《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（试行）
目录
第一章总则 ................................................................................................... - 1 -1.1 【目的依据】............................................................................................ - 1 -1.2 【适用范围】............................................................................................ - 1 -1.3 【编制任务】............................................................................................ - 1 -1.4 【编制原则】............................................................................................ - 1 -1.5 【编制内容】............................................................................................ - 2 -1.6 【成果构成】............................................................................................ - 3 -1.7 【编制单位】............................................................................................ - 3 -1.8 【其他】.................................................................................................... - 3 -第二章技术文件 ........................................................................................... - 5 -2.1 【技术文件的成果构成】........................................................................ - 5 -2.2 【规划研究报告的内容要求】................................................................ - 6 -2.3 【专项研究的内容要求】...................................................................... - 12 -2.4 【技术图纸的内容要求】...................................................................... - 14 -2.5 【技术文件的形式】.............................................................................. - 19 -
《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（试行）
第三章管理文件 ......................................................................................... - 21 -
3.1 【管理文件的成果构成】...................................................................... - 21 -
3.2 【文本的内容要求】.............................................................................. - 21 -
3.3 【图则的内容要求】.............................................................................. - 23 -
3.4 【管理文件的形式】.............................................................................. - 25 -
第四章附则 ............................................................................................... - 26 -
4.1【报批要求】............................................................................................ - 26 -
4.2【时效】.................................................................................................... - 26 -
附录 ................................................................................................................. - 27 -
第一章总则
1.1 【目的依据】
为规范深圳市城市更新单元规划的编制，根据《深圳市城市更新办法》及《深圳市城市更新办法实施细则（送审稿）》和有关技术规范，结合广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府（2009）78号）精神，制定本规定。
1.2 【适用范围】
深圳市域内的城市更新单元规划编制适用本规定。
1.3 【编制任务】
城市更新单元规划的主要任务是：以经批准的城市总体规划、土地利用总体规划、城市更新专项规划和法定图则、发展单元规划等规划为依据，对城市更新单元的目标定位、更新模式、土地利用、开发建设指标、公共配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡以及分期实施等方面作出细化规定，明确城市更新单元实施的规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任。
1.4 【编制原则】
城市更新单元规划编制，应充分体现城市规划的公共政策
属性，在优先保障和鼓励增加城市基础设施和公共服务设施等
公共利益前提下，有效实现各方利益的平衡，提高城市品质。 1.5 【编制内容】
城市更新单元规划主要包含以下内容：
（1）更新目标与方式。包括目标定位、拟采用的更新方式
及其对应的空间范围。
（2）更新单元范围。根据土地与建筑物核查结果，以空间
范围控制为手段明确单元更新权益划分。划定“拆迁用地范围”，
“独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地范
围”以及“开发建设用地范围”。
更新单元涉及土地腾挪或置换的，在划定更新单元范围前
须先行说明土地腾挪或置换的原因、依据与具体操作方式。
（3）功能控制。包括功能布局、地块用地性质、建筑总量
及各类功能建筑量、建筑密度、绿地率、绿化覆盖率、道路交
通设施、公共服务设施、市政工程设施及地下空间开发利用等。
（4）空间控制。包括城市空间组织、建筑形态控制、公共
开放空间与慢行系统设计等。
（5）利益平衡。基于更新单元现状权益状况，套用相关政
条文说明： 1.5（1）“更新方式”包括“拆除重建”、“综合整治”以及“功能
改变”三种类型。 条文说明： 1.5（2）“土地腾挪或置换”
须
依照《深圳市城市更新办法
实施细则》中关于“城市更新单元划定例外”相关规定执行。
策，制定更新单元与城市间的利益平衡方案；如果单元内涉及多个实施主体，还应载明各实施主体间的利益平衡方案。
（6）实施措施。规定实施主体应履行的各项义务，如落实搬迁责任、进行开发建设、移交城市基础设施和公共服务设施用地、配套建设城市基础设施和公共服务设施，以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任；制定分期实施计划。
1.6 【成果构成】
城市更新单元规划的成果包括：技术文件和管理文件。
技术文件是管理文件的技术支撑和编制基础。
管理文件以规范性条文表达更新单元规划的研究结论和建设要求，是城市规划行政主管部门实施城市更新单元规划管理的操作依据。
城市更新单元规划的成果体系如附录1所示。
1.7 【编制单位】
城市更新单元规划编制须由具备乙级及以上规划设计资质的规划编制单位承担。
1.8 【其他】
本规定由深圳市规划和国土资源委员会负责解释。
第二章技术文件
2.1 【技术文件的成果构成】
技术文件一般包括规划研究报告、专题研究与技术图纸三部分。其中规划研究报告还应包括专项研究。
有下列情况的还须进行相应的专题/专项研究。其中“专题研究”须由具备相应资质的设计机构另行编制，并独立成册；“专项研究”可由更新单元规划编制单位编制，内容与深度较“专题研究”相对简化，附于规划研究报告之后。
（1）涉及产业升级的应进行产业发展专题研究；
（2）涉及调整法定图则、发展单元规划用地性质的，应进行规划功能专项研究；
（3）涉及突破法定图则、发展单元规划确定的建筑总量或居住总量，以及法定图则未覆盖地区，应进行道
路交通和市政工程设施专题/专项研究，以及公共服
务设施和城市设计专项研究，科学确定开发强度；
（4）涉及对法定图则、发展单元规划其他限定性条件作重大调整的，应根据调整的内容开展相应的专项研
究；
（5）针对拆迁范围面积不小于10公顷的更新单元，应进行建筑物理环境专项研究；
（6）所有城市更新单元，均应进行经济可行性专项研究。
（7）位于特定地区的更新单元，应按照相关规定开展相应的专项研究。
2.2 【规划研究报告的内容要求】
规划研究报告是城市更新单元现状问题分析、规划要求论证过程和结果的解释。规划研究报告应包含如下内容：（1）前言
说明城市更新单元规划编制的背景及主要过程，包括更新单元规划的委托、编制、公示、审查和审批过程等。
（2）更新范围
根据更新单元土地与建筑物核查结果，划定拆迁用地、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地，以及开发建设用地范围。更新单元涉及土地腾挪或置换的，在划定更新单元范围前须先行说明土地腾挪或置换的原因、依据与具体操作方式。
编制《拆迁及建设用地面积指标一览表》（格式详见附录4）。条文说明：2.2（2）“拆定须依据单元规划（试行）》条文说明：2.2（3）土须依照《法实施细则建筑物核查
（3）现状概况与分析
说明更新单元的地理位置，分析其在区域中的功能、交通、环境景观等方面的地位和作用；
载明更新单元土地与建筑物信息核查结果及土地处置方案，并注明数据来源和获取方式；
说明更新单元的周边环境、自然、社会和现状建设特征，分析现状存在的主要问题和发展的潜力。
（4）规划依据与原则
说明编制城市更新单元规划所依据的上层次规划与相关规划，以及适用的法律、法规、规范和遵循的主要原则等。
其中上层次规划和相关规划，应以图纸结合简要文字的方式，表述规划名称、委托编制主体、生效期限、对本单元的要
求及其衔接要点等。
（5）更新目标与更新方式
根据上层次规划要求，结合更新单元发展条件，确定单元整体的功能定位、发展方向与发展目标。涉及产业升级的项目应明确产业门类选择。
说明城市更新单元采用的拆除重建、功能改变或综合整治等更新方式，明确不同更新方式对应的空间范围。条文说明：
2.2（5）上层次规划包括：法定图则、基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）、蓝线及其他专项规划
（6）功能控制
说明地块划分、用地性质、开发强度、公共服务设施、市
政工程设施、道路交通系统、地下空间开发等控制要求。
若项目涉及商业、服务业等经营性功能的地下空间开发，
需要单独说明经营性功能地下空间的功能与建设规模。
具体内容和深度参照详细蓝图执行。
编制“地块控制指标一览表”（格式详见附录5）和《开发建设用地技术经济指标一览表》（格式详见附录6）；如果单元内
包含独立占地的保障性住房，还须编制“保障性住房用地技术经济指标一览表”（格式详见附录7）。 （7）空间控制 说明规划方案对城市更新单元的地区空间组织、建筑形态控制、公共开放空间与慢行系统的主要构思和控制要点。制定意向性总平面布局方案；如涉及居住功能还应进行日照分析。
具体内容和深度参照详细蓝图执行。
（8）利益平衡 说明更新单元现状权益状况，包括单元内权益主体的类
型、数量、空间分布特征等，分析现状权益分布对更新单元的
空间布局、交通组织、地块划分、合宗开发、权利与责任分配
条文说明： 2.2（8）城市空间设计的原则、
标准等，应依照《深圳市城市设计标准与准则》（试行）相关规定执行。 条文说明： 2.2（9）更新改造适用的相关政策，包括《深圳市城市更
新办法实施细则》、《深圳市城市更新项目保障性住房配
建比例暂行规定》、《深圳市城市更新项目政府参与溢价分成操作指引》等。 条文说明： 2.2（7）城市功能控制的原则、标准等，应依照《深圳市城市规划标准与准则》相关规定执行。 在此基础上，“开发强度”确定应依照《深圳市城市更新单
元空间增量确定指引》（试
行）与《深圳市城市更新单
元空间增量分配指引》（试
行）相关规定执行。 “地下空间”规划应按照《深圳
市地下空间开发利用暂行办
法》和《深圳市城市更新办
法实施细则》相关规定执行。
等产生的影响；
说明更新改造适用的相关政策，包括适用地价标准；贡献用地的规模和比例；保障性住房和创新型产业用房配建比例；政府参与溢价分成比例等，分析这一特定政策背景对更新单元用地性质、开发强度、拆建比等产生的影响；
综合现状权益与相关政策影响，制定更新单元与城市间的利益平衡方案，包括：单元总的空间增量；须承担的独立占地
的城市基础设施、公共服务设施、保障性住房或其他城市公共利益项目用地的拆迁责任和移交要求；配套建设城市基础设施、公共服务设施、保障性住房、创新型产业用房或其他城市公共利益项目的相关要求（包括类型、规模、位置、产权管理等）；以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任，例如一户一栋，非农建设用地指标落实，征转地遗留问题处理等。
更新单元内含有多个实施主体的，应载明各主体间利益平衡方案，包括各主体分得的空间增量；各自须承担的拆迁责任、土地移交、配套建设及其他绑定责任等。
更新单元内多个权利主体通过签订搬迁补偿安置协议方式形成实施主体的，还需载明搬迁补偿安置方案。
（9）其他要求条文说明：
2.2（10）针对更新单元内“综合整治区”的规划，依照《深圳市城中村（旧村）综合整治规划编制内容、深度及技术指引》相关规定执行。
单元内各权衡方案的制由城市规划条文说明：
2.2（9）搬迁补偿安置方案的制定，须依照《深圳市城市更新办法实施细则》相关规定执行。
提出综合整治和功能改变区的规划目标和控制要求。
针对一些具体地段，应说明对节能环保、无障碍设计、自然生态保护、历史遗产保护、特殊活动支持等控制要求。
（10）实施措施
规定实施主体应履行的各项义务，如落实搬迁责任、进行开发建设、移交城市基础设施和公共服务设施用地、配套建设城市基础设施和公共服务设施，以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任；
制定分期实施计划，明确各分期内实施主体应履行的上述各项义务，编制《各期开发建设用地技术经济指标一览表》（格式详见附录6）；如果单元内包含独立占地的保障性住房，还须编制“各期保障性住房用地技术经济指标一览表”（格式详见附录7）。
（11）规划综述
概述更新单元现状权益分析、适用政策标准，以及各专题/专项研究的主要结论，综合评价项目改造所产生的经济、社会、环境效益。
说明更新单元规划对上层次规划（重点是法定图则和发展
单元规划）落实或调整情况，如用地性质、开发强度、道路交通、市政工程设施、公共服务设施和城市设计等，并说明调整的理由与依据。
（12）附件
附件包括公示意见处理，以及相关部门和单位针对本规划出具的批复意见、规划修改和落实结论性意见记录等。其中证明材料、批复意见等可为复印件，原件备查；公示意见及各部门意见处理表采用A3纸双面打印。具体包括：
——公示意见处理表：须说明公示时间、公示意见的总体情况等（格式详见附录2）。
——城市更新项目涉及产业升级的，应征求“深圳市科技工贸和信息化委员会”（以下简称“科工贸信委”）及其下属机构的意见，须提供科工贸信委对其产业规划的批复文件。
——规划修改和落实结论性意见记录表：主要记录三个阶段（深圳市城市规划委员会各处室与管理局、深圳市规划和国土资源委员会技术委员会（简称“委技术会”）、深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会（简称“建环委”））修改意见的落实情况。（格式详见附录3）。
——其他相关证明材料和相关部门批复意见。
2.3 【专项研究的内容要求】
（1）产业发展专题研究
评估周边地区的产业发展趋势，结合城市更新单元的发展条件，分析产业发展的需求和供给潜力（新增和改造），提出城
市更新单元的产业升级方向、门类选择与发展指引。
（2）规划功能专项研究
评估周边地区的功能发展趋势，结合城市更新单元的发展条件，从市场需求、政策导向、提升服务等角度，提出城市更新单元的功能发展方向与发展指引。
（3）道路交通专题/专项研究
评价现状交通供给条件；根据单元发展规模预测交通需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行交通影响评估并提出相应的交通改善措施；明确交通设施的种类、数量、分布和规模。
（4）公共服务设施专项研究
评价现状公共服务设施供给条件；根据单元人口规模预测设施需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行设施影响评估并提出相应的改善措施；应强化文化设施（特别是社区级文化设施）的配套建设要求；明确公共服务设施的条文说明：2.3（3）新10万平米须进行道新增建筑面米的更新交通专项研道路交通专照《建设技术标准（10）》相关
种类、数量、分布和规模。
编制“公共服务设施一览表”（格式详见附录8）。
（5）市政工程设施专题/专项研究
评价现状水、电、气、环卫等市政设施的供给能力；根据单元发展规模预测设施需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行区域市政设施支撑能力分析及对市政系统的影响评估，并提出相应的改善措施；明确市政基础设施种类、数量、分布、规模，包括场站和管网。
编制“市政基础设施一览表”（格式详见附录9）。
（6）城市设计专项研究
落实、深化上层次规划中有关城市设计内容对更新单元的控制要求，分析单元的环境特征、景观特色要素及空间关系，
重点针对城市空间组织、公共空间控制、慢行系统设计、建筑形态控制等内容进行深入研究，明确城市设计要素和控制要求；针对重点地区可制定意向性总平面布局方案和三维效果图。
（7）建筑物理环境专项研究
分析更新单元所在区域环境特征，研究单元的空间组织、建筑布局、场地设计、绿化设置等对区域小气候的影响，提出改善区域热环境、光环境、声环境，落实绿色城市基础设施、条文说明：
2.3（5）新增建筑面积达到20万平米以上的更新单元，须进行市政工程设施专题研究；新增建筑面积不足20万平方米的更新单元，须进行市政工程设施专项研究。
市政工程设施专题/专项研究
划依照《深计导则》相
施规划依照市规划设计行。
绿色建筑等的具体措施。 （8）经济可行性专项研究 通过评估更新项目在不同改造条件（包括功能、强度、捆绑改造要求等）下的开发成本（包括依据特定地区平均水平测算的市场开发成本、依据有关政策测算的拆建补偿安置成本以及约定的捆绑改造成本等）和经营收益（考虑了优惠政策后的经济收益），计算利润额、利润率、回收期等关键指标，提出本项目适宜的改造条件和财务平衡方案。 2.4 【技术图纸的内容要求】 技术图纸是指反映规划意图的相关图示。主要包括以下内容： （1）区域位置图（组图） 依据所在区域的现状特征和上层次规划要求，针对分区（组团）规划和法定图则、发展单元规划两个层面，分别标明城市更新单元的地理位置、与周边地区的功能关系、交通联系、空间关系等内容。 （2）拆迁与建设用地范围图 在最新有效的地形图上，标绘拆迁用地、开发建设用地范围线、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房条文说明：
2.4（2）“独立占地的城市基础
设施”与“公共服务设施用地”
范围的标绘，仅包括具有独
立功能且独立分宗的用地，
不须标绘道路用地、用地不
规整或用地面积小于1000平
方米的公共绿地及难以单独
出具规划要点的边角地、夹
用地的控制点坐标；并在备注栏中标明上述几类用地的面积（单位平方米，精确到小数点后一位）。
（3）现状用地分析图
在最新有效的地形图上，标绘城市更新单元现状各类用地实际适用功能所对应的用地性质和代码、道路网络及断面、公共和市政配套设施等。
（4）土地核查成果图
依据土地核查结果，标绘更新单元内所有地块的地块编号、宗地号（或用地红线号、用地方案图等）、地块边界、土地权属性质、土地权属或实际占用单位、现状建筑量等。应当用不同颜色标示土地权属核查结果，包括国有已出让用地、国有未出让用地、原农村红线用地、非农建设用地、征地返还用地、旧屋村用地、房地产登记历史遗留处理用地、农村城市化历史遗留违法建筑处理用地、权属不清晰且未完善征转手续的用地（根据用地行为发生在2007年6月30日之前或之后进行区别标示）、其他用地等。
（5）上层次规划图
表达上层次规划（如有法定图则或发展单元规划，以法定图则或发展单元规划为准）对更新单元地块及周边用地性质、
改造模式、开发强度、建设量、公共服务设施及城市基础设施要求等方面的具体要求。
（6）更新方式分区图
当城市更新单元内包含两类以上（含两类）更新方式时，需要标绘单元内拆除重建、功能改变或综合整治等更新方式对应的空间范围。
对更新单元范围内的建筑进行分类，标绘拆除建筑、综合整治建筑、文物保护建筑等，并在备注中注明上述各类建筑物的总规模。
（7）地块划分与指标控制图
在最新有效的地形图上，标绘拆迁用地、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地、开发建设用地范围线；标绘更新单元内全部地块（包括拆除重建、综合整治、功能改变和现状保留）的地块边界、地块编号、用地性质代码、设施图例以及用地填色，并附“地块控制指标一览表”。
（8）总平面布局示意图
标绘更新单元内现状保留建筑的形状，规划新增建筑的体块和布局关系，以及道路、广场、绿地等环境要素。规划建筑和现状建筑应加以区分，并附“开发建设用地技术经济指标一览条文说明：2.4（7）用地圳市法定图图规范》相
条文说明：
2.4（9）“建设用地”包含“独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地”以及“开发建设用地”两类。
深圳市城市更新实施细 则修订精编版 MQS system office room 【MQS16H-TTMS2A-MQSS8Q8-MQSH16898】
为实施《深圳市城市更新办法》，规范城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定《深圳市城市更新办法实施细则》。该《实施细则》于2012年1月21日经深圳市政府同意并予以印发，自发布之日起正式施行。 深圳市城市更新办法实施细则 第一章总则 第一条为实施《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》)，规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。 第二条市查违和城市更新工作领导小组(以下简称市领导小组)负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。 市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门(以下简称主管部门)，负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。 主管部门的派出机构依据《办法》及本细则在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。 第三条市政府相关职能部门、区政府(含新区管委会，下同)及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。 第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。 街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。 第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。 第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。 第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。 鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。 第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理，对受理的投诉及时进行调查和处理。 第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。 第二章城市更新规划与计划
第三章城市更新的规划体系
一、城市更新的规划程序 城市更新是一项复杂的系统工程，在城市更新规划的整个过程应始终贯彻系统论思想，并运用系统理论的整体性原则、动态性原则和组织等级原则控制和引导城市更新的开发建设，以保证其顺利进行。 城市更新规划程序的系统建构： 一方面需要进行深入细致的现状调查和基础研究技术 一方面，需要进行深入细致的现状调查和基础研究，全面考虑社会、政治、文化等多种因素的影响，进行多方案分析比较和综合评价，制定综合更新目标；另一方面，还需要将综合更新目标进一步深化，转译为管理语言，将旧城更新改造规划纳入到连续决策的管理过程之中，使规划真正落到实处。 管 理
具体而言根据系统控制理论，可以将城市更新 规划控制系统划分为三个相互制约、相互作用的组成体系： ①城市更新评价体系 主要任务： 第—，负责收集和评价更新地区历史和现状资料，为更新目标制 定提供必要的信息； 第二，对初步形成的旧城更新规划目标进行分析和评价作为最后 的目标决策提供咨询； 第三，对更新地区的社会、经济和物质环境现状进行评价，了解 更新目标的实施进程，并为下一步的城市更新提供信息。
②城市更新目标体系 是城市更新规划控制系统的决策单元。 其一，目标体系应具有高度的前瞻性，这是保证城市更新规划高 质量实现的关键： 其二，目标体系对于现实的情况的变化应具有敏捷的反应能力， 其目标可以不断调整 其目标可以不断调整。
③城市更新控制体系 是城市更新控制系统的操作监控器官。 一方面应具有较强的系统性和严密性，另一方面也应 保持一定的适应性和灵活性。
二、城市更新的规划体系 1.目标体系 从深层意义上，城市更新应看作是整个社会发展工作 的重要组成部分，从总体上应面向提高城市活力，推进社会进步这一更长远全面性目标。 ①城市更新的经济发展目标 ②城市更新的环境持续目标 ③城市更新的生活舒适目标 ④城市更新的文化保护与发展目标 ⑤城市更新的社会发展目标
城市不可避免的会出现逐步老化或因外界变化而引起不适应性，局部或整体地、有步骤地改造和更新旧城的物质环境就成为必然。因此城市更新规划设计也成为了当下的潮流。下面上海思纳建筑规划设计股份有限公司就以马来西亚·吉隆坡的森美兰高铁新城概念规划为例，为大家讲讲关于城市更新规划的内容。 连接新马的跨国高铁，从吉隆坡开往新加坡市中心，在到达芙蓉之前会经过一片广袤之地，这里便是拉布。现在，拉布借助高铁，计划在距吉隆坡市中心50km、紧邻机场的地方，建造一个新的城市。 新城的规划核心，在于如何利用产业和城市设施吸引人才，产生人才与城市发展的良性循环，新城必须做到“产城融合”，也就是需
要合理的布局商务、产业、居住及其配套。 场地现状是一片自然，东部有山，让自然山体的绿色向新城的市中心流动，形成城市生态绿廊。
新城北面已建成高速公路和铁路，待建设的高铁线路横穿新城。 新城的功能布局，让居住区避开了高速公路、铁路和高铁的影响，取而代之的是制造业和食品加工的产业区。
最终，以“产业”和“乐居”为两大基础。将森美兰新城定位为“产业智慧之城，生态乐居之谷”。 思纳史密斯集团成立于1853年，是美国运营历史最悠久的设计和咨询集团，近二十年都在权威的世界建筑排名前十位，集团在中国设立策划设计和投资运营二大事业板块。 上海思纳建筑规划设计股份有限公司（SYM 836121）及其下属各专业咨询策划设计子公司负责集团的策划设计板块。思纳设计股份成立于2000年，是规划、建筑、旅游和产业的产品策划和设计专家，也是上海为数不多的建筑规划国家双甲资质单位，公司在大型城市综合更新、智慧模块建筑、城市和旅游产业策划规划、室内装饰和艺术设计、区域环境研究和景观工程、特色酒店跨界组合运营规划等领域都有卓越的人才及成功的案例。
深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行） 一、城市更新单元拟订的基本条件 申请以拆除重建方式实施城市更新的特定城市建成区须具有以下情形之一，且通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的。 （一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善 城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的成片城市建成区。 （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患 1．环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活的成片城市建成区。 2．经相关部门鉴定，建筑质量（主要指根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99），鉴定危房等级为D级）、消防安全（主要指消防通道、消防登高面等不满足相关规定）、经常性水浸等隐患严重的成片城市建成区。 （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施 1．所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施的成片城市建成区。 2．属于我市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗严重超出国家、省和市相关规定的，或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可进行产业升级的成片旧工业区。 3．其他严重影响城市近期建设规划实施的成片城市建成区。 二、城市更新单元的拟订标准 （一）城市更新单元应以相对成片的区域，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素拟订。城市更新单元应符合全市城市更新专项规划要求。 （二）城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范围”）的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。拆迁范围原则上不得包括未建设用地，并应参照下述要求拟订拆迁范围边界。 1．拆迁范围边界涉及道路的：
深圳市城市更新工作流程 1，以注册资金为人民币一个亿以上的、有房地产开发资质的、在深圳市有开发成功一个以上房地产项目的公司向区政府重建局（旧改办）申请城市更新项目（占地面积小于一万平方米的项目原则上不批；占地面积超过十万平方米的项目需先取得市委、市政府主要领导的支持、并得到市城市更新办的认可之后方能向区重建局申请）。2、建设区域城市更新或城中村改造高标准规划设计方案。3、向己成立的股份公司或小区管理处、业委会沟通，做好建设单元群众思想工作（每个需更新的片区内、只要有三分之二的业主同意改造，同时达到有三分之二的旧房面积同意改造即可）。4. 向区政府重建局（旧改办）、市政府城市更新办公室申请纳入城市更新或城中村改造年度计划。5、向建设单元或改造居民递送城市更新通知（信）。6、制订拆赔方案。7、制订确权调查单位。8、制订建筑查丈调查单位。9、制订建筑评估调查单位。10、申请改造专项规划报批。11、申报改造项目前期立项。12、建设区域、改造项目环评报批。13、编制改造项目环境影响评价报告。14、编制建设区域城市更新仿真数字化模型、图文制作（信息化数据库管理）数字化模型。15、与建设单元或改造村民洽谈（工作周期、1~3年）。16、拆迁赔偿评估座谈。17、房屋拆迁安置赔偿合同（内部讨论稿定稿）。18、组织个案户分析会议。 19、公布赔偿标准。20、完成被拆迁人赔偿测算表。21、用地合宗。
22、组织有关人士考察优秀城市更新或城中村改造项目。23、向区政府、区重建局报告考察城市更新或城中村改造情况。24、召开确认合作开发会议。25、向区政府再次请示和督报合作开发项目。26、股份公司或小区业主和申请建设、开发机构签订合作开发协议。27、申请建设、开发机构与村民﹙业主﹚签订房屋拆迁赔偿协议。28、用地方案申请。29、加强项目公司及城市更新办公室建设。30、申请协议用地确认。31、用地审核（地改）。32、原址地下综合管线勘察。33、核准被拆迁人房屋及附着物现状并公布签字。34、按协议核查落实拆迁安置补充费到位情况。35、制作宗地图和桩界放点（测绘）。36、准备并申办拆迁许可证文件。37、测算地价。38、共管帐户协议（讨论稿、定稿）。39、公布拆迁，安置，回迁实施方案。 40、签订《土地使用权出让合同书》申办土地证。41、按协议向区政府城中村改造领导小组区重建局、提交建筑设计方案。42、向股份公司﹙业主﹚村民展示建设方案。43、拟定新建筑名称报地名办核批。 44、核实资金到位情况，进入共管帐户。45、申报《建设用地规划许可证》。46、核实拆迁赔偿资金到户情况。47、实施村界点边缘各类地下管线被复动迁工程。48、向﹙业主﹚村民发布房屋拆迁（除）公告。49、确认专业拆迁公司50、设计方案分别报规划、人防审查，核发设计方案审查意见书。51.核实开发机构按协议n亿元资金到位情况。52.房屋拆除动工。53.地质勘探。54.确认工程监理公司。55.小区或村内绿化树木动迁工程，至此、工程全部进入三通一平熟地待施工阶段。54、项目扩初设计。55.项目扩初设计邀请有关人员（专
深圳市城市更新单元规划制定计划申报表 申报主体申报单位（人） 法定代表人身份证号委托代理人身份证号通讯地址联系电话 基本信息 更新单元名称更新单元（参照地名）所在区位区街道 更新单元用地面积㎡拆迁范围用地面积㎡拟拆迁建筑建筑面积㎡权利人数量 申报情形□法定图则已划定城市更新单元：所属法定图则更新单元□法定图则未划定城市更新单元：根据规划1，规划用地功能 申报理由□城市基础设施、公共服务设施亟需完善 1.□规划独立占地的城市基础设施：，用地面积㎡； 2.□规划独立占地的公共服务设施：，用地面积㎡； 3.□其它规划已确定的城市公共利益项目：，用地面积㎡。 □环境恶劣或者存在重大安全隐患 1．□环境恶劣：（陈述理由）2．□存在建筑质量隐患：（陈述理由）3．□存在消防安全隐患：（陈述理由）4．□存在经常性水浸等隐患：（陈述理由） □现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施 1．□现有土地用途、土地利用效率与规划功能明显不符，影响城市规划实施： （陈述理由）2．□影响城市规划实施并且可进行产业升级的旧工业区 （陈述理由）3．□其他严重影响城市近期建设规划实施的情形 （陈述理由） 更新社会发展总人口：人（含暂住人口） 第1页，共2页
单元 现状 产业发展产业/产品类型：（现状用地功能为工业的填写）□属于我市禁止类或淘汰类产业 租金水平：（元/平方米·月） 厂房、店铺空置率：%（包含商业、工业用地的填写） 建设情况建筑物现状使用功能： □D级危房：建筑面积㎡，占地面积㎡ □文物保护单位：（名称） 更新请求更新目标 1．用地功能： 2．产业发展方向：（更新为工业用地的填写）拟建 建筑面积 拟建总建筑面积2：㎡，具体包括： 工业：㎡；办公：㎡；其他：，㎡； 其他：，㎡。 商业：㎡；居住：㎡； 开发强度申请容积率（）=拟建总建筑面积（）/项目建设用地面积3（）更新方式□业主自改□合作改造□政府主导 更新意愿□更新单元范围内权利人同意申报更新，占权利人总数量的%；同意申报权利人占有的建筑物面积为㎡，占总建筑面积的%。 □更新单元涉及多地块的，同意申报更新的用地共块，占总用地面积的%。 □属城中村申报的，会议表决同意申报。 申报人承诺： 1．承诺可提供用于城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目用地总面积为㎡，占拆迁范围面积的%。其中，根据城市规划要求须落实的： □独立占地的基础设施：项，用地㎡； □独立占地的公共服务设施：项，用地㎡； □独立占地的政府公益性项目：项，用地㎡。 以上总占地面积为㎡，占拆迁范围面积的%。 2．本表填报的内容及提交的所有材料的原件或复印件及其内容是真实的。如因虚假而引致的法律责任由申报人承担，与审批（或核准）机关无关。 申报单位（人）：（签章）法定代表人： 申报时间： 填表说明: 表格内涉及选择项的，须在符合项的“□”上划“√”。 1）法定图则已覆盖区域以法定图则为依据，法定图则未覆盖区域，以分区组团规划为依据。 2）拟建总建筑面积不包含城市基础设施、公共服务设施的建筑面积；其中，拟建设居住建筑中包含政府保障性住房的，拟建居住建筑面积为包含政府保障性住房后的建筑面积。 3）项目建设用地面积是指扣除城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目用地后，实际将用于商业房地产建设开发的用地面积。 第2页，共2页
《市城市更新专项规划（）》 征求意见稿 一、规划背景 城市更新（“三旧”改造）专项规划是指导我市城市更新推进及项目建设的重要依据，上版城市更新（“三旧”改造）专项规划《市“三旧”改造专项规划修编及动态调整项目（）》已于年底到期，需要编制新一版城市更新专项规划指导我市城市更新工作。 同时，我市现状建设强度已高达，城市更新和减量规划是我市城市发展的必然选择，需要逐步搭建科学合理的城市更新规划体系、管理体系、政策体系，通过高品质的城市更新，实现城市形态提升、空间布局合理、产业结构优化、人居环境改善、公共配套完善，着力推进城市治理现代化。因此，我局组织制定了《市城市更新专项规划（）》。 二、目标与基本原则 .远期目标： 通过多元化的城市更新，逐步改善和优化城市空间布局结构，促进产业集群化发展和用地高效利用，全面改善旧城镇、旧村居的人居环境，均衡化布局公共服务设施，完成一批具有示性的城市更新项目，为把建设成为“先进制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、美丽幸福家园”提供空间保障。 .近期目标： （）至年间，全市应完成城市更新规模约为，其中，拆除重建规模为。在拆除重建规模中应提供的居住用地、的工业用地、的商业服
务业用地、以及的市政公用设施、道路广场、绿地等其他用地。 （）至年间，城市更新固定资产投资（包括拆迁费用和直接投资）预计约亿元，拉动国民生产总值累计约亿元。 （）全面启动中心城区旧村居改造；基本完成“”组团主要片区的旧村居配套设施完善、环境综合整治；稳步推进旧城镇生活环境质量提升，初步实现宜居城市建设目标。 （）力争完成个重点产业片区改造，为战略性新兴产业腾挪空间，带动产业结构调整，提升园区产业竞争力。 （）完成条成片岭南建筑的风貌街区；借助历史街区的文化符号、涵和集体记忆，规划引导公共文化综合体建设，促进文化相关和物质空间的有效保护，提升城市形象品质。 三、城市更新规模 本次城市更新专项规划在标图建库的基础上，在综合分析旧城镇、旧厂房、旧村居现状容积率、建筑质量、建设年代、设施水平等因素的背景下，全面梳理了城市更新图斑，总规模约为2，约占现状建设用地比例的。 其中，已经纳入标图建库的图斑规模约为2，标图建库之外图斑规模约为2。具体详见下表：
深圳市人民政府令 第211号 《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。 代市长王荣 二○○九年十月二十二日 深圳市城市更新办法 第一章总则 第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。 本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施； （四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。 第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。 第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。 城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。 城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。 第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。 第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。
竭诚为您提供优质文档/双击可除 城市更新项目计划书 篇一：旧城改造策划中关于工业区升级改造的政策解读【开元观点】旧城改造(:城市更新项目计划书)策划中关于工业区升级改造的政策解读 20XX-12-30毛惠 前言： 城市工业区一般由加工工业企业群组成，大部分是在优越的地理条件基础上逐步形成的。但随着城市发展，城市传统产业的工业聚集地随着城市的快速发展而呈现与城市环 境格格不入的景象，原有工业区的工业厂房、配套设施、技术水平以及环境影响等均已无法满足城市功能与产业发展 的要求。这些工业聚集区未来面临的变化不单是简单的厂房拆除和产业置换，而是牵涉到更深层次的改造利用、产业设计和功能更新。特别是牵扯到当地支柱型工业企业的改造，由于该工业区攸关整个城市的发展，必须慎重。于是，“退二进三”、“产城融合”等转变方式与理念应运而生。 从工业用地退二进三说起，“退二进三”提出于上个世
纪90年代，是为加快经济结构调整，鼓励一些产品没有市场，或者濒于破产的中小型国有企业从第二产业中退出来，从事第三产业的一种做法。后来把调整城市市区用地结构，减少工业企业用地比重，提高服务业用地比重，提出一些企业从城市的繁华地段（二环路以内）退出来，进入城市的边缘（三环路）进行发展，也称为“退二进三”。 中国的工业企业升级改造经历了十余年的发展，经历了传统的技术升级到腾笼换鸟发展现代服务业几个阶段。从 20XX年佛山市委、市政府出台了《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》全面实施和推进“三旧改造”工作，到如今“三旧”改造已上升为广东全省的发展战略。城市更新已成为城市发展运营过程中的热门词汇，其实际是一系列观念的转变，决策者们更多从城市形态和城市再造去考虑建设，从顶层设计考虑城市功能改善、文化品质提升、以及基础配套的完备，其背后的源动力来自于以土地为载体的产业发展升级转型，原有的工业企业生产方式和聚集特征已无法满足城市更新换代的要求。 因此，随着中国工业化的现代化发展，为推进产业转型升级、再造传统工业区的新时代活力，国家也相应提出《全国老工业基地调整改造规划（20XX-2022年）》（国函〔20XX〕46号）、《关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》（国办发〔20XX〕9号）等指导性意见，为“三旧改造”、“退二
广州市城市更新局2017年1月
目录 第一章总则 (1) 第二章更新总体目标与策略 (4) 第三章更新规模控制 (7) 第四章更新功能引导 (7) 第五章更新强度指引 (14) 第六章空间管控指引 (15) 第七章专项控制指引 (18) 第八章近期重点工作与更新时序指引 (29) 第九章规划实施机制 (33)
第一章总则 第一条编制目的 为有效引导和有序推进全市城市更新工作，贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，充分发挥城市更新在实施城市总体规划，加快促进产业转型升级和结构调整、改善城乡人居环境、完善城市功能、土地资源优化配置、保护与传承历史文脉的重要作用，切实提升城市竞争力和改善城市面貌，建设国家中心城市和现代化国际大都市，特制订本规划。 第二条规划范围 经广东省国土资源厅审核通过的广州市2014 年12 月“三旧”地块标图建库数据库动态调整和核查梳理分类成果（以下简称城市更新用地）及其需要整合连片的范围。 第三条规划期限 本规划期限为2015-2020年。 第四条规划依据 本规划根据广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号文）、《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134 号，2015）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办〔2015〕56号）和广东省国土资源厅《关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）》（粤府办[2009]122号）、《广东省住房和城乡建设厅广东省国土资源厅关于开展“三旧”改造规划修编工作的通知》（粤建规函〔2014〕1972号）的要求，以及《中华人民共和国城乡规划法》（2008）、《中华人民共和国土地管理法》（2004）、《城市规划编制办法》（2006）、《城市规划用地分类与城市用地标准》（GB50137-2011）、《中华人民共和国文物保护法》（2013修正版）等有关法规、政策规定，依据《广州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016—2020年）》、《广州市土地利用总体规划纲要（2006-2020）》、《广州市城市总体规划（2011-2020年）》、《广州市“三规合一”规划》、《广州市历史文化名城保护规划》、《广州市城市环境总体规划（2014-2030年）》等相关规划进行编制。 第五条指导思想 高举中国特色社会主义伟大旗帜，坚持以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，以及中央、省、市城市工作会议的工作部署，紧紧围绕全面建设国家中心城市和枢纽型网络城市的战略目标，坚持以人民为中心的发展思想，牢固树立并贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，把握城市发展和建设规律，坚持城市工作“五个统筹”，按照广州社会经济发展“四个结合”和城市更新“注重安居乐业第一；承接历史文脉，绝不毁无价之宝；实事求是，量力而行；调动各方积极性，共同推进有序更新”的四项要求，着力构建和完善城市更新长效机制，把城市更新作为建设国家中心城市和枢纽型网络城市的重要战略和公共政策长效推进。 第六条基本原则 （一）政府主导、市场运作。发挥城市更新作为统筹城市整体发展战略抓手的重要作用，
《深圳市城市规划标准与准则》 2004年3月25日深圳市人民政府深府[2004]53号发布自2004年4月1日起施行） 1 总则 1.0.1 为实现建设国际化城市的目标，促进经济、社会和环境的可持续发展，提高城市规划建设水平，实现城市规划编制和管理的标准化、规范化和法制化，根据《深圳市城市规划条例》第三章第十二条以及其他相关法律和法规的规定，制定本标准与准则。 1.0.2 本标准与准则以国家和广东省的有关规范及标准为依据，参照市场经济发达地区同类技术标准与准则，并结合深圳市城市发展的目标要求和实际情况制定。 1.0.3 在深圳市行政区范围内从事城市规划编制和规划管理工作，应按本标准与准则执行。 1.0.4 深圳市城市规划的编制和管理除执行本标准与准则外，还应符合国家、省和市现行的有关法律、法规及其他强制性标准的规定。 1.0.5 本标准与准则解释权属深圳市人民政府。 第一部分城市用地 2 城市用地分类与标准 2.1 城市用地分类 2.1.1 城市用地分类适用于各阶段的城市规划和城市用地统计工作。 2.1.2 城市用地分类以土地的使用功能为主导因素，兼顾其他相关因素。 2.1.3 城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分11大类、53中类、80小类。 2.1.4 使用城市用地分类时，应根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别。 2.1.5 城市用地分类代号采用英文字母和阿拉伯数字混合型代号，大类采用大写英文字母表示，中类和小类各增加1～2位阿拉伯数字表示。 2.1.6 城市用地分类和代号应符合表2.1的规定。 深圳市城市用地分类和代号表
关于深圳城市更新情况调研报告 中煤南方能源有限公司王有华 一、深圳城市更新概况 深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。 （一）城市更新的必然性 1．土地资源稀缺 据2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。预计到2020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。 2．人口密度大 深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。 3．产业升级快 深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。 4．历史遗留问题多 1992年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村
广州市城市更新局 2017年1月
目录 第一章总则 (1) 第二章更新总体目标与策略 (4) 第三章更新规模控制 (7) 第四章更新功能引导 (7) 第五章更新强度指引 (14) 第六章空间管控指引 (15) 第七章专项控制指引 (18) 第八章近期重点工作与更新时序指引 (29) 第九章规划实施机制 (33)
第一章 总则 第一条编制目的 为有效引导和有序推进全市城市更新工作，贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，充分发挥城市更新在实施城市总体规划，加快促进产业转型升级和结构调整、改善城乡人居环境、完善城市功能、土地资源优化配置、保护与传承历史文脉的重要作用，切实提升城市竞争力和改善城市面貌，建设国家中心城市和现代化国际大都市，特制订本规划。 第二条规划范围 经广东省国土资源厅审核通过的广州市2014年12月“三旧”地块标图建库数据库动态调整和核查梳理分类成果（以下简称城市更新用地）及其需要整合连片的范围。 第三条规划期限 本规划期限为2015-2020年。 第四条规划依据 本规划根据广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号文）、《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号，2015）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办〔2015〕56号）和广东省国土资源厅《关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）》（粤府办[2009]122号）、《广东省住房和城乡建设厅 广东省国
土资源厅关于开展“三旧”改造规划修编工作的通知》（粤建规函 （2008）、〔2014〕1972号）的要求，以及《中华人民共和国城乡规划法》 《中华人民共和国土地管理法》（2004）、《城市规划编制办法》（2006）、《城市规划用地分类与城市用地标准》（GB50137-2011）、《中华人民共和国文物保护法》（2013修正版）等有关法规、政策规定，依据《广州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016—2020年）》、《广州市土地利用总体规划纲要（2006-2020）》、《广州市城市总体规划（2011-2020年）》、《广州市“三规合一”规划》、《广州市历史文化名城保护规划》、《广州市城市环境总体规划（2014-2030年）》等相关规划进行编制。 第五条指导思想 高举中国特色社会主义伟大旗帜，坚持以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，以及中央、省、市城市工作会议的工作部署，紧紧围绕全面建设国家中心城市和枢纽型网络城市的战略目标，坚持以人民为中心的发展思想，牢固树立并贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，把握城市发展和建设规律，坚持城市工作“五个统筹”，按照广州社会经济发展“四个结合”和城市更新“注重安居乐业第一；承接历史文脉，绝不毁无价之宝；实事求是，量力而行；调动各方积极性，共同推进有序更新”的四项要求，着力构建和完善城市更新长效机制，把城市更新作为建设国家中心城市和枢纽型网络
深圳市城市规划标准与 准则版 集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）
深圳市城市规划标准与准则 2004年3月25日深圳市人民政府深府[2004]53号发布 自2004年4月1日起施行） 1 总则 1.0.1 为实现建设国际化城市的目标，促进经济、社会和环境的可持续发展，提高城市规划建设水平，实现城市规划编制和管理的标准化、规范化和法制化，根据《深圳市城市规划条例》第三章第十二条以及其他相关法律和法规的规定，制定本标准与准则。 1.0.2 本标准与准则以国家和广东省的有关规范及标准为依据，参照市场经济发达地区同类技术标准与准则，并结合深圳市城市发展的目标要求和实际情况制定。 1.0.3 在深圳市行政区范围内从事城市规划编制和规划管理工作，应按本标准与准则执行。 1.0.4 深圳市城市规划的编制和管理除执行本标准与准则外，还应符合国家、省和市现行的有关法律、法规及其他强制性标准的规定。 1.0.5 本标准与准则解释权属深圳市人民政府。 第一部分城市用地 2 城市用地分类与标准 2.1 城市用地分类
2.1.1 城市用地分类适用于各阶段的城市规划和城市用地统计工作。 2.1.2 城市用地分类以土地的使用功能为主导因素，兼顾其他相关因素。 2.1.3 城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分11大类、53中类、80小类。 2.1.4 使用城市用地分类时，应根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别。 2.1.5 城市用地分类代号采用英文字母和阿拉伯数字混合型代号，大类采用大写英文字母表示，中类和小类各增加1～2位阿拉伯数字表示。 2.1.6 城市用地分类和代号应符合表2.1的规定。 深圳市城市用地分类和代号表 表2.1
深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行） 第一条为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》（以下简称《编制技术规定》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本指引。 第二条本指引适用于深圳市行政区域内城市更新单元规划容积率审查。 第三条城市更新单元规划容积率是指城市更新单元内开发建设用地的计容积率建筑面积（以下简称规划建筑面积）与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。 城市更新单元内开发建设用地（以下简称开发建设用地）是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。规划建筑面积由基础建筑面积、转移建筑面积和奖励建筑面积构成。 第四条基础建筑面积是指开发建设用地各地块用地面积与对应的地块容积率的乘积之和。基础容积率是基础建筑面积与开发建设用地的比率。其中，地块容积率按《深标》4.2条计算、取值，地块容积率涉及的居住、商业服务业用地的密度分区基准容积率及工业、物流仓储用地符合以下情形的，按本条规定取值：
（一）商业服务业用地位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心且位于《深标》密度三、四、五区时，按密度二区基准容积率取值；位于上述地区之外且位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。 居住用地位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。 （二）新型产业用地位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内或属市重大产业项目时，地块容积率按6.0取值；位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心及组团中心时，地块容积率按5.0取值；位于上述地区之外时，地块容积率按4.0取值。 普通工业用地和现代物流用地地块容积率按4.0取值。 市政府另有规定的按其规定执行。 （三）上述第（一）、（二）款各类用地位于大鹏新区（不含葵涌中心区）或二级水源保护区范围时，应符合生态保护或水源保护等要求。其中，第（一）款各类用地基准容积率按《深标》密度分区基准容积率取值；第（二）款各类用地地块容积率取值经专题研究确定。 第五条转移建筑面积是指城市更新项目实际土地移交率超出基准土地移交率核算出的用地面积与基础容积率的乘积。 实际土地移交率超出30%的产业升级类城市更新项目，方可按
深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。 第一部分：涉及政府部门的工作程序 一、计划申报 城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分： （一）城市更新单元规划制定计划申报 1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。 2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘,拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。 3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。 （二）城市更新项目实施计划申报 已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可
备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。 二、土地及房屋确权、登记 纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。 三、城市更新单元规划组织编制及申报 （一）城市更新单元规划编制 1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。 2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更新单元规划草案进行技术咨询。 3.区城改办组织规划编制单位依据协调会意见,对城市更新单元规划草案进行修改、完善。 （二）城市更新单元规划申报 1.城市更新单元规划草案经区政府同意后，由区城改办组织向市规划国土管理局申报。 2.更新单元规划不涉及改变法定图则强制性内容的，由管理局更新科组织召开联席会议，通过审议后，区城改办组织公示（公示期为15个自然日），并对公示意见汇总、整理，提出处理意见。管理局完
城市规划与发展分析 ——以深圳市为例 摘要：深圳是具有改革开放特征并且是几个改革开放城市中建设发展最为成功的城市，其经济发展经验无疑是试验田的宝贵果实。二十几年的发展让深圳极具吸引力，汇集了全国的高端人才，融合了四面八方的文化，成为了独一无二的特区城市。正因为如此，深圳的融合文化优势、政策优势，在未来会起到引领国家发展走向的重要作用。本文通过研究深圳发展历史，深入了解这座特殊的年轻城市如何建设发展，其规划发展在这过程中起到了何种作用，并给予解答。 关键词：城市规划经济发展深圳 深圳市位于广东省，地处珠江三角洲南端，临近珠江入海口，通过口岸可以直达香港。全市面积1991.65平方公里。截至2010年，深圳市的常住人口有1035万人，包括流动人口约有1322万人，其中户籍人口约为251万人。全市共有六个行政辖区，由西至东分别是宝安区、南山区、福田区、罗湖区、盐田区和龙岗区。另外，还设有龙华、坪山、大鹏以及光明四个功能区。深圳的发展是奇迹式的，从仅有几万人的边陲小镇摇身成为上千万人口的特大城市，仅仅只花了20多年的时间。目前中国面临着城市化的问题，城市规划是必要和重要的过程，怎么样运用好城市规划是现在问题所在。深圳的城市规划作为实验地，它在市场经济的初期首次与市场接触，其不足反映了高速发展的城市设计中的问题与矛盾。因此，作为中国城市规划的试验田和代表，对其进行规划范式深入研究，其成果能为我国城市建设提供宝贵经验与借鉴。 1深圳城市规划发展历程与主要内容 考虑到深圳的政治、经济以及发历程等情况，在此用时间来划分深圳城市规划发展，大致可分为如下四个时期：第一个时期，1979年至1986年，深圳城市建设的基础时期。“文革”的影响使城市规划发展停滞了一段时间，所以在后来的城市规划思路方法和内容上实质仍是50年代苏联模式的延续。因此在最初的深圳城市规划中，规划仅是延续了国民经济计划，实际上也就是计划具体的落实，并没有新的规划信息加入，也没有特定的研究。从城市建设角度来
深圳市城市更新单元规划制定计划 申报指引（试行） 一、城市更新单元拟订的基本条件 申请以拆除重建方式实施城市更新的特定城市建成区须具有以下情形之一，且通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的。 （一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善 城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的成片城市建成区。 （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患 1．环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活的成片城市建成区。 2．经相关部门鉴定，建筑质量（主要指根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99），鉴定危房等级为D级）、消防安全（主要指消防通道、消防登高面等不满足相关规定）、经常性水浸等隐患严重的成片城市建成区。 （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施 1．所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施的成片城市建成区。 2．属于我市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗严重超出国家、省和市相关规定的，或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可进行产业升级的成片旧工业区。 3．其他严重影响城市近期建设规划实施的成片城市建成区。 二、城市更新单元的拟订标准
（一）城市更新单元应以相对成片的区域，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素拟订。城市更新单元应符合全市城市更新专项规划要求。 （二）城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范围”）的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。拆迁范围原则上不得包括未建设用地，并应参照下述要求拟订拆迁范围边界。 1．拆迁范围边界涉及道路的： （1）规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范围。 （2）规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地不纳入拆迁范围。 （3）规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的，原则上以规划道路中心线为界；规划道路为支路的，拆迁范围应包含相对应的规划支路用地。 拆迁范围边界涉及其他线性工程控制用地的，参照上述要求确定边界。 2．拆迁范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为界。 3．已建设完成的用地，拆迁范围原则上应包含完整的产权边界，产权边界范围内涉及建筑物保留的区域除外。 （三）城市更新单元范围内应包含完整的规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目用地。 （四）城市更新单元的拟订应充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性要求。 （五）福田、罗湖、南山、盐田区的原农村集体经济组织原则上应以整村范围拟订城市更新单元，鼓励我市其它各行政区的原农村集体经济组织以整村范围拟订城市更新单元。按整村范围拟订城市更新单元的拆迁范围用地面积可小于城市更新单元总用地面积的70%。
附件1 上海市城市更新规划土地实施细则（试行） （征求意见稿） 第一章总则 第一条（目的） 为实施《上海市城市更新实施办法》（以下简称“《办法》”），规范本市城市更新活动，建立科学、有序的城市更新实施机制，制定本细则。 第二条（工作原则） 城市更新应当坚持以下原则： 规划引领，有序推进。落实区域评估、整体更新的要求，发挥规划的引领作用，依法推进试点，实现动态、可持续的有机更新。 注重品质，公共优先。坚持以人为本，激发都市活力，提升城市品质和功能，优先保障公共要素，改善人居环境，增强城市魅力。 多方参与，共建共享。搭建实施平台，创新规划土地政策，使多元主体、社会公众、多领域专业人士共同参与，实现多方共赢。 第三条（城市更新工作领导小组） 城市更新工作领导小组由市政府及相关管理部门组成，
负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。城市更新工作领导小组下设办公室，办公室设在市规划和国土资源主管部门，负责制定工作机制，统筹协调相关部门工作，完善配套政策。 第四条（市规划和国土资源主管部门的职责） 市规划和国土资源主管部门应当根据《办法》及本细则的规定负责城市更新的日常管理工作，包括制定技术规范、管理规程，组织、协调和监督全市的城市更新工作，指导城市更新的实施，开展城市更新政策的宣传工作。 第五条（区县人民政府的职责） 区县人民政府应当根据《办法》及本细则的规定，负责本辖区内的城市更新工作，包括制定城市更新区域评估报告和实施计划；指定相应部门作为专门的组织实施机构，协调本辖区内的城市更新工作；定期评估城市更新项目的实施情况，督促更新项目依法合规并按计划落实。 第二章城市更新区域评估 第六条（区域评估的工作要求） 区县规划和土地管理部门应会同区县相关部门、街道办事处或镇政府组织开展区域评估，确定地区更新需求，进行地区公共要素评估，划定城市更新单元（以下简称“更新单元”），明确适用更新政策的范围和要求，形成区域评估报告报审稿。