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商业地产的春天

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商业地产的春天

商业地产的春天

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?重建世贸新楼

9.11恐怖袭击之后,美国和世界都失去了一座著名的地标性建筑,在心中留下了永久的伤痕——零地带。之后,便开始了艰难的重建工作。据媒介消息称,正在建设的纽约世界贸易中心新楼总造价已经超过38亿美元,成为世界最贵写字楼。全新的纽约世贸中心将会包括6座摩天大楼,其中1号楼共104层,541米的高是纽约新地标。对面是“9·11”纪念广场和博物馆,广场上有两个巨大的正方形水瀑池,是全美目前规模最大的人工瀑布。水池外围则刻着在纽约市、宾夕法尼亚州、五角大楼以及1993年世贸爆炸袭击中遇难者的名字。

为了保证良好的物业管理,建成之后的新楼将采用多种现代化的技术,包括安检系统技术,能自动指引乘坐电梯;员工与访客分道出入;提供最先进的通讯设施及宽带接入;全落地窗保证充足自然光线,外墙具有保护能源功能,屋顶收集的雨水可以提供周边公园的用水和大楼的冷却设施,是纽约第一栋获得“美国绿色建筑委员会能源及环保设计先导计划”认证的“绿色”建筑物。安全设计也超过纽约市建筑标准要求,每一个楼层的保护墙都嵌入70吨钢材,其核心柱由60公分厚加固的混凝土构建,可承受每平方英寸12,000磅的压力,楼层钢结构采取更大的承重设计,设计更宽、更亮的楼梯,地面设有更多安全出口,常备紧急发电机及设立紧急事件指挥中心。在防火方面,比通常的标准要求储备多两倍的消防用水,此外,还附有垂直通风加压,过滤空气污染物等先进设施,以消除安全隐患。

?疲软的大环境之下,为何巨资建楼?

关于世贸新楼拔地而起的同时,外界也提出了质疑的声音:在经济不景气的大背景下,为何还如此投入巨资兴建这样的建筑?根据纽约市长迈克尔·布隆博格介绍:重建工作几经坎坷,但是最终决定重建是因为重建工作代表着不仅仅是一座建筑的设立,更多的是重建人们对生活的信心。在缅怀逝去的亲人的同时,更多的是要唤起人们对生活的希望,看到美好未来的明天。纽约市长迈克尔·布隆博格介绍,重建世贸新楼对曼哈顿城区的重新崛起具有重要意义。9.11发生后,很多家庭都迁离了曼哈顿,这里除了留下对历史的忧伤,几乎不胜什么了。随着世贸新楼的开工和建设,很多人回到了这里,不仅是之前离开的,还有很多新

的移民。因为,新楼的建成预示着这里即将崛起,充满了希望,又会重新回到之前的美好生活。

抛开情感因素之外,世贸新楼的建设的一大看点就是更多的环保新技术和新材料的应用,和由此而带来的昂贵。环保低碳已经成为了建筑行业的大趋势,未来的中国写字楼更是全面向国际写字楼标准体系看齐,将绿色、低碳等环保技术应用到写字楼的建设中,并以国际认证标准作为执行尺度。写字楼的建设主题将会是恒温、恒湿、智能,不断的减少人对空间的依赖和碳排放。在建筑物中尽量减少化石能源的使用,提高能效降低二氧化碳的排放量;在施工设计和建设的过程中采用的对环境友好的技术材料节省材料减少环境污染;将会给内部人员提供的更加优质的生活环境,温度适中、湿度适宜可以大幅减少对水、电、气等的依赖和开支;配备的设备和系统更加的人性化,通过人机对话为人们的工作提供各种便利,其昂贵处也就在于这些环保材料和高科技的产品的应用。绿色环保材料的高成本主要是集中在其高额的研发费用、技术产权以及借以运作的商业模式。目前环保产业需要继续成长、发展、变强大就离不开商业模式的运作,需要通过高额的利润来维持这个新兴产业的顽强生命力。但是昂贵的开端是为了美好的未来,这个新兴产业目前正在积累持续发展的资金,随着产业的扩张和不断的成熟,环保材料的必将剥去昂贵的外衣,走进平民百姓的生活。到时候节能环保将会是一种大众的生活方式而不再是为了奢侈理念而付出的代价。

中国商业地产未来走势

随着一轮又一轮的房地产调控政策,房价持续走低,很多开发商都停止了新楼盘的开发和土地使用权的认购,而转向和此关联的商业地产。从而带动了商业地产的异军突起,而房地产的前车之鉴,商业地产未来将会走出一条什么样的道路呢?未来中国的商业地产发展将呈现如下几个特点:

一、更加专业化。未来的商业地产将会从房地产行业中剥离出来,成为一种产品成熟、运作模式健全的独立行业。产品设计也会不断丰富,从销售、租赁、到选址、装修、再到融资抵押,产品一应俱全。从业人员也将更加专业,不论是行业知识和服务意识也将会满足不断提高的客户要求,成为提供信息帮助和解决方案的咨询专家。随着行业巨头的诞生,商业地产将会形成自己的格局和竞争态势。

二是渠道的发展,尤其是网络渠道的应用。网络渠道是商业渠道的一场革命,改变了消费者的采购模式。商业地产未来迅速的扩张和成长必将借助于网络销售和实体体验的良好结

合。目前网上购物,尤其是网络商城还以零售百货产品为主,那么商业地产企业需不需要也开家网店呢?笔者认为是很有必要的。但是商业地产的网店将有别于百货零售业的风格,没有了更多的团购和促销以及多种多样的产品种类,而是更加注重为商业客户提供更加完善和全面的信息,通过虚拟的效果使得客户能直观的感受到所选楼盘的商业价值。例如:所处地段的客流量多少、交通便利、采光条件良好、办公空间宽敞、室内温度、湿度适中、良好的物业管理和服务,以及可靠的安全系统保证和便利的服务设施等。通过这些虚拟的效果,传导给客户的是该选择具备良好的性价比。同时,结合客户具体需求量身定做一整套解决方案,在选址、选型、入住、装饰、物业、价格等多方面满足客户的需求。另一个方面,虚拟感受和实际体验相结合。有了网上体验,客户需要在实际的考察中得到证实。那么需要建立相关的服务体系,让客户的实际体验变得简单、快捷,高效。在体验过程中也是深度营销、建立品牌的过程。

三、订单式的商业发展模式。为了减少机会成本和时间成本,未来商业地产开发模式会更多地采用订单式:开发意向确定之初就已经明确了未来用途。商场或写字楼是根据与主力店签订的入住合同来建设。结合主力店的产品特点、品牌文化等诸多因素进行选址、设计房型、和主打色调以及设备功能等,可谓是量体裁衣,更加突出了客户的品牌和开发商的服务能力。例如苹果专卖店,其风格就是时尚、良好体验和服务、感受苹果产品的乐趣。未来的设计要求也是突出了苹果公司“创新改变世界”的理念,结合被大众熟知的苹果产品的色彩和logo,开发出更加青春、色彩、宽敞、舒适的“数字化楼盘”,不仅内部装修充满了主题鲜明、外部选址为黄金地段交通便利,而且整个建筑采用的系统和设备都具有苹果平板触屏技术和操作界面,让进入的人随时随地感受到这是苹果的世界。

未来的中国商业地产会有一个飞速发展的时期,要引领这个行业就需要具有更加专业化思维和洞察力。同时,商业地产也将会缔造出一批实力强劲的中国品牌和商界精英。

商业地产发展九个模式

商业地产发展九个模式 产权酒店只管投资 很多开发商看到商业地产是一块“肥肉”,都竞相介入,但又不愿和商铺正面较量,于是另辟蹊径,在风景区或城市繁华地段修建类似于酒店的房子卖给购房者(即投资者),再由专门的管理公司或有品牌的酒店管理公司来进行统一管理、经营。 点评:投资者只管投资,当跷脚老板,到时候分钱。安逸是安逸,但回报或折旧率如何实现是关键。 分时度假居住投资两相宜 又有一些开发商认为,产权酒店模式呆板,不灵活。于是费尽心机想出了一种新的模式———分时度假,投资者买下酒店或类似于酒店的房子以后,可以选定一年之中一定时间自己居住,同时还可以到其他城市相互联姻的开发商开发的酒店居住而不需付费用,其余时间由管理公司按酒店的模式进行统一管理和经营,购房者不参与管理和经营,只得到固定的有一定年限的折旧率。 点评:这种模式有二大好处:一,房子是按套数卖,在面积上不会被欺骗;二,经营方式灵活,自用投资两相宜。但值得关注的是固定的回报式折旧率最终如何兑现,特别是经营不善时。所以选择景点应是关键,游人多的地方好经营。 认购建筑面积挖掘中小客户 这种模式在欧美一些发达地区非常盛行,成都目前只有万国熊猫城在执行这种模式,有业内人士指出,这种模式必将是商业地产未来的发展趋势。认购建筑面积具体的操作方法是,地产商把位于黄金地带的商场或写字楼,划成几大区域,每个区域再划成若干份,每个购房者可购买其中的一份或几份,所有购房者共同拥有这个区域的产权,每个人可执有共有产权证。 点评:这种模式有二大特点:一,一般都是价格昂贵的商场或写字楼由于面积大、价格贵才用这种模式;二,本钱少的中小投资者也可以购买,实际上是产权证券化的前奏。 银行担保保障回报 一些商业地产项目都作出了不得低于8%的投资回报承诺,针对这种现象,一些开发商推出了银行担保模式,给投资者吃了定心丸,这种模式即使后期经营不善,达不到这个最低标准就由银行来为购房者付清。 点评:值得提醒的是银行的投资担保一般只有几年期限,几年以后呢?谁承担责任。毕竟购买物业寻求回报是较长期的投资行为。 投资保障招揽顾客 投资本身就是风险和收益并行,收益又是一个未来的不确定的预期值,谁敢对这个预期值做出承诺?而在电讯广场、世都大厦,开发商都给出了不少于8%的投资回报承诺。开发商表示,在一定期限内,如果低于这个最低标准将由他们自掏腰包补上。 点评:这种模式确实能给投资者一定的信心,但如果达不到这个标准开发商能否兑现还得让时间去检验。 产权商场两权分离 所有权与经营权相分离的房地产商铺投资形式,在蓉城悄然走俏。商铺业主出于投资目的,将产权商铺通过发展商和第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,商铺业主获得定期的投资回报。 点评:这种模式主要避免了以前一些开发商把商铺卖完以后一拍屁股走人的毛病。再加上统一经营和管理,避免了以前一些商场各自为政的现象,对品牌经营确实大有裨益。 商企联姻巨头摇旗

商业地产招商顾问合同协议书范本 最新版

委托方:(以下简称甲方) 地址: 电话: 传真: 受托方:(以下简称乙方) 地址: 电话: 传真: 甲、乙双方根据中华人民共和国《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法规相关规定,在平等、互利、自愿的原则下,经友好协商,就甲方委托乙方商业调查、招商项目(暂定名,下同,可简称为该项目)一事,达成本合同。 1、双方共识: (1)、甲方全权委托乙方作为该项目的整体招商及该项目前期商业调查。 (2)、乙方在对甲方负责的总原则下,竭诚为甲方提供商业调研、顾问、招商等服务。 2、合同标的:项目。该项目批准用地规模为平方米。 3、委托事项:甲方兹将其投资于项目中商业用房全权委托乙方招商及商业顾问。 4、委托期限:自签订本合同之日起至该项目商业用房开业并正常运营____________个月为止。 5、委托内容:指甲方委托乙方: (1)、对该项目周边的商业情况和消费水平、消费能力进行现场勘察和分析,并根据上述勘察

和分析参与商业发展规划的制定; (2)、对该项目将要建造的商业房地产制定招商方案,并具体实施; 6、工作流程: (1)、乙方自本合同签订之日起,即就该项目的招商、商业顾问成立项目组展开作业。(2)、本合同签订后乙方不定期向甲方提交该项目招商和商业顾问方案,并在提交方案时对方案内容予以解释。以上方案须经甲方审核同意后实施,根据情况变化,甲方有权对方案提出调整要求。 (3)、乙方在对甲方负责的总原则下,全权开展招商及商业顾问工作。 A、商业中心的招商、招租方案制定及招商执行:在该项目工程开工后,即进入此阶段。甲方负责设立固定招商办公场所,乙方成立该项目的具体营运实体。负责对该项目作细分计划,并设立招商,招租的具体价格策略,派驻专业招商人员进驻现场,开展具体品牌招商工作。 7、服务内容:指乙方服务甲方: 一、市场调查 1)、消费力 2)、商品结构 3)、竞争对手 4)、当地行业惯例 5)、租赁、物业部分 二、租赁合同 1)、租赁合同的设计和拟定 三、招商执行 A、配合商业中心标志和适用版式 B、配合意向书、宣传册 C、招商会 D、招商执行

轻资产运作的市场调查

关于轻资产运作的市场调查 一、商业地产轻资产模式类型: 1.长期租赁型: 把旧的资产进行改造装修,提高增值服务,主要根据差价和增值服务收费来实现盈利。 2.资金持有型: 资产由基金持有,通过改造装修进行租赁管理,盈利模式是资产增值和基金管理费。 3.联合开发型: 资产方与资金方合作成为资金公司,通过资源整合,运营机构发挥经营管理增值的能力。盈利模式主要是股权经营、资产运营和运营管理费。 4.品牌输出型: 通过品牌化的输出实现增值,盈利模式是收取品牌管理费。

二、各商业地产商轻资产合作模式 1.大悦城地产 合作项目:天津和平大悦城 收益来源: ◆管理费,与投资方新加坡政府投资公司(GIC)共享租金 收益和净收入(NOI)分成 ◆超过租金预算部分获取超额奖励 ◆自有产品线(如5号车库、良食局等)输出获得营业收益 ◆未来退出时可获得资产增值收益分享 在合作模式上,大悦城地产主要以管理输出、商业策划、运营等形式全程参与商业项目的前期开发和后期的运营管理,盈利模式主要有品牌管理费、运营管理费,包括退出期的奖励,同时20%股权投资的收益。 2.万达商业 合作项目:北京槐房万达广场、大连甘井子万达广场 收益来源: ◆万达负责规划设计、建设、招商、运营、商业信息化管理, 所产生的租金收益万达与投资方按三七比例分成万达主要以“代建+品牌输出管理”的方式,开启轻资产模式

3.凯德 合作项目:长沙湘江财富金融中心 收益来源:输出品牌及管理,收取服务费 ◆以输出管理和品牌的形式参与项目的资产规划、开业筹备、 商业运营和资产管理 ◆签署服务合同,期限为15年,分为两个阶段(开业前后) 收取服务费 对于合作模式,凯德较为灵活,从未开业项目的资产规划、开业筹备、商场管理、资产管理到已开业项目进行管理和资产升级均可。 4.红星商业 合作项目:唐山爱琴海购物公园 收益来源: ◆全方位“介入管理”,收取管理费。成立独立的商业管理公 司,在项目土地阶段介入,对前期地块的选址评估、挂牌 条件的商谈、规划设计、业态、招商、建造、后期运营都 由商业管理公司来完成 ◆股权合作、整租承诺或是提点分成等

房地产集团信息化整体方案规划

某某集团信息化整体建设方案 (草案) 前言 某某集团通过前瞻性的战略布署,以“创新、高效”的企业精神理念和强调责任和执力的工作作风,取得了业务上的迅速发展,企业已从单一以房地产开发,发展成为以高品质城市多元复合地产开发为主,以装饰设计、科技教育、物业管理、体育运动、医疗健康等多行业组成的多元化发展的大型集团化企业。下属九个子公司,员工近千人。随着公司的不断发展创新,原有的管理模式管理方法已不能适应公司快速发展的需求,因此寻求一种更加高效的管理方法、管理模式已势在必行。 借助计算信息系统进行企业的管理,以求一种建立在信息技术基础上以系统化的管理思想为企业决策及员工提供决策应用的手段的管理平台是我们信息化的目标。 我们公司的信息化建设要充分利用计算机技术、网络技术等一系列现代化技术,通过对信息资源的深度开发和广泛利用,不断提高生产、经营、管理、决策的效率和水平,从而提高企业经济效益和企业竞争力。它主要包括企业产品设计的信息化、企业生产过程的信息化、企业产品销售的信息化、经营管理信息化、决策信息化以及信息化人才队伍的培养等多个方面。

我们要从根本上改变并促进公司内部的信息交流的能见度、准确度、及时度、集成度。简言之,我们最终要实现公司的管理者能够通过互联网(internet)即时的掌握公司的动态,以便做到事前预测有充足的数据依据,事中及时把控、提出意见,事后有效地总结。 第一部分信息化建设的原则 目前,国内外各行各业无不受到“信息化”大潮的冲击,“信息化”成为人们谈论的热点。如何开展信息化建设,是许多IT产业界和企业界非常关注的。谁抓住了信息,谁就抓住了企业生存的命脉。随着世界经济向一体化和全球化方向迈进,哪个企业能在第一时间获取、处理和反馈信息,哪个企业就能在白热化的竞争中立于不败之地。因此说信息化建设是企业走向胜利的必由之路。 一、企业信息化建设的主要责任人要定位在企业的决策者和管理者 之所以这样说,是因为决策者和管理者是企业的核心,也就是企业的灵魂。企业发展的方针目标和远景规划,无不反映出决策者的管理才能和知识水平。企业间的竞争,其根本就是决策者之间的竞争。企业决策者和管理人员水平的提高,直接影响着企业的命运,企业信息化的根本正在于此。提高管理人员对信息化建设的认识,尤其是主观思想上的认识,是企业信息化建设成败的关键。只有让企业的管理人

房地产证券化

房地产证券化 房地产证券化,是指将对房地产的投资转化为证券形态,从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为债权性质的有价证券形式。从广义上讲,房地产证券化可以分为以下四种形式。 一是房地产企业进行股份制经营,包括直接或间接成为房地产上市公司,从而使一般房地产企业与证券相融合,也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业,从而使上市公司与房地产业结合。 二是以基金形式表现的证券化,有四种,第一种是消费基金,汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金;第二种是投资基金,汇集投资者的资金投资于房地产的基金,这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发;第三种是资产运营型基金,以房地产投资信托为代表,即不进行项目投资活动,而是直接运作房地产资产,由此而产生经济收益作为基金回报;第四种,在实际情况中,还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式,它们只要将权益以有价证券形式表现出来就构成房地产证券化,可称之为“准房地产证券化”,这主要是住房公积金和住房合作社两大类形式。 三是以债券形式表现的证券化,有两种主要形式:其一是直接发行的房地产项目债券,针对具体的房地产项目标的,由投资方或开发企业委托金融机构发行。其二是派生出来的债券,主要以资产支撑证券和抵押支撑证券为代表。资产支撑证券是目前国际资本市场发展最快、最具活力的证

券化形式,即以房地产资产(或房地产财产权利)为担保,靠该资产收益偿还的债券。 四是住宅抵押贷款证券化,是指金融机构对住房抵押贷款进行包装组合,将一定数量的,在贷款期限、利率、抵押范围、类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者,包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券。它将使整个住房金融市场与资本市场直接联系,降低了金融机构开展住宅抵押贷款的成本,扩大融资渠道,并为广大投资者增加新的投资机会。 房地产业是一个高投入的行业,高投入在带来高收益的同时也必然带来高风险。正是这种高投入、高风险的行业特性决定了房地产业和金融业如漆似胶的关系,房地产业的每一步发展都离不开金融业的支持,金融业的每一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间。而我国多年以来形成的以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一,不仅使现有金融系统积累了大量的金融风险,而且客观上限制了房地产业的发展。随着我国住房制度的改革和房地产业建设的加快,突破房地产金融的瓶颈限制,加速房地产金融业的创新势在必行。房地产证券化正是在这样的呼唤中来到中国。 房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表,是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来,西方国家金融业发生了重大变化,一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战,而证券化却在竞争中得到了迅速发展,成为国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证

资本管理与资产管理商业地产投融资与资产管理陈晓鸥

陈晓欧 资本管理与资产管理- 商业地产的投融资与资产管理的互动2天- 2、内容大纲: 第一模块、资产管理的含义与工作内容 1.资产管理的定义 2.资产管理与企业战略规划 3.资产管理与物业管理 4.资产管理与物业租售 5.案例分析 第二模块、开发投资组合战略与资产管理 1.收益型资产 2.战略失误与不良资产 3.投资决策与资产价值的关系 4.开发模式与资产管理 5.城市综合体的四种模式瞧资产管理 6.规划定位阶段的资产管理 7.案例分析 第三模块、资产管理与资产价值最大化 1.资产价值最大化 2.规划产生资产价值 3.客户需求与资产管理

4.设施管理与长期收益 5.案例分析 第四模块、举足轻重的资产运营 1.婴儿期的资产运营 2.成年期的资产运营 3.老年期的资产运营 4.租户与租约管理 5.资产运营成本控制 6.资产的使用效率 7.‘中瞧’的资产与‘中用’的资产 8.案例分析 第五模块、资产全生命周期与资产处置(Acquisitions and Dispositions) 1.全生命周期概念 2.资产管理的八大阶段 3.资产的枯木逢春 4.资产处置与资产优化 5.融资能力与资产管理 6.案例分析 第六模块、资产管理的标准化 1.专业化管理与综合解决方案 2.标准制定者 3.BOMA与SOP

4.案例分析 第七模块迈向金融地产与资产证券化 ●地产金融与金融地产 ●资产证券化与房地产证券化 -房地产企业的上市与退市 -REITs -房地产投资信托基金 -从欢乐谷门票谈证券化 ●全球、美国与中国房地产资本市场比较 ●机构投资者 -险资涉足房地产 -投资银行 金融地产全程详解: 融-投-管-退 企业融资就是战略问题 -房地产的16种融资途径 ●房地产基金解析(含案例) -私募基金 -基金中的基金(FUND of FUND ; FOF) -阳光私募 -并购基金 ●影响房地产投资决策的五大因素

世界五大地产顾问机构

世界五大地产顾问机构(五大行)基本情况介绍 一、世界地产五大行概况及特点介绍 作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构,五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司,业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等,经验丰富,管理理念十分先进。 业内人士指出,尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广,但是每家公司都会有自己的“杀手锏”: 1、仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划,有自己独到的经验, 仲量联行的优势在于一手交易; 2、高力国际的强项在于零售、招商, 3、戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务,优势在于他的招商、融资 能力、物业管理; 4、世邦魏理仕的优势在于高端物业的管理; 5、第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理; 二、五大行2011年初排名数据: 五大行,一般在中国大陆来说是(排名按先后): 1、JLL 仲量联行 2、CBRE 世邦魏理士 3、DTZ 戴德梁行 4、Savills 第一太平戴维斯 5、Colliers 高力国际 其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃,但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。因此全球范围来看则是: 1、CBRE 世邦魏理士 2、Cushman & Wakefield 高纬环球 3、Colliers 高力国际 4、JLL 仲量联行 5、Savills 第一太平戴维斯 三、五大行各自情况介绍

四、五大行驻南京区域联系方式和地址

五、五大行驻南京市场服务方式和服务内容

六、物业顾问服务各阶段重点 1、前期物业管理介入顾问服务

商业地产经营与管理信息化

商业地产经营与管理信息化 ◆商业地产的概念 商业地产(Business Real Estate),简单地说就是为一切商业活动提供场所的产业。人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房,商业物业的功能多样化,既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能,又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。 它由房地产开发商作为投资主体直接参与,将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和营运管理等环节按一定的次序作为一个整体流程来运作,它包括商场、购物中心、写字楼、专业市场、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的物业开发与经营,进行策划、招商和日常营运管理,是多元化、多层次、多业态、大跨度的经济活动,是商业与地产业紧密结合的复合型产业。 中国的房地产业经过多年的发展,竞争日趋白热化。其中住宅地产的开发已经相当成熟,利润空间也不断缩小,越来越多的地产商将目光和资源投向了商业地产,以期获得持续的利润增长。目前全国商业地产的开发正进入了高速发展的轨道,成为地产界的新热点。 发展商对住宅的开发,是将房屋销售作为目标,售出房屋即可回笼资金,赚取利润。由于住宅是用于居住的场所,绝大部分购买者是有居住的需要而购买,本身既是投资者,又是使用者,购买后都会居住,使住宅的实用价值得到发挥。楼盘只要销售得好,项目就成功,很多发展商已经获利颇丰。 将住宅的开发模式套用到商业地产的开发是比较普遍的现象。发展商开发商业物业的时候,将销售获利作为最终目标,一切以销售为出发点,如果商铺销售不好就会想尽办法促销,为了销售,发展商也会在商场的经营管理方面作出很多承诺,一旦商铺销售完成,产权转移到中小投资者身上,在经营管理方面就不再继续投入,商场并没有兴旺起来,甚至开业都困难,带来了一系列的问题。对发展商而言,项目的声誉和形象都会大打折扣,剩余商铺的销售会面临很大的压力,进而给发展商的声誉造成不良影响,损害企业的公共形象和美誉度;对中小投资者而言,本身投资失败,利益受损,特别是采取按揭贷款方式投资的业主,直接影响到还贷能力,引发银行、发展商和业主三方面的资金纠纷。这样的例子实在不胜枚举。 那么,商业地产项目如何才算成功呢?商铺销售出去并不等于项目成功,销售只是意味着产权的转移,与物业本身是否发挥了作用并没有必然联系。商业地产必须使其价值得到充分发挥才算成功,其价值不在于用来居住,而在于能为商业经营带来利润,商业利润是通过商品交易来实现,要求商业活动频繁、交易畅旺,也就是通俗所说的“人气”旺盛,才能为经营者带来丰厚的利润,这样的商业地产项目才是真正成功的项目。

商业地产资产证券化交易模式介绍

商业地产资产证券化交易模式介绍 我今天的分享主要分为三方面:第一,介绍目前国内证券化市场和地产相关的产品品种的基本情况;第二,介绍地产企业或者拥有物业的相关企业做资产证券产品的意义;第三,介绍在操作层面的一些相关方案、思路及需要重点关注的问题。 一、国内证券化市场上地产相关产品基本情况 1、资产证券化产品相对其它固定收益产品的特点 资产证券化在过去三四年里被讨论的非常多。所谓的资产证券化,相对其它的固定收益类产品主要有三个方面的特点: 首先,需要基础资产并依托该基础资产设计产品,包括对现金流的分析、设计产品的规模、支付的顺序和具体安排等。 其次,一般所称的证券化产品其基本要素是特殊目的载体(SPV)。最近刚刚问世的信托型的ABN得到了市场的广泛关注,这是因为此前ABN没有特殊目的载体,而现在有了这个载体,就会导致交易结构和风险隔离效果发生重要变化。因此,SPV是非常重要的要素。 最后,证券化产品一般有分层结构。其它的固定收益类融资产品,比如银行贷款,一般来说没有分层结构。证券化产品则大多都有优先、劣后的分层安排,实现了风险和收益的分割,并实现了不同投资人购买不同档次、不同风险权重和不同现金流特点的产品的效果。 这三方面的特点——基础资产、特殊目的载体、分层结构的特点和作用,就是资产证券化最核心的要素。 2、国内常见的证券化品种分类 就国内而言,最常见的证券化品种有三类:第一类,以金融机构的信贷资产为基础资产的信贷资产证券化;第二类,以企业资产为基础资产,在交易所市场发行的资产支持证券,称之为交易所企业资产证券化;第三类,在银行间市场发行的资产支持票据。还有一些新型的资产证券化或类资产证券化品种,这里不赘言。除了公开市场外,在非公开市场上也有较多的私募证券化产品。 3、国内地产相关证券化产品的主要基础资产类别 国内地产相关的资产证券化的主要基础资产类别,大体可以分为三大类,分别是与债权、物权、股权相关的资产。 第一大类,债权。债权相关的资产可以分为四大科目: 第一个科目,是标准的商业银行贷款,包括商业物业抵押贷款和个人住房抵押贷款,对应的产品分别是CMBS和RMBS。 第二个科目,是其它类型贷款,大体有三个品种:一是以信托计划为载体做的信托贷款,二是相关委托方通过银行做的委托贷款,三是市场上最近一年多比较受关注的公积金贷款,以这三类贷款或者收益权作为基础资产的证券化项目都有出现。这些项目中通常也有一些细节值得关注,比如说针对单笔委托贷款,底层需要对应酒店收入等一些基础现金流。 第三个科目,是应收账款。至少可以有三个细分类别:第一类,是购房人自付分期款,自付分期款的第一单项目是今年1月份由碧桂园作为原始权益人发行的规模为28亿的自付分期款证券化项目;第二类,是应收未收到的银行按揭贷款,市场上已经有相当多的案例;第三类,是关于工程的应收和应付款,这对很多房地产开发商来说是应付款,对工程和施工企业来说是应收款,目前也有不少这类项目要推出,包括房地产企业发起的工程应收/应付款的证券化项目。 第四个科目,是其它合同债权。合同债权是一个很大的范畴。这里所指的“其它合同债权”主要包括物业租金、物业管理费这样的细分类别。物业租金更多是基于租赁合同,物业管理费也基于约定物业管理内容的合同。这两个品种在市场上也都出现过。 目前市场上最多见的针对房地产开发企业的基础资产,主要是应收账款和其他合同债权,合计对应至少五个细分类别。 第二大类,物权。物权与贷款或应收款相比有比较大的差异,对应房地产物权的证券化品种主要是准REITs或者是REITs品种。 第三大类,股权。主要指企业整体的股权IPO。 以上就是商业地产相关证券化产品的大致分类。 4、国内一些具体证券化产品的市场表现 现在关注一些市场上的具体品种,在贷款类别,RMBS产品近期最值得关注的是实现了注册制发行。在2015年4月注册制问世之前,RMBS一共发行不到100亿元,但是2015年4月注册制问世后至今,RMBS发行了345亿元,是注册制之前的大约3.5倍,可以说注册制对推进个人住房抵押贷款证券化的快速发展起到了直接和积极的作用。目前已经获得注册的RMBS规模达到了2500亿元。

商业地产顾问的常见问题

商业地产顾问的常见问题 一、概念篇 ?1 、什么叫商业房地产 ?2 、商业房地产的类别划分 ?3 、什么叫购物中心 ?4 、什么叫MALL ?5、什么叫超市、分类怎样 ?6 、步行街的起源 ?7 、专卖店、便利店、连锁店、百货店 ?8 、什么叫街铺 ?9 、什么叫底商 ?10 、商业动线指什么 ?11 、什么叫场所精神 ?12 、什么叫写字楼?分类怎样 ?13 、什么叫公寓?酒店式公寓与服务式公寓的区别?15 、什么叫酒店?其分级标准是什么 ?16 、什么叫主力店 ?17 、什么叫商圈?怎样划分商圈? ?18 、什么叫提袋率?人流量是怎样测算出来的 ?19 、什么叫平效 ?20 、什么叫专业市场 ?21 、什么叫折扣店?什么叫特卖场?

二、规划设计篇 ?1、不同商业地产的选址要求 ?2、不同商业业态对经营面积、规模与场地、楼层的要求?3、中庭的规划要求 ?4、通道的规划要求 ?5、电梯的配比要求 ?6、停车场的设计与配比 ?7、灯光照明的要求 ?8、配电的要求 ?9 、商场层高设计规范 ?10 、写字楼层高设计规范 ?11 、步行商业街的街宽要求 ?12 、首层设计的层高考虑 ?13 、通风、采光、消防规范 ?14 、空调系统 ?15 、办公智能化 ?16 、幕墙设计 ?17 、不同商业物业的成本构成及大致比例。 ?18 、主入口及次入口的规划要求 ?19 、外立面风格与颜色格调的要求 ?20 、顶部的处理手法

?22 、铺位分割设计要考虑哪些因素 ?23 、卫生间的设计与配比要求 ?24 、仓库的设计布局要求 ?25 、设备房的设计布局及面积要求 ?26 、办公及管理用房的布局 ?27 、店招的设计规格 ?28 、隔墙的处理办法 ?29 、货梯的布局及数量配比 ?30 、什么叫荷载?不同商业业态经营对荷载的要求?计算方法怎样 三、装修 ?1 、写字楼的装修特点[ 大堂、外立面、电梯厅、走廊、吊顶、顶层、办公室、入口广场等] ?2 、商场的装修特点[ 购物中心、步行街、专业市场、专卖店、超市、娱乐、饮食等] ?3 、数码影城、室内溜冰场 ?4 、样板房的装修要点 ?5 、装修的成本构成 四、营销 ?1 、什么是返租 ?2 、什么是保租 ?3 、什么是产权式商铺 ?4 、什么叫业态规划 ?5 、什么叫房地产信托

商业地产轻重资产发展模式

商业地产轻重资产发展模式浅析

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商业地产轻重资产发展模式浅析 正略钧策管理咨询 不管是主动转型还是被动选择,近两年来越来越多的住宅地产商或者下游零售商进入到商业地产领域,商业地产群雄逐鹿,竞争日趋激烈。虽然许多企业纷纷进军商业地产,但多数企业尚处在战略摸索阶段,尚未形成清晰的商业地产发展模式。 借鉴国外商业地产的发展历程,结合国内商业地产的发展状况,从资本运营角度我们可把商业地产的发展模式分为两种——重资产和轻资产,重资产更依赖于大量的自有资本投入,轻资产则以资本运作和商业运营能力获取全价值链的收益。 重资产发展模式 无论是万达的“现金流滚资产”,还是中粮的“大悦城模式”,国内多数的商业地产商的发展模式是重资产模式,他们以大量的自有资本投入支持商业物业持有,实际持股占项目的50%以上,通过控股的方式来控制项目。重资产发展的瓶颈在自有资金的多少,而如何突破资金瓶颈,是重资产发展的关键所在。 “租售并举”无疑是解决重资产发展资金瓶颈的有效之路,万达、宝龙的“现金流滚资产”通过项目可售物业获取的大量资金来支持商业持有的发展,有效缓解了资金压力。同样作为香港租售并举的典型,恒隆地产以住宅销售补贴商业持有,在顺周期扩张持有商业物业,逆周期投资开发住宅,等待行业转好时出售套利,其“租售并举”模式的成功来自于雄厚的资金实力和稳健的财务策略。但我们不得不面对的是“租售并举”模式的重资产发展需要一个较长的周期,新鸿基从以开发物业为主转型到开发和商业持有并重用了十几年的时间。 前世之事后事之师,对于重资产发展的商业地产商上来说,以下几点值得借鉴: 1.租售并举可有效的缓解资金压力:万达、宝龙、恒隆等均采取租售并举 的模式,通过销售补贴持有,有效缓自有解资金压力; 2.行业上升周期是扩张商业物业的较好时机:在上升周期购买扩张是较为 稳妥的经营思路,从恒隆和新鸿基的案例也可以看到这一点;

C15020商业地产资产证券化和REITS(下)100分

一、单项选择题 1. 下面哪种投资品的风险更低?() A. 股权型REITS B. 抵押型REITS C. 混合型REITS D. 单个房产 您的答案:B 题目分数:10 此题得分:10.0 批注: 二、多项选择题 2. 导致贷款价值比例(LTV)>100%的原因有()。 A. 高估Cap rate B. 低估NCF C. 高估违约率 D. 高估违约损失率 您的答案:A,B 题目分数:10 此题得分:10.0 批注: 3. 国外CMBS的投资者主要包括()。 A. 人寿保险 B. 养老基金 C. 互通基金 D. 对冲基金 您的答案:C,A,D,B 题目分数:10 此题得分:10.0 批注: 4. 美国立法机构对REITS在下面哪些方面有限制性要求?() A. 红利分配 B. 组织形式 C. 收入构成

D. 股权结构 您的答案:D,A,C,B 题目分数:10 此题得分:10.0 批注: 5. 下列属于抵押型REITS特点的有()。 A. 直接拥有房地产 B. 租金收入为主要收入来源 C. CMBS价值变动为收入来源 D. 利息收入为收入来源 您的答案:D,C 题目分数:10 此题得分:10.0 批注: 三、判断题 6. CMBS投资的一个风险是贷款的集中度过高。() 您的答案:正确 题目分数:10 此题得分:10.0 批注: 7. 房地产投资信托是房地产资产证券化的一种,它将众多分散的 资金集于一体,并通过专家经营、专业化管理的方式,专门从事房地产领域的开发、买卖、租赁、管理等活动。() 您的答案:正确 题目分数:10 此题得分:10.0 批注: 8. CMBS作为一个证券化产品,机构投资者通过购买CMBS可以间 接参与对商业地产的投资,但并不能达到充分分散投资风险的作 用。() 您的答案:错误 题目分数:10

商业地产投资的九种模式

商业地产投资的九种模式 1.产权酒店只管投资 很多开发商看到商业地产是一块"肥肉",都竞相介入,但又不愿和商铺正面较量,于是另辟蹊径,在风景区或城市繁华地段修建类似于酒店的房子卖给购房者(即投资者),再由专门的管理公司或有品牌的酒店管理公司来进行统一管理,经营。点评:投资者只管投资,当跷脚老板,到时候分钱。安逸是安逸,但回报或折旧率如何实现是关键 2.分时度假居住投资两相宜 又有一些开发商认为,产权酒店模式呆板,不灵活。于是费尽心机想出了一种新的模式———分时度假,投资者买下酒店或类似于酒店的房子以后,可以选定一年之中一定时间自己居住,同时还可以到其他城市相互联姻的开发商开发的酒店居住而不需付费用,其余时间由管理公司按酒店的模式进行统一管理和经营,购房者不参与管理和经营,只得到固定的有一定年限的折旧率。点评:这种模式有二大好处:一,房子是按套数卖,在面积上不会被欺骗;二,经营方式灵活,自用投资两相宜。但值得关注的是固定的回报式折旧率最终如何兑现,特别是经营不善时。所以选择景点应是关键,游人多的地方好经营。 3.认购建筑面积挖掘中小客户 这种模式在欧美一些发达地区非常盛行,成都目前只有万国熊猫城在执行这种模式,有业内人士指出,这种模式必将是商业地产未来的发展趋势。认购建筑面积具体的操作方法是,地产商把位于黄金地带的商场或写字楼,划成几大区域,每个区域再划成若干份,每个购房者可购买其中的一份或几份,所有购房者共同拥有这个区域的产权,每个人可执有共有产权证。点评:这种模式有二大特点:一,一般都是价格昂贵的商场或写字楼由于面积大,价格贵才用这种模式;二,本钱少的中小投资者也可以购买,实际上是产权证券化的前奏 4.银行担保保障回报 一些商业地产项目都作出了不得低于8%的投资回报承诺,针对这种现象,一些开发商推出了银行担保模式,给投资者吃了定心丸,这种模式即使后期经营不善,达不到这个最低标准就由银行来为购房者付清。点评:值得提醒的是银行的投资担保一般只有几年期限,几年以后呢谁承担责任。毕竟购买物业寻求回报是较长期的投资行为。

房地产信息化建设及发展趋势

浅谈房地产信息化的建设及发展趋势 文/肖鸣随着计算机及网络通信技术与信息网络的飞速发展,企业面临着知识化、数字化、虚拟化、网络化、敏捷化、全球化变革。企业的竞争力日益与企业信息化程度密切相关。信息技术、信息系统和信息作为一种资源,已不仅仅是支撑企业战略的工具,而是演变为决定企业战略的核心系统。信息战略成为企业战略不可分割的一部分;竞争优势也不再仅限于成本、差异性和目标集聚三种形式。企业信息化形成的独特竞争优势——知识优势逐渐成为企业竞争的优先级优势,这是不可阻挡的必然趋势。随着新经济的发展,信息技术与传统产业的融合对我国房地产企业的生产经营提出了更高要求。事实表明,信息化建设不再是房地产企业的效益工程,而是生存工程。 一、房地产企业信息化的现状及特点 房地产是典型的资金密集型行业,具有投资大、周期长、风险高、项目地域性强与政策性强等特点。随着国家宏观经济的调控和住房商品化的改革,房地产企业和房地产市场向有序化、规模化、品牌化、规范运作方向转型。 房地产开发商是建设链的龙头,管理贯穿项目全生命周期:投资可研、项目立项、前期预备、招投标、项目施工、竣工验收、项目销售、物业治理等。但开发企业并不是直接生产企业,需要在开发过程中联合本行业中其他优秀的上下游企业,建立业务关系紧密、经济利益相连的资源联盟,从而实现优势互补,适应社会化大生产的竞争环境,共同增强市场竞争实力,达到多赢的目标。

所以协同建设是房地产开发的行业特征。房地产项目治理也不是狭义的企业内部业务流程,而是扩展为广义的企业间业务协作。这种经济资源联盟体是具有社会协作关系的企业群体形态,由规划、设计、施工等过程形成房地产产品,随后由社会部门再按业务关系构成经济信息和经济交易网络提供服务。 二、房地产企业信息化的解决方案 从房地产的企业的特点和应用体系结构方面来分,信息化解决方案可以规划为:协同建设管理解决方案、企业经营管理解决方案、电子商务解决方案、决策支持解决方案。面向各大中小型房地产公司主要包括:投资型房地产公司、房地产项目管理公司、集团级房地产公司、售楼公司、地产公司、物业管理公司、房地产中介公司等。 1、企业协同办公 主要包括:办公自动化、人力资源管理、档案管理、知识中心、财务管理等,是企业管理的系统组成,其中办公自动化系统主要针对企业在日常办公、协同工作等的信息化应用,在整个信息系统建设规划中既是相对独立的应用之一,同时又为其他信息系统的建立提供平台上的支持。其他信息系统的建立也有对交流、协作、协同方面的需求,可以利用办公自动化信息系统的协作平台,建立新型的、面向网络的新型应用,提高信息传递与共享,对办公和日常事务(行政、业务)信息的广泛集成和充分运用;按个人、部门、事项进行自动分类管理,对日常工作及各项事务进行详细地记录与统计,从而提高管理水平,为公司决策提出信息支持。 2、生命周期项目管理 项目管理系统基于进度计划为主线、合同为约束、成本控制为目标的项目管理思想,采用项目管理循环体系为管理控制模型,以解决

ABS专题房地产资产证券化全解析

【ABS专题】房地产资产证券化全解析 超过万亿的巨大市场前景,房地产资产证券化作为化解房地产库存的一个重要途径而被中央文件所提及,让众多资本机构觊觎这个万亿海洋。 房地产资产证券化的底层资产主要包括两方面: 1、不动产,即我们经常提到的REITs或者是类REITs; 2、债权,债权又分为既有债权和未来债权。 一、房地产投资信托(REITs) 1、什么是REITs?与我们通常讲的类REITs产品有什么区别? 简单讲,REITs好比房地产的IPO,一般都是将房地产或持有房地产的项目公司股权装入特殊目的载体,以房地产租金以及房地产变现收入(包括房地产的增值收益)作为投资者本息收入的主要来源。以特殊目的载体是公司为例,投资者投资了REITs份额,相当于投资了一家只拥有房地产资产并以持有房地产为业的公司(各国对REITS持有房地产的比例要求不同,一般至少要求高于70%以上)。在这个架构下,REITs投资者可以真正分享房地产的增值收益,而并非是固定收益类产品或是融资主体通过一定期限实现融资需求后回购房地产。 在国际市场上,一般都要求REITs上市,也就是说一支真正的REITs在二级市场交易非常活跃。我们常常说的类REITs产品主要是以房地产租金支撑产品的利息,但是无法覆盖产品的本金;如果REITs产品流动性非常强的话,本金偿付问题就不那么突出,就像股票一样,是可以通过二级市场交易来提供流动性支撑。另一方面,持有REITs份额,就相当于持实质上有了房地产,如果房地产涨幅巨大,那么在短短的几年时间内投资者获得的收益可能就实现本金回收了;反之,一个真正的REITs,本金偿还也需要靠房地产自身的处置实现。 2、关于REITs的结构 标准REITs所采取的结构包括公司、信托以及合伙等。其中,信托方式对我国比较具有借鉴意义。比如新加坡、我国台湾地区以及香港地区,都采用了信托结构。下面是香港REITs的典型框架图:

房地产资产管理工作总结范文(基础版)

房地产资产管理工作总结范文(基础版) Summary of real estate asset management (Basic Edition) 汇报人:JinTai College

房地产资产管理工作总结范文(基础版) 前言:工作总结是将一个时间段的工作进行一次全面系统的总检查、总评价、总分析,并分析不足。通过总结,可以把零散的、肤浅的感性认识上升为系统、深刻的 理性认识,从而得出科学的结论,以便改正缺点,吸取经验教训,指引下一步工作 顺利展开。本文档根据工作总结的书写内容要求,带有自我性、回顾性、客观性和 经验性的特点全面复盘,具有实践指导意义。便于学习和使用,本文档下载后内容 可按需编辑修改及打印。 一、营销管理工作 本年度围绕公司年初制定的“网点必须带租约售出、公 寓楼基本到达清盘、办公楼注重人气”的目标,做好本职工作,尽力完成领导下达的各项任务。 1、做好销售管理基础工作。包含市场调查、售楼现场管理、银行贷款、报表管理、销售策略、价格策略和销售例会等工作。 2、做好广告企划工作。包含广告项目的招标、询价;广 告方案的执行工作; 3、做好房地产权证办理工作。截止20XX年11月26日,办理房地产权证160户左右。

4、做好促销活动。年初执行“20万20套的清盘促销”、年中执行“凯华8周年,交2万抵8万”的活动,年底在房地产市场充分回暖的基础上,执行涨价策略。 5、特色工作。xxx分公司与xxx有限公司创新广告方式合作,由广告公司投资媒体并发布,画面我们审定,广告公司根据合作期间的销售额(除特价房外)提成。做好10月份的营销策划座谈会的准备工作。处理疑难客户,比如五号网点、soho2101、2102的交房问题和土地年限问题等等问题都得到了妥善解决。 二、办公室工作 本年度围绕“办文、办事、办会”三大工作职责,充分发挥“参谋助手,督促检查,协调服务”三个作用,在分公司经理的正确领导下,在同事们的大力支持配合下,较好地起到办公室上传下达的枢纽作用,为公司房屋销售和售后服务工作带给良好的基础。 1、做好日常管理工作。包含收发文、秘书、文件和档案管理、日常考勤、请销假、日常办公用品采购与保管、清洁卫生和后勤保障等等工作。

中国一线知名商业地产策划咨询公司排行榜

中国一线知名的商业地产策划咨询公司排行榜最近,由专业机构评选出的中国一线知名的商业地产策划咨询公司排行榜出炉,如下所示: 1.易居中国—中国房地产现代服务领域中同时拥有两家美国上市企业的公司, 行业著名品牌,易居(中国)控股有限公司)业务倾向房地产代理分销。 2.同策—领先的房地产服务企业之一,上海市著名商标,中国地产服务行业影 响力企业,同策房产咨询股份有限公司。 5.美地行—上海本土房地产策划咨询公司,成立于2002年,服务了万达广场、 新城控股集团商业广场、夫子庙水游城、伦敦切尔西湾等中外著名商业项目。 3.世联地产—中国住宅策划代理机构百强,中国房地产策划代理品牌价值 TOP10,深圳世联地产顾问股份有限公司 4.合富辉煌—最早从事房地产顾问服务的企业之一,上市企业,地产服务行业 著名品牌,合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司 5.美地行—上海本土房地产策划公司,成立于2002年,服务了新城控股集团 商业广场、南京水游城、伦敦切尔西湾等中外著名商业项目。 此榜单中各公司在行业算是标杆公司,但是都有不同的业务侧重点,所以难于在同一个领域或者个案上进行比较。上海的地产策划公司比较多,商业地产策划咨询也是其中比较重要的业务模块。易居和同策是老牌地产策划公司,像美地行等

新生代公司则比较集中于细分市场和精品市场。 松开的记忆,飘落的莫名的尘埃,像起伏的微风,拂过脑海,留下一份情愁。一条街,没有那些人,那些身影,却能来回徘徊穿梭。街,行走时,纵然漫长,漫长,有时只为听一颗流动的心的呓语。沉默,倔强,回望,忘记,记住,一切像断了的弦,有时希望生活简单就好,有时却又莫名的颓废其中。 有些路,只能一个人走;有些事,只能一个人去经历。粗读加缪、萨特的存在主义,它告诉我,人就是非理性的存在。光秃秃的枝桠、清寂的清晨、流动的阳光,飘落于心,或快意,或寂寥,映照心境,然而,有时却只属于那一刻。总之,一切只是心情。 人生的画面一幅幅地剪辑,最后拼凑出的是一张五彩斑斓的水彩画,有艳丽的火红色,凝重的墨黑以及一抹忧郁的天蓝色。人的记忆很奇特,那些曾经的过往,就像一幅幅的背景图,只有一个瞬间,却没有以前或以后。比如,只能记得某个瞬间的微笑,只能在记忆的痕迹寻觅某时刻骑着单车穿过路口拐角的瞬间,却都不知晓为何微笑,为何穿过街角。 一切,有时荒诞得像一场莫名情景剧。然而,这就是生活。 曾经的梦,曾经的痛,曾经的歌,曾经的热情相拥,曾经的璀璨星空。 也许,多年以后,再也见不到的那些人,和着记忆的碎片飘荡而来,曾经伴着我们走过春华秋实。天空蔚蓝,杜鹃纷飞,飞过季节,曾经萍水相逢,欢聚一堂,蓦然回首,唯歌声飘留。让人忆起《米拉波桥》里的诗句:夜幕降临,钟声悠悠,时光已逝,唯我独留。

地产集团信息化建设规划

**地产集团信息化建设规划 信息化建设目标:通过3年(2011-2013)左右时间的建设,使公司整体信息化水平达到区域内地产公司领先水平,以及基本符合公司上市对信息化的规范要求。全面提升信息化对公司管理与发展的支持保障能力,逐步建成功能齐全、定位清晰、系统完善、信息安全、结构灵活的应用体系架构和“信息驱动管理、管理带动效益”的现代信息科技模式,满足集团整体发展战略对信息化工作的要求。 主要内容包括: (一)集团信息化建设现状 (二)集团信息化建设规划 (三)信息化建设发展策略 (四)房地产标杆企业信息化建设介绍 (五)知名地产公司信息化实施一览 一、信息化建设现状 我们集团信息化建设起步较晚,目前上线使用的系统主要有**财务系统、OA 办公系统、邮件系统、**售楼软件、考勤管理等,和行业标杆企业还存在较大差距。建议对国内知名房地产企业信息化建设情况进行考察,为公司信息化建设提供借鉴和参考意见。 已完成的信息化项目: ●2009.10 集团OA办公系统上线(继续推进流程上线及功能应用); ●2009.10 全员邮件系统开通,终止外部企业邮局租用协议; ●2010.01 会议室灯光改造及视频会议系统安装调试完成; ●2010.02 VPN网络搭建,完成集团及各地区公司之间VPN网络连接; ●2010.05 **售楼系统上线,可以满足异地售楼处使用需求; ●2010.08 总部、**、**上网管理,规范上网行为及保证办公效率; ●2010.10 考勤管理系统启用,实现区域内考勤系统联网及统一查询;

2010.12总部机房及网络建设完成,为信息化建设打下坚实基础。 二、信息化建设规划 根据集团的快速发展以及项目的逐渐增加的需要,构建能支撑相应公司规模的信息管理平台是必然趋势,借鉴国内知名地产企业信息化建设经验,对现有系统进行完善、升级,并逐步增加新的信息系统,同时进行安全体系的建设。对集团信息化建设进行规划,分步实施: 1.完善网络基础平台建设,包括域管理、文件共享、数据备份存储、防病 毒系统、反垃圾邮件、统一威胁管理(UTM)的部署和实施。 2.推进OA系统流程审批,包括总部和地区公司行政类、人资类流程,以 及深化档案管理、会议管理、考勤管理等模块的功能应用。 3.财务系统的升级改造,使其能满足复杂的集团组织架构应用需求,满足 集团决策层管理需要,更加强调监督、管控、风险控制、资源调配和信 息分析等管理需求。 4.实施项目管理系统,主要包括合同/成本管理、招投标管理、项目进度 计划管理等。结合公司的实际情况,可考虑优先部署合同/成本管理系 统,并和财务系统进行数据对接和交互,实现合同结算、成本控制、资 金管理和财务核算一体化。 5.实施人力资源管理系统,建立人才资料库,实现人员信息、劳动合同、 薪酬、培训等方面的信息化管理。 6.根据信息化建设进程的开展,逐步满足集团高层的决策需要。 集团应用系统上线情况及分层规划:

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