!"#$#%& ’&()*+ ,#- ,#./01"1
财务报告与分析
!综合 !"#! 年第 $ 期（中）
表
2 财务弹性指标 单位!百万元
项目名称
现金流量充裕率
经营性现金流量对资本支出比率
现金流量利息保障倍数
经营性现金流量对流动负债比率
2007
0.53
2.45
10.78
0.29
2008
0.49
0.96
10.65
0.27
2009
0.57
1.24
3.39
0.25
2007
0.32
2.82
4.50
0.20
2008
0.34
2.02
3.46
0.18
2009
0.28
1.42
3.67
0.14
2007
0.35
1.65
7.07
0.27
2008
0.53
1.20
5.03
0.20
2009
0.74
1.81
8.54
0.24
鄂武商 武汉中商 武汉中百
注：现金流量充裕率 = 经营活动产生的现金流量 /（购建固定资产的现金
流出 + 偿还银行借款的现金流出 + 支付股利的现金流出）
在存货和应收账款上的资金完全由供应商解决"对鄂武商来说，可
以无偿占用供应商提供的资金长达
!+至$*天；武汉中百可以无偿
占用#!至!#天；武汉中商可以无偿占用(至##天"整体而言，鄂武商
O>R战略的运用能力处于行业平均水平，其他两家都比较偏低"仅
这三家企业比较，鄂武商最成功运用了营运资本管理的O>R战略，
武汉中百次之，武汉中商最差"还可发现，这三家企业!""*年O>R
战略的运用均不如其他两个会计年度，其原因可能是!""*年发生
的金融危机，使供应商的经营陷入了困境，相应地就不能给予零售
商宽松的信用政策，导致零售商不能获得更大比例的折扣及更优
惠的付款结算方式，也就不能将占用在存货和应收账款上的资金
成本很好的转嫁给供应商"
鄂武商O>R战略的成功运用，主要归功于其不断扩张销售网
络，利用在武汉商界的本土(大哥大)地位，增强与供应商的讨价还
价能力，不断降低采购价格，延长付款期限，即不断压榨供应商的
利润空间，无偿占用供应商的营运资金"但是应该看到，这种盈利
模式尽管高明，为其股东带来了丰厚的回报，同时也蕴涵着极大地
经营风险和财务风险"另外，O>R战略的成功运用也与公司实施的
低成本扩张战略有关"近年来，其大力发展量贩店式#大卖场等新
兴商业业态，通过采取租赁经营#盘活企业内部存量资产等方式，
实现低成本扩张，使销售规模始终位居行业前列，为公司培育了新
的利润增长点
"
（三）财务弹性分析 相关研究发现，
O>R
战略运用的好坏与
财务弹性的强弱有明显的关系，即成功的
O>R战略可以增强企业
的财务弹性
"
表
$
列示了衡量鄂武商
#
武汉中商
#
武汉中百三家企业
过去三个会计年度财务弹性的相关指标"
除现金流量利息保障倍数外，其他财务弹性指标，尤其是现金
流量充裕率和经营性现金流量对流动负债比率都偏低，这意味着
鄂武商#武汉中商#武汉中百的财务弹
性都不甚理想"仅就此三家
来比较，综合而言，财务弹性最强的是鄂武商，其次是武汉中百，最
后是武汉中商，这也在一定程度上验证了O>R战略运用的好坏与
财务弹性强弱有明显的关系这项研究发现"武汉中商#武汉中百的
现金流量利息保障倍数近三年虽有一定的变动，但波动不大，惟有
鄂武商!""+年的现金流量利息保障倍数相比!"")和!""*年降低了
很多，其原因主要是因为公司在
!""+年度新增了一笔借款导致利
息支出增加"另外，由于O>R战略的实施，使公司的流动负债数额
相对较高，这也是这三家企业经营性现金流量对流动负债比率偏
低的原因"
参考文献：
［1］孔宁宁：
%
营运资本管理的O PM 战略实践分析
’’’
基于苏
宁电器的案例
&，%财会通讯&2009年第34期"
（编辑 向玉章）
盈利能力是上市公司获取利润能力的简称，反映了企业当前
收益水平和今后收益持久性及增长性，是投资者进行投资决策的
重要依据"中国房地产行业作为带动国家经济发展的龙头产业，直
接反映着宏观经济走势"房地产业是近年来最活跃的产业之一，同
时也强烈地极具代表性地反映着市场的变化"
本文以房地产行业上市公司为研究对象，选取了
#"&家房地产
开发与经营企业
!"""至!""+十年的盈利能力指标数据，运用3>33
软件对营业利润率
#营业毛利率#总资产净利润率#净资产收益率
四个指标进行了分析，得出了房地产行业的盈利能力指标标准，对
行业分析有一定的参考价值
"
一"研究设计
（一）指标选取 本文选取营业利润率
#营业毛利率#总资产净
利润率#净资产收益率四个常用的盈利能力指标，对房地产行业的
盈利能力进行了分析"
营业利润率是指企业的营业利润与营业收入的比率"它是衡
量企业经营效率的指标，反映了在不考虑非营业成本的情况下，企
业管理者通过经营获取利润的能力
"营业利润率越高，说明企业百
元商品销售额提供的营业利润越多，企业的盈利能力越强；反之，
此比率越低，说明企业盈利能力越弱"
营业毛利率是营业毛利额与营业净收入之间的比率，通俗的
讲，营业毛利率是用以反映企业每一元营业收入中含有多少毛利
额，它是净利润的基础，没有足够大的毛利率便不能形成企业的盈
利
"主营业务的毛利率越高，则扣除各项支出后的利润也就更高，
企业的获利能力越强"另外，由于毛利率较高，其产品的定价就较
灵活，在国内企业经常使用的营销手段
’’’价格战中占据有利位
置
"
总资产报酬率是将净利润与资产总额相比较，反映了公司管
理者运营资产获取利润的能力和效率，反映了所有资本
（债务资本
和权益资本）的回报情况，而不受资本构成的影响
"该指标越高，表
明资产利用的效率越高，投资盈利能力越强"通过对该指标的深入
分析，可以了解公司获利能力与投入产出状况的关系，增强各方面
对企业资产经营的关注，促进提高单位资产的收益水平"
房地产行业盈利能力指标分析
上海大学 张彦彦
##*!"#$#%& ’&()*+ ,#- ,#./01"1
财务报告与分析
!
综合 !"#! 年第 $ 期（中）
图
2 3444!3445年房地产上市公司营业利润率!营业毛利率变动情况
表
6 有效数与样本数
有效数 /样本数
2000 年
2001 年
2002 年
2003 年
2004 年
2005 年
2006 年
2007 年
2008 年
2009 年
营业利润率
38/39
41/42
44/46
56/58
59/60
65/66
65/68
76/78
85/89
96/99
营业毛利率
38/39
41/42
45/46
58/58
59/60
65/66
67/68
78/78
88/89
98/99
总资产净利润率
38/39
41/42
45/46
56/58
56/60
61/66
66/68
76/78
88/89
96/99
净资产收益率
37/39
40/42
43/46
55/58
55/60
60/66
64/68
73/78
85/89
91/99
净资产收益率又叫股东权益报酬率，是一定时期公司的净利
润与股东权益的比率，突出反映了投资与报酬的关系，是上市公司
盈利能力指标的核心，也是最具综合性和代表性的财务指标
"
通常
认为，净资产收益率越高，资本运营效益越高，公司的盈利能力越
好，投资者和债权人受保障的程度也就越高，股东就越喜欢保持并
继续投入资本，而形成股价上扬"在我国上市公司业绩综合排序
中，该指标被列为首位所需披露指标
"
（二）样本选择与数据来源 本文行业分类采用中国证监会
!""#年&月&日公布的 %上市公司行业分类指引& 中的行业分类标
准，选取
V"#类即房地产开发与经营业为研究对象，选取了#"&家企
业!"""年至!""+年十年的共(*’个样本，运用3>33软件对这些指
标进行了描述性统计分析，数据来源于国泰安数据库中的财务指
标分析数据库
"
初步分析结果显示，这些指标都大致符合正态分布，所以本文
采用正态分布的统计特征对其进行分析
"在较符合正态分布时，采
取均值为行业标准，偏度较大时，采用中值为行业标准
"另外，为避
免异常值对整个行业盈利能力水平的影响，在原始样本中结合
7
值进行了样本剔除，最高剔除样本数不超过样本的百分之九，所以
认为，有效数的企业数据仍能作为代表反映出行业的标准水平，剔
除结果如表#"
二
!
房地产行业盈利指标分析
（一）营业利润率#营业毛利率 通过对样本企业的营业利润
率#营业毛利率进行描述性统计分析，得出了房地产行业的营业利
润率
#营业毛利率均值作为行业标准以作参考，见表!和图#"
从图表可以看出：营业利润率
较之
!"""年，!""#年有所下降，
!""!
年持续下降，从
!""!
年至
!""&
年变化幅度很小，
!""’
年起开始
稳步回升，整体处于
##J&$N= #+J$*N
之间；营业毛利率较之
!""#
年，
!""!
年有所下降，之后营业利润率呈现整体上升趋势，
!""*
年
出现了十年中的最高点，达到了
$+J&+N
，
!""+
年又有所回落，整体
处于
!)J’’N!$+J&+N
之间
"
营业利润率和营业毛利率的变动情况都反映出房地产行业的
良好发展态势
"
目前我国房地产市场正处于繁荣时期，各地都出现
了房地产开发热，房价也节节升高"这与房地产行业稳步上升的利
润率是有很大关系的
"
（二）总资产净利润率
#净资产收益率 通过对样本企业的总
资产净利润率
#净资产收益率进行描述性统计分析，本文得出了房
地产行业的总资产净利润率
#净资产收益率均值作为行业标准以
作参考，见表$和图!"
从图表可以看出：总资产净利润率!""#年相比!"""年有所下
降，之后稳定发展，波动较小，!""(#!"")年上升明显，!"")年达到
十年中的最高值，之后又开始回落，整体处于!J(’N"&J&#N之间；
净资产收益率变化幅度较大，处于
(J(’N##!J&’N之间，!"")年变
化最为显著，达到十年中最高点"整体发展趋势与总资产净利润率
相似"
由于!"")年我国采用了新企业会计准则，新企业会计准则中
增加了公允价值的运用，确认了公允价值变动损益等未实现收益，
对房地产行业影响显著，从而导致净利润的上升，在!"")年总资产
净利润率和净资产收益率都呈现明显提升"而!"")年之后的净资
产收益率#总资产净利润率的回落则可能与!""*年金融危机有关"
综上所述，本文选取了(*’个房地产行业上市公司作为样本进
行了营业利润率#营业毛利率#总资产净利润率#净资产收益率四
个盈利指标的分析，剔除了个别值对行业均值的影响，最后得出了
房地产行业反映盈利水平的营业利润率#营业毛利率#总资产净利
润率
#净资产收益率四个指标的行业均值，以此作为行业标准，并
描述了这些指标!"""年至!"#"年十年的变动情况，对行业分析及
研究有一定的实用参考价值"
参考文献：
［1］张忠芳：
%上市公司盈利能力分析’’’以山西煤电为例&，
%
经济研究导刊
&
2010年第2期
"
（编辑 向玉章）
表
3 房地产行业营业利润率!营业毛利率均值标准"7#
营业利润率
营业毛利率
2000
16.58
27.55
2001
15.60
30.88
2002
11.43
28.25
2003
12.80
28.33
2004
12.76
28.30
2005
11.70
30.10
2006
15.03
32.39
2007
16.90
37.10
2008
18.84
39.49
2009
19.38
37.57
注：1.营业利润率= 营业利润／营业收入
2.主营业务毛利率= 主营业务收入- 主营业务
成本）／主营业务收入（2007年前）
=（营业收入- 营业成本）／营业收入（2007年后）
3.行业均值的选取标准是偏度小于一的以均值为行业标准，偏度大于一的以中值
为行业标准"
表
8 房地产行业总资产净利润率!净资产收益率均值标准"7#
总资产净利润率
净资产收益率
2000
4.41
9.09
2001
2.84
6.77
2002
2.65
6.65
2003
2.79
6.77
2004
3.22
7.72
2005
2.79
7.32
2006
3.76
9.36
2007
4.65
12.45
2008
3.81
11.26
2009
4.13
10.91
注：1.总资产净利润率= 净利润／总资产平均余额；其中总资产平均余额= 资产合
计期末余额+ 资产合计期初余额）/2
2.净资产收益率= 净利润／股东权益平均余额；其中股东权益平均余额=（股东权
益期末余额+ 股东权益期初余额）/2
3.行业均值的选取标准是偏度小于一的以均值为行业标准，偏度大于一的以中值
为行业标准
"
图
3 3444!3445年房地产上市公司总资产净利润率!净资产收益率变动情况
##+