第一章物业管理服务构想
**物业公司简介
**集团是一家跨地区、跨行业的综合性大型股份制企业集团，注册资金1.2亿，经营范围涉及汽贸、房地产、药业、物业管理、广告、IT等多个产业，是山东省首批51家现代企业制度试点单位之一，是全国服务行业500强企业及全国十佳经销商。**集团山东物业管理有限责任公司是**集团旗下的国家二级资质物业管理企业，于一九九六年经山东省工商局批准成立，注册资金300万，全省优秀物业管理企业。成立之初，通过引进香港世纪酒店管理集团、深圳市莲花物业管理有限公司先进的管理理念，结合自身优势，形成了独特的“宾馆式服务”、“星级化管理”的经营模式；并顺利通过了ISO9001（2000）质量标准体系认证。公司现有员工700余人，管理人员全部具有大专以上学历，其中，硕士生、本科生占85%，高级工程师、物业管理师、经济师、园艺师30人，其他各类技术人员也都100%持证上岗。
**物业公司除承接济南地区物业管理工作外，外拓业务已由济南延伸至青岛、济宁、临沂、泰安、莱芜等地区，承接了山东省纪委、新华社山东分社、中国重汽销售公司办公大厦、济南铁路局办公楼、济南火车站、济南市工商局、山东省医疗器械产品质量检验中心、济南市人事局、槐荫政务中心大厦登，委托管理面积100多万平米，积累了丰富的机关办公楼、机关、智能大厦，高层楼宇电梯、中央空调、变配电等设备维护、园林设计等物业管理经验。
公司在发展中形成独具特色的企业文化，以其超前的理念、务实的作风，凝聚成强大的向心力。以“**物业，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“偕齐鲁淳朴之风，用真心服务；融国际时尚理念，为业主当家”的服务理念，激励着优秀的**物业人，不断追求卓越，回报社会！
物业管理概况及内容
**区政府大厦位于济南市解放东路99号，与东外环交界，交通便利，地理位置优越。大厦外观颇具现代气息，是**区政府机关综合性服务大楼。占地3.3公顷，总建筑面积5万平方米。主楼高度106米，地上29层、地下3层，裙楼4层。主楼1～12层用于区机关办公，面积14400平方米；13层为设备层；14～18层为客房结构，面积6000平方米；19～26层为写字间结构，面积9600平方米。裙楼一层为行政审批大厅，二层为餐厅，面积4000平方米；三、四层为区机关和11个街道办事处、镇会议室。**区政府大厦各类设备一应俱全，主要包
括电梯、消防监控、安全监控、中央空调、柴油锅炉、分体式空调、换热站、高低压配电室等，备的维护和正常运行成为保障大厦运转大的要件。
一、物业管理内容及要求
（一）安全管理服务：
安全管理服务的目的是维护物业范围内正常的工作、生活秩序、协助用户做好内部的安全防范工作（包括消防安全监控）。要求保安人员应具有良好的身体素质、心理素质、保安技能，要忠于职守，有胜任保安工作的综合能力，还要有良好的职业道德、做到礼貌待客、坚持原则。
保安人员的选配应根据本项目实际情况严格筛选。根据不同的岗位，拟设立门卫保安、巡逻保安、大厅保安、监控保安等。保安人员应认真负责地做好各项安保工作，要实行严格的规章制度，不空岗、漏岗，发现可疑情况和事故苗头立即上报，并迅速处理、果断处置，确保机关、大楼及相关设施不发生问题。
门卫保安要固定执勤，定点式守卫，要24小时值班，对进入大门的人员、车辆、物资进行严格检查、验证、登记；维护物业管理区内部的安全秩序.同时兼来客咨询、信件报纸分发等服务。
巡逻保安要做到主动、热情、耐心、周到的服务，杜绝因工作失职造成物业区域被盗和其他事件；保证物业管理区域内停车场的良好秩序和车辆停放安全，及时发现各种事故隐患，不因失职而出现一次意外事故，维护正常的工作、生活秩序。
（二）保洁、绿化服务：
1、保洁：日常保洁工作是通过日常清扫工作，对物业区域定时、定点、定人进行废弃物的收集和清运；通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务，保持所有公共区域和公共部位的清洁卫生，从而提高工作、生活的环境质量。
主要包括以下几项：
（1）垃圾处理（不包含外运费）：包括收集、清除、回收、压实、运达指定地点。垃圾台外观整洁，压缩垃圾箱体保持干净；化粪池的清运。
（2）院落卫生：做好灰尘清扫、污迹清洗，地面维护等工作，做到地面干净无尘土、烟头、纸屑等杂物；绿化区通道及时清扫干净。墙面、顶面的清洁维护
按物业管理规范执行。
（3）公共卫生间：无臭味、异味；便器干净，便池无锈迹。地面清洁，无痰迹、无烟头、无杂物、将纸篓倒净并刷洗干净，纸篓每日上午和下午各倾倒一次。洗手池、水龙头、墙角整洁、无尘土和蜘蛛网。（不包含卫生纸和洗手液）（4）物业区域内公共卫生：走廊、大门、值班室、楼梯地面干净无污迹、痰迹、尘土、纸屑等杂物；公共区域玻璃干净明亮、无尘土。楼梯扶手和铁艺保持干净，电梯间保持清洁干净。物业区域的保洁：楼梯、扶手、窗台、墙面干净无尘土，墙角无蜘蛛网。车库、停车场地面整洁，墙角无蜘蛛网。
（5）大礼堂、会议室保持干净整洁，用后及时打扫。
（6）定期楼顶清扫，保持清洁。
（7）外墙清洗由用户自行组织实施。
2、物业区域绿化：要做好对现有物业区域内的绿地、草坪、苗木的养护管理，负有美化环境的责任。养护管理包括：浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、保证现有苗木成活率等。
（三）设备维护及保养服务
1、电梯的运行管理；甲方负责与电梯公司签订维修保养合同，负责电梯的维护和保养，并按照技术监督局的规定进行年检；
2、空调制冷设备及管网的日常运行，保证制冷系统的高效可靠运行；甲方负责与空调公司签订维保合同，定期组织维修保养。
3、运行好配电系统的良好工作状态，确保区域内用电供应正常；
4、办公室内、公共区域内照明的维护保养；
5、排污泵维护保养，维护好物业区域内的供、排水系统；
6、负责消防自动报警系统、消防栓和喷淋系统的运行，保持消防系统各种设备的正常工作状态；甲方与厂家或专业公司签订消防维保合同，负责消防设施的维护，包含灭火器的换粉。
7、大礼堂音响设备、投影设备等的操作、维护保养和确保正常使用；
8、对物业管理范围内的水、电、暖、空调、排污等设备的零修、维护、应达到相应规定标准、发生故障，应及时排除，保证办公的正常运行和使用。设备维修分为大、中、小三类。200元（含）以下单件材料费属小修范围，由物业公司
承担；中修、大修由用户承担。物业管理区办公室内维修，根据物业管理规定维修服务，服务产生的材料费由业主承担。水电维修必须安排24小时有人值班。
电梯、消防设备、锅炉、水泵等设备的年检费用由用户承担。
（四）房屋的管理及维修
对房屋共用部位进行日常管理和巡查，维修、保养记录完善。
每年 2 次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，根据甲方决定组织维修。
每周 1 次对各楼层门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭正常，门窗玻璃保持 95%以上的完好率。每年 2 次以上（雨季前须安排 1 次）对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。定期检查屋顶，发现防水层有气臌、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应制定维修方案报区政府。
（五）会议服务
1、提供会议服务工作，包括会议接待，会间服务。茶叶、杯子等由甲方提供。
2、负责领导消息层服务工作。
（六）物业档案管理
1、物业档案的内容：
物业档案必须具备：基建档案、设备档案、会计档案、物业维修档案及其他档案材料。
2、物业管理档案的要求：
分类科学，组卷合理，排列有序，保管期限准确，装订整齐、牢固，案卷封面、脊背、卷内目录和备考表（异动记录）填制准确、字迹工整、图样清晰，载体和装具质地优良，便于保管和利用。
所有设备实现单机悬挂《设备卡》，标识该机的编号、技术资料、责任人、运行状况等。
建立《机电设备台帐》，台帐内容包括：设备名称、统一编号、型号、生产厂家、技术资料、保养人等。
每台设备资料依次编入：每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查保养表、机电设备维修保养记录表及说明书、合格证等。
（七）法律法规规定的其他项目。
委托管理目的
一、物业外观的保值增值。通过对整体物业的专业化管理、养护，保持和提高物业的完好程度，使物业实现不仅保值而且增值的目的。
二、物业设备、设施的良性运转。依靠专业化的工程服务队伍和专项设备维保方案，使设备始终处于良性运转状态，实现其经济性、高效性运作的结合，保证整个大楼的信息传递快捷、工作渠道畅通，体现办事高效的政府形象之目的。
三、安全、舒适环境的创造。依靠准军事化管理的一流内保队伍，全程维护大楼办公区的消防、安全工作，保持刑事案发率低于国家标准，通过优质的服务，为业主和来宾提供幽雅舒适的工作环境。
四、省心、放心“管家”委托目标实现。通过契约关系为**区政府大厦施专业化、统一化的物业管理，依靠监督手段保障物业价值得以体现，通过合理的计划和严密的制度，确保物业区域日常正常运作，各种活动得到全面的保障。
委托管理原则
根据国家物业管理有关条例以及物业托管合同，本着“严谨、务实、高效”的工作作风和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为业主创造安全、文明、优美、舒适的工作环境”的质量方针，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。
“高品质管理水准”的依托资源
◆团队优势
**物业拥有一支爱岗敬业、具有丰富物业管理知识和经验的管理团队以及专业化的保安、保洁、绿化和维修队伍。管理层面拥有高级经济师、物业管理师、工程师、高级园艺师数名，是我们提供优质高效服务的基础和前提。公司保安连续三年被济南市公安局、共青团市委授予“青年文明号”；在《齐鲁晚报》和《生活日报》联合主办、及《济南时报》主办的房地产调查中，**物业被评为“济南市十大物业管理品牌企业”；**物业工程部在2003年济南市物业管理行业技能比武中，荣获单项、团队一等奖。2005年槐荫政务中心大厦获得省级“物业管理优秀示范大厦”称号，省立医院获得市级“示范小区”。2006年住宅与产业博览
会，**物业被评为优秀物业管理企业（山东省40强）。济南市工商局获得市级“示范大厦”称号，2007年评选为济南市物业管理协会副会长级单位。
◆机关物业管理经验丰富
**物业接管了多个党政机关的物业管理项目，如省纪委办公楼、新华社山东分社办公、济南市工商局办公、济南市人事局办公、槐荫区政务中心大厦等，有着丰富的党政机关办公的管理经验。尤其槐荫区政府，特点与**区政府大厦及其相似，对党政机关的特点把握能力强，处理过多起类似上访等突发事件。
◆质量优势
获得国家二级物业管理资质，顺利通过ISO9001（2000）质量体系认证，**物业拥有严格规范的物业管理制度，灵活、独有的星级考核体系，将通过严格的管理细致入微的服务全面保障**区政府大厦物业的正常运行。
◆深厚底蕴的企业文化感召力
优秀的企业文化是企业得以生存的灵魂，也是企业发展、进步的原动力。集团公司一贯重视企业文化的建设工作，并逐步形成**特有的企业文化纲领，构筑了一定的文化平台。职工通过**报、百年**、**沙龙等企业内部媒介，不断交流经验、传播感情、提升文化，凝练成强大团队精神，在日常工作中的各个角落，企业文化始终伴随着我们，营造高雅的工作环境，奉献细致周到的服务，无不显示着**蓬勃的发展力和向上力。**人将这份对**的热爱之情化为工作的原动力，倾情尽心为广大业主提供高水平的服务。
◆独有的“房车一体化”服务
**物业充分利用集团资源优势，可为每一位业主提供车辆购置、置换、租赁、旧车评估、交易的代理、代办、优惠一条龙服务，并以此为平台延伸，代客泊车、代客洗车、汽车美容、汽车相关知识咨询等多种服务，让您徜徉在理想的世界中，尽情享受**物业人提供的超值服务。
◆专业花木公司：
物业公司旗下的花木公司是济南市成立较早的大型专业花木公司，具有高级园艺师、专业技术人员数名，常年对外承接绿化工程，可提供花木栽培、园林设计、绿地养护、庆典花木租售、花木养护知识培训、咨询等服务。可为业主提供优质的绿化养护服务，提高绿地质量、降低投资成本。
第二章物业管理人力规划
管理处组织架构
一、管理处组织架构描述：
1、**区政府大厦组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用管理处主任负责制，签订经营责任书，由**物业公司全权领导。
2、管理处各岗位所需人力资源配置实行**物业管理公司供应下的完全双向选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。
3、管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。
二、管理体系及组织架构
物料管理
一个企业物业管理工作的质量水平的高低，主要表现在企业对人、财、物的有效控制，在加强人员组织架构设计，分工合理的基础上，加强物料耗材的采购、领用、报废等各环节控制，严格按照ISO9001(2000)工作标准，制定工作流程。从对物料使用、申购、采购、入库等方面进行层层把关，分级量化管理，对质量、数量、情况定期进行市场调研、仓库盘点、报废检验，确保物业管理物料的采购渠道畅通、质量过硬，是实现物业管理服务目标的基础工作。
物料采购流程图：
第三章安全管理一、保安服务标准
实际得分
分数计算方法：得分= ×100
所查项目总分值
二、安全管理的措施及对策
（—）确保保安员的综合素质
l、素质管理。对保安员实施准军事化管理，采用我们在实践中总结的一整套人员管理程序，做到“五统一”“三集中”，即统一作息、统一出操、统一上
岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。
2、意识培养。大力培养保安员的服务意识，树立“业主需要就是工作”的观念，改变原来保安员单一的保安功能，使我们的保安员成为“保安员、迎宾员、服务员”的统一体。
（二）安控管理体系的建立
1、我们针对办公楼的特点，重视业主档案的建立，制定相应的的作息管理办法和清楼方案，确保物业始终处于安全控制下。
2、在巡逻上，我们拟采用轮换巡逻的方式，突出巡逻重点，对时间进行严格控制，确保不出现安全盲区。
3、在车辆、人员、大宗货物出入登记上，严格遵循“对人、对证件、对车辆”的三对原则，严格控制、及时疏导人车流量、保持秩序始终井然，重视安全制度的执行力度，完善交接班确保工作衔接严密，杜绝隐患和疏漏。
4、强调全员管理。我们要求管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务，建立起“快速反应，快速支援”体系。在防范的策略上强调辖区内各岗位的联防意识，发挥备岗、备勤人员的规模优势。
（三）预警、应变措施
1、安全应急计划和措施
（1）目的：
在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间内控制事态的发展，或保证出色完成上级交办的临时任务。
适用范围：
1）治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主或公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。
2）受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。
3）其他重大意外情况。
（2）职责：
1）对可能发生的由物业管理处负责制定安全应急计划，报物业管理处或分管副总经理审批，必要时报总经理审批；
2）对即将发生或已发生的突发事件由安全领班临时确定应急措施，同时向上级汇报。
（3）计划：
1）对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由物业管理处组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按部署执行。
2）处理治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，安全领班临时确定应急方案，安排人员迅速控制物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来。
3）制定的应急计划必须慎重，考虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。
（4）实施：
1）在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人员认可。2）对发生的每一事件必须总结，如果是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写《纠正措施报告》，严防类似情况的发生。
3）保存事件全过程的有关记录，存档3年。重大自然灾害的记录长期保存。（5）要求：
为增强应变能力和战斗力，平时每个保安队员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。
三、强化消防管理意识
（一）消防管理目标
坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防员制。
（二）加强消防教育宣传和培训演练工作
1、消防教育宣传工作：
管理处将在物业辖区内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主进行消防知识宣传。
2、做好消防培训及演练工作：
重点加强保安员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和广大业主共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃”。
（三）积极落实防火安全“三级”检查制度，重视冬、春两季的消防、设施设备大检查工作，确保在火灾多发期的消防安全工作。
（四）建立健全消防档案。
（五）建立消防快速反应队
结合以往的工作经验，我们将在保安员中选拨一批队员组建**区政府大厦管理处“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。
（六）善后与收复
火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因并统计损失，向上级提交事故报告。
消防灭火流程图
（1）通用灭火流程：
第四章：环境服务
实际得分
分数计算方法：得分= ×100
所查项目总分值
实际得分：检验管理处每项得分的总和。
所查项目总分值：根据管理处实际情况，所查项目分数的总和
二、保洁措施
1、理石地面、理石墙面、立柱
根据理石年代的物理结构和化学成分的不稳定性，图案美观抗磨能力差，耐腐蚀性弱，所以在保养维护上更需注意，我们在保养方面将采取：
（1）清洗：
①使用中性STFP、OFF按一定比例进行彻底清洗。
②在彻底清洗后，用清水清洗两遍，除去残留的药液。
③用吸水机吸干后，用三速吹风机吹干。
④用干净毛巾仔细抹尘。
（2）落蜡
①使用TONSE220进行封闭处理，使理石间隙受损处得以充填。
②待封闭蜡干燥后，落进口COMDCETE-2两次，在封闭基础上产生坚硬的保护层。
③在①②处理的基础上落蜡SPR2RT-FINSH一次。
④SPRIPJ-FINSHF干燥后，用PNOB-NB2000型高速抛光机配合OVER/2修补抛光。
⑤（1）、（2）每年三次。
（3）日常保养
①在下班时间用高速抛光机配合P44抛光修补蜡进行抛光保养，随时保持地面光洁明亮。
②日间保洁人员随时使用静电吸尘剂，实行往复推尘、抹尘，做到光亮、清洁无尘。
③除尘、擦拭每日一次。
④走廊及地角线每月彻底清洗一次，并每日随时拖拭，保持无灰尘、无污渍；走廊墙壁每年清洁、除尘二次，易污部位随时除污。
2、楼梯、电梯、电梯外门及轿箱内壁、地面、楼梯扶手、地角线及内侧玻璃
每周冲洗擦拭一次，每日用不锈钢保养液打光一次，并随时巡视清扫、擦拭、保持清洁。
3、卫生间
（1）天花板、墙面部分，使用百洁布配合万能清洁剂随时对其进行彻底清洗，去除油、烟及灰尘，使其洁净光亮。
（2）地面部分：首先进行表面酸化处理，除去污物及异味，而后采用XTAS42DS 擦地机，百洁垫配合硬表面清洁剂每周对地面进行彻底清洗，去除表面及缝隙中的残留污垢，并且每日进行拖拭。
（3）便池、尿斗，使用桶刷，进行日常保洁，做到无异味，无污物、无尿碱。每日清洗、消毒一次。尿斗内始终保持有富士香球并不小于1厘米；洗手盆、台面、镜面、镜框、木隔板、门窗、窗台、管线及开关面板随时擦拭，保持无灰尘、污渍；拖布池随时清洗，保持畅通；便篓垃圾随时倾倒。
4、公共部位的照明灯具
每年进行三次擦拭、除尘，对因灯具烧毁等造成的污迹随时擦拭，保持清洁、无污。不锈钢面光亮如初。
5、不锈钢部分
不锈钢耐腐蚀性强，光亮美观，如不经常保养和其它金属一样也会锈蚀，失去光泽，降低使用寿命。我们将根据实际情况，采取如下保养措施：
（1）安排保洁人员每日使用专用不锈钢保养液进行光亮保养。
（2）随时除尘、除锈。
（3）保持无污渍，光洁明亮。
（4）不锈钢烟灰桶：随时清理、倾倒，没有积存，保持桶内外及周围地面的洁净。
6、杀虫灭鼠消毒
（1）为保证大楼的环境卫生符合国家规定，公司在夏季每月6次、春秋季每月2次、冬季每月1次进行空气消毒，重点部位每日喷一次杀虫剂杀灭蚊蝇。
（2）春秋季节每季度对后楼梯地下室设备层等隐患处灭鼠一次，确保大楼不受“四害”侵扰。
7、公共区域内侧玻璃
（1）用玻璃专用清洗剂每月清洗一次；
（2）日常随时抹灰，去除污渍。
（3）做到光亮、无手印、无污渍。
8、玻璃清洗
9、办公楼外围进行日常清扫，每月集中用高压水枪配以中性清洁剂进行冲刷和拖拭。
10、办公楼层内地面采用静电吸尘剂进行不间断推尘，大厅地面每周进行集中抛光。
11、办公区垃圾随时清理、果皮箱进行每日清洁、倾倒。
贵人国际紫荆城一期前期 物业管理方案 一、项目概况 该项目位于平顶山市中心路与南环路交叉口西北角，东临市鹤林鹏商贸，西临市国安局，南至南环路，北至工商银行。项目占地面积9017平方米，建筑占地面积1975.58平方米，绿化面积3606.8平方米，总建筑面积56096.42平方米，其中住宅面积36238.44平方米，商业面积8946.88平方米，地下建筑面积10911.1平方米，内设物业管理用房70平方米。 二、物业管理内容 1、前期工作 2、物业管理行政工作 3、物业接受移交工作 4、财务管理 5、物业机电工程部协调事项 6、对外联系 7、小区保卫保洁工作 8、工程进度 三、具体实施方案 方案之一：前期工作篇
1、工作目的 （1）对项目的全方位了解和认识 （2）早期介入入伙前物业管理工作 （3）为各岗位启动做前期调研、统筹、安排工作2、运作程序 （1）项目熟悉 （2）各种图纸收集，并进行图纸档案管理系统（3）工地门禁管理 （4）售楼处各项服务措施 （5）物业管理各项收费标准咨询、市调、估算（6）物业管理费用测算 （7）物业管理前期文件准备（此项分为三类） A.临时管理合同 B.前期物业管理合同 C.装修管理规定 （8）工程跟进 3、实际操作 （1）进行例会制、时间制、内容制、责任制 （2）制定工作小结、工作总结 方案之二：物业管理行政工作篇 1、工作目的 （1）完善行政工作管理制度
（2）提高行政工作质量 2、运作程序 （3）成立项目处，设立各级管理机构及各岗位 （4）草拟各级管理员工岗位职责 （5）制定物业管理处员工手册 （6）落实物业管理用房 （7）落实购置日常办公设备及工具 （8）确立人员招聘计划 （9）对管理处管理层进行招聘及岗前培训 （10）对管理处操作曾进行招聘及岗前培训 员工工装订制 （11）草拟各部门规章制度 （12）草拟小区公共管理制度 （13）定制《业主手册》《房屋使用说明书》等对外颁发文件3、实际操作 （1）形成共建操作流程 （2）层层审核，责任到人 （3）制定工作小结、工作总结
报价文件目录 前言与提要———————————————————————————————— 1 第一部分报价文件———————————————————————————— 6 报价一览表————————————————————————————————7 第二部分技术文件————————————————————————————8 第一章针对本项目物业管理的综合说明——————————————————— 9 第二章管理机构设立方案、流程、制度———————————————————1 4 第一节服务模式—————————————————————————————1 4 第二节运作流程—————————————————————————————18 第三节管理制度—————————————————————————————2 2
第三章项目部组织机构图—————————————————————————2 4 第一节人员配置方案———————————————————————————2 5 第二节物业用房与物业装备————————————————————————2 6 第四章物业服务费用测算报告———————————————————————27 一保洁服务费用—————————————————————————————27 二综务服务费用——————————————————————————31 第五章保洁服务标准与承诺————————————————————————3 3 第六章综务服务内容与标准————————————————————————3 5 公司成立以来的部分工作业绩————————————————————40 前言与提要 致济南市槐荫区人民医院： 济南瑞尔物业管理有限公司（已通过ISO9001质量管理体系认证），现
服务方案 1管理公司简介 1.1 xxxx市工商行政管理局批准成立，注册资金元，是一家拥有物业管理三级资质的优秀物业管理企业。成立之初，通过引进先进的管理理念，结合自身优势，逐渐形成了独特的“标准化管家”的经营模式；并顺利通过了ISO9001：2000质量体系认证。公司现有员工150余人，管理人员全部具有大专以上学历。各类技术人员持证上岗率100%。 我公司与xx联通一直保持长期稳定的合作关系，自2010年起一直为xx联通市公司及县分公司提供保洁、保安、维保、职工餐厅、招待所、司机等物业服务，因细致、周到、标准的出色服务，多次受到联通公司各级领导的表扬和赞誉。 公司除承担物业管理工作外，服务对象已拓展到高校、小区、写字楼、公寓、等服务领域，通过十几年的不断实践，公司在物业服务方面积累了丰富的管理经验，管理水平得到业主的一致好评。 公司在发展中形成了独具特色的企业文化，以其超前的理念、务实的作风，凝聚成强大的向心力。以“追求卓越，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“用真心服务，为业主当好管家”的服务理念，激励着优秀的华烨物业人，不断追求卓越，努力回报社会！
1.2物业管理宗旨、总目标及主要思路 针对的各项要素，我们进行了深入广泛的实地研究和分析讨论，在总结经验教训的基础上，提炼了物业管理工作面临的难点和重点，从而确定了我们对物业管理的宗旨、总体目标和主要思路。 1、物业管理的宗旨 承高校传统，管一流物业，树高校形象，创一流品牌。 2、总体目标 在高校物业管理中，能否管出最佳效果，能否实现“管理、服务、育人”三位一体化管理，对xx护理职业学院、对我公司的影响都很大。我公司将本着对高校高度负责的精神，瞄准三项目标，发奋冲刺。我们的三项管理目标是：（1）力争服务“零投诉”为质量管理目标，通过专业化的管理，规范化的服务，贯穿“以人为本”的服务思想，致力在学院内创造一个舒心、安心、顺心的学习和生活环境。 （2）自接管高校物业管理之日起，按优质标准实施物业管理服务，做到管理无盲点，服务无挑剔，师生无怨言。 （3）我公司已通过了ISO9001：2000质量体系认证，物业管理从正式接管后全面导入ISO9001：2000质量管理体系，规范物业管理，提升物业管理的内涵。 3、主要思路 根据xx护理职业学院物业管理的特点，在具体的管理服务过程中，我们将牢牢把好以下几个关口，确保物业管理各项工作的正常开展，以求得最佳的管理效果。 (1)把好安全关，确保安全有序。经常性加强物业服务中心员工的安全意识教育，运用各种手段，确保安全工作万无一失。 1、统筹计划安排。把安全管理方案统筹考虑，全盘计划安排，以形成下紧上松、内紧外松的防护体系。 2、突出防范重点。根据高校的安全防范特点，并结合高校的实际情况，确定学院的治安防范重点部位。保证学院24小时值班，每秒钟不脱人，建立闭锁门窗交接制度、夜间值班巡查制度。主动配合学生处和校保卫处工作，加强消防和安全用电、用水工作，经常性检查水、电、消防器材和设备设施，确保状态良
物业项目服务方案策划 姓名： 学号： 专业
金隅万科城物业管理服务方案 基本信息 物业类型：住宅,普通住宅建筑类别：板楼所在区域：昌平昌平县城楼盘地址：八达岭高速13B出口向东800米容积率：2.90 绿化率：30% 物业费：2.40元/平方米·月车位信息：1：0.5 物业公司：北京万科物业有限公司开发商：北京金隅万科房地产开发有限公司占地面积：199877平方米建筑面积：615418平方米 楼盘介绍 金隅万科城由北京金隅万科房地产开发有限公司开发建设，是由北京金隅嘉业房地产开发有限公司和北京万科企业有限公司在昌平联手打造的大型社区。金隅万科城项目位于北京市昌平城区内，原北京第二毛纺厂位置。项目所处区域包括的市政道路有八达岭高速、永安路、创新路、南环路、振兴路等，交通条件良好。从北京市区通往项目的公交车有345、345快、919快、919支3、925区、919支1、919区等，345快每隔1分钟发车一班，高速直达。昌平城区内有491、492、21、376路等直达本项目，21路从城铁龙泽站直达本项目。项目处于昌平城区内的繁华地块，紧邻商业中心，区域发展成熟、配套非常完善。项目遵循新都市主义原则设计，倡导社区与自然的融合渗透，营造充满阳光和绿色的现代社区。在规划上充分利用场地的限高要求，通过现代的规划理念和手法来构建高规格的理想化人居空间，将成为地标性的建筑综合体，树立起昌平的城市新形象。杜绝雷同、标准化的社区环境，创造丰富动人的生活场景，个性化空间，为客户量身定做现代化的宜居社区。项目一期建筑主要以高层住宅为主，结合多层住宅围合成层次丰富的院落空间。各院落之间设立了围墙和绿篱，对近距离的视线进行遮挡，既提高了居住环境的私密性，又避免了简单重复中形成的单调气氛。 周边配套设施 中小学：昌平区六街小学、昌平区三街小学、昌盛园小学、昌平区城关小学；昌平区第一中学、昌平区第二中学、昌平区第五中学、昌平实验中学大学：中国政法大学、石油大学、北京化工大学等多所名牌院校综合商场：新世纪商城、世纪联华超市、阳光百货、国泰商厦等银行：中国银行，农业银行，建设银行，工商银行等医院：昌平区中医医院、昌平区区医院、昌平区妇幼保健院。 楼层状况 一期共有7栋住宅楼，共计1548户。分别为：1-1#楼28层，1-2#楼9层，1-3#楼28层，1-4#楼28层，1-5#楼28层，1-6#楼22层，1-7#楼21层。其中1-1#、1-3#、1-4#、1-5#各为3个单元，1-6#、1-7#各为2个单元。 1.4项目特点
宁夏建院公寓楼物业管理方案宁夏建设职业技术学院是目前宁夏专 科层次相对较高的办公高等职业技术学院，现在我院学生公寓无论是住宿条件还是卫生保洁状况都较其他院校有一定的瑕疵，所以要使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、居住环境，我院与××物业公司签订物业服务合同。下面我作为宁夏建院公寓楼项目服务中心主任，针对我院实际状况，从以下四个方面，详细地为我院公寓做如下物 业管理方案：Ⅰ、服务工作目标一、管理思路我们将制定各个岗位的岗根据与物业公司签订的物业服务合同，认工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。位职责、使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、真落实合同中的每一点。居住环境。在物业管理 运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据我院的特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高面，确立“全员培 “思想合格、素质优良、管理有方、各类人员的综合素质，造就一 支服务周到”的员工队伍。根据“宁夏建设职业技术学院”所在区 域的特点，将通过构建 具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务．“宁夏建设职业技术学院”力求全面提升内容赋予深厚的文化底蕴，的管理品位。二、整体管理方案策划、秩序良好的需求1同时
也是对物良好校园秩序是广大师生工作、学习的重要保障，业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质量。因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。、环境需求2对环境的关注体现了现代优美的环境是工作、学习的重要保障，美化的重人居住观念的更新，同时表明物业管理工作对环境的维护、要意义。给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的基本要求。3、精神需求随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，师生对 因此广大师生更多的是期望感受住宅的人文环境的要求也越来越高，到一种理想的生活环境和文化大氛围。三、物业管理具体措施 的特点及管“宁夏建设职业技术学院”物业管理具体措施基于对理要素的分析，现提出如下管理具体措施：、整体设想及策划的确立原则 1 目标明确，共建精品；精心管理，周到服务；以人为本，持续改进；诚信经营，满意达标。． 2、高标准、高水平管理的措施（1）组建专业化、高素质的员工队伍一流的物业需要一流的服务，一流的物业服务需要高素质的员工，在“宁夏建设职业技术学院”项目的物业管理中，要打造宁夏高必须选派具有丰富管理经验和出色管理能力的管校的物业管理品牌，确保物业管理服务人员的高素理人员，以及技能熟练的操作层员工，质在员工管理方面，将采取尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本”的管理方式，透过这种“人性化”的管理及时了解掌握员工的心将员工在言行中表露出来的各种不良情绪及时给理活动和思想状态，确保
物业管理公司全面运营管理方案 （草案） 物业管理有限公司 2017年6月18日
【目录】 一、组织加构的设定 二、物业公司的工作职能 三、物业公司发展方向确定 四、物业的公司收支分析 五、住宅项目经营管理方案 六、物业管理公司盈利模式的确定
前言 优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。 商品住宅楼是随着经济的高速发展，为满足高品质、舒适、便捷的居住环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化、人性化的管理服务,从而建立一个让业主享受到舒适、便捷、宜居的生活环境，使物业实现保值增值。 一、组织加构的设定 暂以原有架构运营，视运营情况对岗位，职能，责任逐步调整，以免出现不稳定的状况。 二、工作职能建立 1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：控制物业公司的整体的运营成本费用，拟定物业费及其他综合性收入和全面支出预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各项目之间的关系，由各项目协调好入驻业户公共关系。 5．业主管理：制定管理相关规定及程序，协助业主办理入住、过户手续，督促业主服从各项管理制度。 6．监管工作：监管各项目运营情况，定期各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握项目经营情况，改善工作流程。 7．业主服务：巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持物业公司之信誉及形象。 8．营销工作：配合制定全年营销计划，执行各项营销活动，参与营销推广
小区物业管理服务整体服务方案 xx小区以适宜业主居住的理念为规划前提，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，以全面的改善居住质量，创造文明居住环境为目标，对工程技术问题和措施保障进行量化的中高档居民安置小区。针对该小区的特点，我们在物业服务上的整体设想和策划如下： 1、管理理念定位 树立服务“以人为本”，管理“以物为本”的管理意识，寓管理于服务中。 1.1服务“以人为本”，实施“人性化”的物业管理 在xx东苑，我们将广泛引入人性化物业管理概念，使xx成为“人性”得以充分张扬的空间。 1.1.1 对业主体贴入微的人性化、家庭式关怀。 1.1.1.1管理服务中心24小时伴随着您，聆听您的心声、了解您的需求，以阳光般的热情时时刻刻为您排忧解难。 1.1.1.2不管您在社区的哪个角落，您都可看到我们物业工作者忙碌的身影，无论您在生活还是工作上有任何要求，只要您拨通我们的服务热线，我们将最快来到您的身边，为您提供细致、周到的服务。通过人性化的服务，使业主感受到亲情、和谐、融洽的社会氛围，消除人与人之间的鸿沟，实现真正的人性化社区。 1.1.2 引入“员工是企业主人”的管理理念，为管理服务工作的实施提供保障。 1.1. 2.1多层面、多角度激励员工，以满足员工的物质与精神需要。 1.1. 2.2主张管理者与员工之间充分沟通，体现人与人之间的平等。 1.1. 2.3关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展。 1.1. 2.4为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，庸者下”的用人机制。 1.2 管理“以物为本”，实现物业的保值、增值。 业主置业除了安居乐业外，更希望物业保值、增值。因而，我们的管理将围绕维护业主权益，保持和提高物业的完好，从而使物业整体升值，真正体现管理以物为本。
医院物业管理方案 第一章物业管理整体策划及管理思路 一、管理思路确立的原则： 1、以人为本、专业管理 2、持续改进、创新模式 3、满意达标、诚信经营 4、共生共荣、共建精品 二、物业管理的整体策划和管理思路 我们在充分调研的基础上，结合项目的特点，归纳项目管理的难点和重点，制定出具有项目特色的个性化的整体思路，即“三三制”管理模式，具体概括为： 1、实现管理目标的“三项达标” 我们的总体管理目标是：在物业项目硬件达到相应物业主管部门专业考评标准、且符合物业考评条件的前提下，医院的物业管理服务一年达区 优标准、二年达市优标准、三年达省优标准。 2、构建素质建设的“二级平台” 我们希望通过我们的物业管理，提供一个交往平台使医院的医患人员、物业管理人员以及来访客户在我们管理一年能“相识相知、互联互通”、二年到“共生共荣”，形成良好的工作氛围，构建新型的人际关系网络。 3、启动服务规的“三项工程” 物业管理企业在实现管理目标、实现客户满意的前提是规企业部的组织和个人的行为，所以我们要全面启动服务素质的品质完善工程、服务人 员的品质管理工程、管理基础的品质提升工程。 4、锁定“六个一”服务目标
我们对担负综合服务的医院，力求通过运用自身积累的经验，按“六个一”的目标，构造一个全方位的优质服务目标体系，使后勤服务从整体 获得实用、先进而有效的服务。 （一）设计一套无时无处不在的星级服务模式 让医院的后勤服务形成全方位，具有星级化水平，这是公司综合经营每所医院后勤服务必须追求的目标，这一目标在模式上展现为三个方面：第一，医院委托的所有服务项目容、标准和质量上必须到位，追求最高满意度。第二，以医院后勤服务“管家”的大概念责任定位和服务意识，延伸服务的义务和施展围，并通过公司的“1+3”服务责任制加以保证，使员工对医院的一切责任和义务的事项，凡耳闻眼见即动，不分彼此，自觉进行服务。使服务覆盖于每个区域，每个场合和时间，无时无处不在。第三，以病人和医院为中心，充分体察病人和医院的需要，以搞服务为出发点，以微利、保本或无偿的方式，增设扩展适其所需的各种有益服务。通过以上模式，使医院的后勤保障处于全方位、高水准，使医院职工和每个病人、顾客进入医院即处于被服务之中。（二）创建一套一个一声招呼OK便捷服务机制 医院是全天候运作的公共场所和治病救人的特殊机构，后勤保障和医疗辅助性服务体系庞大而繁杂。如何使服务处于方便，运作顺畅快速而高效，这是医院后勤管理长期解决不好的一个难题。追求在这个方面获得突破，是我们公司在经营医院后勤服务上设立的重要目标之一。公司确定的目标理念是：要使发生在医院的服务事项，只要一声知会，就能获得落实解决。这种“一个、一声招呼OK” 的便捷服务需要一套科学有效的机制来实现。在探索中，公司在××医院等后勤服务单位创建的“后勤服务受理监控中心”，赋予其统一对外受理公司责任义务围的服务事项。并对所受理的服务在部进行分办、协调、跟踪、监控、督导及反馈的功能和责任。医院、病人、顾客和院外人员，只有将有关事项向受理监控中心打一个或知会一声，就能解决问题，避免了有事不知打哪里，不知找谁，不知能不能放心和不按时间、要求落实交办的事项的现象，既方便了服务对象，又理顺了部运作和监管，使服务便捷、落实而高效。一个一声招呼就OK的便捷服务机制，是公司医院服务新模式的一项有特色的构成环节，也是公司在所服务的医院创造优质服务和管理的目标要求。
蓝星电大2014春物业管理专业毕业作业参考范文 参考范文之一： 某大学物业管理方案 一、暨南大学物业管理背景 暨南大学医学院大楼与行政办公大楼，是高度智能化的现代建筑，需要高等物业管理技术人才实施现代物业管理，需要精心呵护维护暨南大学的学府形象，需要高效的服务保证大楼的正常运营。与其他类型的物业相比，暨南大学医学院大楼与行政办公大楼的物业管理必须注意其自身的特点，摈弃传统的管理方式，采取独特的管理模式： 1、注重学院形象。 暨南大学医学院大楼与行政办公大楼是暨南大学办理公务及对外交流的重要窗口。任何物业瑕眦与次质服务必然会降低物业的档次，损坏学院的形象。适宜的管理模式，需要关注暨南大学的国际社会形象，与学院的文化风格氛围相契合，匹配高层次的物业管理人员，采取先进的管理模式，确保物业服务的质量与效果，创造一流的办公与教学科研环境，塑造具有暨南大学特色的文化氛围。 2、把握功能特点。 办公楼与医学院大楼具备不同的物业功能，其作息生命周期有所差异，需要树立“业主至上，服务第一”的服务理念，合理安排管理资源，提高资源利用率，使物业管理的脉搏与物业功能脉搏协调频率，确保各类服务流程控制无缝连接，实现零缺陷服务目标。 3、整合技术资源。 行政办公大楼与医学院大楼距离近，完全可以组织一个独立的服务中心进行管理。与学生公寓及单纯的教学楼不同，行政办公大楼与医学院大楼功能多样与设施设备技术层次高，需要的技术等级完全高出几个层次，需要复合型人才的管理。但是配齐各个专业口（电梯、中央空调、给排水、消防、供配电、客户服务、楼宇自动化、楼宇清洁、绿化、医学垃圾处理、楼宇智能控制等）的专业人员在任何服务中心的组织管理中都是不现实的，那会大大增加管理成本。所以最理想
XX小区物业管理方案 第一章前言 “×××”小区位于－－,与xxx近在咫尺。小区总建筑面积xx 万多平方米,由小高层低密度住宅、特色点式楼与纯版式小高层组成。小区内设有超市以及商办服务区等;商铺面积×㎡;地下停车场×㎡;地上停车场×㎡;车库×个。房屋配套设施齐全:暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进,设有电视监控,周界防范,电子巡更,背景音乐,远程抄表系统等,让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值,从而确保小区保值、增值。××××公司就是具有物业管理三级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神就是“XX物业,勇争第一”。 我公司将利用我们“天时、地利、人与”的得天独厚的管理优势,以及公司先进的管理模式,丰富的管理经验,专业化的管理队伍,使×××小区更增魅力,更上档次。通过全方位的服务,提高小区的知名度,使×××真正达到增值保值的目的,为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨就是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标:以公司经营为主
导,寓管理于服务之中,为业户推出完善的管理服务,为企业打造物业品牌。 第二章物业管理要点 ◆运用持续发展的战略,确保物业的保值与增值; ◆人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本提高管理服务的信誉; ◆结合物业实际情况,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,全心全意为业户服务; ◆采用PDCA循环整改的方法,不断提高物业管理水平; 管理处采用的管理体制就是:企业化、专业化、一体化。管理思想就是:安全第一,不断满足业户日益增长的对服务的需求,打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。在实际服务管理中,公司将抓住以下三个重点: 1、完善服务、诚信待人。 物业管理就是以服务为主的行业,为此我们将在今后的服务工作中,充分体现我们的服务宗旨与追求目标,奉行“以人为本,业户至上”的原则与服务周到的服务理念,为业户提供全方位、高品质的优质服务,并将日常服务紧密融合于管理之中,与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求,在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活与工
第一章前言 “×××”小区，位于“国家4A级旅游度假区”－－位于－－，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积×㎡；商铺面积×㎡；地下停车场×㎡；地上停车场×㎡；车库×个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。 我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×××小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使×××真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规管理、追求创新、服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。 第二章物业管理要点
◆ 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值； ◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉； ◆ 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务； ◆ 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平； 管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。 在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点： 1、完善服务、诚信待人。 物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。 2、环境管理责任到人 小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最
医院物业管理服务方案 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8
目录 前言 (2) 第一章公司简介 (3) 第一章 管理理念 (6) 第二章 对本项目物业管理的整体设想及策划 (7) 第三章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 (9) 第四章 针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标 (19) 第五章 拟采取的安全与秩序维护方案 (21) 第六章 绿化和保洁管理方案 (31)
第七章 停车管理方案 (42) 第八章 物业管理报价 (44) 前言 首先，十分感谢医院领导对本人的信任，如有幸承接医院项目物业管理服务工作。我将依托自身的专业管理实力，结合“医院”的实际情况，针对贵院的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。 我们崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借本人在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验、科学合理的人力资源配置，为“医院”的医护人员及病人创造一个和谐温馨的环境，提升“医院”的物业价值，并使“医院”成为昆明市医院管理行业的品牌。 本项目物业管理实施方案是根据贵方提供的“医院”物业实际概况，结合服务理念及标准，拟定的物业管理项目实施方案。 第一章：公司简要情况 一、公司简介
天津佳云物业管理有限公司成立于2009年。是一家主要以企业物业管理、园林绿化、安保安全、劳务派遣、车厂停车管理、清洗保洁为主营项目的公司。 为企业、工厂、商务楼、酒店、商场、医院、学校、证券、市政和城建等各企事业单位提供长期或定期的劳务输出、园林绿化、保安岗派、日常保洁、专项清洗、开荒清洁服务。公司奉行“诚信、求实、开拓、进取”的精神，以“诚”、“信”的经营理念、雄厚的技术力量、先进的设备、专业的员工队伍，随时为各界新老客户提供专业优质服务。 公司成立以来，承蒙广大客户的大力支持和公司员工的通力合作，我公司已为多家企业单位长期服务至今得到了良好的评价和信誉。用我们的辛勤付出、来换取您舒适生活工作的环境，遵守以客户利益为重的原则，强调客户所需即为客户所想，将为您的满意作为我公司永远的目标。 公司宗旨：忠诚务实、不断进取、永争第一！ 二、企业主要经营范围 1、保安服务： （1）客户将产权内的门卫、巡逻、停车场、消防管理、中控室、前台接待全部委托公司负责管理经营，公司按合同规定进行安全管理经营服务，客户负责监督协调公司工作。 （2）公司为客户在合同范围内的事项购买公众安全责任险、停车场责任险、为车辆购买顾主责任险。 （3）公司利用客户的安防、消防、技防等设施、器材，开展安防工作，根据客户授权范围代表客户对内管理、对外协调的工作。 2、保洁服务 公司为客户提供开荒、厂房内外清洗清洁、定期或长期保洁服务 四、部分业绩
山东大厦 物 业 管 理 方 案 （草案） 第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划
第一节项目整体分析 一、项目特点分析 “山东大厦”由山东省人民政府驻重庆办事处牵头，重庆山东商会组织企业自筹资金建设。项目总投资30亿元土地面积约79亩，建筑体量近30万方。地块靠近渝北鳄鱼馆附近农业园立交旁，距离江北机场、龙头寺火车站仅8公里，距离寸滩保税区仅4公里，交通方便，地理位置优越。 该项目由重庆丰腾物业管理有限公司实施物业管理和服务，我公司拥有重庆市二级物业管理资质，现管理各类物业300余万方。通过了IS09000质量体系认证和标准化服务体系认证，是一家专业的市场化物业管公司，有专业的团队、一流的管理、先进的服务理念、和紧跟时代潮流的线上线下服务平台。 二、 “山东大厦”位于渝北石盘河商务区。之前整个区域被称为渝北农业开发园区，单从名字上看，定位比较模糊。2013年，区域正式升级为“石盘河商务区”。 整个区域是渝北区“一线两圈三片”经济战略布局的几何中心。据了解，预计未来该区域将聚集50万人口，逐步形成商业、教育、文化等为一体的都市核心区。 三、客户群体分析 山东大厦以重庆山东商会为依托，服务大重庆范围内的山东人民和企业，针对性强，客户资源和有脉资源稳定且实力强大，同时在社会和行业上都具有一定的影响力。 四、商业物业管理理念
商业是有计划的经营聚集,对商业进行“统一管理,分散经营”是商业区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商业是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商业对消费者和经营者间的交易提供场所，商业的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1. 商业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业管理公司的管理地位。 1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： 承置业人的经营业态是受到整个商业的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定； 承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理； 为整个商业促销承担的义务； 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； 投保范围事宜； 是否统一的收银等 1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
裕马龙城小区物业服务管理方案 制作方：曲靖市万象物业管理有限公司 一、目的和职责 1．目的 为了搞好裕马龙城小区物业管理服务工作，为业主/住户创造温馨、和谐、优美、整洁的居住环境，我公司特制定本方案。 2．指导思想 一切从业主的需要出发，在物业管理中体现以人为本，服务至上的原则。通过对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理，努力把裕马龙城建成安全小区、环保小区、文明小区。 3．职责分配 （1）本服务方案由客户服务部负责具体制定并对执行情况进行监督。 （2）其他部门负责所属服务的具体执行工作。 （3）行政人事部承担各个部门在执行过程中的协调工作。 二、服务基本要求 1．接管物业项目时，认真查验小区共用部位、共用设施设备，保证验收手续齐全。 2．同所有业主签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系，并依照合同开展各项服务工作。 3．制定完善的物业服务管理方案，并建立完善、齐全的质量管理、财务管理、档案管理、人事管理等各项制度。 4．公司管理服务人员在开展工作时，应根据服务特点统一着装、佩
戴标志，行为规范，服务主动、热情。 5．公司公示24小时服务报修电话，有专职客户服务人员，24小时受理业主/住户来访来电、咨询、报修和投诉；有完整的报修、维修和回访记录。水、电、等急迫性报修15分钟内、其他报修30分钟内到达现场；建立报修、投诉台账，报修服务48小时内进行100%的回访，投诉4个工作日内100%回复；夜间有管理人员值班，处理突发紧急事件。 6．根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 7．在资金和费用管理上，均按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况，按合同约定规范使用住房专项维修资金。 8．每年至少两次征询业主/住户对物业服务的意见，满意率达到70%以上。 9．建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预防预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能保证预案的及时启动。 三、服务标准 1．房屋维修管理 （1）每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。 （2）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，填写检修记录和保养记录并确保记录的
某某医院物业管理服务方案 目录 前言 第一章企业基本情况简介 (4) 第二章对本项目物业管理的整体设想及策划 (5) 第三章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 (6) 第四章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标 (13) 第五章拟采取的安全与秩序维护方案 (14) 第六章绿化和保洁管理方案 (22) 第七章停车管理方案 (30) 第八章物业管理报价 (31) 结束语 前言 首先，十分感谢遂宁市某某医院领导对金安物业的信任，如有幸承接“遂宁市某某医院”项目物业管理服务工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“遂宁市某某医院”的实际情况，针对贵院的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。 我们以金安物业崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借金安物业在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验、科学合理的人力资源配置，为“遂宁市某某医院”的医护人员及病人创造一个和谐温馨的环境，提升“遂宁市某某医院”的物业价值，并使“遂宁市某某医院”成为遂宁市某某医院管理行业的品牌。
本项目物业管理实施方案是根据贵方提供的“遂宁市某某医院”物业管理服务和合作意向，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，拟定的物业管理项目实施方案。 再次感谢遂宁市某某医院领导能给予我们合作服务的机会。 第一章企业基本情况简介 一、公司简介 加上金安物业的简介 二、企业理念 根据物业管理的先进操作模式结合企业自身的特点，我公司采取以下管理理念： 团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理 1、团队意识和吃苦精神：团队意识和吃苦精神，是企业求生存、谋发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”是其核心体现。 2、个性舒张和竞争机制：个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其个性来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，赛马不相马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法和依据。 3、先进模式和一体化管理：企业在总结多年的物管经验的基础上结合当前国内外的先进经验，形成自己的一套经营管理模式：以人为中心、贴心服务、重品牌、导入国际质量管理体系（ISO9001：2000）、一体化管理体系，用全面质量管理来保证我们服务产品的完美性。 “以人为本、贴心服务”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与医护人员及病人或物业使用人之间是一种合作关系，使我们的员工在这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。 第二章对本项目物业管理的整体设想及策划
****大学物业管理方案 物业服务模式设想 物业管理有限公司作为物业服务行业中的佼佼者，理应为创造******物业服务新水平献出锦囊，如果我公司能获得******13#、16#教学楼及教职工活动中心的物业服务权，我们将凭借自己的人才优势、文化优势、技术优势、管理优势，让广大师生有一个优美、舒适、安全、洁净、文明的教学环境，更要把******创建成为优秀示范学区。为实现此管理目标，经过对******物业环境构成的综合分析，充分把握******教职工及广大师生的需求，仔细琢磨******的特点，以及物业服务工作将面临的难点和重点，我们拟定出******物业服务模式的五点设想。 （一）实现“人性化”物业服务，体现“以人为本”的服务宗旨。 崇尚人性，亲情服务是物业服务的精髓。在******，我们将广泛引入人性化物业服务的理念，以关注师生的不同需求、关注学校的教学质量、关注环境的温馨和谐、关注学区的整体氛围为特征的物业服务，使******成为“人性”得以充分张扬的生存空间。我们在******实施“人性化”物业服务模式的设想具体为： 1、引入“师生、员工都是上帝”的客户理念和人才理念 员工是人性化物业服务的实施者，是物业服务的资本，我们提倡“先有微笑的员工，后有微笑的客户”，只有“善待员工”才能实现“善待客户”的人才管理
理念。 （1）多层面、多角度地激励员工，以满足员工的物质与精神需要； （2）主张管理者与员工之间的充分沟通，体现人与人之间的人格平等； （3）关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展； （4）为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，庸者下”； （5）为员工设计职业生涯，通过培训，使每一个物业服务人员都可以有很大的上升空间。 （6）注重物业服务公司与师生之间的亲和力。 2、环境建设中人性化因素的融入 物业在介入******的物业服务后，将凭借丰富的物业服务实践经验并充分了解学校需求，将“以人为本”的服务理念引入校园的环境建设中去，把环境意识、人与环境的协调与契合放在首位，使之回归自然的心理需求得到满足；设置富人情味和文化气息的标识牌，使广大师生在不经意中感受到学校的文明和环境的清丽；提升******的文化品味。 3、对师生体贴入微的“家庭式关怀” （1）倾听师生心声，确立“善待客户”的职业意识。 由主任亲临服务现场倾听师生心声，满足他们的合理需求。不被认可的事坚决不做，而对师生的合理需求则不管花费多少人力和物力也要想办法满足他们。 （2）注重服务质量的提高，确定“家庭式关怀”的服务意识。 我们在******提出“家庭式关怀”概念，不满足于一般意义上的提供保安、
一品山海物业管理服务方案
目录 公司简介· 社区项目概况· 顾客群特点及需求分析·· 物业管理服务模式· 实施高品位物业管理的目标与整体策划·管理架构和服务人员配置方案 日常物业管理的内容和方案 社区· 物业管理费测算·
一、公司简介 珠海经济特区H发物业管理公司成立于一九八五年，是珠海市最早成立的物业管理公司之一。公司为集体所有制企业，注册资本五百万元，二OO三年获得全国物业管理一级资质。 公司坚持“全心全意为客户服务”的企业宗旨，贯彻“不懈追求完美，永远真诚服务”的质量方针，以客户为中心，为客户提供全方位优质物业管理服务，在吸取国内外先进物业管理经验的基础上，积极探索有自身特色的物业管理新模式、新途径、新方法，建立和完善服务质量管理体系，于二OO二年通过ISO9001：2000质量管理体系国际认证，并于二OO三年获得全国物业管理企业一级资质。 公司现管理的主要物业有珠海拱北口岸联检大楼、H发新城、鸿景花园、美景山庄、珠海特区报业大厦、中国建设银行珠海市分行及各营业网点、珠海市中级人民法院审判综合楼、嘉园、九洲花园、中山H发生态园等三十多个项目，物业类型包括住宅区、写字楼、工业厂区、政府物业等，目前管理物业总建筑面积三百多万平方米，拥有员工一千多人，是珠海市规模最大、实力最强的物业管理企业之一。 为了进一步提高公司经营水平和物业管理服务水平，本公司在全面实施ISO9001:2000质量管理体系的基础上，导入CI企业形象系统工程，建立、运行并不断改进质量管理体系。公司的质量方针是“不懈追求完美，永远真诚服务”；公司的质量目标是“成为国内物业管理的知名企业，坚持“社会化、专业化、市场化”的企业发展方向，为顾客提供优质可靠的物业管理
国内医院物业管理服务 方案
【最新资料,Word版，可自由编辑！】 目录 前言 (2) 第一章公司简介 (3) 第一章管理理念 (6) 第二章对本项目物业管理的整体设想及策划 (7) 第三章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 (9) 第四章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标 (19) 第五章拟采取的安全与秩序维护方案 (21) 第六章绿化和保洁管理方案 (31) 第七章停车管理方案 (42) 第八章物业管理报价 (44) 前言 首先，十分感谢医院领导对本人的信任，如有幸承接医院项目物业管理服务工作。我将依托自身的专业管理实力，结合“医院”的实际情况，针对贵院的物业管
我们崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借本人在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验、科学合理的人力资源配置，为“医院”的医护人员及病人创造一个和谐温馨的环境，提升“医院”的物业价值，并使“医院”成为昆明市医院管理行业的品牌。 本项目物业管理实施方案是根据贵方提供的“医院”物业实际概况，结合服务理念及标准，拟定的物业管理项目实施方案。 第一章：公司简要情况 一、公司简介 天津佳云物业管理有限公司成立于2009年。是一家主要以企业物业管理、园林绿化、安保安全、劳务派遣、车厂停车管理、清洗保洁为主营项目的公司。 为企业、工厂、商务楼、酒店、商场、医院、学校、证券、市政和城建等各企事业单位提供长期或定期的劳务输出、园林绿化、保安岗派、日常保洁、专项清洗、开荒清洁服务。公司奉行“诚信、求实、开拓、进取”的精神，以“诚”、“信”的经营理念、雄厚的技术力量、先进的设备、专业的员工队伍，随时为各界新老客户提供专业优质服务。 公司成立以来，承蒙广大客户的大力支持和公司员工的通力合作，我公司已为多家企业单位长期服务至今得到了良好的评价和信誉。用我们的辛勤付出、来换取您舒适生活工作的环境，遵守以客户利益为重的原则，强调客户所需即为客户所想，将为您的满意作为我公司永远的目标。 公司宗旨：忠诚务实、不断进取、永争第一！ 二、企业主要经营范围