****房地产开发有限公司
****小区
项目变更
环境影响补充报告
建设单位：****房地产开发有限公司
编制时间：2***年*月
1概述：
****房地产开发有限公司****小区项目环境影响报告书于2*1*年5月编制完成，并于2*1*年6月13日取得了****市市环境保护局的批复。
项目位于****市市ln区，东侧区界紧邻wg路，南侧区界紧邻nxx道，西侧区界紧邻规划路，隔规划路为bbb，西侧区界距bbb3*米，北侧区界距aaa小区3米。项目占地面积3****m2，工程总投资4****万元，绿化率35%。原设计建筑面积13**** m2，居住人口333*人，停车位4**个，变更后建筑面积162632m2，其中地上建筑面积133****m2，居住人口3***人，停车位639个。
因建筑面积等发生了变化，按照****市市环境保护局的要求，****房地产开发有限公司委托****市*********有限公司进行补充评价。评价单位接受委托后，对项目建设场地进行了实地考察。根据《中华人民共和国环境影响评价法》中的有关规定及相关导则要求，在对该项目认真分析的基础上，编制了《****房地产开发有限公司****小区目变更环境影响补充报告》。
2建设项目变更情况：
原有项目：
项目占地面积3****m2，工程总投资4****万元。建筑面积13****m2，地上建筑面积119*** m2，地下建筑面积1**** m2，容积率3.4，绿化率35%。居住户数1192户，333*人，停车位4**个。主要建设内容：地上建筑包括住宅建筑面积1*65** m2，建筑楼层分别为2、11、1*、24、2*层，配套用房及商业建筑面积125** m2；其中公建建筑面积主要包括：商业、物业管理、文化活动站及居委会等。地下建筑面积1**** m2，主要包括地下车库、地下室、及辅助用房等。
变更后：
项目总建筑面积162632m2，地上建筑面积13**** m2，地下建筑面积32***.** m2，容积率3.*1，绿化率35%。居住户数11**户，3***人，停车位639个。主要建设内容：地上建筑包括住宅建筑面积116***m2，建筑楼层分别为2、2*、22、26、2*层，配套用房建筑面积9**.** m2，商业建筑面积11***m2；地下建筑面积32***.**m2，主要包括地下车、地下室、及辅助用房等。
3评价执行标准：
3评价执行标准：
《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中的三级标准：
表3-1 污水综合排放标准
汽车尾气无组织排放执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）中的二级标准，具体标准值见表3-2。
表3-2 大气污染物综合排放综合标准
厂界噪声执行《社会生活环境噪声排放标准》（GB 22337-2008）表1中排放限制要求。具体标准值见表3-3。
表3-3 社会生活噪声排放源边界噪声排放限值
4项目变更前工程介绍：
4.1工程内容
⑴项目地理位置：********市市ln区，东侧区界紧邻wg路，南侧区界紧
邻nxx道，西侧区界紧邻规划路，隔规划路为bbb，西侧区界距bbb3*米，北侧区界距aaa小区3米。
⑵建设规模：项目占地面积3****m2，工程总投资4****万元。建筑面积13**** m2，地上建筑面积119*** m2，地下建筑面积1**** m2，容积率3.4，绿化率35%，建筑形式为小高层和高层相结合，设计住宅总户数1192户；
⑶建设内容：
项目地上建筑包括住宅面积1*65** m2，共*东住宅，建筑楼层分别为2、11、1*、24、2*层，配套用房及商业建筑面积125** m2；其中公建建筑面积主要包括：商业、物业管理、文化活动站及居委会等。地下建筑面积1**** m2，主要包括地下车、地下室、及辅助用房等。居住户数1192户，333*人，停车位4**个。
⑷平面布置
拟建项目工程总用地面积3**** m2，根据拟建项目场址为矩形的特点，依据场地形状设计4个街坊式住宅组团分别布与场地四角。各个组团相对独立，自成街坊小区，有独立的出入口和公共绿地等，同时组团间通过场区道路互相联系，组成大的居住区。
4.2环境保护措施：
⑴废气：
本项目产生的废气污染主要来自地下车库汽车尾气排放的废气、居民燃气灶产生的废气。
①地下车库废气
本项目建有4**个停车位，其中19*个地下停车位，21*个地上停车位，地上停车场汽车排放的尾气直接经空气稀释，易于扩散，因此对项目周围环境影响较小。地下车库位于项目所在地的景观绿化地地下。机动车出入口设计在小区东侧的卫国路和南侧的南新西道上，合理布置车库出入口，实现人车分流。
停车场主要污染物为CO、NO X、THC，根据项目车库的特点,类比同类项目，车库中CO、NO X、THC浓度早晨（7：00－9：00）分别为15.1mg/m3、0.457mg/m3、4.0mg/m3，晚上（18：00－21：00）分别为7.1mg/m3、0.120mg/m3、3.1mg/m3。地下车库使用高峰时最大限度的利用机械供排风系统，保持不间断通风，环评要求
车库的换气次数不低于6次/h，这样能够有效降低车库废气对小区居民和小区大气环境质量的影响，因此地下车库废气对住宅楼影响较小。
②厨房废气
居民炊事采用天然气，属于清洁能源，是国家提倡采用的清洁能源，排放的烟尘和SO2很少，对小区环境质量影响较小。
⑵噪声：
本项目主要噪声源为小区热力站循环加压泵、供水加压泵房、地下车库风机和水泵等设备运行时产生的噪声，噪声强度为70-80dB(A)。
①热力站循环加压泵
本循环加压水泵噪声源强70dB(A)，将加压水泵设置在配套公建设备房内，设置减震基础，设备间设置隔音门进行隔声降噪，可综合降噪20-25dB(A)，设备房站外满足《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337－2008）1类标准；再经距离衰减，到最近住宅楼处贡献值满足《声环境质量标准》。
②天然气调压站的调压泵
天然气调压站的调压泵噪声源强70dB(A)，将压水泵设置在配套公建设备房内，设置减震基础，设备间设置隔音门进行隔声降噪，可综合降噪20-25dB(A)，设备房站外满足《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337－2008）1类标准；根据天然气站设计规范要求，调压站与周围建筑物至少保持6米距离。本项目调压站与最近住宅楼30米，再经距离衰减，到最近住宅楼处贡献值满足《声环境质量标准》。
③地下车库风机
地下车库主要噪声源为通风系统采用的风机噪声，本项目选用低噪声的轴流风机，源强为80dB(A)，轴流风机安装在地下车库封闭的风机间内，墙壁设置吸声材料、加减震基础、进出口加装消声器，设备房站外满足《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337－2008）1类标准；再经过建筑物阻隔以及距离衰减后，到最近住宅时噪声可降至40 dB(A)以下，符合《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337－2008）1类区限值要求。
④供水加压泵房
供水加压泵房源强约为70dB(A)，设置在中心绿化区地下封闭的泵房内，墙壁设置吸声材料、加减震基础，泵房安装隔声门等进行隔声降噪。采取措施后,
可降噪25dB(A)，设备房站外满足《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337－2008）1类标准；再经过建筑物阻隔以及距离衰减后，到最近住宅时噪声可降至40 dB(A)一下，符合《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337－2008）1类区限值要求。
⑶废水：
本项目废水主要指生活废水，主要来自小区居民洗漱、洗浴、冲厕、厨房等。主要污染物为BOD、COD、SS、氨氮和动植物油，外排污水中各污染物浓度均可满足《污水综合排放标准》（GB8978—1996）表4中第二类污染物最高允许排放浓度三级标准，可直接排入市政污水管网，最终排入西郊污水处理厂处理。
⑷固废：
根据国家环保局345号文件分类，生活垃圾属其他废物。按每人1.2kg/d计算，产生量约为4.0t/d，即1462.0t/a，每栋楼前设有垃圾分类投放站，生活垃圾由物业部门及时清理再由市政环卫部门统一运至垃圾处理场集中处理。
5项目变更后工程分析
5.1 工程内容
⑴建设地点
****市市****区，东侧区界紧邻卫国路，南侧区界紧邻南新西道，西侧区界紧邻规划路，隔规划路为二五五医院，西侧区界距二五五医院住院部3*米，北侧区界距矿院住宅小区3米；
⑷平面布置
拟建项目工程总用地面积3**** m2，根据拟建项目场址为矩形的特点，依据场地形状设计4个街坊式住宅组团分别布与场地四角。各个组团相对独立，自成街坊小区，有独立的出入口和公共绿地等，同时组团间通过场区道路互相联系，组成大的居住区。
⑵建设规模
项目占地面积3****m2，建筑面积162632m2，地上建筑面积133**** m2，地下建筑面积32***.**m2，容积率3.*1，绿化率35%，建筑形式为小高层和高层相结合，设计住宅总户数11**户；
⑶建设内容
项目地上建筑包括住宅面积116161.5*m2，建筑楼层分别为2、2*、22、26、2*层；配套用房建筑面积932.* m2，商业建筑面积11663 m2；地下建筑面积32***.**m2，主要包括地下车库、地下室、及辅助用房等。居住户数11**户，3***人，停车位639个。
⑷项目总投资
项目估算总投资4****万元。
5.2 公用辅助工程
5.2.1 给排水
⑴给水系统
项目用水主要为居民洗漱、洗浴、冲厕、厨房等生活用水，道路喷洒、绿地浇灌等项用水。项目变更后用水人数有所变化，小区居民约3***人，用水量514.32m3/d。用水详见下表5-2。
⑶排水系统
该项目生活污水可直接排入市政污水管网，最终汇入西郊污水处理厂。雨水、冲洗场地用水经小区雨水系统统一收集后排入市政雨水管网。
5.2.2 燃气
项目变更后用水人数有所变化，小区居民约3***人，每年用气量为2*.2*万m3/d。天然气成分含量见表5-3。
表5-3 项目天然气用量
5.3 变更后主要污染源、污染物及其防治措施
本项目变更后总建筑面积、居民人数及停车位变大，产污环节基本与变更前一致。
5.3.1 废气
⑴废气：
①地下车库废气
废气污染主要来自地下停车场的汽车尾气和居民燃气灶产生的废气。变更前项目共建有4**个停车位，其中19*个地下停车位，21*个地上停车位，变更后本项目共建有639个停车位，其中6*5个地下停车位，34个地上停车位，在落实原有环评要求的措施下，汽车尾气影响不大。
②厨房废气
项目变更前和变更后居民炊事采用天然气，尽使用量增大，天然气是国家提倡采用的清洁能源，排放的烟尘和SO2很少，对小区环境质量影响较小。
5.3.2 废水
⑶废水：
本项目废水主要指生活废水，主要来自小区居民洗漱、洗浴、冲厕、厨房等。外排污水中各污染物浓度均可满足《污水综合排放标准》（GB8978—1996）表4中第二类污染物最高允许排放浓度三级标准，可直接排入市政污水管网，最终排入西郊污水处理厂处理。
变更后项目用水量有所变化。根据项目设计方案，该项目最高日总用水量为514.32m3/d，主要指生活废水，主要来自小区居民洗漱、洗浴、冲厕、厨房等，主要污染物为BOD、COD、SS、氨氮和动植物油。则生活污水年排放量为4**.16万t/a。各种污染物的发生量见表5-4。
由表5-4可见，变更后生活污水水质满足《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中的三级标准，可直接排入市政污水管网，最终汇入西郊污水处理厂。
5.3.3 噪声
本项目主要噪声源为小区热力站循环加压泵、供水加压泵房、地下车库风机和水泵等设备运行时产生的噪声，噪声强度为70-80dB(A)。主要噪声源均为固定设备，本项目变更前后固定设备位置有变化，噪声影响将有所变化。
①热力站循环加压泵
本循环加压水泵噪声源强70dB(A)，将加压水泵设置在配套公建设备房内，距最近住宅楼20米，设置减震基础，设备间设置隔音门进行隔声降噪，可综合降噪20-25dB(A)，设备房站外满足《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337－2008）1类标准；再经距离衰减，到最近住宅楼处贡献值为24.0 dB(A)，满足《声环境质量标准》。
②天然气调压箱
天然气调压箱的噪声源强70dB(A)，箱体采用彩钢结构，设置减震基础，调压箱外满足《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337－2008）1类标准；根据《城镇燃气设计规范》关于天然气调压箱的设计要求，调压箱与周围建筑物至少保持6米距离，本项目调压箱距最近住宅楼20米，再经距离衰减，到最近住宅楼处贡献值为43.0dB(A)，满足《声环境质量标准》。
③地下车库风机
地下车库主要噪声源为通风系统采用的风机噪声，本项目选用低噪声的轴流风机，源强为80dB(A)，轴流风机安装在地下车库封闭的风机间内，墙壁设置吸声材料、加减震基础、进出口加装消声器，设备房站外满足《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337－2008）1类标准；再经过建筑物阻隔以及距离衰减后，到最近住宅时噪声可降至40 dB(A)以下，符合《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337－2008）1类区限值要求。
④供水加压泵房
供水加压泵房源强约为70dB(A)，设置在中心绿化区地下封闭的泵房内，墙壁设置吸声材料、加减震基础，泵房安装隔声门等进行隔声降噪。采取措施后,可降噪25dB(A)，设备房站外满足《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337－2008）1类标准；本项目调压站距最近住宅楼15米，再经距离衰减，到最近住宅楼处贡献值为26.5 dB(A)，符合《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337－2008）1类区限值要求。
因此，只要落实以上防治措施，可将噪声对小区住宅楼及周边环境的影响降至最低。
5.3.4 固体废物
⑷固废：
根据国家环保局345号文件分类，生活垃圾属其他废物。项目变更后小区人数增加，按每人1.2kg/d计算，产生量约为***t/d，即****t/a，每栋楼前设有垃圾分类投放站，生活垃圾由物业部门及时清理再由市政环卫部门统一运至垃圾处理场集中处理。只要落实原报告书中提出的防治措施，可将交通噪声对周边环境的影响降至最低。
5.3.5 其他
项目临街建设2层商业楼，计划对外出租、出售，目前无具体使用方向。环评要求其建成后若存在餐饮、娱乐等经营，应单独另行环保审批。
6总量控制分析：
根据国家环境保护“十二五”计划要求以及工程厂址区域环境质量现状、外排污染物特征，确定以下污染物为工程总量控制因子：COD、氨氮、SO2、NO x。
项目办公生活废水中COD、氨氮排放量分别为**.59t/a、3.*2t/a，排入西郊污水处理厂，区域总量不增加，因此COD、氨氮总量控制指标为*；项目燃用天然气，为清洁能源，SO2、NO x总量控制指标为*。
*变更后项目“三同时”验收一览表：
变更后项目“三同时”验收一览表见表*-1。
表*-1 变更后项目“三同时”验收一览
*环评报告变更内容结论
综上所述，****房地产开发有限公司****小区项目变更后污染物达标排放，污染防治措施可行，对当地环境质量影响较小，只要切实落实工程环保实施方案，并且做到“三同时”，从环境保护角度考虑，该项目建设可行。
XXX房地产设计变更管理流程 设计变更管理流程 1.流程图
工作相关定义 第一章变更工作程序
3.1设计变更的提出 3.1.1二级公司技术部门负责设计变更信息的收集、分类和整理；接受提出部门填写 的《设计变更审批表》按流程进行审批。 3.1.2设计变更的原因： 通常因以下方面产生设计变更 设计类：设计错漏、设计优化、超目标成本、补充设计和现场条件等；现场施工类：施工错误、施工困难和施工进度要求；营销类：策划补充修改、客户要求； 成本类：涉及工程造价成本调整的；其它类：领导要求、政府要求等。 3.2设计变更的论证 3.2.1 二级公司技术部门负责设计变更的论证，收到设计变更需求后，组织相关部门 分析论证，论证中应考虑是否影响规划要求、消防等专项验收、销售承诺、成本变化等因素。 3.2.2论证的形式 1)公司造控部对上述信息进行收集记录和判断，判断是否属于重大变更或是影响成 本，根据具体情况判断设计变更可行性论证会的参与部门和形式。 2)对于一般变更，由二级公司技术部门给出基本可行性及合理建议方案，并组织部 各专业设计师和工程师会签、论证。 3)对于重大设计变更，二级公司技术部门应组织由运营中心、设计单位、营销、造 控部门等各专业人员参加论证会。 3.2.3论证的要求 1)二级公司工程管理部应对设计变更涉及施工现场当时的进度情况描述清楚，确认 有无返工、变更的工程量，对工期有无影响等，并对方案的可行性和对进度的影响提出明确意见。对严重影响工期的可予以否决；认为可行的，签署进度评审意见。 2)二级公司造控部应明确设计变更相关工程量的核减及与原图纸作法进行比较，并 对由此产生的造价成本增减予以确认。评审认为不合理、不必要的，或设计变更会导致大幅度增加造价的，可予以否决；认为可行的，签署造价评审意见。 3)二级公司造控部应对设计变更所涉及的材料/设备的价格或现场工作的变化数额 的描述，对变更影响造价估算或预算控制意见，并提出明确意见。 4)营销部对涉及销售承诺变化的变更，须对设计变更涉及签约图纸引起的问题阐述 清楚，并提出明确意见。 5)二级公司综合部对涉及影响项目规划验收和相关专项验收的设计变更，须对变更 是否符合政府审批的有关规定提出明确意见，并提前与相关主管部门沟通确认。 6)二级公司技术部门对涉及到产品方案设计或产品标准化的重大变更提出明确的意 见。
设计变更现场签证管理办法 为了明确承包人和发包人双方的权益，减少施工、结算中因变更、签 证不规范引起的纠纷和争议，根据施工合同有关规定，特制定如下管理办 法共同执行： 第一条设计变更、现场签证的确认：设计变更、现场签证是施工图纸的补充部分，与正式施工图纸一样具有同等的法律效力，设计变更、现场签证一经确认，发包人和承包人双方必须按约定严格执行。 1、设计变更的确认： 1)施工中，发包人需对原工程设计进行变更，其设计变更应由设计单位签发变更设计文件或设计变更施工图。 2)施工中承包人因施工工艺要求必须变更设计时，先报监理单位审核，再报发包人审定同意后，由设计单位签发变更设计文件。 3)图纸会审中提出的变更设计意见，监理单位汇总后，先经发包人审核同意后，再报原设计单位校核签发。 2、现场签证的确认： 1) 施工中承包人不得对原设计进行变更。由于图纸错误或工艺、标准等原因引起的变更，应由承包人根据现场的实际情况填写现场签证单，签 字盖章后交监理单位，由监理工程师、发包人专业工程师签字,分管副总(总工程师) 审核无误后，报经发包人总经理审核批准生效。若签证牵涉设计变更的需送设计单位确认。手续不全者则视为无效签证。 2) 所有签证，承包人必须在进入下一工序前24 小时将联系单报送监理人校核，并经发包人主管工程师、技术负责人(分管副总)审核、总经理审批签认才能有效。否则视为无效，一切责任由承包人行承担。 3、施工中的隐蔽工程验收证明、施工会议记录、纪要、施工日志等均不能作为变更、签证的依据，更不能作为工程结算的依据。 第二条执行变更、签证的程序和责任： 1、承包人在接到被确认的变更、签证后，必须按经确认的变更、签证
设计变更管理规定 为规范公司的设计变更管理，特制定本管理规定。 第一条施工图下发后，非设计原因对施工图纸进行变更的，提出部门经办人应按本管理规定填写《设计变更申请表》，经项目公司、集团设计研究院批准后，方可提请集团设计研究院出具施工图设计变更。施工图设计变更出图前，集团设计研究院专业负责人应按本管理规定填写《设计变更审批表》，经会签、审批后，方可出图、归档、发放。 第二条设计变更级别 设计变更分为重大设计变更和普通设计变更。 1、设计变更包含以下任何一种情况的均属于重大设计变更，具体内容见附件《重大设计变更汇总表》； 2、除重大设计变更以外的变更均属普通设计变更； 3、在不影响工程造价、美观和使用功能的前提下，图纸上的错误和明显不合理之处，由项目公司工程负责人现场处理解决。 第三条设计变更的申请 1、设计变更申请表审批权限 重大设计变更申请由项目公司负责人、集团设计研究院负责人审批；普通设计变更申请由项目公司部门负责人、集团设计研究院部门负责人审批。 2、设计变更申请表审批流程 （1）由申请部门经办人填写《设计变更申请表》； （2）根据变更内容进行相关部门会签； （3）根据变更级别报相应领导审批。 3、设计变更申请表会签要求 与设计变更内容有关的部门，均需要进行部门会签。 4、《设计变更申请表》审批后原件必须2个工作日内归档，复印件发至相关部门。 第四条设计变更的审批 1、设计变更审批表审批权限
重大设计变更由集团设计研究院负责人审批；普通设计变更由集团设计研究院部门负责人审批。 2、设计变更审批表审批流程 （1）由集团设计研究院专业负责人填写《设计变更审批表》； （2）根据变更内容进行相关专业会签； （3）根据变更级别报相应领导审批。 3、设计变更审批表会签要求 与设计变更内容有关的专业，均需要进行专业会签。 4、《设计变更审批表》审批后原件必须2个工作日内在资料员处归档。 第五条审批通过后，集团设计研究院专业负责人按施工图出图程序出具设计变更，并及时归档、发放。 第六条制度考核 1、未经设计变更申请、审批程序就出具设计变更的：普通设计变更，每出 现一次，扣罚相关责任人每人100元；重大设计变更，每出现一次，扣罚相关责任人每人200元；可提请对相关责任人的审计； 2、未按照本规定要求填写《设计变更申请表》、《设计变更审批表》的，每 出现一次，扣罚责任人100元； 3、应为重大设计变更，降低为普通设计变更的，每出现一次，扣罚责任人 100元。 第七条本规定自发文之日起执行，如有以往规定与本规定不一致的，以本规定为准。 附件：《重大设计变更汇总表》； 《设计变更申请表》； 《设计变更审批表》。
XX临河风景项目工程变更管理制度 批准： 审核： 校核： 编写： 2015年6月27日
工程变更管理制度 1.0总则 为了保证工程质量及结构安全，进行有效的投资控制，建立流畅的工程变更流程，特制定工程变更管理制度。本制度适用范围为参与临河项目的建设单位、设计单位、监理单位和施工单位。 2.0计变更执行流程 2.1设计单位设计变更执行流程 2.1.1设计单位根据工程的需要提出变更后,首先将“设计变更通知”及有关变更技术文件报送公司技经部。 2.1.2公司技经部对变更内容进行审核，重大变更应经公司领导审批。 2.1.3公司技经部对设计文件审批后,设计单位根据公司技经部的审查意见实施变更,并形成变更文件。 2.1.4项目总工、工程部长、组团项目经理、相关专业专责工程师、监理等进行会签。 2.1.5监理单位的总监理工程师签署工程变更指令，施工单位根据变更文件及监理单位的总监理工程师签署工程变更指令实施变更。 2.2建设单位提出变更的管理流程 2.2.1项目各组团根据工程需要提出的设计变更要报到项目总工办进行审核，项目部将审批后的设计变更报送公司技经部。 2.2.2公司技经部对项目部报送的设计变更和自身提出的变更进行审查，重大设计变更应经公司领导审批。 2.2.3公司技经部将审查（审批）后的设计变更交设计单位，设计单位实施变更设计，形成变更技术文件。 2.2.4公司技经部将设计变更技术文件发至项目总工办，项目总工办将设计变更文件发至组团项目监理部后，由监理部总监理理工程师签发工程变更指令，施工单位实施变更。
2.3施工单位提出变更的管理流程 2.3.1不涉及经济签证的一般性工程变更，施工单位提出变更申请后，将《工程变更申请单》报送项目监理部审核并签署监理审核意见，监理部将审核后的《工程变更申请单》报送组团项目部审批,组团项目部将审批后的《工程变更单》发至项目监理部由监理工程师签发《工程变更单》指令承包单位组织施工。 2.3.2不涉及经济签证的重要工程变更，施工单位提出变更申请后，将《工程变更申请单》报送项目监理部审核,监理部将审核后的《工程变更单》报送组团项目部审核,组团项目部将复核后的《工程变更单》报项目总工办和工程部并提出意见后，报公司技经部审核,技经部将审核后的《工程变更单》发至设计单位；设计单位实施变更，设计文件返至公司技术部；技经部将《工程变更单》发至项目总工办；总工办将《工程变更单》发至项目监理部，由总监理工程师签署工程变更指令,承包单位按变更设计文件及总监理工程师的指令实施变更。 2.4监理单位提出变更的管理流程 监理单位提出的工程变更经建设单位项目组团确认后,执行建设单位变更流程。 2.5涉及经济签证的设计变更管理流程 2.5.1涉及经济签证的设计变更管理流程除执行2.1、2.2、2.3条款外，尚需逐级签证制度。2万元以下的现场经济签证项目部有审批权；2万元以上的现场经济签证由项目部复核，公司技经部及公司领导审批。 2.5.2涉及经济签证的设计变更实施时,应通知公司派驻施工现场的审计部门到现场核实情况。 临河风景项目部 二0一二年五月二十九日
房地产开发与经管 第一节房地产开发 第二百六十三条计划、立项。 1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制工程的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。 对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。 基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。 2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行工程的可行性研究。 工程的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。 凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。 第二百六十四条前期开发与规划、设计。 1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。 与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。 2.规划、设计。 （1）建设工程的规划、设计，凡公司设计室自己能够承担的均由设计室承担，设计室承担不了的，才委托设计院进行设计。 （2）委托设计采用投标方式。规划设计委托前，办公室要编写设计工程委托书，经经理批准后，才正式抽设计单位委托设计。
施工图设计阶段，由工程部负责，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。 无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经经理许可，任何人不得擅自提高或降低设计规范。（3）设计室进行设计应遵守基建设程度，对各类工业与民用建筑的新建、扩建、居住小区、工业区规划及市政工程等，在设计室级别范围的，均应积极地承担设计任务：对公司的工程工程，更应积极组织力量完成。 （4）设计室对外承接设计任务时应与建设单位办理设计工程任务委托手续。建设单位需向设计室提供下列资料：当处基建计划指标或其它有效文件，建筑红线图、设计要求与工艺资料，地形图和工程地质勘察资料等。设计室设计收费规范，按市政府有关规定执行。 （5）设计室建立工序经管体系：
***房地产（集团）设计变更管理流程
设计变更管理流程1.流程图
第一章工作相关定义 第二章变更工作程序 3.1设计变更的提出 3.1.1二级公司技术部门负责设计变更信息的收集、分类和整理；接受提出部门填写
的《设计变更审批表》按流程进行审批。 3.1.2设计变更的原因： 通常因以下方面产生设计变更 设计类：设计错漏、设计优化、超目标成本、补充设计和现场条件等；现场施工类：施工错误、施工困难和施工进度要求；营销类：策划补充修改、客户要求； 成本类：涉及工程造价成本调整的；其它类：领导要求、政府要求等。 3.2设计变更的论证 3.2.1 二级公司技术部门负责设计变更的论证，收到设计变更需求后，组织相关部门 分析论证，论证中应考虑是否影响规划要求、消防等专项验收、销售承诺、成本变化等因素。 3.2.2论证的形式 1)公司造控部对上述信息进行收集记录和判断，判断是否属于重大变更或是影响成 本，根据具体情况判断设计变更可行性论证会的参与部门和形式。 2)对于一般变更，由二级公司技术部门给出基本可行性及合理建议方案，并组织部 各专业设计师和工程师会签、论证。 3)对于重大设计变更，二级公司技术部门应组织由运营中心、设计单位、营销、造 控部门等各专业人员参加论证会。 3.2.3论证的要求 1)二级公司工程管理部应对设计变更涉及施工现场当时的进度情况描述清楚，确认 有无返工、变更的工程量，对工期有无影响等，并对方案的可行性和对进度的影响提出明确意见。对严重影响工期的可予以否决；认为可行的，签署进度评审意见。 2)二级公司造控部应明确设计变更相关工程量的核减及与原图纸作法进行比较，并 对由此产生的造价成本增减予以确认。评审认为不合理、不必要的，或设计变更会导致大幅度增加造价的，可予以否决；认为可行的，签署造价评审意见。 3)二级公司造控部应对设计变更所涉及的材料/设备的价格或现场工作的变化数额 的描述，对变更影响造价估算或预算控制意见，并提出明确意见。 4)营销部对涉及销售承诺变化的变更，须对设计变更涉及签约图纸引起的问题阐述 清楚，并提出明确意见。 5)二级公司综合部对涉及影响项目规划验收和相关专项验收的设计变更，须对变更 是否符合政府审批的有关规定提出明确意见，并提前与相关主管部门沟通确认。 6)二级公司技术部门对涉及到产品方案设计或产品标准化的重大变更提出明确的意 见。 7)客户提出设计变更需求时，由二级公司技术部门组织依照程序出具变更图纸并组 织造控部对变更费用进行估算，营销部组织客户书面确认后，由技术部门填写《设
工程变更签证管理办法及流程 第一章设计变更管理规定 第一条目的 1.1 为了加强设计变更管理，规范工作流程，有效地控制成本，确保工程质量和工程进度，特制定本 流程。 1.2 通过对设计变更申报资料进行审查、审批，确保设计变更的及时性、合理性和经济性，消除 设 计变更对工程成本和进度带来的消极影响。 第二条设计变更是对设计内容进行完善、修改及优化，一般需要设计单位的签字、盖章，或者发包单位的有关职能部门（规划设计部）代签。设计变更共分为三类： （一）一般设计变更：不改变设计原则，不影响使用功能，不影响工程的质量和安全，不影响美观，变更发生费用在5000 元（含）人民币以下的； （二）较大设计变更：变更发生费用在5000 元以上，100000 元（含）以下的； （三）重大设计变更：对原方案、原系统、主要结构布置、主要尺寸、坐标、主要标高、主要设备 及主要使用功能改变及变更发生费用在100000 元以上的。 第三条设计变更的体现形式分为四类： （一）由设计单位提出的设计变更； （二）由建设单位、监理单位提出的设计变更； （三）由施工单位提出的设计变更； （四）由客户提出的变更申请。 第三条对上述提出的工程设计变更，提出部门备齐相关原始资料，工程部（森林湖工程部、新都汇工程部）、规划设计部和成本控制部应认真审查，确定是否进行变更。 第四条设计变更应将工程变更内容描述清楚。如：工程名称、变更原因、变更时间、变更部位、图纸比例、图示尺寸、规格型号、材料材质等，应达到根据变更单可准确计算工程量。 第五条设计变更单由规划设计部按楼号分专业依发生先后顺序进行编号。并与后附的设计院出具的变更单内容对照。 第六条设计变更的控制 1．设计变更控制原则： 1.1 符合国家规范：设计变更应是对原设计中不满足国家规范、法规的部分进行变更，使之满足国家相关规范、法 规； 1.2 保证使用功能：设计变更应是对原设计中不合理的部分进行变更，变更后应比原设计更合理、 更满足使用功能； 1.3 降低建造成本：在不影响使用功能、满足国家规范的前提下，变更方案应更加节约成本； 1.4 保证建造工期：在不影响使用功能、满足国家规范的前提下，变更方案应更缩短施工周期； 2. 变更内容： 2.1 原设计中不符合国家规范、法规的内容；
万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书
3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书
三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单
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精品文档 设计变更管理流程 设计管理部 相关部门 设计管理部负责人 常务副总裁/总裁 甲方及设计院变更 申请 设计变更申请 设计变更信息汇总 确认变更部位情况 如认为不可行，需经部门负责人签字，回复书面意见 :错漏、补充、图纸会审意见、紧急事项等可先执行再补签审 提出初步方案并组 织可行性论证 单次单项金额 < 10万元 修改并形成变更方 案 证论更变 重大设计变更 整理变更方案交设 计供方 2万<单次单项金额 施实更变 变更实施 营销管理部、开发 部：变更备案 下发设计变更通知 单 责任设计师组织变 更实施复核 跟踪落实设计单位 发出变更图纸并审 核
1.目的 1.1.对设计的变更的原因、方案进行论证和统计，使设计变更按规范程序进行，并提高设计管理能力，规避设计变更控制 不严导致的各类风险（成本失控、客户承诺、工期拖延、报批报建等）。 2.适用范围 2.1.适用于项目施工图完成后设计方面的变更控制，包括景观、装修装饰工程。 3.术语和定义 3.1.设计变更：对原设计的错漏及欠合理、欠经济的地方进行修改，设计变更是对设计内容进行完善、修改及优化。3.2.重大设计变更：单次单项金额》10万元或进度延迟〉15天，或涉及功能、外立面、交楼标准 等的变更。 3.3.设计变更的来源主要包括： 1）公司高层基于经营意图和要求发生变化发出指令； 2）设计系统，即工程管理部（设计）、设计单位等，包括因设计内容自身的错、漏、碰、缺或改进设计效果等原因，而导致做法变动、材料代换或其他变更事项； 3）工程系统，即项目工程部、工程管理部或施工单位提出，统一由施工单位上报情况至工程管理部（设计），包括未来方便施工，或施工过程中发现的地质、水文实际与勘察报告、资 料不符而提出、工程质量事故引起的变更； 4）营销系统，即营销管理部，以反馈客户提出意见为主； 5）成本管理系统，即工程管理部（成本）提出。
XX房地产开发有限责任公司 工程变更管理办法 目录 第一章总则 第二章工程变更管理职责 第三章工程变更管理及分类 第四章工程变更程序 第五章工程变更造价和工程量的确认 第六章工程变更的资料管理 第七章附则
第一章总则 第一条为规范XX房地产开发有限责任公司（以下简称公司）的工程变更管理，加强项目成本控制，提高工程管理水平，制定本办法。 第二条本办法适用于本公司的工程变更管理。 第二章工程变更管理职责 第三条公司经理办公会决策项目的重大产品变更。 第四条工程部是工程变更管理的监督部门，负责工程变更的监督管理。 第五条工程部负责项目单项造价超过一万元的洽商变更的确认，经营部负责项目单项造价超过一万元的洽商变更的造价审核；前期策划部组织评审一因“产品定位发生变化的”重大产品变更；营销部组织评审因“引起主要销售承诺改变的”中的产品变更。 第六条工程部负责审批一般产品变更和单项造价一万元以下的洽商变更，并办理工程变更审批后的《工程洽商记录》，实施工程变更，每月工程部审批完成的洽商需交经营部统一备案。 第三章工程变更管理及分类 第七条在工程建设阶段的工程变更是监理工程师对合同工程或其任何部分的形式、数量等发出的变更。工程变更最终的实施应以监理工程师的变更指令为准。工程监理工程师对外发出的工程变更指令必须由项目部经理审批同意。
第八条工程变更包含合同变更的全部内容，如设计和施工的变更，工程量清单数量的增减，工程的变更，建设标准的调整，政府行政法规的调整，合同条款的修改变更等等； 第九条所有工程变更均形成书面材料，未经合法程序确定的工程变更均不得实施。 第十条公司所属各单位、设计单位、监理工程师、施工总分包单位均可提出的变更。工程变更的审批均需执行本办法之相关规定。 第十一条《工程洽商记录》是工程部通过对外发出工程变更指令的唯一形式，并可作为结算的依据。所有以甲方通知、建立会议纪要、工程报告、备忘录等形势产生的工程变更，均须及时补办工程变更手续。 第十二条工程部组织工程管理、经营管理、前期策划、营销部等人员，就工程变更对项目的进度、成本、销售承诺等的影响进行评估，并根据本办法的具体规定完成内部评审。 第十三条公司应在施工合同或补充协议中，同施工单位签订“在工程变更审批期间，不能以工程变更未确认，作为停工或影响进度的理由”的相关条款。 第十四条工程变更根据变更的结果是否引起产品的变化分为洽商变更和产品变更。 洽商变更是指不涉及产品定位、观感、使用功能及合同承诺的变更。分为技术洽商变更和经济洽商变更。经济洽商又分为增项洽商和减项洽商。
项目经理变更申请函 某某单位(建设单位): 由我公司承建的某某装修改造工程，原项目经理王某某同志担任。原项目经理王某某因故不能及时到位。为确保该工程项目施工的顺利开展，现申请将该项目经理由王某某同志变更为刘某某同志(后附刘某某同志项目经理整复印件)，恳请给予审核批准为盼～ 此致～ 河南某某装饰工程有限公司 2014年7月22日 工程项目经理变更申请表 工程名称某某装修改造工程 施工企业名称河南某某装饰工程有限公司原项目经理名 王某某证书编号豫14111121041* 称 变更后 刘某某证书编号豫14109090741* 项目经理名称 原项目经理王某某因故不能及时到位，特恳请更换项目 变更原因 经理。 建设单位意见: 施工企业盖章: 建设单位盖章: 法人签字: 基建负责人签字: 2014年7月22日年月日
a sloping concrete, can better adapt to the pumping process, avoiding concrete pipes are often removed, rinse and long to improve pumping efficiency, ensure the initial setting of upper and lower concrete pouring interval time. 5.3 construction points ? according to concrete pump sent Shi natural flowing of slope, along slope cloth three road vibration pound rod, first road in conveying tube out material mouth, is responsible for out tube
以项目公司股权转让方式转让房地产项目 的利弊分析以及应该注意的法律问题 由于房地产开发周期长、投资大等特点，房地产开发过程中因后续资金不足或因其他市场因素导致房地产企业通过转让房地产项目积极谋求出路的市场现象频频发生，所表现的形式也不限于传统的通过项目整体转让即物权意义上的转让。于此之外，投资者发现通过对房地产项目公司在股权层面上流转可以合理地规避市场及法律上的某些风险、节省税费，因此实践中出现了大量事实上通过收购房地产项目公司的股权以实际转让房地产项目的形式。本文从以下三个方面探讨与此有关的问题：一、该种方式的合法性分析；二、该种方式的利弊性分析；三、应该注意的法律问题。 一、以项目公司股权转让方式转让房地产项目的合法性分析 《城市房地产管理法》第37条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条的条件的……。”；38条第一款规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的……。”基于上述土地使用权转让的诸多立法限制，实践操作中投资者通过收购项目公司的部分股权或全部股权以合理规避上述法定转让条
件，尤其为规避未开发到百分之二十五的法定限制成为常例。据此，以收购房地产项目公司股权方式获取房地产项目的方式的合法性遭到部分人的置疑，有观点认为如果通过收购股权方式获取公司项下的受到上述限制的土地使用权是通过股权转让的合法形式掩盖转让土地使用权以逃避相关国家税收等“非法目的”的行为，根据合同法第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的……”的规定应被认定为该股权转让行为无效。鉴于此，有必要对以收购公司股权进行土地交易形式的合法性以及与直接转让土地使用权的形式进行区别和探讨。本人认为，以收购公司股权方式进行土地使用权的转让应当合法、有效。以下仅针对未开发至百分二十五的房地产项目进行土地使用权的转让常例的合法性提出如下理由： 首先，对于股权转让方式以获得土地使用权形式的合法性分析：股东转让股份于股权层面的流转与公司转让土地使用权于物权层面的流转所表现的主体、权利依据、结果的不同点决定了二者在法律上的本质不同。 1、主体不同：根据《公司法》第3条：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权……”的规定，公司拥有独立的法人财产，公司一旦注册成功，就成为了具有其独立法人资格的主体即拥有了独立的财产权，各股东完成出资后，股东所投入的资产即成为公司的独立资产，股东继而丧失了该部分资产的所有权而相应地获得了《公司法》第四条规定的“公司股东依法享有资产受益、参与重大决策和选择管理者等”股权权利，股东不得再对已完成出资部分的资产随意支配，否则即构成侵犯公司财产的行为。因此，可见股权的转让是对公司法第
【最新整理，下载后即可编辑】 项目设计管理制度 第一条项目设计（产品设计）是地产开发的重要工作之一，项目设计管理体系是公司管理体系的重要组成部分，是项目管理的重要内容之一。加强项目设计管理有利于提高产品的设计质量，有利于减少设计变更和工程洽商，有利于实现项目进度、造价控制指标。 第二条本部分内容体现了以下指导思想： （1）产品研发创新能力是公司应具备的核心能力之一。创新的产品设计能极大地提高项目的竞争力，并能极大地提高项目的附加值，进而能缩短项目的销售时间，提高项目的利润率。 （2）在设计单位对项目的理解深度、责任心与开发商还难以比拟的情况下，在设计单位的设计能力有限的情况下，公司必须持续地加强产品定位、设计创新和设计策划能力。 （3）选择境内外著名的设计机构有利于提高项目的销售力。加强对设计机构的选择管理有利于提高设计质量、降低设计费用。 （4）设计变更通常会导致工程进度的延迟和工程造价的增加。加强设计评审管理有利于提高设计质量、降低设计变更的数量。 （5）产品设计是一项不断总结、提高的过程。加强设计改进管理有利于发现项目设计的缺陷，有利于持续提高产品的设计
水平。 第三条根据项目设计过程，本部分内容包括了以下内容： （1）项目定位与策划管理制度；（2）设计委托与设计方案评审管理制度； （3）施工图会审与技术交底管理办法； 第四条本部门应以“提高设计效率和设计质量”为己任，积极配合、支持公司各部门的工作。 第五条项目设计管理职权分工 设计部：负责本部门的制度建设；负责项目概念设计方案、项目方案设计、初步设计、施工图设计；负责对项目各阶段设计成果进行备案，并负责设计成果评价；对项目的设计管理提供技术支持；负责设计单位的选择、评价；负责拟制设计类标准化合同并监督实施。 施工图会审与技术交底管理办法 第一章总则 第一条为了加强对施工图的管理，提高施工图会审质量，规范技术交底程序，减少因设计变更而导致的项目进度延迟和工程造价增加，制定本办法。 第二条职责
项目经理变更管理过程文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）
技术实施规范 修订历史记录 概述 项目经理是具体负责项目工作的人。项目经理在公司立项时同时指定，由于项目管理是公司的一项重要业务工作，作为具体项目的负责人的变更必须通过一定的手续，本管理过程将明确项目经理的变更需要经过的环节和完成的手续。通过项目经理变更管理，使项目在具体负责人变更的情况下，对项目进行的影响最小；同时能及时反映项目负责人的变化情况。
项目经理变更的管理过程 项目经理变更管理流程： 技术副总 项目经理变更流程描述： 第一步、要求部门经理填写项目经理变更报告书； 第二步、提交项目经理变更报告书给部技术实施负责人； 第三步、技术实施负责人组织对变更请求报告的审核； 第四步、将审核通过后的项目经理变更报告签署意见；提交给技术副总；
第五步、技术副总批准后；正式确认项目经理变更； 说明： 项目经理变更报告正文需要打印一试五份；分别由财务部、质量控制部、立项部门、技术实施负责人和技术副总保存。同时需要将电子文档发送到：技术委员会负责人、质量控制部、技术实施负责人和技术副总。 附件：项目经理变更报告模板 XXXX项目经理变更报告 项目经理变更意见：
人： 技术副总： 总经理： 说明： 上述项目经理变更报告连一式五份。项目经理变更部门、质量控制部、实施负责人、财务部和技术副总各保存一份。同时将电子文档交质量控制部与技术实施负责人。 填写说明： 1、申请人由手工填写，原则上由部门经理做变更申请人。 2、开始接手时间与正式任职时间定义为新项目经理的开始介入时间与 正式任命时间。 3、项目类型主要分为： 公司内部项目； 外部项目（公司承接的甲方项目）； 合作项目； 外包项目；
附件2
备注：1.本表一式四份,发包单位、监理单位、承包单位合同备案部门各一份并签署意见，相关人员签字并加盖单位印章后生效； 2.申请人应按后附《填表须知》的要求，提供真实有效的证明材料。 填表须知 1.填写本表时，应遵循客观公正、实事求是的原则，不得存在弄虚作假、隐瞒欺骗的行为。 2.本表中的承包单位是指依法签订的《建设工程施工合同》载明的承包单位。 3.本表相关信息应与依法签订的《建设工程施工合同》内容一致。 4.填表人应如实选择“变更理由”，并按以下要求提供书面证明材料复印件（原件备查）： （1）“因违法违规行为不能继续从事施工现场管理工作的”，须提供事故调查报告或刑事、行政处罚决定书等文书； （2）“注册证书有效期满且未延续注册或被依法注销撤销的”，须提供注册部门出具的注销、撤销证明； （3）“岗位资格证书、职称证书、考核证书失效的”，须提供发证部门出具的失效证明；
（4）“因患病、发生意外等身体原因不能在施工现场进行管理的”，须提供二级甲等及以上等级的医疗机构出具经主治医师签名的疾病诊断书和住院、休养证明或伤病丧失工作能力证明； （5）“被建设单位认为履责不力等原因不宜继续从事施工现场管理工作的”，须附在合同履行过程中发包单位提出的书面异议材料、承包单位据此提供的资格证明材料，以及发包单位认为主要管理人员不能按照合同约定履行职责及义务要求撤换的书面材料； （6）“死亡或丧失行为能力的”，须附相应证明材料； （7）“法律法规规定的其他情形”，须提供相应法律法规文件及其规定的应提供的证明材料。 5.发包单位收到承包单位递交的申请表时，应核实相关材料是否齐全，证明文件是否真实，并如实签署意见。 6.合同备案部门收到变更申请后，应当场核查相关材料并做出是否受理的决定，确认受理后1个工作日内完成备案程序。 感谢您的支持与配合，我们会努力把内容做得更好！
万科房地产开发有限公司管理制度
目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构
1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权
5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、 万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1） 总经理职位说明书 （2） 副总经理（分管经营）职位说明书 （3） 副总经理（分管营销）职位说明书 （4） 总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1） 项目前期部经理职位说明书 （2） 投资发展主管职位说明书 （3） 项目开发主管职位说明书 （4） 项目规划主管职位说明书 3.设计管理部 （1） 设计管理部经理职位说明书 （2） 结构设计师职位说明书
（3） 图纸审核员职位说明书 （4） 资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2） 造价工程师职位说明书 （3） 合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部
销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、 万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书
锦绣山庄东北区工程项目管理方案 ××××编制 重庆华新国际城市发展有限公司工程部
二一年七月二十五日 工程项目管理方案 一．工程项目概况 （一）项目特征 锦绣山庄东北区工程是由十五栋四~十二层住宅、停车场及各种配套设备、小区道路及环境工程组成的中高级住宅小区，总建筑面积24262M2，工程施工阶段的具体内容有： 1．平基土石方 2．建筑工程：包括基础工程、主体工程、装饰工程等。 3．给排水工程：包括室内外生活给水系统、室内外消防给排水系统、室内外生活污水、废水、雨水等排水系统。 4．电气工程：包括高低压供电系统、防雷接地系统、照明系统等。 5．自动化工程 （二）项目的组成、规模
（三）工程特点概述 1．总平面图（附页） 2．此项目为中高级住宅小区，西面是已建锦绣山庄别墅区，施工过程中对周边环境必须给予充分的注意。 3．施工工期紧，且直接影响到商品房销售业绩，工期必须严格控制。 4．中高级花园洋房小区，施工质量和投资必须严格控制。 二．项目目标
三．项目管理的组织机构 （一）工程项目管理的组织格局（如图） 监理 （二）针对本项目的项目特点和工程特征，组建如下适合本项目的管理机构，在今后实施过程中，视工程进展情况，可进行适当的补充和调整。 1．管理组织的机构框图
2．驻地现场管理人员 1~4幢：现场代表： 5~8幢、13幢：现场代表： 9~12幢现场代表： 14~15幢：现场代表： 环境工程：现场代表： 水电工程师： 测量员： 四．职责范围 （一）施工阶段的质量控制 1．质量的事前控制 1）掌握和熟悉质量控制的依据。 2）施工场地的质量检查验收。 3）施工队伍的资质审查。 4）工程所需原材料、半成品的质量控制。5）施工机械的质量控制。 6）审查施工单位提交的施工组织设计。
房地产项目工程管理规定设计变更施工签证管 理规定 Revised as of 23 November 2020
设计变更、现场签证管理办法 为了明确承包人和发包人双方的权益，减少施工、结算中因变更、签证不规范引起的纠纷和争议，根据施工合同有关规定，特制定如下管理办法共同执行： 第一条设计变更、现场签证的确认： 设计变更、现场签证是施工图纸的补充部分，与正式施工图纸一样具有同等的法律效力，设计变更、现场签证一经确认，发包人和承包人双方必须按约定严格执行。 1、设计变更的确认： 1) 施工中，发包人需对原工程设计进行变更，其设计变更应由设计单位签发变更设计文件或设计变更施工图。 2) 施工中承包人因施工工艺要求必须变更设计时，先报监理单位审核，再报发包人审定同意后，由设计单位签发变更设计文件。 3) 图纸会审中提出的变更设计意见，监理单位汇总后，先经发包人审核同意后，再报原设计单位校核签发。 2、现场签证的确认： 1) 施工中承包人不得对原设计进行变更。由于图纸错误或工艺、标准等原因引起的变更，应由承包人根据现场的实际情况填写现场签证单，签字盖章后交监理单位，由监理工程师、发包人专业工程师签字,分管副总(总工程师)审核无误后，报经发包人总经理审核批准生效。若签证牵涉设计变更的需送设计单位确认。手续不全者则视为无效签证。 2) 所有签证，承包人必须在进入下一工序前24小时将联系单报送监理人校核，并经发包人主管工程师、技术负责人(分管副总)审核、总经理审批签认才能有效。否则视为无效，一切责任由承包人行承担。 3、施工中的隐蔽工程验收证明、施工会议记录、纪要、施工日志等均不能作为变更、签证的依据，更不能作为工程结算的依据。 第二条执行变更、签证的程序和责任：
附件二： 中标后项目负责人变更申请表 所需附件材料要求： 一、施工项目项目负责人变更按省建设厅苏建招[2005]580号文执行，可变更情形如下： 1．因自身原因导致工程项目发生重大质量、安全事故的； 2．有违法、违规、违纪行为，被暂停或者吊销担任项目经理的资格的； 3．不能胜任所承担的工程任务，发包人要求更换的； 4．变更工作单位的； 5．罹患严重疾病需要治疗或者休养，时间在一个月以上或者超过合同工期二分之一以上的。 需提交的证明材料如下： 1.发包人及监理单位同意其变更项目负责人的证明； 2.属于以上第3种情形的，提供发包人、监理单位要求更换项目负责人的通知。该通知应经发包人及 其现场工程师签署，实行监理的，还应当经监理单位和总监签署； 3.属于以上第4种情形的，应提供原企业出具的离职证明； 4.属于以上第5种情形的，应提供由二级甲等及以上等级的医疗机构出具，经主治医师签名的疾病诊 断书和住院、休养证明。 二、监理项目总监变更根据《建设工程监理规范》和省建设厅苏建工[2007]168号文，可变更情形如下： 1.身体原因不能胜任工作的； 2.调离原单位的； 3. 建设单位对总监理工程师工作不满意要求变更的； 4. 总监理工程师需长期脱产学习的； 5. 不再具备从业资格的； 6. 因受行政处罚等原因不能继续履行职责的。 需提交的材料：提供单位有关证明材料和建设单位同意变更证明。 根据苏建规字[2013]4号文规定，变更中标项目负责人的，自备案之日起至原合同工期期满之日止，原中标项目负责人不得作为项目负责人承接其他国有资金项目，备案之日至原合同工期期满之日不足6个月的，则限制其承接工程的期限为6个月。中标项目负责人变更未备案的，原中标项目负责人不得作为项目负责人承接其他工程。
（管理制度）房地产公司项目设计管理制度
管理体系文件 目录 九、项目设计管理3 项目设计管理职权分工4 项目定位与策划管理制度5 流程名称：项目定位与策划管理流程8 市场建议审批单9 设计委托与设计方案评审管理制度11 设计各阶段评审、审核要求18
流程名称：成都市区项目概念方案设计管理流程22 流程名称：异地项目概念方案设计管理流程23 流程名称：成都市区项目初步设计管理流程26 流程名称：异地项目初步设计管理流程27 流程名称：施工图设计管理流程28 流程名称：二次深化设计管理流程29 流程名称：成都市区项目设计单位招标管理流程（异地项目参照执行）30 设计评审要点32 设计评审表33 设计交流信息记录表34 施工图会审与技术交底管理办法35 流程名称：施工图会审管理流程41 图纸交接记录42
施工图审核要点43 施工图交底纪要44 设计变更管理制度45 流程名称：设计变更控制流程48 流程名称：设计改进管理流程49 设计变更申请及审批单50 设计变更通知单52
九、项目设计管理 1、项目设计（产品设计）是房地产开发的重要工作之一，项目设计管理体系是公司管理体系的重要组成部分，是项目管理的重要内容之一。加强项目设计管理有利于提高产品的设计质量，有利于减少设计变更和工程洽商，有利于实现项目进度、造价控制指标。 2、本部门内容体现了以下指导思想： （1）产品研发创新能力是公司应具备的核心能力之一。创新的产品设计能极大地提高项目的竞争力，并能极大地提高项目的附加值，进而能缩短项目的销售时间，提高项目的利润率。 （2）在设计单位对项目的理解深度、责任心与开发商还难以比拟的情况下，在设计单位的设计能力有限的情况下，公司必须持续地加强产品定位、设计创新和设计策划能力。 （3）选择境内外著名的设计机构有利于提高项目的销售力。加强对设计机构的选择管理有利于提高设计质量、降低设计费用。 （4）设计变更通常会导致工程进度的延迟和工程造价的增加。加强设计评审管理有利于提高设计质量、降低设计变更的数量。 （5）产品设计是一项不断总结、提高的过程。加强设计改进管理有利于发现项目设计的缺陷，有利于持续提高产品的设计水平。 3、根据项目设计过程，本部分内容包括了以下内容： （1）项目定位与策划管理制度；（2）设计委托与设计方案评审管理制度；（3）施工图会审与技术交底管理办法；（4）设计变更