传言上海又要限购房子？你知道为啥么！
----点评8月25日上海楼市限购新政传言
---海银投资研究中心陈达
今日一则关于上海楼市新政的消息刷爆朋友圈，尽管目前尚未得到官方证实，但资本市场就是如此，往往并非空穴来风，而从近期上海土地拍卖频繁被取消也可觉察出一些端倪。若消息属实，这将是上海年内第二次出台重磅的楼市收紧政策（上次是3月25日与深圳联袂上演楼市新政）。
消息具体内容如下：
据新浪、财新等媒体援引外媒称，上海市政府近期将召开会议，考虑调整土地和住房政策，以抑制近期上涨的房价和地价。具体措施如下：
①考虑收紧银行贷款政策，以控制土地融资。
②同时考虑调整购房贷款政策，购房认房又认贷。
③首套房首付比例提高至五成，以及凡有贷款记录的不管首套还是二套首付均为七成。
上述政策调整处于考虑阶段，尚存在变数。（摘自：华尔街见闻网站）
而此前3·25新政的要点如下：
①普通二套房首付比例不低于50%；非普通二套房首付比例不低于70%。
②非本市户籍居民家庭缴纳个人所得税或社保的年限，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
③执行“认房不认贷”政策，首套房首付比例维持在30%的水平上。
对比来看，此次限购的消息是3·25新政的全面升级版，执行“认房又认贷”政策，限制范围明显扩宽，也就是说部分按此前政策属于“首套房”范畴的，在今日新政后可能归属到“二套房”范畴。首套房首付比例提也升至50%。二套房首付比例升至70%。此外，还新增“收紧银行贷款政策，控制土地融资”的内容。
那为何上海频频收紧楼市政策？
原因1：量价上行，降温不明显
全国层面销售增速回升始于去年3月份，以上海、深圳为首的一线城市在这轮房地产回升周期中率先反映，上海房价环比增速在2014年9月触及近4年低点之后开始趋势性向上，最新今年7月房价环比涨幅仍有2.93%。房价同比增速则在去年4月触底，随后快速上行，最新7月同比增速创中指院公布百城价格数据以来的新高，达到22.52%。也就是上海房价尽管此前有3·25新政的出台的不利影响，但涨势没明显回落。
图1：百城住宅价格指数--上海房价走势
数据来源：Wind，海银投资研究中心
销量方面，今年以来，上海市一手住宅成交套数相较去年同期未见明显下行，3月份成交2.38万套，创09年6月以来的新高。此后尽管3·25新政导致成交量在4月明显下滑，但近两个月销量又环比上扬，最新7月成交达1.95万套，其中普通住宅为1.24万套。
图2：上海一手住宅及普通住宅月度销量
数据来源：Wind，海银投资研究中心
原因2：现房库存偏低，供给有压力
根据上海市房管局的数据，截止7月底，上海市一手住宅库存为5.31万套，其中一手普通住宅为1.9万套。二手住宅库存为14.66万套，其中二手普通住宅为2.71万套。合计来看，住宅库存约为19.97万套，其中普通住宅库存为4.61万套。按照前述7月的一手住宅销量来测算，目前上海市一手住宅去化周期仅为2.72个月，明显偏低，其中普通住宅去化周期甚至只有1.53个月。而根据云房数据统计，2016年7月上海二手房住宅共成交38520套。测算下来，上海二手住宅去化周期也仅为3.8个月，参照一手普通住宅销售情况，我们预估
二手普通住宅去化周期仅为1.11个月（=2.71*1.95/1.24*3.85）。不难看出，上海楼市住宅供给压力很大，尤其是普通住宅稀缺，给房价造成上涨的推动力，这也是为何3·25新政时政府强调要增加中小户型住宅供给的原因。
图3：上海一手住宅及普通住宅去化周期
数据来源：Wind，海银投资研究中心
图4：上海二手住宅及普通住宅库存量
数据来源：Wind，海银投资研究中心
原因3：“地王”频出，投机氛围浓厚
尽管受3·25新政影响，上海土地成交在4月跌至冰点，当月仅成交1宗住宅地块，但随后3个月土拍市场再次犹如打了鸡血，恢复到每月7宗左右的正常节奏，且“地王”频出。最新7月份上海住宅类地块成交7宗，均为纯住宅地块，平均溢价率达103%，尽管较5、6月份160%水平的溢价率有所下行，但仍高于一线城市整体平均54%和全国100大中城市平均39%的溢价率，凸显上海土拍市场的火热，如此前的泗泾、周浦、凉城等地出现的“地王”。
图5：上海及全国百大城市土地成交溢价率对比
数据来源：Wind，海银投资研究中心
8月17日，融信更是一举以110亿总价拿下“静安区中兴地块”，创全国土拍总价记录新高。我们认为“地王”频出一方面考验开发商的开发能力和融资能力，另一方面也会刺激“地王”周边楼盘趁机涨价，激化楼市投机氛围。近日上海连续取消了浦东唐镇、浦东周浦东、普陀苏州河地区3块地的土地拍卖，而此次新政传言中也明确提到“收紧银行贷款政策，控制土地融资”，我们预计接下来上海土地市场趋严趋紧是大概率事件，银行层面住宅地块的相关融资也会收紧甚至暂停发放。
总结：短期影响偏负面，上海是全国楼市缩影
若此次新政消息属实，预计将对上海楼市产生较为明显的负面影响，成交量可能会再次下行，但由于需求受到抑制，价格预计难走出下跌行情，但随着政策趋紧，价格涨幅可能逐渐趋缓。而受近期土地拍卖连续取消影响及新政严控土地融资预期的影响，土地市场降温是大概率事件。
但整体而言，上海土地供给能力有限，尤其是住宅土地仍属稀缺资源，未来缓解该问题的办法是积极与苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等地区协同发展，形成90分钟交通出行圈，突出同城效应，疏导上海的部分城市功能，缓解上海的人口承载压力。
此外，上海近日发布了《上海2040城市规划（草案）》，其中提出：到2020年，将常住人口控制在2500万人以内，到2040年控制在2500万人左右。而截止2015年，上海总人口已达2415万人，这意味着未来很多年上海将严控人口增长，楼市将面临人口涌入减量、增量需求减少的不利影响。
另外，上海若真的再次收紧购房政策，将是目前全国房地产市场的一个缩影。今年以来，全国层面楼市冷热不均的迹象特别明显，量价快速上涨和“地王”集中分布在一线及部分二、三线城市，如南京、合肥、苏州、厦门、东莞、昆山、廊坊等城市。今年溢价率超过100%
的地王有150宗，占比高达50%，而去年同期只有区区6宗。火爆之后，整体政策信号已转向收紧。先是苏州、南京设定土拍熔断机制，再是新华社连发3文评论地王现象和楼市泡沫，苏州设置预售价年度涨幅上限，上月苏州又成为二线城市首个重启限购的城市，安徽省也出台新规严控土地投机，而近期南京、合肥等地也频频传出限购限贷的消息。我们认为，在“因城施策”的指导方针之下，我们认为前期量价涨幅迅速，库存偏低的城市，都面临政策重新收紧的风险。