2011年上海房地产市场年报
（简报版）
（金丰易居&佑威联合研究中心出品）
2011年上海房地产市场年报简报版
（金丰易居&佑威联合研究中心出品）
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序言…………………………………………………………………………错误！未定义书签。
第一章政策及市场动向 (3)
一、宏观调控 (3)
二、市场动向 (4)
第二章土地市场 (5)
第三章新增供应情况 (9)
第四章存量分布 (13)
第五章成交分析 (15)
一、商品住宅成交分析 (15)
二、别墅成交分析 (19)
三、商业地产成交分析 (22)
总结与展望 (25)
序言
文/金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚
“温故而知新”，归纳、整理、总结2011年，或有助于大家看清2012年。虽然预测要准是很难的，也容易被人拍“板砖”，但作为一个专业机构的专业人士，还是每每被要求作前瞻性预测，所幸过往的预测都被评价为“很准”，颇感安慰的同时，也始终不敢懈怠。
本序言中以下内容是个人的“拙见”，属抛砖引玉并仅供参考，同时欢迎切磋。
□楼市调控已取得“完胜”？
2011年的楼市调控终以政府达成调控目标的“完胜”结束，这在成交数据上已经得到充分支持。金丰易居&佑威联合研究中心提供的数据显示，2011年四季度商品住宅成交了152.77万方，成交均价为21541元/平方米，同比2010年四季度成交面积下跌了58.46%，成交均价下跌了6.08%。2011年四季度商品住宅新增供应了249.07万方，四季度供销比为1.63:1。而2011年全年商品住宅仅成交了729.76万方，成交均价为22012元/平方米，同比2010年成交面积下跌了24.90%，成交均价仅微涨了1.38%。2011年商品住宅新增供应了1067.38万方，供销比为1.46:1，商品住宅可售库存创下新高。
全年均价涨幅远低于政府目标，四季度成交均价还出现了下滑，楼市已从原先的供不应求转向了供过于求，部分产品甚至出现了严重的供过于求，房价要上涨自然也就失去了动力，反而有下行的压力，现有政策叠加压制不解除，不会改变房价下跌抵抗型走势。站在这样的立场，说楼市调控已取得“完胜”不为过，只是政府也要悠着点，要有前瞻性眼光，要避免房地产硬着陆，千万不能长期重压不放松，重蹈日本的覆辙。
□2012年内限购令会取消吗？
有可能！限购令作为一种强制性行政干预手段，是调控手段中的下下策，是在诸多“药”无效时政府无可奈何的选择，其毒副作用之大，会在未来显示出来，有点头脑的人都很明白，政府有那么多的智囊，自然也是十分清楚的，只是所谓“两害”相遇取其轻，不能过度依赖房地产，不能让调控始终无效罢了。
政府也明白，没有成交量的楼市也绝不是健康的楼市。尽早地退出限购政策，使得成交量放大，起码符合地方政府的短期利益。虽然政府一再表态调控不放松，要降低对房地产的依赖，但房地产毕竟真实地影响着很多行业，也不可能仅通过廉租房、经济适用房的建设来取代商品住宅对相关行业的拉动，不可能从长期重度依赖房地产立马转型成轻度依赖，再加上地方政府融资平台上的债务需要安全应对，政府也不可能最终把自己逼向死路。
按照上海商品住宅可售存量的供应结构，大户型权重越来越大，总价已非首次置业的刚需所能扛得起来，限购令不取消或不部分取消，而单纯地要开发商降单价和总价，以使这些
刚需买得起，是极不现实的想法或理解，只能通过取消限购或部分取消限购、让不同人“梯度”消费来实现盘活。否则，楼市调控就过度了，变成了意气用事的非理性调控，最终变成了损害政府自己和大多数人利益的调控。
经过2011年的调控再到2012年的继续调控，只要上半年商品住宅单价真实下跌而成交依然低量到一定程度，舆论必然会出现相反的声音，就到了该转向的时候，为取消限购或部分取消限购创造了条件。
此外，国内外经济形势的变化也重度影响着房地产调控政策，各房企的决策者们不能不动态地关注环境的变化，应该经常试着站在国家总理的角度来考量政策的调整，以获得前瞻性的眼光，最大程度地降低决策风险。
跳出房地产看房地产，并综合考虑各种因素及上海的可售库存不断上升和结构性问题，本人预测，限购令取消或部分取消出现的最早时间节点在6月，6-10月出现的概率最大。如果不出现，或预示着房价如谢国忠所言将大跌50%的概率在加大，但本人认为大跌50%的概率不大，政府不会、也不应该让房地产硬着陆。
□2012年内房价走势预判
本人认为，2012年房价有一到二波相对比较集中的跌幅。急于要回款的，已在2011年年尾“抢收”过了，1月、2月又遇元旦春节，人气涣散，成交量难有起色，预计大多数楼盘在1~2月不会热心推盘而相对集中在3月及以后，在叠加调控政策不放松、特别是限购政策不放松的时候，只能靠价格战来争夺有限的进场客源，从而引发房价年内的第一波相对集中的下行。时间跨度从3月到6月，相对集中在二季度的4月、5月。
如果二季度第一波集中下跌、在普跌20%甚至更大也不能换来可观的成交量，则彼时较大可能促发政策调整从而形成政策底（例如取消或部分取消限购或类似的政策调整），则第二波较大幅度的普跌，其出现的概率就比较小，即第一波下跌后就可迎来政策松动，从而较大概率出现成交量反弹而价格小幅波动或温和反弹。
如果二季度第一波集中下跌但普跌幅度不大，将难获购房者和政府认同，成交量也不可能大，政策也难放松而形成政策底，楼市将在这一波下跌后再度陷入僵持，或从9月份开始进入第二波的集中下跌，再次启动“以价换量”的抢收来保障生存，彼时已有一部分企业活不下去，或以出让股权等方式“斩仓出逃”，这也为第二波下跌后政策转向创造了条件。
政策转向或松动就会形成政策“拐点”，带动成交量上行，房价先小幅波动，然后会缓慢、温和上扬，但不会形成一些学者所担心的房价的“报复性”反弹，主要原因是外部环境、可售量、供应结构以及替补性政策不支持“报复性”反弹，而会进入所谓的“白银十年”。
□不应用相同眼光看待不同的区域和不同的产品
需要特别强调或提醒的是，无论是购房者还是开发商，均需要用不同的眼光去看待不同的区域和产品，更应该关注中长线上的供求关系，而不要被此一时彼一时的临时政策所完全左右，这样或更容易看清机会点和风险点。如能不断动态地观察和研究各种主要因素的变化，就更容易形成正确的前瞻性判断，从而抓住机会或利益，或减少损失。
□房地产进入产品力、性价比、品牌影响力竞争时代
结束了黄金十年，本轮调控后房地产将进入波动但中轴线总体向上的白银十年，产品不再是不愁卖，而是竞争相对黄金十年激烈，产品力、性价比、品牌影响力乃至客户感觉、服务水准的打造，将变得越来越重要
附件：分类产品6年量价比较图
第一章政策及市场动向
宏观调控：
1月：上海房产税今起温和试点针对新购房税率0.6%
二套首付不低六成，有二套的家庭暂停购房
多家银行开发贷利率上浮超10%
房贷老大中行取消首套房优惠
央行1月20日起上调存款准备金率0.5个百分点
2月：个人住房公积金贷款利率上调，五年期以上公积金贷款利率将达到4.50%
3月：住房交易手续费5月1日起略减免
取消住房抵押手续费保障房租赁手续免费
“一房一价”5月1日全国推行
4月：市房管局长：限购令将长期执行
住房公积金贷款利率昨起上调0.2%
自2011年4月6日起存贷款基准利率分别上调0.25个百分点
5月：商银可自主上调房贷首付比例
上海版“一房一价”细则出炉
央行年内第五次上调准备金率
房贷收紧浙首套房首付提到4成，沪暂未改变
中信银行：今年房贷增量至少减1/3
6月：通胀如虎，存准率6月20日起再提0.5个百分点
7月：首套房商贷优惠利率基本消失
沪上大银行收窄首套房贷优惠
沪楼市“新四条”叫停“补税购房”
公积金贷款利率年内第三次上调
央行7日起加息0.25个百分点
8月：“房产加名税”短期内不会全国推行
张平：坚持房地产调控力度不放松
商业地产预售项目可能停贷
沪个人住房贷款环比回落
申城保障房质量实行终身责任制
“补税叫停”继续制冷楼市
开发商哄抬房价可被吊销资质
调控将伸向商业地产
9月：婚后房产证加名免征契税
10月：中国银行、中信银行等商业银行又相继上浮首套房贷利率商业房贷可转公积金贷款
上海市房管局工作人员：降价超20%需重新备案
温家宝:增加商品房用地供给
三季度公积金购首套房家庭比例大增
首套房贷利率上调或成降价“催化剂”
上海多家银行上浮首套房商贷利率
存量房贷取消7折：气球贷先行
11月：房企谨慎，土地市场流标频现
调控和高房价都将是长期趋势
个人住房房产税需年底前缴纳
住宅供应量升至近6周来最高
沪新版房屋征收补偿细则实施
12月：土地闲置满2年可无偿收回
上海楼市明年继续限购
沪首套房贷利率多数“按兵不动”
首套房贷款优惠政策明年完善
经适房准入标准明年将再放宽
沪上首套房贷利率多回归基准
“房价由购房者定”还在试水
市场动向：
1月：沪去年住宅销售面积大降42.4%
多个豪宅项目再现“零利率分期付款”
二手房跟着地铁“向外走”
商业地产热将向二三线城市蔓延
2月：徐汇经适房单价比去年涨了两三千
上海周末楼市连续4周零开盘
2月，豪宅公寓只卖出7套
近六成被访者欲投资酒店式公寓
3月：上海5幅地块几乎全部底价成交
沪上57盘押注“金四”
开发商集中推盘成交量增加
动迁后人均不足15/㎡仍可申请经适房
一买十多套“弃宅从商”趋势显现
4月：公积金个贷发放金额一季度同比下滑两成
加息后公积金提前还贷激增
温州“个人集资建房”5月开盘
5月：上海首个大型保障房社区交付
闵行年内开建10万人居住社区
商品房面积赠送或成“最后的免费晚餐”
别墅供应倍增成交量却下跌
市住房公积金中心购“新江湾尚景园”作公租房
沪房贷增速持续减缓
美联物业本月关掉所有上海门店
6月：上海房价涨势趋缓，二手大房型开降
上海：90平方米及以下新房涨幅最大
二十重点城市土地成交量“止滑”
供应增加暂未明显拉动成交
沪八地连拍，房企抱团拿地
7月：开发商淡季依旧忙“跑量”
“加息降温上海楼市”开盘量持续低迷
楼市库存压力正在加大
保障房受捧商品房暗战价格
央行加息或促房价加速下滑
初步遏制房价过快上涨
8月：商品房没有明码标价5房企被罚161.3万元
20年以上老公房贷款越来越难
限购预期反致部分城市恐慌购房
8月上海楼市交易惨淡收场
上市房企存货量激增逾四成
祝桥两出让地块再现百分百溢价
商品房存货压力大资金回笼难
“补税单禁令”制冷外环楼盘
9月：供少求多，中心板块房源吃紧
五幅商业地块昨10亿元出让
起拍价格走低沪再现高溢价地块
九亭一宅地降价再度出让上海象屿14.5亿元摘下
嘉定四地连拍住宅用地底价甩
50万元以内小面积商铺受宠
10月：住宅存量屡创纪录开发商低开为快走
近四成准购房者预期房价下跌
商品住宅成交量跌至三年新低
沪郊新盘松动：除了直降还拼团
外环外优惠楼盘最多
调控当下酒店式公寓风云再起
上海十地连拍，成交价逾32亿
沪上开发商看淡“银十”部分楼盘价格大幅跳水
11月：“以价换量”仍然奏效
房源3.5折拍卖，实际优惠有限
“地王”烫手，房企“断臂求生”
投资客扎堆安亭板块
明年二季度或现第二波集中降价
沪豪宅降温：成交量“逐月下滑”
沪上新推楼盘兴起“打八折”
长寿路板块10月几乎“零成交”
12月：沪中高端楼盘扎堆入市抢收
明年商用物业投资仍是热点
房贷月供元旦开涨
能卖则卖、不能卖则租
宅地价格回落促新房降价
上海写字楼租金预计涨一成
沪上个人房贷11月仅增4.5亿
购买力多向高性价比项目集中
第二章土地市场
据媒体报道，2011年土地市场总体冷淡，成交土地，特别住宅用地多以低溢价或底价成交，还有一部分土地流标，住宅土地相较2010年的同类地块，约有30%左右的下跌，极端的有50%的下跌。
各区县土地出让情况表
区县土地出让面积（万㎡）平均地面地价（元/㎡）平均楼板价（元/㎡）
奉贤389.4 19251282
金山355.4 523342
浦东319.5 59653339
嘉定261.9 5295 2785
青浦205.2 32391766
闵行183.9 107985055
松江155.5 29642044
崇明116.9 26131880
宝山109.3 7517 4490
南汇50.4 18821255
闸北12.3 37922 11645
长宁9.8 25856 8109
普陀9 2691910768
杨浦 6.9 236407422
徐汇 5.1 30784 14533
虹口0.6 12523 4174
（数据来源：金丰易居&佑威联合研究中心提供）
各区县商品住宅用地出让情况
区县土地出让面积（万㎡）平均地面地价（元/㎡）平均楼板价（元/㎡）
嘉定85.3 135326241
宝山34.5 2159810613
崇明41.4 63044403
南汇12.5 56104007
青浦70.4 76814949
奉贤5388174363
浦东34.595905685
松江33.2 109307176
金山 3.840452622
杨浦 1.1 282359412
商品住宅土地零成交区域：
静安、黄浦、徐汇、卢湾、虹口、长宁、闸北、普陀、闵行
（数据来源：金丰易居&佑威联合研究中心提供）
2011年上海市楼板价最高地块
地块名称区县土地
用途
土地面积
（㎡）
建筑面
积（㎡）
容积
率
总价
（万元）
楼板价
（元/㎡）
开发商
浦兴社区Y000902编制单元
19-04地块(原金东小区D-2地块) 浦东
普通
商品
房
17193.2 30947.8 1.8 66111 21362
上海景瑞投
资有限公司
浦东新区上海世博
会地区B 片区
B02A-02号地块浦东
办公
楼
3524.7 12336.5 3.5 24182 19602
国新控股（上
海）有限公司
浦东新区上海世博
会地区B 片区
B03C-02号地块浦东
办公
楼
4714 28284 6 54341 19213
中国中化集
团公司
浦东新区上海世博
会地区B 片区
B03C-05 浦东
商务
办公
用地
5451.6 40887 7.5 76138 18622
华电置业有
限公司,中国
华电工程（集
团）有限公
司,华电煤业
集团有限公
司,上海华电
电力发展有
限公司,中国
华电集团发
电运营有限
公司,华电招
标有限公司
浦东新区上海世博
会地区B 片区
B02B-06 浦东
商务
办公
用地
3428 11998 3.5 22341 18621
中国建材集
团上海管理
有限公司
（数据来源：金丰易居&佑威联合研究中心提供）
第三章新增供应情况
商品房及商品住宅新增供应量均为六年来最低
2011年，上海市商品房新增供应量为1708万㎡，相比10年减少了0.12%；商品住宅新增供应量为1067万㎡，相比2010年下跌了3.35%。商品房和商品住宅新增供应均达到了2006年以来的最低点，此外，相比2011年商品住宅约729.76万方销售量，供销比为1.46:1，直接推动库存可售量的大幅增加，加大了开发商回款及商品住宅房价下行的压力。
（数据来源：金丰易居&佑威联合研究中心提供）
商品住宅供应重心进一步向外围迁移
外围区域在商品住宅新增供应中的主力地位，在2011年继续得到了进一步的加强。在各区县中，新增供应量位居前列的是，嘉定、宝山、南汇、松江等外围区县，位于上海北部的嘉定、宝山二区的新增供应量更是包揽了前两位，比原浦东加原南汇的大浦东的新增供应量还要大。
（数据来源：金丰易居&佑威联合研究中心提供）
从四环五区来看，外郊环区域以584.3万㎡的新增供应面积，占据了全市商品住宅新增供应量的54%，和去年588万方基本持平，但依然是比重最大的区域；郊环外区域新增供应比去年多了4万方，也基本持平。外环线内三区域新增供应量合计尚没有郊环外多，显示新增供应进一步外移。
（资料来源：金丰易居&佑威联合研究中心提供）
此外，截止到2011年12月31日，四环五区商品住宅（新房）的存量分别为外郊环515.44万方、郊环外237.98万方、中外环127.41万方、内中环93.01万方、内环内87.90万方。如果拿2011年12月31日的商品住宅可售量和2010年12月31日的商品住宅可售量比，经过一年的调控，可售量增加了358.47万方，其中内环内仅增加了12.27万方，内中环增加了
36.93万方，中外环增加了31.69万方，而郊环外则增加了97.31万方，外郊环增加了180.27万方。外环线内三区域合计仅增加了80.89万方，郊环外区域比外环线内三区域多增加了20.31%，外郊环更是比外环线内三区域多增加了122.86%。
数据表明，新增存量主要集中在外围，即外环线外，中心城区增加有限，特别是作为核心城区的内环内，即便在限购等政策严厉打压下，也仅增加了12.27万方，基本可以忽略不计，市中心供应紧张的情况在调控中没有得到明显改善，中长线上是供不应求的，不限购的话，只能通过税收政策和价格上涨来平衡需求，未来趋势基本上是上扬的，这也是中心城区项目在调控中表现出最愿意“死扛”的原因，除非现金流跟不上而被迫降价回款。
商业地产供应依然在历史高位
2011年商铺类、办公类商业地产的新增供应量在6年中排名第二，仅次于2010年达到了460.9万㎡。对住宅市场的调控政策频出，迫使不少开发商转战商业地产，造就了2010年和2011年相对较高的新增供应量。
资料来源：金丰易居&佑威联合研究中心
在区县的商业地产供应排行榜上，宝山区以74.1万方排名第一，原浦东和嘉定分列二、三位。万达、绿地、大华等开发商纷纷在宝山开建城市综合体或商业中心等，加大了宝山商业地产的供应。
（资料来源：金丰易居&佑威联合研究中心提供）
从环线分布上来看，外郊环区域也同样是商业地产新增供应量最大的区域，有188.6万方，占到了全市总量的41%，遥遥领先于其他区域。内环内以22%的比例位列第二，郊环外区域占总量的16%，所占比重与2010年相比提高了近4个百分点。外郊环和郊环外新增供应的上升得益于该两区域商品住宅大量的新增供应量和成交量，需要相应的商业配套。
（资料来源：金丰易居&佑威联合研究中心提供）
第四章存量分布
外环线外存量大增
截止2011年12月31日，全市商品房存量为2829.65万方，与2010年12月31日相比增加了24.51%。其中商品住宅存量为1061.73万方，与2010年12月31日相比，大涨了50.97%。
由于在限购令等叠加调控下，2011年比2010年还低迷，由表可见，四环五区在2011年末的存量与2010年末相比都有了明显的增长，尤其是外环线外区域，无论是绝对增加量还是上升比例均大增，导致存量和成交量的重心进一步外移。
商品住宅存量内环内内中环中外环外郊环郊环外
10年底存量（万㎡）75.63 56.08 95.72 335.17 140.67
11年底存量（万㎡）87.90 93.01 127.41 515.44 237.98
16.2%65.9%33.1%53.8%69.2%
（数据来源：金丰易居&佑威联合研究中心提供）
从四环五区存量分布上来看，依然是外郊环的商品住宅存量最大，占据了总量的49%，而郊环外存量不断上升，在全市总量中的比重已由2009年末的12%，上涨到2010年末的20%，再到2011年底的22%。而内环内的占比则从2010年底的11%下降到了2011年底的8%，内中环则略有不到1%上升、中外环的比重略有不到2%的下降。
（资料来源：金丰易居&佑威联合研究中心提供）
（资料来源：金丰易居&佑威联合研究中心提供）
区县存量普遍增加
从区县分布上来看，2011年除虹口存量由原来的8.35万方下降至4.87万方以外，其他区县存量均有不同程度的上升。
去年排名前6名的是松江82.38万方、嘉定78.62万方、原浦东73.86万方、闵行70.24万方、宝山62.41万方、原南汇58.85万方。
今年前6名则变成了嘉定127.37万方、原浦东121.97万方、松江121.06万方、原南汇98.84万方、宝山95.52万方、青浦89.82万方，对比可见，上涨幅度相当大，开发商回款压力不断加大。
2011年商品住宅前6名比较表
区域嘉定浦东松江南汇宝山青浦
面积1273693 121973
4
121056
988390 955183 898218
排行 1 2 3 4 5 6
套数9388 7415 7659 7920 7635 5883 排行 1 5 3 2 4 6
2010年商品住宅前6名比较表
区域松江嘉定浦东闵行宝山南汇面积823800 786207 738585 702366 624077 588454 排行 1 2 3 4 5 6
套数4938 6113 4696 4721 4649 4726 排行 2 1 5 4 6 3
（资料来源：金丰易居&佑威联合研究中心提供）
第五章成交分析
商品房成交量跌价涨
2011年上海市商品房总体成交量为1218.26万㎡，相比2010年下跌了18.01%，在最近6年的中也比楼市低迷、需要救市的2008年还略低点，均价则同比上涨了8.03%，主要原因是非住宅的商业类地产价格上扬的带动。
（资料来源：金丰易居&佑威联合研究中心提供）