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苏州市房地产泡沫实证分析
作者：郝登攀
来源：《合作经济与科技》2017年第24期
[提要] 2015年以来，以苏州、南京、合肥和厦门为代表的四小龙城市，房价急速上升，导致居民对房地产市场议论纷纷，有人认为房价仍会上涨，有人认为房地产市场泡沫严重。本文通过计算2010～2016年苏州市相关指标，试图分析苏州市房地产是否存在泡沫，给政府相关部门、居民和其他相关人士提供一定的基础性分析资料，以供参考。
关键词：苏州；房地产：泡沫：指标法
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2017年10月12日
一、基于指标法的房地产泡沫分析
判断一个国家或地区房地产是否存在泡沫，重要的不是看房价的价格波动或是价格的高低，而是要考察相关指标数值是否超出历史常规，是否严重背离其基础价值。因此，可以用房价及其相关指标的长期平均值作为房地产基础价值的指标评判体系，当各项指标严重偏离其长期平均值或者背离常识时，称之为房地产泡沫。基于以上思想，本文搜集苏州全市大量统计数据，经过计算，采用与房地产价格相关的4个不同指标，从不同维度对苏州市房地产是否存在泡沫进行判断。
二、基于指标法的实证分析
（一）房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重。该指标直接反映全社会固定资产投资结构是否合理，也是衡量房地产投资扩张是否过度的基础性指标。主要包括基本建设、更新改造和房地产投资等，是社会扩大再生产、发展国民经济的重要手段，房地产开发投资占社会固定资产投资额的比重过高，说明房地产领域投资过热，资金过度集中于房地产领域，势必对其他行业形成挤出效应，不利于一个国家的平衡、稳定、可持续发展。从表1可以看出，从2011年到2016年，该指标基本处于上升趋势，最低为23.99%，尤其是2016年达到最高点为38.30%，房地产开发投资占比过高，房地产投资领域过热，过多地占用了社会资金，对实体经济形成一定挤出效应。（表1）
（二）房价收入比。当今各国，在衡量一个国家房地产市场是否存在泡沫时，最为常用的指标为房价收入比，该指标主要衡量一个国家居民的实际房价承受能力。通俗地说，就是居民家庭要用多少年的收入才能购买一套平均水平的房子，该比值越大，说明要用更多年的收入才能买到，财务压力就越大。1998年通过对96个经济发展水平不同的国家和地区主要城市房价统计调查，联合国人居中心得出“合理的住房价格”的房价收入比大致为3～6（世界银行专家的