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中海凯旋门商业定价报告

中海凯旋门商业定价报告
中海凯旋门商业定价报告

中海凯旋门商业定价报告

第一部分商业产品概况及分析

一、商业部分基本情况

1、中海凯旋门商业为A1、A

2、A

3、B栋一二层商铺以及F栋点式商业(1-3层);

2、一层沿街门面多为40-60平米小面积商铺;

3、二层面积较大,面积段主要集中在200-300平米左右;

4、F栋为1182平米,1-3层点式商业。

5、本项目商业总建面积约6200多平米。

6、底商一层层高为5米,二层层高为4米。

本项目商业是具有地标风范、以城中稀缺沿街商铺为主体的社区服务型并

兼具辅射周边的商业街区。

商铺列表:

二、商业核心优势总结:

1)项目地段位置较好,紧邻家乐福商圈,周边商业氛围已基本形成;

2)项目为该区域的标志性建筑,交通枢纽,具有一定的昭示性;

3)本项目为综合性的大社区,公寓部分有1700余套,未来将导入3000-5000余人,具有一定自主消费能力;

4)商业整体体量较小,仅为6000余方;

5)商业部分定位为中档社区商业,比周边商业档次高,具有较强的市场竞争力。

三、商业部分主要劣势:

1)二层商铺面积划分过大,200-300平米左右,总价较高。

2)部分商铺为小区商业内街,商业价值相对较低。

3)F栋点式商业位于东妙峰庵,商业氛围不足,档次偏低。

4)每栋商业的沿街展示面窄,昭示性差。二层商业没有临街独立通道,通达性

和昭示性均较差。

5)商业没有考虑预留充足的临时停车位,也没有预留电梯通达地下停车场。6)商业于2010年3月交付,交付使用时间较晚。

商业产品定价思路:

第二部分商业价格推演

一、沿中山北路一层门面价格推算

方法1:租金还原法

目前区域内商铺基本采用租赁方式作为主要经营模式,因此本处以同类地段商铺的租金水平为参照,采用租金还原法,再结合本项目的具体情况来进行定价。

租金还原法的基本思路就是主要运用租金与售价的关系,通过租金来推算售价。我们以目前调研范围内各物业的租金状况为基准,根据通用公式来推算项目

商用物业的售价。

商业售价=年租金收入*投资回报年限

表:项目周边商铺租金情况

考虑到本项目的区域因素,本处以中山北路以及周边的主要商业干道的租金水平为核算依据。目前南京市场上的商业平均回报率约为8%,投资回报年限约为15年,计算的租赁时间定为330天/年。

根据公式得出:

根据以上选取地段与本项目的相关性分析,作出如下权重比例,以此来推算出本项目的销售价格。

表:沿中山北路部分权重的确定如下表所示:

因此,通过租金还原法,中山北路沿街商铺一层可实现销售单价47500元/平米。

方法2:市场比较法

根据本案地理区位及品牌价值,选取城中北片区在售商业蜂巢、观城及天正湖滨一层门面销售价格作价格拟合,拟合过程中,着重考虑地段、商业氛围、人流量、商业户型、开发商品牌及项目规模等对商业价格产生影响的因素,拟合过程如下:

(备注:蜂巢一层层高6.6米、观城及天正湖滨一层层高6米,本案5米。)将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出沿中山北路商铺一层参考

因此,通过市场比较法,中山北路沿街商铺一层可实现销售单价47000元/平米。

二、二层及一层商铺价格比推算

通过统计南京市在售典型商业项目一二层价格比例可发现,2层、1层单价比在0.5-0.63之间浮动,其平均单价比约为0.55。

表:南京在售项目一层、二层价格列表

即按照目前南京市场商铺定价的普遍规则,二层商铺价格约为一层商铺价格基础上的5.5折。

三、市场价格分析:

1、通过租金还原法,中山北路沿街商铺一层可实现销售单价47500元/平米。

2、通过市场比较法,中山北路沿街商铺一层可实现销售单价47000元/平米。

3、通过统计南京在售商业典型项目一二层定价比较,获取商铺定价原则,二层商铺价格约为一层商铺价格5.5折左右。

第三部分客户意向价格评估

一、诚意金客户价格意向

自2008年10月13日至10月26日,针对一层商铺目前收取诚意金的共计11笔18套。

交纳诚意金客户意向价格在2-3.5万/平米,3.5-4万/平米两个价格区间诚意金客户列表:

外场商铺客户分析

从上阶段对中山北路案场至模范马路段、和会街、三牌楼大街、大桥南路四条路线进行拜访。共拜访83家门店,其余约30多家是一些酒店、连锁店、或是无支付能力的小门店等。拜访的83家门店中有购买商铺需求的客户有11组(已登记)。

11组登记客户有经营家纺、花店、西点、服装、文具用品、干洗店、摄影店,以下对这些客户分别做详细的分析。

直销客户列表:

直销客户分析:目前外场直销登记的商铺客户,以小面积商铺的需求为主,目前直销人员对外报价一二层商铺均价为19000元/平米。大部分客户对目前本案商铺价格抗性较低,少数客户认为价格略有偏高。

商铺客户意向价格评估:

上阶段统计项目案场接收商铺诚意金的客户共计24笔24套。交纳诚意金的客户根据其购买一层商辅为主,主要分为两个意向价格段,分别为20000-35000元/平米,35000-40000元/平米。

已登记直销客户中,自营客户为主,多以购买小面积商铺为主,直销人员对外报价为一二层均价19000元/平米,目前登记的大部分客户对本案价格抗性不大,少数认为价格略有偏高。

综合分析:

商铺客户的心理意向价位预计为:一层商铺价格30000元/平米左右;

一二层均价19000元/平米。

第四部分商铺定价建议

一、市场价格推演

1、租金还原法

考虑到本项目的区域因素,本处以中山北路以及周边的主要商业干道的租金水平为核算依据,结合盐仓桥及西妙峰庵周边商铺租金价格,根据目前南京市场上的商业平均回报率约为8%,投资回报年限约为15年,计算的租赁时间定为330天/年。通过测算,预计中山北路沿街商铺一层可实现单价47500元/平米。

2、市场拟合比较法

根据本案地理区位及品牌价值,选取城中北片区在售商业天正湖滨、蜂巢及金陵大公馆一层门面销售价格作价格拟合,拟合过程中,着重考虑地段、商业氛围、人流量、商业户型、开发商品牌及项目规模等对商业价格产生影响的因素。能过拟合测算,预计中山北路沿街商铺一层可实现单价47000元/平米。

3、一二层价格比推算

通过统计南京市在售典型商业项目的一二层价格比例可发现,2层、1层单价比在0.5-0.63之间浮动,其平均单价比约为0.55。

二、客户意向价格评估

1、诚意金客户意向价格

上阶段针对一层商铺目前收取诚意金的共计24笔24套。交纳诚意金客户意向价格在2-3.5万/平米,3.5-4万/平米两个价格区间。

2、外场登记客户意向价格

上阶段对中山北路案场至模范马路段、和会街、三牌楼大街、大桥南路四条路线进行拜访。共拜访83家门店,有11组(已登记)。直销人员对外报价为一二层均价19000元/平米,目前登记的11组客户中大部分对本案报价表示可以接受。

3、内外场客户意向价格评估

商铺客户的心理意向价位预计为:一层商铺价格30000元/平米左右;

一二层均价19000元/平米。

三、商铺价格建议

通过采用租金反推法及市场价格拟合比较,同时对内外案客户进行心理意向价格进行评估,并充分考虑销售目标及去化速度,建议将一层商铺均价定为30000元/平米左右较为合理,符合市场竞争需要,客户意向需求。

通过对市场上典型一二层商铺定价比例关系统计及测算,二层商铺普通定价为一层的5.5折,但考虑本案二层商铺面积及动线问题等产品劣势,为保证销售目标的实现,建议将二层商铺的价格在 5.5折的基础适当下浮至一层售价的4.5折,预计为二层商铺均价为13500元/平米

中海凯旋门项目组

2009-8-13

附件:本案周边商业租金价格调研

?东妙峰庵路段商业分析

1.总体概况

东妙峰庵道路狭窄,为贯彻居民小区的背街小路,商业主要为沿街底商,商家数量稀少,商业档次较低。

该片区商业业态以生活区内自发形成的生活配套类商业为主,服务于周边住户及财经大学;整体未形成有序而有参考价值的商业氛围。

2.东妙峰庵路段商铺概况

表:东妙峰庵路段商业项目列表

3. 东妙峰庵路段底商总结

3.1业态比例

作为社区配套的商业体量稀少,且业态单一。

低档餐饮、区域内主要商业形态,此外美容美发场所也占据一定比例,但档次不高。

3.2产品特征

单层面积在15-60平米的商铺占据很大比例,单层连家店为主,缺乏专业商铺。

3.3租金价格

区域租金水平保持在2-4元/天/平米之间。

3.4经营情况

东妙峰庵两旁居民楼林立,街道相对狭窄,没有承担太多的交通功能。

街两侧商业氛围一般,单体店铺面积偏小、档次偏低,还保持着老城区一贯的低成本运营状态。

中高档消费领域属于一片空白,只能满足一般市民及周边学校学生的需求,却远远无法满足高端人群的消费需求。

?虎踞北路商业分析

1.总体概况

虎踞路又称城西干道,是南京城市西部贯穿南北的一条交通干道。该路段道路宽阔上架高架,车流稠密,但人流稀少。

虎踞北路两侧居民人口分散,消费人群基础不够丰富。整体商业氛围匮乏,以酒店、休闲会所等目标型商业为主,缺乏辐射周边的零售业态。

表:虎踞北路路段商业项目列表

3. 虎踞路路段商业总结

3.1业态比例

片区商业业态以宾馆、休闲娱乐及中高档餐饮为主。

3.2产品特征

区域商业以集中式商业为主,街铺数量稀少。

3.3租金价格

区域租金水平保持在2-4元/天/平米之间

3.4经营情况

虎踞路东侧以低档次街铺为主,由于道路人流稀少,覆盖人群主要以周边人群为主。经营状况惨淡,空置率达30%

虎踞路西侧以中高档宾馆、休闲会所为主要商业业态,为典型的目标型商业,客户群体有着明确的导向,受周边人群影响较小,且交通通达性较佳,整体经营状况良好。

?中山北路商业分析

中山北路为城市北部主干道,沿街企事业单位众多,但商业中心主要集中于山西路附近,临近项目路段商业氛围一般。

中山北路位于盐仓桥广场南段商业业态以金融、宾馆为主,零售商业业态稀少。中山北路位于盐仓桥广场北段商业主要集中于大桥南路车站附近,延伸至挹江门段商业匮乏。

2.商铺概况

表:中山北路商业项目列表

3. 中山北路路段商业总结

3.1业态比例

片区商业业态以宾馆、金融机构为主,零售业态缺乏。

3.2产品特征

区域商业以单层商铺为主。

3.3租金价格

中山北路最北段,即临近本项目路段租金水平在6-8元/平米*日,察哈尔路以北路段租金水平在9-12元/平米*日。

3.4经营情况

区域人流量不足,缺乏消费人群支持,商业业态以金融、宾馆业为主,经营状况一般

?大桥南路门面房分析

1.总体概况

大桥南路商圈以家乐福为核心,路段人流量较大。路段租金在整个片区处高位,目前两层商铺金一般在7-9元/平方·天,一层门面房租金在12-13元/平方·天左右。

家乐福是路段的核心商业,并吸引着周边及江北消费人群。受此影响,路段商业以餐饮食品类为主。

2.大桥南路路段商铺概况

表:大桥南路路段底商项目列表

3. 大桥南路路段底商总结 3.1业态比例

3.2产品特征

单层面积在60-100平米的商铺占据很大比例,单层挑高及1-2层联租商铺体量较小。

3.3经营情况

目前大桥南路商业多集中在家乐福对面,受高架的影响,商铺人流量不大,

目前各店铺经营壮况较为一般。

路段商业以目的性消费为主,可逛性不强。片区虽具备商业氛围、地段等优

势,却不具备应有的商业体系。

?花家桥、多伦路门面房分析

1.总体概况

花架桥、多伦路路段商业由老小区底层门面及部分临时搭建组成,路段商业较乱,形象差,目前租金3元/平方·天左右。门面面积20-30平方左右。 经营业态以低端餐饮、食品为主。路段消费者多为周边居民。

2.花架桥、多伦路路段商铺概况

路段底商项目列表

表:

3. 花家桥、多伦路路段底商总结

3.1业态比例

由于路段周边集中多个居民小区,姜家园小学也位于路段上,使得路段商业以居民日常生活配套有关。铺位总数约在90家左右。

路段商业形态以小型、低端餐饮及食品饮料为主,约占总铺面的51%。此外低端服饰、装饰材料及小百货类所占比例也较大。

3.2产品特征

路段商铺多为老小区一层门面,面积在20-30平方,全部为单层商业。

3.3经营情况

路段商业客群主要来自周边居民,客群稳定,经营状况一般。

由于小学位于该路段上,带动了路段上食品饮料类商业发展,该类商铺约占总铺位的20%。

中海国际社区1#楼SDDC桩基细则

中海国际社区1-3号地1#楼工程 监理实施细则(SDDC灰土挤密桩桩基工程) 项目部:西安高新监理公司第十六项目监理部编制人: 审核人: 编制日期: 2007年9月20日

西安高新建设监理有限责任公司第十六项目监理部 SDDC灰土挤密桩桩基工程监理实施细则 一、使用范围 本监理细则适用于中海国际社区1-3号地1#楼工程的桩基分部工程。 二、工程概况 本工程项目高18层,剪力墙结构,地基采用SDDC桩基处理。位于西安曲江海洋世界东侧,曲江大道、雁引路、唐城一路、唐城二路之间,由中海兴业(西安)有限公司开发,中国建筑西北设计研究院第七设计所设计,机械工业勘察设计研究院对本工程进行勘察,监理单位为西安高新建设监理有限责任公司。 本工程1#楼工程场地基本平整,场地±0.000相当于绝对标高440.050,平均标高为438.041,与绝对标高相差2.009m;本工程基础底标高为-5.260m,基坑开挖标高为-5.160m,在此标高处施工SDDC灰土挤密桩,以消除地基的湿陷性,并提高地基土的承载力。施工中,采用直径1.3m重约10吨的橄榄形锤,拉高13-17m,冲击成孔至设计深度;分层回填3:7灰土,用橄榄形锤分层夯实,成桩直径1.8m,桩间距2.8m,等边三角形布桩,SDDC桩长9.0 m。总桩数125根。 桩施工完后,桩头以下600挖除,用1000KN-M夯击能量满堂强夯一遍,再用16t 压路机碾压不少于5遍,再施工500厚3:7灰土垫层,灰土的压实系数不小于0.95,灰土垫层顶标高-5.260。灰土垫层平面范围:外围一排桩边向外300mm。 处理后的复合地基承载力特征值f spk≥350KP a,桩间土的平均挤密系数不小于 0.93,桩身的压实系数不小于0.97。 三、编制依据 1、《中海国际社区》1#楼基坑开挖及SDDC桩地基处理平面图; 2、《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002; 3、《湿陷性地区建筑规范》GB50025-2004; 4、《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002; 5、《建筑工程质量检验评定标准》GB50300-2001; 6、《建设工程监理规范》GB50319-2000; 7、《中海国际社区监理规划》 四、施工准备阶段的控制 施工准备阶段审查施工单位的企业和人员资质。对工程所需原材料的质量进行检查与控制,对工程中所采用的新材料、新结构、新工艺、新技术应审核其技术鉴定书。协助施工单位完善质量保证体系。对工程中使用的主要施工机械、设备,应审核其技术性能。主要程序如下:

中海地产总部员工绩效考核手册

中海地产总部员工考核手册

目录 第一章总则1 第一节1.1 本手册适用对象 (1) 第二节1.2 员工考核意义 (1) 第三节1.3 员工考核原则 (1) 第四节1.4 员工考核概况 (2) 第五节1.5 员工考核关系 (3) 第二章员工考核内容4 第六节2.1 德能考核 (4) 第七节2.2 绩效考核 (4) 第三章员工考核评分6 第四章员工考核实施流程7 第八节4.1 员工考核实施的各阶段 (7) 第九节4.2 德能考核结果使用 (7) 第十节4.3 绩效考核结果使用 (7) 第十一节4.4 考核结果综合使用 (8) 第五章员工考核申诉9 第十二节5.1 申诉条件 (9) 第十三节5.2 申诉形式 (9) 第十四节5.3 申诉处理 (9) 第十五节5.4 申诉反馈 (9) 第六章员工考核文件使用与保存 10 第十六节6.1 员工考核文件保存 (10) 第十七节6.2 员工考核文件查阅权限 (10) 第十八节6.3 员工考核文件保存格式 (10) 2

第十九节6.4 员工考核文件分类编号 (10) 第二十节6.5 员工考核文件保存方法 (11) 第七章考核手册修订和解释12 第二十一节7.1 考核手册修订 (12) 第二十二节7.2 考核指标调整 (12) 第二十三节7.3 手册附件 (12) 第二十四节7.4 考核手册解释 (12) 第八章附录14 附录一考核指标说明14 一、考核指标定义 (14) 二、考核指标评分说明 (19) 附录二满意度调查问卷32 一、相关部门满意度 (32) 二、领导满意度 (34) 三、员工满意度 (38) 四、地区公司领导班子建设 (48) 五、创新成果评估 (51) 附件三考核申诉表54 3

中海地产某项目合约策划报告

【中海·钱塘山水】项目 合约策划报告(200712修订版) 编制:审核: 签发:编制日期:2007年12月17日

【中海·钱塘山水】项目合约策划报告 一、项目概述 【中海·钱塘山水】项目位于杭州市滨江区东信大道地块,总用地面积为47735 M2(71.6亩),容积率为2.5,拟建设销售面积12万平米的高档次住宅小区,住宅类型初步定为高档次小户型之高层建筑、联排别墅。 整个项目分一期开发,计划于07年9月18日开工建设,09年12月25日竣工,总发展期约2年零3个月。项目目前已开工。 本项目属自有资金投资项目,建安费用初步估算为34932万元(含内配套),具体明细详见附件一。 二、合约策划综述 (一)目的 鉴于本项目占地面积小、房屋类型多、设计标准高、工期紧、项目管理要求高,同时,该项目又为中海地产进入杭州市场的第一个项目,如何克服新的陌生市场环境带来的困难进行有效的成本控制管理、预控指导下一步的工程协调管理,是我们合约管理工作的重点和难点。为此,有必要在项目前期阶段制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等,以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。 (二)合约管理架构 为有效管理和控制成本,我们拟采用总承包+专业分包的管理模式进行合约体系构架,总承包工程拟分为两个标段同步施工。 具体合约管理架构见图1:【中海·钱塘山水】项目合约管理架构图。 (三)合约分判总体思路 为控制成本和施工管理,本项目拟采用总承包+专业分包的管理模式。

总承包商承担的工作是主体结构施工、内外粗装饰、强电及给排水工程施工,以及对指定专业分包商的照管(现场全面管理的责任);各专业分包需与我司及总包签订三方合同,明确相互关系和各自权利义务。 招标报价模式采用地产集团标准工程量清单报价模式(按相应模板),定标原则上采用最低价中标,确保最佳性价比。特殊项目(如政府电力配套等垄断性项目)可采用直接议价委托的方式。 对于已出图工程合约价款形式采用总价包干,对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用单价包干。 具体而言,本项目拟进行以下专业分包:桩基工程、铝合金工程、公共部位精装修工程、室外园林绿化工程、售楼处及样板房精装饰工程、交通设施及划线工程、水景系统工程、弱电智能化工程、消防工程等;甲供料及设备拟包括电梯、外墙面砖、玻化砖、阀门、水电管材、外墙石材、屋面瓦、进户门、车库门等。 图1:【中海·钱塘山水】项目合约管理架构图 合约关系

中海地产-薪酬调查报告

中海地产股份有限公司 房地产行业薪酬调研报告 北京新华信管理顾问有限公司

错误!未指定书签。年12月

目录 目录 (1) 房地产行业薪酬调查报告 (1) 第一节报告摘要 (1) 第二节背景说明 (3) 一、引言 (3) 二、研究方法 (3) 三、本研究所探讨的外部企业 (4) 第三节行业篇 (6) 一、房地产行业发展趋势 (6) 二、房地产行业薪酬制度特征 (7) 三、房地产行业薪酬制度发展趋势 (9) 四、2001年不同行业间平均薪资水平比较 (11) 五、1999-2001年间房地产业平均薪资变化趋势 (13) 六、2001年不同城市地产行业平均薪资水平 (14) 第四节企业篇 (15) 一、薪酬激励模式介绍 (15) 二、不同城市各岗位薪资水平调查 (18) 第五节结论 (22) 第六节附录 (23) 一、附录一:推行薪酬制度改革方面的一些可资借鉴的经验 (23) 二、附录二:专有名词解释 (24)

房地产行业薪酬调查报告 第一节报告摘要 中海地产股份有限公司(以下简称“中海”)委聘北京新华信管理顾问有限公司(以下简称“新华信”)开展题为“中海地产股份有限公司绩效考核和薪酬激励咨询”的管理咨询项目。 《房地产行业薪酬调查报告》作为本次咨询项目的主要内容之一,一方面可以为项目过程中设计“薪酬管理方案”提供外部参照依据,另一方面可以为中海在今后实施和完善项目方案提供依据。基于以上定位,本报告在顾及中海地产薪酬制度的现实和发展下,研究了若干代表性的房地产上市公司或者大型企业在薪酬管理方面的最新发展,重点对以下三个方面进行研究: ●我国房地产行业普遍采用的薪酬政策、薪酬制度和薪酬结构 ●我国房地产行业推行绩效奖励制度(或其他激励措施)的经验 ●不同区域房地产企业的薪酬水平 下面是本报告的主要结论。 首先,我国房地产业的近期薪酬水平调查结果如下: 1999至2001年间,房地产业薪酬水平持续上升,平均年薪水平从1999年的31955元上涨至2001年的36220元。两年的涨幅分别约7%和6%。 作为代表珠江三角洲、华东、华北三个房地产热点区域的深圳、上海、广州和北京四地为本次调查的地域对象。其中深圳地产业的薪资水平尤其突出,2001年平均年薪约为RMB52665元/年;第二为北京,平均年薪约为RMB37860元/年;其次为上海,平均年薪约为RMB37018元/年。最末为广州,平均年薪约为RMB36550元/年。从而得出,深圳、北京、上海和广州四地薪酬水平之比约为:100:72:70:69。 尽管深圳、北京、上海和广州各地的整体薪资水平参差不齐,但在具体职位的薪酬分布上仍具有一定的共性:首先,收入与职位的行业专业程度成正比,其次,收入与职位对企业的贡献程度成正比。具体表现为: 2001-2002年度在深圳地区中,总工程师平均年薪约28万元,投资部经理平均年薪约24万元,总建筑师平均年薪约23万元,销售经理平均年薪约23.5万元,人事行政经理约23.5万元,合约部经理平均年薪约22.5万元,财务经理平均年薪约22.5万元。 2001-2002年度在北京地区中,总工程师平均年薪约22万元,投资部经理平均年薪约

中海地产及发展史

中海地产集团有限公司 目录 编辑本段简介 中海地产logo(3张) “中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称。中国海外1979年成立于香港,并于1992年在香港联交所上市,首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河(中国海外发展有限公司,00688HK,简称“中国

海外”)。2007年,中国海外入选香港恒生指数成份股,是首家入选恒指的中资地产股。2010-2011年,连续两年获选“恒生可持续发展企业指数”,并于2010年荣登英国《金融时报》“全球500强”。2012年上半年实现销售额615.5亿港元,净利润83.8亿港元。2011年底,公司总资产达1760亿港元,净资产达706亿港元。截至2012年6月底,公司拥有土地储备面积超过3400万平方米。 2010年,中国海外在香港资本市场开创性地完成对一家港股上市公司(股票代码:00081HK)的并购,该公司已正式更名为中国海外宏洋集团有限公司。中海宏洋专注于三四线经济活跃城市,以中高端住宅产品、具有综合用途的项目开发为主。 房地产开发是公司的核心业务,公司持续打造“中海地产”品牌。经历32年的品牌经营与实践,“中海地产”已发展成为中国房地产行业领导品牌,国家工商行政管理总局认定“中海地产”为“中国驰名商标”。“诚信卓越精品永恒”的品牌主张融汇于企业运营的各个环节,创造出一个个深受客户赞誉、市场追捧的物业精品,为城市建设、社会可持续发展,构建和谐社会做出积极贡献。中海地产连续八年荣获“中国房地产行业领导公司品牌”,连续八年蝉联“中国蓝筹地产”榜首企业,多次获得“中国房地产百强企业”综合实力第一名,并荣获“中国最受尊敬企业”、“中国最受尊敬企业·十年成就奖”、“影响中国生活方式十大品牌”等荣誉。2011年9月,中海地产品牌价值评估达246.87亿元,位居行业第一。 中海地产形成了以港澳地区、长三角、珠三角、环渤海、东北、中西部为重点区域的全国性均衡布局,先后在香港、澳门、深圳、广州、北京、上海、苏州、长春、沈阳、成都、西安、济南、长沙、南昌、武汉、厦门、赣州等全国30余个经济活跃城市展开房地产开发。至2010年底,公司已完成及计划投入的房地产投资额超1500亿元,已完成及计划开发项目超过240个。公司秉承“精品生活创造”的品牌定位,为社会提供了数十万套精品物业,为逾百万客户提供了优越的居住选择。代表作品有富豪海湾(香港)、寰宇天下(澳门)、香蜜湖1号(深圳)、观园国际(广州)、紫御公馆(北京)、瀛台(上海)、城南1号(成都)、南湖1号(长春)、中海城(沈阳)、凤凰熙岸(南京)、胥江府(苏州)、钱塘山水(杭州)、万锦豪园(佛山)等,以及位于不同城市的系列产品品牌:中海国际社区、寰宇天下等。 中海地产坚持“过程精品楼楼精品”的开发理念,以消费者需求为出发点,以专业为基础、以创新为导向、独立研发五代住宅精品,持续提升消费者居住体验。多年来,中海地产的物业项目所获的国际、国内专业荣誉奖项领先行业。2011年,中海地产荣获8项詹天佑大奖:其中,杭州中

《中海地产企业发展战略研究》

中海地产企业发展战略研究 1中海地产发展概况 ............................................. 1.1中海地产企业简介....................................... 1.2 中海地产的企业背景和历程 ............ 错误!未定义书签。 2 中海地产企业战略............................................. 2.1中海地产业务布局战略................................... 2.2 中海地产战略目标....................................... 2.3 中海战略模式的转变 .................................... 2.4 中海地产产品战略....................................... 2.5 战略执行要点........................................... 3 中海地产企业文化............................................. 3.1企业文化观点........................................... 3.2 中海地产企业愿景....................................... 3.3中海地产核心价值观..................................... 3.4 中海地产形象文化....................................... 3.5 中海地产制度文化....................................... 4 管控模式 (38) 4.1企业管控体系与组织架构.................................

中海地产上半年工作总结

中海地产,上半年工作总结篇一:中海地产集团公司对完工项目之评估报告 长春【中海水岸项目】 后评估报告 齐梓贺二○○九年十一月 长春【中海水岸项目】后评估报告 前言: 中海水岸项目是长春公司发展的第一个项目,分为水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个小盘具体操作。项目于XX 年2月完成全部的土地转让,项目销售于XX年9月7日开始,至XX年5月基本完成全部住宅及商铺的销售工作,目前入住率达到%,(数据统计截止时间为:XX年6月)。 【核心内容提要】 【项目基本概况】 【项目后评估综述】 【项目营销工作评估】 【项目进度、工程管理评估】 【项目成本管理评估】

主要内容目录 【核心内容提要】 。 一、营销工作评估 项目准确定位为南城地标性高端生活社区,并结合市场情况及客户需求,准确提炼出产品核心卖点,推广方面有效整合媒体等各方资源,实现项目的联动效应,成功树立项目在南城核心区的高端形象,强化了中海地产的品牌知名度,确立了中海地产在长春市场的领先地位。二、发展进度、工程管理评估 (一) 水岸项目实际施工时间从水岸春城一期XX年5月28日开工,至XX年11月30 日水岸馨都三期取得竣工备案表,历时近五年时间。成功克服了桩基础雨季施工、外与总包交叉等一系列进度管理难题,按期实现了项目竣工备案和入伙,进度控制比较成功。 (二) 在工程管理环节,作为长春公司首个项目,结合长春建筑市场实际情况,在实际工作 中不断积累、沉淀、完善适合自身特点的管理模式,提出了较多的合理化建议,为长春公司之后的项目提供大量可

借鉴经验。三、成本管理评估 水岸项目作为长春公司首个项目,北方地区未有成熟的经验得以借鉴,本项目因发展周期较长,前期工程无集团批复成本控制值,建安总成本与计划成本控制值相比略有增加。但是在建安成本控制中,特别是合约管理过程中出现一些情况,长春公司对此进行了较深入的总结分析。 【项目基本概况】 一、项目概况 (一) 中海水岸项目地处城市东南,四至为南环路以北,临河街以西,伊通河以东,富奥项 目以南,项目总占地万平方米。中海水岸项目是长春公司自进入北方城市首次运作开发的项目,项目总体规划为三个版块分别为:水岸春城项目、莱茵东郡项目、水岸馨都项目。其中水岸春城项目规划占地面积万平方米,定位为西班牙风格的多层住宅小区;莱茵东郡项目规划占地面积万平方米,定位为巴洛克风格的Townhouse与小高层、高层相结合的高档住宅小区;水岸馨都项目规划占地面积万平方米,定位为高档多层住宅小区,是歌雅园项目的升级版产品。 (二) 该宗地占地面积较大,虽地处城乡结合处,但交通便利,临河街的延展和南环路的开

中海·西安·华庭项目后评估报告

西安【中海华庭】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月

西安【中海华庭】项目发展后评估报告 前言: 西安中海华庭项目是西安公司运作的第一个项目,项目用地通过公开招标方式竞得,2004年1月15日正式签订土地出让合同后,至2007年6月全面入伙,并达到后评估时点。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的,希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 西安中海华庭项目后评估过程中,西安公司同事认真对待,努力工作,总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中,在此表示谢意。 目录 核心内容提要 (1) 【项目概况及评估综述】 (4) 【项目投资管理评估】 (5) 【项目规划设计工作评估】 (8) 【项目营销工作评估】 (13) 【项目进度、工程管理评估】 (23) 【项目成本管理评估】 (33)

核心内容提要 【投资管理评估】 西安市2002年开始内地地产大力拓展投资业务的重点二线城市,中海华庭虽然项目规模小,但是中海华庭项目的投资使得公司进入中国西北重要的二线城市西安,扩大了中海地产的品牌影响力和辐射力。 通过该项目的开发和销售,以中海华庭项目投资为基础和桥梁,内地地产深耕西安市场,凭借扎实的工作,接连在西安曲江新区取得大规模的优质土地,形成了内地地产新的利润增长点,保证内地地产在西安地区的可持续发展。 【财务管理评估】 该项目实现收入比可研有一定增幅,但成本指标增幅更大,尤其是建安成本、管理费用以及资金的利息成本,因此,该项目利润低于可研的预期利润,成本利润率比较低。 加强成本控制,缩短项目发展周期和销售周期是项目发展过程中的重要工作,建议要总结该项目的经验教训, 控制好项目发展的各个关键节点,以提高成本控制水平。【规划设计工作评估】 本项目为公司在西北地区的第一个项目,规划设计工作过程中,充分挖掘项目的客观及主观优势,并在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以较好的贯彻和体现,并为接下来的项目积累了宝贵的经验。 【营销工作评估】

中海地产公司各部门职责

******** 管理制度 索引 1.目的:―――――――――――――――――――――――――――――――― 2.范围:―――――――――――――――――――――――――――――――― 3.参考资料:―――――――――――――――――――――――――――――――― 4.定义:―――――――――――――――――――――――――――――――― 5.公司各部门岗位职责:――――――――――――――――――――――――――― 5. 1. 行政部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 2. 人事部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 3. 财务部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 4. 地产部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 5. 工程部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 6. 合约部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 7. 营业部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 8. 物资部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 9. 机电部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 10. 地盘――――――――――――――――――――――――――――――- 6.行政管理:――――――――――――――――――――――――――― 6. 1. 公文管理―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 2. 印鉴管理――――――――――――――――――――――――――――― 5. 3. 例会制度――――――――――――――――――――――――――――― 5. 4. 行政档案管理――――――――――――――――――――――――――― 5. 5. 固定资产管理―――――――――――――――――――――――――――― 5. 6. 通讯管理―――――――――――――――――――――――――――

中海地产项目发展进度管理制度(试行)

中海地产项目发展进度管理制度(试行) 1.目的 1.1确保项目发展可以按照总部下达的经营目标和期望,合理有序 地完成项目市场定位、规划设计、营销策划、施工管理、物业移交等工作。 1.2动态掌握项目的实际进展情况及发展过程中存在的问题,及时 制定相应的解决措施,对发展节点进行合理调整,使项目发展安排与公司整体经营要求相一致。 2.适用范围 2.1本制度适用于公司全额投资或控股项目的内部进度管理,不属 此范围的项目,总部结合实际情况确定其具体管理办法。 3.工作职责 3.1地区公司发展管理部负责组织编制“项目发展进度节点计划” (参见附表1)。 3.2地区公司发展管理部负责组织编制“项目发展总体进度计划” (参见附件2),并负责组织各部门及地区公司领导对有关计划进行评审,根据评审意见修改有关计划。

3.3地区公司发展管理部负责进度月报的填报工作。 3.4地区公司发展管理部负责重大事件文字情况说明的编写及上报 工作。 3.5总部发展管理部负责“项目发展进度节点计划”的审批工作及 “项目发展总体进度计划”的备案工作。 3.6总部发展管理部负责协调总部设计中心、营销中心对“项目发 展进度节点计划”进行审批,及自行审批直接管理部分。 3.7总部发展管理部负责年度进度计划的编制和下发工作。 4.工作流程 首次计划上报 4.1地区公司在签订项目土地出让合同或土地转让协议,即获得土 地的开发使用权之后的30天内,根据可研报告及公司的期望,编制并首次上报该项目的“项目发展进度节点计划”。 4.2“项目发展进度节点计划”内容包括但不限于7项工作的11个 节点时间:定位开始时间、结束时间,规划设计开始时间、结束时间,第N(N的多少取决于项目的大小,原则上为获得土地当年算起的三年内入伙结利分期的个数)期的设计开始时间、施工图设计完成时间,开工时间,样板区开放时间,开盘时间,竣工时间,入伙时间。 4.3项目分期的原则为: 4.3.1项目分期原则上最多分到三级,即“项目”、“期”、“区”,例

西安曲江周边别墅项目情况汇报

西安曲江周边别墅项目情况汇报西安是古代中国政治、经济、文化和对外交流的中心,有3100多年的建城史和1100多年的建都史,先后有13个王朝在此建都,国际上曾有“西方罗马、东方西安”的美誉。西安市现辖9区4县,总面积9983平方公里,常驻人口830万人(主城区530万人)。西安是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市,是中国西部重要的交通、信息、商贸枢纽、金融中心和资源要素集散地,是西部大开发的桥头堡。西安的城市具有以下比较优势:世界级的旅游观光资源优势;国家级的科研教育和高新技术产业基地优势;区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势。 近年来,西安市经济发展速度处于全国前列,GDP从1000亿元到2000亿元的跨越仅用了4年时间,目前西安市的GDP总量占到全省的30%;预计2009年GDP增速为14%,年末GDP总量达2500亿元。 西安做为二线城市,其房地产业的发展始终处于稳定发展的过程,西安房地产保持稳定、快速、健康的发展态势,市场形势良好,商品房市场表现活跃,批准预售量、实际登记销售量、商品房销售价格等指标快速增长,市场成交活跃。2003年至2007年市场供应每年都以20%-30%的增幅增长;市场需求每年均以25%-35%的增幅增长。 一、西安市别墅项目基本情况 现在成熟的别墅区只有两个: 一是秦岭北麓别墅区,属于郊区度假别墅区。代表楼盘有:“紫薇山庄”、“高山流水”、“鹿鸣园”、“豪盛?山水草堂”、“南山庭院”等本地中小开发商开发的楼盘。购买人群除投资客外,主要为工作节奏不高、可以依托电话、网络从事商务办公,或在城区拥有固定住所,而节假日却需前往郊区度假的成功人士。 二是曲江城市别墅区,属于城市生活别墅区。代表楼盘有:“金地曲江?尚林苑”、“金地芙蓉世家”、“龙湖曲江盛景”、“鸿基紫韵”、“中海国际社区.铂宫”、“曲江华府”、“曲江公馆”、“曲江溪园”等,主要为一线品牌的金地、中海、龙湖等大牌开发商开发的楼盘。适用于工作节奏高、商务活动、夜间应酬频繁的商务人士,优点是拥有的是城市的完善配套,享受的却是别墅式的尊贵生活。 目前西安市别墅面积占比为商品房总量的2%。2009 年3 季度西安商品房中用于别墅类物业的投资为47238万元,占同期商品房投资的8.96%;别墅类施工面积83810平方米,占比2.04%;本期别墅类竣工面积94107 平方米,占比2.46%;新开工面积为96207 平方米,占比2.45%;别墅销售面积86250平方米,

中海地产-薪酬管理制度

中海地产股份有限公司 薪酬管理制度 北京新华信管理顾问有限公司 2002年11月

目录 中海薪酬管理制度............................................ 错误!未定义书签。 一、总则......................................... 错误!未定义书签。 二、适用对象..................................... 错误!未定义书签。 三、薪酬结构..................................... 错误!未定义书签。 (一)基准工资............................. 错误!未定义书签。 (二)基本工资............................. 错误!未定义书签。 (三)绩效工资............................. 错误!未定义书签。 (四)年功工资............................. 错误!未定义书签。 (五)年度奖金............................. 错误!未定义书签。 四、薪酬调整..................................... 错误!未定义书签。 (一)整体调整............................. 错误!未定义书签。 (二)单个调整............................. 错误!未定义书签。 五、薪酬支付..................................... 错误!未定义书签。 (一)基本工资和年功工资的支付............. 错误!未定义书签。 (二)绩效工资的支付....................... 错误!未定义书签。 (三)年度奖金的支付....................... 错误!未定义书签。 1. 年度延迟奖金在以下情况减免:............. 错误!未定义书签。 2. 年度延迟奖金在以下情况下保留:........... 错误!未定义书签。 3. 延迟奖金的提前兑现....................... 错误!未定义书签。 (四)薪酬扣缴............................. 错误!未定义书签。 六、附则......................................... 错误!未定义书签。

中海建安成本控制要点

中海建安成本控制要点 一、按照成本科目,逐一分析各项成本。 1.前期工程:一般水平,按建筑面积计算,单方造价在20-50元/m2。这项费用,与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关,与总建筑面积的关联不大。场地的现状,直接决定它的成本水平。 (1)比如,如果存在“场地土方工程”这一项的话,比如坡地项目,或未能进行三通一平交地的项目,其造价水平就高。 (2)越是边远地区,因其配套设施不齐全,需要施工的项目多,数量大,造价也相应地高于市区项目。 前期工程中需注意两项,一是场地土方工程,目前很多项目自然高低于市政标高,都需要大量回填土方,造价不低。能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价?因后面讲到地下室还会涉及到土方工程,这个问题留到后面一并解决与回答。 另一个注意点就是围墙,我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间,现在听上去大家可能觉得比较难以理解,问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定,反复修改,当然不排除这个地块的地理位臵、地面以下的地质有问题,所以方案会不断修正,但对于大多数项目,至少是同一个地区公司的项目来讲,临时围墙的标准化肯定不是难事,这样可以节省我们很多无谓的时间损耗,想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在围墙

设计上要注意经济性,对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质,当然局部需要营销包装,有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮,平均2.5米高,每延长米单价高达1300元/m,部分营销宣传路段是6米高,想想是比较奢侈的事情。 还有一种情况,对于地块较大的项目,需要分期建设,但是首期安排在地块中间,远离市政交通道路,为了展示和销售需要,在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下,必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施,花费相当大。这是不可取的。 2.基础工程:对于桩基工程,以总建筑面积为单位计算,目前的造价水平是80-120元/m2。对于非桩工程,暂时录不到规律数字,原因一方面是非桩基础的形式多样化,差异很大;另一方面是原来的科目没有这一项,所有非桩基础全部并入主体工程中去,在设臵工程量清单时,混在一起,剥离不开,这是不科学的。 基础工程的造价水平,从严格意义上讲,与建筑物的基底面积直接相关,而与建筑物的层数(具体地体现在建筑面积上)关联性较小。以建筑物基底计算的桩基础工程,其造价为600-800元/m2。 基础工程的造价水平,显得较为刚性。 (1)地基处理:这项费用,完全与场地的地质条件有关,运气不好的,将付出大笔金钱,运气好的,支出很少,甚至不发生费用。比如佛山地区地下溶洞较多,处理起来花费大、耗时长;有此地区会出现换填土现象,比如北京、成都,换填的原因主要是因为可以使用非桩基础,但在基础标高的位臵土质不符合要求。相对来说,换土之

西安市2019年七上地理期末调研试卷

西安市2019年七上地理期末调研试卷 一、选择题 1.沃尔沃环球帆船赛2017-2018赛季在西班牙阿利坎特港拉开序幕,于荷兰海牙收官。图为环球帆船赛路线图。读图,完成下面小题。 1)帆船 A.在低纬度地区停靠 3 次B.在热带地区停靠 3 次 C.跨越北回归线 2 次D.跨越南极圈 1 次 2)帆船停靠城市所在区域人口密度最大的是 A.伊塔加B.奥克兰C.广州D.墨尔本 3)关于世界人口分布的描述正确的是 A.分布不均衡,各大洲人口主要集中分布在内陆地区 B.人口密度大于 100 人/平方千米的地区主要分布在北半球 C.人口密度大于 100 人/平方千米的地区只位于低纬度地区 D.人口密度小于 10 人/平方千米的地区只分布在高原、高山地区 2.日本首相安倍晋三2018年4月于17日访问美国。据此,完成下列各题。 1)安倍晋三在美国随处可见的宗教建筑最可能是() A.①B.②C.③D.④ 2)对于美国和日本的叙述,正确的是() A.都是移民国家B.居民以白种人为主 C.都是发达国家D.都是农业大国 3.东南亚的高架屋有其独特风格,其原因是 A.炎热多雨的气候 B.炎热干燥的气候 C.人口密度大 D.充分利用空间 4.区域性是地理学的特征之一,不同尺度的区域在自然因素和人文因素综合影响下,逐步形成了各自独特的区域特征。据此完成析下题。下列民居适应炎热干燥环境的是()

A. B. C. D. 5.读“我国东部地区四城市气温曲线和降水量分配示意图”,完成下面小题。 1)我国东部地区四个城市的年内气温和降水量图,共同特点为雨热同期,原因是 A.大陆性气候显著 B.季风性气候显著 C.海洋性气候显著 D.地形复杂多样 2)四城市中,年降水量最多的是 A.甲 B.乙 C.丙 D.丁 3)根据气温曲线可知位于我国北方地区的城市是 A.甲和丙 B.乙和丁 C.甲和乙 D.乙和丙 6.下面是天门市某日天气资料图,读图完成下列各题。 3)天门市该日天气可描述为 A.晴,北风4级,气温0~100C B.雾,南风2级,气温0~100C C.雨,无风0级,气温2~100C D.阴,西风3级,气温2~100C 1)该日天门市气温日较差约为 A.50C B.100C C.150C D.200C 7.下图是北半球中纬度某地区七月等温线图,下列说法正确的是: A.A处是陆地,B处是海洋B.A、B气温相同C.A处是海洋,B处是陆地D.A处气温低于B处

中海地产换帅内幕

中海地产换帅内幕 中海地产与大股东中国建筑的矛盾源远流长,在国企复杂的权力拉锯和巨变的行业环境之下,中海地产下一步将走向何方?《财经》记者董文艳/文马克/编辑11月15日深夜,中国海外发展有限公司董事会主席兼行政总裁郝建民突然辞任,董事会副主席肖肖接任。《财经》记者获悉,当晚消息一出,中海地产一些正在外出差的高管被要求紧急返回总部待命,对离职缘由亦不知情。“这是一次突然袭击,总部很多人事先也不知道。”一位中海地产总部员工说。截至发稿,郝建民因何离职,是否有高层授意或其他不可知因素影响,尚无定论。但据《财经》记者了解,中海地产大股东中国建筑与中海地产的矛盾源远流长,或为此番变故的深层原因。矛盾源远流长矛盾源自管控,早在中海地产诞生时便埋下内部争斗隐患。1979年,中建在香港安家,后组建中建控股子公司中国海外集团。早年,孙文杰从中建授命,带一队人马赴香港做工程总包。之所以取名中国海外,是因为在中建内部,最早给中海地产的定义便是出国做工程承包代建,赚外汇回来。主业是出国代建,顺便在香港做地产开发。在中建各大工程局负责人眼中,“早年中海地产是中建看不上的小拇指”。中建投资孙文杰做中海地产,类似如今的创业风险投资。那时,孙文杰凭借其母公司中建的关系,承接了华润等

国资背景企业部分工程代建。尽管有步步做大的势头,但中海地产当时的业务量与业绩,完全无法与中建匹敌,更无法得到母公司更多的关注度。由于做地产开发比工程代建获利更多,1988年,在中海地产集团之下,孙文杰成立子公司 中海地产,中海地产亦是中建系统的孙公司。中海地产早年在香港和澳门投资地产开发项目,多与港资地产企业联手合作开发。后瞄准中国内地房地产市场,拿地开发。1992年 中海地产在香港上市,成为第一家以自身在港资产直接上市的中资企业。但1997年,亚洲金融危机重创中海地产,公 司市值从超340亿港元骤降至43亿港元。在中海地产人看来,那时母公司中建并未尽全力拯救中海地产,中海地产更多靠自身力量转危为安,在紧要关头贡献现金流的,是中海地产代建业务线承接的数个香港大型工程及内地数公司。这为此后双方关系紧张埋下伏笔。这轮濒于破产风暴,让中海地产人发觉,尽管身为中建旗下公司,但一定程度上,依靠母公司输血的想法已然破裂。至此,孙文杰率领中海地产坚定转向。一方面加大力度在港澳做代建,同时去中东等地代建工程赚取现金流,另一方面大规模加码内地城市的地产投资。为争取大股东中建支持,孙文杰也强化海外工程建设,赚得利润多数上缴中建,之后再抽取其他资金投资中国内地。这轮内地加码让中海地产规模迅速膨胀。以致到2002年末,中海地产主营业务销售额已达29亿港元,仅次于当时中国

解析中海地产发展历程

2007中海地产成绩汇总 12月10日,中海(香港上市公司名称:中国海外发展有限公司、股票代码:0688.HK)将正式入选香港恒生指数成份股。继建设银行、中石化、中国银行、工商银行、中国人寿两家公司、交通银行、中国石油和中国神华之后,中海地产作为第十支中资成分股,反映的是国际资本市场对于中海处于中国内地地产龙头地位的高度认可。 一、中海地产07年快速发展创历史纪录,品牌实力持续引领中国市场。 2007年,是中国内地经济保持较高速度增长,房地产行业转向稳定、规范、理性、可持续性方向发展的一年;2007年,也是中海地产迅速扩张、进一步完成全国性战略布局的一年。在国内经济平稳增长,港澳经济发展趋势良好的有利宏观环境下,中海地产集中精力和资源加强内地房地产开发业务,透过内地19个重点城市和港澳地区的业务网络,增强平衡市场风险的能力,稳健推进业务发展计划,坚持“诚信卓越,精品永恒”的经营理念,旗下产品屡获嘉奖,并以强势品牌效应,继续保持在中国房地产行业的领导地位。 (一)中海地产内地进驻城市增至19家,土地储备突破2000万平米,全国性布局日趋完善。 2007年,中海地产先后进入珠海、青岛、大连、沈阳、天津5座城市,内地地产公司从06年的14家增至19家,是有史以来新进城市最多的一年。仅截至7月底,中海2007年在香港和内地共新购土地14幅,分布于苏州、成都、青岛、珠海、宁波、长春、大连等主流城市,新增可建楼面面积约385万平方米;8月以来,又在沈阳、重庆、天津成功获地,进一步完善了以港澳地区、长三角、珠三角、环渤海经济圈为重点,以内地的中心城市为点状支持的全国性战略布局。未来中海地产将继续集中精力和资源加强内地房地产业务拓展,计划未来2-3 年内地地产公司将增至不少于25家。 截至2007年9月,中海地产拥有土地储备超过2000万平米,可用于未来 4-5年的开发。 (二)中海地产07年销售业绩再创新高,持续保持稳定的高盈利水平。 2007年,中海全国新开盘项目10个,在售项目37个。在开发中高端精品的战略指导下,07年中海地产所开发项目多为城市核心区域项目,在国内地产

陕西省西安市2019-2020年度高二下学期期中考试地理试题C卷

陕西省西安市2019-2020年度高二下学期期中考试地理试题C卷 姓名:________ 班级:________ 成绩:________ 一、选择题 (共29题;共80分) 1. (6分) (2016高三上·潍坊期末) 某地质勘探小组到下图所示地区进行地质勘探,其中在甲、乙、丙三地对某沉积岩层进行探测,得到了下表中的相关数据(表中的沉积岩埋藏深度是指岩层到地面的垂直距离)。完成下列各题。 (1) 勘探小组获取甲、乙、丙三地的海拔数据,采用的地理信息技术是() A . RS B . GPS C . GIS D . 等高线地形图分析 (2) 7.甲、乙、丙之间区域可能属于() A . 背斜山 B . 向斜谷 C . 背斜谷 D . 向斜山

对于该区域的地形、地貌判读,正确的是() A . 该地的两座山峰海拔相同 B . 流水侵蚀作用较强致使河道弯曲 C . 陡崖的相对高度不超过100米 D . 在丁地附近可能形成小型洪积扇 2. (4分) (2016高二下·山西期末) 读下面两幅图,回答下列各题。 (1) 图中A、B两阴影区域相似的主要自然地理特征有() ①以温带大陆性气候为主②多草原、荒漠景观 ③湖泊众多,以外流河为主④淡水资源短缺 A . ①②③ B . ①②④ C . ②③④ D . ①③④

与C地降水分布特点无关的因素是() A . 海陆位置 B . 地形 C . 盛行风 D . 植被 3. (2分)下列属于环境道德内容的是()。 A . 分类回收,循环再生 B . 全面规划,合理布局 C . 加强法律,违法必究 D . 宣传教育,技术合作 4. (2分) 2001年世界环境日的主题是“世间万物,生命之网”,体现了可持续发展的哪个原则() A . 公平性 B . 持续性 C . 共同性 D . 平等性 5. (4分) (2015高二上·吉林期中) 红碱淖位于陕西省神木县西北,是我国最大的沙漠淡水湖,也是世界上最大的遗鸥繁殖与栖息地和陕北最重要的产鱼基地,素有“大漠明珠”之称。近年来,红碱淖的水位以每年20~30厘米的速度下降,湖水 pH值由7.4~7.8上升到9.0~9.42,这远远超出了鱼类生存的极限。下图为红碱淖区域图。据此完成下列各题。

万科与中海地产对比研究

万科与中海地产的对比研究 2010年,万科26岁,中海31岁。 这一年的8月,万科市值900亿元,中海市值1100多亿元;这一年上半年,万科销售 367亿元,中海244亿元;万科半年净利28亿元,中海44.6亿元。两个标杆,谁是第一 难解难分。 作为中国房地产行业最专业、开发能力最强、表现最稳健的两个标杆,由于起源和发展路径不同,两家企业行为和气质各异。在中国的地产江湖中,万科和中海的差异天然地把 中国房地产行业划分为两派,一个是以万科为代表的规模派,它的追随者包括保利、恒大、碧桂园等;另一个是以中海为代表的利润派,它的门徒包括绿城、龙湖和华润置地等。 万科是一家管理层强势、进取并持续取得成功的公众企业,而中海则是较早于香港上市的央企红筹,低调而沉稳,追求效益与股东价值最大化。 因为发展模式的差异,很难说清万科和中海到底谁是中国最优秀的地产公司,但二者的差异在财报中表露无遗:在总资产、营业收入、销售额等经营规模指标上,万科首屈一指,但在净利润额、资产负债率、净资产收益率、营收利润率和成本控制等经营效率指标上,中海技高一筹。 在如今宏观调控的大势之下,两个标杆仍旧风格迥异,以万科为代表的规模派正谋求在三、四线城市做规模,而以中海为代表的利润派在继续蹲守一、二线城市求利润。 作为彼此认可的对手,二者又在互相模仿。2008年之后,万科已不再追求单纯的规模扩张,而中海则在扩大联合经营和并购的模式下在规模上发力。 因为深交所第二只股票,因为明星企业家王石,万科是最被市场与大众认知的地产企业,这一方面源自万科的规模和实力,另一方面则源自万科的品牌溢价能力,万科进入的城市和区域,房价通常会涨,而中海过于薄弱的品牌知名度通常会让人误认为是一家中海油的下属公司。 规模万科 作为全球最大的房地产公司,万科的规模无人能及。在总资产、营业收入、销售额等经营规模指标上,万科仍旧是国内表现最优异的公司。

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