房地产评估的成本法
注意:土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年
限缩短所造成的土地价值减损
旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物
贬值
与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评
估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全
新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然
后估算旧有房地产的贬值。
与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估
基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新
状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后
估算旧有房地产的贬值。
（一）估算重新构建价格
1.估算重新构建价格的思路
可采用房地分估的方式。
土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地
价修正法等方法。
注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种：
建筑物贬值
购建价
建筑物重新或重新开发价土地重新取得价旧有房地产价格＝-+
(1) 复原重置成本（Reproduction cost）
(2) 更新重置成本（Replacement cost）
复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。
2.建筑物重新构建价格的估算
（1）工料测量法（工料估算法）
该种方法评估中一般较少用。
（2）分部分项法
（3）单位比较法
（4）指数调整法
（二）估算建筑物贬值
1.建筑物贬值的概念和原因
实体性、功能性、经济性三种贬值
2.建筑物贬值的估算方法
（1）年限法（直线法）
建筑物贬值率=建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命×100%
建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物总经济寿命×100%
已使用年限应采用“有效年限”，
缺陷：建筑物经济寿命难以预计
注意：土地使用权年限的影响
双倍余额递减法
(Double declining balance method)
双倍余额递减法是以固定资产的期初账面净值为折旧基数、以直线法折旧率的双倍数（不考虑净残值）作折旧率来计算各期折旧额的方法。由于折旧率中不考虑预计净残值，这样会导致在固定资产预计使用期满时已提折旧额总数超过应计折旧额，即固定资产处置时其账面净值低于预计净残值。为了解决这个问题，在固定资产预计使用年限的最后两年，将固定资产账面净值与预计净残值之差采用直线法在剩余两年内分摊。
例 4：某车间使用的设备，其原值 600,000元，预计净残值为10,000元, 预计使用年限为 5 年。按双倍余额递减法计算折旧，列表5—2计算如下：
表 5 — 2
年份年初净值年折旧率年折旧额累计折旧额年末净值
1 600000 40% 240000 240000 360000
2 360000 40% 144000 384000 216000
3 216000 40% 86400 470400 129600
4 129600 59800 530200 69800
5 69800 59800 590000 10000
其中：年折旧率=2×1/5×100%=40%
由于29600×40%＜（129600-10000）/2，因此，从第四年改按平均年限法。
长达公司于2010年12月底购入一台机器设备，成本为525 000元，预计使用年限6年，预计净残值为零。会计上按直线法计提折旧，因该设备符合税法规定的税收优惠条件，计税时可采用年数总和法计提折旧。假定税法规定使用年限和预计净残值与会计相同。
年数总和=1+2+3+4+5+6=21
年折旧率=尚可使用年数/年数总和×100%
年折旧额=（固定资产原值－预计残值）×年折旧率所以：按税法规定：
第一年：折旧额=（525000-0）*（6/21）=150000 计税基础=525000-150000=375000
第二年：折旧额=（525000-0）*（5/21）=125000 计税基础=375000-125000=250000
第三年：折旧额=（525000-0）*（4/21）=100000 计税基础=250000-100000=150000
第四年：折旧额=（525000-0）*（3/21）=75000 计税基础=150000-75000=75000
第五年：折旧额=（525000-0）*（2/21）=50000 计
税基础=75000-50000=25000
第六年：折旧额=（525000-0）*（1/21）=25000 计税基础=25000-25000=0
（2）观察法（评分法）
成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B
某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。再经查得出修正系数C＝0.75，S＝0.12，
B＝0.13，
成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％
在实践中，也往往将年限法和观察法得出的结论加权平均，得出成新率。
对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。
（3）成新率折扣法
[例题]
某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修
和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80％，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10％的减价修正。
V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元）
总价；单价；楼面地价
楼面地价 = 土地总价格 / 建筑总面积
= 土地单价 / 容积率
容积率 = 建筑总面积 / 建筑占地面积
一、有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
A.1000
B.1500
C.2100
D.2800
二、某宗土地1 000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60%，下列建设方案比较起来最可行的方案是( )。
A.建筑物建筑总面积为 5 000平方米，底层建筑面积为700平方米
B.建筑物建筑总面积为 1 500平方米，底层建筑面积为300平方米
C.建筑物建筑总面积为 4 800平方米，底层建筑面积为600平方米
D.建筑物建筑总面积为 7 000平方米，底层建筑面积为400平方米
【答案解析】：容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行，A不满足建筑密度的要求，B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。
三、某宗土地3 000平方米，土地上建一栋10层的宾馆，宾馆首层面积1 200平方米，第2-10层每层建筑面积1 000平方米，则由此计算出的建筑容积率为( )。
A.3.6
B.6
C.2.8
D.3.4
四、某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原利率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为( )。
〔1-(1+10%)-25〕/〔1-(1+10%)-20〕
=(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.066≈1.07。
五、投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为
1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，
两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投
资更为经济?
六、某宗土地取得费2000万元，全部为开发商投入，开发
期2年，开发费3000万元，其中2000万元向银行借入，利
息率为10％，则用成本法评估工地时的利息为（ ）
A 、200万元
B 、400万元
C 、700万元
D 、1000万元
七、某综合楼为六层砖混结构综合用房。该工程于1995年
竣工并投入使用。该楼建筑面积为8534平方米，层高为2.85
米。根据专家的估算，从竣工并投入使用开始，该楼的使用
年限可达25年，2000年对该楼评估。资料如下：
(1)该楼的工程造价为600万元，前期费用及其他费用率为
5.77%，资金成本按工程建设周期2年均匀投入考虑，年利
率为5.94%。
(2)采用现场勘察法对建筑物成新率打分，得出结构部分为
83分，装饰部分为82分，设备部分为83分。成新率修正系
数分别为G=0.55，S=0.15，B=0.3。
1200010230001027002
?????=土地取得费和开发费都需计息，总利息：%+%万元
(3)综合成新率按使用年限法和打分法综合确定，打分法的权数为0.6，使用年限法的权数为0.4。
(4)建筑物用途与强度不太合理，土地现实用途的价值为200万元，土地最佳使用的价值为300万元。
(5)由于外界条件变化，导致该建筑物从评估基准日开始连续5年的年收益净损失为10万元，折现率为8%。
要求：用成本法求该楼的评估值。
答案：
(1)工程造价=600万元
(2)前期费用及其他费用=600×5.77%=34.62(万元)
(3)资金成本=(600+34.62)×5.94%×2×1/2=37.70(万元)
(4)重置成本=600+34.62+37.70=672.32(万元)
(5)打分法成新率=0.55×83%+0.15×82%+0.3×83%=82.85% 使用年限法成新率=(1-5/25)=80%
综合成新率=82.85%×0.6+80%×0.4=81.71%
(6)实体性贬值=672.32×(1-81.71%)=122.97(万元)
(7)功能性贬值=300-200=100(万元)
(8)经济性贬值=10×(P/A，8%，5)=39.93(万元)
(9)评估值=672.32-122.97-100-39.93=409.42(万元)
八、某市经济技术开发区内有一块土地面积为15,000平方米，该地土地征用费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕
地占用税）为10万元/亩，开发费2亿元/平方公里，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的35%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，该地土地出让增值收益率为15%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。
（1 公顷=10000 平方米=100 公亩=15 市亩 1 公亩=100 平方米 1平方米=0.0015亩∴1亩=666.67平方米）
1、估算土地取得成本
土地取得成本＝10万元/亩＝150元/平方米
2、估算土地开发成本
土地开发成本＝2亿元/平方公里
＝200元/平方米
3、估算资本成本18.54+6.39＋3.84=28.77 m2
假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：
土地取得成本资金成本
＝150×[（1＋6%）2－1] =18.54（元/m2）
土地开发成本资金成本
=200×35%×[（1＋6%）1.5 －1]
＋200×65%×[（1＋6%）0.5－1]
＝6.39＋3.84 ＝10.23（元/ m2）
4、估算开发利润
开发利润＝[（1）＋（2）]×10%
＝35（元/ m2）
5、计算土地价值
土地单价＝[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1+15%）＝（150+200+18.54+10.23+35）×1.15=475.84（元/ m2）
土地总价＝475.84×15,000＝7137600（元）即该地块经开发后单价475.84元/平方米，总价为7137600元。(该地价为无限期，如果有限期，还要对年限进行修正)
九、某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他开发费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，该地土地出让增值收益率为15%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。
1.估算土地取得成本
土地取得成本＝出让金＋拆迁费
＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米2.估算土地开发成本
土地开发成本＝开发费＋其他费用
＝3亿元/平方公里＋5万元/亩
＝300元/平方米＋75元/平方米
＝375元/平方米
3.估算资金成本
假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：资金成本
＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5－1] ＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]
＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米
4.估算开发利润
开发利润＝（750＋375）×10%
＝112.5元/平方米
5.计算土地价格
土地单价＝（750＋375＋113.05＋112.5）×（1+15%）
＝1,553.13元/平方米
土地总价＝1,553.13×80,000＝124250400元
即该地块经开发后的价格为124250400元。
土地使用权评估的市场法
（修正方法：百分率法，差额法、回归分析法）
P= 可比实例价格×交易情况修正
×日期修正×区域修正×个别修正
×容积率修正×土地年限修正系数
（1）定基物价指数法
（2）环比物价指数法
说明：（2）中是环比物价指数乘积关系，从建筑物购建下一
年起算，一直到评估基准年份；
一、被评估建筑物账面原值为180万元，竣工于2002年，
要求评估2006年该建筑物的重置成本，根据调查得知，被
评估建筑物所在地区建筑业产值环比价格指数2003年为
2％，2004年为-2％，2005年为2％，2006年为3％，该建
筑物的重置成本最接近于 ( 2009.7)
A ．185万元
B ．186万元
C ．187万元
D ．189万元
土地使用年限修正系数
K=[1-1/（1+r ）m ]/[1-1/（1+r ）n
]
二、某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表： ?评估时点定基物价指数待估建筑物重置成本=待估建筑物历史成本建筑物购建时定基物价指数
2
11t t t =+?∏待估建筑物重置成本=待估建筑物历史成本环比物价指数121t t =+表示待估建筑物购建下一年；t 表示评估基准日（年份）
%%%%=????待估建筑物重置成本=180（1+2）（1-2）（1+2）（1+3）189.03
可比案例宗地地价为每平方米2700元，容积率为2.O ，待估宗地规划的容积率为1.8，经容积率修正后的可比实例价格最接近于( )元／平方米。
A. 2160
B. 2400 C ．2430 D ．3240
市场法评估建筑物价值原理
是将待估房地产与最近时期内已经发生（或即将发生的）类似房地产交易案例，对交易情况、交易时间、区域因素、个别因素等加以对比修正，得出待估房地产在估价时点的价格。
注意：
1、以上评估得到的是房地合一的价格，减去土地价格，即得到建筑物价格；
2、上述“类似房地产”指“用途、建筑结构、区位”等相同（相似）的房地产；
??待估建筑物区域因素指数待估建筑物个别因素指数估价期日价格指数比较案例区域因素指数比较案例个别因素指数比较案例交易日价格指数??待估建筑物区域因素指数待估建筑物个别因素指数估价期日价格指数比较案例区域因素指数比较案例个别因素指数比较案例交易日价格指数?
?正常交易情况指数比较案例修正后价值=比较案例交易价格比较案例交易情况指数
上述公式说明：
（1） 修正指数比例分别称为“交易情况修正系数”、“区域因素修正系数”、“个别因素修正系数”、“交易日期修正系数”；
（2）且各系数之间是乘积关系；
（3） 评估建筑物价值等于若干比较案例修正价格的算
交易日期修正
说明：上述价格指数要区分“定基价格指数”或“环比价格指数”；后面公式表示：只考虑交易日期修正后价格！
三、某待评估商业建筑物与参照物商业建筑物相比而言，其地段要好，由此引起待评估商业建筑物的价格比参照物价格高20%，则地段因素修正系数为( ) （2011.10模拟题）
A. 100/120
B. 120/100
C. 80/100
D. 100/80
四、某商业用房，面积为500平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2009年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，当时房产价格月环比上涨率为4%。具体情况如下表： 参照物
A B C 交易单价 5000 5960 5918
估价期日价格指数
交易日期修正系数=比较案例交易期日价格指数
比较案例交易期日修正后价格=比较案例交易日交易价格交易日期修正系数
成交日期2009.6 2009.9 2009.10
区域条件好 +7% 好 +10% 好 +8%
交易情况正常高于市价4% 正常
要求：填列下表的空白处，并估算该商业用房的评估值（列计算过程）
参照物 A B C
交易单价5000 5960 5918
成交日期117/100 104/100 100/100
区域条件100/107 100/110 100/108
交易情况100/100 100/104 100/100
5467 5418 5480
(5467+5418+5480)/3=5455 5455× 500=2727500元
五、有一待估宗地甲需评估，现搜集到与宗地甲条件类似的
4宗地A、B、C、D，具体情况如表1—1；
表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物与甲比较，正号表示参照物宗地条件比宗地甲条件优，负号含义相反。数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市此类用地容积率与地价关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为l时的地价增加3%.
另外，该城市地价指数情况1995年至1999年每年分别为100、105、108、110、111.试求待估宗地1999年1月份的
价格。（单位：元／平方米）表1—1
宗地成交价、交易时间、交易情况、容积率、区域因素、个别因素甲1999.1 0 1.2 0 0 A800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0
B 850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%
C 760 1988.1 0 1.1 0 -2% D780 1998.1 0 1.0 -1% -1% 解答与分析：首先需要建立容积率地价指数表，见下表
容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4
地价指数100 103 106 109 112
然后对参照物地价进行修正：
A.800×111/110×100/102×106/109×100/101×100/100＝762（762.04）
B.850×111/111×100/101×106/112×100/100×100/101＝789（788.6）
C.760×111/110×100/100×106/103×100/100×100/98＝805（805.35）
D.780×111/110×100/100×106/100×100/99×100/99＝851（851.26）
最后确定评估结果：（762+789+805+851）÷4＝3207÷4＝801.75元/平方米。
1、进行交易情况修正
评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。
2、进行交易时间修正
根据调查，2001年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：
交易实例A交易时间修正系数＝114/100＝1.14
交易实例B交易时间修正系数＝112/100＝1.12
交易实例C交易时间修正系数＝107/100＝1.07
3、进行区域因素修正
交易实例A 与待估对象处于同一区域，无需作区域因素
修正。交易实例B 、C 的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则：
交易实例B 区域因素修正系数＝100/86＝1.163
交易实例C 区域因素修正系数＝100/93＝1.075
4、进行个别因素修正
（1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3
个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。
（2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B 与
待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A 和C 均需作使
用年限因素修正，修正计算如下
（假定折现率为8%）：
（3）关于容积率因素的修正:交易实例A 与待估宗地的
容积率相同，故不作修正，交易实例B 、C 的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在4～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则：
交易实例B 及C 的容积率修正系数＝110/100＝1.1
9659.0%)81/(11%)81/(113530
=+-+-=的使用年限修正系数及交易实例C A
个别因素修正系数计算如下：
交易实例A的个别因素修正系数
＝1.03×0.9695×1.0＝0.999
交易实例B的个别因素修正系数
＝1.03×1.0×1.1＝1.133
交易实例C的个别因素修正系数
＝1.03×0.9695×1.1＝1.098
5.计算比准价格
A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.999＝1,765（元）B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元）C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.098＝1,768（元）
房地产总价=地价 +建筑费用+专业费用+利息+利润
[例题一]有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租
自考“资产评估”计算题（带答案）一、核心考点之一——机器设备评估的成本法 资产评估的成本法在机器设备的评估中表现的最完整，也最有代表性。因此每年考试的第一个计算题目几乎都是考核机器设备评估的成本法。对机器设备评估运用成本法的考核，重点在于重置成本、成新率、实体性贬值、功能性贬值的估算。 重置成本的估算一般都是考核物价指数法，如果机器设备不同组成部分的物价变动不一致，应该区分不同组成部分运用不同的物价指数。如果重置成本估算的考核想考出新意，则完全可以与进口设备从属费用的估算结合起来。成新率的考核一般都是年限法，年限法比较容易错误的是有关实际已使用年限的计算，可能还会考核加权平均已使用年限的计算。实体性贬值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性贬值的估算几乎就没有离开过净超额运营成本折现法的框架。 成本法、市场法 二、核心考点之二——房地产评估的市场法 市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。对于市场上能够找到与被估资产完全相同的参照物，可直接将其市价作为评估值。但是，更多情况是只能找到类似参照物的价格，需要比较与被评估资产的差异，间接调整确定被估资产价值。调整因素主要包括时间因素、地域因素和功能因素和个别因素。运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数（调整系数）的计算，不管题目条件如何给取，修正系数都应该按照下列基本公式进行计算： 修正系数=评估对象对应的指标值÷参照物对应的指标值 分子分母千万不可颠倒，而且不一定求取修正系数时非要把分母作为100.如果一个题目中涉及诸多修正系数，那么各个修正系数之间是连续相乘的关系。 土地使用权评估：市场法、收益法、成本法、假设开发法 建筑物评估：成本法、市场法、残余估价法（收益法）
例题 某资产在未来6年中每年末的净收益分别为400、420、440、460、460、460万元，在第6年末，可转让给其他持有者，转让价格为2000万元，市场利率10%，风险调整2%。 则折现率= 10%+2%=12% P = 400 (P/F，12%.，1）＋420 (P/F，12%.，2）＋440 (P/F，12%.，3）＋460（P/A，12%，3) (P/F，12%.，3）＋2000 (P/F，12%.，6）= 2780.85万元 例题 某台机床需重估，企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。试评估该机床原地续用的重置成本。 经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。 分析：该机床服役期限仅2年，且在市场上仍很流行，一般来说技术条件变化不大，故用复原重置成本评估较现实，所以用物价指数法评。 计算过程： 1、机床本体重置成本＝5×(1＋20%)＝6万元 2、运杂费评估值＝0.1×2＝0.2万元 3、安装费评估值＝0.3×(1＋40%)＝0.42万元 4、调试费评估值＝0.1×(1＋15%)＝0.115万元 综上各项，该机床原地续用的重置成本为： 5、P = 6＋(0.2＋0.42＋0.115) ＝6.735万元 例题 某企业2000年购建一套年产50万吨某产品的生产线，账面原值1,000万元。2005年进行评估，评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线，该生产线2004年建成，年产同类产品75万吨，造价为3,000万元。经查询，该类生产线的规模效益指数为0.7，根据被评估资产生产能力与参照物生产能力方面的差异，采用规模经济效益指数法计算被评估生产线2004年的重置成本为2259万元。 由于无法获取评估基准日该生产线的价格指数，不能直接将2004年的重置成本调整为2005年评估基准日的重置成本。因此，将该生产线适当划分为主要装置、辅助生产装置、工艺管道、仪器仪表、建筑安装费和管理费六大项，并按被评估生产线原始成本中上述六项所占比重作为权数，以及2004年至2005年上述六项的价格变动系数加权求取生产线价格调整系数。上述六项在生产线原始成本中的比重为：主要装置70%，辅助装置5%，工艺管道5%，仪器仪表5%，建筑安装费10%，管理费5%。2004年至2005年上述六项价格及费用变动率为：主要装置5%，辅助装置3%，工艺管道10%，仪器仪表2%，建筑安装费15%，管理费10%。 重置成本＝2,259×(1＋70%×5%＋5%×3%＋5%×10%＋5%×2%＋ 10%×15%＋5%×10%) ＝2,259×(1＋3.5%＋0.15%＋0.5%＋0.1%＋1.5%＋0.5%) ＝2,259×(1＋6.25%) ＝2,400万元
（1）重置核算法 例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+20000=205000（元） 例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？ （1）计算直接成本 购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元） 直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率 ＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2% 间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元） 课题练习题：重置构建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元，计算该机器设备的重置成本。 （2）价格指数法 某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。 要求：计算该机床1999年的重置成本 物价变动指数（%）重置成本（万元）时间投资费用物价指数 （%） 1994 16 1.05 1.60/1.05=1.52 16×1.52=24.32 1996 4 1.28 1.60/1.28=1.25 4×1.25=5 1998 2 1.35 1.60/1.35=1.19 2×1.19=2.38 1999 1.60 1.60/1.60=1
第一次作业 一、简答 1、什么是资产评估的目的？评估目的在资产评估中有什么作用？ 2、什么是市场法？市场法适用的前提条件是什么？ 3、折现率与资本化率的关系如何？ 4、什么是复原重置成本？什么是更新重置成本？ 5、资产评估包括哪些基本要素？ 二、计算 四、计算题 1、已知资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对象仅在功能方面存在差异，参照物的年生产能力为1,200件产品，成交价格为1,500元，评估对象的年生产能力为1,000件，问评估对象的价值为多少？（单位：元） 2、评估对象在未来五年内的预期收益分别为20万、22万、24万、25万、26万，资产从第6年到第10年每年的收益均保持在27万元，第10年末资产拟转让，变现价约为120万元，假设折现率为10%，用收益法估测资产的价值。（单位：万元） 3、被评估企业预计未来五年的预期收益为100万、120万、150万、160万和200万，假设折现率和资本化率均为10%，企业永续经营，试用年金法估测企业整体价值。（单位：万元） 4、评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2001年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，据估计，该资产还可使用6年，又知道目前市场上已经出现功能更先进的资产，并被普遍应用，新设备与评估对象相比，可节省3人，每人的月工资为650元。此外，由于市场竞争加剧，致使该设备开工不足，由此造成收益损失额每年为20万(该企业所得税税率为33%，假定者现率为10%)。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。（单位：万元） 5、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下，该资产账面原值为270万，净值为108万，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已经计提20年。经过调查分析，按照现在市场上材料价格和工资费用水平，新建相同构造的资产的全部费用支出为480万元。实际累计利用时间为50,400小时。经专业人员勘查估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本3万元(该企业所得税税率为33%，假定折现率为10%)。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。（单位：万元）每天标准工作时8小时，一年360个工作日。
第二章资产评估的程序与基本方法 1．被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。假定其他费用可以忽略不计。 要求：试根据所给条件 （1）估测该机组的现时全新价格； （2）估算该机组的成新率； （3）估算该机组的评估值。 解：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30×80%=24（万元） （2）该机组的成新率=[8÷(5+8)] ×100%=61.54% （3）该机组的评估值=24×61.54%=14.77（万元） 2．某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？ 解： 前5年企业税前净收益的现值为： 181.47（万元） 稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51（万元） 企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元） 该企业的评估值为：522.98×（1-40%）=313.79（万元） 3．有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：F 宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数 A 2000.10 0 1.1 0 0 108 甲780 1999.2 +1% 1.2 -2% 0 102 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。 要求： （1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数 （2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。（3）计算参照物修正后的地价 解： （1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110 （2）交易情况修正系数为或者0.99；交易时间修正系数为或者1.06；区域因素修正系数为或者1.02； 个别因素修正系数为或者1；容积率修正系数为或者0.95 （3）参照物修正后地价=（万元）
四、计算题(本大题共5小题，共45分) 1.被评估设备购建于1986年，账面价值100 000元，1991年对该设备进行技术改造，追加技改投资 50 000元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查分析得到以下数据：1）从1986年至1996 年每年的设备价格上升率为10%；2）该设备的月人工成本比其替代设备超支1 000元；3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。根据上述条件估测设备的重置成本、有形损耗率、功能性贬值额、经济性贬值率及被评估设备的评估值。 加权更新成本＝2996500（元）（3分） 加权投资年限＝2996500÷339900＝8.8（年）（1分） 成新率＝5÷（5＋8.8×50%）×100％＝53％ 有形损耗率＝1-成新率＝1-53％＝47％（1分） 功能性损耗＝被评估资产生产成本的年税后超支额×年金现值系数 ＝1000×12×（1-33％）×（P/A，10％，5）＝8040×3.791 ＝30479.64≈30479（元）（2分） 经济性贬值率：根据题目已知开工率为100％，所以经济性贬值率为0。（1分） 被评估设备的评估价值＝重置成本－有形损耗－功能性损耗 ＝339900－339900×47％－30479 ＝149 668（元）（2分） 2.有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1,000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期2年，建筑费用3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用和专业费用)之和的20%，试评估该宗地地价。(以万元为单位，计算结果保留两位小数) 2、（12分）答案要点:采用成本法 (1)年总收入=2×365×1,000×5=3,650,000(元)（1分） (2)年总费用=3,650,000×2%+3,500×5,000×(1.5%+0.2%)+3,650,000×17.5%=1,009,250(元)（2分） (3)年纯收益=3,650,000-1,009,250=2,640,750(元)（1分） (4)房地产总价=2,640,750/7%×[1-(1+7%)-(50-2)]=36,258,750(元)（1分） (5)建筑费及专业费用=3,500×(1+10%)×5,000=19,250,000(元)（1分）
《资产评估》计算题 1、评估某企业的通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备10台，估算其重置成本之和为50万元，而该10台具有代表性的通用没备历史成本之和为25万元，该类通用设备账面历史成本之和为800万元，则该类通用设备重置成本是（ ）。 A.750万元 B.850万元 C.1500万元 D.1600万元 【解析】50800×=1600万元25 2、某企业若能继续经营3年，每年的收益预计分别为300万元、400万元、200万元。营业终止后预计可回收500万元。假设折现率为6%，则该企业的评估值应为（ ）。 A.419.8万元 B.806.9万元 C.1226.7万元 D.5806.9万元 【解析】23300400700++1+6%（1+6%）（1+6%） =1226.7万元 3、被评估设备年生产能力为100万件，成新率为60%，已知一台年生产能力为80万件的同类全新设备的价格为120万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的评估值最接近于（ ）。 A.58万元 B.90万元 C.120万元 D.150万元 【解析】100120××60%=90万元80 4、某企业2000年从美国引进一条生产线，当年投入生产。设备进口总金额为100万美元，国内配套设施费40万元人民币，其他费用15万元人民币。2003年进行评估，决定采用物价指数法测算其重置成本。经调查了解到：该设备从进口到评估基准日在其生产国的价格上升了10%，国内配套设施价格上升了5%，其他费用上升了4%，评估基准日该设备的进口关税等税收额为20万元，人民币汇率为1：8。该生产线的重置成本应为（ ）。 A.890.5万元 B.900.5万元 C.937.6万元 D.957.6万元 【解析】???100(1+10%)8+40(1+5%)+15× (1+4%)+20=957.6万元 5、被评估设备与同类采用新技术生产的设备相比，生产量相同的条件下，每年需增加成本10万元，在正常条件下，该设备尚可使用3年，企业所得税率为25%，若折现率为10%，则该设备的功能性贬值最接近于（ ）。 A.19万元 B.23万元 C.25万元 D.30万元 【解析】-3 1-(1+10%)10×(1-25%)×=7.5×2.48685=18.65万元10% 6、某冰箱生产线，设计能力为年产冰箱1万台，每台冰箱的生产成本为2000元。评估时，预计未来5年内，每台冰箱成本上升15%，但销售价由于竞争原因只能上升相当于成本的10%，企业所得税率为25%，若折现率为10%，则该生产线的经济性贬值额约为（ ）。 A.254万元 B.284万元 C.290万元 D.379万元 【解析】 ??-5 1-(1+10%)12000×(15%-10%)(1-25%)×=75×3.79079=284.31万元10% 7、现有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地单价分别为2900元/m 2、2800元/m 2、2300元/m 2、1500元/m 2，其容积率分别是3.0、2.5、2.0、1.5。如果四宗土地其他条件完全相同，则在正常的市场交易行为中最容易售出的宗地是（ ）。 A.甲 B.乙 C.丙 D.丁
资产评估题 1、需对购置的一台设备进行重置成本的计算，已知现行市价每台为20000元，运杂费500元，直接安装费用1000元，其中人工成本450元，材料费用550元，通过测算安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元，问，该设备重置成本是多少？ 2、重置购建机器设备一台，现行市价3万元，运杂费600元，直接安装成本450元。根据经验分析，其间接成本占直接成本的百分率为1%，则其重置成本为多少？ 3、企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定，该资产折旧年限为15年，已计折旧年限8年。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造资产的全部费用支出为400万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为5000小时，实际累计利用时间为4000小时。经专业人员勘查估算，该资产还能使用5年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本1万元，该企业所得税率30%，假定折现率10%。要求计算：（1）实体性成新率；（2）实体性贬值；（3）功能性贬值；（4）该资产的评估值。(P/A,10%,5)=3.7908 （1）实体性成新率=5/(8*4000/5000+5)=43.86% （2）实体性贬值=400*（1-43.86%）=224.56（万元） （3）功能性贬值=1*(1-30%)*(P/A,10%,5)= 0.7*3.7908=2.65(万元) （4）该资产的评估值=400-224.56-2.65=172.79（万元） 4、某设备购置于2007年1月初，账面价值为65万元，主体部分的购买价为50万元，基础及安装费为10万元，运杂费为5万元。评估基准日为2013年1月1日。经调查，设备主体部分的定级价格指数2007年和2012年分别为110%和140%，基础安装费、运杂费5年间分别上涨了30%和10%。该设备已用5年，其利用率为90%，预计尚可使用8年。与同类设备相比，该设备的操作需要8个工作人员，而同类设备需要5个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为4万元/人。所得税税率为40%，折现率为20%。要求：计算该设备的评估价值。 5、某企业的有关资料如下：根据该企业以前5年的经营实绩，预测其未来5年的收益额分别为95万元、78万元、47万元、59、60万元。根据资料确定国库券利率为15%，风险率确定为4%，资本化率为13%。假定从第6年起，每年收益额均为70万元，用分段法确定企业整体评估价值。 6、某可比案例成交地价为3000元／m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年期修正该宗土地的单价为多少？[（P/A，7%，30）=12.409、（P/A，7%，40）=13.332]
第二章5、计算题 某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。[（1.5-1.2）×10000×12×（1-33%）] ×[1-1/（1+10%）5]/10% = 91434（元） 第三章机械设备评估3、计算题 （1）某被评估的生产控制装置购建于1985年，原始价值100万元，1990年和1993年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，1995年对该资产进行评估。调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1985年、1990年、1993年、1995年分别为110%、125%、130%、150%。该设备尚可使用年限为6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。 1）重置成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（万元） 2)加权投资年限＝10×136.36÷144.67 + 5×6÷144.67 + 2×2.3÷144.67＝9.66年 3)实体性贬值率＝9.66÷（9.66＋6）＝61.69% 4)实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝144.67×61.69%＝89.25(万元) 5）功能性贬值=（5－4）×12000*（1－25%）（P/A，10%，6）=3.92(万元) 6）待评估资产的价值=144.67－89.25－3.92＝51.5(万元) （2）某被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，1999年6月对该设备进行评估，评估基准日为1999年6月30日。现得到以下数据：①1995年至1999年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；④经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。 1)重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(万元) 2)加权投资年限＝4×114.29÷124.72 + 1×10.43÷124.72＝3.75年 3)实体性贬值率＝3.75*60%÷（3.75*60%＋6）＝27.3% 4)实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝124.72×27.3%＝34(万元) 5）估算功能性贬值=-1000×12×（1－25%）×（P/A，10%，6）＝-3.92 6）经济性贬值率＝[1－（80%）X] ×100%＝[1－（80%）0.7] ×100%＝14.5% 7)经济性贬值＝(重置成本－实体性贬值－功能性贬值) ×经济性贬值率 ＝（124.72－47.97－（-3.92）×14.5%＝13.72(万元) 8）待评估资产的价值＝124.72－34+3.92-13.72 ＝80.92(万元) 第四章房地产价格评估 （2）投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济? 根据题中所给条件计算如下：1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)
{例4-8}估价对象概况：估价对象是一栋出租的写字楼；土地总面积12000平方米，总建筑面积52000平方米；建筑层数为地上22层，地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用权年限为50年，从2000年5月15日起计。 估价要求：评估该对象2005年5月15日的市场价值 解：估价过程如下： 1、选择评估方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产， 适用收益法估价，故选择收益法。 2、搜集有关资料。通过调查了解搜集到的有关资料总结如下：（1）租金按净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200平方米，占总建筑面积的60%。 （2）租金平均为35元/平方米.月 （3）空房率年平均为10%。 （4）经常性费用平均每月为10万元。 （5）房地产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。 （6）其他税费为租金收入的6%。 3、测算年有效毛收入：年有效毛收入=31200*35*12*（1-10%） =1179.36(万元) 4、测算年运营费用： （1）经常费用：年经常费用=10*12=120（万元） （2）房产税：年房产税=1179.36*12%=141.52（万元） （3）其他税费：年其他税费=1179.36*6%=70.76(万元)
（4）运营费用：年运营费用=（1）+（2）+（3）=332.28（万元）5、计算年净收益： 年净收益=年有效毛收入-年运营费用=1179.36-332.28=847、08（万元） 6、确定折现率。在调查市场上有相似风险投资所要求的报酬率 的基础上，确定折现率为10%。 7、计算房地产评估值。根据过去的收益变动情况，判断未来的 净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用的 计算公式为:P=A/R{1-1/(1+r)^n}=A(P/A,r,n) 上述公式中的收益期限n等于45年，因此： P=847.08/10%*{1-1/(1+10%)^45}=8354.59(万元) 依据计算结果，根据估价人员的经验，确定本估价对象于2005年5月15日的评估价值为8355万元，单价为1607元/平方米。 {例4-9}估价对象概况：某写字楼2004年5月建成，钢筋混凝土结构，地上16层，地下1层，工程造价为3000元/平方米，建筑面积1200平方米，占地面积4000平方米，土地使用权性质为出让，使用年限为50年，2002年5月起计。目前该写字楼用于出租，每月平均租金收入50万元。经评估人员调查、分析，得知该建筑物经济耐用年限60年，现重置成本为3200元/平方米，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米60元，空置率为10%，每年需支付的管理费用为年租金的3%，维修费为重置成本的1.5%，其他税费为租金收入的5%，土地资本化率8%，建筑物资本化率10%。 估价要求：根据上述资料评估该写字楼所占土地使用权2006年5月
(一)判断题 1.收益现值是反映本金市场等价交换特征的计价概念，它的本质是产品价值的本 金化。(×) 2.资产评估中，可采用观察法对资产的实体性贬值进行估算。(√) 3.为节省资源和减少污染，政府规定年产1万吨以下的造纸厂必须关闭，由此造 成年产l万吨以下企业的设备产生贬值，这种贬值属于破产清算贬值。(×) 4.收益现值法一般只适用于整体资产评估和可预测未来收益的单项资产评估。(√) 5.评估流动资产时，在价格变化不大的情况下，用账面原值作为流动资产的评估 值最为合理。(×) 6.一台1978年出厂的机床，出厂后至今一直闲置没有投入使用，由于该机床没 有任何坏损，因而也没有任何损耗。(×) 7.评估以出售为目的的旧机器设备，应以变现价格为基础，扣除变现时所应支付 的变现费用。(√) 8.在流动资产评估中，对非实物形态的流动资产应按其可收回的变现价值和变现 风险作为评估计价的依据。(√) 9.甲超市出于竞争需要，可以购买乙超市的商誉。(×) 10.非专利技术是企业无形资产的一部分，受到法律保护。(×) 11．收益现值法可以较好的确定诸如商誉等不易确定的无形资产价值，特别适用 于对整体资产的评估。(√) 12．资产评估者不对资产业务定价决策负责，只对评估结论本身是否合乎职业规 范要求负责。被估资产最终成交的价格，由当事人讨价还价的结果决定。(√) 13．复原重置成本是指用与原资产相同的材料、设计和建造标准、工艺和技术条件，按原价格水平和费用标准，构建全新状态下的相同资产所需支付的成本。(× ) 14．选择重置成本时，在同时可得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选 用复原成本作为依据。(×) 15．评估对象的特点是选择资产评估方法的惟一依据。(×) 16．以资产保全为目的的机器设备评估，一般宜采用重置成本法。(√) 17．估测一台在用续用设备的重置成本，首选方法应是利用询价法询价，然后再 考虑其他费用。(√ ) 18．鉴定机器设备的已使用年限时，不用考虑技术进步因素。(√) 19．整体资产评估的实质是整体资产的预期收益能力，因此在任何情况下只能用 收益现值法进行评估。(×) 20．对非实物形态的流动资产应按其可收回的变现价值和变现风险作为评估计价 的依据。(√) 21．企业整体资产的转让价格等于各项单项资产价格的总和。(×) 22．企业评估中选择折现率的基本原则应是折现率不低于风险报酬率。(×) 23．整体资产评估的实质是整体资产的预期收益能力，而不应是资产本身的成本 价值。(√) 24．设备评估的现场工作包括分析委托方的各种评估表格、对设备进行技术鉴定、查明设备实物落实评估对象和确定设备的成新率。× 25．对企业进行整体评估时，可以把企业看成各单项资产的简单组合。(×) 26．进口设备重置成本包括关税、运输费、杂费、银行手续费及安装调试费。(√)
西南财经大学研究生课程《资产评估理论与实务》计算题 答案 习题一 1、练习目的 掌握第二章《资产评估方法》中收益法的运用 2、资料： 被评估资产在未来5年内的预期收益分别为20万元、22万元、24万元、25万元和26万元。该资产从第6——10年每年的收益均保持在27万元，第10年末资产拟转让，变现价约120万元。假定折现率为10%。 3、要求 运用收益法估测被评估资产的价值（保留两位小数，其余四舍五入）。 答案： 前5年逐年折现加和，后5年另算： 评估值=20×0.9091+22×0.8264+24×0.7513+25×0.6830+26×0.6209+（27× 3.7908×0.6209）+120×0.3855=197.42万元 习题二 1、练习目的 掌握第二章《资产评估方法》中收益法的运用 2、资料 被评估企业预计未来5年的预期收益分别为100万元、120万元、150万元、160万元和200万元。假定被评估企业从未来第6年开始，企业的年收益维持在200万元水平。折现率和本金化率均为10%。 3、要求 试采用分段法估测企业整体价值（保留两位小数，其余四舍五入）。 答案：企业整体价值=100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.6830+200×0.6209+200÷10%×0.6209=536.323+2000×0.6209=536.323+1241.8=1778.04万元 习题三 1、练习目的 掌握第二章《资产评估方法》中收益法的运用 2、资料 某企业预计未来5年的预期收益额为10万元、11万元、12万元、12万元和13万元。假定资本化率为10%。 3、要求 试用年金法估测该企业持续经营条件下的企业价值（保留两位小数，其余四舍五入）。 答案： P=（10×0.9091+11×0.8264+12×0.7513+12×0.6830+13×0.6209）/3.7908/10%=43.47/3.7908/10%=114.67万元。
资产评估计算题 1 分段法未来收益无限期，预期未来收益不稳定，但收益是持续的。 例题某企业预测未来三年的年收益分别为250万元、270万元和300万元，并从第四年开始年收益以4%的幅度持续增长，假设该企业的资本化率为10%，评估该企业的价值。解：前三年的收益现值 P1=250×(p/s,10%,1）+ 270×(p/s,10%,2） + 300×(p/s,10%,3）=675.8万元 第四年开始的收益折现 P2=300×（1+4%）÷（10%-4%）×（p/s,10%,3） = 3906.8万元 P=P1+P2=675.8+ 3906.8 =4582.6万元 2 市场法书本P26 第三章习题最后一题 有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示： 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。 要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数 （2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。 （3）计算参照物修正后的地价 解 （1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110 （2）交易情况修正系数为或者0.99 交易时间修正系数为或者1.06 区域因素修正系数为或者1.02
个别因素修正系数为或者1 容积率修正系数为或者0.95 （3）参照物修正后地价=（万元） （万元） 3 国产单台（件）设备计算 某台机床需重估，企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。 解：机床采购重置全价＝5×(1＋20%)＝6万元 运杂费重估价＝0.1×2＝0.2万元 安装费重估价＝0.3×(1＋40%)＝0.42万元 调试费重估价＝0.1×(1＋15%)＝0.115万元 综合以上各项，该机床原地续用的重置全价为： 6＋(0.2＋0.42＋0.115)＝6.735万元 4 实体性损耗综合年限法计算成新率P60例3-9 例题 某企业1994年购入一台设备，账面原值为30,000元，1999年和2001年进行两次更新改造，当年投资分别为3,000元和2,000元，2004年对该设备进行评估。假定：从1994年至2004年年通货膨胀率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为7年，试估算设备的成新率。 第一步，调整计算各项现行成本(重置成本)。
第一章总论 一、单项选择题 1.资产评估是通过对资产某一( )价值的估算，从而确定其价值的经济活动。 A．时点 B．时期C．时区D．时段 2.资产评估程序的哪一个环节充分体现了资产评估服务的专业性和特殊性 ( )。 A．资产勘查与现场调查B．编制和提交资产评估报告书 C．收集资产评估资料 D.资产评估工作档案归档 3.同一资产，评估的目的不同，其评估的结果应该 ( )。 A．不相同 B.相同 C．基本一致 D.不能确定 4.用途广泛的资产一般比用途狭窄的资产市场活跃，是由于( )假设。 A．继续使用B．公开市场 C．清算D．价值潜力 5.资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定的( )之上的。A．合理推理充分设想 C.事实依据D．假设条件 6.( )是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。A．市场价值B．在用价值 C．投资价值D．清算价格 7.下列不属于资产评估假设的是 ( )。 A．继续使用假设B．清算假设 C．公开市场假设D．企业主体假设 8.资产评估和市场的关系是 ( )。 A．以市场为基础但高于市场 B．模拟市场条件有时接受市场检验 C．模拟市场条件但又必须接受市场检验 D．和市场无关 9.不可确指的资产是指( )。 A．没有物质形态的资产 B．不能独立于有形资产而单独存在的资产 C．有形资产之外的资产 D．具有获利能力的资产 10.评估的( )是对评估价值的质的规定。
A．客体 B.特定目的 C．价值类型D．方法 11.下列原则中，属于资产评估经济原则的是( )。 A．预期原则B．专业性原则 C．科学性原则D．客观性原则 12.清算价格的评估适用于 ( )。 A．公开市场假设B．企业主体假设 C．清算假设D．继续使用假设 13.按( )可以分为短期资产和长期资产。 A．资产存在形态B．资产的流动性 C．资产能否独立存在D．资产是否具有综合能力 14.资产评估的主体是指 ( )。 A．交易双方B．评估机构和评估人员 C．评估主管部门D．资产管理机构 15.( )直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择。 A．资产评估的主体B．资产评估的客体 C．评估的特定目的D．评估程序 16.根据现行规章制度，各资产评估机构在进行资产评估工作时应遵循（）的原则。 A．真实性、客观性、可行性 B．统一领导、分级管理 C．公正性、谨慎性、真实性 D．独立性、客观性、科学性、专业性 17.独立性原则在资产评估过程中的体现是评估机构和人员应 ( ) A．和买方一致B．和卖方一致 C．坚持独立的第三者立场D．以上都不对 18.科学性原则的体现是在评估时只要方法选择科学，评估结果就一定科学。这句话 ( ) A．正确B．错误 C．不一定D．以上都不对 19.( )是不可确指资产。 A．机器设备B．商标 C．土地使用权D．商誉 20.资产评估的客观性原则体现在对同一项资产的评估结果是唯一的，这句话是 ( )。 A．正确的B．错误的 C．不一定的D．以上都对
同步练习 一、单项选择题 1．下列各项中属于不可确指资产的有( )。 A．商标B．专利权 C．著作权D．商誉 2．无形资产的经济寿命受到技术进步、市场变化等外在不确定性因素的影响更大，这体现了无形资产的特点中的( )。 A．非实体性B．垄断性 C．经营效益性D．价值的较大不确定性 3．一项无形资产的寿命期，主要取决于它的( )。 A．重置成本B．损耗程度 C．机会成本D．使用价值 4．在进行无形资产评估时，应该确定无形资产评估的前提，即它的( )。 A．有效期限B．成熟时期 C．重置成本D．能产生超额收益 5．在无形资产转让价格评估中，转让价格的计算公式可以是( )。 A．销售利润×销售利润率B．销售利润×销售收入分成率 C．销售利润×销售利润分成率D．销售收入×销售利润分成率 6．用成本法评估某项专利技术，已经在开发该专利的过程中耗费的材料费用20万元，工资费用30万元，管理费用5万元，专用设备费10万元，营销费用5万元，咨询鉴定费5万元，其直接成本为( )。 A．75 B. 50 C. 65 D. 20 7．同一内容的技术发明只授予一次专利，对于已取得专利权的技术，任何人未经许可不得进行营利性实施。这是专利权的 ( )。 A．独占性B．专有性
C．时间性D．不可转让性 8．专利的成本费用与专利可以带来的额外收益之间( )。 A．有必然联系B．没有多大联系 C．没有必然联系D．有一些联系 9．商标的评估对象是（）。 A．商标所带来的总体收益B．商标注册时所花费的费用 C．商标产品的价格D．商标所带来的额外收益 10．决定商标权价值高低的因素为( )。 A．商标的基本构成和设计B．商标所能带来的效益 C．商标具有法律保护的专用权D．商标所能发挥的作用及具有的特点 11．商誉评估值指的是企业超额收益的( )。 A．本金化价格B．重置成本价格 C．变现价值D．最高收益值 12．某企业外购一项无形资产，法定年限为15年，现已使用了3年，经评估其重置成本全价为100万元，则此项无形资产的重置成本净值为( )。 A．75万元B．80万元 C．82万元D．85万元 13．对无形资产评估时（）。 A．收益法是唯一的方法B．收益法、市场法、成本法都可采用 C．只能采用收益法和市场法D．只能采用收益法和成本法 14．某企业的预期收益额为16万元，该企业的各但单项资产的重估价值和为60万元，企业所在行业的平均收益率为20%，以此作为适用本金化率计算出的商誉价值为（）。 A．10万元B．20万元 C．30万元D．40万元 15．对同一专利权来讲,其价值最高许可使用形式为为（）。 A．普通使用许可B．排他使用许可 C．交互使用许可D．独占使用许可
各章计算 第二章资产评估的基本方法 1. (1)计算资产利用率：资产利用率＝50400/57600×100％＝87.5％ (2)确定成新率：成新率＝8/(20×87.5％＋8)×100％＝31.37％ (3)确定功能性贬值： 功能性贬值＝3×（1－33％）×（P/A，10％，8）＝2.0l×5.3349＝10.72(万元) (4)由此可以确定评估值：评估值＝480×31.37％－10.72＝139.86(万元) 该资产的评估价值为139.86万元。 2. (1)首先将未来5年的收益额折现求和： P＝13/（1＋10％）＋14/（1＋10％）2＋11/（1＋10％）3＋12/（1＋10％）4＋15/（1＋10％）5＝13×0.9091＋14×0.8264＋11×0.7513＋12×0.6830＋15×0.6209 ＝11.8183＋11.5696＋8.2643＋8.196＋9.3135 ＝49.1617(万元) (2)求第六年以后的收益额的现值： P2＝（16/11％）/(1＋10％)5＝90.32（万元） (3)确定该企业评估值： 评估值＝49.1617＋90.32＝139.48(万元) 因此，该企业的评估值为139.48万元。 提示：注意折现率和资本化率使用上的差别。 3. ⑴采用环比物价指数计算设备当前重置成本： 重置成本＝资产的账面原值×(1＋价格变动指数) ＝120×（1＋4％）×（1＋4％）×（1＋4％）×100％ ＝120×112.49％ ＝134.98（万元） ⑵资产的实体性贬值 甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态， 资产实体性贬值＝0 ⑶计算该设备的功能性贬值： (P/A,10％,10)＝[1－(1＋10％)－10]÷10％＝6.1446 该设备的功能性贬值 ＝（0.12×2×12＋4）×(1－33％)×(P/A,10％,10) ＝6.88×(1－33％)×(P/A,10％,10) ＝6.88×(1－33％)×6.1446 ＝28.32（万元） ⑷计算该设备的经济性贬值：生产80万件设备的重置成本 ＝资产的重置成本[1－（现在生产线的实际生产量÷设计生产能力）X] ＝134.98×[1－(80/100)0.8] ＝134.98×(1－0.84) ＝21.60（万元） ⑸设备于评估基准日的评估值 ＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值 设备于评估基准日的评估值＝134.98－0－28.32－21.6＝85.06（万元）