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报建手册
2007年7月
目录
第一部分项目开发报建流程1
第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续7
第三部分项目建设阶段报建流程10
一、办理项目地名注册手续10
二、办理《项目立项》12
三、规划局13
（一）办理《建设项目选址意见书》 13
(二)办理《建设用地规划许可证》13
（三）建设项目规划设计方案（修规）报批 15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21四、市建设局22
（一）建设工程保证安全施工的措施备案22（二）建设工程缴费指南25（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29
（四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49（十）工程合同纠纷调解申请指南 52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61
五、城市管理局63
六、人防办76
七、消防局79
八、房管局82
第一部分项目开发报建流程
附表1：项目报批报建
附表2：配套工程报批报建：
附表3：项目验收阶段报批报建
第二部项目前期阶段报建流程
一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续
一、土地使用权转让
第三部分项目建设阶段报建流程
一、办理项目地名注册手续
办理依据：
1.《关于发布〈地名管理条例〉的通知》，国务院国发[1986]11号，1986年1月23日
2.《关于颁发〈地名管理条例实施细则〉的通知》，民政部民行发[1996]17号，1996年6月18日
3.《广东省地名管理规定》，广东省人民政府令第56号，1999年12月24日
4.《关于商住大楼和住宅区名称标准化的通知》，粤国地（测地）字[1996]69号
5.《东莞市地名管理办法》，东莞市人民政府令第70号，2003年6月9日发布，2003年8月1日起实施
收件资料：
办理部门：市地名办（市民政局区划地名科）办理时限：15个工作日
收费标准：代收公告费
办事流程：
二、办理《项目立项》
三、规划局
（一）办理《建设项目选址意见书》
（二）办理《建设用地规划许可证》
（三）建设项目规划设计方案（修规）报批
（四）办理《建设用地规划批准书》
（五）建筑设计方案报批
（六）办理《建设工程规划许可证》
（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报)
报建手册 2007年7月
目录 第一部分项目开发报建流程1 第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续7 第三部分项目建设阶段报建流程10 一、办理项目地名注册手续10 二、办理《项目立项》12 三、规划局13 （一）办理《建设项目选址意见书》 13 (二)办理《建设用地规划许可证》13 （三）建设项目规划设计方案（修规）报批 15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21四、市建设局22 （一）建设工程保证安全施工的措施备案22（二）建设工程缴费指南25（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29
（四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49（十）工程合同纠纷调解申请指南 52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61 五、城市管理局63 六、人防办76 七、消防局79 八、房管局82
《报建通V2013》用户手册 广州城网信息发展有限公司 2013年9月
目录 1前言 (1) 1.1产品背景 (1) 1.2产品介绍 (1) 2初识系统 (2) 2.1系统简介 (2) 2.2运行环境 (3) 2.3系统的安装与卸载 (4) 3系统操作 (5) 3.1进入和退出系统 (5) 3.1.1进入系统 (5) 3.1.2退出系统 (6) 3.2系统功能 (6) 3.2.1建筑信息 (6) 3.2.2保留建筑信息 (9) 3.2.3属性输入 (10) 3.2.4属性查询 (17) 3.2.5图层填充 (19) 3.2.6删除填充 (211) 3.2.7图层控制 (22) 3.2.8图形检测 (23) 3.2.9面积明细表 (27) 3.2.10功能指标表 (28)
3.2.11套型明细表 (29) 3.2.12综合技术经济指标表 (31) 3.2.13重新计算 (31) 3.2.14标注 (31) 3.2.15多义线编辑 (32) 3.2.16三维效果 (33) 3.2.17视点转换 (33) 3.2.18 参数设定 (34) 附件1：广州市建筑工程规划电子报批技术指引 (36) 附表2：实体要素图层标准 (48)
1前言 1.1产品背景 规划电子报批是自一九九九年以来在广州市规划局率先实行的一种新兴规划审批模式。它将传统报批使用的纸介质转变为电子介质，并由此带来审批方式、设计方法及管理体制上的改变。它的具体做法是要求设计单位在报审规划项目时，改变原来提交图纸形式为提交计算机电子图形文件方式，同时要求提交的电子文件必须符合规定的技术规范标准，使得设计的图形与指标值一致，以方便审查人员快速准确的对图形文件进行技术审查。 实施电子报批是一种手段，其目的是在于树立城市规划管理的公正性、公开性与科学严谨性；它既符合国家有关电子政务建设与发展的要求，又能提高行政效能，提高审批数据的准确性及数据库建设的高效与可靠性。 1.2产品介绍 广州市规划局于2002年11月1日开始实施建筑工程电子报批。为配合建筑工程规划电子报批制度的实施，广州城网信息发展有限公司研制开发了建筑工程规划电子报批系统（简称：“报建通”）1.0版软件，该软件于2002年底获得软件产品认证，其后升级版本有“报建通V2.0”、“报建通V3.0”。 “报建通”产品适用于建筑工程规划管理，申领及调整建筑工程许可证（装修工程除外）、咨询服务等业务环节。应用“报建通”软件，可快捷定义建筑总面积及内部分项面积的设计区域，快速计算各项汇总面积、规划指标。软件同时也提供了多项辅助审查的小工具，便于全面快速掌握设计方案的构图组成及图形要素分布情况。 广州市于2008年1月1日起执行《中华人民共和国城乡规划法》，于2012年1月1日起执行《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)，于2012年7月1日起施行《广州市城乡规划技术规定（试行）》。为了贯彻落实新法规、新标准及有关规定，此次“报建通”（v2013版）进行了较大的升级改造，将已明确的技术内容落实应用到系统中，修订了《广州市建筑工程规划电子报批技术指引》，同时对技术平台进行了由AutoCAD2002至 AutoCAD 2008的升级；在保留系统原有操作模式的基础上，部分采纳了建
房地产项目开发报建报批流程概述-----------------------作者：
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房地产项目开发报建报批流程 前言 本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。 需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。 作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！ 此致 敬礼 营销策划部敬上
2003年12月29日
项目开发流程 一、土地使用权的取得 1.取得方式 1)行政划拨 2)协议出让 3)招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式 4)转让 2.流程示意（以拍卖为例）
3.细节阐述 1)信息资料部分 A.招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说 明）； B.现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环 境、区域竞争楼盘资料； C.前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预 测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析； D.参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传 统、背景资源等； 竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）； 2)前期可行性分析（机会可行性分析2） 一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价； 地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润 1生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理； 2可行性分析可大致分为三个阶段： 1.机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标；
房地产开发报建流程终 Revised as of 23 November 2020
房地产开发报建流程
一、立项 收件部门：市政务中心发展改革窗口 审批行政部门：成都市发展和改革委员会、成都市防震减灾局 联系电话： 收费标准：不收费 申请材料： 1、项目申请报告； 2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证； 3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）； 4、国土局出具的项目用地意见； 5、20-35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限）， 6、窗口领取表格 其他部门需准备资料；无 完成责任部本/人：前期报建人员，财务管理部 二、设计条件、用地许可证 审批行政部门：成都市规划管理局 联系电话：、 审批时间：1个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 1、《设计条件、用地许可》申请表；
2、1：500红线图； 3、土地权属文件； 4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套； 5、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。 注意事项： 1、建设单位应在1年内，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效； 2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。需延期的建设项目，应持取得的审批文件在有效期内延期。 完成责任部本/人：前期报建人员 三、办理国土证 审批行政部门：成都市国土资源局 联系国土局规划地籍事务中心出宗地图，根据土地出让合同，交齐土地款后，带上土地出让合同、交款票据、契税票据去国土局办理《国有土地使用证》。 完成责任部本/人：前期报建人员 四、方案图审查 审批单位：成都市规划管理局 联系电话：
企划发展部岗位说明书手册 2018年06月
目录 通用职责 (3) （一）副总经理 (5) （二）开发报建部副经理 (6) （三）报建主管 (7) （四）开发专员 (8) （五）报建专员 (9) （六）运营管理经理 (10) （七）公司治理主管 (11) (八）战略规划主管 (12) （九）综合统计员 (13)
企划发展部岗位说明书 编制说明： 1.本岗位说明书由在职员工和部门分管领导共同拟制，经员工确认、部门负责人与分管领导审核、总 经理批准后执行，并作为对员工进行指导、奖励、绩效管理的基本依据。 2.若发生架构调整、工作内容变化等原因，本岗位说明书内容应及时修改和完善。 一、部门职责概述 1.负责公司发展战略的研究，主持编制、修订公司中长期发展战略规划； 2.负责公司项目规划及年度投资计划工作，策划、储备项目，对公司投资项目开展前期可行性研究、论证，组织立项、审核等工作； 3.负责提出公司产业投资方向、发展重点的建议； 4.负责研究公司产业发展布局，统筹产业结构的优化调整，承接“八八战略”建设任务，组织各产业相互之间的协调、支持、服务和融合发展工作，形成有核心竞争优势的支柱产业。 5.负责组织实施公司内部改革、资源整合、混合所有制改革等工作； 6.负责公司项目招商的引资、引智、引技等工作； 7.负责公司党委会、董事会和经营班子交办的其它工作； 8.负责建立公司内部及公司对投资控股企业的管控体系，指导并协助投资控股企业建立和完善公司治理结构，审核公司章程，明确董事会、监事会、经营班子职责权限； 9.负责公司经营预算、经营分析以及公司日常经营报告等工作； 10.负责公司土地资产、股权资产的管理工作； 11.负责公司产业项目的运营管理工作，对投资项目运行情况进行统计、监测，提出综合评价意见； 12.负责完成各种统计报表任务，定期收集、审核、汇总、分析并按时上报； 13.负责公司生产技术、土地、林业资源管理工作； 14.负责公司党委会、董事会和经营班子交办的其它事项。 二、岗位说明书 通用职责 部门负责人 1 依据公司战略和年度目标，基于部门职责与使命，编制部门年度和月度工作计划，并 对本部门工作的最终结果负责。 2 组织本部门各项管理规范、业务流程、作业指引、工作模板的拟定和完善，并报公司 相关部门和领导审核、审批。 3 尊重、关注、激励下属，对下属进行工作指导、监督和培训，负责所辖部门工作氛围
开发报建流程及细则
目录 第一章开发中心职能概述 (2) 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目的主要内容概述 (4) 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目的工作要点及注意事项 (55) 第四节绩效考核标准 (59) 第三章用地类 (60) 第一节阶段性程序简述 (60) 第二节工作重点事项 (63) 第三节相关工作办理程序 (67) 第四章配套类 (93) 第一节阶段性程序简述 (93) 第二节工作重点事项 (95) 第三节相关业务办理程序 (98)
第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门较多，包括有市（区）规 划局、市建委（区建设局）、市（区）国土房管局、市（区）质监站、市（区）安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司（区供水所）、市（区）供电局、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。 二、根据主要涉及的政府部门划分，开发中心开发报建体系划分为三大类： （一）规划建设工程类： 主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详细规划的批复、办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。 规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领《建筑工程施工许可证》，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续 建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的确权。 （二）用地类： 主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得《建设用地批准书》及《国有土地使用证》等有关证照。 （三）配套类： 主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名和通邮的申报，公建配套用房的移交等。
房地产开发报建手册报建手册(doc 68页)
报建手册 2010年7月
目录 第一部分项目开发报建流程1 第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续7 第三部分项目建设阶段报建流程10 一、办理项目地名注册手续10 二、办理《项目立项》12 三、规划局13 （一）办理《建设项目选址意见书》 13 (二)办理《建设用地规划许可证》13 （三）建设项目规划设计方案（修规）报批 15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21四、市建设局22 （一）建设工程保证安全施工的措施备案22
（二）建设工程缴费指南25（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29 （四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32 （六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34 （七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39 （八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43 （九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49 （十）工程合同纠纷调解申请指南 52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61五、城市管理局63
项目报批报建流程指引手册 1、目的 1.1为了加强公司项目报批报建工作管理、规范报批报建工作流程、提高工作效率，特制订本指引手册。 2、适用范围 2.1适用于XX公司项目报批报建工作指导。 3、术语和定义 3.1报批报建主要指房地产开发前期过程中相关开发证件的报批获取、工程的报建验收等。 3.2XX公司。 3.3“六证”指房地产开发过程中最主要的证件，同时也是开发企业完成整个开发周期所必须获取的证件，具体包括：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《竣工验收备案证》。 3.4其他证件：《项目选址意见书》、《房屋拆迁许可证》、《建设工程规划核实合格证》、《房屋所有权证》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等。 4、职责 4.1公司规划建设部、合同预算部、土地外联部 4.1.1指导、协调、监督和协助项目公司报批报建工作； 4.1.2跟踪、落实项目公司报批报建工作计划； 4.1.3统筹、协调解决项目公司报批报建过程存在的问题与困难；4.2公司规划建设部 4.2.1结合项目具体开发建设节点，编制报批报建工作计划； 4.2.2负责从项目立项至“六证”获取的全部手续；
4.2.4协助组织工程综合竣工验收、档案验收等工作，办理房屋初始产权登记； 4.2.5项目开发周期内其他报批报建手续以及证件的办理。 5、报批报建涉及的主要政府部门和业务
6、报批报建简易流程图审查项目获取土地出让合同土地出让金及契税 规划设计方案 项目立项、暂定资质规划局初审规委会终审 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 消防人防环保其他部门国有土地使用权证建筑工程施工许可证合同备案 质监 安监 商品房预售许可证价格备案面积预测 物业选定 预售方案资金监管 形象进度 规划竣工核实 规划竣工实测综合竣工验收房屋产权证专项验收、竣工备案 三维面积实测
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复文件 土地证、建设用地规划许可证以及规划要点批复文件，是进行房地产开发的前提。简单说，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复文件由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求以及现在对小户型比例限制要求等，这些指标都在这个批复文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证之后，才能领取土地使用权证。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及使用年限。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 2、立项、环境评估、 项目立项主要考察的是项目的投资额及可行性。目前全国各地由于市场经济的深度不同，所以在这方面的管理上也不尽相同。有些地方基本上不太管，有些地方则管得非常严。立项到底需要什么材料也没有明确的规定。立项与其他程序的先后关系也是不确定的。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。目前为止，很多公司都是建设项目上马后，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办下来。 3、总平面图审查 这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审查小区的建筑物是怎么排布的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，这些东西都是与设计院对接。 总平面图审查在整个开发报建过程中最具技术含量，它直接关系到下一步的施工、销售、验收等等，这个过程一般最少需要2到3个月，往往要和规划部门反复修改，来回修改才能通过。 4、管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容则很多，如有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等。上述这三项线路从科学上考虑应从地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入各家各户。 管线的接入或引出往往受外部环境的影响较大。比如高压电线的接入口，一开始谈好了，
房地产开发报建手册 编制部门：开发部 编制时间：2011年11月15日 目录
1、办理国有土地使用权拍卖 收件资料：申请书、公司营业执照、机构代码、法人证明书及授权委托书（附表1）、法人及代理人身份证明， 竞买申请书，竞买凭证 办事结果：取得《成交确认书》 流程图： 附件1：营业执照、机构代码 到交易中心、拍卖行报纸、政府网站、拍卖行、中介人员、其他人脉关系了解地块信息，索取拍卖文件 挂牌或拍卖文件： ·挂牌或拍卖公告； ·竞买须知； ·地块图； ·《竞买申请书》； ·《报价单》（挂牌）； 现场调查、经济分析，交履约保证金，填写《竞买申请书》，确认竞买资格 研究竞买策略， 拍卖日，领取号牌 现场举牌竞价 确认成交，签订《成交确认书》 缴交契税、手续费、印花税，办理过 户手续
2、裁定书及过户协执（司法拍卖） 法院出具裁定书及过户协执（一般出具至国土局、规划局、建委、街道办等），说明地块相关权益转移至土地的竞得者。 办理机构：法院 取得证明文件：裁定书及过户协执 3、国有土地使用权转移登记 序号资料名称是否原件条件 1 国有土地使用权交易登记申请书(附表2) 原件 2 工商登记营业执照副本或组织机构代码证 原件及复 印件 法人和其它组织 法定代表人证明书、委托书、法定代表人身份证 明（经盖公章认证的复印件）和代理人的身份证 明 委托办理 3 土地来源使用情况说明报告原件 4 原国有土地使用证原件可查册 5 原建设用地批准书原件可查册 6 原建设用地规划许可证原件及复 印件 可查册 7 原建设工程规划许可证及规划批文原件及复 印件 可查册
应发给的证明文件：出具《国有土地使用证》流程图：
项目报批报建工作手册 1、目的 1.1为了加强公司项目报批报建工作管理、规范报批报建工作流程、提高工作效率，特制订本手册。 2、适用范围 2.1 适用于苏州江南建设项目管理有限公司项目报批报建工作指导。 3、术语和定义 3.1报批报建主要指项目开发前期过程中相关开发证件的报批获取、工程的报建验收等。 3.2 公司指苏州江南建设项目管理有限公司。 3.3 “四证”指项目建设过程中最主要的证件，同时也是开发企业完成整个开发周期所必须获取的证件，具体包括：建设用地规划许可证》《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》 3.4 其他证件：立项批复、项目选址意见书、建设项目方案审定意见书、建设工程规划核实合格证、施工图审查合格书、建设工程消防设计审核意见书、人防行政许可决定书、建筑工程安全监督登记证等。 4、报建专员主要工作内容 4.1.1指导、协调、监督和协助公司报批报建工作； 4.1.2结合项目工期要求，协助项目经理编制报批报建工作计划； 4.1.3跟踪、落实项目报批报建工作计划； 4.1.4统筹、协调解决项目报批报建过程存在的问题与困难； 4.1.5负责从项目立项至施工许可证获取的全部报建手续办理及资料存档； 4.1.6项目开发周期内其他报批报建手续以及证件的办理； 4.1.87配合、协调造价合约部、技术部相关报批报建工作； 4.1.8协助组织工程综合竣工验收、档案保管等工作。
5、报批报建涉及的主要政府部门和业务
6、报批报建简易流程图
7、主要工作流程 7.1 签订土地出让合同 公司领导主导，与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》，公司合约部协助负责针对合同范本、条款、地块范围、技术指标进行核对，避免产生争议条款。 7.2《建设项目选址意见书》办理 项目选址是指建设工程的选址和布局符合城市规划要求，并获得城市规划行政主管部门核发的《建设项目选址意见书》。 7.2.1主管部门：规划局 7.2.2申报资料 （1）建设项目选址申请表一式二份（有关部门盖章确认）； （2）建设项目位置图（有坐标） （3）营业执照、法人身份证。 7.3 项目立项办理 开发项目立项即取得政府主管部门（市、区发改局或管委会经发局）对项目的批准文件，同时列入本年度固定资产投资计划。 7.3.1主管部门：发改局（管委会经发局） 7.3.2项目初步设计与概算的批复 （1）立项申请； （2）固定资产投资项目申请表； （3）固定资产投资项目节能登记表； （4）设计概算； （5）营业执照（机构代码证）复印件。 7.3.3项目建议书的批复 （1）项目建议书审批申请； （2）项目建议书（具备相应专业的丙级以上工程咨询资格的机构编制）； （3）政府抄告单、政府投资项目预审意见； （4）营业执照（机构代码证）复印件。 7.3.4可研报告的批复 （1）可行性研究报告审批申请； （2）项目可行性研究报告（具备专业范围的丙级以上工程咨询资格的机构编制）； （3）规划部门预审意见； （4）国土部门预审意见； （5）环保部门环境影响评价文件的审批意见； （6）节能登记表（报告表、报告书），营业执照（机构代码证）复印件； （7）项目建议书审批意见； （8）根据有关法律、法规、规章应提交的其他文件。 7.3.5核准项目 （1）项目核准申请； （2）项目申请报告； （3）规划部门选址意见； （4）国土部门出具的用地预审意见（成交确认书）； （5）环保部门环境影响评价文件的审批意见；
成都市房地产开发项目报规，报建流程 目录 第一部分：立项、前期规划报建手续 1、立项 2、设计条件、用地许可证 3、方案图审查规划许可证 第二部分：前期施工报建手续 1、项目卡 2、报建费 3、机构施工图审核 4、建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查 5、预售面积预测 6、预售面积审查 7、商品房预售许可证 第三部分：竣工验收阶段 1、城建档案馆备案 2、成勘院竣工测量 3、竣工并联审查 4、大产权办理
第一部分：立项、前期规划报建手续（4个步骤） 一、立项 收件部门：市政务中心发展改革窗口 审批行政部门；成都市发展和改革委员会、成都市防震减灾局 收费标准：不收费 申请材料企业投资项目核准公司需准备资料： 1、项目申请报告； 2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证； 3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）； 4、国土局出具的项目用地意见； 5、20-35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限）， 6、窗口领取表格其他部门需准备资料；无 二、设计条件、用地许可证 审批行政部门；成都市规划管理局 审批时间：1个工作日 收费标准：不收费 ⑴申请材料： A、公司需准备资料： 1、《设计条件、用地许可》申请表； 2、1：500红线图； 3、土地权属文件；
4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套； B、技术部需准备资料： 1、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。注意事项： 1、建设单位应在1年内，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效； 2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。需延期的建设项目，应持取得的审批文件在有效期内延期。三、方案图审查 审批单位：成都市规划管理局 审批时间：15个工作日 收费标准：不收费 ⑴申请材料： A、公司需准备资料： 1、建设工程设计方案送审单。 B、技术部需提供资料： 1、建设工程方案总平图5份； 2、建设工程设计方案2套； 3、日照分析综合计算图； 4、 A3幅面效果图2份 注意事项： 1、方案设计时必须一次设计到位，设计中对不确定的因素应事先与规
房地产开发报建全程 操作手册 2009年8月
目录 第一部分项目开发报建流程 1 第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续 7 第三部分项目建设阶段报建流程 10 一、办理项目地名注册手续 10 二、办理《项目立项》 12 三、规划局 13 （一）办理《建设项目选址意见书》 13 (二)办理《建设用地规划许可证》13 （三）建设项目规划设计方案（修规）报批 15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21
四、市建设局 22 （一）建设工程保证安全施工的措施备案22（二）建设工程缴费指南25（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29（四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49（十）工程合同纠纷调解申请指南 52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61 五、城市管理局 63 六、人防办 76 七、消防局 79 八、房管局 82
房地产项目报建报批流程 一、土地手续办理 1、土地出让合同；通过出让的方式取得土地使用权并签订土地出让合同； 2、土地用地勘测图。 3、建设用地批准书 4、土地契税、地税完税证明（财政局、地税局） 5、土地登记申请，审核发土地使用权证。 二、规划手续 1、项目总平面规划，规划设计方案申报经规委会通过后，发规划批文，按规划批文办理建设用地规划许可证。 2、建设工程规划许可证，根据总平面图规划，进行项目建设工程单体初步设计，申报单体工程规划许可证。 3、交纳规划技术服务费、配套费等，办理城建档案馆移交合约。 三、项目发改立项 1、项目申请报告 2、项目规划批文、总平面规划图 3、环境影响评价 4、抗震设防 5、办理完以上资料后报发改委审批后发立项批文。 四、工程施工手续 1、场地三通一平，达到场地平整，水、电、路通具备施工条件。 2、工程勘察，设计。根据单体工程规划具体要求进行勘察，勘察单位出详细勘察报告后，设计单位进行设计出施工图。 3、图纸设计审查；工程施工图审查（建委审图中心）、消防设计审图（消防局）、防雷设计审核（气象局）、人防手续（人防办）。 4、工程报建，勘察现场。 5、办理工程施工、监理招标，确定施工、监理单位，发中标通知书，签订施工。监理合同。 6、前期绿化设计，办理绿化审批手续。 7、建设工程质量监督手续及建设工程安全监督手续。 8、建筑垃圾处置、商混供应合同。 9、交纳相关费用，社会劳动保障费、开发管理费等。 10、申办建筑工程施工许可证。 五、工程建设阶段 1、临时设施规划办理，规划放线验收工作。 2、开工建设，进行工程质量控制、成本控制、进度控制。 3、配套工程施工建设。 4、房屋面积测绘，办理房屋预售手续（房管局）。 5、签订销售合同。 六、工程项目竣工验收交付使用 1、建设项目单体工程验收。
报建手册
目录 第一部分项目开发报建流程 1 第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续 7 第三部分项目建设阶段报建流程 10 一、办理项目地名注册手续 10 二、办理《项目立项》 12 三、规划局 13 （一）办理《建设项目选址意见书》 13 (二)办理《建设用地规划许可证》13（三）建设项目规划设计方案（修规）报批 15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21四、市建设局 22 （一）建设工程保证安全施工的措施备案22（二）建设工程缴费指南25（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29
（四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49（十）工程合同纠纷调解申请指南 52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61 五、城市管理局 63 六、人防办 76 七、消防局 79 八、房管局 82
房地产开发报建流程及潜规则指南[全] 中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久,我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。 １、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序,非常的有学问。有经验的同志,一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩,简单的说一下,土地证由国土部门颁发，是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢,这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划,直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好,反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道,我国正式搞土地出让也只不过是从１990年开始的,而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从１997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2０00年之后才上市的。我只不过是说,我国在这个问题上缺乏经验,国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得,把我放到９0年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何,这种土地交易模式现在已经只是历史了。
前期报建部工作手册 索引 1．目的： (2) 2．范围： (2) 3．参考资料： (2) 4．定义： (2) 5．前期报建部职责范围、组织架构表和岗位职责： (3) 5.1 职责范围 (3) 5.2 组织架构表 (4) 5.3 岗位职责 (5) 6．前期报建部管理制度 (6) 6.1 政府部门报批报建工作手册 (6) 6.2 市政工程报装报建工作手册 (13) 6.3 档案管理制度 (15)
1．定义：贯彻落实集团公司领导对北京公司的指示精神，适应北京公司房地产发展。加强北京公司的地产项目前期报批报建，提高管理水平，降低投资风险，提高经济效益和社会效益。规范前期报建部与公司各部门、各项目发展部之工作范围，达到分工明确、密切合作以提高工作效率。 2．范围：适用于AA（北京）有限公司前期报建部及相关各部门、子公司。 3．参考资料：《AA集团有限公司管理制度》 4．定义：集团公司指AA集团有限公司 北京公司指AA（北京）有限公司
5．前期报建部职责范围、组织架构表和岗位职责： 5.1 职责范围 5.1.1 负责项目的土地评估工作，与土地局签署土地合同，交纳土地出让金，办理国有土地使用证； 5.1.2 负责项目规划意见书、审定方设计案通知书、用地规划许可证、工程规划许可证及开工审批表的有关审批手续办理及规划验收工作； 5.1.3 负责项目计委的项目建议书、可行性研究报告、年度计划、“四源”接用的审批工作； 5.1.4 负责项目土地的测量钉桩工作，做好周边市政管线道路测量调查，完成市政咨询及规划实施方案，提供项目市政管道的接驳位置及站所的预留位置； 5.1.5 负责编制项目发展计划，参与拟定项目的发展方案； 5.1.6 负责项目人防、消防、园林、交通、环保、教育等审批手续及相关验收工作； 5.1.7 负责项目临时水、电的申报工作； 5.1.8 协助项目完成管网综合布线图，并完成各市政专业的施工图设计协调及报批工作； 5.1.9 协调市政工程单位设计交底、进场施工及完工后的竣工验收和接驳手续的办理； 5.1.10 负责与公司有关部门交接相关审批手续及工作；
房地产开发报建流程
一、立项 收件部门：市政务中心发展改革窗口 审批行政部门：市发展和改革委员会、市防震减灾局 联系：86921922 收费标准：不收费 申请材料： 1、项目申请报告； 2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证； 3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）； 4、国土局出具的项目用地意见； 5、20-35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限）， 6、窗口领取表格 其他部门需准备资料；无 完成责任部本/人：前期报建人员，财务管理部 二、设计条件、用地许可证 审批行政部门：市规划管理局 联系：86917530、86628054 审批时间：1个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 1、《设计条件、用地许可》申请表；
2、1：500红线图； 3、土地权属文件； 4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套； 5、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。 注意事项： 1、建设单位应在1年，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效； 2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。需延期的建设项目，应持取得的审批文件在有效期延期。 完成责任部本/人：前期报建人员 三、办理国土证 审批行政部门：市国土资源局 联系国土局规划地籍事务中心出宗地图，根据土地出让合同，交齐土地款后，带上土地出让合同、交款票据、契税票据去国土局办理《国有土地使用证》。 完成责任部本/人：前期报建人员 四、方案图审查 审批单位：市规划管理局 联系：86917530
第一部分房地产开发工程建设流程管理 第一章施工准备阶段工作流程管理 房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得《建设用地规划许可证》和《国土证》后工程口即可介入。 第一节施工准备阶段工作流程
第二节施工准备阶段主要节点工作容详述 一.围蔽工程 1.围蔽前应进行的准备工作： （1）开发中心办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。 （2）明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门解决。 （3）测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。 2.围蔽工程注意事项 （1）积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。 （2）按已制定的实施方案组织施工。 （3）工程部应与企发部（开发部）、保安部等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。 （4）围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。 二.申报临水临电 申报临水临电时，应会同总工室确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据的经验，很多楼盘交楼后较长一段时间小业主的生活用电仍使用临电系统供电。 三.现场查勘，进一步清理场地 收地后，工程部应对场地的情况进行详细的了解。正常情况下，已收地块的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在企发部的协调督促下由当地政府相关部门完成。然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助企发部（开发部）协调当地相关部门解决，进一步清理场地。 企发部应向工程部通报原有地下管网的概况，工程部应探明地块电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。 所收地块的林木砍伐，须协调开发部取得砍伐证后，根据总工室下发的砍伐图组织砍伐，