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武汉市经济适用房政策推行状况实证分析(定稿)jiaode

武汉市经济适用房政策推行状况实证分析(定稿)jiaode
武汉市经济适用房政策推行状况实证分析(定稿)jiaode

中南财经政法大学

“博文杯”大学生百项实证创新基金项目

项目名称武汉经济适用房政策推广及效果实证调研项目类别重点项目

主持人周昕皓

参与人李瓅刘潇冯勇波沈俊

中南财经政法大学科研处制

二○○七年三月

武汉市经济适用房政策推行状况实证分析

周昕皓李瓅刘潇冯勇波沈俊1

摘要

经济适用房作为一项福利性住房分配政策在我国推行十余年以来,取得了诸多业绩,解决了一部分中低收入家庭的住房问题,推动了我国住房体制的改革;同时也暴露了一些问题,如房价过高,对象缺失等,这一政策一度遭到国人的质疑。本文以武汉市的实施状况为出发点,力图从实证的角度来分析经济适用房政策的优势和所存在的问题,总结了武汉市经济适用房政策的发展历程以及推行以来所取得的成效,分析了经济适用房在推行过程中所存在的问题,并提出相关的合理化的建议。

关键词:经济适用房推行情况实证研究

Abstract:

As a welfare housing compensation policy, Economic and Suitable Houses, since it has been implementing over the past ten years in our country, has made a great deal achievements and improvements which solves the housing problem from a part of medium and low income families, and promotes the innovation of housing system in our country; meanwhile, this policy was once doubted by the countrymen for it gave rise to some problems and complications, such as the exorbitant house prices, the absence of house buyers, and etc.. The emphasis bases on the execution condition of Economic and Suitable Houses in Wuhan, tries to analyze the dominance and existing problem of this policy from the positivist view, summarizes its development course and the effect of its pursuance, makes the analysis of exiting problems in the process of implementing this policy, and offers some relevant and reasonable recommendations.

Key words: Economic and Suitable House; the situation of implementing; positivist research

一、引言

在国际住房年(1987年),联合国秘书长发表文告指出:住房是人类的基本权利和需要,要求各国政府重视解决贫困居民的住房问题。住房有商品性,也有社会保障属性。在市场经济条件下,市场无法按价值规律全部供给所有居民以住房,住房如养老保险、医疗保险一样,在一定程度上也应被纳入到社会保障体系之中,成为我国社会保障制度的重要组成部分。住房问题涉及到亿万群众的基本生活、安居乐业,它关系到整个社会的稳定和进步,乃至小康社会的实现和社会主义和谐社会的构建,并且,它还能把巨大的潜在需求变为现实需求,拉动内需,促进经济持续增长。

经过20多年的改革开放,我国城镇居民的消费已从温饱型向小康型转变。随着恩格尔系数的逐步降低以及其他耐用品趋于饱和,改善居住条件已成为城镇居民提高生活质量的当务之急。1996年,我国政府提出要把住宅产业培育成新的消费热点和新的经济增长点,并在消

周昕皓中南财经政法大学工商管理学院管理科学0501班

李瓅中南财经政法大学工商管理学院管理科学0401班

刘潇中南财经政法大学工商管理学院旅游管理0401班

冯勇波中南财经政法大学工商管理学院管理科学0401班

沈俊中南财经政法大学工商管理学院管理科学0501班

费信贷方面给予支持,住宅产业面临着前所未有的大好机遇。1998年初,我国政府宣布于当年6月31日结束实物性的福利分房,实现住宅分配货币化和商品化改革,从此开创了我国住宅建设的新纪元。

经济适用房就这样于1998年在全国各地开始陆续推行,当时中央政府的深一层用意是希望把住宅建设作为新的经济增长点,让住宅肩负起了拉动内需的重任,于是当年果断启动了“房改”。另一方面,当时钢铁水泥有些过剩,管理层希望通过经济适用房来拉动这一块的需求。当时还发国债,进行公路铁路项目以及经济适用房建设。

在这种背景下,全国各地风风火火大建经济适用房,争相报项目。根据建设部的全国数据显示:1998年,经济适用房竣工面积占商品住宅面积的39.04%;而1999年,经济适用房竣工面积为商品住宅竣工面积的62.33%。对此,建设部官员评价说:“当时经济适用房竣工面积比重很大,已经在住宅建设中起到了主导的作用,占据十分重要的地位。”

“面对这种势头,市里的建委根本没法管,项目太大太多了,也根本没能力管。”北京市建委的人士回忆说。其他放量供应经济适用房的城市情形也大略如此。如此背景,再加上“房改”初期经济适用房放量供应,供求关系基本平衡,甚至出现过供大于求的情况。地方政府对购房者大都无需仔细甄别,毕竟大量的竣工面积需要购房者积极入市。管不过来,也不想管得太严,由开发商销售成为了顺其自然的事情。

但形势就在两三年内发生了变化,随着国内房地产业的不断市场化,尤其是近年来普通商品房的大量入市,经济适用房的比重越来越小,城市中的住房供给已经成为普通商品房占据主导。

根据国家统计局数据,2004年全部房地产开发投资中,住宅投资8837亿元,比上一年增长28.7%。其中,经济适用房投资606亿元,比2003年减少2.5%,是2002年以来的首次负增长。2005年的1~5月,经济适用房的投资更是同比下降16.7%。

经济适用房已经变得越来越稀缺,但最初的管理方式却迟迟未变,在销售领域又非常倚重开发商。致使近几年的实施过程中出现了以下几个方面的问题:

1.面积失控

有些地区经济适用房的面积过大,中低收入家庭负担不起。按《经济适用住房价格管理办法》规定:“经济适用住房要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素,合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例,并严格进行管理。”但在实际操作中,经济适用房的面积有的达到了120平方米以上。面积的扩大,使总房价高到了中低收入家庭根本不可能购买的程度,政府为卖出开发完成的经济适用房,只能降低购房资格标准,使一些富人有机可乘,经济适用房变成了富人的天堂。

2.对象失控

我国政府目前比较注重的是经济适用房的提供,而对于经济适用房卖给中低收入家庭后的后续管理相当欠缺。经济适用房是一种保障性的住房,它的目标是保障中低收入家庭有房可住。一旦中低收入家庭获得了住房,政府给予的优惠房价部分原则上就属于购房者了,无论以后他们是否还属于中低收入这一行列。因为虽然经济适用房在转卖时补交了土地出让金,由于政策的优惠,那也只是象征性地交了一点,这样政府所投入的大部分资金就损失了,使资金得不到充分的利用,资金使用效率低且难于回收,同时也加重了地方政府的财政负担。

3.价格失控

局部地区经济适用房价格过高。按照目前房地产市场的住房价格构成来看,土地价格一般要占到住房价格的20%-40%,而经济适用房由于是由政府行政划拨的土地,其房价中没有“土地出让金”这一项,加上其他的税费优惠,经济适用房价格应该比普通商品房价格低得多才对。但事实上,由于政府对开发商的监管缺乏措施,使经济适用房的利润接近普通商品

房,在许多城市,经济适用房的价格跟普通商品房差不了多少。如此的价格使中低收入家庭无法承受,加之面积过大,总房价不菲,更是使人望而却步。另一方面,即使能买到经济适用房,但由于很多城市的政府往往从自身利益出发,对经济适用房建设反应冷淡,在经济适用房的选址上不按相关规章办事,使大多数经济适用房都处于区位较差的城市边缘地区,其周围城市基础设施配套不完善,从而大大提高了居民居住成本,使经济适用房变成了买得起住不起的住房。此外,从经济适用房的建设过程来看,它消耗了大量的公共财力,如土地出让金、各种优惠税费以及政府的监督管理成本等。

“经济适用房”耗费国家和政府的大量财力精力却如此的不争气引起了国家管理层的关注.2005年两会期间,全国政协委员傅继德提交了《关于停止开发建设经济适用房的建议》的提案,全国人大财经委员会委员段炳仁对“取消经济适用房”的观点表示反对。引发了众人的激烈争论.今年的政协1号提案也是关注经济适用房,再次将经济适用房推上了风口浪尖,经济适用房是我国解决居民住房问题的重要途径,它到底要何去何从.

二、武汉市经济适用房的发展历程

武汉市经济适用房经过十几年的发展,现已取得了不凡的成绩,走在了全国的前列,其发展过程可粗略归纳如下:

我们将武汉经济适用房发展归纳为以下几个阶段:

1.启动阶段(1994~1997)

经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类,是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在1991年6月份,国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出:“ 大力发展经济适用的商品房,优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。1994《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的下发,武汉市积极响应,开始着手经济适用房的建设规划.

2.发展阶段(1997~2003)

1997、1998年是房改的关键时期,也是房地产行业的起步时期,当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大,此时,国家大力发展经济适用房,用以解决中低收入家庭住房问题。武汉市按照1998年颁布的《国务院关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》要求,重点发展经济适用住房,完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。

3.市场规范阶段(2003~2005)

武汉市经济适用房在高速发展的同时,一些问题也日益凸显:经济适用房房价跟随商品房水涨船高,房屋面积偏大,超出了一般中低收入阶级的购买能力,有的小区出现大量闲置“豪宅”,已售经济适用房呈现“高租售率”。同时,经济适用政策落实不到位,对购房者的资格审核不严,一方面大量中低收入阶层买不到房,另一方面经济适用房小区出现大量有钱人。对开发商的监管不力,重审核,轻监督,导致偷工减料,房屋质量下降,许多开发商还通过加大户型面积来变相赚取高额利润。

2005年6月,《武汉市经济适用房管理办法》(以下简称《办法》)出台,新办法对经济适用房的面积、地段、购买资格、如何转让等都做了严格的界定。《办法》的出台,规范了市场秩序,有效的制止了房屋面积过大问题,经济适用房对象缺失问题等,使经济适用房得以健康发展。

4.高速发展阶段(2006~2007)

2006年是1994年武汉在全国率先启动经济房建设以来,面市套数最多的一年。同年12月,武汉市创新对经济适用房摇号现场直播形成“武汉模式”,被建设部纳入全国推广、培训教材。2007年武汉市经济适用住房将保持300万平方米以上的建设规模。在“十一五”期间,武汉市经济适用住房将竣工1200万平方米,占全市住房建设量的30%左右,5年的竣工量比前11年的竣工量之和还要多.武汉市经济适用房进入高速发展时期,随着市场的规范以及房屋供应量的增加,越来越多的人将从这一政策中得到实惠。

三、武汉市经济适用房政策实施所取得的成效

经济适用房政策有利于改善中低层收入阶层的住房状况,同时还能对商品房的价格起到一定的抑制作用,经济适用房在武汉市实施十余年来取得了良好的效果。

1.有效的抑制了武汉市房价的快速上涨

武汉市经济适用房以“政府组织、政策支持、企业实施”为特点,享受的优惠政策包括:建设用地优先划拨, 免收土地出让金;开发贷款优先发放;减免21 项行政事业性收费等。在这里,政府对经济适用房开发成本的控制即免收土地出让金和减免21 项税费,以及对开发商利润率3%的控制,为降低经济适用房的价格开辟了空间。从实际价格的比较来看, 大多数经济适用房与相同地段、相近档次的商品住房市场价格相比,单价绝对差在500~1000

元/平方米左右,相对差大致在15%~30%之间。经济适用房一方面由于价格上的优势,优先满足了一部分居民的需求,另一方面,从供求关系来看,经济适用房进入房地产市场,增加了房屋的供给量,对抑制房价也起到了一定的作用。

据国家统计局的数据:武汉市房地产价格水平,在全国大中城市较低。2005年,武汉市房地产价格涨幅在全国各大中城市中排名与合肥、湛江并列40为,在中部6个省会城市中,略高于太原,与合肥并列第4位。在全国房地产投资热的大背景下,武汉市房地产的价格能保持健康稳定的发展,其中经济适用房功不可没。

2.切实解决了一部分中低收入阶层的住房问题

国家一方面通过经济适用房来实现对房地产市场的宏观调控,但主要目的还是为了解决中低层收入家庭的住房问题。作为全国最早组织建设经济适用住房的城市,在过去的十来年中,专门为武汉的“穷人们”建起了1179.69万平方米的房子,改善了近11万余户中低收入家庭居住条件。仅2006年就解决了1.6万户低收入家庭住房问题,提前实现城区人均住房使用面积6平方米以下的最低收入家庭住房“应保尽保”的目标。

3.推动了住房体制的改革

经济适用房政策的推出和实施,使住房分配平稳地告别旧体制和迈向新体制。1991年的改革和1994年的改革都曾明确住房分配商品化、社会化目标,但进展都不理想。1998年以后,经济适用房政策对住房体制改革起到明显的推动作用,住房体制改革这一目标才得以初步实现并不断前进。这其中的原因固然是多方面的, 但最主要的无疑是建立以经济适用房供应体制这样一个不可或缺的改革配套措施。

4.“武汉模式”被列入国家建设部教材,政策的实施和建设走在全国前列

“武汉模式”主要指的是武汉市对经济适用房摇号销售采取的电视、网络直播方法。首演是在2006年12月30日。这种方式公开、透明、合理,它直接将购房代表请到现场,并且在网络和电视上同步播出,一目了然。可以说是现场直播成就了“武汉模式”。房产中心透露,以后直播摇号会成为常态,2007年将加大直播的力度。武汉的住房保障建设走在了全国前列,经济适用房重回社会保障功能,建设部将武汉住房模式纳入全国推广、培训教材。”建设部办公厅副主任张志新曾明确表示,下一步的目标继续规范发展经济适用房建设,分步骤解决低收入家庭住房问题。

四、武汉市经济适用房政策运行过程中存在的问题

经济适用房政策在武汉市推行以来取得了良好效果,解决了一部分居民问题,给中低收入家庭带来了福音,但在具体的实施过程中,也暴露出了一些问题。我们在调查过程中走访了武汉13个经济适用房小区、1个发号点和武汉经济适用房办公室,发放并回收了“问卷一”150份(有效问卷138份)、“问卷二”300份(有效问卷274份),加上访谈记录,整理后发现问题主要体现在以下几个方面:

1.价格上涨过快,价格偏高,使得一部分申请者望而却步

经济适用房是为了解决中低层收入者住房问题而制定的一项具有福利性的措施,国家为了保障经济适用房能够适应中低收入家庭的承受能力,使中低收入家庭买得起房,规定经济适用房的开发商免土地出让金,税费减半,并且规定出售经济适用房利润在3%以内。随着房地产投资的升温,武汉市近几年的经济适用房价格快速上涨。据官方数据显示,2006年武汉当地新开盘经济适用房的价格大体为:多层2400元~2500元/每平方米,小高层2600元~2700元/每平方米,高层2800元~2900元/每平方米。对大部分中低收入家庭来说,近3000元的价格是一个比较高的门槛。根据对购房申请者的调查,家庭月收入为1000~2000元的占41.43%,收入在2000~3000元的占30%,按照这样计算,买一套90平米左右的房子不吃不喝也要10年之久,即使是分期付款,首付也在9万元左右。在对调查问卷的第9

题的统计结果表明,绝大多数购买经济适用房者能够接受的最高房价在1450-1950元/平米(见图一.1).

武汉市一个经济适用房项目曾出现这样的现象:292户幸运中号的买房者中,因价格原因有113户放弃了资格①。武汉市经济适用房的价格在近几年涨幅较大,1998年至2004年武汉市经济适用住房平均价格从每平方米980元涨至1950元,6年时间上涨一倍,高于同期商品住宅平均价格上涨幅度,经济适用房虽然比普通的商品要便宜,但水涨船高,逐渐超出了中低层收入家庭的承受能力。据调查显示(如图一.2),61.7%的购房者表示购买经济适用房考虑最多的是价格,其次是选址,占20.21%,价格是决定中低收入家庭购房的主要因素,也是导致很多中低收入家庭仍然买不到房的原因。

经济适用房不“经济”,一是和开发商在建设成本上做手脚有关系。一些经济适用房开发商为获得政府更高的核准销售价,想方设法虚报成本。所以在这种情况下,即使国家有优惠政策,有利润率限制,但只要成本虚高,照样能使经济适用房价格疯涨,开发商从中获得巨大的利润。二是规划等部门往往没有考虑经济适用房的定位,仍然按照商品房的规格规划大面积的花园和车库。有的经济适用房竟然有超过150平方米的大户型。三是经济适用房建设

土地虽是政府无偿划拨,但土地上面建筑物的拆迁却是由开发商负责。政府部门在划拨土地时把经济适用房建设土地安排在拆迁成本高的地方,加大了拆迁成本。

2.经济适用房的供给量严重不足

随着媒体的大量报道,经济适用房这一政策逐渐被广大百姓了解,加之商品房价日益飙升,更多的人把目光转向价格相对较便宜的经济适用房,作为一项福利性的政策,经济适用房成为大部分中低收入家庭的现实选择,这一词也成为大街小巷议论的热门话题,申请者越来越多。在2006年的几个经济适用房项目的发售上,武昌“丽华苑”,房源1230套,登记人数近6000,供需比1:5;汉口“红旗公寓”,房源166套,登记人数2045,供需比1:12!官方数据显示,武汉经济适用房供需比是1:12。而在已发的2.1万个经济适用房购买资格证中,除了已经买到房的8500户,仍有1万多户的缺口,而对经济适用房的实际需求显然远大于此。大部分人在愁房价太高的同时,更愁摇不到号码,即使有了钱,想顺利的买一套房子也不是一件容易的事情,在老百姓的眼里,买房就跟买彩票一样,摇到号码的被称为幸运儿,很多申请者表示,首先解决号码的问题,钱再另想办法。据调查显示(如图二),55.84%的人认为摇不到号码是购买经济适用房中的最大困难,家庭经济困难占32.47%,而政策上的障碍占11.69%。造成房源不足的原因有多种,首先是政府方面,由于经济适用房是一项福利性的政策,少了土地使用费以及其他的一些行政性收费等财政收入来源,影响了政府审批经济适用房的积极性,相对于“收入颇丰”的商品房来说,经济适用房更可能受到“歧视”。其次是投资商方面,武汉市政府规定经济适用房项目的开发商的利润率只能在3%,而商品房则在30%~50%左右,个别黄金地段达到100%或者以上②,利润上的悬殊使得没有多少开发商愿意投资,而从事经济适用房开发的都是一些小企业和政府指定的一些国有企业。

3.经济适用房选址缺乏宏观调控

经济适用房的销售不够均衡,同样是面向全市销售的经济房项目,中号概率的差别却很大。据了解,武汉市2006年第4个经济房项目青山“绿水花园”,供求比仅为1∶6;而第7个项目“新安小区”,供求比例达到1∶50,创下经济房供求比最高记录。供求比例的差异,与经济房分布有很大关系,购买经济房的市民都是老住户,买房时有较强的就近购买心态。政府相关部门在规划和审批经济适用房项目时没有结合当地居民对经济适用的需求量,使得经济适用房的建设分布不均衡,造成中号概率的差异,对购房者不太公平。

此外,经济适用房大都建在城郊接合部,交通不方便、配套不完善,众多低收入家庭住在市中心的比例较大,他们的工作岗位、孩子上学也都在市中心的位置,即使买到了房,交

通、就学、就医的成本也大大增加,加重了低收入家庭的负担,不利于其整体生活水平的提高。

4.经济适用房遭遇各相关政府机构的现实阻力

目前经济适用房的建设主要是依靠开发商,利润少是一部分开发商不愿进行经济适用房项目的原因,还有就是来自政府部门以及其他一些机构的软性阻力。经济适用房项目的开发涉及到房管、税收、银行、工商、消防、环保等相关部门,各个部分的手续办理极其繁琐,同样是房地产项目,对于商品房往往只要半年的时间就可以拿到土地许可证,而经济适用房需要3~5年的时间。贷不到款也是其中的一个重要问题,尽管人民银行早有规定,对于经济适用房项目的贷款利息下调10%,但是商业银行很少给经济适用房项目贷款。政府各级部门之间也出项不协调的音符,究其原因,还是一个“利益”二字在作怪,经济适用房是一个济困项目,是一项民心工程,对于这个“穷”项目来说,身上没有多少油水可以涝,这是形成软阻力的重要原因。

5.经济适用房入住后管理欠佳

经济适用房是针对中低层收入家庭建设的,由于各项开发成本的降低,从而凸显它的经济性,国家规定经济适用房的建设和管理必须严格按照相关的标准,但是一些开发商为了赚取更多的利润,变相的收取各种费用。调查中,部分经济适用房的业主反应,被物业费、管理费、银行利率等一些问题所烦。在问及经济适用房在哪些方面需要改进时(如图三),30.67%的居民表示对房屋质量的担忧,其次是交通环境,配套以及物业管理等方面。政府在评审开发商以及销售对象等前期工作都比较严格,有力的保证了经济适用房项目的透明性和公正性,但是在业主入住的后期缺乏强有力的监管,使得一些开发商有机可承。

五、完善武汉市经济适用房制度的相关建议

经济适用房的实施效果与初衷出现脱节现象,主要缘自其自身同时拥有互相矛盾的双重性质。一方面,按有关政策法规,经济适用住房是具有社会保障性质的住房供应体系,另一方面在实践操作中,它的建设和出售等经营环节又有着明显的市场模式。在实际中,社会保障功能的实现是一定要以政府为操作主体的,市场的正常运行则必须是要以开发商和购房者等买卖双方为主体的。政府的社会保障行为无谋利目的,而开发商的经营行为则以谋利为直接目的。因此,社会保障与市场从某种程度上说存在着一定的矛盾,这种矛盾使经济适用房在房地产市场的下一步发展中,将难再以兼顾而须择一处而居。

经济适用住房概念的提出,可以说是以我国房地产行业基础薄弱及市场化发展尚处起步阶段、福利分房制度即将终结、大部分人民收入水平相对提高、住房需求迫切但购房能力还弱等几大原因为背景的。所以回到福利房是不可行的,但怎样在市场化的前提下使经济适用房这项利民工程更加顺利的发展,从找问题的角度出发,本着建议的原则,我们认为以下四个方面的问题需要审慎思考和完善。

1. 政府引导,从源头规范经济适用房开发市场

目前经济适用房的开发基本都是由建筑开发商自行申报,只要符合建设经济适用房的条件,开发商具备相应的资质,原则上就可以批准建设指标,或者由政府指定国有性质的企业承建。这样,经济适用房建设指标就向计划经济时代的计划供应粮食一样,从源头上就没有市场化观念,必然难以规范运作。

经济适用房建设应该走市场化运作模式,即实行公开招标或一定范围内的邀请招标。首先,对经济适用房的建设项目,应由政府作为招标人,对投资方案进行统一估算,仍然实行税费的减免优惠政策,然后公开条件和标准,对整个项目实行招标。其中,政府只需要制定质量、面积等标准,而设计方案、房型、价格等均为投标人自主投标,根据各方面因素综合评标。

通过招标的方式确定开发商的同时,也确定了经济适用房建设项目的销售价格,这可以省去目前经济适用房销售价格审批环节,再次减少不透明操作空间。

另一方面,既然由政府组织招标来选择经济适用房开发商,在中标合同中明确了项目建设的质量标准、房型设计、公共配套等详细规范,在建设过程中就应该派出与开发商不存在任何利害关系的第三方监理公司实施监理,并承担监理责任。这就要求监理公司必须由政府部门指定,监理公司应达到相应的资质条件。如果条件允许,监理公司的选择也应实行招标。

2.社会监督,使经济适用房真正为城市中低收入者解决住房问题

目前,武汉市出台的政策要求购买经济适用房者必须符合三个条件:本市城镇常住户口(含符合本市安置条件的军队人员);无房家庭或家庭现有住房人均面积低于本市城区居民人均住房面积;家庭人均年收入低于本市城市居民可支配收入。对申请购买经济适用房的居民,将在其所住社区接受7天的公示,无异议的将领取有效期为24个月的《资格证明》,可凭此购买一套经济适用房③。

采取上述限定条件,意在使真正的中低收入者买到经济适用房,而将中高收入阶层排除在外,可是,仍然有不少比较富裕的居民购买了经济适用房,而真正住房困难的居民却难以如愿。对中低收入阶层的认定是一项困难的工作,这就要求社会监督力量的参与,要对通过欺骗途径购买经济适用房者实行“倒清算”,针对违规购买经济适用房的人,采取勒令补地价款、征收个人所得税等惩罚性措施。在这里,我认为武汉市目前实行的由单位出具收入证明、在社区公示、举报查处等方式能起到一定的证明作用,但工作力度显然不够。值得引起注意的是,目前虽然没有建立城市个人信用档案,居民收入不透明,但对于收入相对较高的居民而言,一般都有工作单位,都有单位为其交纳社会保险的记录,而且有个人月工资交税记录,政府部门很容易查询这些信息,通过这种方式可将很大一批不符合购买经济适用房条件的人排除在外。

3.降低经济适用房的投资价值,封堵套利渠道,保障公平

投机行为的出现使部分经济适用房背离了政府鼓励投资开发的初衷,“开奔驰、开宝马,住经济适用房”以及大量经济适用房空置现象,引起群众不满和政府有关部门的高度关注。有效的限制投机行为,就能是经济适用房合理配置给中低收入家庭。对二手经济适用房买卖的限制规定,目前的主要做法是:购买经济适用房的家庭未住满5年,不允许按市场价格出售。如确需出售的,不能高于购买时的单价,而且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购;住满5年的,可以按市场价格出售,但须按成交额一定比例补

交综合地价款,而且出售后不得再购买经济适用房等政策性保障住房。而且,经济适用房不得用于出租经营。

由于武汉市首批经济适用房入住高潮在2000年、2001、2002年,根据“住满5年”的新政策,很多人担心的2006—2007年将大规模上市的二手经济适用房的投资价值将会明显降低,要流通的二手经济适用房将很大部分继续出售给低收入家庭,这对遏制炒家对经济适用房的投资热情是非常有效的。

4.增强经济适用房建设的生命力,促进其健康有序发展

加快经济适用房建设的政策,是确保国民经济稳定增长和深化住房制度改革工作的需要,也是增加住宅市场有效供给、满足城市中低收入家庭有支付能力的住房消费需求、启动住宅市场的重要举措。武汉市较早推行经济适用房政策的实践表明,该政策从总体上是成功的。为增强经济适用房建设的生命力,促进其健康有序的发展,建议政府注意如下问题:(1)经济适用房应该在我国相当长的一段时期内扮演重要角色,其生命力取决于其是否符合市场经济规律、是否能走上自身良性循环的轨道、是否能起到与其他类型住宅供给与互为补充的作用。经济适用房的供给、配置和使用,应该严格按照其本质特征的要求进行。

(2)既然国家要求经济适用房建设符合市场经济规律,因此衡量经济适用房建设的工作成果,就应该是是否较好地解决了当地中低收入家庭的住房问题,是否充分有效地利用了政府资源,而不是建设经济适用房绝对数量。

(3)科学界定中低收入家庭的入线标准,是保证政府为经济适用房所投入的资源有效公平利用的前提,虽然在收主线标准暂难科学划分的情况下,可以暂按居民家庭成员的职业类别排序,但丝毫不能缓解研究家庭收入线划分的紧迫性。因为按居民家庭收入高低决定其获取住宅的途径,是国家长远的住房政策。

(4)经济适用房供给的数量规模,要与中低收入家庭的市场需求及政府相关的资源投入的能力相适应,不论是出于何种目的的盲目建设,都将带来降低政府相关资源使用效率、增加未来市场变化风险、改变经济适用房性质等副作用。为有效引导中低收入家庭中的较高收入层次及时转向市场价商品住宅市场,在正常市场条件下,经济适用房供给应采取适当从紧的政策,保持较低水平的合理空置率。

(5)从目前的情况来看,经济适用房主要由开发商投资建设,这就要解决一个激励机制问题,既不能以“政府仅按3%的利润核定价格,开发商如能够作到10%的利润岂不更好”或“经济适用房价格不是越低越好”来“吸引”开发商,也不能使“政府给予经济适用房的优惠政策变为开发商利润”变为现实。政府唯一的选择不是降低经济适用房开发投资的风险,以其市场稳定而广阔、程序简便、融资条件优惠、政府提供担保等,吸引“薄利多销”为经营理念的企业参加经济适用房建设。

最后,西方国家大量廉租房的存在,对我们有很好的借鉴意义。解决中低收入者的住房问题,是政府的责任,但是,政府的责任在于保障人们有房住,而不是保证提供产权房。从国际的成熟经验来说,政府完全可以采取其他方式。政府建设公房,实行廉租制是一种选择,为低收入群众实行住房补贴,由“补砖头”改为“补人头”(将补贴在建设过程中的减免税费、优惠政策改为直接补给需要买房的居民本人,收入高的少补,收入低的多补)也是一种选择。前者对家庭尤其困难,比如依靠低保金生活的家庭而言是较好的选择;而后者由于取消了价格双轨制,对整个城市的房地产市场稳定发展更加有利。

六、小结

经济适用房在我国实行了12年,它仍然年轻,,全国上下都对经济适用房能够改变我国现阶段的住房现状寄予了厚望,尽管它没能完全解决居民的住房问题,但是它仍在努力,全国都在努力.“经济适用房”正在路上,更加年轻的“武汉模式”也在路上, 还需继续努力,它们是

希望与困境并存的。

七、附件

(一)调研方法

1、数据搜集

数据搜集是统计分析的前提,如何取得准确可靠的数据是统计研究的重要内容之一。

(1)数据的来源

数据主要来源于两个渠道:一是来源于直接的调查或试验,这是数据的直接来源,我们称之为第一手资料或直接数据;二是来源于别人的调查或实验的数据,这是数据的间接来源,我们称之为的二手数据或间接数据,主要是现有的统计材料及调研成果。

(2)数据的搜集方法

在该项调研中,我们将同时进行这两种数据的搜集。其中间接数据的搜集我们主要采取对已有相关调研成果及理论知识进行收集、归纳、总结;直接数据的搜集我们选择抽样调查,以保证调研工作的经济性、实效性及准确性,采取的主要形式有问卷调查与个别访谈调查。两种数据的搜集交叉进行保证所需分析数据的有效性。

(3)样本选择

采用分层抽样、随机抽样相结合,为保证数据能够全面、真实、有效地反映农村合作经济组织在发展过程中存在的问题,结合实际,我们将调查约150名已购房者和300名排号购房者.

2、数据整理及分析方法

(1)数据整理

对数据的整理是我们工作的第一阶段,是找到现今武汉经济适用房推行状况的重要参考.它为下一步获得数据提供参考,也为以后数据分析提供依据。

数据整理是找到核心的价值性的数据和信息,对调查问卷,则需首先筛选出有效的问卷,根据问卷的要求统计出每一个问题答案的绝对数字,再算出其相对值,将所有问题的绝对数和相对值整理出来。对其统计可以是手工,也可以是电脑,关键是能找到某一问题的偏重或趋向。

(2)数据分析

定性分析和定量分析是两种基本的分析方法,具体的方法可以是回归性分析、交叉分析、聚类分析等,我们对众多数据的分析不限于某种分析方法,关键是能最好地说明问题。

数据的基础分析和高级分析为调研报告提供足质足量的材料,我们的基础分析提供单项问题的说明或解释,而高级说明是寻找众多问题之间潜在的、深层的、逻辑性的问题。我们努力地将定性分析和定量分析相结合,发现和挖掘数据中折射出的社会问题,为决策层的政策制定提供力所能及的调查数据支持。具体的统计软件我们将选择SPSS软件。

(二)调研手记

个人感想

沈俊

为期一周左右的社会调查就这样在忙碌与辛劳终过去了。博文杯,原本不是怎么熟悉的字眼,此时已经在我的内心打下了深深的烙印。乘坐着早晨第一班公交出发,最后一班归来,就这样几乎跑遍了整个武汉的各个经济适用房小区。

这个年代的大学生,还是需要那样一些情怀去切实走进市井的,因为恰恰在那里我们可以发现诸多隐藏在形式之后的内容,给以我们现实的冲击让我们去思考,得出书本上没有的结论。很多原先离我们很近却又很远的事情,比如说经济适用房,这次彻彻底底的接近了。校园外的景象中所蕴含的,有着太多的需要我们去发掘。

在武汉市房产局,我们遇到了现居住在本市汉阳区琴台路的刘先生,随之对他进行了简要的访谈。

刘先生此行的目的在于了解自身是否符合资格购买经济适用房,相关部门的工作人员给以了热心的接待和详细的讲解,并明确表示刘先生符合政策规定的相关条件,可以在近期内购买经济适用房,以尽快解决住房问题。

在访谈中我们了解到刘先生属于拆迁户,在没有拆迁之前,他家拥有一套两室一厅的住房,并且已经居住了5年的时间,刘先生对于自身之前的住房条件很是满意。由于拆迁,他们一家现在只能依靠租房来解决住房问题。但是租金比较昂贵,一个月有800多元,使得家庭开支日益沉重,在这样的情况下,综合其他因素,买一套属于自己的住房成了刘先生的首选。而经济适用房的发售无疑为刘先生解决了经济上很大的困难,即使是贷款,负担也远远小于购买商品房,这一点在谈话中刘先生反复提及。

在访谈中,我们还了解到了很多关于购买经济适用房政策以及程序方面的信息。恰如刘先生所说,购买经济适用房,首先必须拥有本市镇常住户口,其次必须是无房家庭(含旧城改造、重点工程拆迁家庭)或者家庭现住房人均面积(建筑面积)低于本市城区人均住房建筑面积25平方米,再次家庭收入合计低于本城区居民可支配收入2500元每月,最后还必须未购买经济适用房或者参与过集资合作建房。另一方面就购买经济适用房一些基本的程序而言,刘先生介绍到针对他这样的拆迁户,首先需要领取拆迁协议,然后凭借拆迁协议到区房产局进行初审,初审通过后再到所在的居委会二审,二审通过后最后再次到所在的居委会三审,也就是终审了。每次审核,会有一个星期的公示期,也就是说仅仅审核领取资格证,至少花费了一个月的时间。而且根据刘先生的介绍,资格证也是有期限的。

在访谈中,刘先生在为自己领取到资格证符合购买经济适用房各项要求而高兴之余,也流露出了自身的一些担忧,主要在于担心在资格证领取不到号,这样规划中房子也就很有可能再次延后,在购买到经济适用房之前就必须支付比较昂贵的房租。

访谈中刘先生还向我们介绍了关于经济适用房其他方面的信息,访谈在愉快的气氛中结束了,最后我们也衷心地祝愿刘先生早日购得理想的住房。

我想刘先生不是个特殊的个例,而是代表着一群人,就是在武汉市旧城区改造的过程中,拆迁给他们原先的住房带来了很大的冲击,在整个房地产市场尤其是商品房充斥着浓厚的商业气息的环境下,他们在寻找着新的家园。不难想象,在这个过程中他们遇到的阻碍已经伴随着的情不自禁的感慨。薄如蝉翼的未来,自己细细的呵护着。不难想象,如果没有经济适房政策,他们在购房路上还要走的更远,更艰辛。

调查个人手记

李瓅

出于对武汉经济适用房的热切关注与浓厚兴趣,借2006年年底出现的“武汉模式”这一创新举措之际,我与团队其他四名成员开展了一次关于“武汉经济适用房政策推行状况”的调查。

在前期准备过程中,我搜集了大量武汉市各个经济适用房小区的资料,并将其整合起来,安排线路,规划行程,为调研的开展打下坚实的基础。

在为期近十天的调研过程中,我们团队跑遍了武汉的大街小巷。

在调研的前期,我们的目标访问者是已入住经济适用房的市民。于是,我们走访了汉口、汉阳、武昌、硚口、青山、洪山等各个地区的经济适用房小区,如江汉锦城花园、硚口天顺园小区、青山碧苑花园等十多个相当有代表性的经济适用房小区。通过不懈的努力和沟通,我们从武汉市民处获得了大量的信息与资料,为后期更深入的调查提供的良好的支持。

在调研的中后期,我们抓住了新“武汉模式”下排号并网上摇号购买经济适用房的一次绝好机会,到青山区申请排号现场,针对调研后期目标访问者——“武汉模式”的受益者与关注者进行了寻访。由于调研当天下雨,加上市民们忙于看户型、排号、填写申请等,很多人不大愿意接受采访。但我克服了所有的内在的和外在的困难,经过长时间与市民们沟通与交流,通过问卷调查、采访调查等多种方法,终于获得了大量第一手资料,为接下来的研究与分析打下良好的基础。

在接下来的假期中,我仍时刻关注武汉经济适用房发展的动向,并花大量的时间查找资料,分析数据。然后大家合作完成了我们的调研论文。

通过这次调研,我们更加深入地了解到武汉市中低收入者的困境与努力,了解到武汉市政府为改善中低收入者的住房问题而做出的不懈努力及取得的巨大成果。在经济适用房这条艰难的住房改革道路上,“武汉模式”成为了标志性的成果,是政府的努力及创新的丰厚回报,也给予了中低层收入者巨大的支持和信心。我们可以看到,未来,武汉市在住房改革——经济适用房这条道路上,将会越走越宽,越走越好。

调查手记

刘潇

2007年1月19日

地点:1)武昌武泰闸花园小区

2)汇丰小区

时间:1月29日8:30-18:00

具体情况如如下:

采访对象:居委会张阿姨

我们首先拜访的是小区的居委会,接待我们的张阿姨十分热情,近它所能回答了我们所问的问题,让大家对经济适用房的实际情况有了一个现实的了解。从张阿姨那里我们得知,居住在武泰闸花园小区的绝大多数都是拆迁户,他们在98年、99年就已经入住该社区。当时的房价是980元/平方米,政策十分宽松,按原住宅面积来进行分配,购房者只需在开发商那里登记即可,先来现买,不存在排队抢房现象。不过据了解,经济适用房的房型、质量、结构相比商品房来说还是要差些,所以不少购房者再买到经济适用房之后又将其转手卖出去,买更好的商品房。

2007年1月30日

时间:上午

地点:武汉市经济适用房开发中心一楼接待处

采访对象:宋先生(欲购房者)

今天原本的调查计划是去开发中心拿到相应的官方数据,可是由于房地产开发中心的负责人声称这些是内部资料,不对外公开,所以拒绝了我们的要求。

在电梯,我们碰巧遇上了前来购房的宋先生,应我们的要求,他欣然接受了采访。

在采访过程中我们了解到了以下的内容:武汉市经济适用房的受惠对象为拆迁户和符合要求的中低阶层收入者。购房者首先须取得购房资格,既需向居委会和相关机构部门提交申请书,据悉这一环节复杂。宋先生认为现在经济适用房的直播形式也有可能存在猫腻,政府在售房时会或多或少的增加一些相关费用,目前还没有听说政府在贷款方面有优惠政策。现在,他最担心的是摇不到号和家庭上的经济压力问题。

后记:宋先生是调查过程中遇到的最合作的一位,他耐心细致的向我们解答了许多问题,

很多都是从网上或相关媒体搜集不到的资料,在这里,我们祝愿他能够顺利购买到心仪的房屋。

时间:下午

地点:天顺园小区

采访结果:

天顺园小区的房子售出时间较早,住户是非摇号购得房屋者,他们所反映的主要是房型和房屋质量问题,认为购房十分容易,不像现在的经济适用房购房者遇到诸多麻烦。

Ps:采访过程中,我们遇到了在小区担任保姆的钟阿姨,得知我们的调查意图后,她向我们提供了最新的有关经济适用房的信息。她是在2007年1月4日拿到的购房资格证,原住房面积为48平方米,目前她只希望可以购得一处三四十平米的房产即可。为方便我们的调查,钟阿姨主动向我们提供了她的联系方式。

在此,我们同样祝愿钟阿姨能有好运气。

(三)调查问卷

武汉经济适用房政策推行状况调查问卷

您好,我们是中南财经政法大学的学生。武汉经济适用房政策推行至今已取得了诸多成绩,为了具体了解此项政策的推行状况,在学校的大力支持下,我们作了此次调查。此问卷采取匿名填写方式,希望您能真实的填写问卷,您真实的想法对我们很重要,我们保证问卷的内容不向他人泄漏,也决不用于任何商业目的,非常非常感谢您的支持!祝您新春愉快!合家欢乐!

一、基本情况

1、您家总共有几口人

2、您的家庭月收入

A. 1000元以下

B. 1000-2000元

C.2000-3000元

D. 3000-4000元

E.4000元以上

3、您是否已购得经济适用房

A. 是

B. 否

4、您家原来的住房面积是多少?

A. 30平米以下

B. 30-50平米

C. 50平米以上

二、对经济适用房的评价

5、您了解武汉的经济适用房政策吗?

A.了解,关注过

B. 有听说,随机关注

C.不知道,不曾留意

6、您是通过何种渠道了解到经济适用房的相关信息的

A. 媒体

B. 亲戚或朋友

C. 相关政府部门

7、您对“武汉模式”的摇号直播评价如何?

A. 很透明,公正

B. 中立态度

C. 可能有假,不是很相信

8、在购买经济适用房过程中,您是否遇到过“倒号”的事情?

A. 有

B. 没有

C. 没听说过

9、您可以接受的最高房价(经济适用房)是?

A. 980-1450元/平米

B. 1450-1950元/平米

C. 1950-2400元/平方米

D. 2400元/平米以上

10、您觉得多大面积的经济适用房比较合适?

A. 60㎡左右

B. 80㎡左右

C. 100㎡左右

11、您是否觉得经济适用房该出租一部分?

A. 应该

B. 不应该

C. 说不好

12、您觉得经济适用房可以解决老百姓的住房问题吗?

A. 完全可以解决

B. 可以解决绝大部分

C. 只是杯水车薪,不能解决根本问题

13、您认为推行经济适用房政策,最大的受

益者是:

A.政府

B. 地产开发商

C.中低层收入者

D. 其他人群

14、您购房贷款多少

A. 5-8万

B. 8-10万

C. 10-13万

D. 13-15万

E.15万以上

15、您贷款时主要遭遇到哪些困难

A. 只能在某一家银行贷款

B. 担保人资格银行不承认

C. 还贷有附加要求

D. 其他(没有可以填“无”)___________

16、经济适用房的贷款政策对您帮助大吗?

A.基本上都是靠贷款

B.帮助了一小部分

C.没用,利息太高了

17、您认为你购买经济适用房最大的困难是:

A. 家庭经济现状

B. 政策上的障碍

C. 摇不到号码

D. 其他________

18、您怎样看待贷款买房:

A. 增加了经济负担

B. 不会过多考虑

C. 解决住房问题更加重要

D. 还是会选择住在现有房子中

三、购房情况

19、您是于何时购买到经济适用房的?

A. 5年前

B. 3~5年前

C. 去年或前年

D. 还未购得

20、您是以何种方式购买到经济适用房的?

A. 拆迁户分配得到

B. 申请排号并自理购得

C. 近期摇号得到

D. 其他途径

21、您支付经济适用房的购买费用的主要资

金来源?

A. 家庭储蓄

B. 贷款

C. 借钱

22、入住经济适用房后您是否有还债压力?

A. 非常大

B. 比较大

C. 没有

再次感谢您的合作,衷心的祝福您全家美满幸福,恭喜发财!

武汉经济适用房政策推行状况调查问卷

您好,我们是中南财经政法大学的学生。武汉经济适用房政策推行至今已取得了诸多成绩,为了具体了解此项政策的推行状况,在学校的大力支持下,我们作了此次调查。此问卷采取匿名填写方式,希望您能真实的填写问卷,您真实的想法对我们很重要,我们保证问卷的内容不向他人泄漏,非常非常感谢您的支持!祝您新春愉快!合家欢乐!

一、基本情况

1、您家总共有几口人

2、您的家庭月收入

A. 1000元以下

B. 1000-2000元

C.2000-3000元

D. 3000-4000元

E.4000元以上

3、您现在的住房是

A.租房

B.经济房

C.商品房

D.单位福利房

4、您家现在的住房面积是多少?

A. 30平米以下

B. 30~60平米

C. 60~100平米

D.100平米以上

二、对经济适用房的评价

5、您是通过何种渠道了解到经济适用房的相关信息的

A. 媒体

B. 亲戚或朋友

C. 政府相关部门

D. 中介机构

6、您购买经济适用房的初衷是

A.没有房子,生活所需

B.生活水平提高了,想住好点的房子

C.害怕价格继续上涨,先买了再说

7、您购买经济适用房考虑最多的因素是

A.价格

B.面积

C.选址

D.配套设施

8、您如何评价摇号直播方式售房?

A. 很透明,公正

B. 中立态度

C. 可能有假,不是很相信

9、在购买经济适用房过程中,您是否遇到过“倒号”的事情?

A. 有

B. 没有

C. 没听说过

10、您可以接受的最高房价(经济适用房)是?

A. 980-1450元/平米

B. 1450-1950元/平米

C. 1950-2400元/平方米

D.2400元/平米以上

11、您觉得多大面积的经济适用房比较合适?

A. 60㎡左右

B. 80㎡左右

C. 100㎡左右

12、您觉得经济适用房可以解决老百姓的住

房问题吗?

A. 完全可以解决

B. 可以解决绝大部分

C. 只是杯水车薪,不能解决根本问题

13、您会选择何种方式支付房款

A.家庭储蓄

B.借钱

C. 贷款(分期付款)

14、购买经济适用房给您带来的生活压力大吗?

A.还好

B.有点压力

C.非常大

15、您认为你购买经济适用房最大的困难是:

A. 家庭经济现状

B. 政策上的障碍

C. 摇不到号码

D. 其他________

16、您怎样看待贷款买房:

A. 增加了经济负担

B. 不会过多考虑

C. 解决住房问题更加重要

D. 还是会选择住在现有房子中

17. 您认为经济适用房在哪些方面需要改进?

A、配套

B、质量

C、交通

D、物业管理

E、其他

18.您觉得现在一般地中低收入家庭是否负担得起经济适用房

A.基本可以

B.可以负担,但压力好大

C.负担不起,但没办法

再次感谢您的合作,衷心的祝福您全家美满幸福,早日购得佳居!

(三)调查数据统计表

问卷一数据统计表

选项

A (%)

B (%)

C (%)

D (%)

E (%) 1 4.56

56.39 10.34 10.67 18.04 2 0.09

0.41 0.30 0.14 0.06 3 100.00

0.00 0.00 0.00 0.00 4 14.98

21.28 63.83 0.00 0.00 5 25.45

38.18 36.36 0.00 0.00 6 30.00

52.50 17.50 0.00 0.00 7 27.27

22.73 50.00 0.00 0.00 8 30.00

40.00 30.00 0.00 0.00 9 48.00

24.00 24.00 4.00 0.00 10 0.00

44.00 56.00 0.00 0.00 11 29.51

34.43 36.07 0.00 0.00 12 2.00

44.90 53.10 0.00 0.00 13 5.90

41.20 47.10 3.90 0.00 14 29.70

21.60 10.80 8.10 27.00 15 21.10

19.40 13.90 45.60 0.00 16 40.40

15.80 8.80 1.80 0.00 17 65.96

10.64 12.77 10.64 0.00 18 34.04

6.38 59.57 0.00 0.00 19 14.29

41.07 42.86 1.79 0.00 20 16.67

35.19 5.56 44.44 0.00 21 41.67

51.67 6.67 0.00 0.00 22 27.08

33.34 39.58 0.00 0.00

频率 题号

问卷二数据统计表

A(%) B(%)

C(%) D(%)

E(%) 1 0.0563 0.7183 0.1127 0.0845

0.0282 2 0.0857 0.4143 0.3000 0.1429

0.0571 3 0.2676 0.0423 0.1268 0.5634

0.0000 4 0.1268 0.6197 0.2535 0.0000

0.0000 5 0.6753 0.2338 0.0909 0.0000

0.0000 6 0.6081 0.2838 0.1081 0.0000

0.0000 7 0.6170 0.1064 0.2021 0.0745

0.0000 8 0.2222 0.3056 0.4722 0.0000

0.0000 9 0.4085 0.3944 0.1972 0.0000

0.0000 10 0.2676 0.2958 0.2676 0.1690

0.0000 11 0.0845 0.6338 0.2817 0.0000

0.0000 12 0.0845 0.1972 0.7183 0.0000

0.0000 13 0.1519 0.1013 0.7468 0.0000

0.0000 14 0.0845 0.4507 0.4648 0.0000

0.0000 15 0.3247 0.1169 0.5584 0.0000

0.0000 16 0.3562 0.1233 0.5068 0.0137

0.0000 17 0.1733 0.3067 0.2667 0.1200

0.1333 18 0.2113 0.2254 0.5634 0.0000

0.0000

① 资料来源,新浪网,https://www.doczj.com/doc/064285139.html,/c/2007-01-18/235412075072.shtml

② 资料来源,新浪网,https://www.doczj.com/doc/064285139.html,/c/2007-01-18/235412075072.shtml

③ 资料来源,武汉市经济适用房管理办法,2005年6月18日

题号 频率 选项

参考文献:

1. 刘承丞,《我国经济适用房政策执行的失控问题研究》,特区经济,2006年9月

2. 孙大棚,刘建平,《基于构建和谐社会的我国经济适用房现状与对策研究》,未来与发展2006年第10期

3. 梁勤星,熊万良,程举,《经济适用房制度探究及实证分析》,西南金融,2005年第10期

4.刘永胜,《浅析湖北省中小城市经济适用房存在的问题及对策》,沿海企业与科技,2006年第4期

5. 姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海:上海财经大学出版社,2003

6. 黄征学.经济适用房的政策效应分析[J].经济科学,2004,(3)

7. 王诚庆.中国经济适用房政策的实践与调整[R].中国房地产发展报告,2004.

8. 王岐山主编:《中国房地产金融全书》,中国社会出版社,1997年5月第1版

9. 中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产基本制度与政策[M].北京:中国建筑工业出版社,2005

10. 孙向红.对现行经济适用房政策的反思[J].经济问题,2003,(7)

11. 宋梅.经济适用房:改良还是淡出?[J].中国经济周刊,2004,(21)

南京大学生创业扶持相关政策

南京大学生创业扶持相关政策 南京大学生创业扶持政策 1、资金扶持 优秀创业项目政府投资入股 如果你的点子够靓,手上的创业项目前景看好,政府还将投钱与你合股。《创业细则》规定,大学生可以在市、区(县)“大创办” 服务窗口申报,也可通过“南京大学生创业网”进行网上申报。申 报条件有两项:1、申报创业项目者必须为符合条件的青年大学生。 2、创业项目符合“十二五”规划产业发展导向,经营模式新颖、具有可行性、潜在经济和社会效益较好或商业发展前景较好。 根据规定,通过评估入选的优秀创业项目和特别优秀创业项目,完成工商注册登记后,凭《创业证》按规定给予一定比例的资助性 投资。资金50%由政府直接补助,50%由市紫金科技创业投资集团天 使基金进行股权投资,紫金天使资金进入南京银行专有账户专款专用。 2、住房补贴 创业大学生优先申请公租房 无自有住房的初始创业青年大学生在紫金科技创业特别社区创业的,可凭证向特别社区申请优先安排公租房;在紫金特别社区外创业 的青年大学生可凭《创业证》向纳税属地区(县)“大创办”提出申请,由市、区(县)公租房管理部门优先安排。 3、无息贷款 小额贷款最高可贷50万元 为了破解大学生创业的资金难题,这次的《创业细则》中专门就创业融资政策扶持的申请与办理做出详细规定。符合小贷申请条件

的青年大学生,携带申报材料向创办企业工商注册地的区县“大创办”服务窗口提出贷款申请,报市“大创办”审核,凭相关证明材 料到经办银行申请贷款,约定贷款期限。从事个体经营、合伙创业的,最高可分别申请小额担保贷款10万元和50万元。 凡符合上述小贷条件的可同时申请小贷贴息,从事微利项目的,由财政给予全额贴息,从事非微利项目的由财政给予50%的贴息。 具体申请条件、申请所需材料(原件及复印件)及办理流程可在“南 京大学生创业网”查询和下载。 此外,大学生创业还可享受创业成功奖励、带动就业奖励、社会保险和岗位补贴等一系列扶持政策,具体的申办程序可向所在区、 县“大创办”咨询。 4、免费培训 可享受一次免费创业培训 为了提高大学生创业的成功率,南京市政府将买单提供创业培训。《创业细则》规定,持《创业证》的青年大学生参加有组织开展的 创业培训,每人可享受一次创业培训补贴。由市人社部门面向社会 公开招标培训机构。符合条件的青年大学生到定点机构报名,定点 机构按规定工作流程开展培训。参训学员信息实行实名制管理。培 训学员经考试合格的颁发《创业培训合格证书》。 创业培训补贴标准按照物价部门核定的标准执行,参加培训的学员个人先全额垫付培训补贴费用,由定点机构按规定的收费方式预收。培训合格的学员自领取《创业培训合格证书》之日起六个月内 在宁领取工商营业执照、实现创业的,按照补贴标准的100%给予补贴,六个月内没有实现创业的,按培训补贴标准的80%给予补贴。 学员在培训合格后一年内可向市“大创办”提出申请(也可由定点机 构代理),经审核并报市财政部门核准后,按规定拨付补贴资金至个 人市民卡。 5、生活费补贴 创业实训期间政府发补贴

2020经济适用房买卖最新政策

2020经济适用房买卖最新政策 2019经济适用房买卖又出台了什么新政策呢,下面小编为大家精心搜集了关于2019经济适用房的买卖最新政策,欢迎大家参考借鉴,希望可以帮助到大家! 2019经济适用房买卖最新政策: 经适房政策1、经济适用房规定未满5年不得正式上市交易; 经适房政策2、政策规定满5年后,补交土地出让金把经适房转为商品房后就可以合法销售; 经适房政策3、目前还未满5年情况下,签署的买卖合同是无效的,不受法律保护。 经适房政策一、如何出售已购买的经济适应房 经适房政策二手经济适用房一般分两种情况处理:一种是已经住满5年,另一种是尚未住满年的。“住满5年”是以购房家庭取得的契税完税凭证的时间或者经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。可由业主提供两个证件中的任一个来确定经济适用房买卖政策的居住时间。

经适房政策1、出售住满5年的经济适用房 二手经济适用房出售方可依照市场价格出售住满5年的经济适用房。淡也只需按房屋成交额的10%补交综合地价款。 补交的综合地价款的计算方式:例如有一套经济适用房,面积80平方米,原购价4000元/平米,按市场价4600元/平米出售,补交的综合地价款为46008010%=36800元。 按市场价出售经济适用房买卖政策后不能再次购买经济适用房和其他保障性质的住房。 经适房政策2、出售未住满5年的经济适用房 政策规定不允许按市场价格出售未住满5年的经济适用房,只能以不高于购买时的单价出售,且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购价出售已购经济适用房的,出售方需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。 此类二手经济适用房的购买者必须符合经济适用房的购买条件方可购买。 出售方以原价出售给有购买资格的人后,仍符合经济适用房购房条件的,还可以再次购买他处经济适用房买卖政策。 二、如何购买二手经济适用房

2020经济适用房买卖最新政策

2020经济适用房买卖最新政策 2020年经济适用房买卖最新政策2020年经济适用房买卖最新政策2020年经济适用房买卖又出台了什么新政策呢,下面为大家精心搜集了关于2020年经济适用房的买卖最新政策,欢迎大家参考借鉴,希望可以帮助到大家。 2020年经济适用房买卖最新政策经适房政策1、经济适用房规定未满5年不得正式上市交易;经适房政策2、政策规定满5年后,补交土地出让金把经适房转为商品房后就可以合法销售;经适房政策3、目前还未满5年情况下,签署的买卖合同是无效的,不受法律保护。 经适房政策 一、如何出售已购买的经济适应房经适房政策二手经济适用房一般分两种情况处理。一种是已经住满5年,另一种是尚未住满年的。住满5年是以购房家庭取得的契税完税凭证的时间或者经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。可由业主提供两个证件中的任一个来确定经济适用房买卖政策的居住时间。 经适房政策1、出售住满5年的经济适用房二手经济适用房出售方可依照市场价格出售住满5年的经济适用房。淡也只需按房屋成交额的10补交综合地价款。

补交的综合地价款的计算方式。例如有一套经济适用房,面积80平方米,原购价4000元/平米,按市场价4600元/平米出售,补交的综合地价款为4600801036800元。 按市场价出售经济适用房买卖政策后不能再次购买经济适用房和其他保障性质的住房。 经适房政策2、出售未住满5年的经济适用房政策规定不允许按市场价格出售未住满5年的经济适用房,只能以不高于购买时的单价出售,且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购价出售已购经济适用房的,出售方需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。 此类二手经济适用房的购买者必须符合经济适用房的购买条件方可购买。 出售方以原价出售给有购买资格的人后,仍符合经济适用房购房条件的,还可以再次购买他处经济适用房买卖政策。 二、如何购买二手经济适用房1、购买已住满5年的经济适用房购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件。购买此类二手经济适用房除正常缴纳房屋成交价1.5的契税、5元印花税外,不需要缴纳土地出让金。 2、购买未住满5年的经济适用房可按不高于原购房价格来购买此类二手经济适用房买卖政策,淡须满足经济适用房的购买条件,并办理经济适用住房购买资格审核手续。

关于大学生创业的扶持政策

关于大学生创业的扶持政策 导语:自主创业大学生可共享学校面向全体学生开放的大学科技园、创业园、创业孵化基地、教育部工程研究中心、各类实验室、教学仪器设备等科技创新资源和实验教学平台。下面是小编给大家整理的关于大学生创业的扶持政策的相关内容,希望能给你带来帮助! 关于大学生创业的扶持政策1 1.大学生创业税收优惠 持人社部门核发《就业创业证》(注明“毕业年度内自主创业税收政策”)的高校毕业生在毕业年度内(指毕业所在自然年,即1月1日至12月31日)创办个体工商户、个人独资企业的,3年内按每户每年8000元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。对高校毕业生创办的小型微利企业,按国家规定享受相关税收支持政策。 2.创业担保贷款和贴息 对符合条件的大学生自主创业的,可在创业地按规定申请创业担保贷款,贷款额度为10万元。鼓励金融机构参照贷款基础利率,结合风险分担情况,合理确定贷款利率水平,对个人发放的创业担保贷款,在贷款基础利率基础上上浮3个百分点以内的,由财政给予贴息。 3.免收有关行政事业性收费

毕业2年以内的普通高校学生从事个体经营(除国家限制的行业外)的,自其在工商部门首次注册登记之日起3年内,免收管理类、登记类和证照类等有关行政事业性收费。 4.享受培训补贴 持人社部门核发《就业创业证》(注明“毕业年度内自主创业税收政策”)的高校毕业生在毕业年度内(指毕业所在自然年,即1月1日至12月31日)创办个体工商户、个人独资企业的,3年内按每户每年8000元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。对高校毕业生创办的小型微利企业,按国家规定享受相关税收支持政策。 5.免费创业服务 有创业意愿的大学生,可免费获得公共就业和人才服务机构提供的创业指导服务,包括政策咨询、信息服务、项目开发、风险评估、开业指导、融资服务、跟踪扶持等“一条龙”创业服务。 6.取消高校毕业生落户限制 高校毕业生可在创业地办理落户手续(直辖市按有关规定执行)。 7.创新人才培养计划和机制 创业大学生可享受各地各高校实施的系列“卓越计划”、科教结合协同育人行动计划等,同时享受跨学科专业开设的交叉课程、创新创业教育实验班等,以及探索建立的跨院系、跨学科、跨专业交叉培养创新创业人才的新机制。

开发建设经济适用房有哪些优惠政策

5.方茴说:“那时候我们不说爱,爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢,就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说:“我觉得之所以说相见不如怀念,是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛,而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木,直径十几米,此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光,变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动,即便吃饭时也都不太老实,不少人抱着陶碗从自家出来,凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂,猛兽众多,可守着大山,村人的食物相对来说却算不上丰盛,只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 开发建设经济适用房有哪些优惠政策开发建设经济适用房,政策优惠是多方面的,最直接的优惠属于当地政府给予的土地划拨和行政事业性收费的直接减免。税收优惠方面,我们对现行的税务政策总结如下: 1.营业税:目前没有相关营业税优惠政策。 2.契税:以划拨方式取得土地使用权的,免交契税;如果是以出让方式取得土地使用权的,应按综合地价4%的税率缴纳契税。 3.土地增值税:《土地增值税暂行条例》第八条规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。普通标准住宅各省规定不一样。经济适用房是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。根据《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2006]26号)规定,享受税收优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在120平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 经济适用住房一般不预征土地增值税。如湖南省规定自2008年1月1日开始,批准建造销售并且能够单独核算土地增值额的经济适用房(含用于拆迁安置的住房)不实行预征土地增值税。 但是需要完备备案手续,例如根据《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》(大地税函[2006]76号)第一条第一款规定,从事房地产开发的纳税人开发经国家有关部门批准建设的经济适用住房项目,应当向税务机关报送《经济适用住房土地增值税预 1.“噢,居然有土龙肉,给我一块!” 2.老人们都笑了,自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂,数落着自己的孩子,拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

有两套房改房或要退回一套

有两套房改房或要退回一套 核心内容:就房改工作的后续问题,市住房保障办日前正式下发通知,当年违反房改政策规定先后购买两套公有住房(即房改房)的,若第一次购买的住房已达本人1999年12月31日时的职务面积标准下限,必须退出其中一套,单位将原购房款退回,款项可从单位住房基金中列支。 记者昨日从广州市住房保障办获悉,如果违反房改政策当年先后购买两套房改房,有可能需要退出其中一套。 就房改工作的后续问题,市住房保障办日前正式下发通知,当年违反房改政策规定先后购买两套公有住房(即房改房)的,若第一次购买的住房已达本人1999年12月31日时的职务面积标准下限,必须退出其中一套,单位将原购房款退回,款项可从单位住房基金中列支。 若第一次购买的住房未达本人1999年12月31日时的职务面积标准下限,并且符合广州市1999年换购、补购公有住房政策规定的,允许按照1999年出售成本价评估标准补办换购或补购第二套住房手续,超标面积部分按接受处理时的市场评估价计价。 自2000年1月1日起,广州市已停止按房改政策出售房改房,不过部分房改房价款由于种种原因,至今尚未缴清。市住房保障办此次明确,办理按成本价补交已购公有住房价款、购买已购公有住房共有分摊建筑面积仍执行广州市1999年出售公有住房的成本价。 此外,要求购买部队经济适用住房的家庭,若在地方已购公有住房,可向原房改单位提出申请,经原房改单位同意,可按原房改购房价格返售已购公有住房。若属市直行政事业单位,需按规定将返购的住房移交市住房保障办。返售住房后,夫妻双方均不能再参加地方的住房货币分配,已领取住房差额货币补贴的,需一并将住房差额货币补贴款退回计发补贴的单位。

创业政策武汉为大学生创业提供一系列优惠政策

武汉为大学生创业提供一系列优惠政策 青年创业犹如新芽,虽含苞吐绿,仍需水土涵养。 武汉推出支持创业“青桐计划”,一边做加法,设立创业特 区孵化企业,搭建平台对接创业项目与融资渠道,建立创业学院,聘请导师做指导,开办培训提技能;一边做减法,简化企业注册手 续和流程,减免办公场所房租和费用。双管齐下助创业,计划实 施一年多,催生大学生创业企业(团队)1600个。 “在座各位,都有手机、计算机、打印机、数码相机、摄像机,机机复机机,维修是个大难题。我们的项目通过线上、线下 相结合,整合维修力量,为所有电子产品,提供终身保险。” “全国有1亿只宠物狗,主人的消费能力不容小觑。爱狗团APP可以解决所有宠物的问题。相信我们项目可以为投资者带来理想的收益。” …… 在湖北武汉第十七期“光谷·青桐汇”创业演练的现场,16

位学生创业者讲述着自己的项目创意,最终他们其中的3位获得 了与天使投资人进行融资洽谈的机会。 青桐汇,是武汉“青桐三部曲”创业计划的一部分,该计划 已经在拥有百万在校大学生的武汉实施了一年多,促进新增大学 生创业企业(团队)1600个,创业带动就业1万多人。 起步:注册、场地不用愁 “青桐”之“青”寓含青年、青春之意,指朝气蓬勃的大学生,而“桐”有栖息地之意,可狭义理解为大学生创业的场所——“孵化器”。武汉市孵化场地总面积803 万平方米。同时,武 汉在全国首次提出并建设大学生创业特区49家,孵化面积超过 6.6万平方米。大学生在“特区”创业,享受房租减免、免费的办公桌椅、宽带、空调、电脑等一系列优惠政策,创业者可以“拎 包入驻”。 在武汉光谷大学生创业特区,记者见到了“恋爱记”创始人 兼首席执行官付小龙。这位“90后”创业者,从华中科技大学休 学创业,两年多来,公司已经搬了3次家,地方越搬越宽敞,员 工从5人发展到30余人。“恋爱记”是付小龙在校期间与小伙伴 合作开发的一款情侣互动APP,其用户量已达300万。 “原来还以为创业的手续很麻烦,没想到,只要一个多星期,公司注册就办完了。”付小龙笑着说。付小龙是“华科男”,而 华科是武汉创业氛围最浓的高校之一。创业之初,付小龙就在华

2020最新经济适用房买卖政策

2020最新经济适用房买卖政策 经济适用房买卖政策已经出台了,下面小编为大家精心搜集了关于2019最新的经济适用房买卖政策,欢迎大家参考借鉴,希望可以帮助到大家! 经济适用房买卖政策中规定,销售对象主要是家庭年工资收入3万元以下的住房困难户,同等条件下优先销售给教师和离退休职工。须由职工所在单位(无固定职业者由户口所在地街道办事处)出具住房、收入情况调查和审查证明。 经济适用房买卖政策 销售价格: 经济适用房销售的价格,按保本微利的原则确定。最低基准价为每平方米1500元,根据地段等方面情况不同,各处的房价有所不同。其销售价格由以下因素构成:征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;以上4项之和为基数的2%以下的管理费;贷款利息;税金等。 1、什么房子能卖一种是已经住满5年的,另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经

济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。①对于已经住满5年的经济适用房,业主现在可以依照目前市场价格进行出售,但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。②对于尚未住满5年的经济适用房,由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此,确需出售此类经济适用房的业主,只能以不高于购买时的单价出售,并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。 2、卖了房子后的结果经济适用房买卖政策,按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质 的住房。以原价出售给有购买资格的人后,原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。500元,根据地段等方面情况不同,各处的房价有所不同。其销售价格由以下因素构成:征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;以上4项之和为基数的2%以下的管理费;贷款利息;税金等。 1、什么房子能卖 一种是已经住满5年的,另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋 所有权证的发证时间为准。

国家对大学生创业的鼓励创业政策

国家对大学生创业的鼓励创业政策 (一)构建大学生自主创业绿色通道 十七大明确提出,“要完善支持自主创业自谋职业的政策,使更多的劳动者成为创业者。”大学生是最具活力和创造性的群体,蕴 含着巨大的创造热情和创业潜能。各级政府要把鼓励和引导大学生 创业摆在重要位置,积极营造良好的环境,加大政策扶持和引导力度,为大学生自主创业构建绿色通道。 3.建设创业基地,加强创业扶持。政府要鼓励多方投资,充分利用闲置厂房、专业化市场等适合中小企业聚集创业的场所,建设具 有滚动孵化功能的中小企业创业辅导基地,让自主创业的毕业生理 清创业思路,提高创业技能。 4.规范执法行为,营造创业环境。要大力推进“阳光政务”工程,加强机关效能建设,简化办事程序,提高办事效率。要禁止任何部门、单位和个人干预企业正常经营,严格制止乱收费、乱摊派、乱 罚款、乱检查、乱培训等行为。要打破行业垄断,凡国家没有明文 规定禁止的行业,都要允许民营企业进入,让各种所有制经济获得 平等竞争的权利,为创业者提供良好的市场环境。 国务院办公厅10月批转了人力资源社会保障部等11部门联合发出的《关于促进创业带动就业工作的指导意见》。这份指导意见将 给劳动者创业带来五大利好。 1.创业者市场准入门槛降低 《指导意见》放宽对新办企业注册资金和经营场所的限制,简化程序提高效率,将小企业的产品和服务纳入政府采购范围。扩大政 府采购范围,制定促进小企业发展的政府采购优惠政策。 2.创业者将获更多能力培训

《指导意见》针对创业者提高创业能力的要求,明确提出加大创业培训力度。要求健全创业培训体系,将有创业愿望和培训需求的人全部纳入创业培训的对象范围。同时,加强普通高校和职业学校的创业课程设置。 3.创业者将有更多融资渠道 《指导意见》明确提出,积极探索抵押担保方式创新,对于符合国家政策规定、有利于促进创业带动就业的项目,鼓励金融机构积极提供融资支持。 4.创业者将有更好市场环境 《指导意见》要求,全面实行收费公示制度和企业交费登记卡制度,禁止任何部门、单位和个人干预创业企业的正常经营。 5.创业者将获更多公共服务 《指导意见》明确提出,根据城乡创业者的需求,组织开展项目开发、方案设计、风险评估、开业指导、融资服务、跟踪扶持等“一条龙”创业服务,建立创业信息、政策发布平台,搭建创业者交流互助的有效渠道。 一、贷款 2.在电子商务网络平台开办"网店"的高校毕业生,可享受小额担保贷款和贴息政策。 二、税收优惠 三、政府补贴 四、免行政事业性收费 减免登记类和证照类等有关行政事业性收费。 资金是大学生创业的第一难题,大学毕业生有的刚工作不久,有的甚至连工作都还没有,而大多数家庭又没有足够的实力来支持家中的孩子来创业。其实不仅仅是大学生创业,这对于大多数想要创

2020最新经济适用房买卖政策_规章制度

2020最新经济适用房买卖政策_规章制度 2020最新经济适用房买卖政策 发布时间:2020-04-08经济适用房买卖政策已经出台了,下面小编为大家精心搜集了关于2019最新的经济适用房买卖政策,欢迎大家参考借鉴,希望可以帮助到大家!经济适用房买卖政策中规定,销售对象主要是家庭年工资收入3万元以下的住房困难户,同等条件下优先销售给教师和离退休职工。须由职工所在单位(无固定职业者由户口所在地街道办事处)出具住房、收入情况调查和审查证明。经济适用房买卖政策销售价格:经济适用房销售的价格,按保本微利的原则确定。最低基准价为每平方米1500元,根据地段等方面情况不同,各处的房价有所不同。其销售价格由以下因素构成:征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;以上4项之和为基数的2%以下的管理费;贷款利息;税金等。1、什么房子能卖一种是已经住满5年的,另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。①对于已经住满5年的经济适用房,业主现在可以依照目前市场价格进行出售,但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。②对于尚未住满5年的经济适用房,由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此,确需出售此类经济适用房的业主,只能以不高于购买时的单价出售,并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。2、卖了房子后的结果经济适用房买卖政策,按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。以原价出售给有购买资格的人后,原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。500元,根据地段等方面情况不同,各处的房价有所不同。其销售价格由以下因素构成:征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;以上4项之和为基数的2%以下的管理费;贷款利息;税金等。1、什么房子能卖一种是已经住满5年的,另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。①对于已经住满5年的经济适用房,业主现在可以依照目前市场价格进行出售,但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。②对于尚未住满5年的经济适用房,由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此,确需出售此类经济适用房的业主,只能以不高于购买时的单价出售,并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。2、卖了房子后的结果经济适用房买卖政策,按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。以原价出售给有购买资格的人后,原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。3、怎么购买① 已经住满5年的经济适用房购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件,任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳1.5%的契税、5‰的印花税外,不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。例如:购买一套面积为95平方米,原购房价格为2650元/平方米,现市场售价为3600元/平方米的已购经济适用房,其总购房款为3600×95=342019元,除购房款外,购房人还需缴纳342019×1.5%=5130元的契税,以及342019×0.0005=171元的印花税。②尚未住满5年的经济适用房经济适用房买卖政策,购买此类已购经济适用房的客户,首先必须满足普通经济适用房的购买条件;其次购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分,则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。 4、如何选购经济适用房首先,结合工作单位、居住习惯、生活方式等综合因素,再决

有关房改房的问题

三、房改房买卖合同效力 四、原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房,后以三、四万元的市场价格卖出,但几年以后房价涨至十几万时,连肠子都悔青了,拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人民法院,以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要悔约理由一般可能是如下几种。 五、1、以房改房为夫妻共有,签订合同时夫妻一方未到场签名,夫妻另一方无权独自处分夫妻共同财产为理由主张无效的。 六、笔者认为,如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字,则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同,除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产,应当征得另一方的同意,此时买方不构成善意取得,没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书,买方则有理由相信是夫妻共同的决定,卖方构成表见代理,买方构成善意取得,合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认,也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可,则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时,此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同,除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。因为,买房人为善意第三人,符合善意取得的条件时,法律为了维护市场交易秩序,应当认定合同有效。 七、2、以房改房是以标准价购买的房屋,约定单位有优先购买权的,在出卖时未征得单位同意为理由主张无效的。在房改时是以市场

价或成本价购买的公房不存在此问题,买房者拥有全部产权,取得房产证后公房即变成私房,此时可以自由买卖,不必征得单位同意。但当房改房是以标准价购买时,单位和个人对于房屋是共有关系,原房主对于房屋只享有部分产权,房产证上也肯定标明了共有权人或优先权人。此时,买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主,应当知道还有单位的产权或优先购买权。买房人不构成善意取得,买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了追认,则应当认定合同有效。如果单位作为共有人,在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的,应当予以撤销。但原房主无申请撤销的权利。 八、3、原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中,还没有取得房产证,无权卖房,认为根据《城市房地产管理法》和《物权法》的相关规定,只有取得房产证和房产登记以后,原房主才有房产所有权,才能将房产转让。因此,在未取得房产证前,原房主还不是法律上认可的所有权人,对房屋就进行出卖的行为当然无效。笔者认为这种说法不对。 九、首先,虽然在房产证办理下来之前,有全部产权的原房主尚未取得法律上的所有权,但其在向单位出资购买所住房屋后,已经构成了事实上的房主,且房产证也正在申办之中,应当认定原房主具有处分该房产的权利。其次,即使有全部产权的原房主没有房产证就出卖房产,依据《合同法》第五十一条的规定,是一种效力待定的合同,也不是无效的合同。当房产证办理下来之后,房产证写的是原房主的

武汉市人民政府关于进一步鼓励高校毕业生在汉创新创业的意见

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武汉市人民政府关于进一步鼓励高校毕业生在汉创新创业的意见【标 签】大学生创业,落实税收优惠政策 【颁布单位】武汉市人民政府 【文 号】武政﹝2013﹞31号 【发文日期】2013-04-08 【实施时间】2013-04-08 【 有效性 】全文有效 【税 种】其他 各区人民政府,市人民政府各部门: 为充分开发大学生人才资源,进一步鼓励高校毕业生在汉创新创业,将武汉打造成为就业充分、创业方便、发展自主、居住舒适的大学生梦想之城,实现建设国家中心城市的战略目标,经研究,现提出如下意见: 一、大力吸纳、引进优秀高校毕业生 (一)完善博士和博士后高端人才引进机制。对我市企业、事业单位引进的符合经济社会发展导向的博士人才,提供为期3年、每月最高2000元的政府资助。对事业单位引进的博士后科研工作站、博士后产业基地期满未就业的博士后科研人才,可在编制范围内,优先聘用,同时可申请博士资助。 (二)建立“大院名校”优秀高校毕业生吸纳、引进机制。加大对国内“985”、“211”等重点院校本科以上毕业生的引进、储备力度,对来汉发展的可先落户后就业。积极吸纳引进符合我市产业发展需要的硕士毕业生。对紧缺专业的高校毕业生人才,各区、各用人单位应当设立专项资金,制定吸纳人才的激励政策,引进留住人才。 (三)建立紧缺型高技能高校毕业生吸纳、引进机制。稳步扩大先进制造业和现代服务业等技能人才储备规模,将职业技术院校取得初级、中级技能资格的高校毕业生以及职业技术学校汽车、钢铁、石化、物流等紧缺型专业初级专业技能毕业生,纳入先落户后就业的激励政策范围,由市、区公共人才服务机构纳入集体户口管理,2年内实行免费档案托管。 (四)优化海外留学人员吸纳、引进机制。成立市留学人员管理服务中心,与市人才服务中心合署办公,为留学人员提供接待、身份认定、档案管理、就业推荐、创业咨询等服务。对吸纳、引进来汉创业、工作的留学人员,均可凭教育部留学中心的学历、学位认证书在我市落户。 二、鼓励和引导高校毕业生投身基层、服务企业发展 (一)支持中小企业吸纳、引进高校毕业生。劳动密集型企业招收就业困难高校毕业生或

开发建设经济适用房有哪些税收优惠政策

问:开发建设经济适用房有哪些税收优惠政策?享受优惠政策要办理哪些手续?(转自中国税网)答:开发建设经济适用房,政策优惠是多方面的,最直接的优惠属于当地政府给予的土地划拨和行政事业性收费的直接减免。税收优惠方面,我们对现行的税务政策总结如下: 1、营业税目前没有相关营业税优惠政策。 2、契税:以划拨方式取得土地使用权的,免交契税;如果是以出让方式取得土地使用权的,应按综合地价4%的税率缴纳契税。 3、土地增值税:《土地增值税暂行条例》第八条规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。普通标准住宅各省规定不一样。经济适用房是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。根据国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2006]26号)规定,享受税收优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在120平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 经济适用住房一般不预征土地增值税。如湖南省规定自2008年1月1日开始,批准建造销售并且能够单独核算土地增值额的经济适用房(含用于拆迁安置的住房)不实行预征土地增值税。但是需要完备备案手续,例如根据《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》(大地税函〔2006〕76号)第一条第一款规定,从事房地产开发的纳税人开发经国家有关部门批准建设的经济适用住房项目,应当向税务机关报送《经济适用住房土地增值税预征确认备案表》、经济适用住房的批准文件及经济适用住房的明细资料(包括街号、楼号、楼层、

2020大学生创业扶持政策

2020大学生创业扶持政策 2017大学生创业扶持政策 1.大学生创业税收优惠 持人社部门核发《就业创业证》(注明“毕业年度内自主创业税收政策”)的高校毕业生在毕业年度内(指毕业所在自然年,即1月1日至12月31日)创办个体工商户、个人独资企业的,3年内按每户每年8000元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。对高校毕业生创办的小型微利企业,按国家规定享受相关税收支持政策。 2.创业担保贷款和贴息 对符合条件的大学生自主创业的,可在创业地按规定申请创业担保贷款,贷款额度为10万元。鼓励金融机构参照贷款基础利率,结合风险分担情况,合理确定贷款利率水平,对个人发放的创业担保贷款,在贷款基础利率基础上上浮3个百分点以内的,由财政给予贴息。 3.免收有关行政事业性收费 毕业2年以内的普通高校学生从事个体经营(除国家限制的行业外)的,自其在工商部门首次注册登记之日起3年内,免收管理类、登记类和证照类等有关行政事业性收费。 4.享受培训补贴 对大学生创办的小微企业新招用毕业年度高校毕业生,签订1年以上劳动合同并交纳社会保险费的,给予1年社会保险补贴。对大学生在毕业学年(即从毕业前一年7月1日起的12个月)内参加创业培训的,根据其获得创业培训合格证书或就业、创业情况,按规定给予培训补贴。 5.免费创业服务

有创业意愿的大学生,可免费获得公共就业和人才服务机构提供的创业指导服务,包括政策咨询、信息服务、项目开发、风险评估、开业指导、融资服务、跟踪扶持等“一条龙”创业服务。 6.取消高校毕业生落户限制 高校毕业生可在创业地办理落户手续(直辖市按有关规定执行)。 7.创新人才培养 创业大学生可享受各地各高校实施的系列“卓越计划”、科教结合协同育人行动计划等,同时享受跨学科专业开设的交叉课程、创 新创业教育实验班等,以及探索建立的跨院系、跨学科、跨专业交 叉培养创新创业人才的新机制。 8.开设创新创业教育课程 自主创业大学生可享受各高校挖掘和充实的各类专业课程和创新创业教育资源,以及面向全体学生开发开设的研究方法、学科前沿、创业基础、就业创业指导等方面的必修课和选修课,享受各地区、 各高校资源共享的慕课、视频公开课等在线开放课程,和在线开放 课程学习认证和学分认定制度。 9.强化创新创业实践 自主创业大学生可共享学校面向全体学生开放的大学科技园、创业园、创业孵化基地、教育部工程研究中心、各类实验室、教学仪 器设备等科技创新资源和实验教学平台。参加全国大学生创新创业 大赛、全国高职院校技能大赛,和各类科技创新、创意设计、创业 计划等专题竞赛,以及高校学生成立的创新创业协会、创业俱乐部 等社团,提升创新创业实践能力。 10.改革教学制度 自主创业大学生可享受各高校建立的自主创业大学生创新创业学分累计与转换制度,和学生开展创新实验、发表论文、获得专利和 自主创业等情况折算为学分,将学生参与课题研究、项目实验等活 动认定为课堂学习的新探索。同时也享受为有意愿有潜质的学生制

经济适用房交易政策正式出台

经济适用房交易政策正式出台,5年内差额补交70%土地收益(2008-4-16 9:56:35) 分类:市场动态标签:段宗树搜房博客经纪人 | 根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)、《建设部、国家发展和改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》(建住房[2007]258号)、《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法(试行)》(京政发[2007]27号)等文件规定,经市政府批准,现就已购经济适用住房上市出售有关问题通知如下: 一、本通知所称已购经济适用住房是指经政府批准统一建设,面向符合条件的住房困难家庭销售,并已签订购房合同的经济适用住房。 二、自本通知发布之日起,签订购房合同的已购经济适用住房上市出售,按照以下规定执行: (一)已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价格上市出售,确需出售的,产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请,由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人(购房人须按照有关规定,已办理经济适用住房的购买资格审核手续),由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。 (二)已购经济适用住房家庭按原价出售住房的,按下列程序办理: 1.产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请,并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。

2.区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人。购房人放弃购买的,由区县住房保障管理部门确定后续的购房人。 3.购房人查验房屋和相关资料后,与产权人签订购房合同,支付购房款。区县住房保障管理部门登记买卖双方信息,出具相关证明。 4.买卖双方持购房合同、区县住房保障管理部门出具的证明以及其他相关材料,向区县房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。房屋权属登记部门将房屋产权登记在购房人名下,并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。 (三)区县住房保障管理部门按原价回购已购经济适用住房的,按下列程序办理: 1.产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请,并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。 2.区县住房保障管理部门对申请材料进行审核并入户查看,了解房屋状况,确认产权人结清水、电、气、热和物业管理等费用。 3.区县住房保障管理部门或其指定单位与产权人签订回购协议,支付购房款。 4.区县房屋权属登记部门凭回购协议及其他相关材料办理房屋转移登记手续,将回购房屋的产权登记在区县住房保障管理部门或其指定单位名下,并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。 区县住房保障管理部门回购的住房继续向符合条件的家庭配售或作为实物配租房源向廉租家庭配租,所需回购周转资金由各区县财政统筹安排。

广州房改房政策

4.方茴说:“可能人总有点什么事,是想忘也忘不了的。” 5.方茴说:“那时候我们不说爱,爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢,就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说:“我觉得之所以说相见不如怀念,是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛,而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木,直径十几米,此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光,变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动,即便吃饭时也都不太老实,不少人抱着陶碗从自家出来,凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂,猛兽众多,可守着大山,村人的食物相对来说却算不上丰盛,只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 还有一位华侨市民表示,自己在离境前在原单位交了房改款,但当时单位没把相关资料递交上去,现在原单位已解体,如何才能补办房改手续。 ●解答市国土房管局相关负责人表示,从2000年1月1日起,广州市机关、企事业单位、社会团体以及中央、省、外地驻穗单位,一律停止按现行房改政策出售公有住房,全面实行住房货币分配。现要求按房改售房政策购买现住房没有政策依据。若现住房产权清晰,经房屋产权单位同意,可按照《关于出售存量公有住房的通知》(穗房改办〔2002〕11号)的规定,以市场评估价购买。 市民“sylvie”称,现在自己的住房是十多年前的房改房,但目前手上只有购房的房款收据,未办房产证,他们单位于2009年已向历史遗留问题窗口递交了资料,至今仍未有回音,何时才能办证? ●解答市国土房管局相关负责人建议,已购房但未办证的市民可以前往珠江新城华就路31号市房地产交易登记中心咨询办理(咨询电话400-800-6580)。1.广州市房改房“重购”处理指南 2.广州市按成本价补交房价指南 3.广州市房改房错案更正指南 4.广州市办理房改房返售退款指南 房改房遗留问题的解决办法 1.“噢,居然有土龙肉,给我一块!” 2.老人们都笑了,自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂,数落着自己的孩子,拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大,男女老少加起来能有三百多人,屋子都是巨石砌成的,简朴而自然。 4.在村头有一截巨大的雷击木,直径十几米,此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光,变得普普通通了。

创业政策武汉扶持大学生创业的政策

武汉扶持大学生创业的政策 大学生创业扶持政策,在2013年的政协会议上,大学 生就业仍然是委员们关注的话题,中国经济时报记者特别约访了 来自不同领域的委员,从不同角度为解决就业问题建言献策。有 朋友问:在武汉扶持大学生创业政策是什么?今天整理了相关资料 分享给大家,欢迎阅读,仅供参考! 武汉扶持大学生创业政策 1、贷款额度: 大学生自主创业可获创业贷款5万。鼓励企业吸呐高校 毕业生就业,企业招用大学生,可按规定享受相应就业扶持政策。劳动密集型小企业招用登记失业高校毕业生达到规定比例的,可 享受最高为200万的小额担保贷款扶持。对符合条件的困难企业 可按规定在今年内给予6个月以内的社会保险补贴或岗位补贴, 困难企业开展在岗培训的,可给予资金补助。 2、享受政府贴息: 湖北省大力支持大学生创业,在当地公共就业服务机构 登记失业的高校毕业生自主创业,若资金不够,可给予不超过5 万元的小额担保贷款。对自愿到该省享受西部大开发优惠政策地 区及县级以下基层自主创业的大学生,从事微利项目并申请小额 担保贷款的,贷款利息由财政补贴50%。对已进行失业登记的大学生到定点培训机构参加创业培训的,按每人1200元的标准给予一 次性创业培训补贴。对属于就业援助对象的高校毕业生自主创业 并领取工商营业执照后,按每人2000元的标准给予一次性创业补贴。

3、降低注册资金: 对共同出资开办注册资本数额在10万元以下的科技型、 环保节能型有限责任公司,首期出资额达到1万元就可登记。 据介绍,该省将重点开发一批适合高校毕业生的创业项目,实行创业培训、开业指导等“一条龙”服务,该省还将设立“大学生创业基金”,给予大学生创业提供资金扶持。 4、就业援助: 湖北省要求各部门协作进一步完善就业失业登记制度, 对困难学生进行就业援助。对失业学生,各地要将他们纳入当地 失业人员扶持政策体系。对各类职业中介机构免费为登记失业大 学生提供就业服务并实现就业的,按每人150元的标准给予职业 介绍补贴。对失业大学生到定点培训机构参加职业培训,经鉴定 达到初级职业技能水平的,按每人400元至800元的标准给予职 业培训补贴。 5、见习计划: 湖北省实施大学生“见习计划”,凡未就业的大学生都 可加“见习计划”,这主要是通过组织大中专毕业生参加就业前 训练,实现就业训练与见习的有机结合,达到促进大中专毕业生 就业的目的。对于接纳大学生见习的企事业单位和其他社会组织,按每人每月100元的标准予以支持,到以上单位见习的高校毕业生,由以上单位每月发给不低于500元的生活补贴。我省要求各 地建立一批高校毕业生见习基地。从今年起,每年安排5万名未 就业高校毕业生参加见习。 6、政策亮点:

大学生创业扶持政策

大学生创业扶持政策 1.背景 近几年,全国普通高校毕业生人数呈现持续增长趋势,2014年达到727万,2015年达到749万,2016年的毕业生总人数可能只多不少。同时由于经济发展速度的放缓和结构的调整,大学生的就业春天不会来临,他们所面临的就业形势依然严峻。 2015年李克强总理在政府工作报告又提出:“大众创业,万众创新”。政府工作报告中如此表述:推动大众创业、万众创新,“既可以扩大就业、增加居民收入,又有利于促进社会纵向流动和公平正义”。所以越来越多的人选择创业,那么我们务必要知道下面这些大学生创业扶持政策,有效的利益,争取成功。2.相应政策 教育部曾在“十二五”期间启动实施了“国家级大学生创新创业训练计划”。教育部和财政部每年面向中央部委所属高校和地方所属高校下拨专项资金用于支持大学生创业,由中央财政按照平均一个项目1万元的资助数额,予以经费支持。 2010年财政部发布的《关于支持和促进就业有关税收政策的通知》中规定,高校毕业生在校期间创业的,可向所在高校申领《高校毕业生自主创业证》;离校后创业的,可凭毕业证书直接向创业地县以上人社部门申请核发《就业失业登记证》,作为享受政策的凭证。 高校毕业生自主创业政策的具体内容是,对持《就业失业登记证》(注明“自主创业税收政策”或附着《高校毕业生自主创业证》)毕业生从事个体经营(除建筑业、娱乐业以及销售不动产、转让土地使用权、广告业、房屋中介、桑拿、按摩、网吧、氧吧外)的,在3年内按每户每年8000元为限额,依次扣减其当年实际应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。 其余扶持政策如下: (一)大学毕业生在毕业后两年内自主创业,到创业实体所在地的工商部门办理营业执照,注册资金(本)在50万元以下的,允许分期到位,首期到位资金不低于注册资本的10%(出资额不低于3万元),1年内实缴注册资本追加到50%

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