《房地产开发与经营》
扬州大学建筑学院张斌
中国注册房地产估价师、中国注册房地产经纪人130******** zb@https://www.doczj.com/doc/0114094976.html,
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一、教学内容
二、学习方法
三、学习目的
四、课程考核
前言
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一、教学内容：
1、刘洪玉《房地产开发》（第三版）
首都经济贸易大学出版社2006年
2、谭术魁《房地产经营与管理》
首都经济贸易大学出版社2009年
3、丁烈云等《房地产开发》
中国建筑工业出版社2004年
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教学内容（共8章）
1、房地产概述（4.5学时）
2、房地产开发经营概述（1.5学时）
3、房地产价格评估﹡（4学时）
4、房地产投资分析﹡（6学时）
5、房地产的规划设计及评价（4学时）
6、房地产开发的前期工作（1.5学时）
7、房地产开发的建设过程（0.5学时）
8、房地产销售﹡（4学时）
9、物业管理（2学时）
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二、学习方法
适当的精力投入和时间投入：
1、注意听课效率
2、独立完成课堂及课后作业
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三、学习目的
1、2个学分
2、了解房地产和房地产业，理解房地产领域的
政策制度；
3、熟悉房地产开发的流程（尤其是销售流程）；
4、初步学会如何进行房地产价格评估；
5、初步学会如何选择住宅房地产；
6、掌握按揭贷款的计算。
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四、课程考核
平时成绩50%+期末考核50%
1、平时成绩：平时出勤情况以及作业完成情况（以90分为基数，无故缺一次扣10分，低于60分不可参加期末考核）
2、期末考核：笔试
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第一章：房地产概述
第一节：房地产的概念
第二节：房地产业的概念
第三节：房地产的特性
第四节：房地产的类型
第五节：房地产的基本构造
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1、房地产的定义（整体概念）
是指土地、建筑物及其它地上附着物，是实物、权益、区位的综合体。
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土地：是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。
从两个方面理解：①空间概念②权利
（1）土地、建筑物及其它地上附着物
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房地产包括土地、建筑物及其它地上附着物：
（2）建筑物
包括房屋和构筑物两大类。
从四个方面理解：①结构②设备③装修④产权
（3）其它地上定着物
不可分离或分离后不经济。包括管线、围墙、假山、水池等
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房地产是实物、权益、区位的综合体：
实物：结构、设备、装修等
权益：所有权、使用权（独有、共有、区分所有）
区位：地段（直线距离、交通距离、交通时间）
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2、房地产的存在形态
①房地合一（房地产）
②单纯的土地
③单独的建筑物
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第二节：房地产业的概念
1、房地产业的定义
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰、服务的，集多种经济活动为一体的综合性产业。
房地产业属于第三产业（服务业）。
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2、房地产业的业务范围
（1）国有土地使用权的出让（土地一级市场）；
（2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；
（3）房地产经营：土地使用权的转让（土地二级市场）、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；
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（4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；
（5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；
（6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。
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3、房地产业的特点
（1）基础性
为国民经济各行业发展提供最基本的物质条件（房和地）；为劳动力提供生存和发展最必须的条件（住宅和各项配套服务设施）；为经济发展和城市建设提供大量的财政支持（税、利上缴与配套完成的市政项目)。
（2）关联性
房地产产业的产业链条很长、环节很多，它的发展会带动一大批相关产业的发展。
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（3）区域性
土地是承载房地产的基础，也是进行房地产开发的先决条件，土地的供应量、出让地价的高低等因素直接影响房地产业的发展。
（4）周期性
房地产是典型的周期性行业，在不同的时期呈现明显的上下波动特征。一个完整的房地产循环周期分为发展、繁荣、危机、萧条四个阶段。
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（5）资金密集性
房地产价值量大，使得房地产开发资金需求量大，对金融机构依赖性强，受资金的高度制约。
（6）风险性
房地产业是一项风险产业，对于开发商而言，风险既有外部因素，也有内部因素：外部因素主要是政治、经济形势的变化，政策的调整，城市规划的变化等等；内部因素主要是投资决策失误、经营管理不善等等。
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第三节：房地产的特性
1、不可移动性
2、唯一性（独特性、异质性、个别性）
3、稀缺性
4、用途多样（工业、居住、办公、商业）
5、寿命长久
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各种结构房屋的耐用年限一般为：
1．钢筋混凝土结构：非生产用房60年。
2．砖混结构：非生产用房50年。
3．砖木结构：非生产用房40年。
土地的最高出让年限为：
(1)工业用地50年；(2)居住用地70年；
(3)商业用地40年；(4)教科文卫体50年
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6、相互影响（外部经济、外部不经济）
7、易受限制
8、价值量大
9、保值增值
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第四节：房地产的类型：
1、按用途分类
2、按开发程度
3、按建筑材料
4、按层数
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1、按用途分类
按用途可分为：住宅商业工业办公综合
其中，住宅还可细分：
按使用类型：单元式、花园洋房、别墅
按设计结构：普通单元式、跃层式、错层式、复式
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跃层房屋: 是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间；二层安排卧室、书房、卫生间等。
复式: 多指的是坡屋面顶层的拥有一个夹层的住宅。一般而言，只是多利用了坡屋顶的一部分空间，楼上部分空间很小，难以和1楼相比。
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TownHouse花园洋房
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2、按开发程度
生地：不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地
毛地：具有一定的城市基础设施，但尚未完成拆迁补偿安置的土地
熟地：具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地
在建工程
现房
3、按承重结构的材料
钢结构
钢混结构
砖混结构
砖木结构
木结构
简易结构
4、按层数
按层数可分为：低层、多层、小高层、高层
１～３层称低层
4～6层为多层
小高层建筑：9～16层，最高50m
中高层建筑：17～25层，最高75m
高层建筑：26～40层，最高100m
超高层建筑：40层以上，高于100m
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第五节：房地产的基本构造
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一幢民用建筑，一般由基础、墙和柱、楼板层和梁、楼梯、屋顶和门窗等六大部分组成。
其中，基础、墙柱、楼板层、屋顶是建筑物的主体部分。门窗、楼梯是建筑物的附属部分。
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基础位于建筑的最下面，是建筑墙或柱的扩大部分，承受着建筑上部的所有荷载并将其传给地基。因此，基础应具有足够的强度和耐久性，并能承受地下各种因素的影响。
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基础是建筑物上部承重结构向下的延伸和扩大，它承受建筑物的全部荷载，并把这些荷载连同本身的重力一起传到地基上。
地基不是建筑物的组成部分，它只是承受由基础传来荷载的土层。
地基与基础的区别