洪雅县市场摸底
第一节、洪雅县概况
一、城市概况
1、区位：
洪雅县地处四川盆地西南边缘，位于成都、乐山、雅安三角地带，东接夹江县、峨眉山市，南靠汉源县、金口河区，西临雅安雨城区、荥经县，北界名山县、丹棱县，距成都147公里、乐山55公里、眉山50公里、雅安62公里。
2、地貌：
●地形由西南向东北高低梯次变化形成高山、中山、深丘、浅丘、台地、河谷、平坝，地貌以山地丘陵为主，河谷平坝分布在青衣江、花溪河两岸，素有“七山二水一分田”之称。全县现有林地168.1万亩，森林覆盖率达65.7%，因山川钟秀、资源丰富，享有“绿海明珠”、“雅自天成”的美誉。
3、气候：
●县内气候温和湿润，年降雨量1435.5毫米，(1971-2000)年日照1006.1小时，年无霜期307天，年平均气温16.6℃，属中亚热带湿润气候。
4、人口：
全县辖15个乡镇265个行政村，1979个村民小组，14个居民委员会，总人口33.08万；
县城规划区面积22平方公里，目前建成区面积7.8平方公里、城市人口8万人。
5、经济：
2010年洪雅县地区生产总值（GDP）达57.3亿元、全社会固定资产投资42.7亿元、社会消费品零售总额15.8亿元、地方财政一般预算收3.08亿元、城镇居民人均可支配收入14071元、农民人均收入5821元；与其它县域城市相比较
6、支柱产业：
洪雅境内富集林业、水电、矿产、旅游四大资源优势，生态农业、
生态旅游、资源转化型工业正逐渐成为县主要支柱产业；发电、采矿、冶金、制药、建材、化工、竹木加工、乳制品加工、绿色食品加工等，门类齐全的工业体系初露头角；
工业以水电产业为基础，以机械制造、建材化工、生态食品加工为主导，形成了机械化工、建材、生态食品加工3个工业园区；
农业以奶牛、有机茶为主导，形成了奶牛产业和有机茶产业园区。
矿业已探明有铁、铜、锰、芒硝、煤、磷、花岗石、水晶石等20余种地下矿藏。
洪雅正逐渐成为投资兴业的乐土，居家长住的福地！
7、丰富的旅游资源
地文景观：瓦屋山、玉屏山、金舟山、八面山、九龙山、隐蒙山等；
生物景观：青衣江、花溪河、周公河、白沙河、鸳鸯池、兰溪瀑布、双洞溪、桃源温泉等水域风光；
林木景观：有瓦屋顶杉林、珙桐林、杜鹃林、桫椤林、箭竹林等；
遗址遗迹：象尔岩、瓦屋顶气象等天象与气候景观；有邓通铸钱遗址、月珠寺、光相寺、太清宫、蜀王殿、观音庙、金舟寺、五斗观、高庙白酒古作坊、苟王寨等；
民俗民风文化：青羌民俗文化、道教文化、佛教文化和台会、灯舞等；
文化设施：阳坪丁沟青杠坪生态奶业观光园、高庙烈士纪念馆、青羌民俗文化博物馆、修文塔、洪雅生态广场、柳江古镇、高庙古镇、曾家大院、田锡读书处、曾璧光读书处、洪雅烈士陵园、曲沿村、苦竹岗农家休闲区、高凤山电站、瓦屋山电站、槽渔滩、槽渔滩水库、百花滩
电站、汉王湖等
特色旅游商品：雅石、雅鱼为代表的“雅”系列特色旅游纪念品和茶叶、藤油、天麻、三七、黄连、“雅兰”、根雕工艺品等；
已成功举办数届生态文化节、杜鹃节、冰雪节等节庆活动。
8、县域交通
全县以省道305线、洪（雅）瓦（屋山）路、106线为骨架，县道峨（眉）洪（雅）路、井（研）洪（雅）路、雅（安）柳（江）路为干线，乡村水泥道、专用道为支线的公路网络已初步形成。
（乐雅高速、遂资眉高速将分别于2012年、2013年建成投运）
在建的遂资眉高速与乐雅高速公路将形成该县南北经济文化走廊，尤其是遂资眉高速公路，将洪雅与经济较发达地区的重庆、遂宁、资阳直接贯通，十分有利于洪雅与成都经济发展快捷对接和川府文化与洪雅地方文俗的相互渗透交融，这将加快洪雅旅游业、生态经济、休闲之都等经济文化事业的全面发展。这两条高速公路将促进洪雅物流更快捷、人气更汇集、资讯更发达。遂资眉高速公路洪雅段涉及该县洪川、止戈
两个乡镇。
目前，全县公路通车里程2442公里，公里密度为每平方公里1.25公里。其中省道1条54公里，县道11条266公里，乡道10条127公里，村道1786条2260里，硬化率达52%。
二、城市规划
2010年起，投入1500余万元，实施县城总规修编，城西、江南控规编制，城西、江南新区城市设计，青衣江两岸湿地公园、堤岸等景观设计，以及城市绿化、城市亮化、引青入城南北渠道景观设计等一系列专项规划，为建设“森林之城·活水之都”的洪雅县城建设描绘了宏伟建设蓝图。
规划新城区
传统老城区
建材产业园区生态食品加工产业园
机械化工产业园区
三、市政建设
2010年，投资7000万元完成了人民路等4条市政道路改造。今年投资6亿元，全面完成洪州大道等8条旧城市政道路改造、城西新区“四路一渠”建设和城市绿化、城市亮化、“大小三线”下地等工程和启动“引青入城”城区段建设，今年7月清澈透明的青衣江水将流入洪雅城区。
“十二五”期间，还要投资5亿元启动青衣江三桥、滨江南路等一批重点项目建设，这将为城西江南综合开发和房地产业发展奠定良好基础。
第二节、洪雅县城房地产行业概况
洪雅城市规划向西向南发展，在售楼盘也主要集中在城西城南，先后开发了观澜城邦、南岸国际、禾森山水家园、九龙庄园、走马新城、西城水郡、金域蓝湾、依云观邸、公园一号、水岸新都及峨眉半山.七里坪国际度假区等房地产项目，开发面积约120万平方米。
依云观邸
西城水郡九龙庄园
三万英尺
南岸国际
观澜城邦
洪雅房地产起步较晚，高端品质项目少，除峨眉半山.七里坪国际度假区项目外,95%以上房源被本地消化,现阶段城区仅个别项目对外地客户有一定的吸引力,但因城市本身的吸引力度不高,实际成交仍以本地消费为主。
目前，洪雅普通商品房均价在3000元/平方米左右，洋房业多层均价4200元/平方米左右，相比其它区域有一定的洼地效应，随着中央宏观调控政策的实施，给县级城市房地产发展带来了新的机遇，加之洪雅得天独厚的丰富的旅游资源和生态优势，未来洪雅房地产有一定的增值空间。
附：在售楼盘调查表
第三节、商圈与商业物业发展情况
一、商圈情况
洪雅商业以传统临街商铺形态为主，现阶段仅有少量小型两层集中商业；仅拟招商“北京华联”的“三万英尺”项目有局部4层约2万余平米的中型集中商业物业。
1、传统商圈：
老城区以政府为中心的传统商业圈，以中正街为核心，向相临城隍商业街和鑫顺商业步行街、南街辐射。现在的二家中型购物中心家家乐超市和万家超市均位于本商圈内。
2、未来新商圈：
随洪雅城市的发展，以新的市政广场为中心的众多新型楼盘正在开发，新商业中心正在形成。
二、主要街道经营品牌
1、中正街：阿迪、耐克、李宁、鸿星尔克等，柒牌、利郎男装、与狼共舞、劲霸、老人头等，达芙妮、克克鞋、半身缘裤业、、欢乐电玩、万家超市、中川珠宝、日日顺电器等。
2、城隍商业街：以纯、361度、森马、波司登、牛仔字典、CCDD、金夫人婚纱影楼、家家乐超市等。
三、商圈业态及经营现状
1、核心商圈：
中正街，业态以二、三线男女服装品牌为主；
主要商家如下：德克士、华莱士餐厅、电玩、超市、电器、珠宝等复合型商业业态。
平均租金最高达15万元∕年1间铺面（面积约50平米），最低6万元∕年1间铺面。经营现状良好，基本无转让商铺，各种业态商家在当地占有一定市场及影响力。
2、辐射商圈：
城隍商业街，该步行街分为上段和中段，上段与中正街连接，业态
以服装为主，平均租金达10万元∕年1间铺面（约60平米），经营状况一般。中段的铺面转让率很高，（其中五家相邻铺面全部转让），转让费6-7万左右，经营状况较差。
但城皇商业街末有家家乐连锁超市、金夫人婚纱影楼、城隍商务酒店，其经营面积较大，经营现状较好。
3、辐射商圈：
鑫顺商业步行街，一楼主营男女装服饰，二楼经营美容院、茶楼、网吧等休闲业态。一楼平均租金在1.6-1.8万元∕年1间铺面，二楼租金约5元∕月/平米左右，铺面转租率高，经营状况差。
四、部分街道商业门市租金调查
第四节、意向地块基本情况
本次洪高雅政府推出六宗建设用地，经现场实地调研初步筛选，我们认为3号、6号地块区位条件相对较为优越，与我公司投资城市商业综合体的开发目标相一致。具体情况如下：
3号地块（中央商务区即CBD）
宗地位于老城区政治、文化、商务中心，是历史悠久的商贸聚集地，新改造的人民路、正街、文化街、修文路围绕该区，是县城商业集聚之处。土地面积约116亩，土地用途为商业住宅。
分析：项目位于老城区商业中心，新规划人民路经项目连接修文路，是未来洪雅城市的形象大道，商业展示性极强，但项目宗地内旧城拆迁量非常大，项目地块形状较为琐碎，拆迁时间的不可控因素较大。
且本地块是现在的商业中心，据初步接触，当地原住居民的拆迁期望值非常高，估计本地块的土地成本将会居洪雅之最。
6号地块（南坛街棚户区改造）
宗地位于青衣江北岸的南坛街区，是洪雅历史悠久的渡口码头和商贸中心，面临青衣江，紧邻城南农产品交易市场、洪雅中学和县人民医院，是生活置业的好地方。土地面积约50亩，土地用途为商业住宅，目前，县政府正在实施模拟征收。
分析：
相对于3号地块，本地块商业位置虽然稍次，但本地块方正易规划，一侧临江，一侧临街，商业和住宅的品质都易于打造提升；
南街虽非现在的商业中心，但随着区域的改造，布拉格广场的兴建（即将改造的汽车站），南岸的进一步开发，南街很快会被纳入老城的核心商圈；