当前位置:文档之家› 试论对宅基地使用权流转之处理

试论对宅基地使用权流转之处理

试论对宅基地使用权流转之处理
试论对宅基地使用权流转之处理

试论对宅基地使用权流转之处理

因为土地资源的有限性,农村房屋以及宅基地的私自流转也日渐活跃,交易活跃的同时也会出现风险而导致纠纷。为正确地处理这些纠纷,本文着重将要探讨的是与宅基地使用权流转相关的一些法律问题。首先从宅基地使用权之概念和特征入手。

一、宅基地使用权之概念和特征

宅基地使用权作为一种用益物权,是指由自然人在依法取得的国家或者集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利。根据《物权法》第一百五十二条的规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。因此宅基地的所有权应属于农村集体经济组织所有,而宅基地使用权人享有的是占有、使用宅基地的权利。

宅基地使用权作为土地使用权形式的一种,但确有其不同于其他土地使用权的法律特征:

(一)宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员,且实行“一户一宅”的制度

虽则法律并未明确规定宅基地使用权是否可以向城镇居民出售,但是我国相关的政策规定是明确禁止城镇居民在农村购置宅基地,即作为城镇居民是无法取得宅基地使用权的,因此为了保护集体财产不流失,宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。

而且根据“一户一宅”制,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但在农村实践中,因分家、继承等原因可能会导致“一户多宅“现象的出现。

(二)宅基地使用权的取得必须依照法律规定的行政审批程序进行

根据土地管理法的相关规定,农村村民建住宅,应符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准,但如果涉及占用农用地的,应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。即任何人均不得在未经审批的情况下擅自占用集体土地建房使用,而且宅基地使用权的批准必须经由县级人民政府。

(三)宅基地使用权在一定条件下可以流转

物权法规定宅基地使用权的转让适用土地管理法等法律和国家有关规定,即意味着在符合法律规定的情形下,宅基地使用权是可以转让。但从城镇居民不能购买农村房屋的政策精神看,宅基地使用权即便在一定条件下可转让也是绝对不允许向城镇居民转让的。从目前农村实践来看,集体经济组织成员之间转让宅基地使用权却是屡见不鲜,且存在已久,若直接禁止,则不利于农村经济发展的稳定。国务院《关于加强农村宅基地管理的意见》中提到,对“一户多宅”,各地要制定激励措施,鼓励农民腾退多余宅基地。由此可知,对“一户多宅“并非采取直接取缔的态度。

虽则宅基地使用权是一项独立的物权,但是它与其地上建筑

物的所有权紧密联系。农村房屋,除了是通过审批取得宅基地使用权,在该宅基地上用建造行为原始取得房屋的所有权之外,还可能是因出卖、赠与、继承等方式继受取得房屋的所有权。而在继受取得房屋所有权的情况下,房屋所有权受让者中可能存在并未作为一户的成员参与宅基地的原始审批的情况。下文将对宅基地使用权与房屋所有权之关系进行探讨,逐步明确在继受取得房屋所有权的前提下,宅基地使用权是否随之转移的问题。

二、宅基地使用权与房屋所有权之关系

由于并非原始取得农村房屋的所有权,因此大部分因法律原因而继受取得房屋所有权的人或已在本村或者他村申请新宅基地建造房屋;或已迁出为城镇居民,已常住在城镇;或未在本村申请过宅基地造房但已有其余非农村住宅性质的住房。在上述三种情形中,除未申请宅基地造房这种情形之外,其余两种情形下若使得房屋所有权人拥有宅基地使用权则似乎有违“一户一宅”制和宅基地使用权只能由农村集体经济组织成员享有的原则。但即便在宅基地上建造的农村房屋也是个人所有的合法财产,土地管理法中规定农村村民出卖、出租住房,再申请宅基地,不予批准,从中可以看出除了城镇居民明确不得买受农村住宅外,法律并没有禁止农村住宅因继承、赠与或者农村居民间协议等形式而转移所有权的规定。

因此在农村住宅所有权因农村居民间协议或继承、赠与等形

式流转时,将因为宅基地使用权主体有农村集体经济组织限制、房屋所有权却无此限制而在主体上发生冲突,或因违背“一户一宅“制而发生冲突。但若在此时将房地分离,则房屋所有权与宅基地使用权都会因无法发挥其实际权利的内涵而形同虚设,这也直接决定了要么“房随地走”,要么“地随房走”。假若“房随地走”,则不利于公民合法财产的保护;而假若“地随房走”,则会影响村集体经济组织对宅基地的所有权行使产生妨碍。究竟该如何处理,笔者有以下见解:

1.若受让房屋所有权者系在本集体经济组织内成员,且无申请过宅基地的,那么在房屋所有权已经转移时,宅基地使用权也应该一并转移,即“地随房走”。此种情形并无违反“一户一宅”制度,也无违背宅基地使用权的主体仅限于农村集体经济组织成员原则。

2.若受让房屋所有权者系本集体经济组织内成员,但已申请过宅基地的。该情况下,若“地随房走”,则意味着受让者成了“一户多宅”。笔者认为土地管理法中“一户一宅”的规定应为管理性的强制性规定,而并非直接导致转让无效的效力性强制性规定,因此虽“一户多宅”是应该规制的现象,但因内部流转并未直接侵害集体经济组织利益,故该现象应鼓励农户腾退多余宅基地,而非直接认定其对宅基地无使用权。因此在房屋所有权转移时,宅基地使用权应视为一并转移。

3.若受让房屋所有权者系其他集体经济组织成员,若宅基地使用权按“地随房走”处理,则违反了宅基地使用权仅限本农村集体经济组织成员享有的原则,且与宅基地无偿划拨的福利性又相悖,损害

了本集体经济组织的切实利益。但因法律并无禁止该类型所有权转让的规定,故认定其转让无效太过武断。但若肯定受让者享有该房屋的所有权,则意味着不能排斥其对宅基地的使用。但笔者认为受让者可以占有宅基地并不代表其享有宅基地使用权,而是基于其所有权而肯定其事实上对宅基地进行使用的状态。

4.若受让房屋所有权者系城镇居民,因相关国家规定已明确城镇居民不得购置农村住宅,故笔者认为城镇居民通过购买、以租代买、以赠代卖等形式试图取得房屋所有权的均不能成为农村住宅的所有权人。所以这里城镇居民作为房屋所有权受让人指的主要是除买受行为之外的分家、继承等基于身份关系而取得房屋所有权的情形。因这种受让形式往往带有强烈的身份性质,此时若对其进行限制,不仅不利于公民对个人财产的合法处分,也与农村的普遍习俗不符。因此笔者认为城镇居民在此种情形下应该享有对农村住宅的所有权,而且其基于所有权可以继续对宅基地进行占有,但此处对宅基地的占有绝不等同于宅基地使用权。

在上文第三、四两种情形下,宅基地使用权并未随房屋所有权而转移,之所以得出这个结论,除上文中提及的原因之外,笔者认为从宅基地使用权作为用益物权的角度出发,用益物权是从所有权权能中分离出来的单独存在于他人所有物之上的权利,其存在不须具备前提条件,而在这两种情形下,对宅基地的占有是以房屋所有权成立为前提条件的,不符合宅基地使用权作为用益物权的特征。因此只能在房屋存续期间,基于所有权承认其对宅基地的合法占有。那么,

对宅基地占有的状态既然不是宅基地使用权又应如何定性呢?笔者倾向于将该种事实状态归于占有制度。

三、占有制度在宅基地流转中的适用

首先,必须明确一下占有的概念。占有是指人对物有事实上的管领力。占有并非一项权利,而是指一种事实,因为占有制度的出现填补了所有权制度与他物权制度调整范围外的空白,它注重对事实的保护,特别可以对一些缺乏本权的占有进行调整,因此理论上也将其称为类物权制度。占有的构成有三个要件:一是占有须以物为客体;二是占有必须对物形成事实上的管理和控制;三是占有具有某种可为他人识别的外观。

笔者之所以将城镇居民、其他农村集体经济组织成员因房屋所有权而占有宅基地的事实归于占有制度,主要是认为该种对宅基地的占有符合了占有的三个要件:此占有是以宅基地为客体,并因房屋的继续存在使得对房屋依附之宅基地事实上的控制,且该占有事实上是一种房必然依附于土地的可识别的自然外观。

以上两个类型的自然人因为宅基地使用权主体的限制均不可能是宅基地使用权人,但是享有农村住宅的所有权后必然导致对宅基地的现实占有,但这种对宅基地的占有在内涵上明显小于宅基地使用权的占有、使用、收益的权能内涵。虽则在占有制度中占有并非一项权利,即对宅基地的占有并未作为物权的一种进行保护,但是占有

作为一种类物权,占有人还是可以享有以维护占有为目的的各种物上请求权,例如对侵害其合法占有的行为享有排除妨害的请求权。而且由于该两个类型的自然人对房屋所有权的享有,基于宅基地与其地上建筑不可分离保护的事实,在现实中,要在房屋继续存在期间对所有权进行保护,就必须应该对其占有宅基地的事实状态进行保护,否则房屋将成为“空中楼阁“,无任何现实意义。

但是,他们之所以可以取得占有仅仅是因为房地不能分离这一自然属性,纯属事实行为,而非法律行为。因此该种占有是原始取得的占有,而这种原始取得的占有将是脆弱地依附于房屋的保有而存在着的。

正是因为该对宅基地的占有系基于房屋必然建于土地之上这一事实,而非依据原房屋所有权人对宅基地的使用权而产生的,因此这种占有并非永久性的,对宅基地的占有与房屋的存在与否紧密联系。一旦房屋全部损毁灭失,不仅意味着房屋所有权因损毁这一自然原因而消失,同样,因为没有房屋占据在土地之上,对宅基地也在事实上丧失了管理和控制,即对宅基地的占有发生了消灭。而此占有的丧失,即发生了宅基地所有权人收回完整的宅基地使用权的后果。

四、总结

笔者认为用以上方法去处理宅基地使用权,不仅使得农村村民的个人财产利益最有效的发挥,也是维护了农村集体经济组织的利

益,使之不受损害。

浅谈宅基地使用权流转问题

浅谈宅基地使用权流转问题 浅谈宅基地使用权流转问题 摘要:近年来,我国农村宅基地使用权流转活动空前活跃,由 此引发了诸如交易纠纷、“空心村”、一户多宅等等一系列问题。我们应当正视农村宅基地使用权流转的现实,深入研究、积极探索农村宅基地使用权流转制度的创新。 关键词:宅基地使用权,用益物权 Abstract: in recent years, the using right of rural homestead circulation flourished, resulting in such as transaction disputes, "hollow village", more than one house and so on a series of questions. We should face up to the transfer of the right to use rural homestead reality, innovation, and actively explore the in-depth study of rural residential land use right transfer system. Keywords: land use right, usufructuary right 中图分类号:D922.33文献标识码:A文章编号:2095-2104(2013) 近年来,随着市场化和城市化进程的加快,农村村民住宅的流转活动也空前活跃。然而,现行的土地管理法律法规政策事实上已无法有效管理一些地方农村宅基地的使用和变更。一方面,政府对农村建房普遍缺乏必要的监督和指导,许多城市特别是在一些发达地区,农村人均宅基地普遍存在利用粗放、严重超标和过剩闲置等问题。另一方面,由于利润的驱动,出现了集体和农民利用宅基地进行“以地生财”的隐形交易,形成了地下宅基地市场。由此就引发了诸如交易纠纷、“空心村”、一户多宅等等一系列问题。因此,我们应当正视农村宅基地使用权流转的现实,深入研究,积极探索农村宅基地使用权流转制度的创新。 一、现行法律法规和政策对农村宅基地的相关规定 《中华人民共和国土地管理法》第62条规定:农村村民一户只

我国现行农村宅基地使用权制度的梳理 (1)

宅基地与耕地是广大农民得以安身立命、实现“居者有其屋,耕者有其田”这一基本生存保障的两大支点,宅基地与耕地的所有权或用益权制度,也因之成为保障广大农民的生存利益的根本性制度。在我国漫长的农业社会发展史上,倡议或实施不同的宅基地与耕地制度,对于国家政权的稳定与变迭,社会发展的进程与走向都有着十分巨大的影响。事实上,我国新近三十年的改革开放进程便是由上世纪七十年代末期开始的以“分产到户”为表征的耕地制度的改革开始的,并由此衍生和推进了整体的经济社会发展与政治制度文明建设,其成功有目共睹。可以说,建立和健全完善的农村宅基地以及耕地、林地、草地等农业用地制度,事关我国八亿多农民的生存品质,事关我国农村社会长期稳定的发展大局,也事关目前正紧锣密鼓地进行的社会主义新农村建设的成败。在农业用地方面,我国于2002年通过了《农村土地承包经营法》,用法律的形成明确地赋予农村集体经济组织的成员以长期而有保障的土地使用权,并就农村土地承包经营权的取得、保护与流转等作了全面系统的规定;但在农村宅基地方面,虽然新分布的《物权法》在第三编“用益物权”专章规定了“宅基地使用权”制度,并于第一百五十二条对宅基地使用权作了法定定义,即“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”但根据第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”的规定,宅基地使用权制度目前仍显得零散、紊乱,缺乏系统性与周全性。本文拟通过对现行宅基地制度的梳理,勾划其结构框架,进而论证其完善路径。 一、对我国现行农村宅基地使用权制度的梳理 经过对新中国建立以来我国现有全部涉及农村宅基地使用权问题的政策、法律、规章等[[1]这些政策、法律、规章等主要有1950年6月28日《土

农村宅基地房屋转让协议范本【通用版】

编号:__________________ 农村宅基地房屋转让协议范本【通用 版】 甲方:__________________ 乙方:__________________ 签订日期:____年____月____日

转让方:_______________________(以下简称甲方) 身份证号:__________________________ 通讯地址:__________________________ 联系方式:__________________________ 受让方:_______________________(以下简称乙方) 身份证号:__________________________ 通讯地址:__________________________ 联系方式:__________________________ 风险告知:宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地,包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。村民或者集体社的成员只有宅基地的使用权,没有所有权,宅基地的所有权属于农村集体经济组织所有。宅基地宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员,转让也只能转让给本村、本集体组织成员,一般不能转让给集体组织以外的人。甲、乙双方均为本村/集体社村民/社员,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中

华人民共和国土地管理法》等相关法律规定,现甲、乙双方在平等自愿、诚实信用和等价有偿原则的基础上,就甲方宅基地及宅基地上房屋转让事宜,订立本协议,供双方遵照执行。 风险告知:原宅基地使用权人转让房屋及其宅基地使用权的,应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员,集体成员以家庭为单位,原则上每一家庭单位只能申请一块宅基地,宅基地转让、出租的,不得再申请宅基地。第一条甲方同意将位于___________面积________平方米的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋、构筑物的所有权有偿转让给乙方。该宅基地四邻至:东邻:________、西邻:__________、南邻:_________ 、北邻:_________ 。 第二条经甲、乙双方协商一致,甲方自愿以人民币______元(大写:______________ )的价格,向乙方转让上述约定的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋及构筑物。乙方同意以该价款购买甲方的上述宅基地及宅基地上的全部房屋及构筑物,并同意按______向甲方支付该转让款。 第三条甲方应于本协议签订生效后______日内,一次性将上述约定的转让房屋及宅基地移交给乙方。 第四条双方权利和义务 1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方合法使用,在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押,也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷,如上述宅基地使用权转让交接后因甲方

农村宅基地使用权法律制度的困境与完善

农村宅基地使用权法律制度的困境与完善 农村宅基地使用权法律制度的困境与完善 [摘要]:随着我国城市化进程的加快,农民进城就业现象逐渐增多,农村宅基地闲置问题越来越突出。合理解决农村宅基地问题,不仅有利于打破城乡二元结构的现状,而且有利于农村社会稳定,促进和谐新农村建设。本文通过对农村宅基地使用权法律制度现状及存在问题的分析,提出一些改进宅基地法律制度的对策建议。 [关键词]:宅基地宅基地使用权法律制度 在积极推进城市化进程中,中国宅基地法制建设取得了明显的成绩,出台了一批宅基地管理的国家法规政策文件,制定了一些地方性专门法规规章文件,形成了一些行之有效的宅基地管理制度等,但也存在不少问题。建立在人口不流动的计划经济基础上的宅基地使用权制度已不适应我国社会主义市场经济发展要求,改进和完善宅基地法律制度已成为一种时代潮流,不可逆转。 一、我国农村宅基地使用权法律制度相关概念 1、宅基地的概念。在我国,宅基地属于集体建设用地的一种,对宅基地的定义,有广义与狭义之分:广义上,宅基地是所有用于建造房屋以供居住、使用的土地,包括国家所有土地和集体所有±地的住宅用地。狭义上,宅基地仅仅针对集体所有土地上的农村居民用于建造住房、辅助用房使用的土地,包括厨房、厕所、仓库、庭院等。笔者在本文中取狭义上的宅基地概念。 2、宅基地使用权的概念及性质。农村宅基地使用权是指农村集体经济组织成员在依法取得的集体所有的宅基地上建造自有房屋及 其附属设施,并对宅基地享有的占有、使用和有限处分的权利。不同于其他物权,农村宅基地使用权具有两个突出的特点:严格的身份性;福利性。农村宅基地使用权制度是我国一项特有的制度,不但具有鲜明的社会保障和社会福利性质,而且对于城市化进程,打破我国城乡二元结构的现状具有重要意义。 当前,因为土地问题而引发的矛盾已经成为农村社会矛盾的主要

论宅基地使用权制度的缺陷及完善

论宅基地使用权制度的缺陷及完善 摘要:宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,现行立法对此规定得比较零散,而且还存在大量的缺陷,这不仅损害了农民的利益,还阻碍了农村经济的发展,应通过多种渠道采取措施对该制度进行完善。 关键词:宅基地使用权;用益物权;物权 2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》),以专章的形式规定了“宅基地使用权”,明确了它是一项重要的用益物权,具有积极的意义。宅基地使用权不仅关系到农民群众的切身利益,而且事关农村的稳定,影响着国家和社会的健康发展。但《物权法》对此的规定仅有四个条文(152条-155条)的内容,无法涵盖宅基地使用权的诸多内容。况且,现行宅基地使用权制度极其不完善,存在许多漏洞,无法全面地保护农民的利益,甚至会严重影响农村经济的发展和农民生活水平的提高。因此,有必要对我国宅基地使用权制度的现状做一个全面的探讨。 一、宅基地使用权的立法现状 沈宗灵先生说过:“法律概念在法律体系中具有其独特的功能,它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义,它与权利和义务紧密

关联,要构建现代国家的法律体系,其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。

”因此必须对宅基地使用权进行明确定义。这一点《物权法》做到了。《物权法》第152条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”依据法律解释学,从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出:它明确了宅基地使用权是一项独立的用益物权,与土地承包经营权、建设用地使用权及地役权处于并列地位。宅基地使用权的主体仅为农村居民,城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的。宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地,国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中,存在农村居民转变为城镇居民的现象,但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权,因为此时的土地已从集体所有转为国家所有,国有土地不设立宅基地使用权。针对这一点笔者认为,由于城镇规划的需要,一些土地由集体所有转为国家所有,原有的宅基地使用权由集体土地使用权转为划拨的国有土地使用权,居民虽然从农村居民转变为城镇居民,仍然享有宅基地使用权,此时宅基地使用权的客体为国有土地,而《物权法》却忽略了这一现象的存在。宅基地使用权的内容有:依法取得、占有、使用土地,在宅基地上建造住宅及其附属设施,受法律保护,在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是,宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制地处分宅基地使用权,因为宅基地使用权是一种民事权利,权利人可以对它进行处分,考虑到宅基地使用权特殊性,权利人的处分应当是有限制的,而这一点在《物权法》第152条中却没有涵盖。

宅基地纠纷相关案例

案情:城郊村民李某已有宅基地,后村民小组又给他分了一份宅基地。时逢城市开发,土地升值,李某便与王某签订了宅基地使用权转让合同,李某将这份宅基地以5万元的价格转让给王某,王某将款项支付给李某。当王某开始建房时,被邻居张某阻止,致使王某无法建房。王某以侵权为由,将邻居张某诉至法院,请求停止侵权,排除妨碍。邻居张某以王某无权取得宅基地使用权为由,请求驳回李某的诉讼请求。 评析:一、本案所涉法律问题 1、李某能否取得这份宅基地的使用权。《土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其他宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”根据上述法律规定,李某在已拥有宅基地的情况下,显然不能取得这份宅基地的使用权。 2、李某与王某的宅基地使用权转让合同的效力。根据《合同法》第52条之规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同视为无效合同。从本案来看,李某因不能取得争议宅基地的使用权,则争议宅基地的使用权就不能作为合同的标的物,因此,该宅基地使用权转让合同为无效合同。 3、王某的诉讼请求能否被支持。因李某与王某的宅基地使用权转让合同为无效合同,王某不能取得宅基地的使用权,则王某建房的权益就不受法律保护。显然,邻居张某就不能构成对王某的侵权。因此,人民法院应当予以驳回王某的诉讼请求。同时,还应当向土地管理部门发出司法建议书,对该案所反映的情况予以调查处理。 二、农村宅基地使用权的特点我国农村宅基地的使用权具有以下几个特点: 1、宅基地的所有权归农民集体。《宪法》第10条规定:“……宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”因此,宅基地的所有权属性,已经用根本法的形式固定为集体所有。《土地管理法》第8条第2款规定:“……宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”则更进一步明确宅基地归农民集体所有。 2、宅基地使用权的主体是特定的农村居民。《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等法律规定了宅基地使用权的主体是农村居民,农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。 3、宅基地使用权不得出卖、转让或抵押。宅基地使用权人只能用宅基地建房居住和使用。任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地使用权。 4、宅基地使用权具有福利性。农民取得宅基地使用权基本上是无偿的。因此宅基地使用权是对集体经济组织成员的照顾和优惠,具有福利性。 三、允许农村宅基地买卖后果十分严重,本代理人请求法庭予以规制。

论农村宅基地使用权制度(一)

论农村宅基地使用权制度(一) 关键词:农村宅基地使用权/用益物权/物权 内容提要:农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。它具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格限制性等特点。其取得方式有原始取得与继受取得,消灭形式有绝对消灭与相对消灭。农村宅基地使用权人享有权利并负担义务。我国农村宅基地使用权制度存在许多缺陷,亟待完善。Abstract]Therighttousetheruralresidentialbasesisaspecialandindependentusufructinourcountry.Iti sarightthatruralresidentsmakebuildingsandancillaryfacilities,andpossess,useandrestrictedlydispos ethebasesthattheruralresidentslegallygetfromthecollectiveeconomicorganizations.Thecharacterist icsofitarerestrictedofidentitynature,usingforfree,usingforever,dependencyandrangebeingstrict,an dsoon.Thewaystogetitareoriginalformandsuccessiveform;thewaystoabolishitareabsoluteformandrelativeform.Therighterhasrightsandburdenobligations.Th esystemoftherighttousetheruralresidentialbasesinChinahasmanydeficiencies,whichneedsimprove d. Keywords]therighttousetheruralresidentialbases;usufruct;realright2005年6月26日召开的十届全国人大常委会16次会议第三次审议通过的物权法草案(以下简称“三审稿”)设专章规定了宅基地使用权。但由于我国目前在城市还没有宅基地使用权制度,国有土地上只有建设用地使用权,所以“三审稿”以及后来的“四审稿”中的“宅基地使用权”实际上就是指农村宅基地使用权。到目前,众所瞩目的物权法还没有出台,但草案中关于“宅基地使用权”部分的规定应该不会有多大变化。农村宅基地使用权所涵盖的内容很多,单靠寥寥无几的几个法条是无法全面概括的。况且,我国的农村宅基地使用权制度极其不完善,存在许多漏洞,有必要对其进行研究。 一、农村宅基地使用权的概念和特点(一)农村宅基地使用权的概念农村宅基地使用权是一项独立的用益物权,与土地承包经营权、建设用地使用权地役权等处于并列地位,它是中国法律特有的内容,对我国法律体系的完善起着重要的作用。沈宗灵先生说过:“法律概念在法律体系中具有其独特的功能,它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义,它与权利和义务紧密关联,要构建现代国家的法律体系,其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。”1]因此必须在物权法中明确定义农村宅基地使用权。“三审稿”在第一百五十八条规定:“宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利,有权自主利用该土地建造住房及其附属设施”。这一规定并没有直接对农村宅基地使用权下定义,只是通过对宅基地使用权人的权利的规定影射出了农村宅基地使用权的概念。依据法律解释学,从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出:(1)农村宅基地使用权的主体仅为农村居民,城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的;(2)农村宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地,国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中,存在农村居民转变为城镇居民的现象,但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权,因为此时的土地已从集体所有转为国家所有,国有土地不设立宅基地使用权;(3)农村宅基地使用权的内容有:依法取得、占有、使用土地,在宅基地上建造房屋和附属设施,受法律保护,在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是,农村宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制的处分农村宅基地使用权,因为农村宅基地使用权是一种民事权利,权利人可以对它进行处分,考虑到农村宅基地使用权特殊性,权利人的处分应当是有限制的,而这一点在“三审稿”第一百五十八条中却没有涵盖。综上所述,应对农村宅基地使用权作如下定义:农村宅基地使用权是指农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。(二)农村宅基地使用权的特

2021年最新农村宅基地转让范本【专业版】

2021年最新农村宅基地转让范本【专业版】 宅基地是指是农村村民用于建设住宅和厨房、厕所等设施的土地及庭院用地。农村的宅基地是可以转让的(转让对象为本集体成员)。转让宅基地时通常会签订协议,那么协议该如何写?要注意哪些问题? 鉴于甲、乙双方均为本村村民,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定,现甲、乙双方在平等自愿、等价有偿的基础上就甲方宅基地及宅基地上房屋转让事宜,订立本协议,供双方遵照执行。 一、甲方同意将位于XXXX面积XXXX平方米的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋、构筑物的所有权有偿转让给乙方。该宅基地四邻至:东邻:________、西邻:__________、南邻:_________ 、北邻:_________ 。 二、经甲、乙双方协商一致,甲方自愿以人民币元(大写: )的价格,向乙方转让上述约定的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋及构筑物。乙方同意以该价款购买甲方的上述宅基地及宅基地上的全部房屋及构筑物,并同意按 向甲方支付该转让款。

三、甲方应于本协议签订生效后日内,一次性将上述约定的转让房屋及宅基地移交给乙方。 四、双方权利和义务 1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方合法使用,在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押,也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷,如上述宅基地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷,甲方承担全部责任,按甲方违约处理。 2、如国家政策允许过户,甲方应当无偿协助乙方办理相关法律手续,由此产生的有关费用由乙方负责。 3、在使用期限内,如遇国家或者有关政策部门依法对该地征收、征用时所赔偿的全部资金归乙方所得,相关费用均由乙方负责承担。因征收、征用事宜所产生的一切权益、义务均与甲方无关。 五、本协议生效后,甲方以及其继承人不得向乙方主张享有该地的使用权及地上建筑物的所有使用权,单方违约金为xxx万元整。 甲方保证该宅基地使用权转让行为已征得其配偶、子女或该宅基地上房屋的共有人、继承人的一致同意,系有权处分。

我国农村宅基地使用权流转制度存在的问题及其对策分析

我国农村宅基地使用权流转制度存在的问题及其对策分析 [摘要]宅基地使用权是农村居民基于集体经济组织成员身份而享有的一项重要的用益物权。我国宅基地使用权制度具有浓厚的身份性和强烈的行政管理色彩,在转让、抵押、继承等各个方面都受到严格限制。随着我国城乡一体化进程的推进和农村土地流转市场的快速发展,现行的宅基地使用权流转制度已经不能完全适应发展的新形势。本文通过对我国宅基地使用权流转制度存在的问题进行分析,从而找到改革和完善宅基地使用权流转制度的路径和对策。 [关键词]宅基地使用权;流转制度;财产权利 1 宅基地使用权的概述 宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法使用集体所有的土地建造住宅及其附属设施的权利。依照我国法律和政策的相关规定,宅基地使用权具有以下特征:第一,从宅基地使用权的主体来看,宅基地使用权人不是单个的村民,而是以农户为基本单位依法进行分配。第二,从宅基地使用权的客体来看,村民用于建造住宅的土地只能是本集体经济组织的土地,既不能到外村申请宅基地,更不能使用国有土地。第三,从宅基地使用权的内容来看,宅基地使用权主要解决的是村民的居住问题,村民只能利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权是村民作为集体经济组织成员所享有的一项重要财产权利。 2 我国农村宅基地使用权流转制度的历史概况 农村宅基地使用权制度是一项具有中国特色的农村土地产权制度,不但关系到农民的切身利益,也是我国农村土地制度改革发展的关键环节。新中国成立以来,我国农村宅基地使用权流转制度经历了以下两个发展阶段: (1)自由流转阶段。新中国成立后,中央政府领导全国人民进行了土地改革运动。1950年颁布的《中华人民共和国土地改革法》,废除了数千年历史的封建剥削土地制度,确立了农民对土地的所有权。这一时期包括宅基地在内的农村土地归农民私人所有,农民对宅基地拥有完全的处分权。宅基地可以自由通过买卖、出租、赠予等形式自由流转。土地改革彻底改变了我国农村的生产关系,使农民成了农村土地的所有者和经营者,这就激发了农民的劳动生产积极性,促进了农村生产力的极大解放。 (2)限制流转阶段。土地改革完成后,在党的领导下广大农村走上了土地由集体统一经营的农业合作化道路。1963年,中共中央下发的《中共中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》以及1982年国务院颁布的《村镇建房用地管理条例》都明确规定农村的宅基地都归公社、大队、生产队集体所有,宅基地一律不准买卖、出租和违法转让。2004年,国土资源部下发的《关于加强农村宅基地管理的意见》也再次强调:“ 农村村民将原有住房出卖、出租或赠予他人后,再申请宅基地的,不得批准。”可见,目前我国法律和政策允许

义乌市农村宅基地使用权转让细则

义乌市农村宅基地使用权转让细则(试行) 第一条为加强农村宅基地管理,规范农村宅基地使用权转让行为,维护集体土地所有权和宅基地使用权人的合法权益,促进土地资源的优化配置和高效集约利用,根据《义乌市农村宅基地使用权转让暂行办法》,结合本市实际,制定本细则。 第二条农村宅基地使用权转让,是指农村宅基地使用权人自愿将依法取得的农村宅基地使用权连同地上建(构)筑物,按规定的程序和约定的条件通过买卖、赠与、互换或其他合法方式转让给本市特定受让人的行为。 第三条农村宅基地使用权转让应当遵循保障宅基地用益物权、节约集约利用和公开自愿有偿的原则。 第四条国土局和农林局(农办)负责全市农村宅基地使用权转让指导和监督工作;各镇人民政府(街道办事处)负责本辖区内农村宅基地使用权转让具体工作。 第五条农村宅基地使用权转让不改变集体土地所有权性质,不改变集体经济组织成员资格,不改变土地用途。受让人依法享有宅基地使用权及地上建(构)筑物的占有、使用、收益、处分权利。 第六条农村宅基地使用权转让方必须持有宅基地使用权和房屋所有权权能完整的不动产权证书。 农村宅基地使用权转让全部权利人须自愿一致,并征得村级组织同意。 第七条已完成新农村建设(含更新改造、旧村改造、“空心村”改造、“异地奔小康”工程,下同)的村庄,经村民代表会议同意,所在镇人民政府(街道办事处)审核,报国土局、农林局(农办)备案后,允许其农村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。

(一)受让人必须符合下列条件: 1.为本市行政区域范围内的村级集体经济组织成员; 2.在同一行政村内转让取得的宅基地,其面积不得超过《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策规定的最高户型面积。 (二)跨集体经济组织转让实行宅基地所有权、资格权和使用权相分离,转让后使用年限最高为70年,使用期届满后受让人可优先续期,并实现有偿使用。 (三)在同等条件下,本村集体经济组织有优先回购权,本村集体经济组织成员有优先受让权。 第八条未实施或正在实施新农村建设的村庄,允许在本村集体经济组织内部转让,受让方必须是符合申请建房条件的本村集体经济组织成员,且受让后面积不超过《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策规定的按户控制面积。 第九条宅基地使用权转让可自行协商转让,跨集体经济组织转让的也可在政府指定的交易平台公开挂牌转让。 第十条宅基地使用权转让方不得再申请新的宅基地,未实施新农村建设的农房产权互换除外。 受让方仍可在原村级集体经济组织按《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策和村级组织细化的实施细则参加新社区集聚或农村更新改造。 第十一条宅基地使用权转让方为村级集体经济组织成员的,必须保证转让后仍拥有人均建筑面积不低于15平方米的合法住宅;农民住房财产权抵押贷款处置的按《义乌市农民住房财产权抵押贷款实施办法》规定执行。 第十二条产权互换双方必须符合下列条件: (一)本村集体经济组织成员;

宅基地使用权

“相邻方的房屋地基在地下延伸到他方宅基地范围内构成侵害宅基地使用权”案 ——宅基地使用权 【案情介绍】 原告某甲与被告某乙的宅院南北相邻。2001年8月,被告建房时将新建房屋的地基在地下延伸到原告的宅基地上20厘米,但在地表并没有越界。原告要求被告停止施工,解决纠纷,被告不同意。原告向法院起诉,要求被告停止侵权,恢复原告对该宅基地的使用权。被告答辩认为,被告建房地基在地下虽有越界,但并未妨害原告对他的宅基地地表的正常使用;故并非侵权。法院审理认为,被告的行为已经侵害了原告的宅基地使用权,应当承担恢复原状的民事责任。 对本案的分析: 在我国,农村的农户尽管不享有土地所有权,因为农村土地是集体所有,但对于自己的宅基地依法享有宅基地使用权。这种权利是用益物权,农民享有这个权利,就可以在集体的土地上建造自己的住房居住,任何人都不得侵害。在本案中,原告和被告都是农民,都依法享有宅基地使用权,该权利都依法受到平等保护,其他任何人不得予以侵犯,包括相邻的宅基地使用权人。应当明确的是,宅基地使用权的界限,从平面上说是四至,即以土地东、南、西、北所达到的位置为限,确定宅基地使用权的权利人行使权利的界限。此外,宅基地使用权与其他土地权利一样,存在一个立体的空间界限问题。从原则上说,土地的权利立体空间界限为,上至大气层,下至地心。当然,在当代的土地权利上,还受分层建设用地使用权的限制。但在没有设置分层建设用地使用权的情况下,就可以这样认为。如果在地表之上和之下的空间另设立分层建设用地使用权,将上至大气层下至地心的空间进行分割,地表的土地权利的立体界限就会受到限制。宅基地使用权的立体空间界限,当然也是如此。被告建房时,将新建房屋的地基在地下延伸到原告的宅基地上20厘米,当然侵害了原告宅基地使用权的立体空间,构成侵权。被告提出的建房地基在地下虽有越界,但在地表并未越界,并且未妨害原告对他的宅基地地表的正常使用的抗辩,理由不能成立,不能对抗原告的权利主张。因此,法院判决支持原告的诉讼请求是完全正确的。

简单农村宅基地转让协议书

简单农村宅基地转让协议书 甲方: 乙方: 甲乙双方就宅基地使用权转让事宜,经自愿、平等、友好协商,达成转让协议如下: 一、宅基地坐落、面积 甲方将坐落于______的宅基地转让给乙方,该宅基地登记面积共150.4平方米。具体位置东至南至西至北至。上述宅基地的使用权及附属设施包括:甲方现有所在宅基地的一切建设设施及水电户口等。终身归乙方享有。 二、保证此宅基地手续真实,来源合法,权属清楚,四至界限清楚。若发生与甲方有关的权属或债务纠纷,概由甲方负责,因此给乙方造成的经济损失,甲方负责全部赔偿。 三、转让金额 该宗地的转让价格为人民币_________元,大写:____________元整。 四、付款方式及期限 乙方向甲方预付人民币贰万元,剩余款在取得宅基地使用权证及相关手续后交付给乙方。 五、宅基地交付时间:______年_____月_______日。 六、房产归属 1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造,房产归乙方所有。 2.建房手续由甲方配合办理,所涉费用由乙方承担。

3.房屋建成后,在法律政策许可的前提下,甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下,所涉的相关费用均由乙方承担。 七、违约责任 本协议签订后,任何一方均不得反悔。 如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款________万元,并偿付违约金_________万元,如造成乙方损失的,还应赔偿乙方的损 失(包括建房、装修工程款和房地产增值部分)。 八、在法律政策许可的前提下,甲方应无条件配合乙方将宅基 地使用证和相关手续办理到乙方名下,所涉的相关费用均由乙方承担。 甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付,甲方应支付给乙方违约金壹拾贰万元。 九、本协议一式二份,双方各执一份。自甲、乙双方签字后生效,未尽事宜双方协商解决。 甲方:乙方: 身份证号:身份证号: 年月日年月日 转让方:(简称甲方) 受让方:(简称乙方) 甲方自愿将宅基地一幅永久性有偿转让给乙方作修建住宅之用地,经双方自愿、平等、友好的协商,现达成协议如下: 一、宅基地坐落于号。四边分明为界,面积平方米。 二、甲方知晓国家宅基地转让的规定,愿意按此合同约定赔偿 由此造成乙方的损失,并保障乙方的权益不受侵犯。包括使用权、 收益权、处置权。甲方不得干涉。

[权能,宅基地,使用权]赋予农民宅基地使用权更加完整权能的探析

赋予农民宅基地使用权更加完整权能的探析 一、引言 农村宅基地,是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。宅基地包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。我国农村宅基地的所有权归集体,农民享有使用权。我国的相关法律己明确农民宅基地使用权的法律地位为用益物权。但是,农民宅基地使用权的用益物权的权能却不完整。其主要表现,一是转让范围受限。根据我国《宪法》以及《物权法》的规定,农村宅基地属于农村集体经济组织所有,因此,农村集体经济组织是农村宅基地的所有权人。相应地,农民宅基地使用权转让就需要征得农村集体经济组织同意。从转让范围看,农村房屋和宅基地只能转让给符合建房用地申请条件的集体经济组织成员。非集体经济组织成员因无权享有集体土地使用权,从而就不得获取农民宅基地使用权。为了限制农民私下转让宅基地使用权,国家的相关政策规定,农村村民出租、出卖住房后,再申请宅基地的,不予批准,并确立了一户一宅的原则,即农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过规定的标准。二是不可作为抵押物和担保品。我国《担保法》规定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押;《物权法》也规定,除买卖、公开协商等方式承包的四荒地等农村土地可以抵押外,其他方式承包的农村土地不允许抵押。 但是,法律及政策规定的正当性和合理性根源于社会的现实生活。党的十八届三中全会明确提出,要改革完善农村宅基地制度。是否应该赋予农民宅基地使用权更加完整的权能,是改革完善农村宅基地制度不容回避的议题和核心问题,但理论界和决策层对这一问题尚未形成基本共识。本研究将基于我国社会经济环境变化的现实,从增加农民财产收入和提高农村宅基地利用效率相结合的角度,论证赋予农民宅基地使用权更加完整权能的必要性,进而提出相应的改革思路和举措。 二、赋予农村宅基地完整产权的理由 1.限制农民宅基地完整权能的社会基础发生了变化 法律命题的正当性和合理性根源于社会的现实生活。农村经济的迅猛发展、户籍制度的改革和农村社会保障体系的日渐完善,为赋予农民宅基地使用权更加完整权能提供了现实基础。 (1)抑制农村人口流动的合理性不复存在。新中国成立后,为了快速推进工业化,我国实行了城乡分割的户籍制度,严格限制城乡之间的人口流动。有研究表明,限制农民宅基地权能的制度安排在控制人口流动、稳定社会秩序方面与户籍管理制度之间具有相辅相成的作用,两者无论在制度生成的时间上,还是在制度的功能上都具有内在的关联性与互动性。川从某种程度上说,诞生于20世纪60年代的宅基地使用权制度是以城乡二元户籍制为基础、限制城乡人口流动为初衷、实现重工业优先发展战略为最终目标而做出的一种制度安排。时至今日,在国家己经破除了城乡二元户籍制度和大力推行新型城镇化的背景下,宅基地使用权权能不完整的制度安排也就失去了既往的存在理由。

农村宅基地使用权流转分析

农村宅基地使用权流转分析 摘要:中国的城市化不仅要解放农村劳动力,更要解放农民用地、宅基地。只有解除对宅基地使用权自由流转的限制,完善宅基地相关流转管理制度,才能真正促进城市化的进程,促进城乡一体化。 目前,随着城市化的快速发展,大量的农民不断流入城市,衍生出各种各样的城市问题,其中,以城市住房紧张,房价不断上涨为首要问题。在国内北上广深等一线城市,房价居高不下,令人望而却步,于是“蜗居”“蚁居”等一系列反映都市人对住房这一生存基本需要的新词不断出现。相比之下,随着城市化与工业化的发展,大量农民工涌入城市打工,造成了农村房屋空置率不断提高,甚至出现“空心村”现象。在调查的一些地方房屋空置率达到20%,“空心村”面积达到居住使用地的30%以上。因此,中国的城市化不仅要解放农村劳动力,更要解放农民用地、宅基地。只有解除对宅基地使用权自由流转的限制,完善宅基地相关流转管理制度,才能真正促进城市化的进程,促进城乡一体化。 关键词:宅基地使用权;流转;必要性;对策 农村宅基地使用权能否自由流转问题是物权法制定过程中争论最激烈的问题之一。《物权法》虽然对宅基地使用权专设一章,但只有区区四个条文,并且第153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”,赞成和反对宅基地自由流转的人都能从这一规定中找到依据,宅基地流转问题仍然没有解决,期待理论上的进一步深入研究。 二、宅基地使用权自由流转的必要性分析 上世纪五六十年代,与我国优先发展工业的战略和城乡分割的二元结构相适应,为了给予农民基本生存保障并将农民固定在土地上,我国宅基地采取了集体所有而由农民无偿、均分使用的行政调配方式,宅基地使用权带有强烈的成员权福利性质,流转受到严格限制。这种状况一直延续到现在。在计划经济体制下,商品交易不发达,城乡分割严重,宅基地的财产性质并未彰显,农民没有将宅基地进行流转的经济冲动。但近年来,随着市场体制的建立和完善、工业化、城市化进程加速,经济高速发展,我国正在经历重大的经济、社会转型,原有宅基地使用制度赖于生存的经济、社会条件正逐步丧失,允许宅基地使用权自由流转是必要的、可行的。 1、土地增值收益成为宅基地使用权自由流转的拉力 在市场经济条件下,资源的配置服从效率标准,一切稀缺资源优化配置的必要途径是有偿使用并按市场需求流动或转让。[④]土地市场也不例外,以市场配置土地资源的机制已初步建立,土地要素可以根据市场需求而自由流动、合理配置。随着城镇化、工业化进程的推进,大量外来资金与人口涌入郊区和农村,使集体土地的价值迅速提升,在城镇周围以及乡镇企业发达地区,非农建设用地与种植业农用地之间的收益差距显著。一方面,农用地与非农用地的比较收益差距驱动了集体土地利用结构的变化,使得农用地不断向建设用地转化;另一方面,国有建设用地与集体建设用地之间巨大的利用效益的差距,推动了集体建设用地(包括宅基地)在农民个人和集体经济组织与其他单位和城市居民之间的流动,进而形成集体建设用地市场。[⑤]宅基地使用权的财产属性逐步彰显,在城市郊区和经济相对发达的乡镇,农村宅基地流转逐渐盛行,已呈不可逆转的发展趋势。各种土地主体通过流转来获得相关土

最新农村宅基地转让协议范本【律师版】

最新农村宅基地转让协议范本【律师版】 宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。那么,正规的农村宅基地转让协议应该如何书写,在签订宅基地转让协议的过程中又有哪些风险和注意事项呢?下面,就跟小编一起来看一看吧! 最新农村宅基地转让协议范本 【律师版】 转让方:____________________________(以下简称甲方) 身份证号:__________________________ 通讯地址:__________________________ 联系方式:__________________________ 受让方:____________________________(以下简称乙方) 身份证号:__________________________ 通讯地址:__________________________ 联系方式:__________________________

风险告知:宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地,包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。村民或者集体社的成员只有宅基地的使用权,没有所有权,宅基地的所有权属于农村集体经济组织所有。宅基地宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员,转让也只能转让给本村、本集体组织成员,一般不能转让给集体组织以外的人。 甲、乙双方均为本村/集体社村民/社员,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定,现甲、乙双方在平等自愿、诚实信用和等价有偿原则的基础上,就甲方宅基地及宅基地上房屋转让事宜,订立本协议,供双方遵照执行。 风险告知:原宅基地使用权人转让房屋及其宅基地使用权的,应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员,集体成员以家庭为单位,原则上每一家庭单位只能申请一块宅基地,宅基地转让、出租的,不得再申请宅基地。 第一条 甲方同意将位于___________面积________平方米的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋、构筑物的所有权有偿转让

宅基地管理办法

农村宅基地管理法律法规 作者:admin百件实事来源:本站原创点击数:4266 更新时间:2009-10-10 现今国家涉及农村宅基地管理的法律法规和规范性文件有: 一、法律法规 1、《土地管理法》第8条:城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。 2、《土地管理法》第62条:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准,其中,涉及占用农用地的,依照本法第44条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。 二、相关政策 1、2000年《中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见》:要严格限制分散建房的宅基地审批,鼓励农民进镇购房或按规划集中建房,节约的宅基地可用于小城镇建设用地。对进镇农户的宅基地,要适时置换出来,防止闲置浪费。 2、2005年《中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》:加强集体建设用地和农民宅基地管理,鼓励农村开展土地整理和村庄整治,推动新办乡村工业向镇区集中。 3、2006年《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》:加强宅基地规划和管理,大力节约村庄建设用地。 4、2008年《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展增收的若干意见》:城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 5、2009年《中共中央国务院关于促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》:抓紧编制乡镇土地利用规划和乡村建设规划,科学合理安排村庄建设用地和宅基地,根据区域资源条件修订宅基地使用标准。农村宅基地和村庄整理所节约的土地,首先要复垦为耕地,用作折抵建设占用耕地补偿指标必须依法进行,必须符合土地利用总体规划,纳入土地计划管理。 6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号):加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。 7、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号):农民住宅建设要符合镇规划、乡规划和村规划,住宅建设用地要先行安排利用空闲地、闲置宅基地。对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的,当地政府可给予奖励或补助。 8、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发[2007]71号):农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

相关主题
相关文档 最新文档