化外汇行政审批手续和程序。将资本金账户异地开户、境内机构对外提供担保等10项资本项目外汇业务审批权限下放分局。
进一步便利出口企业收结汇。改进出口收结汇联网核查制度，在提高预收货款、延期付款及来料加工基础比例的基础上，将预付货款基础比例提高至30%，简化预付货款注销手续，进一步便利企业外贸经营。
积极支持服务外包产业发展。简化服务外包企业外汇收支
审核手续，鼓励离岸外包业务用人民币计价结算，大力推动人民币汇率避险产品的发展，为服务外包企业提供更多的避险工具。
大力促进投资便利化。将境外投资外汇资金来源的审核方式由事前审查改为事后登记，对资金汇出的管理由核准制调整为登记制。
加强跨境资金均衡管理和风险防范。允许境内符合条件的中外资银行为境外机构开立境内外汇账户，将境外机构境内外汇账户纳入相关信息系统统一管理。严厉打击地下钱庄、“网络炒汇”等违法违规行为。
保障外汇储备资产安全。加大对储备经营各环节的合规性检查力度，规范核心业务系统管理和操作流程，保障外汇储备投资平稳、有序进行。按照保证安全、合理回报的原则，参与购买国际货币基金组织债券。
加强对金融机构外汇流动性的监测，引导金融机构合理平衡境内外投资的安全性、流动性和收益性，调整境内外资产结构，加大对进出口的金融支持力度。
6、完善人民币汇率形成机制。继续按照主动性、可控性和渐进性原则，进一步完善以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，发挥市场供求在人民币汇率形成中的基础性作用，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。加强对金融机构外汇流动性的监测，引导金融机构
合理平衡境内外投资的安全性、流动性和收益性，调整境内外资产结构。
四、我国当前宏观调控的主要特点
综观我国2009年财政政策与货币政策，在应对国际金融危机的同时，还实现了保稳定，保增长的目标。其主要有以下几个特点：
1、思路新。此次实施的积极财政政策和适度宽松的货币政策立足于应对危机、化解危机，着眼于抓住机遇、创造机遇，较好地贯彻落实了科学发展观。如：大力支持科技创新和节能减排，推动经济结构调整和发展方式转变；与多个经济体货币当局签署双边本币互换协议，支持双边贸易和投资；发布《跨境贸易人民币结算试点管理办法实施细则》，统一规范人民币贸易结算业务活动，稳步推进跨境贸易人民币结算试点。值得一提的是，09年全年，中国人民银行都未曾调整存款准备金率，而是更多的增加了信贷支持，专门制定面向“三农”的专门信贷政策，满足科技自主创新企业的融资需求，严格控制对“三高”企业的信贷。
2、导向明。就是重民生、保增长、促消费、活市场、统内外、利长远。中央财政用于“三农”支出和民生支出安排加大，并且制定面向“三农”的专门信贷政策，构建服务“三农”的正向激励机制，强化“三农”业务风险管控，“三农”和县域重点领域的信贷投入不断增加，农户金融服务不断改善。农村信
用社改革全面推进。调整国民收入分配格局，提高居民收入在国民收入分配中的比重和劳动报酬在初次分配中的比重，增强居民消费能力，扩大消费对经济增长的拉动效应。
3、力度大。09年全国财政赤字9500亿元，各项税费减免政策预计减轻企业和居民负担约5000亿元。农村信用社改革进程中，截至09年9月末，已累计向2321个县（市）农村信用社兑付专项票据1601亿元，兑付进度达到95%以上；发放专项借款15亿元。
4、工具多。将预算、税收、贴息、减费、增支、投资、国债、公开市场业务、货币互换、信贷支持、转移支付、汇率机制等若干财政货币政策工具组合起来一起使用。其中，此次税收、信贷支持、投资、货币互换力度较大。
5、时滞短。在09年一、二季度GDP连续下降之后，三、四季度强势反弹，GDP呈现“V”形反转、进出口总值由负转正、投资消费高位增长。此次政府在实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策后，时滞短，见效快，把国际金融危机的影响降到了最低，有效地实现了保稳定，保增长的目标。
在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。 哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心，楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨……正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。 2003：分水岭 在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。 中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。 1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。 那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。 即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。
2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)
2010年房地产调控政策汇总 用“划然长啸，草木震动，山鸣谷应，风起水涌”形容2010年对于房地产业接二连三的调控政策并不为过，其针对性之强，力度之大是近年来罕见的。从2010年4月17日出台的“国十条”、9月29日再次出台的“新国五条”，还包括各部委密集出台的一系列政策文件以及各城市陆续出台的落实国家二次调控的实施细则，分别就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面做出规定。2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。不过，频频刷新的“地王”记录，以及仍在不断上涨的房价令政策执行效果和政府公信力屡遭诟病。 2010年房地产土地调控政策要点整理 一、《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》（出台时间：2010.1.21） 要点：国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。 二、打击囤地行为，完善土地出让招拍挂制度，加快编制保障性住房用地供应计划（出台时间：2010.1.28） 要点：国土资源部部长徐绍史28日在全国土地资源工作会议上表示，2010年国土部将加快编制保障性住房用地供应计划，严格控制低密度大户型住房用地；继续完善土地出让招拍挂制度，加大闲置土地的处理力度，对囤地炒地行为进行专项整治。 三、《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（出台时间：2010.2.27） 要点：国土部、住建部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》该《通知》要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。中国国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。 四、《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（出台时间：2010.3.08） 要点：国土部发出《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。
成都房产新政 9月14日，成都市政府办公厅出台《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。《通知》指出，将优先确保保障性住房用地供应，住宅用地占经营性用地比重不低于60%，供需紧张区域不低于70%；提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例，棚改优先最低比例由10%提高到20%，无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。发挥税收调节作用，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。《通知》就保持成都市房地产市场平稳健康发展提出了15条举措。 本次政策的出台是为坚决贯彻落实党中央、国务院有关房地产工作部署要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，努力确保完成“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标。 主要有以下几个大众关心的方面： 增加住宅用地供应，优化供应结构，住宅用地占经营性用地的比重不低于60%，供需紧张区域不低于70%，优先确保保障性住房用地供应。严格落实闲置土地处置规定，坚决打击捂地、捂盘行为。 就土地增加供应到实际变成住房与购房者来说，短期之内并不会有什么变化，从土地变成住房尚需几年的时间，但是住房的增加，能够更好的平衡供需关系，势必会给购买者更多的选择权。 增加棚改和无房家庭的摇号中签率 进一步提高了公证摇号中向无房居民家庭提供房源比例，棚改优先最低比例由10%提高到20%，无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。对于那些要买房，但一直卡在摇号过程的家庭，这项政策大大的提高了棚改或无房家庭的中签率。 无房居民家庭的认定标准为： （一）购买的商品住房位于我市住房限购区域的，登记购房人须符合我市住房限购政策。 （二）登记购房人及其家庭成员在本市行政区域内名下均无自有产权住房且自2016年10月1日以来无住房转让记录。 （三）居民家庭包括：夫妻双方；夫妻双方及其未成年子女；离异（丧偶）父（母）和其未成年子女；达到法定婚龄未婚居民；购房登记时离异已满两年的单身居民；丧偶单身居民等。 发挥税收调节作用，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的住房对外销售的，免征增值税。 对于此项规定，不少购房者刚刚才签订合同，难道就要多交部分增值税了吗？事实上并非如此，还是按照老人老办法，新人新办法的实行，具体是要根据
房地产宏观调控政策（2001年-2007年） 时间政策要点 2001-5-31 《关于加强国有土地资产管理的 通知》（国发[2001]15号） 针对国有土地资产通过市场配置的比例不高， 透明度低；划拨土地大量非法入市，隐形交易； 随意减免地价等实际情况，从严格控制建设用 地供应总量、大力推进国有土地使用权招标拍 卖、加强土地使用权转让及地价管理等方面提 出了严格要求 2002-7-1 《招标拍卖挂牌出让国有土地使 用权规定》（国土资源部第11号 令） 提供了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的具 体操作方式，规定经营性用地出让必须实行招 标拍卖挂牌交易，禁止以协议方式出让 2003-7-30 《关于清理整顿各类开发区加强 建设用地管理的通知》（国办发 [2003]70号） 对各类开发区随意圈占大量耕地和违法出让、 转让土地的行为进行清理整顿 2003-8-1 （第21号）《协议出让国有土地 使用权规定》 对协议出让的行为进行具体规定，并对协议出 让最低价进行了规定 2003-9-2 《关于进一步加强与规范各类开 发区规划建设管理的通知》（建 规[2003]178号） 纠正开发区违反规划批准使用土地和项目建设 的行为 2003-9-24 《关于加强土地供应管理促进房 地产市场持续健康发展的通知》 （国土资发[2003]356号） 加强对房地产开发用地的调控，严格实行土地 供应的集中管理，控制土地供应总量，控制高 档商品房的土地供应 2004-3-31 《关于继续开展经营性土地使用 权招标拍卖挂牌出让情况执法监 察工作的通知》（国土资发 [2004]71号） 针对各地在经营性土地使用权出让中规避招标 拍卖挂牌或仍采取协议方式出让和划拨的问 题，发出最后通谍，要求：在2004-8-31后， 不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让 经营性土地使用权。 2004-10-21 《关于深化改革严格土地管理的 决定》（国发［2004］28号） 决定实施最严格的土地管理制度，在严格土地 执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集 约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系 统的规定 2005-3-26 《关于切实稳定住房价格的通 知》（国办发明电[2005]8号） 要求抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理 利用，提高土地实际供应总量和利用效率。对 已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格 按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进 行处置 2005-5-9 《关于做好稳定住房价格工作意 见的通知》（国办发[2005]26号） 要求严格土地转让管理，对不符合法律规定条 件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制 止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清 理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法 律规定，对超过出让合同约定的动工开发期满 1-未动工开发的，征收土地闲置费；满2-未动 工开发的，无偿收回土地使用权 2006-4-19 《国有土地使用权出让合同补充 协议》示范文本（试行）的通知 （国土资发〔2006〕83号） 要求出让人和受让人应就建筑工程完工期、投 资总额、容积率、土地闲置情形作出具体约定
2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见： 一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任； 三、大力调整住房供应结构； 四、严格控制被动性住房需求； 五、正确引导居民合理消费需求； 六、全面监测房地产市场运行； 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施： 一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%
股权转让避税成楼市调控一大漏洞 近日，全球最大私募股权投资公司黑石集团（以下简称“黑石”）以14.6亿元出售上海Channel1购物中心95%股权引起各界关注。公众的关注点主要落在以股权转让方式和普通投资方式出售商业地产的税收成本上。据《每日经济新闻》报道，普通投资者买卖一套商业地产60%的投资收益中有50%~60%要拿来缴纳各种税费，而黑石的上述交易所需支付的税费可能不超过总收益的10%。业内专家据此认为，黑石的避税方法很有可能会影响到楼市调控的效果。 房地产市场的税收调控手段主要包括加强土地增值税清算、提高土地增值税预征率、开征房产税、严格房屋买卖个人所得税征收等，这些手段与其他调控政策有效叠加，对于当前降低房地产市场投机和遏制房价过快上涨起到了积极作用。但是，政策效力并非无边，当遭遇黑石物业转让事件后，调控政策再次失灵。其原因就在于黑石出售的是拥有Channel1购物中心95%权益的国外母公司股权，而个人买卖的则是商业地产的产权。按照现行税收政策，这两种转让方式下，其税负的差异还是比较大的。 普通投资者买卖商业地产的税负 假设普通投资者出售上海Channel1购物中心，出售价款14.6亿元，购买价款9.5亿元。 按照现行税收政策规定，普通投资者（自然人或企业）出售商业地产，涉及到营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、个人所得税或企业所得税。 营业税方面：根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”普通投资者应计算缴纳营业税（14.6－9.5）×5%=0.255（亿元）。缴纳营业税同时须缴纳城建税、教育费附加及地方教育附加0.255×（7%+3%+2%）=0.0306（亿元）。 印花税方面： 销售商业地产应依照“产权转移书据”按0.05%缴纳印花税14.6×0.05%=0.0073（亿元）。 土地增值税方面：根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[2006]21号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第（一）项、第（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。 即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额包括三项：一是购房发票所载金额（实际上包含了《土地增值税暂行条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分）；二是加计扣除金额（加计扣除金额=购房发票所载金额×5％×购买年度起至转让年度止的年数）；三是与转让房地产有关的税金（包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均
2020年北京市楼市调控新政 最近一段时间，不只北上广的楼市炙手可热，其他二三线城市的楼市调控政策也是密集出台。昨晚，北京市又发布了一道新的楼市调控新政，具体是什么一回事呢?下文是我为大家收集的北京市楼市调控新政最新消息，欢迎阅读! 20xx年北京市楼市调控新政公告全文 《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》 为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下 一、商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。 二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米;不符合要求的，规划部门不予批准。 三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。 四、开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。 五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件： 1、名下在京无住房和商办类房产记录的。 2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。 六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。 七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。 八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。
浅析国家调控房地产政策及其对企业的影响 摘要：近年来，特别是2006年以来，我国房地产业出现了前所未有的繁荣景象，房地产业在带动相关产业发展的同时，并没有沿着健康的方向发展，房价与人们的普遍收入相比，出现越来越离谱的现象，中国社科院近期发布的《经济蓝皮书》指出，“内地房价收入比超出合理承受范围，百分之八十五家庭无能力买房。”。房价所引起的一系列社会问题越来越严重。为此，国家出台了一系列房地产调控政策，这些密集出台的政策效果怎样？对相关的房地产企业有什么影响？本文就这些问题进行探讨。 关键词：房地产；政策；经济 前言 近年来，特别是2006年以来，我国房地产业出现了前所未有的繁荣景象，房地产业在带动相关产业发展的同时，并没有沿着健康的方向发展，房价与人们的普遍收入相比，出现越来越离谱的现象，中国社科院近期发布的《经济蓝皮书》指出，“内地房价收入比超出合理承受范围，百分之八十五家庭无能力买房。”。房价所引起的一系列社会问题越来越严重。特别是2008年，由于我国受世界经济危机的波及和影响，国家采取宽松的宏观经济政策来应对，加大投资成为其中的重要手段之一，房地产业做为投资领域的重要一环，在经济危机消退之后，仍然处于被投资的热点，房地产的温度随着经济危机的退去反而进一步升高，并一定程度上造成了我国经济的过热局面。 一、2010年以来国家出台的相关房地产调控政策 从2010年年初到现在，国家相继出台了多个“国x条”来平息房价，具体如下：继国务院“营业税优惠政策”调整、“国四条”出台之后，财政部等五部委再度出手打击开发商囤地。中国房地产专家指出，近期中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，透露出管理层对当前房价上涨过快的担忧，全面加强房地产市场的调控力度，政策收紧倾向明显。 （1）1月，《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)； （2）4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“新国十条”)； （3）9月29日国家有关部委出台的相关措施（简称“国五条”)，深圳、北京、上海、南京、广州等十四个城市已相继颁相关的限购及限贷细则； （4）中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标：加强房地产市场管理； 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；
2020年楼市调控加码祈政策 三月以来，全国楼市刮起新一轮调控"风暴〃。下文是我为大家收集 的关于我国楼市调控的最新消息，欢迎阅读! 20xx年楼市调控加码新政策：购房者 观望情绪愈加浓厚，成交大幅下滑楼市的规律是〃买涨不买跌。〃虽然新楼盘的价格已经开始松动，但 购房者的观望情绪却□渐浓厚。进入3月份后，多个城市调控密集加码升级，购房者观望情绪有所增加，出手更为谨慎。 据上海中原地产数据显示，3月份上海新建商品住宅成交而积同比 下滑66. 5%,为5年来同期最低。 一位正在上海看婚房的刚需购房者表示，由于支付能力受限，因此 价格是买房时首要考虑的因素。〃目前感觉楼市不太稳定，我想观望一段 上海中原地产市场分析师卢文曦认为，随着加入调控队列的城市越 來越多，调控之风愈加猛烈。市场预期调控仍将继续从紧，蒂加购房者原本就已非常浓厚的观望情绪，后续新房和二手房市场的量价走势将更加承压。 受访开发商对今年楼市的预判有较高一致性：谨慎乐观。在调控的 大背景下，市场成交缩量是大概率事件。不过，记者也注意到，近期多家标杆房企提高了业绩目标：恒大.万科和碧桂园均提出未来3年内实现1 万亿元销售目标，融创中国亦将20xx年的销售目标确定为2100亿元，较 20xx年增长35. 21%,去年销售650亿元的新城控股也表示将冲击千亿大 关。
〃现在市场进入了博弈期。房企推盘上仍偏保守。未來是否会出于 业绩和资金压力，降价跑量，还有待进一步观察。〃易居智库研究总监严跃进说。 20xx年楼市调控加码新政策：地方政府 限高价.控预售证、降成交记者采访发现，目前地方住建部门普遍采用 限制高价楼盘入市、控 制预售证发放节奏等邙艮价"手段以缩减成交量，并保证新房价格"环比不 以深圳为例，该市新盘平均去化率为45%,效果明显较差。房价方 面，在地方政府的严格调控下，20xx年一季度后住宅价格趋稳。从中国指数研究院监测的13个重点城市新开盘定价来看，20xx年开年后，近半的项目价格较上次开盘持平或下跌，29. 5%的项目价格与上次开盘持平, 18. 8%的项目较上次开盘下跌。而在涨价盘中，新房价格仅平均上涨0?6亂 记者近期走访多个城市发现，新房价格结构性分化明显。据中指院 数据，高价项目较周边同类楼盘的价格平均涨幅约为8孰而低价项目价格较周边同类楼盘价格跌幅普遍在7%左右。例如，杭州刚需项目〃余之城〃在3月14 n加推，价格较上次开盘均价下跌超过1成。 在上海，自去年10月8 n起，新建商品住房销售方案备案实行市、 区两级审核，对上市房源定价不合理的，坚决予以调整。高端住宅项目泰禾上海院子、龙湖天璞等拟售均价超过8万元/平方米的楼盘均因报价过 高拿不到预售证。〃预售证越来越难拿了。为了拿到预售证，不少改善型住宅项目的市批价格相较预期的报价打了8折。〃一位开发商告诉记者。 在广州，〃天河星作〃楼盘销售员告诉记者，目前项目二期400套正 向政府申报预售证，均价在3?9万元/平方米左右。〃政府对价格控制得比较严，申请预售证也要排队。就算申领预售证，网签也得排队。〃 20xx年楼市调控加码新政策：开发商
2020年楼市调控加码新政策 20xx年楼市调控加码新政策：购房者 观望情绪愈加浓厚，成交大幅下滑 楼市的规律是“买涨不买跌。”虽然新楼盘的价格已经开始松动，但购房者的观望情绪却日渐浓厚。进入3月份后，多个城市调控密集加码升级，购房者观望情绪有所增加，出手更为谨慎。 据上海中原地产数据显示，3月份上海新建商品住宅成交面积同比下滑66.5%，为5年来同期最低。 一位正在上海看婚房的刚需购房者表示，由于支付能力受限，因此价格是买房时首要考虑的因素。“目前感觉楼市不太稳定，我想观望一段时间再说。” 上海中原地产市场分析师卢文曦认为，随着加入调控队列的城市越来越多，调控之风愈加猛烈。市场预期调控仍将继续从紧，叠加购房者原本就已非常浓厚的观望情绪，后续新房和二手房市场的量价走势将更加承压。 受访开发商对今年楼市的预判有较高一致性：谨慎乐观。在调控的大背景下，市场成交缩量是大概率事件。不过，记者也注意到，近期多家标杆房企提高了业绩目标：恒大、万科和碧桂园均提出未来3年内实现1万亿元销售目标，融创中国亦将20xx年
的销售目标确定为2100亿元，较20xx年增长35.21%，去年销售650亿元的新城控股也表示将冲击千亿大关。 “现在市场进入了博弈期。房企推盘上仍偏保守。未来是否会出于业绩和资金压力，降价跑量，还有待进一步观察。”易居智库研究总监严跃进说。 20xx年楼市调控加码新政策：地方政府 限高价、控预售证、降成交 记者采访发现，目前地方住建部门普遍采用限制高价楼盘入市、控制预售证发放节奏等“限价”手段以缩减成交量，并保证新房价格“环比不增长”。 以深圳为例，该市新盘平均去化率为45%，效果明显较差。房价方面，在地方政府的严格调控下，20xx年一季度后住宅价格趋稳。从中国指数研究院监测的13个重点城市新开盘定价来看，20xx年开年后，近半的项目价格较上次开盘持平或下跌，29.5%的项目价格与上次开盘持平，18.8%的项目较上次开盘下跌。而在涨价盘中，新房价格仅平均上涨0.6%。 记者近期走访多个城市发现，新房价格结构性分化明显。据中指院数据，高价项目较周边同类楼盘的价格平均涨幅约为8%，而低价项目价格较周边同类楼盘价格跌幅普遍在7%左右。例如，杭州刚需项目“余之城”在3月14日加推，价格较上次开盘均价下跌超过1成。
我国对房地产的宏观调控的五大阶段 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23 号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。 第一阶段 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 时间：1993-1996年 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地， 房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到 遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经 过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。
中国楼市的最大风险是调控政策泡沫 这样的事情早就发生过。从2008年左右兴起的经济适用房建设，看起来是为低收入阶层解决住房问题，实际上却带来了大量的寻租空间。天则经济研究所法律与治理中心2015年在30个省会城市开展了公共治理调查，其中涉及到保障房在不同群体之间的分配概率，其中北京市的保障房分配结果如下图： 可见党政机关及事业团体的中高层才是最有机会获得保障房的群体，要远高于穷人阶层的概率。在具体数值上看，穷人还是分配到了一些保障房，但是以租赁型住房和郊区偏远住房为主。那些建在市中心区的，具有完全产权的经济适用房，即是最大的寻租房。假设这些经适房只要没有分配给最穷的人就是腐败的话，那么该项腐败金额将以万亿计。当下兴起的公租房、共有产权房，其承诺的社会收益越大、与产权房的收益越相等，便会引来越大的寻租和腐败。也正是由于这个背景，天则经济研究所荣誉理事茅于轼先生曾经说到，“公租房最好不要建独立卫生间”，结果成了全民公敌。 因此，楼市调控万万不能将民意，无论是中产阶层的民意还是低收入群体的民意，作为某种政治筹码。“打左灯、向右拐”并不能真正帮助穷人，反而会引致更大规模的腐败。而真正的“打左灯、向左拐”，以所谓共有及类似形式走上计划经济的老路，恐怕会成为真正的经济“灰犀牛”，其结果的不确定性是无法估计的。无论从当下的楼市调控，还是国有企业领域的改革，计划经济的因素以及带来“穷人陷阱”民意在不断的扩大，不得不令人警醒。
二、楼市调控的目标和方法避重就轻 上述的民意问题，还只是楼市调控的次生问题。更重要的问题是，我们究竟需要一个什么样的房地产市场？目前还未有明确眉目的房地产长效机制，如果不能正面回答这个问题，类似的调控泡沫还会不断出现。其实，不止在房地产市场领域，整个中国的渐进式改革和增量改革虽然带来了非凡的成就，但其负面结果是过于依赖朝令夕改的政策调整，而真正成熟的市场经济所依仗的基本原则却从未予以根本的确认。 房价 助长中国房地产泡沫的三大因素 陈凯迹、文一：面对高速膨胀的房地产泡沫，最佳策略并非将泡沫戳破，而是将泡沫增长的速度限制在收入增长的速度以下。 本轮政策调控的基本缘由， 一是认为中国的房价远高于收入，即房价收入比过高； 二是认为房地产市场利润回报远高于其他行业，即房市“过于繁荣”。 问题是，在这些简单的除法比数中，提高居民收入也是降低房价收入比的方法之一，提高其他行业的利润和繁荣水平也是降低房市的利润回报比的方法之一。可是，在官方的政策解释当中，毫无例外地选择了限制房价和抑制房地产市场发展。可是，真正的问题却全部在于，为什么居民的收入水平赶不上房价的上涨？为什么其他行业的回报赶不上房产的回报？ 先从居民收入和房产增值收入说起。根据社科院《社会蓝皮书》的调查，2016年受访家庭住房自有率为95.4%，其中城镇家庭住房自有率为91.2%。也就是说，普通居民既在市场上获得劳动收入，同时他们当中的大多数又是房产所有者。房价的普遍上涨使得大多数人的资产增加了，而且增加的速度快于居民劳动收入或工资所得，同时没有造成通货膨胀率（日常生活成本）的大幅上升，可以说这一过程是很大的经济发展成就。房价较快上升，是快速城市化社会的正常过程，而
1998年住房分配货币化——1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》——1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化 点评：对城镇居民生活产生巨大影响的住房暴涨序幕正式拉开，主要角色陆续到位——虚伪的相关政府部门、贪婪的开发商、精明的投机客、朴实的自住购房者。 2001年刺激消费繁荣房地产市场——4月19日，关于对消化空置商品房有关税费政策的通知：为消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，经国务院批准，《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》规定：.................... 点评：只要出台政策，名头都很动听！地产商小弟有困难，政府大哥当然两肋插刀、义不容辞；兄弟情深，可见一斑；到底是什么维护了这段感情，现在大家已然明了 2002年土地使用权转让规定,规范土地市场.——2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。 此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为"新一轮土地革命"的开始。土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”的“乾坤大挪移”。 点评：暗箱操作似乎并未被“挪移”，但土地却获得了一个身价倍增的极佳途径：拍卖——价高者得！明确告之普通百姓：没钱你就别想使用土地！土地财政这块肥肉已经递到了政府嘴边！作为土地的唯一供应者，政府想要多吃肉，只能限制供应土地，伺机拉高地价！政府作为商人会很合格！ 2003年4月121号文件拉响宏观调控警报 中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。 点评：中国从来不缺少规定，却从来缺少执行！各种规定在聪明的执行者面前均化为无形。 2003年8月国务院明确将房地产业作为国民经济的支出产业 点评：中国是世界上极少数把房地产作为支柱产业的国家之一，开发商从此有了坚实的依靠，现在来看，国之误、民之哀！ 2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。 点评：开发商的又一尚方宝剑，限制开发商的行为就是与中央对着干！上面红字部分是谎言。
历年国家房地产调控措施集合(1978年-2013年) 1978-1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿。 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革;调整产业结构，下放管理权。 1984年 政策目标：发展房地产业。 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点。 1985-1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅。 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售。 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革。 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租;全国城镇分期分批推行住房制度改革;房地产市场。 1989年 政策目标：加强房地产市场管理。 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序;压缩固定资产规模，紧缩银根。 1990年 政策目标：加强治理整顿;推进土地使用制度改革。 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目;颁布深化企业经营机制改革的通知;紧缩银根;发布《土地管理法实施条例》。
1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革。 政策内容：治理整顿;房地产市场建设全面起步;房改开始在全国范围内全面推行。 1992年 政策目标：加快房地产业发展。 政策内容：引进外资;宣布“治理整顿”结束;房地产价格;扩大市场调控范围;下放权力;发放开发消费贷款。 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展。 政策内容：开始进行宏观调整;控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》。 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革。 政策内容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》;进入调控、消化、稳定的发展阶段;开展房地产开发经营机构全面检查;整顿金融秩序。 1995年 政策目标：规范房地产市场。 政策内容：加强房地产市场的宏观管理;颁布《房地产管理法》、《增值税法》;整顿金融秩序;开始实施安居工程。 1996年
房地产市场调控有关政策说明 一、房地产市场宏观调控现状 今年以来，国务院及住房和城乡建设厅、省政府对房地产市场宏观调控极为重视。1月26日，国务院召开常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作，国务院办公厅发出了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）。1月30日，浙江省人民政府发出了《浙江省人民政府关于认真贯彻落实国务院常务会议精神进一步做好房地产市场调控工作的通知》（浙政发明电[2011]22号）；3月24日，浙江省人民政府印发了《浙江省人民政府关于加快推进保障性安居工程建设坚定不移做好房地产调控工作的若干意见》。3月25日和4月15日，浙江省人民政府和国务院房地产市场调控督导组先后对我市贯彻落实房地产市场宏观调控政策情况进行了督查。7月12日召开的国务院常务会议明确表态：当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。已经在43个城市实行的限购政策不仅要继续执行，还要进一步扩大到“房价上涨过快的二三线城市”。7月29日，住房和城乡建设部办公厅下发了《关于进一步落实房地产调控政策有关问题的函》，对落实房地产调控有关政策提
出了进一步的要求。 二、我市房地产市场调控政策措施 去年以来，我市认真贯彻国务院和省政府有关房地产市场调控政策措施，相继出台了4个相关政策文件。一是2010年3月1日出台了《关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》（温政发[2010]14号）。二是6月10日出台了《关于遏制我市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（温政发[2010]47号）。三是10月12日出台了《关于进一步加强我市房地产市场调控和住房保障工作的补充意见》（温政发[2010]62号）。四是今年1月26日国务院常务会议通过“新国八条”后，2月23日市政府第46次常务会议审议通过了《关于贯彻＜国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知＞的实施意见》，并以温政发[2011]23号文件形式于3月10日印发执行。我市在贯彻落实国务院、省政府房地产市场宏观调控政策中，重点突出三个方面：第一，新建商品住房价格控制目标。在广泛征求社会各界群众意见的基础上，市政府第47次常务会议审议确定并公布了我市2011年度新建住房价格涨幅控制在城镇居民人均可支配收入增幅10%以下。为实现该目标，各房地产开发企业必须合理确定新开盘楼盘价格，否则政府将实行干预。第二，把房价收入比列入政绩考核范围。为进一步落实住房保障和稳定房价工作约谈
新一轮楼市调控或密集出台三四线城市成调控重 点 【词汇网-企业调查报告】为了预防楼市进一步升温，西安、兰州、扬州、泰州等今年大热的三、四线城市近期相继出台调控政策。有分析人士认为，9月份、10月份或将是新一轮楼市政策密集出台 的窗口期，尤其是此前过热的三、四线城市，将是此轮调控的重点。在房地产市场长效机制建立之前，控房价、抑地价的调控政策没有 放松的可能。 9月13日，西安市人民政府发布《西安市人民政府关于进一步 稳定住房市场发展有关问题的通知》，要求在西安各区暂停向已拥 有2套及以上住房（含新建商品房和二手住房）的本市户籍居民家 庭（包括夫妻双方及未成年子女）、拥有1套及以上住房的非本市 户籍居民家庭售房。在西安上述区域范围内无住房且能够提供2年 以上（含2年）所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭可购 买1套住房。经批准引进的各类人才购买自用住房的，不受限购政 策限制。 同时，西安对公积金贷款额度也进行了调整，将缴存职工家庭申请住房公积金购房贷款的最高额度由75万元调整为65万元；将最 低缴存时限由连续足额缴存6个月以上调整为连续足额缴存1年以上，并停止办理试行的商转公贷款业务。 事实上，针对部分市场相对较热的城市尤其是三、四线城市的新一波调控早已开始。8月29日，兰州市发布楼市调控补充通知，加 大限购力度，同时调整执行差别化的贷款首付比例。不论此前房贷 是否结清，本地户口购买第二套住房的最低首付比例均相应提高10%。限购方面，在城关区、安宁区、七里河区原有限购区域基础上，将西固区纳入限购区域。而且，外地人在限购区域内购买商品住房
或二手住房，须提供在兰州市连续不间断缴纳3年及以上的社会保 险证明，或者1年及以上的个人所得税证明。 此前一日的8月28日，扬州市也发布了楼市调控相关补充通知，将价格备案范围由新建普通商品住房扩大到非普通商品住房及车位、车库、储藏室。 更早的8月24日，泰州市出台了涵盖16条具体举措的楼市调控新政，被称为“泰16条”。除了把车库、车位、储藏室纳入价格备 案范围，还要求商品住房入手未满2年不得上市交易。此外，泰州 市也对精装房市场作出了相应规范，推行成品房装修市场化评估。 而且，各个楼盘加价幅度不得超过上次申报均价的2%，而此前设立 的标准是5%。 在一线城市中，北京市住建委联合相关部门发布了《关于开展房地产经纪机构违规行为情况检查的通知》，针对近期有个别经纪人 员协助购房人以办理“消费贷”、“经营贷”、“个人信用贷”、“房抵贷”等方式套取资金作为购房首付这类违规行为开展自查， 断绝购房者不规范的资金通路。 种种迹象表明，在房地产长效机制尚未完全建成之前，房地产调控政策无松动迹象，各种限制政策意在阶段性平抑房价，为建立租 售并举的房地产长效机制赢得时间。有业内人士分析，9月份、10 月份极有可能是新一轮楼市调控政策密集出台的时间窗口期，尤其 是今年较热的三、四线城市，或将面临政策进一步收紧。 在日前举行的“2017中国房地产品牌价值高峰论坛”上，交通 银行首席经济学家连平表示，如果房价不能得到很好控制，仍面临 较大上涨压力，长效机制的建立会较为困难。他认为，有可能进一 步出台针对性政策，对房价上涨幅度设定一个大致目标，将绝对上 涨水平控制在一定程度内，保持房地产市场平稳运行。这样建立起 来的长效机制才能对楼市健康真正起到作用。