当前位置:文档之家› 21论收益法在单项资产评估中的应用

21论收益法在单项资产评估中的应用

21论收益法在单项资产评估中的应用
21论收益法在单项资产评估中的应用

资产评估行业发展研究报告(第21期)编号:3200932015-1

论收益法在单项资产评估中的应用1

徐爱农

上海立信会计学院

【内容摘要】就单项资产而言,收益法主要应用于房地产和无形资产评估。在评估实践中,评估人员对单项资产的收益预测、折现率中无风险报酬率和风险报酬率的确定还存在一些问题。本文总结了收益法在单项资产评估应用中存在的主要问题,并提出了解决问题的思路。

【关键词】收益法,折现率,无风险报酬率,风险报酬率

收益法是资产评估的三种基本方法之一,相对于企业价值评估而言,在评估实践中,收益法在单项资产评估中的应用范围要小得多,相关参数的确定也要简单一些,然而,由于评估环境的限制,评估人员应用收益法评估单项资产时,仍然存在一些亟需解决的问题。本文在收集分析上市公司资产评估说明的基础上,结合资产评估实践,归纳总结了收益法在单项资产评估应用中存在的主要问题,并提出了解决问题的一些思路。

一、收益法在单项资产评估中的应用范围

收益法利用投资回报和收益折现等技术手段,把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。收益法的应用必须满足严格的条件,即:首先,被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量。这就要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系,同时影响资产预期收益的的主要因素,包括主观因素和客观因素也是比较明确的,评估人员可以据此分析和测算出被评估资产的预期收益。

其次,资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。风险因素反映在折现率参数中。为了确定折现率,被评估对象所具有的行业风险、地区风险、

1本文为中国资产评估协会2009年度课题“收益法的应用与改进问题研究”的研究成果之一。

企业必须可以比较和测算。

最后,被评估资产预期获利年限可以预测。

根据上述条件,收益法一般应用于具有独立、连续性收益的单项资产的价值评估,而具有独立、连续性收益的单项资产主要是房地产和无形资产,也就是说,在单项资产评估中,收益法的应用集中于房地产和无形资产。

收益法涉及三个基本参数:未来预期收益、折现率、收益期限,就单项资产而言,收益期限的确定相对比较简单,可以通过相关法律规定、合同条款规定、资产经济寿命分析等方法来明确资产的未来收益期限,比如,我国的《专利法》规定发明专利的法律保护期限为20年;相关土地法规规定,国有居住土地出让的最高年限为70年,工业用地为50年等。另外两个参数的确定则相对复杂一点。

二、单项资产评估中的收益预测

(一)收益预测存在的问题

在评估实践中,预测房地产未来收益时,评估人员可以收集到比较充分、客观、可靠的收入、费用数据作为预测的依据,预测结果一般争议不大,能够得到比较高的认同。而对于无形资产未来收益的预测,则存在一些比较明显的问题,集中表现在:(1)无形资产的收益与企业收益、产品收益混淆。无形资产的价值体现在无形资产的使用能够带来超额收益,超额收益是无形资产的价值所在,也是评估人员预测未来收益的具体形式。但在评估实践中,有些评估人员预测的是无形资产所生产产品带来的收益,而不是无形资产带来的超额收益。

(2)将企业所有无形资产收益作为被评估无形资产收益。无形资产具有多种形式,既包括专利权、非专利技术等知识型无形资产,也包括土地使用权、特性经营权等权利型无形资产,顾客名单、销售网络等关系型无形资产,以及商誉这一不可确指的无形资产。就多数企业而言,往往是多种无形资产并存,共同发挥经济效益。然而,由于企业中的许多无形资产并不反映在账面上,加上无形资产自身存在形态的特殊性,有些评估人员在对企业中某项无形资产进行评估的时候,用企业总收益扣除各种有形资产贡献的收益得到某一被评估无形资产带来的收益,很显然,在这种情况下计算出来的收益仅仅是企业所有无形资产的收益,而不仅仅是被评估无形资产的收益。

(3)分成率取值主观性太强。分成率是计算无形资产收益的一个重要参数,分成率指标的确定必须考虑行业因素、产品因素、企业规模因素等,不同的行业、不同的产品、

不同的企业规模,无形资产的分成率是不一样的。但在评估实践中,一些评估人员在确定分成率这一指标时,并未做详细的分析,而是简单地以某一数据作为分成率。

(二)未来收益的合理预测

无形资产的收益额是由无形资产带来的超额收益。如果无形资产带来的超额收益能够直接在企业产品上得到体现,比如使产品销售收入增加,或者使产品生产成本降低,或者两者兼而有之,那么通过无形资产使用前后的收益对比得出无形资产的超额收益。超额收益来自于产品销售收入增加的具体表现为:由于无形资产使用,使得企业生产的产品能够以高出同类产品的价格出售;生产产品与同类产品相同价格的情况下,销售数量大幅度增加,市场占有率扩大。需要注意的是,无论是收入增加型的超额收益,还是成本节约型的超额收益,都必须考虑税收因素,是一种税后增量收益。

如果无形资产带来的超额收益没有在产品上清楚地显示出来,而是通过多种方式、多种渠道表现出来的话,那么可以通过分成率(销售收入分成率、销售利润分成率)计算无形资产带来的超额收益,分成率的确定要考虑到无形资产所应用的行业、产品及企业规模等因素。

要预测无形资产的超额收益,必须对使用无形资产的价值表现形式、运用无形资产企业的历史经营业绩、现行生产经营状况、未来生产经营状况进行充分分析,以得出合理的结论。

三、单项资产评估中的折现率确定

(一)折现率确定存在的问题

根据对上市公司资产评估项目的分析,并结合笔者的调研发现,评估人员对单项资产未来收益进行折现时,确定折现率存在以下一些问题:

(1)确定无风险报酬率时,国债(银行存款)期限与收益期限不匹配。在对企业价值进行评估时,无风险报酬率的国债期限应与收益流期限相匹配,同样,对单项资产收益流进行折现时,无风险报酬率的国债期限也应与收益流期限相匹配。但相关资产评估项目表明,评估人员在选取国债期限时并未考虑这一原则,对单项资产的长期收益流折现时,却采用短期国债利率作为无风险报酬率。这种情况比较普遍,特别是在房地产项目的评估中。比如,某评估公司对具有30多年收益期限的游泳池进行评估时,以1年期银行存款2.25%作为无风险报酬率。

(2)确定风险报酬率时,将企业的股权风险报酬率混用为单项资产的风险报酬率。

股权风险报酬率是股权投资者在进行投资时因承受风险而获得的补偿,它与股权自由现金流的口径相一致;单项资产的风险报酬率是因为单项资产未来收益的不确定性而给予资产占有者的补偿,它与单项资产的收益流口径相一致。很显然,两种风险报酬率具有不同的内涵,具有不同的使用范围。但是在评估实践中,有些评估人员却将两者混在一起,将企业股权风险溢价运用到单项资产的评估中。比如,某评估机构在评估特种车辆及改装技术时,折现率使用了资本资产定价模型(CAPM),其中,风险报酬率运用β系数(对类似上市公司的β系数调整)乘以市场风险溢价。

(3)风险报酬率的取值缺乏理论分析。对于单项资产的折现率,评估人员一般采用无风险报酬率加上风险报酬率的方法来确定,但对于风险报酬率为什么取某一数值,则没有详细的分析以及选取依据,“土地还原利率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期存款利率2.79%,再加上一定的风险调整值,按6%计”,这种确定风险报酬率的表述在单项资产评估中比较常见。

(4)错将企业的加权平均资本成本用作单项资产收益的折现率。企业的加权平均资本成本是股权资本提供者与债务资本提供者所期望报酬率的加权平均值,一般用于公司自由现金流的折现,如果用于单项资产现金流的折现则缺乏充分的理论依据。如某评估机构在评估房地产项目时,综合资本化率采用投资组合,即抵押贷款与自有资金组合技术来求取,抵押贷款比例取70%,贷款年利率取7.29%,自有资金年收益率取10%,最终资本化率取8.10%。

(二)折现率的合理确定

在应用收益法评估单项资产价值时,折现率中无风险报酬率的确定,有些评估人员采用银行存款利率,有些评估人员采用国债利率,这两种利率之间的差距有时较小,但多数情况下,这两种利率的差距较大,比如,2008年12月24日起息的5年期国债年利率为1.77%,而同期5年期银行存款利率为3.60%,换算成复利为3.37%,比国债利率高出1.60%(绝对值),相差幅度达到90%(相对值)。那么,究竟是采用银行存款利率,还是采用国债利率呢?与企业价值评估中折现率确定相类似,国债利率具有较好的信誉和流动性,与无风险报酬率的内涵比较吻合,因此,选择国债利率作为无风险报酬率比较合适。

对于国债期限的选择,可以通过计算现金流的持续期来解决,假设CF t为某单项资

产t 年末的现金流入,r 为折现率,则该单项资产的现金流持续期为:

∑∑==++×n t t

t n

t t

t r CF r CF t 11)

1()1(现金流的持续期= (1) 根据公式(1)确定了单项资产现金流持续期后,则可以选择相应期限的国债,将其收益率作为无风险报酬率。

折现率中的风险报酬率不宜采用股权资本成本,也不宜采用加权平均资本成本,而应该根据单项资产收益流的风险程度,确定风险报酬率。如果可能的话,可以对单项资产折现率的合理性进行验证,一般情况下,企业以各项资产的市场价值为权重计算的加权平均资产回报率(Weighted Average Return on Asset ,WARA )应该与企业的加权平均资本成本(Weighted Average Cost of Capital ,WACC )基本相等或接近。其中,各单项资产的回报率是期望的收益率,也是用于收益流折现时的折现率。

四、单项资产评估模型选择

通常情况下,应用收益法评估单项资产价值可以选用通用的收益折现模型,但是在评估房地产项目时,常常令评估人员困惑的是,自从本世纪初以来,房价不断上涨,租售比不断降低,以租金收入折现所得房地产价值与市场价值相比往往偏差较大,于是评估人员假设房地产租金收入按一定速度逐年增加,然而,多年租赁市场价格走势表明,租金收入增长速度与评估人员假设的增长速度之间有一定的差距,年租金收入与房地产市场价格的比值呈不断下降趋势。

出现上述问题的原因在于,评估人员在对房地产项目进行评估时,假设房地产的价值源自于房地产存续期的的租金收入,但现实情况是,房地产的权利主体拥有房地产并不仅仅为了在存续期内获得租金收入,获取房价上涨收益也是持有房地产的目的之一,在某些情况下比如进行房地产投资,房地产权利主体更主要是为了获得房价上涨的收益,而不会一直持有房地产以获得租金收益。评估假设与实际情况脱节,评估结果自然就会出现偏差。

某一房地产在其寿命周期内能够给权利主体带来租金收入,不论权利主体是谁,租金收入是房地产的价值源泉之一,不妨称作为第Ⅰ种价值形式。第Ⅰ种价值形式可以应用普通的收益折现模型计算。房地产权利主体可以在房价上涨后卖出,获得房价上涨收益,这是给予了房地产权利主体一种期权,即能够以比第Ⅰ种价值(行权价)更高的价

格卖出房地产而获得收益,也就是说权利主体拥有一种看涨期权。由于在房地产的寿命周期内都可以卖出房地产,行权期限不确定,所以,这是一种美式期权,由美式看涨期权带来的价值不妨称作为第Ⅱ种价值,第Ⅱ种类型的价值可以应用期权定价模型来进行评估。第Ⅰ种价值和第Ⅱ种价值合并在一起,才是某一房地产的真正价值。因此,评估房地产应该综合采用普通的收益折现模型和美式看涨期权定价模型。

收益法在无形资产评估中的应用

第二节收益法在无形资产评估中的应用 〖基本内容〗 一、无形资产评估中收益法的应用 (一)计算公式 根据无形资产转让计价方式不同,收益法的应用可表示为下列两种方式: 讦王畔产评方值二£二4 (1+r) J4 瑟资产评估值=最低收费额+勺罕 SC1+V 式中:K----无形资产分成率; R---销售收入或销售利润作为无形资产分成基数; i----收益期限;r----折现率。 两公式的不同处在于公式②多了一项最低收费额,但在后项按扣除最低收费额后测算无形资产分成率,因而本质上与公式①一致。公式②是基本式。 (二)最低收费额的确定 最低收费额指无形资产转让中的旱涝保收”收入或称之为入门费”是最低转让价,也可作为无 形资产竞卖底价。 由于无形资产具有垄断性,当某项无形资产是购买方必不可少的生产经营条件时,无形资产转让的最低收费额由以下因素决定: 1?重置成本:购买方应该补偿无形资产成本费用,若购买方与转让方共同使用该项无形资产,则由双方按运用规模、受益范围等分摊成本费用。 2?机会成本:无形资产转让的机会成本指因转让而减少的利润或增加的开发支岀,应由购买者补偿。 最低收费额的计算公式如下: 无骸務产毘低收费额=重置成本净值X转让战本分摊率+无形资产转让的机会战本 d “ *厶叱购买方运用无形费产峨计能力 运用无形資产的总设谦幼 锁賢产转让的机会成本二无形资产转出的净减收益+无形資产再开发淨増费幷 公式中购买方运用无形资产的设计能力”可根据设计产量或按设计产量计算的销售收入确定, 各方运用无形资产的总设计能力”指运用无形资产各方汇总的设计能力。分摊无形资产重置成本不是按照实际运用无形资产的规模,而是按照设计规模确定权重,购买方独家使用该无形资产时转让成本分摊率为1 ;无形资产转岀的净减收益”和再开发净增费用”运用边际分析方法测算。无形资产转出净减收益”一般指无形资产尚能发挥作用期间减少的净现金流量。再开发净增费用”包括保护 该无形资产追加的科研费用和其他费用、员工再培训费用等。 例:某企业转让浮法玻璃生产技术,已知如下资料:该企业与购买企业共同享用浮法玻璃生产技术,双方设计能力分别为600万和400万标箱;浮法玻璃生产技术系国外引进,账面价格200万元,已使用2年尚可使用8年,2年通货膨胀率累计为10% ;该项技术转岀对该企业生产经营有较大影响,以后8年减少的销售收入按折现值计算为80万元,追加开发费20万元。试评估该项无形资 产转让的最低收费额。 评估过程如下: (1)两年来通货膨胀率为10%,按物价指数法调整外购无形资产的重置成本,并根据成新率可得浮法玻璃生产技术的重置成本净值为: 200X (1+1(B)X —= 1T0C?元 2+S

资产评估:成本法、市场法和收益法的比较

市场法,成本法,收益法的区别一、含义 市场法,也称现行市价法或市场价格比较法,是指通过比较被评估资产与最近售出(交易)的类似资产的异同,将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。成本法,是指在被评估资产现时重置成本的基础上,扣减其各项损耗价值,从而确定被评估资产价值的方法。 收益法,是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种方法。 比较:市场法的资料直接来源于市场,同时又为即将发生的资产业务估价,所以市场法的应用,与市场经济体制的建立与发展,资产的市场化程度密切相关。运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。而成本法的资料是历史资料,受时间的限制不大。收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。

二、基本原理 市场法,是按所选参照物的现行市场价格,通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化,以调整后的价格作为资产评估价值。 成本法:被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法,是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现,以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。 三、资产计价尺度 市场法,是以市场价格作为资产评估的计价尺度。 成本法,是以重置成本作为资产评估的计价尺度。 收益法,是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。 四、前提条件 市场法:

1、需要有一个充分发育活跃的资产市场; 2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动(参照物),且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。 3、参照物的基本数量至少为3,参照物成产成交价格必须真实,参照物成交价应是正常交易的结果,参照物与被评估资产之间大体可替代 成本法: 1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性; 2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的,如复原重置成本的计算、成新率的计算等,要求这些历史资料可以收集; 3、形成资产价值的各种损耗是必要的; 4、被评估资产必须是可以再生的或者是

资产评估师 cpv 《评估实务二》-分章节讲义-收益法的评估技术思路

第01讲收益法的评估技术思路 【本章考情分析】 本章考题可能涉及客观题、计算题。分值估计在12分左右,在复习中重点关注收益法中三种方法(许可费节省法、增量收益法、超额收益法)的评估思路、以及评估参数(收益额、收益期、折现率)的确定。 【本章知识框架】 第一节收益法的评估技术思路 【知识点】许可费节省法 (一)许可费节省法相关概念 1.许可费节省法的评估思路 评估思路:测算由于拥有该项资产而节省的向第三方定期支付许可使用费的金额,并对该无形资产经济寿命期内每年节省的许可费支出,通过适当的折现率折现到评估基准日,以此作为该项无形资产的价值。 在某些情况下,许可使用费包括一笔期初入门费和建立在每年经营业绩基础上的分成费。 2.许可费节省法的计算公式 其中: Y——入门费/最低收费额; K——无形资产分成率,即许可费率; R t——第t年分成基数; t——许可期限; r——折现率。 【提示】收益和折现率都是税前的。 (二)许可费节省法的操作步骤 1.确定入门费 2.确定许可费率 ①以市场上可比的或相似的许可费使用费率为基础确定; ②基于收益的分成确定;假设被许可方自愿支付给许可方的金额,通常包括边际分析法、经验数据法等不同确定方法。因此,许可费节省法也称为收益分成许可法。 3.确定许可期限

许可期限可能短于经济寿命年限,还可能短于法定保护期限。 在资产评估实践中,通常依据与被评估无形资产相同或相近无形资产在法律或合同、企业申请书中规定的许可使用期限,确定被评估无形资产的许可期限。 4.确定折现率 通常可以采用风险累加法、回报率拆分法等方法测算折现率。 【例3-1】本次评估对象为A这一电影作品,评估目的是为电影作品版权人进行院线市场发行放映提供价值参考依据,即给出其在国内院线的放映权价值。 该电影预计在国内院线放映共可获得20000万元的票房收入,放映期限为40天,则日均收益P日均计算如下: P日均=20000÷40=500(万元) 许可费率按照行业平均方法确定,按照统计的电影行业许可费平均值,取K=40%。假设日折现率为0.03%,在没有保底费,且不考虑税收影响,则该电影作品放映权的价值V为: (三)许可费节省法使用的注意事项 1.许可费率的可获得性与可靠性 (1)对于相关财务数据的预测,应注意所取得的适当收益以及对该项无形资产寿命年限的估计应当与所采用的许可费率相对应。 (2)应注意所采用的许可费率是否可以使许可费在税前抵扣。 (3)应注意所采用的许可费率是否包括营销成本和被许可方所承担的使用该项资产的任何成本的考虑。 (4)市场上明显相似的资产的许可使用费率可能会存在显著不同,可以采用经营者所要求的毛利率作为许可费率参数衡量的参考。 2.许可费节省法的适用情形 ①许可费节省法多用于无形资产使用权转让、出租的评估,主要包括商标、专利以及技术特许。 ②许可费节省法须在可比资产存在、经济行为双方独立、熟悉情况并且自愿的情形下适用。 ③由于无形资产许可费通常情况下只能反映无形资产的部分权利收益,即被许可部分的价值,因此利用此种方法得到的评估结果一般只反映无形资产的使用权价值,比无形资产的所有权价值低。 【知识点】增量收益法 (一)增量收益法相关概念 1.评估思路 预测由于使用该项无形资产而使企业得到的利润或现金流量,与一个没有使用该项无形资产的企业所得到的利润或现金流量进行对比,将二者的差异作为被评估无形资产所创造的增量收益,然后进行折现得到无形资产的价值。 2.计算公式 其中: R t——第t年无形资产预期增量收益;

资产评估_市场法例题

[例] (1)估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地,面积为600平方米,地形为长方形。 (2)评估要求。评估该地块2010年10月3日的公平市场交易价格。 (3)评估过程。 ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例,故采用市场法时行评估。 ②搜集有关的评估资料。 A.搜集待估土地资料。 B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物,具体情况见表2-1。

③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖,无需进行交易情况修正;交易实例B较正常买卖价格偏低2%;交易实例C较正常买卖价格偏低3%。 则各交易实例的交易情况修正率为: 交易实例A:0%;交易实例B:2%;交易实例C:3%;交易实例D:0%。 ④进行交易日期修正。根据调查,2001年10月以来土地价格平均每月上涨1%,则各参照物交易实例的交易日期修正率为:交易实例A:6%;交易实例B:7%;交易实例C:12%;交易实例D:10%。 ⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区,无需作区域因素修正。 交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100,则根据表2-2各种区域因素的对比分析,经综合判定打分,交易实例B所属地区为88,交易实例C所属地区为108,交易实例D所属地区为100。

⑥使用年限修正。 土地使用年限因素的修正。交易实例B 、D 与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A 、C 均需作使用年限因素的调整,其调整系数测算如下(假定折现率为8%): ] 35 308%111[]8%11-[1) ()(年限修正系数+-÷+= =(1-0.0994)÷(1-0.0676) =0.9006÷0.9324 =0.9659 ⑦计算待估土地的初步价格。

资产评估例题与答案

第二章 ?功能价值类比法 ? ?案例1:某待估资产为一机器设备,年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。 ?评估人员收集的信息: ?(1)从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例,该设备的年生产能力为210吨,市场成交价格为160万元。 ?(2)将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。 ?(3)发现两者除生产能力指标存在差异外,从参照设备成交到评估基准日之间,该类设备的市场价格比较平稳,其他条件也基本相同。 ?分析:由于待估资产的市场交易案例易于选取,可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上,即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 ?评估值=160×150/210=114.29(万元) 价格指数法 ?案例2:某待估资产为两室一厅居住用房,面积为58平方米,建筑时间为1989年,位置在某市闹市区,评估基准日为2003年5月1日。 ?在待估房屋附近,于2001年12月曾发生过房屋交易活动,交易价格为58000元。经调查和分析,评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。 ?分析:由于可以找到待估资产的市场交易案例,应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上,所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。 ?经调查,2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%,则: ?资产评估值=58000×(1+9.3%)=63394(元) 成新率价格调整法 ?案例:待估资产为某机器设备,生产时间为1993年,评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例,该机器设备和待估设备型号相同,属同一厂家生产,交易时间为2002年12月,交易价格为124000元,该机器设备的生产时间为1995年。 ?分析:资产的市场交易案例易于选取,应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上,可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。 ?经了解,待估设备尚可使用年限为13年,则待估资产成新率为: ?待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/(待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限)×100%=13÷(10+13) =57% ?参照资产已使用年限为8年,尚可使用年限为15年,则参照资产的成新率 ?参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65% ?则待估资产的评估值可通过下式计算: ?资产评估值=参照物成交价格×(评估对象成新率/参照物成新率)

河北省资产评估师《资产评估》:收益法应用中参数指标试题

河北省资产评估师《资产评估》:收益法应用中参数指标试题 本卷共分为1大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。 一、单项选择题(共50题,每题2分。每题的备选项中,只有一个最符合题意) 1.下列资产负债表项目中,需要根据总账科目和明细账科目分析填列的是__。 A.长期应收款 B.应收账款 C.应付账款 D.预收账款 2.以下各项,属于资产评估客体的是______。 A.资产评估的行为规范 B.评估标的物 C.资产评估进行的前提条件假设 D.资产评估的时间基准 3.某企业实现净利润为5000万元,本期提取折旧700万元,无形资产摊销100万元,提取坏账准备200万元,投资收益500万元,非经营性财务费用100万元,经营活动产生的现金流入量为7000万元,经营活动产生的现金流出量为4200万元。如果没有其他事项,该企业的营运指数为()。 A.0.82 B.0.61 C.0.50 D.0.40 4.某企业2001年1月15日租入全新的设备并交付使用,该设备的租赁期为5年,尚可使用年限为6年,租赁期满时企业将行使优惠购买选择权,同时转移设备的所有权。该设备的入账价值为3 000000元,预计净残值为3 000元。如果采用直线法对该设备计提折旧,则第一年应计提的折旧额为__元。 A.749 250 B.686 813 C.499 500 D.457 875 5. 下列各项中,不应计人委托加工物资成本的是__。 A.拨付的加工物资 B.支付的加工费 C.委托加工物资收回后直接用于销售时受托方代收代交的消费税 D.委托加工物资收回后用于连续生产应税消费品时受托方代收代交的消费税 6. 工程图样中只用米和毫米做单位,下列选项中以米为单位标注的是__。 A.建筑标高 B.门窗尺寸 C.房间尺寸 D.大房间尺寸 7. 计量和报告,不得提前或者延后。这体现的是__。 A.及时性 B.相关性

2015年山东省资产评估师《资产评估》:收益法在无形资产评估中的应用试题

2015年山东省资产评估师《资产评估》:收益法在无形资 产评估中的应用试题 一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、下列变形缝中需在基础部分也要断开的类型是____ A:温度缝 B:伸缩缝 C:沉降缝 D:抗震缝 2、将最合理的生产方案用表格或文字形式确定下来,作为组织生产、指导生产、编制生产计划依据的工艺文件,称之为____ A:工艺过程 B:工艺规程 C:生产定额 D:生产纲领 3、造成内燃机损伤的原因是多方面的,其中最主要的是__。 A.疲劳 B.热损伤 C.磨损 D.腐蚀 4、有限责任公司在增资扩股时,新的投资者缴纳出资额大于其在注册资本中所占的份额部分,记入“__”科目。 A.实收资本 B.股本 C.资本公积 D.盈余公积 5、企业在将可供出售金融资产重分类为采用成本或摊余成本计量的金融资产时,对于原计入资本公积的相关金额,有固定到期日的,应在该项金融资产的剩余期限内,在资产负债表日,按照采用实际利率法计算确定的摊销金额,借记或贷记的会计科目是__。 A.资本公积——其他资本公积 B.资本公积——资本溢价 C.盈余公积 D.营业外收入 6、步进电动机所使用的电源形式为__。 A.脉冲电压 B.正弦交流 C.恒定直流 D.以上三种形式均可 7、除法律另有规定或当事人另有约定外,买卖合同标的物所有权转移时间为____

A:收讫货款时 B:标的物交付时 C:合同生效时 D:合同签订时 8、对焊接锅炉进行水压试验时,应在水压试验压力下维持____,压力保持不变。A:5分钟 B:20分钟 C:1小时 D:2小时 9、股份有限公司在对外销售M商品时,在销售合同中规定由于特定原因购买方有权退货,则甲公司确认该批商品销售收入的时点是__。 A.商品发出时 B.甲公司收到商品销售货款时 C.购买方收到商品并验收合格时 D.购买方正式接受商品或退货期满时 10、企业对外销售需要安装商品时,若安装和检验属于销售合同的重要组成部分,则确认该商品销售收入的时间为__。 A.发出商品时 B.收到商品销售货款时 C.商品运抵并开始安装时 D.商品安装完毕并检验合格时 11、在进行所得税会计处理时,下列各项交易或事项不会导致资产、负债产生暂时性差异的是____ A:计提固定资产折旧 B:期末计提坏账准备 C:期末按公允价值调整交易性金融资产的账面价值 D:企业确认的国债利息收入 12、建筑物的位置一般以__为宜,以取得较好的采光条件。 A.东南向 B.正南方向 C.正东方向 D.西南方向 13、对于注册商标的转让,下列叙述正确的是____ A:转让人和受让人应当签订转让协议 B:由受让人向商标局提出申请 C:受让人没有保证使用该注册商标的商品质量的义务 D:受让人自合同签订之日起享有商标专用权 14、下列基础类型中,属于柔性基础的是__基础。 A.砖 B.毛石 C.混凝土D.钢筋混凝土 15、工程定额测定费属于建筑安装工程费中的____ A:人工费 B:临时设施费

企业价值评估收益法评估技术说明

企业价值评估收益法评估技术说明中天衡平评字[2010]第049 号企业价值评估收益法评估技术说明 一、评估对象 (2) 二、收益法应用前提及选择理由和依据 (3) 三、主要评估假设与评估依据 (5) 四、企业经营分析 (7) 五、企业财务分析 (14) 六、企业资产负债分析与收益预测对应资产负债范围的确 定 (16) 七、收益法评估模型与收益年限、收益口径的确定 (17) 八、预期收益的预测 (19) 九、折现率的选取 (26) 十、收益折现和的计算 (28) 十一、其他资产和负债的评估价值 (28) 十二、评估结果 (29) 精选资料

北京中天衡平国际资产评估有限公司 [4.2]-1 精选资料

企业价值评估收益法评估技术说明 中天衡平评字[2010]第049 号 一、评估对象 本项目评估对象为广东省粤晶高科股份有限公司100%出资权益。广东省 粤晶高科股份有限公司基本情况: 工商登记注册号:440000000049466 注册地址:广州市萝岗区科学城南翔二路10 号; 注册资本:人民币伍仟万元(实收资本:人民币伍仟万元); 法人代表:区惠青; 公司类型:股份有限公司; 经营范围:生产:电子元器件及其配件。销售电子产品及通讯设备,电 子元器件及其配套件;经营本企业自产产品及技术的出口业务;经营本企业 生产所需原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务(国家 限定公司经营和国家禁止进出口的商品除外)(按【2001】粤外经贸发登字 第066 号文经营)。 企业历史沿革:广东省粤晶高科股份有限公司(以下简称:粤晶高科公 司)成立于1996 年,其前身是广东省半导体器件厂,2000 年经广东省政府 批准,改制为股份制公司,是专业从事半导体器件研究、开发、生产、经营 的高新技术企业。公司吸纳了大批具有20 余年生产实践的专业科技人才和 生产骨干,有长期生产半导体器件的经验,同时具有研发、开拓市场的营销 北 京 中 精选资料

资产评估例题

第二章 市场法(直接比较法) 案例1:某待估资产为一机器设备,年生产能力为150吨。评估基准日为2013年2月1日。 (1)从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例,该设备的年生产能力为210吨,市场成交价格为160万元。 (2)将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。 (3)发现两者除生产能力指标存在差异外,从参照设备成交到评估基准日之间,该类设备的市场价格比较平稳,其她条件也基本相同。 分析:由于待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上,即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160×150/210=114、29(万元) 案例2:某待估资产为两室一厅居住用房,面积为58平方米,建筑时间为1999年,位置在某市闹市区,评估基准日为2013年5月1日。 在待估房屋附近,于2011年12月曾发生过房屋交易活动,交易价格为580000元。经调查与分析,评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。 分析:由于待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上,所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。 经调查,2013年居住用房价格与2011年相比上升了9、3%,则: 资产评估值=580000×(1+9、3%)=633940(元) 案例3:某企业因严重的资不抵债而进行破产清算,其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例,该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同,成交时间为2012年6月,成交价格为365、2万元。评估基准日为2012年8月1日。 分析:待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上,可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析,待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%,则待估资产的评估值为: 资产评估值=365、2×(1—30%)=255、64(万元) 案例4:待估资产为某机器设备,其生产时间为2005年6月30日,评估基准日为2013年1月1日。搜集到一交易案例,该机器设备与待估设备型号相同,属同一厂家生产,交易时间为2012年12月31日,交易价格为124000元,该机器设备的生产时间为2005年1月1日。 分析:待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上,可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经调查了解,待估设备的尚可使用年限为13年,则待估资产的成新率为: 待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/(待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限)×100%=13÷(7、5+13) =63% 参照资产已使用年限为8年,尚可使用年限为15年,则参照资产的成新率 参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65% 资产评估值=参照物成交价格×(评估对象成新率/参照物成新率) 评估值=124000×(63%÷65%)=120184、62(元)

流动资产评估习题

一、单项选择题(每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意) 1、评估外币存款,应按照()汇率将外币存款折算成等值人民币。 A.评估基准日 B.评估现场工作日 C.当年平均 D.当月平均 【正确答案】:A 【答案解析】: 2、一般来说,应收账款评估后,“坏账准备”科目的金额为()。 A.评估确定的坏账准备的金额 B.无法确定 C.零 D.原计提的金额 【正确答案】:C 【答案解析】: 3、材料盘盈盘亏的评估应以()为原则进行评估,并选用适当的评估方法。 A.有无账面存款

B.有无使用 C.有无实物存在 D.有无原始凭证 【正确答案】:C 【答案解析】: 4、评估人员对某企业的库存甲材料进行评估,被评估甲材料共分三批购入。第一批购入100吨,材料价款共计320 000元,运输费用1 500元;第二批购入100吨,材料价款共计350 000元,运输费用2 000元;第三批于评估基准日当天购入,数量为150吨,材料价款500 000元,运输费用2 000元。经清查,评估基准日企业库存甲材料200吨且保存完好,则该企业甲材料的评估值最接近于()元。 A.677 219 B.684 400 C.669 300 D.691 340 【正确答案】:C 【答案解析】:[(500 000+2 000)/150]×200=669 333(元),原材料评估值与计价方法没有关系。

5、某企业拥有一张6个月的商业汇票,本金200万元,月息10‰,截至评估基准日离付款期尚差3个月,由此确定的应收票据的评估值为()万元。 A.206 B.230 C.1030 D.306 【正确答案】:A 【答案解析】:应收票据的评估值=2 000 000×(1+10‰×3)=2 06(万元)。 6、某低值易耗品,原价800元,预计使用1年,现在已经使用了6个月,该低值易耗品的现行市价为1 200元,则确定的低值易耗品的评估值为()。 A.500元 B.600元 C.700元 D.800元 【正确答案】:B 【答案解析】:低值易耗品的评估值=1 200×(1-6/12)=600(元)。

收益法在无形资产评估中的应用

(第一部分)第三章收益法在无形资产评估中的应用 一、单项选择题 1、甲公司利用一项专利技术生产出乙产品,进而销售乙产品获得收益,这种收益获得方式是()。 A、直接收益方式 B、间接收益方式 C、混合收益方式 D、叠加收益方式 2、人们爱好的转变以及经济形势变化等,可能会缩短无形资产的()。 A、法定寿命 B、司法寿命 C、技术寿命 D、经济寿命 3、合理判断和计算被评估无形资产所产生的增量收益,是使用()时特别需要注意的。 A、许可费节省法 B、贴现率法 C、超额收益法 D、增量收益法 4、无形资产增量收益测算中,下列各项属于收入增长型的表现形式的是()。 A、其他条件不变,单价降低 B、其他条件不变,销量提高 C、其他条件不变,单位成本降低 D、其他条件不变,生产量提高 5、甲企业由于采用一项专利技术,使得该公司A产品销售单价由50元变为55元,单位成本30元以及销售量10000件都不变,不考虑税收的影响,测算该专利技术带来的增量收益为()。 A、37500元 B、50000元 C、250000元 D、187500元 6、采用分成率法测算无形资产收益分成时,最重要的一个步骤是()。 A、确定总收益额 B、确定无形资产收益额 C、确定分成率 D、确定折现率 7、企业总收益由三种收益组成,一般认为因企业无形资产的运用所产生的收益是()。 A、资金收益 B、技术收益 C、管理收益 D、劳动力收益

8、A企业主要生产某种电子产品甲,2018年A企业通过使用一项专有技术,使得甲电子产品的销售量増加到20000件。已知未使用该技术时,甲产品的销售量为15000件,并假设A企业的甲产品在使用该技术前后的单位销售价格和单位成本保持不变。甲产品销售价格为200元/件,成本为120元/件,不考虑税收的影响。则A企业因使用该专有技术形成的增量收益额为()元。 A、300000 B、400000 C、1000000 D、600000 9、A企业欲购买一项专利技术,预测购入该专利后年收益额为220万元。该企业净资产总额为800万元,企业所在行业的平均收益率为20%。则该专利带来的增量收益额为()万元。 A、160 B、40 C、60 D、44 10、将无形资产的无风险报酬率和风险报酬率量化并累加,进而确定无形资产折现率的方法是()。 A、风险累加法 B、回报率拆分法 C、边际分析法 D、经验数据法 11、测算无形资产折现率时,回报率拆分法采用逆向研究的方式,从()出发,倒推出被评估无形资产的回报率。 A、企业整体回报率 B、有形资产回报率 C、固定资产回报率 D、营运资金回报率 12、下列各项无形资产评估方法中,从整体收益中扣除其他相关贡献资产的相关贡献,计算剩余收益并折现的方法称为()。 A、增量收益法 B、溢价利润法 C、超额收益法 D、收益分成许可法 13、甲企业拥有一项矿权,拟评估其价值,评估基准日为2019年12月31日,甲企业2019年收益合计600万元,其中出售固定资产收益20万元,甲企业拥有有形资产的价值为5000万元,有形资产综合回报率为8%,则该矿权的收益额为()。 A、200 B、180 C、160 D、145

资产评估收益法中参数的确定

资产评估收益法中参数的确定 来源:岁月联盟 作者:未知 时间:2010-07-03 资产评估的收益法又称收益还原法或收益本金化法,是国际上公认的资产评估基本方法之一。 资产评估是通过估算被评估资产对象在未来期间的预期收益,选择使用一定的折现率,将未来收益一一折成评估基准日的现值,用各期未来收益现值累加之和作为评估对象重估价值的一种方法。其适用条件要求是:评估对象使用时间较长且具有连续性,能在未来相当年内取得一定收益;评估对象的未来收益和评估对象的所有者所承担的风险能用货币来衡量。显然地,资产评估的收益法涉及预期收益额、未来收益期、折现率这三个基本参数。收益法的核心问题就是确定预期收益额、未来收益期、折现率。 预期收益额的确定 预期收益额受诸如背景、政策因素等在内的众多因素的影响,存在很大程度的不确定性。但这并不妨碍对预期收益的确定作出努力。 ——预期收益额的确定,既要联系又高于历史。将历史与未来完全进行割裂、简单地以历史去推知未来都是有失偏颇。 客户公司过往的业绩固然不等于将来,但是至少表明了与将来的某种逻辑联系。企业预期未来收益额的确定,首先,离不开企业现有的生产条件、技术条件、市场条件。同时,未来情况的确定很大程度上是建立在现时、法规、信贷、税率等制度下。这是决定企业收益额大小的客观条件。要本着从企业的经营现状出发,分析过往的业绩,去推导未来。可以说,这种分析越是充分,越有利于恰当地推知预期收益额。

同时,未来的,又不是简单的历史照搬。应当明确,企业过往的发展未必是合理的,企业资产的效用可能还有潜力或者已经丧失殆尽。企业未来收益额的确定,必须是在考虑资产的最佳与合理使用的基础上,通过对未来市场的发展前景及各种因素对企业未来收益额的影响进行分析,模拟出企业在未来若干时期的经营状况和经营业绩来加以达到。 ——预期收益额的确定,既有赖于但又不限于参照客户企业提供的资料。 客户企业较为熟悉自身乃至行业情况,有自己的发展目标和市场定位,如果能够站在客观的立场去做预测,是能够编制出具有较高信息含量的未来收益预测的;何况提供预测性财务信息本来就是客户企业的责任,在评估中介机构不可能完全介入企业的预测,只能进行抽样检查与判断分析的情况下,作为中介机构有可能也有必要将其作为确定未来预期收益额的依据。 但另一方面,也必须看到,企业提供的预测资料,毕竟源于作为永恒追求利益的“经济人”的企业管理当局。在企业管理当局出于某种利益动机(驱动)下,往往有意拔高或降低、甚至提供虚假盈利预测值而难以做到客观公正。同时,作为盈利预测本身也有自身的弱点,盈利预测的复杂性、预测方法的局限性、由于预测本身所固有的不确定性,包含盈利预测在内的各种预测信息的可靠性、相关性毕竟不同于现实,而且,这种盈利预测的时间越长,其准确性也越差;因而,即便希望是从客观角度出发,也因盈利预测本身的先天不足(弱点)难以有圆满解释;即便是历史财务信息资料本身,其本身是否已经全面反映企业资产的过往情况还难以完全避免受到责难。因此,在未来收益的确定问题上,中介机构要有正确的局外观。也就是既要企业客户提供的资料又要不限于企业提供的资料,还要依赖评估中介机构自身的专业优势,通过掌握多方面的资料去而合理地推导与估算未来收益。 ——预期收益额的确定,既可以采用现金流又不排斥采用净收益。 对委估资产价值特别是企业价值的看法——一种获利能力而非资产本身的重置价值;一种整体获利能力而非单项资产获利能力的简单相加之和。这种观念日益得到接受。对于未来预期收益额确定的启迪意义就在于它既可以通过现金流又可以通过净收益的运用来达到。 未来委估资产(整体)获利能力的表述,首先可以采用现金流。理财学理论认为,资产的内在价值是其未来现金流量的现值。如果把资产的经营过程看成是一个不断投资与不断回收的过程,那么,委估资产的价值最终体现在回收的现金上。采用现金流来确定未来收益额,即运用企业在未来经营期内经营过程中的现金流入量与流出量的差额来确定企业委估资产收益。它包括企业在未来的一切收支净额,无论是营业收支、投资收支还是资产收支,只要形成现金净流量就应该看作是收益。 未来委估资产(整体)获利能力的表述,还可以采用包括净收益在内的口径。净收益指在未来经营期内所获得的归资产所有者拥有和支配的价值金额即

资产评估的基本方法习题(含答案)分析

第三章资产评估的基本方法 一、单项选择题(每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意) 1、采用收益法评估资产时,收益法中的各个经济参数之间存在的关系是()。 A.资本化率越高,收益现值越低 B.资本化率越高,收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值 2、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是()。 A.为了符合资产评估的政策 B.为了体现可比性的要求 C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性 D.便于计算 3、复原重置成本与更新重置成本在购建评估对象时的相同点在于()。 A.采用的材料相同 B.制造标准相同 C.技术相同 D.以现行价格水平购建 4、被评估资产甲生产能力为60 000件/年,参照资产乙的重置成本为8 000元,生产能力为40 000件/年,设规模经济效益指数X取值0.6,被评估资产的重置成本最接近于()元。 A.10203 B.18423 C.7869 D.22333 5、被评估资产年生产能力为100吨,参照资产的年生产能力为160吨,评估基准日参照物资产的市场价格为20万元,由此确定的被评估资产的价值为()万元。 A.40 B.5 C.8 D.12.5 6、评估某企业,经专业评估人员测定,该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为1 00万元,100万元,100万元,100万元,100万元,并且在第六年之后该企业收益将保

持在120万元不变,资本化率和折现率均为10%,该企业的评估价值最接近于()万元。 A.1120 B.1160 C.1579 D.1610 7、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示()。 A.满负荷运转 B.超负荷运转 C.开工不足 D.与资产负荷无关 8、某项资产购建于2007年,账面原值为50万元,于2010年评估,若以取得时定基物价指数为100%,评估时定基物价指数为140%,该资产最可能评估值为()元。 A.820 000 B.700 000 C.140 000 D.100 000 9、运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率,其假设前提是()。 A.设备不存在功能性贬值 B.设备不存在经济性贬值 C.设备的实体性损耗与使用时间成指数关系 D.设备的实体性损耗与使用时间成线性关系 10、被评估对象为2007年购入的一台设备,评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比,需多用操作工人4人,每年多耗电40万度。如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元,每度电的价格为0.6元,设备尚可使用4年,折现率为10%,所得税税率为25%,不考虑其他因素,则该设备的功能性贬值最接近于()万元。 A.54 B.76 C.87 D.101 11、下列不属于收益法的基本参数的是()。 A.收益额 B.折现率 C.收益期限

资产评估基础-收益法的概念和应用前提知识点

收益法的概念和应用前提 第二节收益法 知识点: —、收益法的概念 二、收益法的应用前提 三、收益法的基本步骤和基本参数 四、收益法中的主要技术方法 五、收益法的适用范围与局限 —、收益法的概念 收益法,是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值,来估算资产价值的各种评估技术方法的总称。 该评估技术思路认为,任何一个理智的投资者在购置或投资某一资产时,所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报,即收益额。 收益法容易被资产评估业务各方所接受,是资产评估中常用的评估方法之一。 式中: P——评估价值 Ri——未来第i年的预期效益

r——折现率 n——收益年限 i——年序号 补充知识:现值计算:复利现值、年金现值、特殊情形 货币时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。 现值(Present value,P):未来年份收到或支付的现金在当前的价值。求现值的过程,称为折现,使用的利息率称为折现率。 (1)复利现值 复利,是指上期的利息将计入下期的本金,从而计算下期利息的计息方式。 复利终值公式:F=P×(1+r)n 复利现值公式:P=F/(1+r)n 假设某银行年利率5%,每年计息一次,六年后需要40000元,问现在存入多少钱可满足需要? P=40000/(1+5%)6=29848.62(元) (2)年金现值 年金:一定时期内每期相等金额的收付款项。分为后付年金(普通年金)、先付年金、递延年金和永续年金。 ①后付年金:每期期末有等额收付款项的年金。

后付年金现值公式: 例:某人准备在今后5年中每年年末从银行取1000元,如果利息率为10%,则现在应存入多少元? P=1000×[1-(1+10%)-5]/10%=3790.79(元) ②先付年金:每期期初有等额收付款项的年金。

基金管理公司资产评估

基金管理公司资产评估 评估方法 资产评估的方法主要有收益法、市场法和资产基础法(成本法)。注册资产评估师执行企业价值评估业务,应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法。 市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值,它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。由于国内尚无上市的基金管理公司,同时受客观条件限制,市场上有相对可比案例或可比指标无法获取,故本次评估不采用市场法。 收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法中常用的两种方法是未来收益折现法和收益资本化法。收益法是从决定资产现行公平市场价值的基本依据—资产的预期获利能力的角度评价资产,符合对资产的基本定义。同时,被评估企业管理层能够提供未来年度的盈利预测,具备采用收益法评估的条件。因此,本次采用收益法进行了评估。 成本法也称资产基础法,是指在合理评估企业各项资产和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。 因此本次评估采用资产基础法和收益法对XX基金管理有限公司股东全部权益价值进行评估,以确定委估资产在评估基准日的市场价值。 (一)资产基础法评估说明: ⑴、货币资金:包括现金和银行存款。 现金,评估人员会同企业会计主管对现金进行监盘,对编制的“现金盘点表”进行了复核,根据盘点金额和评估基准日至盘点日的账务记录推导出评估基准日的金额,账实相符。在核实无误的基础上以基准日人民币库存现金账面值确定评估值。银行存款:包括自有资金存款、一般风险准备金存款及保证金存款。评估人员核对与委估明细表是否相符,获取评估基准日的“银行对账单”、“银行存款余额调节表”及银行存款询证函,查明是否存在未达账项且是否正常。银行存款经核实无误后按账面价值确定评估值。 ⑵、交易性金融资产:为企业购买的债券型基金。评估人员获取了XX基金管理有限公司的基金账户对账单,并对基准日所持有的基金名称、种类及持有份额进行了发函确认。交易性金融资产评估值以基准日基金单位净值乘以公司所持有的各基金份额确定。 ⑶、应收利息:为XX基金存于招商银行、兴业银行、民生银行的定期存款按照存款利率计提的利息。评估人员获取了定期存款存单,复核了所属期间的应计提利息,经复核无误后按账面值确定评估值。 ⑷、应收款项:包括应收管理费、应收申购费、应收赎回费、应收转换费、应收销售服务费及押金、保证金等。评估人员首先获取了应收款项的明细清单,进行了逐一审核,同时向财务部门了解了基金产品各类手续费的计算方法,并对部分款项进行了发函确认。经核实无误,

资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-不动产评估的收益法

第04讲不动产评估的收益法 (三)应用举例 1.估价对象概况 估价对象位于××市××区××街××大厦A座12层1206号,建成年代为1999年,用途为办公,评估对象总楼层为地上22层、地下3层,估价对象位于地上12层,建筑面积为139平方米。 (1)位置状况。估价对象用地四至为:西至南礼士路,南至南礼士路46号,东至月坛南街甲1号院内,北至月坛北街。 (2)权益状况。根据产权方提供的房屋所有权证(证号略),估价对象设计用途为办公。地号(略),土地使用权类型为出让,土地使用期限自1999年7月28日起至2044年7月27日止,土地使用权面积为17557.0平方米。估价对象在评估基准日未设定他项权利。 (3)实物状况。根据评估人员现场勘查,建筑物的装修标准及设备设施情况如下: 结构:评估对象为钢混结构。 外装修:评估对象外墙贴挂石材。 内装修:大厦大厅为石材地面及墙面,不锈钢框玻璃进户门,地砖地面,轻钢龙骨铝塑板吊顶。建筑物基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、照明、消防、中央空调等设施均正常使用。 设备设施:供水、供电,照明系统,防火分区消防自动喷淋系统,给排风系统等。 经评估人员现场勘查,目前评估对象建筑物地基和基础均未发现不均匀沉降;房屋承重构件和围护墙较好;地面较为平整;门窗启闭较为灵活;管道通畅、水卫设备齐全完好;建筑物维护使用状况好。 (4)基础设施状况。评估对象宗地红线内基础设施状况达到“七通”(即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力、通燃气)。 通路:西临南礼士路,北临月坛北街; 通电:接市政供电管网; 通讯:接市政通讯网络; 通上水:接市政供水管网; 通下水:雨污分流排水,接地下市政管网; 通热力:接市政供暖。 通燃气:接市政燃气。 2.评估计算过程 (1)收集交易案例(略)。 (2)选取可比实例 本次估价选取近期同一供需圈内三个用途相同的交易实例作为可比实例进行比较(见图4-9、表4-1)。

资产评估基础第七章资产评估方法习题

第七章资产评估方法 一、单项选择题 1、以下不属于直接比较法特点的是()。 A、比较直观 B、对可比性要求较低 C、便于操作 D、比较简洁 2、Z公司待评估资产为一台机器设备甲,年生产能力为500吨。评估基准日为2017年7月1日。评估人员收集的信息有:(1)从市场上收集到一个类似设备近期交易案例,该设备的年生产能力为600吨,市场成交价格为300万;(2)待评估设备与收集的参照设备相比,除了生产能力指标存在差异外,从参照设备成交到评估基准日之间,该类设备的市场价格都比较稳定,其他条件也基本相同。甲设备的评估价值为()万元。 A、250 B、300 C、360 D、550 3、评估一辆某型号汽车,八成新。已知同型号八成新汽车的市场价值为30万元,则该汽车的评估值最接近于()万元。 A、24 B、30 C、25 D、无法确定 4、下列关于折现率的说法中,错误的是()。 A、折现率=无风险报酬率+风险报酬率 B、无风险报酬率可以参照同期政府债券收益率确定 C、确定折现率的方法有加和法、资本资产定价模型法、资本成本加权法和市场法等 D、对资产评估而言,最好用政府短期债券的收益率作为无风险报酬率 5、被评估资产为P公司一项最新开发的程序。预计在未来无限年期其年收益为40万元,资本化率为5%,则该新程序的评估价值为()。 A、480万元 B、800万元 C、60万元 D、880万元 6、由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失是指()。 A、资产的重置成本 B、资产的实体性贬值 C、资产的经济性贬值 D、资产的功能性贬值 7、运用成本法时,不会涉及到的要素是()。 A、资产的重置成本

相关主题
相关文档 最新文档