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广州市旧城更新改造规划纲要

广州市旧城更新改造规划纲要
广州市旧城更新改造规划纲要

广州市旧城更新改造规划纲要(征求意见稿)广州市旧城更新改造规划纲要(征求意见稿)

广州市规划局

2010年1月

目录

一、背景与形势3

二、旧城更新指导思想与基本原则4

(一)指导思想4

(二)基本原则4

三、旧城更新目标与策略5

(一)总体目标5

(二)具体目标5

(三)旧城更新策略6

四、保护和优化广州旧城格局9

(一)调整提升旧城区功能9

(二)优化旧城空间格局,完善空间结构12

(三)调控人口规模与开发容量,改善人居环境13

(四)优化道路交通系统,构建宜居宜业的现代交通服务体系14

(五)按照“双向匹配”原则,调整公共服务设施15

(六)增加绿地开敞空间,创造怡人的公共环境15

(八)完善市政公用设施,提高城市综合服务能力16

(九)加强历史文化街区整体保护,传承旧城历史文脉18

五、旧城更新改造指引18

(一)更新改造对象18

(二)更新改造分区指引19

(三)更新改造地块分类指引22

为加快实施“中调”战略,有序推进和有效引导全市旧城更新改造,切实改善旧城区人民群众生活环境和居住条件,促进土地高效利用和城市功能提升,更好地保护广州历史文化名城,根据市委市政府的要求,围绕建设“全省首善之区”和“国家中心城市”的目标,依据市委市政府《关于加快推进旧城更新改造的若干意见》以及国家、省和市有关法规、政策规定,特制定本规划。

本规划所指旧城(区)是建成时间超过30年的历史旧城,范围包括环市路-恒福路-永福路以南、广州大道以西、昌岗路-新港路以北、白鹅潭珠江水道(鹤洞大桥)-同德涌以东的地区,面积约54平方公里。

一、背景与形势

广州是一座具有2200多年历史的文化名城和1000万人口的特大城市,两千多年来旧城区一直是全市的政治、经济、文化中心,是人民群众安居乐业的重要集聚区、岭南地方特色文化的承载地和具有深厚底蕴的商业名城。千年的积淀使得旧城区拥有大量的历史文化遗迹、完整的明清时期城市格局和深厚的

产业、文化传统,是未来广州打造城市特色品牌、参与全球竞争的重要战略资源。

但上千年的发展也给广州旧城留下了沉重的包袱,房屋日益危破,居住安全存在威胁,公共服务配套设施落后,市政基础设施逐步陈旧,交通日益拥堵,空间环境日益局促,空间结构失衡。城市土地价值与承载的功能不相匹配,社会经济可持续发展面临巨大挑战,旧城更新改造刻不容缓。

随着广州未来城市发展格局的明晰,市委市政府在实施“东进、西联、南拓、北优”发展战略之后,相继提出广州城市发展“中调”战略和建设“现代产业和宜居城市的示范区、宜居宜业的\'首善之区\'”的发展目标。城市从“增量”发展转为“存量”再开发,从追求经济增长转为改善社会民生、完善城市功能、优化空间布局和提高城市整体发展质量,旧城更新改造是实现这一发展转型的重要举措。市委市政府相继作出了全面推进中心城区危破房改造和加快推进旧城更新改造的重大决策,旧城更新改造正迎来良好的机遇。

面对当前形势,必须充分认识加快推进旧城更新改造的重要意义,努力为更新改造工作营造良好的环境,切实落实旧城改造规划任务,为广州新一轮的发展提供新的动力。

二、旧城更新指导思想与基本原则

(一)指导思想

按照科学发展观的要求和建设“全省宜居宜业首善之区”的发展目标,遵循“循序渐进、区域综合平衡”的理念,以改善民生、提升城市功能为核心,因地制宜开展旧城更新改造工作,完善公共服务设施,改善居民生活居住环境,保护和弘扬历史文化,促进土地集约高效利用,为广州建设国家中心城市、世界文化名城,实现经济社会全面、协调、可持续发展作出贡献。

(二)基本原则

1、以人为本、宜居为重

努力改善旧城区居民的居住条件,配套完善公共服务设施和交通、基础设施,增加绿化开敞空间,提高人居环境质量。

2、综合改造,整体提升

旧城更新改造是一个综合性的系统工程,包含了土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等等多方面工作,是对旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。

3、区别对待,因地制宜

旧城存在的问题包罗万象,各区面临的情况也各不相同。必须采用差异化的更新改造策略,针对不同对象采用不同的改造模式,因地制宜地解决特定问题。

4、统筹兼顾,切实可行

旧城更新要兼顾多个目标、多个利益群体,统筹兼顾,维护基本利益格局,确保更新规划切实可行。

三、旧城更新目标与策略

(一)总体目标

旧城更新的目标是多元、综合的。在广州市建设“现代产业和宜居城市的示范区、宜居宜业的\'首善之区\'”的目标指引下,通过旧城更新,实现保护历史文脉、促进旧城复兴的目的,把旧城区建设成为具有地方特色和国际水准的、宜居宜业、充满活力的城市中心区。

(二)具体目标

1、改善人居环境,打造宜居城区

改善人居环境,打造宜居城区是旧城更新改造的出发点,也是当务之急。以危破房改造工作为重点,改善旧城人民群众居住条件,配套完善公共服务设施和交通、市政基础设施,优化公共绿地系统布局,恢复河网水系,构建舒适的步行系统,提升旧城环境品质。

2、优化旧城功能,增强城市竞争力

通过对旧城区内旧民居、旧工厂和旧村的改造,加快推进“退二进三”产业结构调整,加快发展现代服务业,促进旧城产业升级,在有限的空间里提高土地集约利用效率。同时,合理调控建筑密度和人口密度,疏解旧城人口,进一步完善旧城公共服务功能,增强城市整体竞争力。

3、整合历史文化资源,打造世界文化名城

历史文化积淀是旧城的本底,也是广州建设世界名城的宝贵资源。旧城的传统文化及其载体是核心竞争要素,也是广州

区别于其他城市的独特标识。因此,在旧城更新改造中既要注重历史文化街区的保护与延续,也要结合城市空间布局的调整,发展适合旧城传统空间特色的文化事业和文化旅游产业,提升广州的文化软实力。

(三)旧城更新策略

1、全市统筹,以区为主

旧城更新改造工作要强调政府的统筹、主导作用,同时考虑到全市各区区情差异、部门职能分工不同。为充分调动各方的积极性和履行各自职责,按照“以区为主、部门服务、属地负责”的工作思路,必须做到:

强化组织领导。旧城更新中的拆迁、补偿、安置、开发建设等各个环节要协调众多的利益主体,必须加强政府的组织和协调作用,改变单个更新项目组织为全市旧城整体更新运作。

整体统筹规划。通过全市旧城更新规划,深入研究旧城问题,统筹和协调好城市总体发展战略、历史文化名城保护规划、历史文化街区保护规划、旧城控制性详细规划编制以及具体地块的实施计划等各层次、各方面的要求,从全市层面制定旧城更新的策略,形成统一的公共政策,指导旧城更新改造工作的有序推进。

部门分工协作。市、区、职能部门在各自职责范围内做好各项工作,按照“重心下移、权责一致”的原则,市将部分审批、决策权适度下放,委托给各区行使。

2、规划先行,政策配套

坚持城市规划对旧城更新改造工作的指导,从实际出发,编制全市层面的旧城更新规划技术规范和政策文件,使更新改造工作有章可循,提高整体效益。加快推进旧城更新地块控制导则的编制,增强其科学性和可操作性,作为具体改造项目的规划管理依据,以确保更新改造项目符合旧城发展的整体要求。同时,组织编制旧城更新近中期规划和年度计划,确保更新改造工作高效有序进行。

积极探索旧城更新中的财权、事权、行政审批权、融资渠道、安置政策等体制、机制的创新,改变针对具体地块的个别政策为统筹全市的三旧改造政策体系,完善拆迁补偿标准和安置办法,积极探索实施社会、经济、文化形态改造的措施,为远期实现旧城的全面改造奠定基础。

3、市场运作,财政支持

积极探索旧城更新改造资金筹措新方式,利用市场机制多元化筹措资金,在政府引导下吸引市场资本的参与,提高旧城更新改造的效率,减轻政府的财政负担。

加大对旧城更新改造工作的财政支持,由市级财政安排专项资金,为旧城更新改造项目运营创造条件。对于历史文化街区、历史建筑的保护和整治、旧城区公益性服务设施和基础设施建设等资金,由市、区两级财政共同筹措和平衡。

4、系统改造,新旧联动

旧城更新是社会、经济和物质环境相结合的综合性更新,应在整体规划指导下实施系统性的改造。在更新改造地块范围应综合考虑环境整治和保留建筑的整饰,同步改造供水、排水、供电、通信等基础设施,同步实现改造区“三线下地、雨污分流、取消化粪池”的目标。

实施新旧区联动发展,促进各区产业升级、人口就业调整和设施完善。通过部分传统产业外迁,疏解旧城人口,减少通勤交通,缓解旧城交通压力。通过旧城土地功能置换、综合环境整治、特色文化挖掘吸引高端服务业进驻,进而促进旧城产业升级。外迁产业既能为新区提供就业机会,又可以借机升级,从而实现城市结构的优化和新旧区联动发展。

改变以单个地块寻求经济平衡的思路,建立“全区平衡、区域平衡”的理念,通过街区整体改造、新区地块与旧城地块的联动开发和区域范围内的土地开发运营来实现改造资金的平衡。

5、分区分类,一区一策

各区旧城更新所面临问题各不相同,不能采用同一模式。在差异化、多目标情况之下,旧城更新应按照“分区分类、一区一策”的思路,根据各区问题特点,制定有针对性的更新改造策略,形成不同旧改地块分类改造指引,解决特定的实际问题。

针对越秀区“就业和商机吸引人流高峰时段过度集聚、人口

与建筑密度较高”的特点以及历史旧城保护要求,强调从量的扩张转向质的提升,实现部分功能的疏解和再优化,从“聚人”到“聚财”,从就业“时段高峰集中”向“错峰”过渡,维护旧城核心风貌格局。

针对荔湾区“产业、建筑设施和人口三位一体、重心下沉,沿街道线型发展”的特点,强调产业、人口和设施系统重构,采取从“传统批发”转到“商业商贸和文化休闲”,从“走人”到“调人”,从“线型发展”到“强心活区”的策略,整体改善和提升城市品质。

针对海珠区“居住在河南,购物、就业到河北”的特点,强调培育就业机会,实现居住与就业平衡。从单纯房地产开发转到培育商务商业及文化产业,从“引人”到“留人”,提升地区活力。

由于历史发展功能和更新时序不一,区内不同街区之间也存在明显差异。应根据不同更新改造类型制定规划指引,实现旧城精细化管理。规划将旧城分为“整治完善区”、“历史文化街区”、“更新发展区”、“拆除重建区”四种改造地块类型。针对不同类型,制定差异化的管理指引。通过多元化的更新模式,以切实达到改善人居环境、保护历史文脉和复兴旧城的多重目标。

四、保护和优化广州旧城格局

保护和优化旧城格局,是指导具体更新改造项目的基础,确保具体更新改造项目符合旧城整体发展要求。

规划以全市统筹为出发点,以改善人民群众居住条件和人居环境为根本,以提升城市功能为导向,以保护历史文化为基础,对旧城格局进行调整优化,合理确定旧城的功能、空间结构、建设规模以及支撑体系。

(一)调整提升旧城区功能

1、旧城区功能定位

根据城市发展战略目标,综合考虑已有的规划、旧城区的基础条件、历史文化资源以及发展要求,参照国内外先进经验,规划将旧城定位为:广州原点,都市之心;千年商都,文化名城。重点发展现代服务业,突出总部经济、商业商务、文化创意、休闲娱乐和商贸旅游功能。

2、各区功能调整方向

根据《中共广州市委广州市人民政府关于推进广州科学发展建设全省“首善之区”的决定》,广州将打造成“建立现代产业体系和建设宜居城市的示范区,引领全省科学发展的首善之区,面向世界、服务全国的国家经济中心城市之一。”中心城区推进产业“退二进三”和“腾笼换鸟”,优先发展现代服务业、高新技术产业和先进制造业,发展总部经济,打造总部经济、金融保险、商务会展、商贸旅游文化集聚区。旧城区作为中心城区的重要部分,功能调整应与中心城区产业升级、就业岗位的调整和土地高效集约利用相适应,以提高城市综合竞争力并确保经济发展的延续性。

旧城更新改造地块的功能应该符合城市总体发展的要求,与城市产业结构调整和功能提升相协调,与城市交通道路系统调整相协调,与城市公共服务设施及市政设施系统完善相协调,与城市绿地系统规划相协调。根据越秀、荔湾、海珠各自特点,各区侧重发展功能和调整各有不同。

越秀旧城应大力发展成为总部经济区和品牌零售商业、文化休闲娱乐中心。将商贸批发功能外移,限制一般商务商业的开发规模。做大文化休闲娱乐经济(酒吧、咖啡厅、KTV、歌剧、影剧、茶座、宵夜等),强化夜广州特色,以商业服务环境品质的提升带动地区经济发展。

荔湾旧城应成为商贸休闲中心和岭南特色文化的先锋地区。通过迁、提、转、引等措施,促进产业的逐步升级,从批发贸易转向旅游、休闲服务,突出成行成市的产业特色。结合和挖掘传统岭南文化特色,重点发展商贸旅游、休闲娱乐和文化创意产业,建设成为具有国际声誉的岭南特色文化休闲中心。

海珠旧城应限制居住功能的扩张,培育、扶持商务办公、酒店商业以及旅游业发展。增加就业岗位,提升地区经济活力。依托白鹅潭经济圈和滨江景观资源,大力培育现代服务业尤其是文化创意产业的发展,突显集居住、商贸、饮食和休闲娱乐于一体的滨江文化休闲特色。

3、土地利用调整

根据各区旧城功能的调整,制定如下土地利用调整措施。

荔湾区:搬迁珠江沿岸现有的工厂、仓库,建设白鹅潭北岸滨江综合发展区;南片旧城风貌协调区依托上下九和沙面,重点调整康王路、六二三路、宝华-大同路、长寿西路范围内的用地功能,从居住用地主导变为商业用地主导,形成荔湾旧城发展的强中心,并往北延伸联接陈家祠、流花湖等重要节点,构建南北向的商贸休闲旅游带,增强南北片区的联系;北片主要以居住功能为主,重点改造南岸、澳口、源溪、西村、周门、小桥、西园地等原自然村为城市居住小区;其余地区以配套完善公共绿地、公共服务设施和市政公用设施为主,改善人居环境。

越秀区:逐步恢复海珠路(古水系之一)、东壕涌、玉带壕街等水系,强化起义路沿线的商业商务功能及开敞景观,以绿地、步行系统及开敞空间体系来展现广州古城墙水系格局;强化解放南及北京路沿线商业,升级解放路沿线零散批发业为现代商贸业,将广州鞋业商贸区与万菱广场等商贸业结合形成国际化的特色商贸区;延续北京路步行街的商业功能,建立中山路商业街和珠江滨水休闲带的步行商业联系,衔接荔湾上下九商业街,重点更新大德路、高第街商业,整合提升解放路——滨江路——北京路——中山路的商业功能。

海珠区:置换改造珠江沿岸工业及居住用地为商业娱乐功能,提升滨水土地利用效率及城市景观风貌质量;重点改造海

珠涌,沿涌开辟公园绿地,改善居住环境;整治同福路历史风貌街区,提升同福路沿线商业功能。

(二)优化旧城空间格局,完善空间结构

旧城空间优化要达到三个目标。第一,改善旧城环境,保护和最大程度恢复旧城风貌。第二,适应城市功能提升和产业结构调整需要,增强城市竞争力。第三,完善城市空间架构,提升旧城运行效率,建立明晰的城市形象。

在中心城区,已经形成“商贸文化休闲轴”、“商业行政轴”和“金融商务轴”三轴并列的差异化空间发展格局,展现了“从传统走向现代,从现代回归传统”的一个不断高级化的螺旋状发展过程,塑造了传统空间与现代空间呼应、休闲与创意结合、地方化与国际化一体的城市形象。结合旧城更新对中心城区空间格局进行调整、优化,加强商业核心街区和休闲产业带的建设,形成“两轴三带四心”的空间结构。

加强两条旧城轴线,即商业行政轴(即传统中轴线)和商贸文化休闲轴(荔湾-白鹅潭南北向轴线);打造与珠江平行的旅游商务休闲带、“上下九-北京路-东山口”商业商贸功能带和“流花-环市路-天河”商务行政功能带三条功能带;维持并提升北京路商业核心街区和环市东商务核心街区、发展新荔湾商业核心街区、培育农林下商业核心街区,作为旧城功能提升的战略重点。

(三)调控人口规模与开发容量,改善人居环境

1、人口规模与开发容量

提升旧城人口质量是更新改造的核心,同时通过更新改造引导旧城人口向外疏解,以降低中心城区开发密度,改善城市风貌与人居环境。

综合考虑旧城区公共服务设施的支撑能力、历史风貌保护的要求和政府更新改造财务上的可承担能力等因素,规划确定旧城更新改造后的人口规模与现有总量持平,常住人口规模控制在200万人左右。

现状总建筑面积约为9013万平方米左右,平均毛容积率为1.67.规划更新改造后旧城区整体平均毛容积率控制在2.0以内。

2、更新改造规模

根据调查评估,初步测算旧城拟拆除建筑1050万平方米(其中危破旧建筑973万平方米,基础设施建设拆迁涉及80万平方米质量较好建筑),涉及整体拆除重建地块(旧城区-拆除重建区、旧工厂-拆除重建区、旧村)的用地约5.53平方公里;局部拆除改造(旧城区-更新改造以及旧工厂-功能置换)的用地约3.73平方公里;历史文化街区用地约3.23平方公里,涉及建筑480万平方米;其余整治更新建筑规模约7500万平方米。

3、更新改造政策分区

为协调整体保护、更新成本以及城市发展等方面的要求,规划根据地区历史及文化保护价值划定旧城风貌协调区和一

般旧城区,进行差异化的开发强度管制,与风貌协调区的传统风貌保护及旧城更新财务要求相协调。

风貌协调区以维持历史文化名城空间肌理为主要目标,采取高密度低强度的开发模式进行保护更新,控制其开发规模,不再增加现状开发强度,人口规模应逐步减少,保证旧城风貌的协调和古城的格局。

一般旧城区在基础设施承载富裕情况下,结合地铁站点适当提高开发强度,采取低密度高强度的开发模式。各改造地块开发强度原则上不得超过本规划要求(各类更新改造地块开发强度见附表-)。地块实际规划指标超出该类型地块所对应的控制指标范围时,须经过市政府常务会研究决定。

(四)优化道路交通系统,构建宜居宜业的现代交通服务体系

1、改善对外交通节点

旧城交通问题的形成很大程度上是由于对外通勤交通,并呈现明显的时段性特征,因此重点要改善与城市外围地区的联系,疏通各个对外交通节点,打通瓶颈,尤其是内环路、跨江桥梁接口等重要交通转换节点。

2、完善内部路网设施

从路网的系统性改善入手,完善支路网微循环系统。出于旧城空间格局和肌理保护的需要,应避免对旧城街道进行大规模拓宽,而是通过构建和加强微循环系统建设,完善路网体系。

3、推行“公交优先”

通过“抽密补疏”公交线路,发展中巴公交深入社区,加强与外围大站公交、地铁及BRT线路的衔接。加快轨道交通建设,发挥网络效应,加强地铁与其它交通方式接驳,在老城区倡导公交主导的出行模式。

4、建立交通保护区

在旧城区划定部分区域作为交通保护区,通过停车收费、通行收费调节交通需求,提高旧城区内部的交通环境与效率,结合中心城区绿道建立适宜的步行系统,创建安宁交通区以保护旧城区历史风貌。

5、适度加强停车设施建设

根据路网容量限制,采用适度从紧供应停车位的停车需求管理策略,控制进入旧城区的车辆。鼓励、引导民众通过公共交通、P+R停车通行、合乘等集约化方式进入老城区,缓解旧城区道路交通压力。

分期、分批逐步落实相关规划中的停车场用地,建设多层停车库,增加停车供应总量。同时,优化停车供应结构比例,在旧城区狭窄路段逐步减少路边停车,以配建和路外公共停车为主要停车方式。

五)按照“双向匹配”原则,调整公共服务设施

以建设宜居城市为目标,在对现有公共设施服务能力评估的基础上,对旧城区原规划的公共服务设施与市政公用设施进

行调整。主要调整原则为:符合宜居指标,服务适宜;就近服务,步行可达;与城市公共空间结合;切实可行,能落实用地;服务和人口双向匹配。

以宜居城市指标为标准,结合人口分布,在对旧城中小学、肉菜市场、医疗卫生服务中心、垃圾压缩站、公厕等公共设施服务质量评估的基础上,对不合理规划公共设施进行调整。规划新增小学6所,减少麻雀小学和不合理规划小学22所。规划新增中学2所,减少不合理规划中学8所。规划新增医院7间,减少不合理规划医院2间。

(六)增加绿地开敞空间,创造怡人的公共环境

规划结合河涌水系、传统街巷、历史文化街区与建筑以及主干道路,构建有机的线性绿色地带,重点强化各城市公园、滨水绿化空间之间的联系,以展现完整的古城风貌格局。依托珠江,构建与滨江联系的步行网络,形成亲水、开放的休闲空间。紧密结合更新地块及周边人口分布情况,尽可能地增加旧城绿地开敞空间,合理布局各类街头绿地、社区公园,确保每个社区居民在500米范围内能便捷享有。

在环市东商务区、农林下商业区、中华广场-流行前线商业区、火车站地区、北京路步行街、海珠广场商业区、上下九步行街以及江南西商业区等地区,以商业中心和地铁枢纽站为核,构建商业区步行系统,使之成为旧城最具活力的面状开敞空间。

规划旧城区公共绿地496公顷,人均公共绿地约2.5平方米,比现状人均1.8平方米公共绿地提高0.7平方米。

(八)完善市政公用设施,提高城市综合服务能力

1、供水工程

引入外地(西江、顺德水道)优质水源,由广州自来水公司所属的东、南、西、北四个方向的水厂向旧城区供水。对“城中村”供水管网进行改造,从根本上改善供水条件和供水环境。推进智能化供水系统建设,提供高效、人性化的供水服务。

2、排水工程

依据《广州市污水治理总体规划修编(2008-2020)》,逐步将旧城部分区域排水管网改造成为雨污分流制排水系统。

3、电力工程

加速110千伏及以上变电站布点与建设,提高供电保障能力。按照10千伏典型接线的要求全面改造10千伏配网网架,提高配网的可转供电率。同时结合城区综合整治“三线下地”改造计划,分步改造架空线路,实现全部线路埋地敷设。

4、通信工程

从技术发展和信息化建设的角度,预测规划期内信息管网的需求量。在考虑多种运营商的情况下,合理增加信息管网的需求量。对旧城区架空线路全部进行下地改造。推进综合通信管道、共沟共井建设,实现通信管道集约化建设。

新建小区综合考虑各种通信业务、邮政业务等的发展,按

照大容量、少局所的规划原则合理布局业务局所,打破企业自成体系的局面,预留综合通信发展备用地。尽量利用现有局所进行扩容,减少对通信设施用地的需求。

5、燃气工程

大力提高管道燃气普及率,由政府组织专项资金,逐步将现有瓶装液化石油气用户改造为管道燃气用户。对现状保留的液化石油气供应站进行整改,必须达到消防要求的安全防护间距之后才能进行经营。完善燃气行业地理信息系统、管网建模、SCADA系统。依靠科技手段提升管理水平,优化运行管理,为市民提供高效、人性化的服务。在燃气管网建设过程中,重点抓好新管材、新技术的应用,降低能耗。

6、消防规划

根据消防站专项规划,继续建设解放北路站、中山六路站、共和新村站、黄沙站等4个消防站。新建江南西站、鹭江站、沙河站(规划新址)、流花站等4个消防站,以满足城市消防的发展需求。

7、防洪排涝规划

按照200年一遇设置防洪标准。结合河涌整治和雨污分流工程,逐步完善旧城区的地面高程系统和排水系统,综合解决旧城的受涝问题。

8、环卫规划

根据人口分布和服务半径对垃圾压缩站等环卫设施布局进

行调整。

(九)加强历史文化街区整体保护,传承旧城历史文脉

在更新改造中树立“保护也是发展,在发展中保护”的理念,重视历史文化街区的整体保护。

遵循《广州市历史文化名城保护规划》及各历史文化街区保护规划确定的保护框架,坚持“红线避让紫线、红线协调特色街道风貌”的原则进行旧城区道路的调整,确保旧城空间肌理和整体格局得到最大维护。

采取“有保有放”的策略,以平衡保护要求、更新成本和城市发展等不一致的目标。根据地区发展历史及文化保护价值划定旧城风貌协调区范围,进行重点保护。旧城风貌协调区内地块不以经济平衡为改造目标,更新改造遵循“修旧如旧、建新如故”的原则,逐步恢复骑楼、西关大屋、海山仙馆等历史风貌,加强对文物保护单位的修缮和利用。一般旧城地区,除历史文化街区、文物保护单位及历史建筑外,适当放宽控制幅度,在设施服务能满足的条件下可适当提高开发强度。

重视地区传统特色和生活氛围的延续,尽可能保持社会网络的完整性。坚持历史文脉保护与环境改善相结合,传承旧城文化,维系非物质文化遗产。

五、旧城更新改造指引

(一)更新改造对象

依据广东省《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干

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重磅!《广州市城市总体规划(2017 千呼万唤始出来! 昨日,《广州市城市总体规划(2017-2035年)》草案正式公布,未来近20年,羊城如何发展,有了清晰脉络。 整个草案亮点颇多,赶紧来看看。 城市使命:“一带一路”重要枢纽城市、粤港澳大湾区核心增 长极、独具特色,文化鲜明的国际一流城市;城市目标:至2020年:高质量、高水平全面建成小康社会,成为兼具实力、活力、魅力的美丽宜居花城; 至2035年:建成社会主义现代化先行区,成为经济实力、 科技实力、宜居水平达到世界一流城市水平的活力全球城市;至2050年:全面建成中国特色社会主义引领型全球城市, 实现高水平社会主义现代化。成为向世界展示中国特色社会主义制度巨大优越性,富裕文明、安定和谐、令人向往的美丽宜居花城、活力全球城市。人口规模:2035年,常住人 口规模控制在2000万人左右,同时按照2500万管理服务人口进行基础设施和公共服务设施配置。 区域协同:加强与香港、澳门全面深度合作;推进广佛同城、广清一体化、优化广佛肇清云韶经济圈发展布局、强化与深圳、东莞的科技合作等。 城市结构:以山水城田海为基地、以珠江水系为发展脉络、

以生态廊道下相隔离、以交通骨架为支撑、聚焦航空、航运和科技创新三大国际战略枢纽、强化多点支撑、构建枢纽型网络空间结构。城乡空间网络体系:主城区-副中心-外围城区-新型城镇-乡村 主城区:荔湾、越秀、天河、海珠四区,白云区北二环高速公路以南地区、黄埔区九龙镇以南地区及番禺区广明高速以北地区。是承担科技创新、文化交往和综合服务职能的核心区域。 副中心:南沙区全域。是广州副中心与功能完整的滨海新城,也是广州面向粤港澳大湾区重要的门户。 外围城区:花都城区、空港经济区、知识城、番禺南部城区、从化城区和增城城区,是承接主城区人口、功能疏解的主要区域和外围综合性服务地区。四级公共服务中心体系: 第一层级:城市级主公共服务中心,共2处。 第二层级:城市级次公共服务中心,共12处,分别是白云新城、白鹅潭、天河北部、广州第二中央商务区、广州南站、市桥、蕉门河、新华、空港、知识城、荔城、街口。 第三层级:地区级公共服务中心,共23处。 第四层级:组团级公共服务中心,约80处。大美珠江 滨江绿化带面积增加40%,控制沿江建筑高度与开敞空间。实现主城区珠江两岸60公里滨江漫步道、骑行道、无障碍通道三类通道全线贯通。

某旧城改造项目规划设计方案说明

某旧城改造项目规划设计方案说明 一、工程概况 本项目位于富阳城区北入口,在入城口城标大转盘的东南侧。地块北临大桥路,南至光明路,东临北渠,西为迎宾路。总用地66038㎡,为城市综合用地。 二、设计依据 1、某规划设计所勘测红线图电子版。 2、建设单位关于富阳市迎宾路旧城改造项目规划设计策划及设计委托任务书。 3、迎宾路旧城改造项目(电力城)方案专家意见汇合(2004年4月2日)。 4、迎宾路旧城改造项目情况汇报会纪要(2005年4月22日)(附件一)。 5、省规划设计院提供的《富阳迎宾路城市设计》控制性详规。 三、规划设计理念 地块位于迎宾路东侧,作为迎宾路改造工程的首个项目,我们根据省规院的《富阳迎宾路城市设计》的分析,“迎宾路段处于富阳城区与受降之间,能为郊区化提供商务办公、商业、金融等配套服务的合适区域”。经过对地块进行了仔细地现场踏勘、有关技术资料收集和系统分析,本着“以人为本”的设计理念,合理地布局地块内商务功能、居住功能和商业功能,来完善城市的功能与空间关系,改善城市形象。 四、规划目的 区域整合,功能提升,交通改善,景观改造。 五、现状分析 目前地块上主要有富阳供电局及其他单位企业厂房建筑、零星住宅、堆场等,布局凌乱,建筑陈旧,因此市政府及有关领导专门成立迎宾路旧城改造领导小组办公室,负责对项目的实施。 从城市总体布局看,该地块位于将要改造的迎宾路的南端,富阳城区北部,有较好的基础条件,是迎宾路改造的重点区域,该地块的开发有利于推动富阳城区北扩,扩大城市建设空间。从交通区位看,该地块位于富阳北部的入城口,交通区位较好,是杭州进入富阳城区的大门。从自然景观看,东有舒姑坪和北渠,西为城市发展区的,是具有人工与自然过渡之利的场所。 六、功能定位 根据富阳市迎宾路地段的城市控制性详细规划,保留地块内变配电所和市供电局大楼,其余建筑全部拆除,并对变配电所和市供电局大楼进行改造,将室外变改为室内变。

城市旧城更新改造理念-最新文档

城市旧城更新改造理念 1背景分析——城市并非树形 1.1中国改革开放以来城市建设发展的历史过程 中国改革开放初期,国家工业化、经济水平都面临着亟需急速提升,随着城市建设技术的不断升级与完善,新城建设便风起云涌、如火如荼起来。改革开放30 年取得了巨大成效,期间的城市建设虽为城市的扩展和再生提供了平台和依托,但存在盲目扩张、现代功能主义等,不但带来了资源的浪费、能源的消耗、资本的低效运转,还导致了树形结构的大量衍生,从而与现阶段 城市规划追求生态、集约、高效的总体理念相差甚远。【2】 在此背景下,旧城改造成为城市增长和城市更新的首要关注对象,合理组织功能、空间,充分、节约利用土地资源、人力资源和城市开发资金对我国建设资源节约型、环境友好型城市有着重大的战略意义。 1.2西方近代城市建设发展演变的历程 1898年霍华德针对英国快速城市化提出的“田园城市” 1922 年雷蒙?恩温提出的“卫星城市”;国际现代建筑协会于1933 年8 月提出的雅典宪章;三种理论从功能和空间的角度归结为同心圆环的树形结构人造城市。 大伦敦规划(艾伯克隆比,1943 年伦敦规划方案)、东京规划(丹下健三,1945 年东京规划方案),两个规划方案所描绘

的城市都是功能和空间整合后的并列圆环的树形结构人造城市。 克里斯托弗 ?亚历山大,于 1965 年提出一个有活力的城市应 是且必须是半网络形。马丘比丘宪章( 1977),指出:“规划、 建筑和设计不应把城市当做一系列的组成部分拼在一起来考虑, 网络结构创造了复杂性、 多样性、 交融性和随机性的城市公共空 间。 2、理念阐述一一零空间 零空间指从城市功能、空间、职能等多角度化整为零,按需 组合,从而形成均匀、复合、丰富、开敞的城市空间。 2.1 从功能上化整为零 就像是个功能魔方, 每个颜色代表一种功能空间, 从每一面 是一个颜色通过打散打乱,使得每一面都有多种颜色。即: 化整为零:片状功能点状化一一打散功能片区成功能点 组零为整:点状功能网状化一一功能点的均匀混合、重组 现代功能主义规划思想(独立、简单、清晰、封闭、集中) 规划后自发的调整(交叠、复合、模糊)打散、重组、生成理念 丰富、开敞、分散) 2.2 空间理念的生成 打散城市中的各功能片区成功能点众多功能点分散到城市 中去相同的功能点遥遥相望形成功能网各功能网相互交叠、 渗透不同的功能点之间相互依存、 彼此吸引形成关系线众多功能 点(城市基本点元素)构建成一张均衡之网(化整为零零空间组 零为整) 3 开发导向――四维时空 城市的空间增长是一个有着深刻时空内涵的四维向量相 而必须去创造一个综合的、多功能的环境” 。这些理论指出半 相互

广州细岗旧城区景观改造

Sky-Paradise / Zhuojian Lao 发布时间:2012-4-20 关键词:景观公共场所场地住宅区娱乐休憩架空广州 Zhuojian Lao 劳卓健 非常感谢劳卓健将项目介绍和项目图片授权gooood发行。 Appreciation towards Zhuojian Lao for providing the following description: The project locates in the Xigang of Guangzhou. In order to improve people's living environment and increase the quality of life and enrich lives. I want to establish a solid ecosystem become the main purpose in the project. Also, the project should be avoid monotonous method and seek to incorporate different types of functionality into this area to create more opportunities in multiple. So, I organize the status of traffic and parking chaos and lack of public space. The project not only gives a public space for residents ' daily activities, and also gives this area a space that can

坊子区旧城改造规划

坊子区旧城改造规划

坊子区旧城改造规划(吉安小区、长宁小区) 目录 一、现状概况 二、规划依据 三、规划原则及指导思想 四、规划布局 1、规划布局形态 2、住宅布局 3、公建布局 4、道路组织 5、环境设计 五、竖向综合及市政设施规划 六、小区综合技术经济指标 2

一、现状概况 长宁小区、吉安小区位于坊子旧城区中心,原火车站以南。吉安小区规划范围东至南洋街、西至文化街,北至一马路,南至五马路,规划总面积为21.49ha。长宁小区东至吉安路,西至建材街,南至山东黄金物资公司,北至六马路,规划面积为14.06ha。由于历史原因,两小区现状住房大都比较破旧,建筑物建设质量差,多为砖瓦平房,少数为二层四层楼房。道路狭窄,布局杂乱,城市基础设施薄弱,市政设施配套不全,居民的居住环境较差。绿地及公建项目处于空白状态,社会效益、经济效益较差这些不但制约着城市建设的快速发展,而且给旧城区居民的生活带来极大不便。改造区内地形比较平坦,相对高差约1米左右。随着坊子区经济的发展,居民生活水平的不断提高,旧区改造已势在必行。 二、规划依据 1、《城市规划编制办法》(建设部第14号) 2、《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93) 3、《潍坊市城市分区规划》(坊子区部分) 4、潍坊市各项城市专项、专业规划 3

5、规划管理部门和坊子区政府的有关规定及意见 6、现状有关基础资料 三、规划原则及指导思想 1、注重操作性和实施性的原则。规划中充分结合旧城改造的实际情况,因地制宜,分片实施,以减少实施的难度。 2、坚持以“人”为本的原则,遵循居民的行为心理和行为轨迹,在总体布局、道路组织、公共配套设施的安排等方面,一切以“人”为中心,尽量为居民创造一个方便、舒适优美的居住环境。 3、以“环境”为主,软硬件兼顾的原则。作为一个现代化的住宅小区,既要搞好住宅建设,同时也要搞好环境建设。规划中特别强调了建筑造型、环境绿化、雕塑小品等一系列城市文化要素,力求创造一个现代化生态花园小区。 4、远近结合、留有余地的原则。对小区交通停车、环境配套以及单体内部结构等方面既考虑近期建设,又要为长远发展留有充分余地。 5、坚持地方性、可识别性的原则,创造具有地方特 4

旧城区更新改造规划

第十五章旧城区更新改造规划 一、旧城区范围界定 镇平县旧城区范围的界定要从城区发展演变和现实基础出发,既要考虑城市居民改善生活条件和展现城市中心的新貌,又要考虑到实施旧城区商业服务中心新功能的需要,规划确定旧城区范围是由建设路、涅阳路、健康路和安国路所围合成的区域,总面积约257.52公顷。 二、旧城区现状分析 1.城中村情况及现状人口分析 镇平旧城区是县城城中村较为密集的地区之一,现状大部分居住用地都是以城中村的形式存在,旧城区范围内有三联村、溢洪村、西花园村、团结村、赵家村、友谊村、幸福路新村、将台村、东关村、南关村、西关村和北关村共12个城中村。旧城区范围内现状人口约3.5万人。 2.旧城区的地位与作用 镇平县旧城区保留了部分镇平县城风貌、历史传统、社会结构和地方特色,积淀和延续着镇平县城的历史文化,记录着城市发展的轨迹。旧城区在整个城市发展中起着不可替代的作用,因此更新改造旧城区,使其发挥更大的价值,对促进镇平城市发展、延续历史文脉具有重要意义。 3.旧城区用地结构与功能分析 目前镇平旧城区建设用地结构复杂,用地类型见表16-2。可以看出镇平县旧城区用地以居住、公共设施、道路广场用地为主。 4.旧城区道路系统 旧城区道路骨架为“四纵五横”,纵向自西向东依次为健康路、校场路、镇菩路和安国路;横向自北向南依次为建设路、雪枫路、中山街、工业路和涅阳路。街区内部巷道纵横。 5.旧城区存在问题 目前镇平县旧城区存在的问题主要是: ①用地布局混乱,存在居住、工业、商业、办公等用地相互混杂的现象,特别是城中村散布其中; ②公共服务设施总量不足,社区级公共设施匮乏; ③道路交通系统不完善,路面狭窄及道路配套设施状况差,路网结构不合理,道路功能分工不明确; ④市政设施系统不完善,内部供水系统混乱,排水系统较简陋,供电线路随

广州城市总体发展战略规划(XXXX-2020)

目录 引言 (2) (一)战略规划的缘起及实践 (2) (二)本轮战略规划编制的背景 (3) (三)本轮战略规划编制的过程 (6) (四)战略规划编制方法的探索与创新 (12) 1 回顾与挑战 (14) 1.12000年战略规划要点 (14) 1.2 2000年战略规划实施效果 (16) 1.3机遇与挑战 (24) 结语 (40) 2 目标与定位 (41) 2.1城市发展目标 (41) 2.2城市定位与职能 (41) 2.3城市规划目标 (43) 3 发展战略 (45) 3.1从城市到区域—强化区域中心 (45) 3.2从制造到创造—发展现代产业 (63) 3.3从实力到魅力—建设文化名城 (68) 3.4从安居到宜居—构筑宜居城乡 (75) 3.5从二元到一体—实现城乡统筹 (90) 4 空间与特色 (98) 4.1城镇体系 (102) 4.2 空间结构 (106) 5 实施策略 (147) 5.1生态优先串珠发展 (151) 5.2优化主城构建新区 (156) 5.3文化复萌强化特色 (161) 5.4 制度保障持续发展 (162)

引言 广州市2000年的战略规划是结合城市发展特点,改进城市快速发展和市场体制下城市规划工作方法的成功尝试,在城市规划编制体系、编制方法、实施检讨等方面开创性的、卓有实效的探索,为战略规划提供了宝贵的经验和指导。 2007年开始,伴随着国际国内环境的变化,落实社会经济发展模式转变的要求,应对空间发展战略转型的机遇与挑战,为新一轮城市总体规划编制提供技术支撑,广州市及时开展了新一轮的城市总体发展战略规划工作。 2007年3月至2009年9月,新一轮的战略规划经过规划咨询,多方案比选完成初步方案,落实解放思想调研成果完成中期报告,贯彻珠三角改革发展规划纲要完成了最终成果。本轮战略规划不仅因应形势的变化提高了城市定位、明确了城市目标、深化细化了总体战略、科学制定了空间规划、制定了近期行动计划,还对进一步完善城市规划编制体系,创新战略规划研究和编制方法做出了有价值的探索。 (一)战略规划的缘起及实践 2000年6月至9月,广州开国内大城市之先河,邀请国内五家规划设计单位(清华大学、同济大学、中山大学、中国城市规划设计研究院和广州市城市规划勘测设计研究院),开展了战略规划咨询工作。2000年12月在咨询方案基础上,广州市城市规划局进行了战略规划的整合与深化,完成了《广州城市建设总体战略概念规划纲要》(以下简称“2000年战略规划”),2001年4月获得广州市政府第76次常务会议通过。 2000年战略规划提出了将广州建设成为适宜创业发展又适宜生活居住的国

旧城的改造与更新

关于旧城更新思想方法的几点思考:有限的土地资源、基本农田的 控制、科学发展和资源节约型社会的要求,使得以单纯扩大城市用地规模获取城市发展的“外延式”发展模式受到应有的限制。 旧城更新:一般有三种含义再开发或改建、整治、保护 注意旧区改造与旧城改造的区别 北京旧城改造政策创新建议: https://www.doczj.com/doc/019346827.html,/detail.aspx?m=24&n=120 (一)限制和引导开发模式的应用。1.旧城改造不套用一、二级开发分开的土地政策:总体上,旧城改造对象分为以保护为主和以改造为主两种内容。凡是以保护为主的对象,包括文物、历史文化保护区等,适用的政策应彻底摒除房地产开发政策的影响,否则,只要套用房地产开发中的一、二级开发分开的政策,不论如何谈保护,都不可能有保障。因此,要重新梳理现有政策,不同区域实行不同政策,甚至建议中央补充或调整现行总政策和基本政策,明政策适用范围,纠正由于对旧城改造性质认识不清和政策滥用导致的破坏。2.限制改造规模:在规划上,要体现改造规模的不同,原则是把改造规模限制在不对旧城肌理造成严重影响的程度。在项目审批上,支持小规模、滚动式的改造,要逐步完善制度,减少自由裁量的成分。3.限制改造烈度:在改造烈度上,根据房屋保护价值的大小分类加以适当限制。现在的房屋分级主要是为了区分危房,以确定改造先后顺序。对改造烈度的限制大致也是基于这个分级,但依据主要是房屋的价值,目的主要是尽量减少对历史风貌的破坏.衡量改造规模和烈度,一是靠定量指标,如投资额、改造面积、拆迁户数、建筑面积、容积率等;二是靠定性比较指标,如改造前后的外观和功能对比、项目与周围环境对比、改造对城市系统的综合影响等。4.“肥瘦搭配”的政策:吸取香港等地经验,一是政府组织拆迁和一级开发,先改造哪儿后改造哪儿,以及改造规模大小,即使实行企业主导,政府也可以主动控制;二是在土地出让的时候“肥瘦”搭配,尽量避免发展的不平衡.建立旧城改造资金可持续投入机制:以政府为主体进行旧城改造,资金缺乏的问题不会自动解决,必须建立一个保证旧城改造资金的可持续投入机制。关于资金原始来源。建议通过以下几个渠道来获取:一是加大财政投入,每年从市、区财政收入中按比例提取后注入基金;二是争取国家开发银行专项贷款;三是发行旧城改造债券;四是完善房改政策,吸纳社会资金;五是从旧城土地一级开发收益中按比例提取。原始资金只是基础,如果仅限于此,难免坐吃山空。要长期支持旧城改造开展,必须有自我增值能力。关于资金经营增值,要成立专门的资金理事会,负责资金的募集、投资、经营、管理,要同时建立起管理制度,保证资金的安全和保值增值。(三)拆迁安置政策2.制订配套的就业安置政策居民不愿意搬迁,还有一个经济生态的原因。在熟悉环境下谋生显然要比在陌生环境中谋生要容易,因为一是文化认同,二是人脉关系资源丰富,三是已经有了固定的职业,并在产业生态链中占据了固定的位置,成本低,收入来源可靠。比如许多旧城居民靠做小买卖为生,拆迁以后脱离了市场,很可能原来做的生意就不存在了,即使能够重新开张,也要重新开发产品和客户,而经营情况还是未知数,风险大大增加了;上班族则面临辞职重新找工作,要么就得长途跋涉,增加工作生活成本,压缩休

广州市城市总体规划研究报告

广州市城市总体规划(2010-2020)前期研究报告 ——前言 1984年国务院批准《广州市城市总体规划(1981-2000)》。到80年代后期,随着改革开放的深入和城市经济社会的发展,原城市总体规划安排的建设规模和建设内容大部分已经实施完成,有些方面已不适应新的经济社会发展形势的需要。根据《城市规划法》的有关规定,经过认真研究,从1989年开始修编《广州市城市总体规划(1996-2010)》,在上报国务院审批过程中恰逢2000年广州市行政区划调整,国务院办公厅要求“总体规划暂缓批复,规划调整期间,广州市的城市规划、建设与管理参照原上报国务院的城市总体规划”。 2000年,广州市开始编制《广州城市建设总体战略概念规划纲要》,确立了“南拓、北优、东进、西联”的空间拓展方针,并相继编制了番禺、花都两个新区发展规划,完成了《近期建设规划》,形成了城市规划实施跟踪评价制度,及时地对规划进行政策调校,有效地指导了城市建设,增强了广州城市发展的科学性,较好地发挥了规划对广州市经济社会发展的引导和宏观调控作用。“十五”期间,广州城市综合竞争力不断增强,实现了跨越式发展,区域中心功能进一步加强,成为华南地区最重要的中心城市之一。 依据国务院和建设部的指示,在综合2000年之后广州的发展实际以及《广州城市建设总体战略概念规划纲要》的基础上,形成了《广州市城市总体规划(2001-2010)》,并获得国务院批复(国函(2005)105号文)。 2010年,在现行城市总体规划的指导下,广州市将通过完善综合交通网络、加快基础设施建设、保护城乡生态环境、拓展并优化空间布局,初步形成由中心主城区、南沙副城区、花都副城区、萝岗副城区、荔城组团、街口组团组成的“一主三副两组团”的城市空间布局,同时不断完善城市服务功能,优化功能分区,强化城市六大功能建设目标:经济中心、国际都会、创业之都、文化名城、生态城市、和谐社会。 为了更好地发挥总体规划指导城市中远期发展的根本作用,响应中央宏观政策,落实新的《城市规划编制办法》、《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》(国办发[2002]13号)等国家相关规划政策,深化和落实全国城镇体系规划(2005-2020)[征求意见稿]、《珠江三角洲城镇群协调发展规划》等上层次规划,以及为了实现2020年把广州建设成为带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市的战略目标,2010-2020年的空间发展将实现从以“南拓、东进”为主的拓展战略向强调“优化与提升”的品质战略转移。

广州市三旧改造政策

广州市三旧改造政策 “三旧”:旧城镇、旧村庄、旧厂房 前提条件:土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划 指导思想:“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约”

一、三旧改造概述--主要政策依据 ⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》(粤府明电[2009]16号) (2)《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府【2009】78号) ⑶《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》(粤府办[2009]122号) ⑷《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府【2009】56号) ⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》(征求意见稿) ⑹“三旧”工作流程(征求意见稿)

1、以人为本、宜居为重 努力改善旧城区居民的居住条件,配套完善公共服务设施和交通、基础设施,增加绿化开敞空间,提高人居环境质量。 2、综合改造,整体提升 旧城更新改造是一个综合性的系统工程,包含了土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等等多方面工作,是对旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。 3、区别对待,因地制宜 旧城存在的问题包罗万象,各区面临的情况也各不相同。必须采用差异化的更新改造策略,针对不同对象采用不同的改造模式,因地制宜地解决特定问题。 4、统筹兼顾,切实可行 旧城更新要兼顾多个目标、多个利益群体,统筹兼顾,维护基本利益格局,确保更新规划切实可行。

1、全市统筹,以区为主 2、规划先行,政策配套 3、市场运作,财政支持 4、系统改造,新旧联动 5、分区分类,一区一策

一、三旧改造概述--主要6个政策突破 ⒈补办征收手续 ⒉补办农用地转用手续 ⒊补办供地手续 ⒋土地出让收益 ⒌农村集体建设用地改变为国有土地 ⒍边角地、插花地、夹心地的处理

旧城改造项目规划设方案设计

贵州铜仁旧城改造项目规划设方案计 一、工程概况: 河风丽景地处铜仁市北部曹家园地块,三面紧邻锦江,形成半岛形态,视线非常开阔,自然条件优越,风景十分优美,与地委行署隔江相望,具有得天独厚的地理环境。作为城市沿锦江向北部发展的重要据点与来访者从北部进入市区的景观视觉节点,河风丽景正处在这个城市南北与东西的轴线交叉点上。特殊的地理位置与环境,促使其在完善内部人居环境与生活品质同时,发挥更大的标识作用,为城市形象作出更大的贡献。 规划总用地约4.06公顷。实际建筑红线内用地约2.983公顷。 1、自然条件 ①地形地貌:属河沿一级地貌特征,地形较破碎,坡度较小。 ②水文地质:处于P=2%洪水位以上;场地有基岩出露,地质老且 稳定。 ③环境容量:地段无“三废”污染,且观瞻环境优越;场地“风水”因子饱满,是理想的人居环境。 2、城市供给 ①道路交通:有城市主干道和金滩大桥,交通十分方便。 ②市政设施:有城市给排水、电力、电讯公用系统,可供小区开发共享。 ③公共设施:有“小十字”城市CBD,且紧临学校、医院、幼托和居委会,社区生活方便;有城市公厕、垃圾站和配电设施可供小区开发共享。 二、设计依据 由业主提供之技术参考资料—— 1、1/500规划用地现状图; 2、项目设计范围(规划红线、蓝线、坐标); 3、规划条件通知书; 4、甲方的设计委托书; 国家及地区规范和规定—— 5、铜仁市规划管理局有关法规文件、技术规定; 6、贵州省住宅、停车场(库)、绿地、市政设施等有关设计标准; 7、国家有关设计规范、规程、规定。 三、项目开发理念 凭着符合房地产原创性的产业理论,整合各种资源,以全新的服务理念,满足有效需求、激发潜在需求;以超常规的策划思维启动新的市场消费热点;以反映时尚生活方式的技术手段,创造一种“尊贵品味,时尚生活”的全新居住生活方式。 同时地委行署作为城市的政治中心,与基地形成跨江轴线,该轴线紧密联系起了政府与城市公共空间。作为地委行署在该轴线的对景,基地内较为混乱的现状需要得到改善,维盛花园以崭新的城市风景,以展示城市最新的居住理念与发展活力。 从整个铜仁地区房地产市场之发展状况研讨上,本项目应诠释为铜仁市房地产市场之延伸,落实《控制性详细规划》的具体职能和空间形态,构筑锦江河生态景观——文化品牌“沙龙”。整合各种资源,以全新的服务理念,满足有

115.面向多元参与主体的旧城更新规划编制探索——以宁波市庄市老街更新改造规划为例

面向多元参与主体的旧城更新规划编制探索 ——以宁波市庄市老街更新改造规划为例 陆晓喻,翁晓龙,房静坤 摘要:新时期,社会公众日益关注城市发展,改造更新主体趋向多元化,带来了旧城更新范式的转变,由以往政府一元决策转向多方参与协作。在此背景下,本文以宁波市庄市老街更新改造规划为例,探索多元主体参与下旧城更新规划编制的新思路和新方法,在厘清更新主体诉求基础上,阐述了更新路径、更新方式的转变以及更新导则的编制等内容。 关键词:多元主体,旧城更新,更新方式,导则控制 1、引言 随着社会经济转型,近年来许多城市着眼点从“增量型”规划逐步转为“存量型”规划,更加注重旧城更新。然而,在日益复杂多变的市场环境以及多元博弈的利益格局下,更多的社会资本参与到改造更新中,旧城更新对象日益复杂、改造更新主体趋向多元化。既往政府一元决策主导、实现城市发展终极蓝图式的规划编制思路面临着极大的挑战。 纵观国内外旧城更新的发展脉络可见,西方从1980年代末开始,伴随着对城市更新的理解更加深入,认识到城市更新需要解决多样性需求,加之其牵涉面广、高成本的特点,政府一方无法实现,私人与非营利机构等非政府组织,被纳入城市更新的参与主体,政府作为引导者的角色,在城市更新中给予政策与财政支持,规划理论转向协作和沟通。 我国旧城更新中单一主体(政府或开发商)负责的项目居多,但近年来不断出现民间力量参与、通过渐进式小规模更新方式取得成功的案例,如上海田子坊、广州恩宁路、苏州平江路等。此外,深圳市也在旧城更新的开发实施机制上做了一定的探索,建立了以城市更新单元为核心的规划编制制度,规划过程强调公众参与和利益协调,全程式地沟通与协作,促进规划意图和社会各方诉求的有机对接。可以看到,与西方类似,随着我国城市逐渐从外延式扩张走向内涵式发展,社会公众日益关注城市发展的规划和决策,多元主体参与下的旧城更新成为新的发展趋势。 2、多元化主体需求下的旧城更新范式的转变 2.1从精英思维转向协作式规划 传统旧城更新往往建立在精英价值取向下,自上而下、由政府单向驱动的规划,对居民

广州市城市规划管理技术规定(细则)

广州市城市规划管理技术规定 (送审稿) 目录 第一章总则 第一条立法目的和依据 第二条详细规划和技术规定的关系 第三条广州市平面坐标系统和高程系统 第四条密度分区 第五条实施性规定 第二章城市规划编制管理 第六条城市规划层次 第七条“六线”控制体系 第三章城市规划勘察测量管理 第八条城市规划编制与城市勘察、测量 第九条城市规划工程地质勘察 第十条城市基础测量 第十一条城市规划工程测量 第十二条城市规划勘测资料管理 第四章建设用地分类与规划管理 第十三条建设用地规划许可 第十四条建设用地分类 第十五条建设用地使用性质及其兼容性 第十六条用地面积的最小规模 第十七条建设用地规划设计条件 第五章详细规划管理 第十八条建设用地技术经济指标控制 第十九条居住用地公共设施配套要求 第二十条竖向标高 第二十一条历史文化名城保护 第二十二条近现代优秀建筑保护 第二十三条传统骑楼街的保护、更新和改造 第六章建筑工程规划管理

第二十四条建设项目使用功能的确定和建设用地适建范围 第二十五条建筑工程的高度控制 第二十六条建筑间距 第二十七条建筑退让 第二十八条建筑工程停车配建 第二十九条零星建(构)筑物和建筑物外部附属物 第三十条村民和城镇居民住宅 第七章市政工程规划管理 第三十一条城市道路交通 第三十二条城市轨道交通 第三十三条其它交通设施 第三十四条管线的布置 第三十五条河涌水系规划控制范围 第三十六条市政设施 第八章建设工程规划验收 第三十七条规划验收 第三十八条分期验收 第九章附则 第三十九条用语说明 第四十条溯及力 第四十一条生效日期 附表: 附表一: 居住用地人口密度、建筑密度和容积率控制指标表 附表二:工业用地通用厂房建筑密度及容积率控制指标表 附表三:普通仓储用地建筑密度及容积率控制指标表 附表四:公园内部用地比例 附表五:居住建筑建筑间距表 附表六:建筑工程临规划道路边线、河道规划控制边线退让规定附表七:建筑工程临铁路边轨中线退让规定 附表八:建筑工程临架空电力线导线边线退让规定 附录:名词解释

旧城改造项目要点说明

旧城改造项目要点 一、几个关键名词 1.拆迁成本: 拆迁中所有的费用,是开发成本的一部分,包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。 2.定向摘牌: 拆迁业主和政府协商,设立土地出让条件,保证出让的净地可以自己拿到。 3.拆赔比: 新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比,是拆赔方案的核心。深圳一般是1日0.8,还有拆一赔一。 4.丈量、确权: 对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记,明确房屋产权归属(集体、个人、国家) (有时需补办土地用地手续,房屋产权证等),经过业生、开发商、政府部门的三方确认,备案,作为拆迁赔偿依据。 5.村民股份公司: 村民的基层管理组织,相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面,熟悉村民心理,在村民中有一定的威望,在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用,能减少过程中产生的矛盾

二、补偿方式 拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式。 1.实物: 实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积,按照计算标准进行补偿。 2.货币: 货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款,按照现有房屋建筑面积进行货币补偿。 3.实物为主货币为辅: 实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主,再辅以相应的货币补偿不全接受实物补偿的拆迁者。 4.货币为主实物为辅: 货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款,对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施,在一定的面积下按照当地单位建安成本价购买房屋。 三、拆赔模式 1.完全市场化拆赔式: 市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的,完全根据村民意愿。 2.有条件市场化拆赔: 采取不界定建房时间的方式,由政府控制综合拆赔比直接对现有

城市老城区旧城更新改造理论相关探究—以济南为例

城市老城区旧城更新改造理论相关探究—以济南为例 摘要:老城区作为城市固化的产物,侵染着风雨沧桑,承载着文化积淀,保存着历史记忆,有城市化石之称谓。尤其是经过最近十几年的探索研究,旧城更新改造也日趋成熟,通过寻找老城区的特色文脉,使得老城区与现代城市城区能够自然过渡,达到和谐统一。结合济南老城区的特色,对旧城更新改造以相关探究,以期能够使旧城改造更新理念更好的服务于老城区的规划建设之中。 关键词:旧城更新;改造;空间;参与 1. 前言 自从20世纪的后半叶以来,旧城更新改造逐渐成为城市工作者研究的主题,尤其是随着社会经济的飞速发展,旧城更新改造已经不可避免,这给老城区带来了巨大的挑战,尽管我国部分地区如“上海新天地”改造,“成都宽窄巷子”改造等获得了巨大的成功,但是也滋生出了许多不切实际的改造,不顾当地的实际情况,恣意的破坏、损害甚至于直接拆除,使得老城区被破坏的满目疮痍。 老城区作为城市发展的活化石,保护好其原有特色有重要意义。但是如何在保护好老城区的同时寻找一个新的活力点,使其自身的价值和活力重新得到激活,能够在相对竞争激励的城市发展中有属于自己特有的一席之地,是我们当前要解决的重要问题。济南老城区区别于数万城市的魅力是它的泉文化所在。理应追随济南特色泉文化,使老城区能够自然的过渡,与现代文明接轨,保护好老城区原有肌理的同时使其活力再现,实现对老城区合理而有效的更新改造。 2.国内外的旧城更新理念相关探究 国外的发达国家以及我国一些城市经过多年的发展与探索,在旧城更新与改造方面逐渐趋于成熟,有许多成功的案例及改造的建议为我们提供有益的借鉴,积累了许多理论基础以及实践的经验。 2.1 国内—上海“新天地”的更新改造 新天地的设计理念是以石库门里弄建筑为标志,改变了原有的居住功能,赋予商业性功能。使得其对传统的建筑的风貌与特色有一定的保护,并且也满足其开发的需求,与现代化的结合使新天地成为上海的一个新地标。其成功之处在于:(1)规划功能转换与结构整合。在现状基础上,调整原有的用地,并进行

旧城更新理论

精心整理 旧城更新的多种英文译法:Urbanrenewal,regeneration,Urbanrenaissance 一般包括有三种含义: 1. 开发或改建(redevelopment); 对于质量低劣者可根据其不同规模进行“再开发”。 2.整治(rehabilitation); 整治是将比较完整的城市剔除其不适应的方面,开拓空间,增加新的内容以提高环境质量,如有价值的历史文化名城。 2. 保护(conservation) 对于旧城历史地段,则予“保护”; ①UR ②UR ③UR ④UR a 、UR b 、UR c 、UR 作用。 1.(1)(2)(3)(4)2近几年,在原有城市结构进行整体变革和原有城市土地进行大规模转换的过程中,许多新问题已初见端倪。 (1)从全国来看,一些城市改造规模过大,带来不少隐患。 大规模拆建使原有的社会组织结构迅速解体,中心区居民大量外迁,给居民就业、上学、交通带来一系列困难,成为社会不稳定的因素;在经济实力有限的条件下,大规模拆建也造成居民回迁安置周期长、建成慢、甚至出现“粗制滥造”现象。 (2)居住搬迁不当带来社区解体 文化心理失衡、社区结构衰落 (3)开发过密带来居住环境恶化 为经济利益驱使,绿地减少,日照通风标准不能满足。

(4)容量过高带来基础设施超负荷 只注意片面提高容积率,相应城市供电、供水、通讯、供气、排水 等设施没有进行扩容改造,形成“瓶颈”。 (5)更“新”多,保护少,使城市特色丧失 在城市现代化的同时,许多历史文化古迹被轻易拆除。 (6)政策、法规不健全 政府干预和调控手段不先进,力度不够。经济利益唯上,使得应该改造的地方未得到改造,而条件尚可的地方反而被拆掉了(武展馆)政府决策成了开发商决策。 (7)旧城改建规划研究滞后于社会经济发展。 编(规划)归编、管归管、建归建。 近年来我国旧城更新改造形成热点的深层社会经济背景: a b c d e 3. (1) (2) (3) 的回报 (4) (5) (6) 护、“新”, 《城市规划法》解说中提出城市旧区改建的主要原则如下(见城市规划法解说): ——城市旧区改建应当遵循加强维护、合理利用,调整布局、逐步改善的原则,统一规划,分期实施。 ——城市旧区改建的重点是对危房棚户、设施简陋、交通阻塞、污染严重地区进行综合整治。——城市旧区改建应同产业结构的调整和工业企业和技术改造紧密结合,改善用地结构,优化城市布局。 ——城市旧区特别是历史文化名城和少数民族地区的旧区改建应当充分体现传统风貌、民族特点和地方特色。 如果系统地归纳,旧城更新的主要原则可归纳为: ①整体性原则 那必须树立综合治理,整体改造的原则。城市是一大系统,旧城是城市一个组成部分,旧城更新应

广州市荔湾区旧城更新规划

广州市荔湾区旧城更新规划 摘要:本文针对广州市荔湾区旧城更新多目标综合改善的要求,从产业升级、交通完善、建筑更新、环境提升、社会发展、历史文化保护六方面提出了面向实施的综合更新策略,并提出以统筹、系统的方法,解决旧城更新在拆迁安置、改造资金、规划管理等方面难题,加强旧城更新规划的实施性及可操作性。 abstract: in this paper, we discuss the urban revitalization of liwan district of guangzhou. in order to meet different demands, we give a comprehensive renewal approach in six aspects: industry upgrade, traffic improvement, building renovation, living environment improvement, social development and historical and cultural heritage protection. we also study some problems in urban revitalization such as removal and settlement, source of funding, planning administration. 关键词:旧城更新;可实施性;多目标;策略 keywords: urban revitalization; operability; multi-objective; strategy 旧城是一个复杂的社会系统,涵盖经济、社会、建筑、设施、文化遗产等一系列物质及非物质要素。因此,以其为对象的更新工作本身就是一个多目标的系统工程,可谓牵一发而动全身。和许多国

广州城市更新总体规划2015-2020

广州市城市更新局2017年1月

目录 第一章总则 (1) 第二章更新总体目标与策略 (4) 第三章更新规模控制 (7) 第四章更新功能引导 (7) 第五章更新强度指引 (14) 第六章空间管控指引 (15) 第七章专项控制指引 (18) 第八章近期重点工作与更新时序指引 (29) 第九章规划实施机制 (33)

第一章总则 第一条编制目的 为有效引导和有序推进全市城市更新工作,贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》,充分发挥城市更新在实施城市总体规划,加快促进产业转型升级和结构调整、改善城乡人居环境、完善城市功能、土地资源优化配置、保护与传承历史文脉的重要作用,切实提升城市竞争力和改善城市面貌,建设国家中心城市和现代化国际大都市,特制订本规划。 第二条规划范围 经广东省国土资源厅审核通过的广州市2014 年12 月“三旧”地块标图建库数据库动态调整和核查梳理分类成果(以下简称城市更新用地)及其需要整合连片的范围。 第三条规划期限 本规划期限为2015-2020年。 第四条规划依据 本规划根据广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78号文)、《广州市城市更新办法》(广州市人民政府令第134 号,2015)、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》(穗府办〔2015〕56号)和广东省国土资源厅《关于“三旧”改造工作的实施意见(试行)》(粤府办[2009]122号)、《广东省住房和城乡建设厅广东省国土资源厅关于开展“三旧”改造规划修编工作的通知》(粤建规函〔2014〕1972号)的要求,以及《中华人民共和国城乡规划法》(2008)、《中华人民共和国土地管理法》(2004)、《城市规划编制办法》(2006)、《城市规划用地分类与城市用地标准》(GB50137-2011)、《中华人民共和国文物保护法》(2013修正版)等有关法规、政策规定,依据《广州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要(2016—2020年)》、《广州市土地利用总体规划纲要(2006-2020)》、《广州市城市总体规划(2011-2020年)》、《广州市“三规合一”规划》、《广州市历史文化名城保护规划》、《广州市城市环境总体规划(2014-2030年)》等相关规划进行编制。 第五条指导思想 高举中国特色社会主义伟大旗帜,坚持以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导,深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神,以及中央、省、市城市工作会议的工作部署,紧紧围绕全面建设国家中心城市和枢纽型网络城市的战略目标,坚持以人民为中心的发展思想,牢固树立并贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念,把握城市发展和建设规律,坚持城市工作“五个统筹”,按照广州社会经济发展“四个结合”和城市更新“注重安居乐业第一;承接历史文脉,绝不毁无价之宝;实事求是,量力而行;调动各方积极性,共同推进有序更新”的四项要求,着力构建和完善城市更新长效机制,把城市更新作为建设国家中心城市和枢纽型网络城市的重要战略和公共政策长效推进。 第六条基本原则 (一)政府主导、市场运作。发挥城市更新作为统筹城市整体发展战略抓手的重要作用,

广州旧城保护与城市发展的共生

119 2005年第5期 第21卷 [摘 要]广州市旧城面临着商业性房地产开发过度、特色逐步丧失、大量住房长期得不到合理利用与更新、社会网络迅速解体的问题,对旧城的保护应构建共生的城市空间结构,确立“整体保护”的政策,制定系统的旧城保护规划,并采取多元的融资方式,实现旧城保护与城市发展的共生。 [关键词]旧城保护;城市发展;广州 On the Coexistence of Protection of Old Town and Urban Develop-ment in Guangzhou/Wang Jian [Abstract] The old town area in Guangzhou is faced with the problem of over development of commer-cial real estate,gradual loss of features,no proper use and renewal of a large number of residential houses and the speedy breakup of social network,etc.The protection of it should be carried out by co nstructing an urba n s pati al stru ctu re for coexistence,establishing an"overall protection"policy,working out a systematic plan for protection of the old town and adopting various types of ways of financing to realize the goal of coexistence be-tween protection of old town and urban development.[Key words] Protection of old town,Urban develop-ment,Guangzhou 广州旧城保护与城市发展的共生 □ 王 健 [文章编号]1006-0022(2005)05-0119-02 [中图分类号]TU984.2 [文献标识码]B (1)旧城保护是城市发展的需要。旧城区是城市发展过程的长期历史积淀,反映着不 同历史时期城市发展的物质外壳环境与经济社会内涵结构。尤其是旧城区中那些具有历史文化特质或纪念意义的旧城风貌区,具有不可再生的历史价值、文化价值和经济价值。因此,对城市历史文化的保护,是人类现代文明进步的需要。 (2)旧城保护应与城市发展相互依托与共生。城市发展依托旧城,可以更好地利用旧城多年来形成的市场、资金、技术、人才、 劳动力及城市基础设施优势。而城市新区的发展则可为旧区提供疏解与改善的先导地域空间,促使旧城的功能布局、产业结构不断完善,环境质量不断提高。 旧城保护与城市发展之间的矛盾,是世界上一切历史文化名城面临的共同问题。形成这种矛盾关系的主要原因是:旧城原有的基础设施、传统建筑和城市空间不能适应现代人的生活需求,不改造、不发展必然导致城市衰败。新旧城市功能的矛盾重叠必然导致历史文化名城风貌的破坏。 然而,解决这种矛盾关系并非没有成功的经验。巴黎的旧城保护一样遇到新旧排斥的问题。巴黎人及时建立了承载新的城市功能的商务区—德方斯新城,创造出不同于伦敦、纽约等城市的独特形式,为人类留下了一份宝贵的文化遗产。由此可见,寻找发展与保护之间的共同点,将局部的对立变成在更大空间中的共存,共同构筑一个统一而和谐的整体,造就一个共生的空间,这是保护旧城历史文化风貌时应提倡的基本理念,也是城市建设发展的方向。 (1)旧城内商业性房地产开发过度。20世纪90年代初以来,土地有偿使用制度的实施,推进了广州旧城中心的大规模更新和改造,由于缺乏相应的控制和保护措施,旧城的改造迅速演变为大规模的商业性房地产开发。此外,由于经济利益的驱使和观念认识上的偏差,盲目照搬香港高层、高密度的发展模式的做法,使广州市在建成区21%的土地上集中了大部分的经济和社会活动,并将大量与旧城文化中心、传统商业中心无关的大型商业办公设施吸引到旧城,造成旧城区的建设量远远超出其承受能力,导致城市整体环境质量的大幅下降。 (2)旧城特色逐步丧失。广州曾经是岭南城市风貌的典型代表。山水交融的城市形态、悠远的岭南文化使广州形成了独特的城市韵味。然而,改革开放20多年来,城市经济发展了,广州却成了“最说不清”的城市。众多的文物古迹湮没在高楼大厦中,具有岭南特色的传统骑楼街和西关大屋逐渐减少。 (3)旧城内大量住房长期得不到合理利用和更新。其主要原因有两个:首先,由于目前实行的危房改造是一种商业性房地产开发行为,开发商受经济利益的驱使,一般会选择区位好、拆迁难度小的地段进行建设,而旧城中环境质量低劣、最急需改造的地段却无人问津;其次,对于划定的历史文化保护区至今尚未出台行之有效的保护办法。 (4)旧城社会网络迅速解体。由于大规模拆建的投资大、资金周转时间长,政府无力在短期内妥善解决居民的回迁、安置问题,以致带来交通、就业、入学等一系列社会问题。 4.1构建共生的城市空间结构 国内外的经验教训告诉我们:跳出旧城

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